- Teismas
- Klaipėdos apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2021-04-01
- Bylos Nr.
- e2A-243-538/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-42-3-00018-2020-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Albina Pupeikienė, Almantas Padvelskis, Larisa Šimanskienė
- Atsakovas
- A. J., B. J.
- Ieškovas
- J. G.
- Kategorijos
Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Almanto Padvelskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Albinos Pupeikienės, Larisos Šimanskienės,
teismo posėdyje rašytinio proceso apeliacine tvarka išnagrinėjo atsakovų A. J. ir B. J. apeliacinį skundą dėl Tauragės apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 23 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės J. G. ieškinį atsakovams A. J., B. J. dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia ir restitucijos taikymo bei atsakovų A. J., B. J. priešieškinį ieškovei J. G. dėl pripažinimo pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį ieškovės J. G. sumokėtą 10 500 Eur dydžio avansą netesybomis.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė Jurgita Gailiuvienė kreipėsi į teismą prašydama pripažinti niekine ir negaliojančia tarp J. G. ir B. J. 2017 m. balandžio 4 d. sudarytą namo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį; taikyti restituciją, priteisiant iš atsakovų A. J. ir B. J. solidariai ieškovės J. G. naudai 12 500 Eur bei bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad 2017 m. balandžio 4 d. tarp pirkėjos – J. G. (toliau - Ieškovė), ir namo, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau - ir Namas), savininko – A. J. bei įgalioto asmens – B. J. buvo pasirašyta imperatyvios įstatymų reikalaujamos formos neatitinkanti, Namo pirkimo – pardavimo sutartis (toliau - ir Sutartis). Ranka pasirašytoje Namo pirkimo – pardavimo sutartyje nurodyta, jog: „Aš J. G, perku namą (duomenys neskelbtini), už 50 000 Eur, iš kurių jų yra įduoti rankpinigiai 2 000 Eur iš A. J., o įgaliotas asmuo B. J.. Sumą išmokėsiu per 3 metus nuo šios dienos dalimis“. Pažymėjo, kad Sutartyje nenurodyti esminiai nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo požymiai, be to Sutartį sudarė ir pasirašė asmuo neturintis jokių nuosavybės, disponavimo ir / ar valdymo teisių į Namą. Ieškovė, neturėdama patirties nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo srityje, neturėdama pakankamo išsilavinimo ir žinių šiais klausimais, buvo apgauta atsakovo B. J. ir tokiu būdu atsakovai galimai neteisėtai įgijo ieškovės pinigines lėšas - 12 500 Eur. Teigė, kad namo savininkas, atsakovas A. J., nors ir nepasirašė 2017 m. balandžio 4 d. Namo pirkimo pardavimo sutarties, tačiau galimai vykdė bendrą sumanymą, nes 2017 m. rugpjūčio 17 d. į savo sąskaitą, bankiniu pavedimu iš ieškovės gavo 3 500 Eur, kurių niekaip negrąžino ieškovei ar dėl jų nesiaiškino. Ieškovės įsitikinimu, 2017 m. balandžio 4 d. Namo pirkimo – pardavimo Sutartis, buvo sudaryta nesilaikant, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.393 straipsnio 1 dalyje nustatytos, nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties - notarinės formos reikalavimų, kas remiantis CK 6.393 straipsnio 2 dalimi sutartį daro negaliojančia. Kadangi nekilnojamasis daiktas dėl savo esminių savybių civilinėje apyvartoje dalyvauja, kaip individualiais požymiais apibūdintas daiktas, jis sutartyje negali būti apibūdinamas tik nurodant jo adresą. Be to, duomenys apie daikto vietą atitinkamame žemės sklype dažniausiai sukonkretinami sutartyje įrašant pastatui ar kitam pagal prigimtį nekilnojamajam daiktui suteiktą indeksą, nurodytą žemės sklypo plane, o patalpos vieta atitinkamame pastate apibūdinama nurodant pastato, kuriame yra patalpa, unikalų numerį bei šio pastato pažymėjimą plane. Būtent tokių duomenų 2017 m. balandžio 4 d. sudarytoje sutartyje ir nėra. Todėl ieškovė mano, kad 2017 m. balandžio 4 d. tarp J. G. ir B. J., sudaryta Namo pirkimo – pardavimo sutartis yra niekinė ir negaliojanti, vien ir dėl to, kad joje nebuvo nurodytos esminės nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties sąlygos, atitinkamai nenurodytas dalykas – žemės sklypas, t. y. nenurodyti papildomi, reikalaujami duomenys ir dalykas, o tik Namo adresas. Pripažinus Sutartį negaliojančia, turėtų būti taikoma restitucija.
3. Atsakovai A. J. ir B. J. pateikė teismui patikslintą priešieškinį kuriuo prašė pripažinti pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį ieškovės J. G. sumokėtą 10 500 Eur dydžio avansą netesybomis; pripažinti, kad tarp ieškovės J. G., kaip pirkėjos, ir Atsakovo A. J., pagal įgaliojimą atstovaujamo B. J., kaip pardavėjo, 2017 m. balandžio 4 d. sudaryta preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis neįvykdyta dėl ieškovės - pirkėjos J. G. kaltės.
4. Nurodė, jog atsakovui A. J. nusprendus parduoti jam priklausantį turtą, 2017 m. kovo mėnesio antroje pusėje Šilalės rajono laikraštyje „Šilalės artojas“ buvo patalpintas skelbimas apie parduodamą namą. Skelbimuose buvo nurodytas A. J. įgalioto asmens B. J. telefono numeris. 2017 m. kovo mėnesio pabaigoje, atsiliepdama į skelbimą, atsakovui B. J. paskambino ieškovė, kuri paprašė apžiūrėti parduodamą namą. Ieškovė atvykusi su giminaičiais apžiūrėjo parduodamą namą ir kitus pastatus. Namo pardavimo kaina – 50 000 Eur suma ieškovę tenkino. Skelbime dėl namo pardavimo buvo nurodyta, kad namą galima pirkti išsimokėtinai dalimis. Ieškovę ši sąlyga taip pat tenkino, ji nurodė, kad pinigus sumokės dalimis. Su ieškove kalbėjo ir visas pardavimo sąlygas derino A. J. įgaliotas atstovas B. J.. Su ieškove atsakovas B. J. sutarė, kad J. G. sumokės avansą (sutartyje tai buvo pavadinta „rankpinigiai“) už perkamą namą ir tuomet bus pasirašyta namo pirkimo-pirkimo pardavimo sutartis - įsipareigojimas pirkti namą per tris metus. Su ieškove buvo sutarta, kad pradinę avanso (rankpinigių) sumą ji praves į R. K., kuri yra B. J. sugyventinė, sąskaitą. Ieškovė 2 000 Eur sumą į nurodytą sąskaitą pravedė 2017 m. balandžio 3 d., kurią pravedus A. J. įgaliotas atstovas B. J. su ieškove pasirašė 2017 m. balandžio 4 d. namo pirkimo-pardavimo sutartį. Šioje sutartyje ieškovė aiškiai nurodė, kad „Aš J. G. perku namą (duomenys neskelbtini), už 50 000 Eur, iš kurių jų yra įduoti rankpinigiai 2 000 Eur. Iš A. J., o įgaliotas asmuo B. J.. Sumą išmokėsiu per 3 metus nuo šios dienos dalimis“. Turtas turėjo būti nupirktas per 3 metus, t. y. iki 2020 m. balandžio 4 d. 2017 m. gegužės 3 d. ieškovė už perkamą namą savininko įgaliotam asmeniui B. J. sumokėjo dar 2 000 Eur avansą. Tada ieškovei buvo duoti raktai nuo namo, garažo vartų valdymo pultas ir išrašas apie namą iš nekilnojamojo turto registro, tokiu būdu, nuo 2017 m. gegužės 3 d. ieškovė gyvenamąjį namą pradėjo faktiškai valdyti, juo rūpintis, turėdama ketinimą jį įsigyti ir tokį ketinimą ji patvirtino sumokėdama avansą arba taip šalių pavadintus „rankpinigius“. Teigė, kad po to ieškovė dar kelis kartus pravedė avansą už Namą ir iš viso pagal 2017 m. balandžio 4 d. Sutartį ieškovė sumokėjo 10 500 Eur dydžio avansą, kuris turėjo būti įskaitytas į galutinę ketinamo įsigyti turto kainą. Taip pat nurodė, kad nors 2017 m. balandžio 4 d. Sutartyje nurodyta, jog J. G. perka namą, esantį (duomenys neskelbtini), tačiau faktiškai tikroji šalių suderinta valia buvo parduoti/įsigyti ne tik namą, tačiau ir šio namo priklausinius, esančius tuo pačiu adresu, t. y. pastatą-tvartą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitus inžinerinius statinius - kiemo statinius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), taip pat ir 0,2943 ha žemės sklypą. Pažymėjo, kad priešingai, nei nurodo savo ieškinyje ir kituose procesiniuose dokumentuose, ieškovė žinojo, kad nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartis turi būti notarinė ir kad 2017 m. balandžio 4 d. pasirašyta Sutartis yra susitarimas tokią sutartį sudaryti, susitarimas dėl turto pirkimo ateityje - per 3 metų laikotarpį. Pati ieškovė byloje yra pateikusi išrašą iš Nekilnojamojo turto registro. Iš šio išrašo matosi, kad tuo pačiu metu, t. y. 2017 m. gegužės 15 d. notarine pirkimo - pardavimo sutartimi ieškovė pardavė jai priklausiusį žemės sklypą. Atsakovai teigė, kad laikant šalių sudarytą Sutartį preliminariąja sutartimi, prisiimama prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinama netesybomis (CK 6.70 straipsnis). Nurodo, kad jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos ir nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Atsakovų nuomone, avansu sumokėta 10 500 Eur suma buvo kaip ieškovės įsipareigojimų - ketinimo įsigyti turtą iki 2020 m. balandžio 4 d. užtikrinimo priemonė. Pažymėjo, kad Namas buvo netinkamai prižiūrimas, nors Ieškovė turėjo juo rūpintis, ir tą žadėjo, deklaravo. Be to, ieškovė iki šios dienos nėra grąžinusi namo raktų ir dokumentų, todėl pripažintina, kad 2017 m. balandžio 4 d. preliminari sutartis neįvykdyta dėl ieškovės kaltės, jai nepagrįstai atsisakius pirkti turtą. Nurodė, kad atsižvelgiant į tai, jog šalys Sutartyje nebuvo susitarusios laikyti avansu sumokėtą sumą netesybomis, o šie susitarimai gali būti konstatuoti iš šalių susirašinėjimo, 2017 m. gegužės 3 d., 2017 m. birželio 21 d. sutarčių, atsakovų nuomone, būtina, kad teismas, spręsdamas tarp šalių kilusį ginčą pripažintų, kad Ieškovės sumokėtas 10 500 Eur avansas laikytinas netesybomis pagal 2017 m. balandžio 4 d. Sutartį.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
5. Tauragės apylinkės teismas 2020 m. lapkričio 23 d. sprendimu ieškinį tenkino. Pripažino negaliojančia 2017 m. balandžio 4 d. ieškovės J. G. ir atsakovo A. J., atstovaujamo B. J., sudarytą namo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. Taikė restituciją, priteisė iš atsakovo A. J. 10 500 Eur ieškovei J. G.. Priteisė iš atsakovo A. J. ieškovei J. G. 2 150 Eur bylinėjimosi išlaidų. Priešieškinį atmetė. Pagrindiniai teismo sprendimo motyvai:
5.1. Tarp ieškovės ir atsakovo A. J., atstovaujamo B. J., sudaryta 2017 m. balandžio 4 d., sutartis, kurią prašoma pripažinti negaliojančia, neatitinka imperatyvių reikalavimų tiek sutarties formai, tiek jos turiniui.
5.2. Kadangi Namo pirkimo – pardavimo Sutartis sudaryta ne notarine forma, todėl ginčo Sutartis yra negaliojanti, viena sandorio šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį.
5.3. Kadangi atsakovas B. J veikė kaip atsakovo A. J. įgaliotas asmuo, todėl taikoma restitucija ir ieškovei J. G. priteisiama iš atsakovo A. J. 10 500 Eur suma.
5.4. Nagrinėjamos bylos šalims nesutarus dėl pagrindinės sutarties termino sudarymo, pasibaigė jų prievolė pagal 2017 m. balandžio 4 d. sutartį.
5.5. Šioje byloje ginčo šalys nesudarė ir nesiekė sudaryti preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties, kadangi ginčo sutartyje nėra jokių sąlygų, jog ateityje šalys įsipareigoja sudaryti kitą - pagrindinę sutartį.
5.6. Byloje nėra jokių įrodymų, kad sutartis notarine tvarka nesudaryta dėl ieškovės kaltės, todėl nagrinėjamu atveju nėra pagrindo ir ieškovės civilinei atsakomybei kilti, taip pat nėra ir pagrindo pripažinti, kad pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį ieškovės sumokėtos piniginės lėšos laikytinos netesybomis.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
6. Apeliaciniu skundu atsakovai prašo panaikinti 2020 m. lapkričio 23 d. Tauragės apylinkės teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą - pripažinti pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminariąją Namo pirkimo – pardavimo sutartį ieškovės sumokėtą 10 500 Eur dydžio avansą netesybomis; pripažinti, kad tarp ieškovės J. G., kaip pirkėjos, ir Atsakovo A. J., pagal įgaliojimą atstovaujamo B. J., kaip pardavėjo, 2017 m. balandžio 4 d. sudaryta preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis neįvykdyta dėl ieškovės kaltės; iš ieškovės atsakovams priteisti jų patirtas bylinėjimosi išlaidas. Skundą grindžia šiais argumentais:
6.1. Abi šalys savo reikalavimus kildino iš 2017 m. balandžio 4 d. Sutarties, todėl teismas turėjo atskleisti šios Sutarties ir susitarimų prie jos esmę bei prasmę, tik tada vertinti, ar šalių reikalavimai pagrįsti.
6.2. Teismas iš esmės paneigė šalių sutarties laisvės principą, šalių valią, ypač nepaisydamas atsakovo valios, teisėtų lūkesčių, ketinimų, pateisindamas ieškovės prisiimtų įsipareigojimų pažeidimus ir nesąžiningą veikimą.
6.3. 2017 m. balandžio 4 d. sutartyje yra aiškiai nurodytas perkamas turtas, jo adresas ir kaina, bei sutarties sudarymo (įvykdymo) terminas.
6.4. Priešingai nei nurodo pirmosios instancijos teismas, įstatymas nenumato jokio draudimo šalims susitarti dėl ilgesnio nei vieneri metai pagrindinės sutarties sudarymo termino.
6.5. Teismo išvados nėra teisiškai pagrįstos, nes teismas nenurodo jokios įstatymo normos, kuri draustų šalims pagal preliminariąją sutartį vykdyti tam tikrus veiksmus iki pagrindinės sutarties sudarymo.
6.6. Šioje byloje pirmosios instancijos teismas nepagrįstai suabsoliutino ir ypatingą reikšmę suteikė ieškovės paaiškinimams teismo posėdyje, nevertindamas jos elgesio sudarant sutartį ir ją vykdant, nevertindamas šalių susirašinėjimo. Ieškovės paaiškinimai apie tariamą jos supratimą apie Sutartį buvo prieštaringi ir neatitiko kitų byloje pateiktų rašytinių įrodymų.
6.7. Situacija, kai ieškovė turėjo ketinimą ir raštu patvirtino, kad įsipareigoja pirkti namą, perėmė namo raktus ir dokumentus, pjovė žolę, žadėjo sudaryti pagrindinę sutartį ir visa tai tęsėsi beveik trejus metus, per kuriuos atsakovai nepardavinėjo namo, pasitikėjo ieškovės ranka patvirtintu įsipareigojimu ir jos elgesiu, o teismas formaliai ir tik lingvistiškiai įvertinęs situaciją, įpareigojo grąžinti ieškovei sumokėtą avansą, nurodydamas, kad iš esmės joks susitarimas tarp šalių dėl pardavimo neegzistavo (nei preliminarus, nei pagrindinis) net neįvertinęs atsakovų nuostolių, patirtų neigiamų pasekmių, yra nesąžiningas atsakovų atžvilgiu.
6.8. Atsižvelgiant į šalių raštu pasirašytus susitarimus, į susirašinėjimą, vykdymo / bendradarbiavimo laikotarpį, į turto pardavimo kainą, iš anksto sumokėtos sumos – avanso dydį, abiejų šalių išsilavinimą, patirtis sudarant sutartis, buvo pagrindas pripažinti sumokėtą 10 500 Eur avansą netesybomis.
6.9. Jeigu jau ne visą Ieškovės sumokėtą avanso sumą buvo pagrindas laikyti netesybomis, tai bent 2 000 Eur, kuriuos pagal Sutartį kaip rankpinigius sumokėjo ieškovė atsakovui. Teismas net neatkreipė dėmesį į šią sumą, į jos paskirtį, kaip prievolės užtikrinimo priemonę, šis „rankpinigių“ sumokėjimo faktas buvo svarbus sprendžiant ir dėl restitucijos taikymo.
Atsiliepimas
7. Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovė prašo skundą atmesti. Atsiliepimo argumentai:
7.1. Ginčo šalys nesudarė ir nesiekė sudaryti preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties, kadangi ginčo sutartyje nėra jokių sąlygų, jog ateityje šalys įsipareigoja sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį.
7.2. Kadangi nekilnojamasis daiktas dėl savo esminių savybių civilinėje apyvartoje dalyvauja kaip individualiais požymiais apibūdintas daiktas, jis sutartyje negali būti apibūdinamas nurodant tik jo adresą, nedetalizuojant visų parduodamų daiktų ir jų individualių požymių ginčo sutartyje nėra aptartos esminės nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties sąlygos.
7.3. Pirmosios instancijos teismas priėmė pagrįstą sprendimą, kadangi nėra pagrindo šios sutarties laikyti preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartimi, nes nėra aptartos būtinosios nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties sąlygos.
Žemesnės instancijos teismas
7.4. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad byloje nėra jokių duomenų, jog atsakovai būtų dėję pastangas, raginę ieškovę, kvietęsi pas notarą, o ieškovė vengė tai padaryti.
7.5. Ginčo sutartyje nėra jokių atsakovų nurodytų sąlygų apie netesybas, pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad šiuo atveju nėra jokių sąlygų, jog nesudarius sutarties dėl ieškovės kaltės sumokėtas „avansas“ lieka atsakovams.
7.6. Pirmosios instancijos teismui nustačius, jog Sutartis prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, teismas pagrįstai šį sandorį pripažino negaliojančiu.
7.7. Pirmosios instancijos teismas nusprendęs pripažinti sandorį negaliojančiu, nesant jokių ieškovės nesąžiningų veiksmų dėl tariamos preliminarios sutarties neįvykdymo, pagrįstai sprendė dėl restitucijos taikymo – 10 500 Eur grąžinimo, kadangi atsakovai yra laikomi nepagrįstai įgiję pinigines lėšas.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir motyvai
Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.
8. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei patikrinimas, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą dėl apskųstos dalies ir analizuoja apeliaciniame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329, 338 straipsniai).
9. Pagal CPK 322 straipsnį apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jeigu bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas būtinas. Šiuo atveju šalys savo reikalavimus ir atsikirtimus grindžia vien rašytiniais įrodymais, jokių naujų įrodymų apeliacinės instancijos teisme nepateikė, procesiniuose dokumentuose pakankamai išsamiai išdėstė savo paaiškinimus ir argumentus, todėl darytina išvada, jog nėra būtinybės skirti žodinį bylos nagrinėjimą.
Faktinės aplinkybės
10. Byloje nustatyta, kad šalys sudarė Sutartį, kurioje nurodyta, jog „Aš J. G. perku namą (duomenys neskelbtini), už 50 000 eurų, iš kurių yra įduoti rankpinigiai 2 000 eurų. Iš A. J., o įgaliotas asmuo B. J.. Sumą išmokėsiu per 3 metus nuo šios dienos dalimis“. Sutartį pasirašė J. G., B. J., M. A., R. K., S. M.. Sutarties sudarymo data nurodyta 2017 m. balandžio 4 d. Taip pat šalys pasirašė dokumentus, kuriuos pavadino namo pirkimo – pardavimo sutartimis: 1) 2017 m. gegužės 3 d. J. G. duoda 2 000 Eur už perkamą namą, adresu (duomenys neskelbtini). Šio namo įgaliotas asmuo yra B. J.. Nurodyta, jog J. G. sumokėjo, B. J. gavo; 2) 2017 m. birželio 21 d. J. G. duoda 2 000 Eur už perkamą namą, adresu (duomenys neskelbtini). Šio namo įgaliotas asmuo yra B. J.. Nurodyta, jog J. G. sumokėjo, B. J. gavo. Iš (duomenys neskelbtini) 2017 m. balandžio 3 d. patvirtinto įgaliojimo Nr. (duomenys neskelbtini) matyti, jog A. J. įgaliojo B. J. atstovauti A. J. interesus dėl 0,2943 ha žemės sklypo, pastato-gyvenamojo namo, pastato-tvarto, kitų (inžinerinių) statinių – kiemo statinių, esančių (duomenys neskelbtini), dėl A. J. priklausančio 0,2943 ha žemės unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato-tvarto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitų (inžinerinių) statinių – kiemo statinių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo ir tam reikalingų dokumentų surinkimo. 2019 m. lapkričio 24 d. B. J. pateikė priminimą, kad J. G. nebemoka pinigų pagal 2017 m. balandžio 4 d. nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį. 2019 m. gruodžio 9 d. J. G. atstovas advokatas A. M. pateikė atsakymą dėl ginčo išsprendimo abiejų šalių valia, nesikreipiant į teismą. Šalys nesusitarė dėl ginčo išsprendimo taikiu būdu, ieškovė kreipėsi į teismą prašydama pripažinti niekine ir negaliojančia tarp J. G. ir B. J. 2017 m. balandžio 4 d. sudarytą namo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį; taikyti restituciją, priteisiant iš atsakovų A. J. ir B. J. solidariai ieškovės J. G. naudai 12 500 Eur. Atsakovai pateikė priešieškinį, kuriuo prašė pripažinti pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį ieškovės J. G. sumokėtą 10 500 Eur dydžio avansą netesybomis; pripažinti, kad tarp ieškovės J. G., kaip pirkėjos, ir atsakovo A. J., pagal įgaliojimą atstovaujamo B. J., kaip pardavėjo, 2017 m. balandžio 4 d. sudaryta preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis neįvykdyta dėl ieškovės kaltės. Pirmosios instancijos teismas ieškovės ieškinį tenkino, atsakovų priešieškinį atmetė.
Dėl skundžiamo sprendimo (ne)pagrįstumo
11. Apeliantai su teismo sprendimu nesutinka, argumentuoja, kad abi šalys savo reikalavimus kildino iš 2017 m. balandžio 4 d. Sutarties, todėl teismas turėjo atskleisti šios Sutarties ir susitarimų prie jos esmę bei prasmę, tik tada vertinti, ar šalių reikalavimai pagrįsti.
12. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, formuodamas teisės normų aiškinimo ir taikymo praktiką, yra pasisakęs, kad ieškovas turi teisę ir pareigą pasirinkti bei tiksliai suformuluoti ieškinio dalyką, t. y. suformuluoti jį taip, kad būtų aišku, kokio materialinio teisinio rezultato siekiama iškeliant bylą. Būtent tinkamas ieškinio dalyko ir pagrindo suformulavimas užtikrina tinkamą teisės kreiptis į teismą įgyvendinimą, leidžia apibrėžti bylos teisminio nagrinėjimo ribas ir sudaro pagrindą įstatymo nustatytu ir ieškovo pasirinktu būdu apginti pažeistas teises (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2011; 2014 m. vasario 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-37/2014 ir jose nurodyta praktika). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta ir tai, kad proceso įstatymai nereikalauja, jog į teismą besikreipiantis asmuo nurodytų įstatymus, kuriais grindžia savo reikalavimus, t. y. teisiškai kvalifikuotų ginčą. Teisinė ginčo šalių santykių kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas šiems santykiams yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva. Nepaisant to, ar besikreipiančio teisminės gynybos asmens procesiniame dokumente nurodytas ginčo teisinis kvalifikavimas ir ar jis nurodytas teisingai, tik bylą nagrinėjantis teismas sprendžia, koks įstatymas turi būti taikomas. Taigi byloje taikytinų teisės normų nustatymas, jų turinio išaiškinimas ir šalių sutartinių santykių kvalifikavimas priklauso teismo kompetencijai; šalių pateiktas teisės aiškinimas bylą nagrinėjančio teismo nesaisto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugsėjo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-475-684/2015).
13. CK 6.396 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba parduodamo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamajame daikte. Jeigu sutartyje šio straipsnio 1 dalyje nurodytų duomenų nėra, tai sutartis negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta – negalioja (2 dalis).
14. Iš bylos duomenų matyti, kad 2017 m. balandžio 4 d. ieškovė J. G. su atsakovu A. J., atstovaujamu B. J., sudarė Sutartį, kurioje J. G. nurodė, kad perka namą (duomenys neskelbtini), už 50 000 Eur, iš kurių jų yra įduoti rankpinigiai 2 000 Eur. Sumą išmokės per 3 metus nuo šios dienos dalimis. Taigi iš sutarties turinio nėra aišku, koks konkrečiai nekilnojamasis turtas yra parduodamas, nes nenurodytas Namo identifikavimo numeris, nepasisakyta dėl žemės sklypo, pastato – tvarto, kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių, todėl sutiktina su pirmosios instancijos teismo argumentais, kad sutartis neatitinka CK 6.396 straipsnio 1 dalies reikalavimų.
15. CK 6.393 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos, išskyrus bankroto proceso metu sudaromas nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis. Formos reikalavimų nesilaikymas sutartį daro negaliojančią (2 dalis). Kaip byloje nustatyta, ginčo sutartis nėra notarinės formos.
16. Visos šios aplinkybės duoda pagrindą daryti išvadą, kad šalių sudaryta Sutartis negali būti laikoma nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartimi, nes neatitinka įstatymo nustatytų tokiai sutarčiai keliamų tiek formos, tiek turinio reikalavimų.
17. CK 6.193 straipsnio 1 dalyje nustatyta, aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys.
18. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymėta, kad tikrieji sutarties šalių ketinimai (valia) atskleidžiami įvertinant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo pobūdį, šalių elgesį po sutarties sudarymo, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes, laikantis universalaus sąžiningumo principo (CK 6.193 straipsnis). Svarbios yra ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, jos vykdymu, kitokiais šalių veiksmais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-323/2010; 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014).
19. Įvertinus, kad Sutarties šalys tarėsi dėl nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo, 2017 m. balandžio 4 d sutartis laikytina preliminariąja sutartimi, pagal kurią ieškovė ketino įsigyti nekilnojamąjį turtą ateityje už 50 000 Eur 3 metų laikotarpyje (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Taigi tarp šalių buvo susiklostę ikisutartiniai teisiniai santykiai. Iš bylos medžiagos, šalių susirašinėjimo matyti, kad šalys ketino sudaryti nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau sutarties nesudarė ieškovei atsisakius pirkti namą su priklausiniais.
20. CK 6.165 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo.
21. Nors pirmosios instancijos teismas ir nurodė, kad 3 m. terminas neatitinka preliminariajai pirkimo pardavimo sutarčiai nustatyto termino, kuris negali būti ilgesnis nei vieneri metai, tačiau atsižvelgiant į CK 6.165 straipsnio 3 dalies nuostatas, darytina išvada, kad šalims Sutartyje susitarus dėl termino preliminarioje sutartyje, numatytas 3 metų terminas neprieštaravo CK nuostatoms.
22. Apeliantai teigia, kad situacija, kai Ieškovė turėjo ketinimą ir raštu patvirtino, kad įsipareigoja pirkti namą, perėmė namo raktus ir dokumentus, pjovė žolę, žadėjo sudaryti pagrindinę sutartį ir visa tai tęsėsi beveik trejus metus, per kuriuos atsakovai nepardavinėjo namo, pasitikėjo ieškovės ranka patvirtintu įsipareigojimu ir jos elgesiu, o teismas formaliai ir tik lingvistiškiai įvertinęs situaciją, įpareigojo grąžinti ieškovei sumokėtą avansą, nurodydamas, kad iš esmės joks susitarimas tarp šalių dėl pardavimo neegzistavo (nei preliminarus, nei pagrindinis) net neįvertinęs atsakovų nuostolių, patirtų neigiamų pasekmių, yra nesąžininga atsakovų atžvilgiu.
23. CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).
24. Iš bylos duomenų matyti, kad atsakovai nuostolių dydžio iš esmės neįrodinėjo. Nors atsakovai nurodė, kad namo būklė nuo sutarties su ieškove sudarymo pablogėjo, remontui reikės 7 000 - 8 000 Eur, ir dėl to atsakinga ieškovė, šie argumentai atmestini, nes būtent atsakovas, kaip namo savininkas turėjo pareigą rūpintis namo būkle, o tai, kad ieškovė turėjo šio namo raktus nepatvirtina, kad ji yra atsakinga už namo būklės pablogėjimą. Be to, atsakovai byloje nereiškė reikalavimo 10 500 Eur sumą laikyti kaip nuostolių atlyginimą, neįrodinėjo nekilnojamojo turto būklės iki Sutarties su ieškove sudarymo, todėl šio klausimo teismas nagrinėjamoje byloje spręsti neturėjo pagrindo. Atkreiptinas dėmesys, kad, jeigu atsakovas mano, jog dėl preliminarios sutarties ne/vykdymo patyrė nuostolius, turi teisę įrodinėti patirtus nuostolius reikšdamas atitinkamus reikalavimus CPK nustatyta tvarka.
25. Kaip byloje nustatyta, ieškovė pagal Sutartį sumokėjo atsakovui A. J. 10 500 Eur. Konstatavus, kad šalių sudaryta Sutartis savo esme yra preliminarioji sutartis, todėl pagal šią preliminariąją sutartį sumokėti pinigai laikytini avansu.
26. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Taigi, nesudarius pagrindinės sutarties, avansas turi būti grąžinamas, išskyrus atvejus, kai pirkėjas nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, avansas lieka pardavėjui kompensuojant patirtus nuostolius arba šalims numačius netesybas (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).
27. Kaip nurodyta šios nutarties 24 punkte, atsakovai neįrodinėjo ir nereiškė reikalavimo, susijusio su galimais nuostoliais ieškovei atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, todėl dėl nuostolių pagrįstumo pasisakyti šioje byloje nėra pagrindo.
28. Nors ginčijamoje Sutartyje 2 000 Eur suma įvardinta kaip rankpinigiai, tačiau CK 6.98 straipsnio 2 dalis nustato, kad rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kuriai pagal įstatymus privaloma notarinė forma. Taigi šalys sudarė preliminariąją sutartį ir pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta notarine forma, todėl nėra pagrindo 2 000 Eur laikyti rankpinigiais, ši suma laikytina avansu.
29. Apeliantai nurodo, kad atsižvelgiant į šalių raštu pasirašytus susitarimus, į susirašinėjimą, vykdymo/bendradarbiavimo laikotarpį, į turto pardavimo kainą, iš anksto sumokėtos sumos – avanso dydį, abiejų šalių išsilavinimą, patirtis sudarant sutartis, buvo pagrindas pripažinti sumokėtą 10 500 Eur avansą netesybomis. Šie argumentai atmestini.
30. CK 6.72 straipsnyje nustatyta, kad susitarimas dėl netesybų turi būti rašytinis. Nagrinėjamu atveju šalys nesitarė dėl netesybų rašytine forma, taip pat byloje nėra duomenų, kad šalys tarėsi dėl netesybų žodžiu, todėl nėra pagrindo ieškovės sumokėtą sumą laikyti netesybomis. Kaip minėta, ieškovės sumokėta 10 500 Eur suma yra avansas, kuris, nesudarius pagrindinės sutarties, turi būti grąžintas ieškovei.
31. Nagrinėjamoje byloje dėl esminių apeliacinio skundo aspektų ir bylos aplinkybių pasisakyta. Darytina išvada, kad kiti apeliacinio skundo argumentai ir pateikti duomenys neturi teisinės reikšmės pirmosios instancijos teismo nutarties teisėtumui ir pagrįstumui, dėl to apeliacinės instancijos teismas dėl jų išsamiau nepasisako.
Dėl procesinės bylos baigties
32. Nors pirmosios instancijos teismas netinkamai kvalifikavo tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius ir pripažino negaliojančia 2017 m. balandžio 4 d. ieškovės J. G. ir atsakovo A. J., atstovaujamo B. J., sudarytą namo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį, taikė restituciją bei priteisė iš atsakovo A. J. 10 500 Eur ieškovei J. G., kasacinio teismo ne kartą pabrėžta, kad vien netinkamos teisės normos pritaikymas, jeigu, pritaikius tinkamą teisės normą, rezultatas išliktų toks pat, nėra pagrindas naikinti iš esmės teisėtą teismo sprendimą (nutartį), nes įstatymo draudžiama naikinti teismo sprendimą (nutartį) formaliais pagrindais (žr. CPK 328 straipsnis, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. rugsėjo 21 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-419/2005; 2008 m. kovo 3 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-135/2008; kt.). Pripažinus, kad ieškovės sumokėta 10 500 Eur suma yra avansas, kuris turi būti grąžintas ieškovei, todėl atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes, teisinį reglamentavimą bei kasacinio teismo praktiką, konstatuotina, kad yra pagrindas teismo sprendimą pakeisti: panaikinti teismo sprendimo dalį, kuria pripažinta negaliojančia 2017 m. balandžio 4 d. ieškovės J. G. ir atsakovo A. J., atstovaujamo B. J., sudarytą namo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartis, taikyta restitucija ir priteista iš atsakovo A. J. 10 500 Eur ieškovei J. G. ir ieškinį tenkinti iš dalies – priteisti ieškovei iš atsakovo A. J. 10 500 Eur negrąžinto avanso. Kita teismo sprendimo dalis paliktina nepakeista.
Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme
33. Nustatyta, kad pirmosios instancijos teismas ieškovei iš atsakovo A. J. priteisė 2 150 Eur bylinėjimosi išlaidų. Nors teismo sprendimas keičiamas ir ieškinys tenkinamas iš dalies, priteistina suma ieškovei (10 500 Eur), nepripažinus negaliojančia sutarties ir netaikius restitucijos, nepasikeitė, todėl teismo sprendimo dalis dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo paliktina nepakeista.
Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme
34. Ieškovė pateikė duomenis, kad patyrė 730 Eur teisinės pagalbos išlaidų apeliacinės instancijos teisme.
35. Nors ir apeliacinis skundas tenkintas iš dalies, tačiau, kaip minėta, priteistina suma ieškovei nepasikeitė, todėl visos patirtos bylinėjimosi išlaidos ieškovei priteistinos iš atsakovo Aurimo Jokubauskio (CPK 93 straipsnio 1 dalis, CPK 98 straipsnio 1, 2 dalys).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326–331 straipsniais, teisėjų kolegija
nutaria:
Tauragės apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 23 d. sprendimą pakeisti.
Panaikinti teismo sprendimo dalį, kuria pripažinta negaliojančia 2017 m. balandžio 4 d. ieškovės J. G. ir atsakovo A. J., atstovaujamo B. J., sudaryta namo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartis, taikyta restitucija, priteisiant iš atsakovo A. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 10 500 Eur ieškovei J. G..
Ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti ieškovei J. G. iš atsakovo A. J. 10 500 Eur negrąžinto avanso.
Kitą teismo sprendimo dalį palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovo A. J. ieškovei J. G. 730 Eur bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.