- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2020-05-19
- Bylos Nr.
- e2A-328-241/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-01795-2018-8
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Danutė Gasiūnienė, Gintaras Pečiulis, Vigintas Višinskis
- Ieškovas
- Vilniaus miesto savivaldybės
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „VIPC Vilnius“, uždarajai akcinei bendrovei „Donseta“
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danutės Gasiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Gintaro Pečiulio ir Viginto Višinskio,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-282-431/2019 pagal ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „VIPC Vilnius“, uždarajai akcinei bendrovei „Donseta“ dėl leidimo paimti turtą visuomenės poreikiams, turto kainos nustatymo ir hipotekos panaikinimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė kreipėsi į teismą, prašydama leisti įregistruoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) 2018 m. rugsėjo 4 d. įsakyme „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), reikalingo visuomenės poreikiams (socialinei infrastruktūrai plėsti – kultūros objektams statyti (įrengti) ir eksploatuoti ((duomenys neskelbtini) projektui įgyvendinti)) naudojimo teisės nutraukimo“ nurodytą kultūros paskirties pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu ir pradėti naudoti šį turtą įsakyme nurodytiems tikslams, panaikinant hipoteką negyvenamajai patalpai – kavinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiai pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), bei negyvenamajai patalpai – kultūros paskirties patalpoms (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančioms pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini); leisti teismo nutartį vykdyti skubiai; nustatyti 5 996 000 Eur atlyginimą už visuomenės poreikiams paimamame žemės sklype esantį atsakovei UAB „VIPC Vilnius“ nuosavybės teise priklausantį pastatą – kultūros rūmus (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei paimamo sklypo naudojimosi teisės nutraukimą.
2. Ieškovė nurodė, kad Lietuvos valstybei nuosavybės teise priklauso 0,5730 ha ploto žemės sklypas (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esantis (duomenys neskelbtini). Šiame žemės sklype stovi negyvenamasis pastatas – kultūros rūmai (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), visos šiame pastate esančios patalpos (kultūros paskirties patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir kavinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) nuosavybės teise priklauso privačiam juridiniam asmeniui UAB ,,VIPC Vilnius“, kuris yra bankrutavęs. Vilniaus miesto savivaldybė 2018 m. liepos 31 d. kreipėsi į UAB „VIPC Vilnius“ bankroto administratorę UAB „Valeksa“, nurodydama apskaičiuotą nuostolių dėl turto paėmimo visuomenės poreikiams sumą, galimybę susipažinti su vertinimo ataskaita. Bankroto administratorė 2018 m. rugpjūčio 7 d. raštu informavo, kad kreditorių susirinkimas nusprendė nepritarti pasiūlytai nuostolių atlyginimo sumai ir kreditoriai, tarp jų ir hipotekos kreditorė UAB „Donseta“, nesutinka sudaryti sutarties dėl nuostolių, susijusių su žemės paėmimu visuomenės poreikiams atlyginimo. Ieškovė pažymėjo, kad tarp šalių nėra ginčo dėl būtinybės paimti žemės sklypą su statiniais visuomenės poreikiams. Nesusitarus dėl atlyginimo už paimamą visuomenės poreikiams turtą dydžio, atlyginimo dydį įstatymu pavesta nustatyti teismui.
Atsiliepimas
3. Atsakovės UAB „VIPC Vilnius“ ir UAB „Donseta“ (UAB „VIPC Vilnius“ hipotekos kreditorė) nurodė, kad neprieštarauja ieškovės reikalavimams dėl nekilnojamojo turto paėmimo valstybės poreikiams, tačiau nesutinka su nustatytu atlyginimu už paimamą turtą. Atsakovių turimais duomenimis, dar 2014 m. ieškovės užsakymu nepriklausomo turto vertintojo atliktas pastato, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertės nustatymas patvirtino daugiau nei du kartus didesnę UAB „VIPC Vilnius“ priklausančio nekilnojamojo turto vertę – 12 137 685,36 Eur. Susipažinus su ieškovės pateikta turto vertinimo ataskaita, kyla pagrįstų abejonių dėl pasirinktos vertinimo metodikos, lyginamųjų pavyzdžių parinkimo. Vertinimo metu neatsižvelgta, kad patalpų kompleksas sudaro atskirą statinį su atskira jam priskirta teritorija, lyginamaisiais objektais parinktos savo charakteristikomis iš esmės skirtingos patalpos, o vienos patalpos palyginimui parinktos Kauno mieste. Atsakovė UAB „VIPC Vilnius“ prašė nustatyti ne mažesnį nei 12 137 685,36 Eur atlyginimą už visuomenės poreikiams paimame žemės sklype (duomenys neskelbtini) esantį kultūros paskirties pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)).
Žemesnės instancijos teismas
4. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. spalio 29 d. nutartimi leido įregistruoti NŽT 2018 m. rugsėjo 4 d. įsakyme „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), reikalingo visuomenės poreikiams (socialinei infrastruktūrai plėsti – kultūros objektams statyti (įrengti) ir eksploatuoti ((duomenys neskelbtini) projektui įgyvendinti)) naudojimo teisės nutraukimo“ – nurodytą kultūros paskirties pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu ir pradėti naudoti šį turtą NŽT įsakyme nurodytiems tikslams, panaikinant hipoteką negyvenamajai patalpai – kavinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiai pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini), bei negyvenamajai patalpai – kultūros paskirties patalpoms (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančioms pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini); leido šią teismo nutarties dalį vykdyti skubiai; nustatė, kad UAB „VIPC Vilnius“, atstovaujama administratorės UAB ,,Valeksa“, yra 5 996 000 Eur sumos, kuri 2018 m. rugsėjo 24 d. mokėjimo nurodymu pervesta į Vilniaus miesto 26-ojo notarų biuro depozitinę sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), esančią AB SEB banke, savininkė.
5. Vilniaus apygardos teismo 2018 m. spalio 29 d. nutartis įsiteisėjo 2018 m. lapkričio 10 d. Vilniaus apygardos teismo 2018 m. lapkričio 28 d. nutartimi byla (dėl teisingos kompensacijos dydžio už paimtą turtą nustatymo) paskirta nagrinėti teismo posėdyje žodinio proceso tvarka.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. birželio 10 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies – nustatė 7 781 000 Eur atlyginimą už visuomenės poreikiams paimamame žemės sklype (duomenys neskelbtini) (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) esantį atsakovei UAB „VIPC Vilnius“ nuosavybės teise priklausantį pastatą – kultūros rūmus (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo naudojimosi teisės nutraukimą.
7. Teismas nurodė, kad 2019 m. kovo 4 d. nutartimi paskirtas ekspertas D. G. pateikė teismui 2019 m. kovo 22 d. Nekilnojamojo turto vertinimo teismo ekspertizės aktą. Ekspertas, apklausęs nekilnojamojo turto rinkos dalyvius, išanalizavęs analogiško ir panašaus savo fizinėmis, funkcinėmis ir ekonominėmis charakteristikomis į vertinamąjį nekilnojamojo turto pasiūlą laisvoje nekilnojamojo turto rinkoje bei visas kitas parduotų lyginamųjų nekilnojamojo turto objektų charakteristikas, kurios buvo pateiktos ekspertui iš VĮ Registrų centro duomenų, pateikė išvadą, kad vertinamo turto – pastato – kultūros rūmų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), bendras plotas 10 459,27 kv. m, (duomenys neskelbtini), rinkos vertė 2018 m. kovo 6 d. (retrospektyvinė) yra 7 781 000 Eur. Vertinamo turto rinkos vertės skaičiavimai ekspertizės akte paremti nagrinėjamo objekto ir palyginamųjų objektų charakteristikų palyginimu bei jų skirtumų įtakos vertinamojo objekto vertės nustatymui įvertinimu. Patikslinimai buvo skaičiuojami atžvelgiant į kainų lygius bei dinamiką vertės nustatymo datai ir lyginamųjų objektų pirkimo–pardavimo metu, taip pat vertinamojo ir lyginamųjų objektų dislokaciją, būklę, privažiavimo galimybes, inžinerinę infrastruktūrą, panaudojimo perspektyvas ir kitas reikšmes.
8. Teismas pažymėjo, kad ekspertas įvertino ekspertizės objektų lokalizaciją, aplinkos charakteristikas, nustatė, jog dėl išplėtotos infrastruktūros, patogios lokalizacijos Naujamiesčio seniūnijos ir nedidelė dalis Senamiesčio seniūnijos teritorijos verčių zona populiari ir paklausi, todėl pasižymi gan aukštomis nekilnojamojo turto kainomis. Atsižvelgta į konkrečią pastato vietovę, kad ji yra unikali net vertingesnių zonų atžvilgiu. Ekspertizės akte nurodyta, kad sąlyginai panašaus nekilnojamojo turto pasiūlos atvejai nekilnojamojo turto pardavimo rinkoje yra reti. Be to, dažnai pardavėjų aukšti lūkesčiai neatitinka galimų pirkėjų finansinių galimybių ir realių panašaus turto pirkimo–pardavimo sandorių verčių, t. y. pasiūlos kainos būna aukštesnės už pirkimo–pardavimo sandorių kainas, fiksuotas turto registro duomenyse.
9. Teismas sprendė, kad eksperto išvada yra pagrįsta visapusišku, išsamiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų ištyrimu. Pagrindų, kuriais remiantis būtų galima nesutikti su eksperto išvada, nenustatyta. Konkretūs faktiniai duomenys, gauti ekspertinio tyrimo metu, laikytini pagrįstais, patikimais ir neturinčiais kitokių trūkumų, byloje nėra priešingoms išvadoms padaryti įrodymų. Nenustatyta, kad teismo paskirta ekspertizė būtų atlikta pažeidžiant kriterijus, reikšmingus teisingam atlyginimui už paimamą turtą įvertinti. Eksperto išvada dėl 7 781 000 Eur pastato vertės yra tik 1,298 karto didesnė už savivaldybės sumokėtą 5 996 000 Eur atlyginimo dydį ir toks pokytis gali būti visiškai suprantamas dėl parinktų lyginamųjų objektų specifikos.
10. Teismas pažymėjo, kad ekspertizės aktas neprieštarauja ieškovės pateiktai nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitai, todėl vadovaujamasi įrodymu, turinčiu didesnę įrodomąją galią. Pripažįstama, kad ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl tiriamojo pobūdžio prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis. Vertinant ekspertizės išvadas nenustatyta kokių nors jų trūkumų, galinčių kelti abejonių dėl išvadų patikimumo, objektyvumo, surinktų duomenų išvadoms padaryti pakankamumo, o ieškovės nesutikimas su išvadomis buvo grindžiamas tik parinktų lyginamųjų objektų specifika, kuri nepagrindžia byloje atliktos ekspertizės trūkumų.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
11. Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė prašo Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti visiškai, nustatant 5 996 000 Eur atlyginimą už visuomenės poreikiams paimamame žemės sklype esantį pastatą – kultūros rūmus (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo naudojimosi teisės nutraukimą. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
11.1. Teismas skundžiamame sprendime vadovavosi tik ekspertizės aktu bei nustatė eksperto išvadoje nurodytą nepagrįstai didelį atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtą turtą dydį – 7 781 000 Eur. Nustatydamas ekspertizės akte nurodytą atlyginimo dydį, pirmosios instancijos teismas pažeidė teisingo atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtą turtą principą bei Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 47 straipsnio 1 dalies nuostatas.
11.2. Vilniaus miesto savivaldybė, prašydama teismo nustatyti 5 996 000 Eur dydžio atlyginimą už visuomenės poreikiams paimtą turtą, tokį savo prašymą grindė įstatymo reikalavimus atitinkančiu leistinu įrodymu – visuomenės poreikiams paimto turto vertinimo ataskaita. Ši vertinimo ataskaita buvo parengta vadovaujantis teisės aktais. Vertinimo ataskaita buvo surašyta kvalifikuoto, specifines žinias bei kompetenciją turinčio turto vertintojo, atitinka aktualių teisės aktų, reglamentuojančių turto vertinimo tvarką paėmimo visuomenės poreikiams procese, reikalavimus, o vertintojo naudotas turto vertės nustatymo metodas parinktas pagal Vyriausybės nustatytus kriterijus bei ataskaitoje konkretaus taikyto vertinimo metodo pasirinkimas buvo argumentuotas.
11.3. Ieškovės pateikta vertinimo ataskaita nebuvo nuginčyta ar panaikinta Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka. Jokių šios vertinimo ataskaitos netikslumų, tarpusavio prieštaravimų ar kitų esminių trūkumų, kurie būtų galėję lemti neteisingai nustatytą vertinto turto rinkos vertę, nei viena iš atsakovių nenurodė, o atsakovių nesutikimas su vertinimo ataskaitos išvada buvo grindžiamas ne konkrečiais vertinimo ataskaitos neteisėtumą pagrindžiančiais įrodymais ar teisės aktų nuostatomis, tačiau tik savo subjektyviu pageidavimu, kad atlyginimo dydis būtų nustatytas didesnis. Nors jokio pagrindo abejoti vertinimo ataskaitos bei joje nurodytų duomenų teisėtumu pirmosios instancijos teismas nenustatė, tačiau nurodyta ataskaita nesivadovavo, o sprendimą priėmė atsižvelgdamas išimtinai tik į eksperto nustatytą vertę.
11.4. Teismas skundžiamą sprendimą motyvavo iš esmės vieninteliu argumentu, kad nenustačius, jog ekspertizės aktas prieštarauja nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitai, vadovaujamasi įrodymu, turinčiu didesnę įrodomąją galią. Tačiau teismas nėra saistomas eksperto nustatytos vertės ir turi teisę nesivadovauti ekspertizės aktu, jeigu kiti byloje esantys įrodymai leidžia daryti išvadą, jog eksperto nustatyta vertė konkrečios bylos aplinkybių kontekste nebūtų teisinga ir objektyvi, kaip nagrinėjamu atveju nutiko.
11.5. Teismas skundžiamame sprendime sutiko su ieškovės procesiniuose dokumentuose nurodyta pastaba dėl ekspertizės akto turinio, t. y. jog ekspertas kultūros paskirties patalpų vertinimui lyginamaisiais objektais pasirinko mišrius sandorius, kuriais buvo parduoti ne konkretūs savo individualiomis savybėmis analogiški vertinamam turtui nekilnojamojo turto objektai, tačiau pastatų kompleksai su įvairiais kiemo statiniais. Ekspertui neturint išsamių tokių sandorių duomenų ir tik spėjant, kokią dalį sandorio kainoje galėjo apytikriai sudaryti palyginimui reikalingų pastatų kaina, toks lyginamųjų objektų parinkimas vertintinas kaip neatitinkantis lyginamojo metodo taikymo esmės ir tikslų bei sudarė pakankamą pagrindą teismui nesivadovauti eksperto išvada.
11.6. Nagrinėjau atveju vertinimo ataskaitoje ginčo turtas buvo vertinamas lyginamaisiais objektais parenkant tiksliau ir nuodugniau ginčo pastato individualias savybes atitinkančius nekilnojamojo turto objektus, parinkti bent keli tos pačios paskirties ir toje pačioje verčių zonoje esantys lyginamieji objektai, taikytos vertinamo turto vertei nustatyti reikšmingos laiko, vietos, ploto, statybos metų ir kitos pataisos, taigi akivaizdu, jog vertinimo ataskaitoje nurodyta ginčo pastato vertė laikytina objektyvesne. Ekspertizės akto išvados dėl šių aplinkybių teismo turėjo būti vertinamos tik kaip papildomas įrodymas, pagrindžiantis, jog atsakovės abejonės dėl ieškovės prašomo nustatyti atlyginimo dydžio yra nepagrįstos ir atsakovės pageidavimas gauti už paimtą turtą dvigubai didesnę atlyginimo sumą nebūtų teisingas. Tačiau jokio pagrindo vadovautis išimtinai būtent eksperto išvada, o ne vertinimo ataskaita, teismas neturėjo.
11.7. Teismas neįvertino ieškovės prašomą nustatyti atlyginimo dydį patvirtinančio NŽT sprendimo. NŽT direktoriaus 2018 m. rugsėjo 4 d. įsakymu buvo nustatyta, jog už paimamą turtą savininkui atlyginama 5 996 000 Eur. Nurodytas sprendimas yra galiojantis, nepanaikintas ir atsakovė jo neginčijo. Taigi pastarasis valstybinės žemės patikėtinio sprendimas vertintinas kaip įrodantis 5 996 000 Eur atlyginimo pagrįstumą.
Atsiliepimas
12. Atsakovė UAB „VIPC Vilnius“ prašo ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:
12.1. Ieškovės užsakymu atlikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, kurią ieškovė laiko vieninteliu patikimu įrodymu visuomenės poreikiams paimamo turto rinkos vertei nustatyti, nėra aukštesnę įrodomąją galią turintis rašytinis įrodymas, o skunde išskiriamos ataskaitos ypatybės (atitikimas teisės aktų reikalavimus, surašyta kvalifikuoto vertintojo, nėra pripažinta negaliojančia ir pan.) nesuteikia šiam rašytiniam įrodymui didesnės įrodomosios galios kitų byloje surinktų įrodymų, ypač teismo pavedimu atliktos ekspertizės atžvilgiu ir nesudaro pagrindo paneigti kitus surinktus įrodymus.
12.2. Ieškovė nei pirmosios instancijos teisme, nei su apeliaciniu skundu nepateikė jokių įrodymų ar teisiškai pagrįstų argumentų, įrodančių, kad teismo pavedimu atliktos ekspertizės akto išvados yra neteisingos, nepagrįstos ar ekspertizė atlikta pažeidus teisės aktų keliamus reikalavimus, t. y. byloje atliktos ekspertizės išvados byloje nepaneigtos. Priešingai nei teigiama apeliaciniame skunde, teismas ne atmetė nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, o vertino ją sistemiškai kartu su kitais byloje surinktais įrodymais, įskaitant su ekspertizės aktu, ir padarė motyvuotą bei pagrįstą išvadą, kad vertinant ekspertizės išvadas nenustatyta kokių nors jų trūkumų, galinčių kelti abejonių dėl išvadų patikimumo, objektyvumo, surinktų duomenų išvadoms padaryti pakankamumo.
12.3. Neturi jokio faktinio ir teisinio pagrindo apeliaciniame skunde išdėstyti teiginiai, kad ekspertizės akte netinkamai parinkti lyginamieji objektai ir tai sudaro pagrindą iš viso nesivadovauti eksperto išvadomis. Ekspertas išvadas pateikė, apklausęs nekilnojamojo turto rinkos dalyvius, išanalizavęs analogiško ir panašaus savo fizinėmis, funkcinėmis ir ekonominėmis charakteristikomis į vertinamąjį nekilnojamojo turto pasiūlą laisvoje nekilnojamojo turto rinkoje bei visas kitas parduotų lyginamųjų nekilnojamojo turto objektų charakteristikas, kurios buvo pateiktos ekspertui iš VĮ Registrų centro duomenų. Ekspertas išvadas padarė, įvertinęs ekspertizės objektų lokalizaciją, aplinkos charakteristikas, verčių zoną. Ekspertas nurodė, kad sąlyginai panašūs (vertinamajam) nekilnojamojo turto pasiūlos atvejai nekilnojamojo turto pardavimo rinkoje yra reti.
12.4. Atrinkdamas lyginamuosius objektus, ekspertas atsižvelgė į vertinamo turto paskirtį ir parinko tokios pačios paskirties – kultūros, mokslo ir (ar) maitinimo paskirties lyginamuosius objektus. Ekspertas išanalizavo pirkimo–pardavimo sandorius, įvykusius ne vėliau nei prieš 36 mėnesius ir lentelėse pateikė VĮ Registrų centro ir (ar) įmonės „NT sandoriai“ fiksuotus sąlyginai panašaus savo fizinėmis, funkcinėmis ir ekonominėmis charakteristikomis į vertinamą turtą atvejus. Turto rinkos vertės skaičiavimai ekspertizės akte remiasi turto ir palyginamųjų objektų charakteristikų palyginimu bei jų skirtumų įtakos vertinamojo objekto vertės nustatymui įvertinimu. Patikslinimai buvo skaičiuojami atsižvelgiant į kainų lygius bei dinamiką vertės nustatymo datai ir lyginamųjų objektų pirkimo–pardavimo metu, taip pat vertinamojo ir lyginamųjų objektų dislokaciją, būklę, privažiavimo galimybes, inžinerinę infrastruktūrą, panaudojimo perspektyvas ir kt.
12.5. Ieškovės užsakymu atliktoje nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje yra parinkti abejonių keliantys lyginamieji objektai, pavyzdžiui, (duomenys neskelbtini). esantis objektas, kuris apskritai pagal savo geografinę vietovę ir verčių zoną nepanašus į vertintą turtą, o kiti lyginamieji objektai (keturi iš penkių lyginamųjų objektų) taip pat neatitinka vertinto turto teisinio ir faktinio statuso, o tai turėjo įtaką turto rinkos vertės nustatymui.
12.6. Neatitinka tikrovės ir yra nepagrįsti apeliaciniame skunde nurodyti teiginiai, jog neva atsakovai bylos nagrinėjimo metu nenurodė jokių nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos netikslumų, tarpusavio prieštaravimų ar kitų jos trūkumų, kurie galėjo lemti neteisingai nustatytą turto rinkos vertę. Atsakovė UAB „VIPC Vilnius“ atsiliepime į ieškinį ir triplike pateikė motyvuotus argumentus ir įrodymus, dėl kokių priežasčių ieškovės užsakymu atlikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita laikytina šališka, neobjektyvia, galimai nulemta ieškovės atsakingų vadovų viešų pareiškimų, kuriais buvo siekiama apriboti galimybes naudotis ginčo pastatu, dirbtinai sumažinti jo patrauklumą investuotojams. Atsakovė UAB „VIPC Vilnius“ triplike pateikė motyvuotus argumentus dėl nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos turinio trūkumų, t. y. kad buvo padarytos šiurkščios klaidos, pasirenkant lyginamuosius objektus pastato vertei nustatyti. Iš esmės ydingų ir vertinamo objekto charakteristikų neatitinkančių palyginamųjų objektų parinkimas (keturi iš penkių palyginamųjų objektų neatitinka vertinamo objekto teisinio ir faktinio statuso) turi esminę įtaką netinkamai nustatytai ginčo objekto rinkos vertei.
12.7. NŽT iš esmės nenustatinėjo turto vertės, o į NŽT direktoriaus 2018 m. rugsėjo 4 d. įsakymą yra perrašyta kompensuotina suma iš ieškovės užsakymu atliktos nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos. Todėl aplinkybė, kad NŽT direktoriaus įsakyme yra nurodyta ta pati suma, kaip nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje, savaime nesukuria didesnės įrodomosios reikšmės turto vertinimo ataskaitai, taip pat nepatvirtinta vertės teisingumo.
Šalies argumentai
12.8. Ieškovės teiginiai apie neva nepagrįstai per didelį pirmosios instancijos teismo nustatytą atlyginimą už visuomenės poreikiams perimtą turtą ir teisingo atlyginimo principo pažeidimą yra deklaratyvūs ir niekuo nepagrįsti. Apeliaciniame skunde išreikštas deklaratyvus nesutikimas su pirmosios instancijos teismo išvadomis neįrodo ir nepagrindžia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė ar aiškino materialinės ar procesinės teisės normas ar, kad teismas pažeidė teisingo atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą turtą principą. Vilniaus miesto savivaldybė, nusavinusi atsakovams priklausantį turtą ir prisidengdama deklaruojamu siekiu patenkinti visuomenės poreikius, siekia nesąžiningai pasipelnyti atsakovių sąskaitą, o ne atvirkščiai.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
13. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų, byloje taip pat nėra pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas.
14. Pažymėtina, kad byloje nėra ginčo dėl atsakovės UAB „VIPC Vilnius“ nekilnojamojo turto paėmimo visuomenės poreikiams pagrįstumo ir teisėtumo. Ginčas tarp šalių kilo dėl teisingo kompensacijos dydžio už paimtą atsakovės turtą – negyvenamąjį pastatą – kultūros rūmus, esančius (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kuriuos sudaro dvi atskiros negyvenamosios paskirties patalpos (kultūros paskirties patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir kavinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), nustatymo.
Dėl atlyginimo dydžio už visuomenės poreikiams paimamą turtą nustatymo
15. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad nuosavybė iš savininko gali būti paimama tik tada, kai ji būtina visuomenės poreikiams ir kai už ją teisingai atlyginama. Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad teisingo atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą nuosavybę principas reiškia, jog savininkui turi būti atlyginamas praradimas, kurį jis patiria netekdamas savo turto; asmuo, kurio nuosavybė paimama visuomenės poreikiams, turi teisę reikalauti, jog nustatytas atlyginimas būtų lygiavertis paimamai nuosavybei; priimant sprendimą dėl nuosavybės paėmimo visuomenės poreikiams, tuo pat metu turi būti nustatomas ir atlyginimo už paimamą nuosavybę dydis, taip pat nustatoma, kokia tvarka savininkui bus atlyginama už paimamą nuosavybę; nustatytas atlyginimas turi būti lygiavertis paimamai nuosavybei (Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2001 m. balandžio 2 d., 2005 m. liepos 8 d., 2008 m. gegužės 20 d. nutarimai).
16. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad nuosavybė visuomenės poreikiams gali būti paimama tik teisingai atlyginant. CK 4.100 straipsnyje įtvirtinta, kad paimti daiktą ar kitą turtą, priklausantį asmeniui privačios nuosavybės teise, visuomenės poreikiams leidžiama tik išimtiniais atvejais ir tik įstatymų nustatyta tvarka (1 dalis); daikto (turto) savininkui atlyginama pinigais to daikto (turto) rinkos kaina (2 dalis).
17. Europos Žmogaus Teisių Teismo jurisprudencijoje konstatuota, kad tais atvejais, kai asmens turtas buvo nusavintas, turi būti nustatyta procedūra, užtikrinanti visa apimantį ekspropriacijos padarinių įvertinimą, įskaitant kompensacijos sumos, derančios su nusavinto turto verte, priteisimą, asmenų, turinčių teisę į kompensaciją, nustatymą ir bet kokių kitų su nusavinimu susijusių klausimų išsprendimą. Kompensacijos suma paprastai turi būti apskaičiuojama remiantis turto verte, buvusia nuosavybės praradimo dieną (žr. 2009 m. gruodžio 22 d. Didžiosios kolegijos sprendimo byloje Guiso-Gallisay prieš Italiją (teisingas atlyginimas), peticijos Nr. 58858/00, par. 94–95; 2012 m. spalio 25 d. Didžiosios kolegijos sprendimo byloje Vistinš ir Perepjolkins prieš Latviją, peticijos Nr. 71243/01, par. 111). Visiškos kompensacijos stoka gali būti pateisinama tik išskirtiniais atvejais, kai yra teisėti viešojo intereso tikslai, pavyzdžiui, kurių siekiama ekonomikos reformos priemonėmis ar priemonėmis, skirtomis didesniam socialiniam teisingumui pasiekti, arba kai tai lemia turto pobūdis (neįmanoma objektyviai nustatyti tikrosios turto vertės dėl valstybei priklausančių išimtinių pirkimo teisių ir pan.), asmens investicijų, susijusių su paimamu turtu, nebuvimas ir kt. (žr. 1986 m. vasario 21 d. sprendimo byloje James ir kiti prieš Jungtinę Karalystę, peticijos Nr. 8793/79, par. 54).
18. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra išaiškinęs, kad savininkui turi būti atlyginamas praradimas, kurį jis patiria netekdamas savo turto; toks praradimas sietinas su savininko galimybe įsigyti analogišką turtą, kokį jis prarado dėl sprendimo paimti turtą visuomenės poreikiams; turto vertė nustatoma pagal jo parametrus, buvusius iki sprendimo paimti turtą visuomenės poreikiams priėmimo dienos; visuomenės poreikiams paimamo turto vertė nustatoma sprendimo paimti tokį turtą visuomenės poreikiams dieną; savininkui turi būti atlyginamas praradimas, kurį jis patiria netekdamas būtent konkretaus individualias savybes turinčio turto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gruodžio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-478/2014; 2016 m. balandžio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-180-684/2016; 2018 m. rugsėjo 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-328-611/2018 33 punktas).
19. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2018 m. sausio 17 d. sprendimu Nr. 1-1332 „Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams“, NŽT direktoriaus 2018 m. kovo 6 d. įsakymu Nr. 1P-123.-(1.17.E) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini) paėmimo visuomenės poreikiams (duomenys neskelbtini) projektui įgyvendinti) procedūros pradžios“ pradėtas pastato – kultūros rūmų, esančių (duomenys neskelbtini) paėmimas visuomenės poreikiams. Atliekant procedūras, Vilniaus miesto savivaldybės užsakymu buvo parengta turto vertinimo ataskaita, kurioje apskaičiuoti su turto paėmimu visuomenės poreikiams susiję nuostoliai. UAB „Apus turtas“ turto vertintojos S. K.-S. parengtoje 2018 m. gegužės 9 d. ataskaitoje Nr. 18-323NT nurodyta, kad vertinimo dieną (2018 m. balandžio 20 d.) pastato – kultūros rūmų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) rinkos vertė yra 5 996 000 Eur. Nurodytą sumą (rinkos kainą) sudaro pastate – rūmuose esančių kultūros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) 5 150 000 Eur ir kavinės patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) 846 000 Eur vertė.
20. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2018 m. rugsėjo 24 d. banko pavedimu į Vilniaus m. 26-ojo notarų biuro depozitinę sąskaitą sumokėjo 5 996 000 Eur kompensaciją, skirtą atlyginti atsakovei UAB „VIPC Vilnius“ ar jos kreditoriams už paimamą pastatą –kultūros rūmus. 2019 m. rugsėjo 26 d. Vilniaus miesto savivaldybė pateikė teismui ieškinį dėl leidimo turtą įregistruoti valstybės vardu ir kompensacijos dydžio nustatymo. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. spalio 29 d. nutartimi ginčo pastatą leido įregistruoti valstybės vardu ir pradėti naudoti visuomenės poreikiams, nutartis įsiteisėjo 2018 m. lapkričio 10 d.
21. Pirmosios instancijos teismui paskyrus ekspertizę, pagal turto vertintojo teismo eksperto D. G. 2019 m. kovo 22 d. ekspertizės aktą Nr. DGE190322r nustatyta bendra 7 781 000 Eur pastato – kultūros rūmų, esančių (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertė, buvusi jo paėmimo visuomenės poreikiams metu (2018 m. kovo 6 d.), atitinkamai pastate esanti kultūros paskirties patalpa (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) įvertinta 6 843 000 Eur, kavinės patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) – 938 000 Eur.
22. Pirmosios instancijos teismas, vertindamas ekspertizės aktą, nenustatė kokių nors jo trūkumų, galinčių kelti abejonių dėl ekspertizės išvadų patikimumo, objektyvumo, surinktų duomenų išvadoms padaryti pakankamumo. Atsižvelgdamas į tai, teismas konstatavo, kad teismo eksperto D. G. 2019 m. kovo 22 d. ekspertizės akte nustatyta pastato – kultūros rūmų vertė (7 781 000 Eur) atitinka teisingą kompensacijos už atsakovės paimamą turtą dydį.
23. Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimu, apeliaciniame skunde nurodo, kad teismas nustatė nepagrįstai didelį atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtą turtą dydį. Ieškovės teigimu, teismas, nustatydamas teisingos kompensacijos už paimamą turtą dydį, turėjo vadovautis 2018 m. gegužės 9 d. UAB „Apus turtas“ parengtoje ataskaitoje nurodyta turto verte, kadangi joje nustatyta vertė laikytina objektyvesne. Ieškovė atkreipė dėmesį, kad vertinimo ataskaitoje ginčo turtas buvo vertinamas lyginamuoju metodu, o lyginamieji objektai buvo parinkti pakankamai tiksliai, t. y. lyginamieji objektai atitiko ginčo pastato individualias savybes, buvo taikytos vertinamo turto vertei nustatyti būtinos pataisos.
24. Apeliaciniame skunde pažymima, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi 2019 m. kovo 22 d. ekspertizės aktu, kadangi jame netinkamai pritaikytas lyginamasis metodas, t. y. ekspertas kultūros paskirties patalpų vertinimui lyginamaisiais objektais pasirinko mišrius sandorius, kuriais buvo parduoti ne konkretūs savo individualiomis savybėmis analogiški vertinamam turtui nekilnojamojo turto objektai, tačiau pastatų kompleksai su kiemo statiniais.
25. Teismo nutartimi paskirtos ir įstatymo nustatyta tvarka atliktos ekspertizės išvada yra laikoma specialia įrodinėjimo priemone – eksperto išvada (CPK 177 straipsnio 2 dalis, 216 straipsnis). Pripažįstama, kad ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl tiriamojo pobūdžio prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis. Tačiau eksperto išvada teismui neprivaloma ir įvertinama pagal vidinį teisėjo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku, išsamiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų ištyrimu. Teismo nesutikimas su eksperto išvada turi būti motyvuojamas bylos sprendime arba nutartyje (CPK 218 straipsnis). Konkretūs faktiniai duomenys, gauti ekspertinio tyrimo metu, gali būti atmesti kaip įrodymas (kritiškai įvertinti), jei manoma, kad jie nepagrįsti, nepatikimi ar turi kitokių trūkumų. Kritiškai vertinti eksperto išvadą ar jos dalį galima tada, kai ekspertizės turinys prieštaringas, kai išvados neišplaukia iš tyrimo eigos, kai išvada pateikta dėl to, dėl ko tyrimas neatliktas arba jis atliktas neišsamiai, ir kitais panašiais atvejais, kai kyla pagrįstų abejonių dėl ekspertinio tyrimo eigos ir rezultatų; taip pat faktų, keliančių abejonių dėl eksperto nešališkumo, kvalifikacijos ar kompetencijos, paaiškėjimas ir kt. Taip pat ekspertizės duomenys gali būti atmetami tada, kai jie prieštarauja kitiems bylos įrodymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-308-248/2016 21 punktas; 2017 m. sausio 20 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017 48 punktas).
26. Taigi nesivadovauti byloje esančios, teismo nutartimi paskirtos ekspertizės išvadomis galima tik tuo atveju, jei yra pagrįstų abejonių dėl jų patikimumo, tyrimo eigos ar jo rezultatų. Teismo atsisakymas atsižvelgti į eksperto išvadas negali būti paremtas deklaratyviomis prielaidomis ar vienos iš šalių jokiais patikimais įrodymais nepagrįstu nesutikimu su nustatyta turto verte.
27. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 47 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu visuomenės poreikiams paimamas statiniais ar įrenginiais užstatomas ar užstatytas žemės sklypas, už jau pastatytus ar statomus žemės sklype asmenims nuosavybės teise priklausančius statinius turi būti atlyginama pinigais pagal rinkos vertę, kuri apskaičiuojama taikant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, o turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į Vyriausybės nustatytus kriterijus. Apskaičiuojant visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo, jame esančių statinių ir įrenginių rinkos vertę, turi būti atsižvelgiama į tą pačią žemės verčių zoną žemės verčių žemėlapiuose patenkančių žemės sklypų, statinių ir įrenginių sandoriuose, sudarytuose nuo teritorijų planavimo dokumento, kuriame numatytas konkretus visuomenės poreikis, patvirtinimo iki turto vertinimo ataskaitos parengimo, nurodytų tokių nekilnojamųjų daiktų kainų pokytį.
28. Pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 2 dalį individualus turto vertinimo būdas reiškia turto, atsižvelgiant į individualias jo savybes tam tikrą dieną, vertinimą atitinkamu turto vertinimo metodu, kurio taikymo procedūros ir tvarka nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje. Turto arba verslo vertė gali būti nustatoma pagal: pirkimo–pardavimo sandorius; turto sukūrimo (atkūrimo) sąnaudas; pajamas, gaunamas naudojant turtą, arba verslo pajamas; kitus Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytus turto arba verslo vertės nustatymo pagrindus (5 straipsnio 3 dalies 1 – 4 punktai). Turto arba verslo vertinimas atliekamas Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytais turto ir verslo vertinimo metodais šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais (6 straipsnio 1 dalis). Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų metodų šiuose standartuose nustatytais turto arba verslo vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka išsamiai nurodytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje (6 straipsnio 2 dalis).
29. Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtintos Turto ir verslo vertinimo metodikos 54 punkte nustatyta, kad vertinant turtą taikomi: lyginamasis metodas; išlaidų (kaštų) metodas; pajamų metodas; šių metodų deriniai. Turto vertinimas atliekamas ne mažiau kaip dviem metodais. Jeigu du turto vertinimo metodai netaikomi, turto vertintojas tai privalo pagrįsti turto vertinimo ataskaitoje (55 punktas).
30. Turto ir verslo vertinimo metodikos 56 punkte nurodyta, kad lyginamuoju metodu nustatoma turto rinkos vertė. Pagal lyginamojo metodo esmę, vertinamas turtas lyginamas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui (57 punktas). Taikant lyginamąjį metodą: surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, prioriteto tvarka naudojant artimiausius vertinimo datai įvykusius sandorius (58.1 papunktis); įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu (58.2 papunktis). Turto skirtumus atspindi lyginamieji vienetai (plotas, tūris ir pan.) (59 punktas). Darydamas (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisas, turto vertintojas taiko kiekybinius ir (arba) kokybinius skaičiavimo modelius (60 punktas). Jeigu nėra informacijos apie šios metodikos 58.1 papunktyje nustatytų sandorių kainas, naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, turto vertinimo ataskaitoje nurodant naudojamos informacijos šaltinius (61 punktas).
31. Teisėjų kolegija, įvertinusi 2019 m. kovo 22 d. ekspertizės akto turinį, nenustatė nuostatų, reglamentuojančių lyginamojo metodo taikymą, pažeidimų. Iš ekspertizės akto matyti, kad ekspertas apskaičiuodamas kultūros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę, palyginamaisiais objektais pasirinko 4 nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorius: mokymo centro (duomenys neskelbtini); sporto mokyklos (duomenys neskelbtini), instituto patalpų (duomenys neskelbtini) ir pramogų ir žaidimų komplekso (duomenys neskelbtini). Kaip numatyta Turto ir verslo vertinimo metodikos 57 punkte, lyginamuoju metodu vertinamas turtas lyginamas su analogišku arba panašiu turtu. Šiuo atveju pasirinkti lyginamieji objektai yra panašūs, t. y. iš esmės sutampa lyginamųjų objektų ir vertinamų patalpų paskirtis (kultūros), vietovė (Vilniaus miesto). Byloje nėra ginčo, kad statinys tiek geografine, tiek kultūrine prasme yra išskirtinis, todėl analogiškų sandorių rinkoje nėra. Atsižvelgdamas į tai, ekspertas lyginamiesiems objektams pritaikė verčių zonos, rekonstrukcijos, dydžio (bendro ploto), statybos metų, naudotų medžiagų pataisas, kaip to reikalauja metodikos 58.2 papunktis.
32. Priešingai nei nurodoma apeliaciniame skunde, aplinkybė, kad tarp eksperto pasirinktų lyginamųjų objektų buvo pastatų kompleksai su kiemo statiniais, neleidžia teigti, kad buvo pažeista vertinimo metodika. Kaip minėta, pagal nustatytą tvarką lyginamaisiais objektais gali būti parenkami panašūs turto sandoriai, atitinkamai tokiu atveju atliekamos sandorių kainų pataisos. Iš ekspertizės akto matyti, kad mokymo centro komplekso (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sandoris buvo naudojamas kaip lyginamasis objektas, tačiau iš šios sandorio vertės ekspertas atėmė bendrabučio statinio kainą, panaudodamas Vilniaus miesto savivaldybės 2013-2017 m. pradinių rinkos duomenų statistinius rodiklius pagal paskirties grupes masiniam vertinimui. Vien tai, kad eksperto pasirinktuose lyginamuosiuose sandoriuose kartu su kultūros paskirties pastatais buvo parduoti ne tik pastatai, bet ir jų priklausiniai – tvoros, pėsčiųjų takas ir kiti kiemo statiniai, teisėjų kolegijai taip pat neleidžia spręsti, kad buvo netinkamai pritaikytas lyginamasis metodas. Pažymėtina, kad pagal įprastą praktiką nurodyti priklausiniai nėra savarankiški nekilnojamojo turto rinkos objektai, todėl apskritai neturi vertės arba turi tik nedidelę vertę. Įvertinusi nurodytų priklausinių statybos metus, jų pobūdį (tvora, takas ir pan.), teisėjų kolegija konstatuoja, kad nurodytų objektų įtraukimas į bendrą palyginamųjų sandorių vertę negalėjo turėti reikšmingos įtakos tinkamam kultūros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertės nustatymui. Be to, ekspertizės akte nustatytas santykis tarp nekilnojamo turto objektų paskirčių, t. y. kultūros (mokslo) paskirties objekto, kv. m kaina apskaičiuota tik vertinant tokio pagrindinio pastato kvadratūrą.
33. Teismo ekspertas, apskaičiuodamas kavinės patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę, palyginamaisiais objektais pasirinko 3 nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorius: valgyklos–kavinės (duomenys neskelbtini); kavinės (duomenys neskelbtini), restorano (duomenys neskelbtini). Teisėjų kolegija, įvertinusi šią ekspertizės akto dalį, nenustatė akivaizdžių Turto ir verslo vertinimo metodikos nuostatų, reglamentuojančių lyginamojo metodo taikymą, pažeidimų (ekspertizėje detaliai aptariamas lyginamų objektų parinkimas, laiko, vietos, paskirties, ploto, inžinerinių tinklų ir kt. pataisos koeficientai, nurodomas atliktas paskaičiavimas, t. y. visi metodikos 62 punkte būtini nurodyti elementai). Jokių šios ekspertizės akto dalies neatitikimų nenurodyta ir ieškovės apeliaciniame skunde, todėl nėra pagrindo abejoti ekspertizės akto patikimumu.
34. Kaip minėta, pagal kasacinio teismo praktiką ekspertizės duomenys gali būti atmetami ir tada, kai jie prieštarauja kitiems bylos įrodymams (šios nutarties 25 punktas). Ieškovės teigimu, ekspertizės aktas prieštarauja UAB „Apus turtas“ parengtai vertinimo ataskaitai, kuri, ieškovės manymu, yra objektyvesnė. Teisėjų kolegija nesutinka su ieškovės argumentais ir pritaria pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad eksperto išvada dėl ginčo pastato vertės yra tik 1,298 karto didesnė už vertinimo ataskaitoje nustatytą ir savivaldybės sumokėtą atlyginimo dydį, o toks pokytis iš esmės buvo nulemtas pasirinktų lyginamųjų objektų specifikos. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitoje naudoti lyginamieji objektai negali būti laikomi tinkamesniais nei pasirinkti teismo eksperto. Priešingai, iš vertinimo ataskaitos matyti, kad apskaičiuodamas kultūros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę, į palyginamųjų objektų sąrašą buvo įtraukti kultūros rūmai, esantys Kaune, (duomenys neskelbtini), t. y. kitoje vietovėje esantis turtas. Atkreiptinas dėmesys, kad pagal bendrą principą, lyginamuoju metodu nustatant visuomenės poreikiams paimamo turto rinkos vertę ir kompensacijos dydį savininkui, lyginamieji objektai turi būti toje pačioje vietovėje esantys, panašūs pagal savo parametrus ir perleidimo sąlygas, turto vienetai (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-249/2013; 2016 m. balandžio 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-180-684/2016, kt.). Taigi UAB „Apus turtas“ atliekant turto vertinimą, nepaisant to, kad buvo pritaikyta vietos (vertės zonos) pataisa, buvo nesilaikyta bendrųjų vertinimo lyginamuoju metodu principų.
35. Atskirai pažymėtina, kad UAB „Apus turtas“ parengtoje ataskaitoje, atliekant kultūros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kurių vertė sudaro didžiąją dalį ginčo pastato rinkos kainos, įvertinimą, nebuvo taikytas antrasis vertinimo metodas, kaip nustatyta Turto ir verslo vertinimo metodikos 55 punkte. Vertinimo ataskaitoje tik bendrai nurodyta, kad kultūros paskirties patalpos yra prastos būklės, tokios būklės turtas nėra tinkamas naudoti pagal tikslinę naudojimo paskirtį, todėl pajamų metodas nėra tinkamas. Ataskaitoje pažymėta, kad vertinamas turtas nėra priskirtinas specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų kategorijai, dėl to išlaidų (kaštų) metodo taikymas nustatant vertinamo turto rinkos vertę nėra tinkamas ir metodas netaikomas, o turtas vertinamas taikant kitą turto vertinimo metodą.
36. Priešingai nei UAB „Apus turtas“ parengtoje ataskaitoje, atliekant teismo paskirtą ekspertizę ir nustatant viso pastato, t. y. kultūros rūmų, esančių (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę, buvo panaudotas ir antrasis – išlaidų (kaštų) metodas, pagal kurį ginčo turtas įvertintas 6 880 000 Eur. Pažymėtina, kad pagal Turto ir verslo vertinimo metodikos 66 punktą išlaidų (kaštų) metodas taikomas apskaičiuojant specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų vertę, kai lyginamuoju metodu ar pajamų metodu turto rinkos vertės nustatyti neįmanoma. Esant nurodytoms aplinkybėms, išlaidų (kaštų) metodu nustatyta atkuriamoji turto vertė laikoma turto rinkos verte. Teisėjų kolegijos vertinimu, teismo ekspertas pagrįstai papildomą ginčo statinio vertinimą atliko būtent šiuo metodu, kadangi ginčo statinys, kaip jau minėta, tiek geografine ((duomenys neskelbtini)), tiek kultūrine prasme yra išskirtinis, o panašūs sandoriai rinkoje pakankamai reti (analogiškų sandorių nėra). Atitinkamai darytina išvada, kad UAB „Apus turtas“ atliktame turto vertinime nepagrįstai buvo netaikytas papildomas (išlaidų (kaštų)) vertinimo metodas.
37. Nepaisant to, kad išlaidų (kaštų) metodas nėra tikslus (jo metu vertinamas turto sukūrimo (statybos ir pan.) sąnaudos, nuvertėjimas), tačiau šiuo papildomu metodu teismo eksperto nustatyta ginčo statinio vertė (6 880 000 Eur) taip pat yra didesnė nei UAB „Apus turtas“ parengtoje ataskaitoje nurodyta vertė (5 996 000 Eur). Teisėjų kolegija nenustatė, o ieškovė nenurodė aplinkybių, susijusių su šio papildomo (kontrolinio) metodo taikymo neatitikimais. Todėl apeliantė nepagrįstai teigia, kad būtent vertinimo ataskaitoje nurodyta turto vertė yra tiksliausia, o joje taikyti metodai yra objektyvesni nei ekspertizės.
38. Nenustačius aplinkybių, kurios keltų pagrįstas abejones atliktos ekspertizės patikimumu, taip pat šalims neįrodžius (neįrodinėjant) ginčo turto vertės pokyčio nuo sprendimo paimti ginčo turtą visuomenės poreikiams iki teismo sprendimu nustatytos jo vertės, teisėjų kolegija konstatuoja neturinti pagrindo spręsti dėl pirmosios instancijos teismo išvadų, susijusių su ginčo turto verte (kartu ir kompensacijos dydžio nustatymu), neteisėtumo.
Dėl bylos procesinės baigties
39. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai ištyrė ir įvertino visas nagrinėjamam klausimui reikšmingas faktines aplinkybes, teisingai aiškino ir taikė ginčui aktualias materialiosios teisės normas, vadovavosi kasacinio teismo praktika ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, kurį naikinti ar keisti ieškovės apeliaciniame skunde išdėstytais argumentais nėra pagrindo, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
40. Atkreiptinas dėmesys, kad pirmosios instancijos teismo sprendimo aprašomojoje ir motyvuojamoje dalyse (kai kuriose vietose), taip pat rezoliucinėje dalyje klaidingai nurodytas pastato – kultūros rūmų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus numeris, t. y. vietoje teisingo Nr. (duomenys neskelbtini) (pagal Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą), nurodytas klaidingas Nr. (duomenys neskelbtini). Atsižvelgdamas į tai, apeliacinės instancijos teismas ištaiso Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendime padarytą rašymo apsirikimą ir nurodo teisingą pastato – kultūros rūmų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalų numerį – (duomenys neskelbtini) (CPK 276 straipsnio 2 dalis).
41. Atsakovė UAB ,,VIPC Vilnius“ pateikė teismui prašymą pašalinti iš nagrinėjamos bylos jos atstovę – bankroto administratorę UAB „Valeksa“ ir atsakovę UAB „Donseta“. Nurodė, kad UAB „Donseta“ 2019 m. balandžio 16 d. buvo išregistruota iš Juridinių asmenų registro, ją reorganizavimo būdu sujungus su UAB ,,VIPC Vilnius“, kuriai 2018 m. gruodžio 11 d. buvo nutraukta ne teismo tvarka vykdoma bankroto procedūra ir panaikintas bankrutuojančios bendrovės statusas. Atsakovė pateikė jos nurodytas aplinkybes patvirtinančius įrodymus – Juridinių asmenų registro išrašus, UAB ,,VIPC Vilnius“ kreditorių susirinkimo protokolą.
42. Esant nurodytoms aplinkybėms ir jas pagrindžiantiems įrodymams, UAB ,,VIPC Vilnius“ prašymas tenkinamas – iš nagrinėjamos bylos pašalinama UAB ,,VIPC Vilnius“ atstovė –bankroto administratorė UAB „Valeksa“ ir atsakovė UAB „Donseta“ (CPK 37 straipsnis).
Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo
43. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas; dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu; šios išlaidos negali būti priteisiamos, jeigu prašymas dėl jų priteisimo ir išlaidų dydį patvirtinantys įrodymai nepateikti iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos (CPK 98 straipsnio 1 dalis).
44. Teismas, spręsdamas dėl išlaidų advokato pagalbai apmokėti, turi pirmiausia nustatyti: 1) ar šios išlaidos padarytos (CPK 88 straipsnis); 2) pagal išvardytus reikalavimus nustatyti jų dydį, o ne vien vadovautis atliktais mokėjimais (CPK 98 straipsnis); 3) nustatytą bylinėjimosi išlaidų sumą paskirstyti pagal bylos nagrinėjimo rezultatus (CPK 93 straipsnis) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-533/2008).
45. Kasacinis teismas taip pat yra nurodęs, kad visais atvejais, priteisiant išlaidas už teisinę advokato ar advokato padėjėjo pagalbą, yra taikomas ir realumo kriterijus, t. y. kad šiems asmenims už suteiktas pirmiau nurodytas teisines paslaugas yra sumokėta ir bylą laimėjusi šalis patyrė atstovavimo civiliniame procese išlaidas bei įstatymo nustatyta tvarka teismui pateikė tai patvirtinančius įrodymus (CPK 98 straipsnis). Tokiais atvejais išlaidos suprantamos kaip išleistos lėšos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-533/2008; 2017 m. sausio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-7-687/2017)
46. Atsakovė UAB ,,VIPC Vilnius“ pateikė prašymą priteisti iš ieškovės 1 452 Eur advokato teisinės pagalbos išlaidas rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą. Teisėjų kolegija sprendžia, kad atsakovės patirtos išlaidos nėra tinkamai pagrįstos. Pažymėtina, kad su atsakovės prašymu pateikti 2019 m. rugpjūčio 19 d. PVM sąskaita faktūra serija AAA Nr. 0004131 ir darbų (teisinių paslaugų) perdavimo – priėmimo aktas yra išrašyti už visai kitas teisines paslaugas nei šioje byloje yra suteiktos, t. y. už apeliacinio skundo dėl Vilniaus apygardos administracinio teismo 2018 m. gruodžio 19 d. sprendimo parengimą. Be to, atsakovė prie prašymo nepateikė apmokėjimą patvirtinančio dokumento. Nors pačiame prašyme nurodyta, kad atsakovė su advokatų profesine bendrija atsiskaitė mokėjimo pavedimu, taip pat nurodė mokėjimo pavedimo numerį (Nr. O192310782185450) bei paskirtį (pagal PVM sąskaitą faktūrą serija AAA Nr. 0004132), tačiau pati PVM sąskaita faktūra nepateikta (pateikta kita), todėl nėra galimybės įsitikinti ar mokėjimas buvo atliktas (jeigu buvo) už šioje byloje suteiktas paslaugas.
47. Atsižvelgiant į tai, atsakovės UAB ,,VIPC Vilnius“ prašymas priteisti iš ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės 1 452 Eur advokato teisinės pagalbos išlaidas netenkinamas.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Ištaisyti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendimo aprašomojoje, motyvuojamoje ir rezoliucinėje dalyse padarytą rašymo apsirikimą ir nurodyti teisingą pastato – kultūros rūmų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus numerį – (duomenys neskelbtini).
Iš bylos pašalinti atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,VIPC Vilnius“ atstovę – bankroto administratorę uždarąją akcinę bendrovę „Valeksa“, juridinio asmens kodas 123703158, ir atsakovę uždarąją akcinę bendrovę „Donseta“, juridinio asmens kodas 304139655.