- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2019-12-10
- Bylos Nr.
- e2A-669-407/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-01122-2018-2
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rasa Gudžiūnienė, Agnė Tikniūtė, Vigintas Višinskis
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Manahuna“
- Atsakovas
- Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, Vilniaus miesto savivaldybės tarybai
- Kategorijos
- 2.6.8.12Kiti su sutarčių teise susiję klausimai
- 2.6.16.5Negyvenamųjų patalpų nuoma
- 2.6.35Viešas konkursas
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės, Agnės Tikniūtės ir Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Manahuna“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2018 m. gruodžio 12 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Manahuna“ ieškinį atsakovėms Vilniaus miesto savivaldybės administracijai ir Vilniaus miesto savivaldybės tarybai dėl pirmenybės teisės nuomotis patalpas užtikrinimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė prašė įpareigoti Vilniaus miesto savivaldybės administraciją bei Vilniaus miesto savivaldybės tarybą užtikrinti UAB „Manahuna“ pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) patalpų (unikalus Nr. 1097-7015-8039 ir unikalus Nr. 1097-7015-8017:0002), esančių L. Asanavičiūtės g. 27A, Vilniuje (toliau – Patalpos), nuomos sutartį, pratęsiant 2013 m. birželio 18 d. Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį (toliau – Sutartis) 5 metams tarybos sprendimu arba pakeičiant (papildant) šių patalpų nuomos konkurso sąlygas – įtraukiant į jas šią nuostatą: „Nepriklausomai nuo dalyvavimo konkurse, UAB „Manahuna“ turi pirmenybės teisę sudaryti (pratęsti) patalpų nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis ir ta pačia kaina, kurias pasiūlys konkurso būdu nustatytas laimėtojas. Su patalpų nuomos konkurso laimėtoju patalpų nuomos sutartis bus sudaroma tik tuo atveju, jei UAB „Manahuna“ nepasinaudos ar atsisakys pasinaudoti pirmenybės teise“.
2. Nurodė, kad Sutarties 17 punkte yra įtvirtinta, jog su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu Sutartyje prisiimtas pareigas, Sutartis gali būti atnaujinama Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) nustatyta tvarka. CK 6.482 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Ieškovė visą Sutarties galiojimo laikotarpį tinkamai vykdė savo pareigas ir kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybę (toliau – Savivaldybė), prašydama pratęsti (atnaujinti) Sutarties terminą. Tačiau Savivaldybė informavo, kad ieškovės pirmenybės teisė nebus užtikrinta, Sutartis su ieškove nebus pratęsta ir Patalpos bus nuomojamos viešojo konkurso būdu. Ieškovės teigimu, savivaldybė pažeidė Sutarties 17 punkto ir CK 6.482 straipsnio nuostatas, be to, nukrypo nuo Lietuvos Respublikos savivaldybių organizuojamų turto nuomos konkursų (aukcionų) praktikos užtikrinti nuomininkų pirmenybės teises. Todėl ieškovė pagrįstai ir teisėtai reikalauja nutraukti jos teisių pažeidimą ir tinkamai vykdyti Sutarties 17 punktą (CK 6.213 straipsnio 2 dalis).
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
3. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. gruodžio 12 d. sprendimu ieškinį atmetė.
4. Teismas nustatė, ieškovė ir Savivaldybė sudarė Sutartį, kuria iki 2018 m. birželio 20 d. prekybai optikos priemonėmis ir kitai susijusiais veiklai vykdyti buvo išnuomotos Savivaldybei nuosavybės teise priklausančios Patalpos. Ieškovė Patalpas subnuomuojo UAB „Gintarinė vaistinė“ vaistinės veiklai vykdyti.
5. Pagal Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – VSTVNDĮ) 15 straipsnio 8 dalį, savivaldybei priklausantis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka. Savivaldybės taryba, vadovaudamasi VSTVNDĮ 15 straipsniu, 2017 m. balandžio 25 d. sprendimu Nr. 1-920 (toliau – Tarybos sprendimas) patvirtino Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos viešo konkurso ir ne konkurso būdu nuostatus (toliau – Nuostatai). Pagal Nuostatų 25 punktą, Savivaldybės turtas gali būti nuomojamas tik viešo konkurso būdu. Ieškovė neteigė, kad atitinka Nuostatų 8, 9, 16 punktuose ar Tarybos sprendimo 4 punkte nustatytas išimtis, kurioms esant turtas gali būti išnuomojamas ne konkurso būdu arba gali būti pratęsiama nuomos sutartis, kurios terminas pasibaigė.
6. Savivaldybės taryba 2018 m. balandžio 25 d. sprendimu Nr. 1-1497 nusprendė Patalpas išnuomoti viešo konkurso būdu vaistinės veiklai. Ieškovė šio sprendimo neginčijo.
7. Pagal Tarybos sprendimu patvirtintą Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos konkurso (aukciono) organizavimo ir vykdymo tvarkos aprašo (toliau – Aprašas) 14 punktą, turto nuomos konkursą laimi asmuo, paraiškoje nurodęs didžiausią nuompinigių kainą. Turto nuomos sutartis sudaroma su turto nuomos konkurso laimėtoju (Aprašo 25 punktas).
8. Teismas nurodė, kad asmens, nepateikusio geriausio pasiūlymo, pripažinimas nugalėtoju / sutarties su tokiu asmeniu sudarymas neatitiktų viešo konkurso paskirties, pažeistų kitų konkurso dalyvių teisėtus lūkesčius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-677/2006). Į Patalpų nuomos konkurso sąlygas įrašius ieškovės norimą nuostatą, toks konkursas netektų prasmės; varžymasis jame būtų betikslis, iš anksto žinant, kad bet kokiu atveju pirmenybė sudaryti Patalpų nuomos sutartį tektų ieškovei (Lietuvos apeliacinio teismo 2016 m. birželio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-740-180/2016). Tokia nuostata stabdytų potencialių nuomotojų dalyvavimą konkurse, kas kliudytų išnuomoti Patalpas už galimai didžiausią kainą, prieštarautų VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtintiems valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo efektyvumo ir racionalumo principams.
9. Teismas taip pat vadovavosi kasacinio teismo išaiškinimu, kad CK 6.482 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nėra imperatyvi. <…> nuomotojas gali turėti interesą ne tik išlaikyti tvarkingai nuomos sutartį vykdantį nuomininką, bet ir keisti savo veiklos koncepciją bei patalpas naudoti kitais tikslais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-23-611/2018). Ieškovė Patalpose nevykdo vaistinės veiklos, taip pat nėra pateikusi įrodymų, kad tokią veiklą realiai planuoja vykdyti.
10. Atsižvelgdamas į nurodytas aplinkybes, teismas nusprendė atmeti ieškinį.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
11. Ieškovė UAB „Manahuna“ apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2018 m. gruodžio 12 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti visiškai; priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos argumentus:
11.1. Teismo sprendime nėra paneigtas faktas, kad ieškovė turi pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) Sutartį. Teismas ieškovės pirmenybės teisės turėjimo klausimo apskritai nesprendė, todėl vien tai yra pakankamas pagrindas panaikinti sprendimą.
11.2. Sutarties 17 punkte nustatyta, kad su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu Sutartyje prisiimtas pareigas, Sutartis gali būti atnaujinta CK nustatyta tvarka. CK 6.482 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Ieškovė visą Sutarties galiojimo laikotarpį tinkamai vykdė savo pareigas, atsakovės šio fakto neneigė. Savivaldybė pasibaigus Sutarties terminui ir toliau siekia nuomoti Patalpas. Todėl ieškovė turi pirmenybės teisę pratęsti (atnaujinti) Sutartį.
11.3. Teismas neatsižvelgė į ieškovės nurodytą teismų praktiką (Lietuvos apeliacinio teismo 2016 m. birželio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-740-180/2016; 2017 m. vasario 8 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. e2A-76-381/2017), kuri patvirtina ieškovės pirmenybės teisės pagrįstumą ir teisėtumą.
11.4. Teismas neįvertino ieškovės argumentų, kad Savivaldybė pažeidė Sutarties 17 punktą ir CK 6.482 straipsnį, nes nesudarė jokių sąlygų ieškovei pasinaudoti nuomininko pirmenybės teise. Savivaldybė taip pat pažeidė ir gero administravimo principą, kuris reikalauja, kad institucijos, priimdamos administracinius sprendimus, veiktų rūpestingai ir atidžiai, taip pat užtikrintų, jog administracinėje procedūroje būtų laikomasi visų teisė aktų nuostatų. Be to, Savivaldybė nukrypo ir nuo Lietuvos Respublikos savivaldybių organizuojamų turto nuomos konkursų (aukcionų) praktikos.
11.5. Teismas neįvertino, kad ieškovė pagrįstai reikalauja nutraukti savo teisių pažeidimą. Pirma, Savivaldybė galėjo pratęsti Sutartį pagal Tarybos sprendimo 4 punktą, kuriame įtvirtinta Savivaldybės tarybos teisė atskiru sprendimu, pasibaigus sutarčių galiojimo terminui, jį pratęsti tam pačiam subjektui, kai tai būtina miesto reprezentavimui ir įvaizdžiui arba jeigu subjektas vykdo socialiai reikšmingą veiklą. Šiuo pagrindu Savivaldybė kitiems asmenims analogiškais atvejais nuolatos net be konkursų pratęsia nuomos sutarčių terminus. Antra, Savivaldybė galėjo sudaryti (pratęsti) Patalpų nuomos sutartį su ieškove tomis pačiomis sąlygomis ir ta pačia kaina, kurią pasiūlys viešo konkurso būdu nustatytas Patalpų nuomos konkurso laimėtojas.
11.6. Teismas klaidingai nurodė, kad ieškovė neteigė, jog atitinka Tarybos sprendimo 4 punkte nustatytas sąlygas. Ieškovė tiek savo procesiniuose dokumentuose, tiek bylos nagrinėjimo metu laikėsi aiškios pozicijos, kad vienas iš būdų, kuriuo gali būti užtikrinta ieškovės pirmenybės teisės nuomotis Patalpas, yra įtvirtinta Tarybos sprendimo 4 punkte. Ieškovė įrodinėjo ir tai, kad būtent šiuo pagrindu Savivaldybė kitiems asmenims analogiškais atvejais be konkurso pratęsia nuomos sutarčių terminus net ilgesniam nei 10 metų bendram laikotarpiui.
11.7. Teismo sprendime nepagrįstai nurodoma, kad Patalpose nėra (nebus) vykdoma vaistinės veikla. Atsakovės neneigė ir neįrodinėjo, kad Patalpose yra vykdoma vaistinės veikla. Šį faktą patvirtina ir byloje esantys įrodymai. Faktas, kad pati ieškovė neturi vaistinės veiklos licencijos, o ši veikla Patalpose vykdoma susitarimų su UAB „Gintarinė vaistinė“ pagrindu, nekeičia esmės ir fakto, kad Patalpose veikia vaistinė.
11.8. Ieškovės pirmenybės teisės sudaryti (atnaujinti) Patalpų nuomos sutartį užtikrinimas neprieštarauja ir yra suderinamas su specialiu valstybės turto nuomos reglamentavimu. Tai patvirtina ieškovės nurodyta teismų praktika. Konkurso dalyviams būtų žinoma, kokiomis sąlygomis dalyvaujama konkurse. Akivaizdu, kad konkurso dalyviai dėtų maksimalias pastangas pateikti geriausią pasiūlymą, tam, kad pirmenybės teisę turintis subjektas nesutiktų šia teise pasinaudoti. Tokiu būdu būtų užtikrinama konkurencija, visuomeninės naudos, efektyvumo ir kiti VSTVNDĮ numatyti principai.
11.9. Ieškovė pateikė pasiūlymą dėl taikos sutarties sudarymo, kurį 2018 m. spalio 1 d. teismo posėdžio metu Savivaldybės administracijos atstovė buvo įpareigota perduoti svarstyti Savivaldybės tarybai, t. y. subjektui, kuris turi kompetenciją nuspręsti: ar ieškovės veikla atitinka teisės aktuose įtvirtintus kriterijus, kurie nurodyti Tarybos sprendimo 4 punkte; ir atitinkamai, ar taikos sutartis pasiūlyme išdėstytomis sąlygomis gali būti sudaryta. Savivaldybės administracija šio įpareigojimo neįvykdė, motyvuodama pasiūlymo neatitikimu imperatyviems teisės aktų reikalavimams, t. y. Nuostatams. Tačiau Tarybos sprendimo 4 punktas tarybai suteikia teisę atskiru sprendimu naujam terminui išnuomoti iki tol nuomotą turtą, nesilaikant Nuostatų.
Atsiliepimas
12. Atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracija ir Vilniaus miesto savivaldybės taryba atsiliepime prašė ieškovės apeliacinį skundą atmesti. Nurodo šiuos atsikirtimus:
12.1. Sutarties 17 punkto nuostata, kuria remiasi ieškovė, šiuo atveju negali būti įgyvendinama, nes tai pažeistų galiojančių teisės aktų nuostatas, Vilniaus miesto savivaldybės valią ir viešąjį interesą. Šalys nesusitarė dėl imperatyvios nuomotojo pareigos pratęsti (atnaujinti) Sutartį. Remiantis teismų suformuotais išaiškinimais, nėra pagrindo plečiamai aiškinti nuomininko pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) nuomos sutartį kaip įstatymo garantuojamą nuomininko teisę.
12.2. Galimybė pratęsti (atnaujinti) nuomos sutartį nėra prigimtinė neginčijama nuomininko teisė, bet priešingai – nuo šalių valios ir tarpusavio susitarimo priklausanti aplinkybė, todėl Savivaldybė, kaip viešosios nuosavybės savininkas, neturi absoliučios pareigos tenkinti ieškovės prašymą dėl Sutarties pratęsimo (atnaujinimo), jeigu kitokia turto valdymo ir naudojimo tvarka yra numatyta teisės aktuose ir yra reikalinga jos laikytis siekiant įgyvendinti viešosios nuosavybės naudojimui keliamus tikslus.
12.3. Teismų praktikoje pripažįstama, kad šalys, sudarydamos sutartį dėl valstybės (savivaldybės) turto nuomos, gali veikti laisvai tiek, kiek tai leidžiama specialiuosiuose šiuos santykius nustatančiuose įstatymuose, nes jos yra varžomos įstatyme nustatytų sąlygų, kurių privalo laikytis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014; 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252-248/2015 ir kt.). Savivaldybės turtas gali būti išnuomojamas tik viešo konkurso būdu, išskyrus Nuostatuose nurodytas išimtis. Patalpų nuomos sutartis sudaroma su nuomos konkurso laimėtoju (Aprašo 25 punktas), kitu atveju konkurso rezultatai yra anuliuojami ir konkursas laikomas neįvykusiu (Aprašo 26 punktas).
12.4. Ieškovės minimas Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. vasario 8 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. e2A-76-381/2017 nepatvirtina ieškovės argumentų, kad ji turi pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) Patalpų nuomos sutartį, kadangi minėtame sprendime teismas yra konstatavęs, kad „ieškovė, kaip juridinis asmuo, planuodama savo veiklą, privalėjo veikti atidžiai ir rūpestingai, įvertinti nuomojamų ginčo patalpų statusą bei tai, kad disponavimą juo reglamentuoja specialieji teisės aktai, todėl neturėjo pagrindo tikėtis, kad pasibaigus jų su atsakove nuomos sutartims klausimas dėl tolimesnės šio turto nuomos bus sprendžiamas prioritetiškai taikant nuomos sutarčių 18 punktą bei Civilinio kodekso nuomos teisinius santykius reglamentuojančias normas“. Ieškovės minimoje civilinėje byloje Nr. e2A-740-180/2016 analizuojamoje tarp ginčo šalių sudarytoje patalpų nuomos sutartyje buvo tiesiogiai įtvirtinta nuostata, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs visas sutarties sąlygas, pasibaigus sutarties terminui, turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį (sudaryti nuomos sutartį naujam terminui). Pagal ieškovės ir Savivaldybės sudarytą Sutartį, Sutartis gali būti pratęsta.
12.5. Savivaldybės taryba 2018 m. balandžio 25 d. priėmė sprendimą Patalpas išnuomoti viešo konkurso būdu vaistinės veiklai vykdyti. Šis sprendimas yra galiojantis, todėl ieškovės reikalavimas iš esmės reiškia reikalavimą nevykdyti Savivaldybės tarybos valios.
12.6. Nagrinėjamu atveju nėra jokio pagrindo konstatuoti, kad ieškovės vykdoma veikla yra būtina miesto reprezentavimui ar socialiai reikšminga, o apeliaciniame skunde pateikiami pavyzdžiai, kuomet Savivaldybės tarybos sprendimais buvo pratęstos sutartys su kitais asmenimis, negali būti vertinami kaip turintys reikšmę nagrinėjamos bylos kontekste, kadangi kiekvienu atveju yra vertinamos konkrečios aplinkybės ir tai yra Savivaldybės tarybos teisė, o ne pareiga.
12.7. Ieškovė Patalpas subnuomojo UAB „Gintarinė vaistinė“ vaistinės veiklai vykdyti, taigi, pačios ieškovės veikla šiuo atveju yra komercinė, tenkinanti jos privačius interesus. Ieškovė nereiškė reikalavimo taikyti Tarybos sprendimo 4 punkte numatytą išimtį, todėl ieškovės apeliacinio skundo argumentai dėl galimybės pasinaudoti minėta išimtimi nepatenka į šios bylos nagrinėjimo ribas.
12.8. Ieškovės pasiūlymas dėl taikos sutarties sudarymo Vilniaus miesto savivaldybės tarybai negali būti teikiamas, kadangi tokio klausimo teikimas Tarybai prieštarautų imperatyviems teisės aktų reikalavimams.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
13. Pagal Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalį, bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Šioje byloje nenustatyta absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų.
Dėl atsakovių rašytinių paaiškinimų priėmimo
14. Lietuvos apeliaciniame teisme 2019 m. gruodžio 2 d. gauti atsakovių rašytiniai paaiškinimai, kuriuose prašoma atsižvelgti į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 21 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-331-403/2019 pateiktus išaiškinimus, nes jie aktualūs ir šiai bylai.
15. Teisėjų kolegija pažymi, kad ir be atskiro šalių procesinio prašymo teismui privaloma atsižvelgti į kasacinio teismo išaiškinimus taikant tuos pačius įstatymus bei kitus teisės aktus (Teismų įstatymo 23 straipsnio 3 dalis), todėl apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti atsakovių rašytinius paaiškinimus.
Dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti savivaldybei priklausančio turto nuomos sutartį
16. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2013 m. birželio 18 d. apeliantė ir Savivaldybė sudarė Sutartį, pagal kurią apeliantei iki 2018 m. birželio 20 d. buvo išnuomotos Savivaldybei nuosavybės teise priklausančios Patalpos prekybai optikos priemonėmis ir kitai susijusiais veiklai vykdyti. Sutarties 17 punkte nustatyta, kad pasibaigus šios sutarties terminui, su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu Sutartyje prisiimtas pareigas, ir gavus raštišką prašymą, ši Sutartis gali būti pratęsta CK nustatyta tvarka.
17. Apeliantė 2018 m. vasario 7 d. ir 2018 m. gegužės 31 d. raštais kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją su prašymais įgyvendinti apeliantės pirmenybės teisę pratęsti Sutartį ir Sutarties terminą pratęsti iki 2023 m. birželio 20 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2018 m. vasario 22 d. ir 2018 m. birželio 13 d. raštais nurodė, kad Sutartis su apeliante nebus pratęsta, kadangi Patalpos, pasibaigus nuomos terminui, bus nuomojamos viešo konkurso būdu vaistinės veiklai vykdyti. Apeliantė 2018 m. birželio 14 d. raštu kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją su prašymu į Patalpų viešo nuomos konkurso sąlygas įtraukti nuostatą, užtikrinančią apeliantės pirmenybės teisę sudaryti / pratęsti Patalpų nuomos sutartį. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2018 m. birželio 21 d. raštu atsisakė tenkinti šį apeliantės prašymą.
18. Apeliantė teigia, kad Savivaldybė pažeidė Sutarties 17 punktą ir CK 6.482 straipsnį, nes nesudarė jokių sąlygų ieškovei pasinaudoti nuomininko pirmenybės teise.
19. CK 6.482 straipsnyje reglamentuojama nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį. Pagal šio straipsnio 1 dalį, nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. To paties straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos, o pagal minėto straipsnio 4 dalį, jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tačiau, praėjus ne daugiau kaip vieneriems metams po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas savo pasirinkimu turi teisę reikalauti arba perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, arba atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius.
20. Nagrinėjamu atveju ginčas kilo dėl Savivaldybei priklausančių Patalpų, kurios yra viešosios nuosavybės teisės objektas, nuomos, pasibaigus Sutartyje nustatytam terminui. Pažymėtina, kad viešoji nuosavybė skirta viešiesiems poreikiams tenkinti, viešosios nuosavybės teisės subjektai (valstybė ir savivaldybės) nuosavybės teises įgyvendina atitinkamų institucijų pagalba, todėl viešosios nuosavybės teisės įgyvendinimas reguliuojamas imperatyviomis įstatymų leidėjo įtvirtintomis nuostatomis.
21. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad teisiniams santykiams, kuriuos reglamentuoja viešosios teisės normos, CK nuostatos taikomos tiek, kiek jų nereglamentuoja atitinkami įstatymai (CK 1.1 straipsnio 2 dalis). Šalys, sudarydamos sutartį dėl valstybės (savivaldybės) turto nuomos, gali veikti laisvai tiek, kiek tai leidžiama specialiuosiuose šiuos santykius nustatančiuose įstatymuose, nes jos yra varžomos įstatyme nustatytų sąlygų, kurių privalo laikytis. Toks civilinių teisių suvaržymas įstatymo pagrindu neprieštarauja CK normoms (CK 1.2 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014).
22. VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtinti valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principai, be kita ko, visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo, kurie yra pamatinės viešosios nuosavybės teisės įgyvendinimo nuostatos. Savivaldybėms nuosavybės teise priklausančio turto savininko funkcijas, vadovaudamosi įstatymais, įgyvendina savivaldybių tarybos (VSTVNDĮ 12 straipsnio 1 dalis). Nuo 2014 m. spalio 1 d. galiojusios VSTVNDĮ redakcijos 15 straipsnio 8 dalyje buvo nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka (VSTVNDĮ).
23. Pirmosios instancijos teismas vadovavosi Savivaldybės tarybos 2017 m. balandžio 25 d. sprendimu Nr. 1-920 patvirtintų Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos viešo konkurso ir ne konkurso būdu nuostatų 25 punktu, pagal kurį Savivaldybės turtas gali būti nuomojamas tik viešo konkurso būdu, išskyrus atvejus, nurodytus Nuostatų II ir III skyriuose. Be to, šio Tarybos sprendimo 4 punkte nustatyta, kad pasibaigus sutarčių galiojimo terminui Savivaldybės taryba turi teisę nesilaikydama 1.1 ir 1.3 punktais patvirtintų Nuostatų ar aprašo reikalavimų atskiru sprendimu pratęsti galiojimo terminą tam pačiam subjektui, kai tai būtina miesto reprezentavimui ir įvaizdžiui arba jeigu subjektas vykdo socialiai reikšmingą veiklą.
24. Šiuo metu galioja Savivaldybės tarybos 2019 m. lapkričio 6 d. sprendimu Nr. 1-291 patvirtinti Nuostatai, kurių 1 ir 25 punktuose analogiškai nustatyta, kad Savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas viešo nuomos konkurso būdu, išskyrus Nuostatų II ir III skyriuose numatytus atvejus, kai toks turtas gali būti išnuomotas be konkurso. Pažymėtina ir tai, kad nuo 2019 m. spalio 1 d. galiojančios VSTVNDĮ redakcijos 15 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas viešo nuomos konkurso būdu, išskyrus šioje normoje nurodytus išimtinius atvejus, kai toks turtas gali būti išnuomotas be konkurso.
25. Kasacinis teismas, spręsdamas pagal faktines aplinkybes panašų ginčą, yra pažymėjęs, kad iš nuomos sutartimi, kuri yra atlygintinė, nuomojamo turto nuomotojo gaunama nauda pirmiausiai pasireiškia nuomos mokesčio forma, o maksimali nauda – kiek įmanoma didesnio nuomos mokesčio gavimu. Atsižvelgiant į tai, kad turto nuomos viešo konkurso organizavimo tikslas yra sudaryti sutartį su asmeniu, kuris sutinka mokėti didžiausią nuomos mokestį, savivaldybės turto nuoma viešo konkurso būdu vertintina kaip atitinkanti VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtintą efektyvumo principą. <…> CK 6.482 straipsnyje įtvirtintas teisinis reguliavimas, pagal kurį nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį, kai yra nuomojamas savivaldybės turtas, gali būti taikomas ir viešas konkursas neorganizuojamas tik tais atvejais, kada yra užtikrinamas specialių savivaldybės turto nuomos santykius reglamentuojančių imperatyvių viešosios teisės normų, ir pirmiausiai VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtintų principų, inter alia (be kita ko), efektyvumo principo, pagal kurį sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei, laikymasis. Priešingu atveju turi būti skelbiamas savivaldybės turto nuomos viešas konkursas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 21 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-331-403/2019).
26. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes ir kasacinio teismo išaiškinimus, teisėjų kolegijos vertinimu, nėra pagrindo konstatuoti, kad šiuo atveju Savivaldybė, atsisakydama pratęsti su apeliante sudarytą Sutartį, neskelbiant viešo Patalpų nuomos konkurso, pažeidė Sutarties 17 punkto ir CK 6.482 straipsnio nuostatas.
27. Kiti apeliantės argumentai šios teismo išvados taip pat nepaneigia. Kaip minėta, Savivaldybės pareiga išnuomoti ginčo Patalpas viešo nuomos konkurso būdu kyla iš imperatyvių įstatymo reikalavimų. Nenustačius tokių teisės aktų pažeidimų, nėra pagrindo sutikti su apeliantės teiginiu, kad Savivaldybė pažeidė ir gero administravimo principą. Apeliantės nurodyti Lietuvos Respublikos savivaldybių organizuojamų turto nuomos konkursų (aukcionų) praktikos pavyzdžiai taip pat nėra pagrindas nesivadovauti imperatyviais įstatymo reikalavimais.
28. Apeliantės teigimu, Sutartis gali būti pratęsta pagal Tarybos sprendimo 4 punktą, kuriame įtvirtinta Savivaldybės tarybos teisė atskiru sprendimu, pasibaigus sutarčių galiojimo terminui, jį pratęsti tam pačiam subjektui, kai tai būtina miesto reprezentavimui ir įvaizdžiui arba jeigu subjektas vykdo socialiai reikšmingą veiklą. Apeliantė pažymi, kad šiuo pagrindu Savivaldybė kitiems asmenims analogiškais atvejais be konkurso pratęsia nuomos sutarčių terminus net ilgesniam nei 10 metų bendram laikotarpiui.
29. Teisėjų kolegija šiuos argumentus atmeta kaip nepagrįstus. Apeliantė nepagrindė, kaip jos vykdoma komercinio pobūdžio veikla (apeliantė Patalpas subnuomuojo UAB „Gintarinė vaistinė“) yra susijusi su miesto reprezentavimu ir įvaizdžiu, taip pat nepagrindė, kodėl tokia veikla turėtų būti pripažįstama socialiai reikšminga. Vien ta aplinkybė, kad Savivaldybė kitiems asmenims yra pratęsusi nuomos sutarčių terminus minėtos nuostatos pagrindu, nesudaro pagrindo taikyti apeliantei tokią išimtį. Be to, pažymėtina ir tai, kad Tarybos sprendimas, kuriame nustatyta minėta nuostata, nebegalioja, o šiuo metu galiojančiame Savivaldybės tarybos 2019 m. lapkričio 6 d. sprendime Nr. 1-291, kuriuo, be kita ko, patvirtinta nauja Nuostatų redakcija, analogiška ar panaši išimtis nėra nustatyta. Taigi, pagal šiuo metu galiojantį reglamentavimą nėra teisinio pagrindo taikyti apeliantei nurodytą išimtį dėl Sutarties galiojimo termino pratęsimo, neskelbiant Patalpų nuomos viešo konkurso. Juolab kad Savivaldybės taryba 2018 m. balandžio 25 d. priėmė sprendimą Patalpas išnuomoti viešo konkurso būdu vaistinės veiklai, o byloje nėra duomenų, kad šis sprendimas nuginčytas įstatymų nustatyta tvarka.
Dėl nuomos konkurso sąlygų pakeitimo (papildymo), susijusio su nuomininko pirmenybės teise
30. Apeliantė ieškinyje suformulavo alternatyvų reikalavimą – pakeisti (papildyti) Patalpų nuomos konkurso sąlygas, įtraukiant į jas nuostatą, kad nepriklausomai nuo dalyvavimo konkurse, apeliantė turi pirmenybės teisę sudaryti (pratęsti) Patalpų nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis ir ta pačia kaina, kurias pasiūlys konkurso būdu nustatytas laimėtojas, o apeliantei nepasinaudojus ar atsisakius pasinaudoti pirmenybės teise, tik tokiu atveju Patalpų nuomos sutartis bus sudaroma su Patalpų nuomos konkurso laimėtoju.
31. Apeliaciniame skunde, nesutikdama su skundžiamo sprendimo motyvais, kuriais remdamasis teismas atmetė šį reikalavimą, apeliantė nurodo, kad konkurso dalyviams būtų žinoma, kokiomis sąlygomis dalyvaujama konkurse. Apeliantės teigimu, konkurso dalyviams siekiant pateikti geriausią pasiūlymą, tam, kad pirmenybės teisę turintis subjektas nesutiktų šia teise pasinaudoti, taip būtų užtikrinama konkurencija, visuomeninės naudos, efektyvumo ir kiti VSTVNDĮ numatyti principai.
32. Teisėjų kolegija tokiai pozicijai nepritaria ir pirmiausia pažymi, kad jau minėtoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 21 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-331-403/2019 nurodyta, kad savivaldybės turto nuomos viešo konkurso organizavimas turint tikslą tik nustatyti sąlygas ir kainą, kurią pasiūlys viešo konkurso būdu nustatytas laimėtojas, nesuteikiant konkurso būdu nustatytam laimėtojui teisės sudaryti nuomos sutartį, bet sudarant (atnaujinant) savivaldybės turto, dėl kurio nuomos buvo skelbtas viešas konkursas, nuomos sutartį su ankstesniu turto nuomininku, reikštų ne tik asmens teisėtai įgytų teisių perkėlimą kitam asmeniui, bet ir apskritai viešo nuomos konkurso paneigimą, o tai nesuderinama su teise. Pagal nustatytą teisinį reguliavimą sandorio pagrindu asmens įgytos teisės ir pareigos gali būti perkeliamos kitam asmeniui tik tais atvejais, kai asmuo jas įgijo neteisėtai, pažeisdamas kito asmens teisę jas įgyti (žr., pvz., CK 4.79 straipsnio 3 dalį).
33. Pažymėtina ir tai, kad apeliantės reikalaujamas Patalpų nuomos konkurso sąlygų pakeitimas (papildymas) gali lemti potencialių dalyvių atsisakymą dalyvauti tokiame konkurse, nes būtų žinoma, kad net ir laimėjus konkursą, sutartis gali būti sudaryta (pratęsta) ne su laimėtoju, o su dabartiniu nuomininku. Dėl to, priešingai nei teigia apeliantė, nebūtų skatinama konkurencija, užtikrinamas efektyvumo principas, kaip reikalaujama pagal VSTVNDĮ 9 straipsnį.
34. Be to, apeliantės reikalaujamas Patalpų nuomos konkurso sąlygų pakeitimas (papildymas) prieštarautų galiojančiu Savivaldybės tarybos sprendimu patvirtinto Aprašo 25 punkto nuostatai, kad turto nuomos sutartis sudaroma su konkurso laimėtoju.
35. Remiantis tuo, kas išdėstyta, darytina išvada, kad pirmosios instancijos teismas, atmesdamas apeliantės ieškinį, teisingai išsprendė šalių ginčą. Tai patvirtina ir po skundžiamo sprendimo priėmimo formuojama kasacinio teismo praktika šiai bylai aktualiais klausimais. Apeliantės argumentai nesudaro pagrindo konstatuoti CPK 329 straipsnio 1 dalyje ir 330 straipsnyje nustatytų pažeidimų, dėl kurių reikėtų naikinti ar keisti skundžiamą sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmestinas, o skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistas.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2018 m. gruodžio 12 d. sprendimą palikti nepakeistą.