Kauno apygardos teismo sprendimas

2017-03-07 neegzistavo joks realus ir pagrįstas pagrindas vienašališkam nuomos sutarties nutraukimui pagal nuomos sutarties 8.1 punktą. Nuomos mokestis už 2017 m. kovo mėnesį buvo pilnai sumokėtas. Komunaliniai mokesčiai už elektrą nebuvo mokami nuomos sutarties nustatyta tvarka tik todėl, kad ieškovė neturėjo objektyvių galimybių to padaryti – ji neturėjo priėmimo prie skydinės, kurioje buvo viso pastato elektros skaitikliai, informacijos apie taikytiną tarifą, apie faktiškai sunaudotą elektros energijos kiekį. Civilinio kodekso 6.206 str. reglamentuota, kad viena šalis negali remtis kitos šalies neįvykdymu tiek, kiek sutartis nebuvo įvykdyta dėl jos pačios veiksmų ar neveikimo arba kitokio įvykio, kurio rizika jai pačiai ir tenka. Atsakovas nesuteikė prieigos prie elektros skydinės (nedavė raktų), nenurodė, kur yra elektros skaitiklis, kas mėnesį neteikė ieškovei duomenų apie sunaudotą elektros energiją, todėl sutartyje numatytos mokėjimo už komunalinius mokesčius tvarkos nesulaikymas negali būti traktuojamas kaip nuomos sutarties pažeidimas iš nuomininko pusės. Duomenų apie patalpų nepriežiūrą, nešvarą ar saugumo neužtikrinimą, kas teoriškai būtų galėję sudaryti formalų pagrindą vienašališkam nuomos sutarties nutraukimui, nėra. Sutartyje numatytos komunalinių mokesčių mokėjimo tvarkos nesilaikymą sąlygojo minėtos nuo ieškovės valios ir/ar veiksmų nepriklausančios aplinkybės. Be to, 2016-11-16, jau esant sudarytai atnaujintai nuomos sutarčiai, atsakovas išrašė komunalinių mokesčių aktą už 7 mėnesių laikotarpį, kas papildomai parodo, kad jis pats nesivadovavo nei pirminėje nuomos sutartyje, nei atnaujintoje nuomos sutartyje numatyta atsiskaitymo už komunalinius mokesčius tvarka, o duomenis apie suvartotą elektros energiją ieškovei teikdavo jam pačiam tinkamu ir priimtinu būdu bei dažnumu (vienintelį kartą). Ieškovė atsakovui buvo pervedusi 12 350 Eur dydžio avansą/depozitą, kuris realiai atliko Kultūros sandėlio įsipareigojimo įvykdymo užtikrinimo funkciją, todėl, jei būtų traktuojama, kad komunaliniai mokesčiai nebuvo mokami dėl ieškovės kaltės, atsakovo interesai buvo pilnai apsaugoti pervestu depozitu, atitinkamai vienašališkas sutarties nutraukimas dėl tokio pobūdžio pažeidimo negalėtų būti vertinamas kaip proporcingas pažeistų teisių gynimo būdas. Ieškovė kas mėnesį atsakovui mokėjo sutartą nuomos mokestį, į patalpų pagerinimą ir jų pritaikymą muzikinio klubo veiklai buvo investavusi virš 50 000 eurų. Vien formalus nuomos sutartyje numatytos atsiskaitymo už komunalinius mokesčius tvarkos nesilaikymas, kurio priežastis buvo paties atsakovo neveikimas, sąžiningo nuomotojo negalėjo būti vertinamas kaip esminis jo teisių ir teisėtų interesų pažeidimas, sudarantis prielaidą vienašališkam ilgalaikės sutarties nutraukimui.

Be išankstinio perspėjimo nebeleisdamas ieškovei naudotis patalpomis, atsakovas šiurkščiai pažeidė CK 6.200 str. 2 d. įtvirtintą šalių bendradarbiavimo ir kooperavimosi principą, 6.218 str. reglamentuotą teisės vienašališkai nutraukti sutartį įgyvendinimo tvarką, kas sudaro papildomą pagrindą nuomos sutarties nutraukimą pripažinti neteisėtu. Pagal CK 6.209 str. 3 d. „jeigu termino praleidimas nėra esminis sutarties pažeidimas ir nukentėjusioji šalis nustatė protingą papildomą terminą, tai pasibaigus šiam terminui ji gali sutartį nutraukti. <...> Nukentėjusi šalis savo pranešime dėl papildomo termino gali nurodyti, kad sutartis bus vienašališkai nutraukta, jeigu kita šalis jos neįvykdys per nustatytą papildomą terminą“. Todėl jei tikrasis atsakovo tikslas būtų buvęs tik apsaugoti savo teises ir teisėtus interesus nuo galimo pažeidimo, o ne bet kokia kaina nutraukti sutartinius santykius, būdamas sąžininga sutarties šalimi, jis būtų iš anksto įspėjęs ieškovę apie, jo vertinimu, daromą nuomos sutarties pažeidimą bei nustatęs protingą terminą tokio pažeidimo pašalinimui. Atsakovas pažeidė CK 1.137 str. 3 d. yra įtvirtintą draudimą piktnaudžiauti savo teise: nuomos sutartis buvo nutraukta be išankstinio pranešimo, užrakinus nuomojamų patalpų duris iš vidaus, nepateikiant jokių paaiškinimų, nesudarant galimybės atlaisvinti patalpas pasiimant ieškovei nuosavybės teise priklausantį turtą; nuomos sutartis vienašališkai nutraukta nesant įsiskolinimo už nuomą, atsakovui turint 12 350 Eur depozitą, užtikrinantį jo teisių ir teisėtų interesų apsaugą; 2017-03-17, praėjus 10 dienų po nuomos sutarties nutraukimo, UAB „Mudu abudu“ buvo išduota licencija prekybai alkoholiu, po to už ieškovės pinigines lėšas muzikinio klubo veiklai pritaikytose patalpose UAB „Mudu abudu“, prisidengdama ieškovės sukurtu muzikinio klubo veiklą žyminčiu prekės ženklu „Sandėlis“ bei iš esmės tokia pačia stilizuota S raide, tapusia Kultūros sandėliui priklausiusio muzikinio klubo skiriamuoju ženklu, ir neteisėtai pasinaudodama ne tik Kultūros sandėliui priklausančiu kilnojamuoju turtu bei atsargomis, bet ir didelių Kultūros sandėlio pastangų dėka sukurto muzikinio klubas „Sandėlis by VE“ žinomumu bei reputacija, pradėjo vykdyti analogišką veiklą, t. y. realiai perėmė Kultūros sandėlio vykdytą veiklą (į UAB „Mudu abudu“ buvo perviliota dalis Kultūros sandėlio darbuotojų).

Tretieji asmenys ir jų atstovė palaikė ieškovės poziciją.

Šalims pasiekus susitarimą dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, 2016-04-07 pasirašyta „Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 20160407-01 – atnaujinta 2016-09-01“, kuri šalių susitarimu nuo 2016-09-01 pakeitė iki tol galiojusią nuomos sutartį. Besitęsiant nuomos santykiams, šalys pasirašė nuo atnaujintos nuomos sutarties neatskiriamas sutartis – 2016-11-24 darbų atlikimo sutartį Nr. 20161124-01 ir 2017-01-02 įrangos nuomos sutartį Nr. 20170102-01. Jose abiejose numatyta, kad, užsakovui (nuomininkei) vėluojant apmokėti pagal šias sutartis, galioja sankcijos dėl nemokumo, numatytos atnaujintoje nuomos sutartyje. Atnaujintą nuomos sutartį atsakovas nutraukė teisėtai. Jeigu šalys susitarė, kad tam tikros sutarties sąlygos pažeidimas yra pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį, tai nebūtina, kad jos būtų susitarusios šį pažeidimą vertinti kaip esminį. Atnaujintos nuomos sutarties 8.1 punkte numatyta, jog, nuomininkei neatsiskaičius 20 kalendorinių dienų, nuomotojas turi teisę vienašališkai, be raštiško įspėjimo nutraukti nuomos sutartį, t. y. sutarties pažeidimo (nemokumo) atveju sutartis gali būti nutraukta nedelsiant, iš anksto neįspėjus ar nepranešus. Jei teismas pripažintų, jog atsakovas apie sutarties nutraukimą turėjo informuoti ieškovę, tai neturėtų teisinės reikšmės vertinant, ar sutartis buvo nutraukta teisėtai – svarbu atsižvelgti ne į tai, ar sutartį nutraukusi šalis laikėsi sutarties nutraukimo tvarkos. Jei sutartis būtų nutraukta neišvengiamai ir apie tokias pasekmes kita šalis turėjo žinoti, toks sutarties nutraukimas laikytinas teisėtu, nepažeidusiu kitos sutarties šalies interesų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-45/2014, Lietuvos apeliacinio teismo 2014 m. spalio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 2A-1293/2014).

Šalys sulygo dėl nuomos mokesčio dydžio (6 175 Eur/mėn. nuomos mokesčio + 1 372 Eur/mėn. nuomos mokesčio už liepos ir rugpjūčio mėnesius, kurie išdėstyti ateinantiems 9 mėnesiams, iš viso 7 547 Eur/mėn.) bei nuomos mokesčio mokėjimo tvarkos (kas mėnesį iki 30 mėnesio dienos už sekantį kalendorinį mėnesį). Kiekvieną mėnesį, pradedant 2016- 07- 30, nuomininkė privalėjo sumokėti nuomotojui po 7547 Eur nuomos mokesčio už ateinantį nuomos mėnesį (nuomos sutarčių 7.3 punktai). Iš atsakovo banko sąskaitos išrašo matyti, kad nuo pirminės sutarties sudarymo momento visą sutarčių galiojimo laikotarpį ieškovė nei karto laiku nesumokėjo nuomos mokesčio, t.y. pažeidinėjo savo įsipareigojimus. Nuomos mokestis laikomas sumokėtu, kuomet nuomotojas gauna pilną 7 547 Eur nuomos mokesčio sumą. Išskyrus už pirmąjį (2016 m. rugpjūčio mėnesį), ieškovė šią sumą sumokėdavo dviem skirtingais bankiniais pavedimais, todėl nuomos mokestis laikomas sumokėtu tik paskutinio pavedimo metu, kai sumokama pilna nuomos mokesčio suma. Ieškovė ne tik vėluodavo sumokėti nuomos mokestį, tačiau ir sumokėdavo nepakankamai. Kiekvieną mėnesį jai atlikus antrąjį nuomos mokesčio pavedimą nuomos mokestis vis tiek nebūdavo padengtas, kadangi visų pirma būdavo dengiami sutartiniai delspinigiai dėl vėlavimo atsiskaityti už nuomą (nuomos sutarčių 7.8 punktai), o nuomos mokestis būdavo dengiamas tik iš likusios sumos. Netesybos (delspinigiai) pradedamos skaičiuoti tada, kai skolininkas prievolės neįvykdo arba įvykdo netinkamai (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Sutarties neįvykdymu laikomas bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas, įskaitant netinkamą įvykdymą ir įvykdymo termino praleidimą (CK 6.205 straipsnis). 2016-09-01 atnaujintos nuomos sutarties 7.8 punkte numatyta, jog vėluojant mokėti pagal sutartį nuomos mokestį ir už komunalinius patarnavimus skaičiuojami 50 Eur delspinigiai per dieną. Įvertinus CK 6.71 straipsnio 1 dalį ir abiejų sutarčių minimus punktus matyti, jog delspinigių skaičiavimo momento pradžia siejama su nuomininko prievolės mokėti nuomos mokestį savalaikiu neįvykdymu. Kokių nors papildomų sąlygų (nuomotojo valios išreiškimo reikalaujant mokėti delspinigius ar pan.) delspinigių skaičiavimui pirminė ir atnaujinta nuomos sutartis nenumatė, todėl taikytinas CK 6.71 straipsnio 1 d. numatytas delspinigių skaičiavimo pradžios momentas – delspinigiai pradedami skaičiuoti tada, kai skolininkas prievolės neįvykdo arba įvykdo netinkamai. CK 6.54 straipsnyje nurodoma, kad jeigu šalys nesusitarė kitaip, įmokos, kreditoriaus gautos iš skolininko vykdant prievolę, pirmiau skiriamos netesyboms mokėti ir tik paskui pagrindinei prievolei įvykdyti. Tai reiškia, jog kas kartą, ieškovei praleidus nuomos ar komunalinių mokesčių mokėjimo terminą, sumokėta suma būdavo įskaičiuojama tokia tvarka: pirma dengiami delspinigiai už praleistą nuomos ar komunalinių mokesčių sumokėjimo terminą, o likusia suma dengiamas to mėnesio nuomos mokestis. Ieškovė nei karto nesumokėjo nuomos mokesčio laiku, todėl kiekvieną mėnesį visų pirma buvo skaičiuojami delspinigiai už vėlavimą sumokėti nuomos mokestį ir tik tada dengiamas nuomos mokestis. Iki nuomos santykių pabaigos ieškovė nėra pervedusi didesnio nuomos mokesčio, nei sulygto 7 547 Eur. Tai reiškia, kad kiekvieną mėnesį, atskaičiavus delspinigius už vėlavimą sumokėti nuomos mokestį, ieškovė sumokėdavo nepilną nuomos mokestį. Jos mokėjimai patvirtina tik tai, kokiomis dienomis buvo padaryti mokėjimai už patalpų nuomą, tačiau tai, jog mokėjimo paskirtis nurodyta kaip „patalpų nuoma už 2017.03 mėn.“, nepatvirtina, kad ieškovė neturėjo skolų už patalpų nuomą ir šie mokėjimai nebuvo skirti susidariusioms nuomos mokesčio skoloms dengti. Nurodyti mokėjimai padengė tik dalį nuomos mokesčio skolos už 2017 m. vasario mėnesį, nors pagal atnaujintos nuomos sutarties sąlygas nuomos mokestį už 2017 m. vasario mėnesį ieškovė privalėjo sumokėti dar 2017 m. sausio 30 d. Nuolatinis ir nepertraukiamas nuomos mokesčio mokėjimo vėlavimas 20 dienų yra pakankamas pagrindas nutraukti nuomos sutartį be rašytinio įspėjimo.

2017-01-02 įrangos nuomos sutarties Nr. 20170102-01 4 punkte numatyta, kad, įrangos nuomininkei vėluojant mokėti, galioja sankcijos dėl nemokumo, numatytos atnaujintoje nuomos sutartyje. Įrangos nuomos mokestis turėjo būti sumokėtas iki 2017-01-31 (šios sutarties 3 punktas), t.y. laikytina, jog 2017-02-21 suėjo atnaujintos nuomos sutarties 8.1 punkte numatytas 20 dienų nuomininko nemokumo terminas. Nuo tos dienos atsakovas taip pat turėjo pagrindą nutraukinėti nuomos santykius ieškovės nemokumo pagrindu. Ieškovė neginčija, kad nemokėjo komunalinių mokesčių. Tai yra dar vienas savarankiškas pagrindas nuomotojui vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Nuomos sutarties 6.10 punkte numatyta, kad nuomininkė turi apmokėti nuomotojui už jo lėšomis pirktas medžiagas, kurios buvo panaudotos vykdant 2016-11-24 darbų atlikimo sutartį Nr. 20161124. Ieškovė iki atnaujintos nuomos sutarties nutraukimo neapmokėjo nuomotojui už jo lėšomis pirktas medžiagas, todėl ir dėl šios priežasties atsakovas turėjo pagrindą nutraukinėti nuomos santykius dėl ieškovės nemokumo. Atsakovas nepažeidė ieškovės interesų, laikėsi atnaujintoje nuomos sutartyje numatytos vienašališko sutarties nutraukimo tvarkos ir nuomos santykius teisėtai nutraukė. Neginčija, kad po nuomos sutarties nutraukimo likusiose laisvose patalpose ekonomiškumo sumetimais jo įmonė „Mudu abudu“ vykdė panašią į Kultūros sandėlio vykdytą veiklą.

2020 m. rugsėjo 10 d. teismo posėdyje teismas šalis informavo, kad šiuo metu byloje pakanka duomenų priimti sprendimą tik dėl ieškinio reikalavimo dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, todėl, išklausius šalių nuomonės, nutarta priimti sprendimą dėl pastarojo reikalavimo kaip ieškinio pagrindo reikalavimui dėl nuostolių atlyginimo. Kadangi savo esme tai yra procesinė išvada priimti dalinį sprendimą reikalavimo dalies dėl nuomos sutarties nutraukimo pagrįstumo klausimu, priimamas ne sprendimas dėl ieškinio pagrindo, o dalinis sprendimas (CPK 261 straipsnio 1 dalis).

Iš šalių pateiktų procesinių dokumentų, ieškovės atstovo, atsakovo ir atstovo, trečiųjų asmenų ir jų atstovės paaiškinimų, rašytinių įrodymų ir Kauno apskrities vyriausiojo policijos komisariato atlikto ikiteisminio tyrimo byloje Nr. 01-1-13794-17 (toliau – ikiteisminio tyrimo byla) esančių duomenų nustatyta, kad 2016-04-07 ieškovė UAB „Kultūros sandėlis“ kaip nuomininkė ir atsakovas R. M. kaip nuomotojas sudarė pirminę negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 20160407-01, kuria susitarė, kad atsakovas trejų metų terminui ieškovei išnuomoja dalį negyvenamųjų patalpų, esančių trijų aukštų pastate (duomenys neskelbtini) ((duomenys neskelbtini)), su galimybe terminą pratęsti papildomam dvejiems metams (pirminės nuomos sutarties 4.1 p.). Šalys susitarė, kad ieškovė nuomotojo sutikimu papildomai investuoja į patalpas, pritaikydama jas planuojamo atidaryti muzikinio klubo veiklai. 2016-04-13 ieškovė atsakovui sumokėjo 12 350 Eur avansą, kuris turėjo būti grąžinamas ieškovei pasibaigus nuomos terminui (pirminės nuomos sutarties 7.2 p.). Pirminės nuomos sutarties 9.1 punkte išvardintos nuomininkės padarytinos investicijos į išsinuomotas patalpas (rūsyje esančių metalinių karkasinių pertvarų uždengimas gipso kartono plokštėmis ir nuomotojo pateiktų keraminių sienų plytelių suklijavimas, vėdinimo sistemos įdiegimas, esamos šildymo sistemos pajungimas nuomotojui patiekus įrangą, kurią nuomininkas privalo pajungti, WC mazgų įrengimas). Be to, patalpose buvo įrengtas bendras apšvietimas šviestuvais, elektros instaliacija, metalinė pakyla staliukams, metalinė pakyla scenai, scenos, nerūdijančio plieno kaminas, einantis per 4 pastato aukštus, nupirktos užuolaidos ir pan.; supirktas virtuvės ir baro inventorius (indai, taurės, įrankiai ir pan.). Abi šalys nurodė, kad į patalpų įrengimą ir pritaikymą ieškovės planuojamai veiklai investavo savo lėšas. 2016-09-01 ieškovė iš atsakovo gavo pranešimą, kad atsakovas vienašališkai nutraukia pirminę nuomos sutartį nuo 2016-09-01, motyvuodamas komunalinių mokesčių nemokėjimu du iš eilės einančius mėnesius. Nėra ginčo dėl to, kad ieškovės vykdyti patalpų pritaikymo veiklai darbai ir pirminė nuomos sutartis dėl šio pranešimo nenutrūko, tačiau pastebėtina, kad atsakovo ketinimas nebuvo pagrįstas – pagal pirminės nuomos sutarties 7.5 punktą, nuomininkė komunalinius mokesčius turėjo sumokėti pagal nuomotojo pateiktą šių mokesčių aktą, o tokio akto iki pranešimo dienos bei tą dieną jis nebuvo pateikęs. Prie atsakovo atsiliepimo pridėtas trečiųjų asmenų ir atsakovo susirašinėjimas elektroniniu paštu 2016-09-01 – 2016-10-25 laikotarpiu, derinant pirminės nuomos sutarties pakeitimo sąlygas, patvirtina ieškovės ir trečiųjų asmenų teiginius, kad po derybų pirminė 2016-04-07 nuomos sutartis buvo pakeista, atnaujinimo datą nurodant 2016-09-01. Ieškovė ir tretieji asmenys nepareiškė savarankiškų reikalavimų dėl atnaujintos nuomos sutarties sąlygų nuginčijimo, todėl atmestini jų argumentai apie tai, kad pastaroji sutartis žymiai pablogino nuomininkės padėtį.

2016-11-24 šalys sudarė darbų atlikimo sutartį Nr. 20161124-01, kuria susitarė, jog atsakovas atlieka vandentiekio, šildymo ir oro kondicionavimo sistemos įrengimo darbus ieškovei pagal atnaujintą nuomos sutartį išnuomotose patalpose. Atliekamų darbų kaina 16 764 Eur. Šia sutartimi buvo nustatytas darbų apmokėjimo grafikas. Pagal darbų atlikimo sutarties 4 punktą, ieškovei vėluojant apmokėti, galioja sankcijos dėl nemokumo, numatytos 2019-09-01 nuomos sutartyje.

2017-01-02 šalys sudarė įrangos nuomos sutartį Nr. 20170102-01, kuria atsakovas ieškovei išnuomojo muzikinę techniką. Nustatė, kad nuomos kaina yra 1500 Eur per mėnesį, ją sumokant iki paskutinės mėnesio dienos už ateinantį mėnesį; įrangos nuomininkei vėluojant mokėti galioja sankcijos dėl nemokumo, numatytos 2016-09-01 patalpų nuomos sutartyje; įrangos nuomos sutartis galioja tiek, kiek minėta nuomos sutartis (1-4, 6 punktai).

Ieškovė išsinuomotose patalpose įkurto muzikinio klubo veiklą vykdė iki 2017-03-06 įskaitytinai. Antstolio M. P. 2017-03-07 faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas patvirtina, kad 2017-03-07 13.30 val. patalpų durys, esančios pastato (duomenys neskelbtini), vidiniame kieme, buvo užrakintos, E. A. turimu raktu jų atrakinti negalėjo. Kavinės durys iš (duomenys neskelbtini) pusės buvo užrakintos iš vidaus, išorėje pakabinta spyna, nuo kurios trečiasis asmuo rakto neturėjo. E. A. paskambinus atsakovui telefonu atsakovas atsakė, kad raktų neduos, nes nuomos sutartis yra seniai nutraukta. Kalbant telefonu atsakovas įėjo į pastato antrajame aukšte esantį balkoną, nutraukė telefoninį pokalbį ir įėjo į vidų, daugiau telefonu neatsiliepė. Tai patvirtina, kad 2017-03-07 nuomotojas 2016-09-01 nuomos sutartį vienašališkai nutraukė (atsakovo teigimu, šią sutartį jis nutraukė 2017-03-04, apie tai visiems darbuotojams pranešęs salėje prieš prasidedant darbui, kartu būnant E. A., tačiau įrodymų apie šią nutraukimo datą nepateikė; kita vertus, tai nėra esminė aplinkybė sprendžiant dėl nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo – ikiteisminio tyrimo byloje atsakovas patvirtino nuomos sutartį nutraukęs 2017-03-07).

Pagal 2016-09-01 nuomos sutarties 8.1 punktą, nuomotojas vienašališkai gali nutraukti sutartį dėl šių priežasčių: 1) nuomininko nemokumas (neatsiskaičius 20 kalendorinių dienų, nuomotojas turi teisę vienašališkai be raštiško įspėjimo nutraukti nuomos sutartį); 2) komunalinių mokesčių nemokėjimas už 1 mėnesį; 3) patalpų ir inžinerinių tinklų nepriežiūra, nešvara, daranti patalpoms žalą; švaros ir tvarkos neužtikrinimas pastato prieigose; 4) saugumo neužtikrinimas patalpose.

Atsakovo teigimu, atnaujintą nuomos sutartį jis nutraukė dėl nepilnai mokamo nuomos mokesčio, vėluojant sumokėti 20 kalendorinių dienų, nemokamų komunalinių mokesčių, neatsiskaitymo pagal įrangos nuomos sutartį bei darbų atlikimo sutartį.

Vertindamas nuomos sutarties 8.1 punkte nurodytas sąlygas teismas konstatuoja, kad jame įvardinta nemokumo sąvoka reiškia ne juridinio asmens nemokumą tuo metu galiojusio Įmonių bankroto įstatymo 2 straipsnio 8 dalies prasme (nuorodos į šį įstatymą nuomos sutartyje nėra), o nuomininkės neatsiskaitymą pagal šią sutartį su nuomotoju 20 kalendorinių dienų. Atsiskaitymai pagal nuomos sutartį yra nuomos mokestis, komunaliniai mokesčiai, 15 procentų gyventojų pajamų mokestis, mokėtinas į valstybinės mokesčių inspekcijos einamąją sąskaitą, ir apmokėjimas nuomotojui už jo lėšomis pirktas medžiagas ir atliktus darbus pagal darbų atlikimo sutartį Nr. 20161124-01 (7.4, 7.5, 7.7, 6.10 punktai). Kitokie atsiskaitymai nuomos sutartyje nėra numatyti. Kadangi nuomotojo teisė vienašališkai be raštiško įspėjimo nutraukti nuomos sutartį susieta su nuomotojos neatsiskaitymu 20 kalendorinių dienų, 2016-09-01 nuomos sutarties vienašališkas nutraukimas būtų pagrįstas nuomotojui įrodžius, kad nuomos sutarties nutraukimo metu nuomininkė 20 kalendorinių dienų vėlavo sumokėti tuos mokesčius, kurių nemokėjimas ar vėlavimas sumokėti buvo faktinis nuomos sutarties nutraukimo pagrindas (CK 6.193 straipsnis; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012; 2014 sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-114/2014; Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. balandžio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-179-330/2017). Pasisakant dėl nuomos sutarties nutraukimo 6.10 punkte aptarto įsipareigojimo nevykdymo pagrindu, turi būti įvertintas ir šiame punkte įtvirtintas susitarimas dėl skolos padengimo.

Teismas sprendžia, jog atsakovas nepagrindė savo atsikirtimų apie tai, kad 2017-03-07 egzistavo nuomos sutarties 8.1 punkte įtvirtintos neatsiskaitymo sąlygos vienašališkai nutraukti nuomos sutartį jo nurodytais pagrindais, o ieškovė aptariamą ieškinio reikalavimą įrodė (CPK 178 straipsnis).

2016-09-01 nuomos sutartyje šalys sulygo dėl tokių jos sąlygų: 1) 7.2 punkte nurodyta, kad, šalims pasirašius pirminę nuomos sutartį, nuomininkė sumokėjo nuomotojui 12 350 Eur avansą; avansas grąžinamas nuomininkei pasibaigus nuomos terminui, arba, šalių susitarimu, perkeliamas kitai sutarčiai, jeigu šalys susitaria ją pratęsti; avansas negrąžinamas, jeigu atnaujinta nuomos sutartis yra nutraukiama dėl nuomininko kaltės; 2) pagal 7.3 punktą, nutrūkus atnaujintai nuomos sutarčiai, nuomininkės likusi neapmokėta pinigų suma už 2016 m. birželio ir liepos mėnesius, kuri buvo išdalinta mokėti lygiomis dalimis ateinančius 9 mėnesius, yra užskaitoma iš sumokėto avanso arba iš nuomininko inventoriaus likutine verte nuomotojo pasirinkimu; 3) pagal 7.4 punktą, nuomos mokestį nuomininkė turi sumokėti kas mėnesį iki 30 d. už sekantį kalendorinį mėnesį; 4) pagal 7.5 punktą, nuomininkė komunalinius mokesčius turi sumokėti iki einamojo mėnesio 30 d. pagal faktinius skaitiklių duomenis; 5) pagal 7.8 punktą, vėluojant mokėti nuomos mokestį ir už komunalinius patarnavimus, skaičiuojami 50 Eur delspinigiai per dieną.

Tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad pagal 2016-09-01 nuomos sutartį mokėtinas nuomos mokesčio dydis buvo 7547 Eur. Kadangi bylos nagrinėjimo dalykas yra ne atsakovo ketinimo nutraukti 2016-04-07 nuomos sutartį, o 2016-09-01 atnaujintos nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo įvertinimas, aktualus nuomos mokesčio mokėjimas nuo 2019-09-01 (atnaujintos nuomos sutarties 10.1.1.p.). Iš ieškovės pateiktų mokėjimo duomenų prie ieškinio ir dubliko (banko sąskaitos išrašo ir atsakovui priklausančios įmonės UAB „Mudu abudu“ buhalterės J. U. trečiajam asmeniui E. A. 2017-02-17 elektroniniu laišku atsiųstos atsiskaitymų lentelės) matyti, kad nuomos mokestį ieškovė sumokėdavo dviem mokėjimais. Sutiktina su atsakovu, kad pagal sutartyje aptartą nuomos mokesčio dydį ir atsiskaitymo tvarką nuomininkės pareiga sumokėti nuomos mokestį laikytina įvykdyta sumokėjus pilną nuomos mokesčio sumą. Nuomos mokestį už 2016 m. rugsėjo mėnesį ieškovė sumokėjo 5500 Eur 2016-08-30 ir 2045 Eur 2016-09-28, t.y. visą nuomos mokestį sumokėti pradelsė daugiau nei 20 kalendorinių dienų (skolos likutis buvo 2 eurai). Visais kitais vėlavimo sumokėti nuomos mokestį atvejais, atsiskaitymo momentu laikant antrąjį mokėjimą, pradelsimas neviršijo 20 dienų, tačiau ieškovė sumokėdavo nepilną nuomos mokestį: už 2016 m. spalio mėn. atsiskaityta 5000 Eur 2016-09-30, 2045 Eur 2016-10-03 (skolos likutis 502 Eur); už 2016 m. lapkričio mėnesį atsiskaityta 5000 Eur 2016-10-31 ir 2045 Eur 2016-11-07 (skolos likutis 502 Eur); už 2016 m. gruodžio mėnesį atsiskaityta 5000 Eur 2016-11-30 ir 2045 Eur 2016-12-06 (skolos likutis 502 Eur); už 2017 m. sausio mėnesį atsiskaityta 5000 eur 2016-12-30 ir 2000 Eur 2017-01-04 (skolos likutis 547 Eur); už 2017 m. vasario mėnesį atsiskaityta 5000 Eur 2017-01-30 ir 2000 Eur 2017-02-07 (skolos likutis 547 Eur). Bendras skolos likutis buvo 2602 Eur. Už 2017 m. kovo mėnesį atsiskaityta 4800 Eur 2017-02-28, 2250 Eur 2017-03-06. Nuomos mokesčio skola 2806 Eur sumokėta 2017-02-17. Tai reiškia, kad nuomos sutarties nutraukimo dieną nuomos mokestis buvo pilnai sumokėtas.

Teismo vertinimu, kadangi atsakovas nuomos sutarties nenutraukė tuo metu, kai pažeidimas egzistavo – daugiau nei 20 kalendorinių dienų nuomininkas buvo skolingas 2602 Eur, jos nutraukimas po to, kai minimas pažeidimas nuomotojos buvo pašalintas, neatitinka nei 8.1 punkte numatytos sąlygos dėl nuomos sutarties vienašališko nutraukimo, nei CK 6.477 straipsnio 1 dalyje apibrėžtų nuomos sutarties sampratos bei tikslo, pagal kuriuos nuomos sutarties paskirtis nuomininkui yra daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomotojui – gauti iš nuomininko nuomos mokestį (analogiškai šalys susitarė ir 2016-09-01 nuomos sutartimi). Nepilnu nuomos mokesčio sumokėjimu pasireiškęs nuomos sutarties pažeidimas 2017-03-07 nebeegzistavo.

Nors šalys susitarė, kad, vėluojant mokėti pagal sutartį nuomos mokestį ir mokestį už komunalinius patarnavimus, skaičiuojami delspinigiai 50 Eur per dieną, t.y. netesybų skaičiavimą susiejo su sutarties pažeidimu, realiai atsakovas ieškovės mokamų nuomos mokesčio įmokų nepaskirstė taip, kaip nurodo atsiliepime į ieškinį.

Dėl įmokų paskirstymo eiliškumo nuomos sutartyje nebuvo susitarta. Nesant šalių susitarimo dėl įmokų paskirstymo, taikoma CK 6.54 straipsnio 1-4 dalyse nustatyta įmokų paskirstymo tvarka – pirmiausia kreditoriaus iš skolininko gautos vykdant prievolę įmokos skiriamos atlyginti kreditoriaus turėtoms išlaidoms, susijusioms su reikalavimo įvykdyti prievolę pareiškimu (CK 6.54 straipsnio 1 dalis); antrąja eile įmokos skiriamos mokėti palūkanoms pagal jų mokėjimo termino eiliškumą (CK 6.54 straipsnio 2 dalis); trečiąja eile įmokos skiriamos netesyboms mokėti (CK 6.54 straipsnio 3 dalis); ketvirtąja eile įmokos skiriamos pagrindinei prievolei įvykdyti (CK 6.54 straipsnio 4 dalis). Pagal aptartą reglamentavimą iš gautų įmokų pagrindinė prievolė dengiama paskiausiai. Pasisakydamas dėl CK 6.54 straipsnio, reglamentuojančios įmokų paskirstymą, aiškinimo ir taikymo, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad, jeigu skolininkas nurodo kitokį įmokų paskirstymą, negu nustatyta CK 6.54 straipsnio 1–4 dalyse, tai kreditorius turi teisę atsisakyti priimti skolininko siūlomą įmoką (CK 6.54 straipsnio 5 dalis). Tai reiškia, kad jeigu skolininkas, nesant šalių sutarties, pasiūlo kitokį įmokų paskirstymą ir kreditorius su tuo sutinka, įskaitydamas lėšas pagal skolininko pasiūlytą įmokos paskirstymo eiliškumą, laikoma, kad šalys susitarė dėl kitokio įmokų paskirstymo. Tačiau, nepaisant to, kokį įmokos paskirstymo eiliškumą nurodo skolininkas, kreditorius, jeigu su tuo nesutinka, turi teisę paskirstyti įmokas pagal CK 6.54 straipsnio 1–4 dalyse nurodytą eiliškumą arba, jeigu šalys yra sudariusios susitarimą dėl įmokų paskirstymo, pagal sutartyje aptartą eiliškumą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. vasario 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-101-611/2017).

Atsakovas 2020 m. kovo 12 d. teismo posėdyje bei ikiteisminio tyrimo metu paaiškino, kad vandens apskaitos skaitiklių pastate nebuvo, nes vanduo tiektas iš šulinio, t.y. už vandenį mokėti nereikėjo. Ieškovė turėjo surašyti aktus, juose nurodydama elektros skaitiklių parodymus ir pagal juos apskaičiuotą mokesčio sumą (elektros energijos tarifas 0,12/kW), už šviesolaidinį internetą „Teo“ mokėtiną fiksuotą sumą 16,32 Eur, aktus pateikti atsakovui ir juose nurodytus komunalinius mokesčius sumokėti pagal kasos išlaidų orderį ar kitu būdu. Anot atsakovo, tokio akto surašymas nuomos sutartyje nebuvo numatytas, tačiau to reikėjo ieškovės apskaitai. Elektros naudojimo apskaitos skaitiklis pastate buvo vienas, pastato išorėje. Raktą nuo skydinės buvo padėjęs rūsio patalpose po laiptais, tai žinojo visi darbuotojai. Sutartį su „Teo“ buvo sudaręs kaip fizinis asmuo, sąskaitas už internetą gaudavo jis.