- Teismas
- Tauragės apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2020-11-23
- Bylos Nr.
- e2-466-999/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-42-3-00018-2020-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Daina Dyburienė
- Ieškovas
- J. G.
- Atsakovas
- A. J., B. J.
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės J. G. ieškinį atsakovams A. J., B. J., dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia ir restitucijos taikymo bei atsakovų A. J., B. J. priešieškinį ieškovei J. G. dėl pripažinimo pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį ieškovės J. G. sumokėtą 10 500 Eur dydžio avansą netesybomis.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
ieškovė J. G. ieškiniu prašo pripažinti niekine ir negaliojančia tarp J. G. ir B. J. 2017 m. balandžio 4 d. sudarytą namo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį; taikyti restituciją, priteisiant iš atsakovų A. J. ir B. J. solidariai ieškovės J. G. naudai 12500 Eur bei bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovė ieškinyje nurodė, jog 2017 m. balandžio 4 d. tarp pirkėjos - J. G. (toliau - Ieškovė), ir namo, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau - ir Namas), savininko – A. J. (toliau - Atsakovas 1), neva įgalioto asmens – B. J. (toliau - ir Atsakovas 2), buvo pasirašyta imperatyvios įstatymų reikalaujamos formos neatitinkanti, Namo pirkimo – pardavimo sutartis (toliau - ir Sutartis). Ranka pasirašytoje Namo pirkimo – pardavimo Sutartyje nurodyta, jog: „Aš J. G. perku namą (duomenys neskelbtini), už 50 000 Eur, iš kurių jų yra įduoti rankpinigiai 2 000 Eur iš A. J., o įgaliotas asmuo B. J.. Sumą išmokėsiu per 3 metus nuo šios dienos dalimis“. Svarbi aplinkybė yra tai, kad 2017 m. balandžio 4 d. Namo pirkimo – pardavimo Sutarties nėra pasirašęs nuosavybės teise Namą valdantis A. J.. Joks įgaliojimas, įrodantis teisę B. J. atstovauti A. J., disponuoti pastarojo turtu, prie Namo pirkimo – pardavimo Sutarties ir Sutarties sudarymo metu ir po jos nebuvo pateiktas, todėl esant tokioms aplinkybėms, konstatuotina, kad 2017 m. balandžio 4 d. Sutartis buvo pasirašyta nesilaikant įstatymų nustatytos formos., Sutartyje nenurodyti esminiai nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo požymiai, be to Sutartį sudarė ir pasirašė asmuo – Atsakovas 2, manytina neturintis jokių nuosavybės, disponavimo ir / ar valdymo teisių į Namą. Ieškovė, neturėdama patirties nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo srityje, neturėdama pakankamo išsilavinimo ir žinių šiais klausimais, buvo apgauta atsakovo B. J., kuris manytina apgaulės būdu galimai įtakojo Ieškovę sudaryti Namo ginčo sutartį ne pas notarą, o jo padiktuotomis sąlygomis ir tokiu būdu galimai neteisėtai įgijo svetimą, J. G. turtą – pinigines lėšas, viso sumoje 12 500 Eur. Ieškovė pasitikėdama atsakovu B. J., sudariusi minėtą Namo pirkimo – pardavimo Sutartį ir toliau vykdydama Atsakovo 2, nurodymus (tai patvirtina 2017 m. balandžio 4 d. Namo pirkimo – pardavimo sutartis, 2017 m. gegužės 3 d. ir 2017 m. birželio 21 d. papildomi raštai prie Namo pirkimo - pardavimo sutarties bei pridedami J. G. banko sąskaitos išrašai: 2017-04-04 sudarius Sutartį, B. J. sumokėjo 2 000 Eur sumą; 2017-05-03 B. J. sumokėjo 2 000 EUR sumą; 2017-06-21 B. J. sumokėjo 2 000 Eur sumą; 2017-04-03 bankiniu pavedimu R. K. pervedė 2 000 Eur sumą; 2017-08-17 bankiniu pavedimu A. J. pervedė 3 500 Eur sumą; 2018-02-06 bankiniu pavedimu R. K. pervedė 1 000 Eur sumą, viso sumoje 12 500 EUR). Pažymi, kad namo savininkas, atsakovas A. J. nors ir nepasirašė 2017 m. balandžio 4 d. Namo pirkimo pardavimo sutarties, tačiau galimai vykdė bendrą sumanymą, nes 2017 m. rugpjūčio 17 d. į savo sąskaitą, bankiniu pavedimu iš Ieškovės J. G. gavo 3 500 Eur, kurių niekaip negrąžino Ieškovei ar dėl jų nesiaiškino. Atsižvelgiant į tai mano, kad 2017 m. balandžio 4 d. Namo pirkimo – pardavimo Sutartis, buvo sudaryta nesilaikant, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (Toliau – ir CK) 6.393 str. 1 d. nustatytos, nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties - notarinės formos reikalavimų, kas remiantis CK 6.393 str. 2 d., sutartį daro negaliojančia, todėl turėtų būti taikoma restitucija, t. y. grąžinta kitai sandorio šaliai visą, ką yra gavusi pagal sandorį. Ieškinyje nurodė, jog nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartis yra viena iš pirkimo - pardavimo sutarčių rūšių, todėl jai taikomos nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutarčių normos (CK 6.392-6.401 str.). Ši sutartis yra konsensualinė - yra laikoma sudaryta nuo to momento, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų ir šį susitarimą išreiškia notarine forma (CK 6.393 str.) ir jai yra privaloma notarinė forma. Todėl teigia, kad 2017 m. balandžio 4 d. tarp šalių sudaryta nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo Sutartis, yra sudaryta nesilaikant įstatymų nustatytos notarinės formos, prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, todėl yra negaliojanti. Daro išvadą, jog šiuo atveju Namo pirkimo – pardavimo Sutartis, niekaip negalėjo būti sudaryta, kaip šiuo metu, paprasta rašytine forma – pirkėjos J. G. ir pardavėjo teisių (savininko teisių) neturinčio asmens B. J., nes įstatymas imperatyviai nurodo nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartis turi būti sudaroma notarine forma, kas šiuo atveju nebuvo padaryta. Ieškovė nurodė, jog nesilaikyta esminių sutarties sąlygų, tai yra nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba parduodamo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamajame daikte. Jeigu sutartyje šio straipsnio 1 dalyje nurodytų duomenų nėra, tai sutartis negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta – negalioja. Kadangi nekilnojamasis daiktas dėl savo esminių savybių civilinėje apyvartoje dalyvauja, kaip individualiais požymiais apibūdintas daiktas, jis sutartyje negali būti apibūdinamas tik nurodant jo adresą. Be to, duomenys apie daikto vietą atitinkamame žemės sklype dažniausiai sukonkretinami sutartyje įrašant pastatui ar kitam pagal prigimtį nekilnojamajam daiktui suteiktą indeksą, nurodytą žemės sklypo plane, o patalpos vieta atitinkamame pastate apibūdinama nurodant pastato, kuriame yra patalpa, unikalų numerį bei šio pastato pažymėjimą plane. Būtent tokių duomenų 2017 m. balandžio 4 d. sudarytoje sutartyje ir nėra. Todėl ieškovė mano, kad 2017 m. balandžio 4 d. tarp J. G. ir B. J., sudaryta Namo pirkimo – pardavimo sutartis yra niekinė ir negaliojanti, vien ir dėl to, kad joje nebuvo nurodytos esminės nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties sąlygos, atitinkamai nenurodytas dalykas – žemės sklypas, t.y. nenurodyti papildomi, reikalaujami duomenys ir dalykas, o tik Namo adresas.
Šalies argumentai
Atsakovai A. J. ir B. J. 2020 m. rugsėjo 29 d. pateikė teismui patikslintą priešieškinį kuriuo prašo:1) pripažinti pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį (2017-04-03, 2017-05-03, 2017-06-21, 2017-08-17 mokėjimais) ieškovės J. G. sumokėtą 10 500 Eur dydžio avansą netesybomis; 2) pripažinti, kad tarp ieškovės J. G., kaip pirkėjos, ir Atsakovo A. J., pagal įgaliojimą atstovaujamo B. J., kaip pardavėjo, 2017-04-04 sudaryta preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis neįvykdyta dėl ieškovės - pirkėjos J. G. kaltės.
Nurodė, jog atsakovui A. J. nusprendus parduoti jam priklausantį turtą, 2017 m. kovo mėnesio antroje pusėje Šilalės rajono laikraštyje „Šilalės artojas“ buvo patalpintas skelbimas apie parduodamą namą. Skelbimuose buvo nurodytas A. J. įgalioto asmens B. J. telefono numeris. 2017 m. kovo mėnesio pabaigoje, atsiliepdama į skelbimą, atsakovui B. J. paskambino ieškovė J. G., kuri paprašė apžiūrėti parduodamą namą. Ieškovė atvykusi su giminaičiais apžiūrėjo parduodamą namą ir kitus pastatus. Namo pardavimo kaina - 50000 eurų suma, ieškovę tenkino. Skelbime dėl namo pardavimo buvo nurodyta, kad namą galima pirkti išsimokėtinai dalimis. Ieškovę ši sąlyga taip pat tenkino, ji nurodė, kad pinigus sumokės dalimis. Su ieškove kalbėjo ir visas pardavimo sąlygas derino A. J. įgaliotas atstovas B. J.. Su ieškove atsakovas B. J. sutarė, kad J. G. sumokės avansą (sutartyje tai buvo pavadinta „rankpinigiai“) už perkamą namą ir tuomet bus pasirašyta namo pirkimo-pirkimo pardavimo sutartis, įsipareigojimas pirkti namą per tris metus. Su ieškove buvo sutarta, kad pradinę avanso (rankpinigių) sumą ji praves į R. K., kuri yra B. J. sugyventinė, sąskaitą. Ieškovė 2000 Eur sumą į nurodytą sąskaitą pravedė 2017 m. balandžio 3 d., kurią pravedus A. J. įgaliotas atstovas B. J. su Ieškove pasirašė 2017 m. balandžio 4 d. namo pirkimo-pardavimo sutartį. Šioje sutartyje ieškovė aiškiai nurodė, kad „Aš J. G. perku namą (duomenys neskelbtini), už 50 000 Eur, iš kurių jų yra įduoti rankpinigiai 2 000 Eur. Iš A. J., o įgaliotas asmuo B. J.. Sumą išmokėsiu per 3 metus nuo šios dienos dalimis“. Taigi šioje rašytinėje sutartyje yra aiškiai nurodytas perkamas turtas, jo adresas ir kaina bei sutarties sudarymo terminas. Turtas turėjo būti nupirktas per 3 metus, t. y. iki 2020-04-04 d. 2017 m. gegužės 3 d. J. G. už perkamą namą savininko įgaliotam asmeniui B. J. sumokėjo dar 2000 eurų avansą. Tada ieškovei buvo duoti raktai nuo namo, garažo vartų valdymo pultas ir išrašas apie namą iš nekilnojamojo turto registro, t. y., J. G. pradėjo valdyti namą, į jį galėjo patekti kada nori, kadangi turėjo raktus, taip pat įsipareigojo rūpintis žolės nupjovimu ir kitais reikalais. Tokiu būdu, nuo 2017 m. gegužės 3 d. ieškovė gyvenamąjį namą pradėjo faktiškai valdyti, juo rūpintis, turėdama ketinimą jį įsigyti ir tokį ketinimą ji patvirtino sumokėdama avansą arba taip šalių pavadintus „rankpinigius“. Po to Ieškovė dar kelis kartus pravedė avansą už Namą ir iš viso pagal 2017 m. balandžio 4 d. Sutartį Ieškovė sumokėjo 10 500 Eur dydžio avansą, kuris turėjo būti įskaitytas į galutinę ketinamo įsigyti turto kainą. Taipogi, priešieškiniu atsakovai teigia, kad nors 2017 m. balandžio 4 d. Sutartyje nurodyta, kad J. G. perka namą, esantį (duomenys neskelbtini), tačiau faktiškai tikroji šalių suderinta valia buvo parduoti/įsigyti ne tik namą, tačiau ir šio namo priklausinius, esančius tuo pačiu adresu, t.y. pastatą-tvartą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitus inžinerinius statinius - kiemo statinius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), taip pat ir 0,2943 ha. žemės sklypą. Tokia išvada ir šalių valia yra akivaizdi iš to, kad Sutartyje yra nurodytas konkretus turto adresas, kad visi pastatai stovi tame sklype ir kad namo be priklausinių nupirkti teisiškai nėra galima. Visi pastatai ir sklypas priklausė tam pačiam savininkui - A. J.. Taigi, tarp šalių buvo susiklostę ikisutartiniai santykiai ir buvo pasirašyta preliminarioji nekilnojamojo turto (namo) pirkimo - pardavimo sutartis. Nurodo, kad būtina vadovautis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, reglamentuojamomis CK 6.193 straipsnyje ir šiuo atveju, Ieškovė 2017-04-04 Sutartimi įsipareigojo nupirkti namą per 3 metus, ir tokį įsipareigojimą ji taip ir suprato, todėl žodis „perku“, atsakovų vertinimu negali būti aiškinamas vien tik lingvistiškai, pažodžiui, kaip pirkimas. Priešingai, nei nurodo savo ieškinyje ir kituose procesiniuose dokumentuose, Ieškovė žinojo, kad nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartis turi būti notarinė, ir kad 2017-04-04 pasirašyta Sutartis yra susitarimas tokią sutartį sudaryti, susitarimas dėl turto pirkimo ateityje - per 3 metų laikotarpį. Pati ieškovė byloje yra pateikusi išrašą iš Nekilnojamojo turto registro. Iš šiuo išrašo matosi, kad tuo pačiu metu, t. y. 2017 m. gegužės 15 d. notarine pirkimo - pardavimo sutartimi Ieškovė pardavė jai priklausiusį žemės sklypą. Todėl mano, kad 2017-04-04 ranka abiejų šalių pasirašyto susitarimo dėl namo pirkimo ieškovė negalėjo vertinti ir suprasti kaip pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties. Abi šalys tai aiškiai suprato kaip susitarimą pirkti/parduoti namą. Kadangi abi šalys yra fiziniai asmenys, neturintys teisinio ar kitokio aukštojo universitetinio išsilavinimo, tai joms abiems taikytini vienodi rūpestingumo, atidumo ir atsakomybės standartai. Laikant Šalių sudarytą Sutartį preliminariąja sutartimi, prisiimama prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinama netesybomis (CK 6.70 straipsnis). Nurodo, kad jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos ir nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Šiuo atveju 2017-04-04 šalys pasirašė preliminarą sutartį dėl namo pirkimo - pardavimo per 3 metų laikotarpį, o vėlesniais susitarimais ir mokėjimais patvirtino ir įvykdė susitarimą dėl avanso sumokėjimo. Iš byloje pateikto šalių susirašinėjimo, pačios Ieškovės patvirtinimų laikytina, kad avansu sumokėtą 10 500 Eur suma buvo kaip Ieškovės įsipareigojimų - ketinimo įsigyti turtą iki 2020-04-04 d., užtikrinimo priemonė. Iš rašytinių byloje pateiktų įrodymų yra akivaizdu, kad preliminarioji sutartis nebuvo įvykdyta, kad pagrindinė nekilnojamojo turto prikimo - pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl Ieškovės kaltės - Ieškovei nepagrįstai atsisakius sutarties. Ieškovės atsisakymas pirkti Namą, t. y. sudaryti pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, yra aiškiai išreikštas pastarosios SMS žinutėse. Mano, kad Ieškovė elgėsi ne itin sąžiningai, deklaravo savo ketinimą pirkti namą, gavo jo valdymą, žadėjo juo iš esmės rūpintis, dėl ko savininkas beveik 3 metus nepardavinėjo turto kitiems, pasitikėdamas Ieškove ir laukdamas. Namas per tą laikotarpį buvo iš esmės apleistas, nors Ieškovė turėjo juo per visą tą laiką rūpintis, ir tą žadėjo, deklaravo. Ieškovė iki šios dienos net nėra grąžinusi Atsakovui namo raktų ir dokumentų. Todėl pripažintina, kad 2017-04-04 preliminari sutartis neįvykdyta dėl Ieškovės pirkėjos kaltės, jai nepagrįstai atsisakius pirkti turtą. Atsižvelgiant į tai, kad Šalys aiškiai Sutartyje nebuvo susitarusios laikyti avansu sumokėtą sumą netesybomis, o šie susitarimai gali būti konstatuoti iš šalių susirašinėjimo, 2017-05-03, 2017-06-21 sutarčių, atsakovų nuomone, būtina, kad teismas, spręsdamas tarp šalių kilusį ginčą pripažintų, kad Ieškovės sumokėtas 10 500 Eur avansas laikytinas netesybomis pagal 2017-04-04 Sutartį. Prašo tenkinti jų pareikštus reikalavimus pilnai.
Atsiliepimas
Atsiliepime į patikslintą priešieškinį ieškovė nurodė, jog priešieškinis nepagrįstas ir neteisėtas, todėl atmestinas. Pabrėžė, jog ginčo Šalys nesudarė ir nesiekė sudaryti preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties, kadangi ginčo sutartyje nėra jokių sąlygų, jog ateityje Šalys įsipareigoja sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį, nėra esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimo. Ieškovė nesutinka, kad tarp Šalių sudarytoje rašytinėje sutartyje aiškiai nurodytas perkamas turtas, jo adresas ir kaina, todėl tai negali būti laikoma preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartimi. Neaptartas nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo dalykas, neaptartas žemės sklypo klausimas, kiti priklausiniai, nenurodyta Daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba kitame nekilnojamame daikte, kiti daiktą identifikuojantys duomenys - unikalus, kadastrinis numeriai ir kiti duomenys apie parduodamą nekilnojamąjį daiktą. Taipogi, teigia, jog Nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartyje neaptarta parduodamo daikto kaina, kadangi ginčo sutartyje nebuvo nurodyta aiški mokėjimo tvarka (kokiais terminais ir kokia dalimi turi būti vykdomi mokėjimai Pardavėjui), taip pat nebuvo aiškiai apibrėžta už kokį turtą (turtinį vienetą) turi būti sumokėta ginčo sutartyje nurodyta pinigų suma, kadangi, kaip teigiama patikslintame priešieškinyje, ginčo sutartimi sutarta parduoti/pirkti ir kitus statinius bei žemės sklypą. Atsižvelgiant į tai, Ieškovės manymu, šiuo atveju nebuvo aptarta ir parduodamo turto kaina. joje nėra užfiksuota esminių nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutarties sąlygų visumos, kuri leistų bent minimaliai identifikuoti šalių valią, susitarimo apimtis ir neva perkamus, parduodamus daiktus, jų požymius ir kitus identifikacinius duomenis, kurie būtini ne tik viešajam registrui, bet ir Ieškovei, kuri neabejotinai žinotų daiktų požymius, plotus, vietą, kiekį ir kitus duomenis. Pagal nurodytą ginčo sutartį, nėra aišku kokį turtą Ieškovė nuosavybės teise įsigijo ar, kaip patikslintu priešieškiniu teigia Atsakovai, kokį turtą ketina įsigyti ateityje. Taigi, visa tai suponuoja, jog nėra pagrindo šios sutarties laikyti ir sudaryta preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartimi, kadangi nėra aptartos būtinosios nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutarties sąlygos. Dėl atsakovų teiginio, kad ieškovė kalta, jog nebuvo sudaryta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis, nesutinka, kadangi Šalys jokio termino pagrindinei sutarčiai sudaryti nenumatė. Taigi, jei ginčo sutartis būtų laikoma preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartimi, nesant ginčo sutartyje numatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, ji turėjo būti sudaryta per metus laikus, t.y. iki 2018-04-04. Atsakovai neįrodė, kad Ieškovė būtų vengusi įforminti sandorį notarine tvarka. Visų pirma ir svarbiausia byloje nėra jokių įrodymų, kad Atsakovai būtų dėję pastangas, raginę Ieškovę, ar kitaip šalys susitarę Namo pirkimo - pardavimo sutartį patvirtinti pas notarą, siuntę raginimus, kvietęsi pas notarą ar kitaip ją raginę, o Ieškovė vengusi tai padaryti. Atsakovai šių aplinkybių nepagrindė. Atsakovai nepateikė į bylą jokių įrodymų ir iš viso nenurodė, kuo pasireiškė Ieškovės vengimas namo pirkimo sutartį patvirtinti notarine tvarka ir kokiu būdu ji buvo raginama tai atlikti. Priešingai, pats Atsakovas, B. J., 2020-02-18 priešieškinyje nurodė, kad Namo pirkimo - pardavimo sutarties nepatvirtino notarine tvarka dėl asmeninių priežasčių, nes turėjo išvykti į užsienį, o ne dėl Ieškovės vengimo tai atlikti. Jeigu šalys ir būtų aptarę sutarties tvirtinimo sąlygas pas notarą, tai tą galėjo padaryti ir atsakovas A. J.. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad šalys apskritai nesitarė ginčo sutarties tvirtinti ar sudaryti pas notarą ir šalys vieną kitos neragino tai padaryti. Dėl netesybų atsiliepime nurodo, kad atsakovai kildina prievolę dėl netesybų sumokėjimo iš sutarties, t.y. anot Atsakovų, Šalys sudarydamos ginčo sutartį neva susitarė dėl netesybų. Šiuo atveju Atsakovai Ieškovės sumokėtas sumas laiko avansu, o avansas, Atsakovų teigimu, nesudarius pagrindinės sutarties dėl Ieškovės kaltės lieka kaip netesybos Atsakovams. Tačiau tam nėra jokio pagrindo, kadangi ginčo sutartyje nėra jokių Atsakovų nurodytų sąlygų apie netesybas, t. y. Šalys ginčo sutartimi nebuvo sutariusios, jog sumokėtos piniginės lėšos liks Atsakovams, kaip netesybos. Tokiu būdu visuma aukščiau nurodytų aplinkybių, tik patvirtina, kad patikslinto priešieškinio reikalavimas pripažinti, kad pagal 2017-04-04 preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį ieškovės J. G. sumokėtos piniginės lėšos laikytinos netesybomis, yra visiškai nepagrįstas ir atmestinas.
Šalies argumentai
Ieškovė J. G. teismo posėdžio prašė ieškinį tenkinti, priešieškinį atmesti. Paaiškino, jog laikraštyje pamatė skelbimą, kad yra parduodamas namas išsimokėtinai. Paskambino nurodytu telefono numeriu ir nuvažiavo kartu su švogeriu to namo apžiūrėti. Namo apžiūrėti važiavo kelis kartus ir ji dvejojo ar pirkti namą. Pokalbis tebuvo dėl pačio namo pirkimo. Atsakovas B. J. pats įtikinėjo, kad į tą namą nereikės investuoti daug pinigėlių. Jie pasirašė tą sutartį. Po kažiek laiko susitiko su B. J., kuris davė nuo to namo raktą ir nuo garažo valdymo pultą. Ji to namo neprižiūrėjo, nevaldė ir nebandė ten gyventi. Atsakovo liepimu pjovė žolę gal tris ar keturis kartus. Ji 2018 m. buvo nusprendusi imti paskolą, bet B. J. nesilaikė duoto žodžio, todėl ji nusprendė tos paskolos nebeimti. Buvo sutarta, kad name įrengs grindis, tačiau neįrengė. Atvažiavus į namą, rado išvežtus visus baldus, šaldytuvą, už kurį sumokėjo 100 Eur, kad paliktų jį naudotis. Pradėjo B. J. nepasitikėti ir nusprendė daugiau nebeduoti jokių pinigų. Pradėjo bijoti jo grasinimų, jis puldavo ir vis sakydavo pakeltu tonu, kada atiduos pinigus. Paskui nusprendė ieškoti kito būdo. Skambino B. J., bandė pastarojo atsiklausti, ar būtų galima dėti skelbimą ir iš naujo parduoti tą namą. Skelbimą įdėjo, nes norėjo greičiau užbaigti viską ir išsiskirti su juo. 2019 m. gruodžio mėnesį gavo iš (duomenys neskelbtini) brokerio skambutį, kuris pasiūlė jai atiduoti nuo namo raktą ir nuo garažo valdymo pultą, nes B. J. nori pardavinėti namą. Ji pasakė, kad tegul pardavinėja namą, bet jai grąžina pinigus. Po to daugiau skambučių nebuvo. Ji nusprendė kreiptis į advokatą. Atsakovas turėjo pilną teisę pardavinėti tą namą ir ji niekada tam neprieštaravo per visą tą laikotarpį. Pasirašė tokią sutartį ir planavo išsimokėti per tris metus. 2017 m. pasirašydama sutartį suprato, kad perka namą. Jeigu būtų žinojusi, kad ta sutartis yra niekinė, tai tikrai jos nebūtų pasirašiusi. Tuo momentu nepagalvojo, kad reikėtų sutartį sudaryti pas notarą. Niekas nesiūlė, neragino eiti pas notarą pasirašyti sutartį. Jai įdavė raktus nuo namo ir šiuo metu juos tebeturi, nes niekas jai nesakė raktus grąžinti. Tame name iš viso negyveno. B. J. taip pat turėjo nuo namo kitus raktus. Apie žemės sklypą iš viso nežinojo, nes niekas nerodė jokių dokumentų, su ranka parodė žemės ribas. Nežinojo, kas priklauso, ar nepriklauso. Ji prašė grąžinti 12500 eurų, tačiau sutinka, kad atsakovai jai sumokėtų 10500 eurų. Ji atsakovui mokėjo pinigus už tą namą, tačiau daugiau pinigų jam nebemokėjo, nes nebepasitikėjo, prarado juo pasitikėjimą. Name nebuvo šildymo, tik buvo pastatytas nedidelis židinys. Per tą laikotarpį bandė ieškoti kitokių būdų, stengėsi atsakovui padėti, kad rastų bendrą kalbą. 2018 m. kovo 9 d. atsakovui rašė žinutę, kad įdėjo skelbimą. Skelbime nurodė B. J. telefono numerį. Jam leido suprasti iš žinučių, kad ji nebeperka to namo. 2017 m. balandžio 4 d. sutartimi nesitarė dėl jokio žemės sklypo pirkimo, nesitarė dėl kitų inžinerinių kiemo statinių, kitų pastatų pirkimo. B. J. neminėjo, kad yra nustatyti apribojimai žemės sklype, o tik su ranka parodė, kur žemė ribojasi. B. J. padiktavo, ką rašyti į sutartį. Tuo metu nesuprato, kad su namu kartu turi būti parduodama ir žemė. Sutarties sudarymo metu jokio įgaliojimo nematė, jai niekas nerodė. Jos išsilavinimas yra (duomenys neskelbtini). Šiuo metu dirba (duomenys neskelbtini). Tuo metu turėjo nedidelį verslą. Namą ketino pirkti ir imti paskolą. Kai pasirašė sutartį, dar paskolos nebuvo gavusi. Nesinorėjo gyventi prie uošvius, norėjo vyrui padaryti staigmeną, todėl nusprendė pirkti namą. B. J. reikalavo pjauti prie namo žolę, jis pats davė raktą, sakė, kad galės gyventi, jeigu norės, reikės teritoriją prižiūrėti. Ji sutiko ir paėmė iš jo raktą, tačiau valdymo neperėmė. To namo nevaldė, nebuvo jo savininkė. Kai reikėjo pjauti žolę, ten buvo keturis kartus, o daugiau ten nesilankydavo. Suprato, kad reikia eiti pas notarą sudaryti sutartį, jeigu namas perkamas, tačiau jai niekas nesiūlė eiti pas notarą. Nesitarė kaip mokės tą sumą per tris metus. Galėjo, kad ir paskutinę dieną sumokėti pinigus už namą. Nebuvo kalbama apie pasekmes, kurias sukels namo nepirkimas. Nebuvo net minties palikti avansą. Davė ir tiek pinigėlius už namą. Pirkimo sandorių niekada neturėjo. Pardavė tik paveldėtą turtą – žemės sklypą. Ji sakė, kad ten tikrai negyvens tame name po sutarties sudarymo, namu nesirūpino, nes jo savininkas buvo visai kitas žmogus. Sudarant sutartį, nesitarė dėl rūpinimosi namu, jo prižiūrėjimo. Ji nesiūlė eiti pas notarą sudaryti sutartį, apie tai nepagalvojo. Už namą nebuvo atsakinga, nes nebuvo savininkė, neturėjo teisės parduoti namą. Sutartyje parašė rankpinigius 2000 Eur ir suprato, kad tie 2000 eurų yra rankpinigiai.
Atsiliepimas
Atsakovas B. J. teismo posėdžio metu prašė ieškinį atmesti, priešieškinį tenkinti. Paaiškino, jog A. J. yra to namo savininkas. Su juo pasikalbėjo ir nusprendė tą namą parduoti, todėl įdėjo skelbimą, kad parduoda tą namą. Pagal tą skelbimą paskambino ieškovė J. G., kuri atvyko apsižiūrėti namą kartu su švogeriu. Ieškovei patiko vieta, tvarkinga aplinka. Klausė, ką parduoda, ko neparduoda. Ieškovei pasakė, kad jis čia gyveno tame name, vaikas gimė, tame name buvo baldai. Ieškovė nusprendė pirkti. Aptarė su ieškove per kiek laiko sumokės už namą. Sakė, kad tai dienai neturi paduoti avanso, susitarė, kad pinigėlius praves į R. K. sąskaitą. Ieškovė pravedė pinigus, sakė, kad eis ten gyventi. Viskas jai buvo aprodyta, teritorija, supažindinta, kiek sklypas yra arų, kokie pastatai priklauso, ką išsikraustys, kas jai liks. Antradienį susitiko pasirašyti tą sutartį, nes jam savaitgalį reikėjo išvykti į užsienį. Kartu nusprendė pasirašyti sutartį, nes avansas jau buvo pravestas, o kai jis grįš iš užsienio, tai eis notariškai sutvarkyti dokumentus. Kai grįžo iš užsienio, ieškovei dar padavė namo dokumentus, tada kartu buvo ir A. J. mašinoje. Ilgai kalbėjo su ieškove, aptarinėjo, kad jeigu ji namo nenusipirks, tai pinigai lieka už pradelstą laiką. Ieškovė sakė, kad ims paskolą namo pirkimui, kaimynai jos žemę nupirko ir kas tas tėra atiduoti už namą. Ieškovė dirbo ne visu etatu, todėl jai nedavė paskolos, gavosi vilkinimas. Ieškovė žadėjo pasididinti algą ir gauti paskolą. Metus po sutarties pasirašymo gražiai bendravo su ieškove. Ieškovei sakė, kad reikės eiti pas notarą susitvarkyti dokumentus, bet gavosi jau trys metai. Ieškovei buvo duotos visos sąlygos, tačiau pastaroji norėjo, kad jis namą parduotų ir ieškovei visus pinigus atiduotų, o ji prie to nieko neprisidėjo. Atėjo pirkti namą, tačiau sugalvojo jo nebepirkti. Ten buvo A. J. pinigai įdėti į tą namą. Namo niekaip negalima parduoti be žemės sklypo. Ieškovei viskas tiko, nes yra elektra, garažas, sakė, kad eis biznis. Draugės mama susirgo, todėl jis išėjo gyventi į (duomenys neskelbtini). Buvo kalba apie remontus, grindis, viskas buvo aptarta žodžiu, kad padarys už papildomus pinigus. Ieškovė davė avansinius pinigus. Ką ieškovė rado name ir šiai dienai viskas tebėra: šaldytuvas, baldai. Jis ieškovės neapgaudinėjo. Jai sakė, kad parsiduodam namą ir grąžins tuos pinigus, bet ieškovė nenorėjo. Norėjo atgauti visus pinigus. Kitas pirkėjas būtų tą namą nusipirkęs. Tame name jis gyveno su šeima. Šildėsi krosnele, vandenį šildėsi boileriu. Buvo vandentiekis, trifazė elektra, malkinė, garažas su pulteliu, kiemas sutvarkytas, o dabar viskas yra kraupu, sugadinta. Sutarė, kad paliks šaldytuvą, baldus ir viskas tebėra. Ieškovei rodė įgaliojimą, kad A. J. jį įgaliojo tvarkyti. Pirkimo pardavimo sutartį rašė J. G.. Sakė, kad eis pas notarą, nes ieškovė pravedė avansą ir ten viskas atsispindės. Ieškovė oficialiai neatsisakė eiti pas notarą. Su ja buvo pilnai aptarta, kai 2017 m. gegužės 3 d. sumokėjo 2000 eurų. Nenorėjo rašyti po kiek sumokės per metus už namą, sakė, kad per metus gal 10 000 eurų įneš už namą. Jis važinėjo į užsienį ir A. J. grįždavo iš užsienio, nes gyvena (duomenys neskelbtini). Pirmą kartą viską aptarė su ieškove, antrą kartą viską aptarė, kai mašinoje perdavė namo raktus, o paskui pas ją lankėsi kebabinėje. Po paskutinio 1000 Eur sumokėjimo prasidėjo ieškovės vengimai, kaltinimai. Pas notarą negalėjo nuvaryti ieškovės, nes normaliai nebegalėjo su ja bendrauti. Per du metus ieškovę ragino, klausė, ką ji darys su namu. Ieškovė kalbėjo, kad neįstengs išsimokėti už namą. Sakė jai, kad parduodam namą, tačiau ji šaukė, kad jis brangiai nori. Jeigu ieškovė būtų radusi pirkėjus, tai būtų priėmęs sprendimą ir namą būtų pardavę. Ieškovė pati vilkino, nes tai pirks namą, tai jau nebepirks. Pas notarą nusivesti nebebuvo galimybės. Kai susitikdavo su ieškove, viską aptardavo žodžiu, kad eis pas notarą tvarkyti dokumentų, to raštu neužfiksavo. Ieškovė rašė jam SMS žinutes, reikalavo atiduoti pinigus. Namas nebuvo šildomas žiemos metu, todėl sutrūkinėjo sienos, atsirado pelėsis, per tris metus namas nyko. Jis raktus nuo namo turėjo, tačiau iš Šilutės neįmanoma atvažiuoti ir žiemos metu kūrenti pečių. Ieškovė pati paprašė namo raktų ir dokumentų, nes norėjo gyventi tame name. Buvo pilnai aptarta, per metus išmokėti 10 000 eurų avansą. Sutarties pasirašymo dieną buvo priežastis nenuvykti pas notarą, nes jam reikėjo išvykti į užsienį. Grįžus iš užsienio reikėjo pas notarą sutarti laiką ir nuvykti. Visada ieškovė buvo raginama susitikus. Sutartis pas notarą turėjo būti sudaryta, kai ieškovė paims paskolą. Avansas yra, kas yra įduota ieškovės ir jį pasiliks sau. Laiko, kad iki tos dienos duodamas avansas, o paskui, kai pilnai atsiskaitoma visa suma, tai yra išmokėta namo kaina. Ieškovė pravedė avansą, kai rašė sutartį, kurioje vadinami rankpinigiai. Būtų forminę namo pirkimo – pardavimo sutartį pas notarą, jeigu nebūtų už namą atsiskaityta. Notaras būtų sutvarkęs dokumentus, kad pradėtas pirkimo procesas, avansas paduotas.
Atsakovas A. J. teismo posėdžio metu prašė ieškinį atmesti, priešieškinį tenkinti. Paaiškino, jog jis yra Namo savininkas, o B. J. yra jo dėdė. B. J. buvo parašęs įgaliojimą parduoti namą, nes pats su drauge gyveno (duomenys neskelbtini). Jis su drauge nusprendė įsigyti kitą pastatą (duomenys neskelbtini), todėl su B. J. nusprendė parduoti namą, nes abiem reikėjo pinigų. Nedalyvavo namo pirkimo - pardavimo sutarties rašymo metu, nors buvo grįžęs į Lietuvą su reikalais. Ieškovę matė vieną kartą, kai jai perdavė namo dokumentus ir raktus. Ieškovė žadėjo kreiptis dėl paskolos. Jis sekančią dieną vėl išvyko į (duomenys neskelbtini). Namo vienas kambarys – miegamasis buvo pilnai sutvarkytas, sanitarinis mazgas, vonia, koridorius pilnai sutvarkyti, o kituose kambariuose buvo išpiltas betonas, nepilnai išbetuonotos grindys. Leido B. J. naudotis tuo namu, nes jis tuo metu buvo išvykęs. Kai grįžo į Lietuvą, pamatė, kad jo sąskaitoje buvo pervesti 3500 Eur, o visa kita buvo kaip sutarta pervedama B. J. draugei R. K., o po to žadėjo susitarti, pasidalinti kiekvienas savo dalį. Buvo taip sutarta, kad viskuo rūpinasi B. J., o jis nesikišo. Jokių žinučių ieškovei nerašė. Ją matė tik vieną kartą, kai jai perdavė namo dokumentus ir raktus. Ranka rašytos sutarties nebuvo matęs, kai ieškovei perdavė namo dokumentus. Nesutinka ieškovei atiduoti 10500 eurų, nes nori atgauti savo pinigus. Jis buvo name nustatant žalą su įmonės atstovu. Šiuo metu namas nėra šildomas. B. J. pasakojo, kad iš pradžių su ieškove buvo viskas gerai, o grįžęs sužinojo, kad ieškovė yra išvykusi, nebendrauja. 2017 m. gegužės mėnesį ieškovė norėjo namo dokumentų, nes jai reikėjo patalpų cepelinų gaminimui, jai buvo reikalingas garažas. Nežino, ar ieškovė naudojosi patalpomis, nes jis išvyko.
Liudytoja R. K. parodė, jog ji yra B. J. sugyventinė. Pirmą kartą ieškovė J. G. atvažiavo pas juos suradusi skelbimą dėl namo pardavimo. Ieškovę matė, kai rašėsi namo pirkimo lapelį. Ji su B. J. ir vaiku tame name gyveno. Pradžioje ieškovė apžiūrėjo visą teritoriją, namą, jai tiko visos sąlygos ir kai rašėsi lapelį, ji nenorėjo, kad ieškovė išsimokėtų už namą per tris metus, ieškovei siūlė dviejų metų laikotarpį, tačiau ieškovė prašė duoti ilgesnį terminą. Kalbėjo, kad jeigu turės pinigų, tai greičiau įneš, atsiskaitys už namą. Rašė ant lapo apie namo pirkimą – pardavimą, kad ieškovė perka, o jie parduoda. Supranta, kad lapelis yra tai namo pirkimas – pardavimas. Ieškovė rašė tą lapelį, buvo du egzemplioriai. Lapelį rašė lauke prie namo. Dar ieškovė buvo atsivežusi du liudytojus. Suprato, kad ieškovė perka namą, nes jį apžiūrinėjo, namas patiko, suma tiko 50 000 eurų, nesiderėjo. Ieškovė ketino name gyventi. B. J. buvo įgaliotas parduoti namą. Vieną kartą į jos sąskaitą buvo pravesti pinigai 2000 Eur, prieš pasirašant lapelį. Metus laiko ieškovė gražiai bendravo su B. J., nes ji girdėdavo, kaip jie kalba telefonu, o paskui prasidėjo nesutarimai, grasinimai, kad namo nebepirks. Kai buvo pasirašytas namo pirkimo – pardavimo lapas, B. J. turėjo išvažiuoti savaitgaliui į užsienį, todėl nukėlė vizitą pas notarą, kai grįš iš Vokietijos. Visą laiką iš vyro buvo iniciatyva eiti susitikti, kalbėtis, eiti pas notarą. Raštelio pasirašymo metu ieškovė jokių pretenzijų dėl namo nereiškė, viskas tuo metu tiko. Protarpiais girdėjo, kad ieškovė su vyru kalbėjo, kad ims paskolą. Kaimynai sakydavo, kad ieškovė ten gyvena. B. J. tuo metu neturėjo lietuviškos sąskaitos, todėl ieškovė pinigus pervedė į jos sąskaitą.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Ieškinys tenkintinas, priešieškinis atmestinas.
Į bylą pateikta Namo pirkimo – pardavimo sutartis, kurioje nurodyta, jog „Aš J. G. perku namą (duomenys neskelbtini) už 50000 eurų, iš kurių jų yra įduoti rankpinigiai 2000 eurų. Iš A. J., o įgaliotas asmuo B. J.. Sumą išmokėsiu per 3 metus nuo šios dienos dalimis“. Sutartį pasirašė J. G., B. J., M. A., R. K., S. M.. Sutarties sudarymo data nurodyta 2017 m. balandžio 4 d.
Pateikti dokumentai, pavadinti namo pirkimo – pardavimo sutartimis: 1) 2017 m. gegužės 3 d. J. G. duoda pinigėlius 2000 Eur už perkamą namą, adresu (duomenys neskelbtini). Šio namo įgaliotas asmuo yra B. J.. Nurodyta, jog J. G. sumokėjo, B. J. gavo; 2) 2017 m. birželio 21 d. J. G. duoda pinigėlius 2000 Eur už perkamą namą, adresu (duomenys neskelbtini). Šio namo įgaliotas asmuo yra B. J.. Nurodyta, jog J. G. sumokėjo, B. J. gavo.
Nekilnojamo turto registro centrinio duomenų banko išrašu nustatyta, jog 2014 m. kovo 6 d. pirkimo - pardavimo sutartimi Nr. 2-1124 A. J. įsigijo 0,2943 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą-tvartą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą – gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitus (inžinerinius) statinius – Kiemo statinius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini).
Byloje pateiktas Šilutės rajono 2-ojo notarų biuro notarės S. D. 2017 m. balandžio 3 d. patvirtintas įgaliojimas Nr. 1518, iš kurio matyti, jog A. J. įgalioja B. J. atstovauti A. J. interesus dėl 0,2943 ha žemės sklypo, pastato-gyvenamojo namo, pastato-tvarto, kitų (inžinerinių) statinių – kiemo statinių, esančių (duomenys neskelbtini), dėl A. J. priklausančio 0,2943 ha žemės ounikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato-tvarto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitų (inžinerinių) statinių – Kiemo statiniųs, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo ir tam reikalingų dokumentų surinkimo.
2019 m. lapkričio 24 d. B. J. J. G. pateiktas priminimas, kad J. G. nebemoka pinigų pagal 2017 m. balandžio 4 d. nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį. Priminime nurodoma, kad visą laiką norėjo ieškovė pirkti Namą, tačiau terminui einant į pabaigą, telefonu pareiškė, jog namo ketina nebepirkti. Prašo nurodyti, ką ieškovė žada toliau daryti, nes namas bus pardavinėjamas toliau su Ieškovės ar be jos sutikimo. Nurodo, kad susitarimui nutrūkus, prašo grąžinti namo dokumentus ir namo raktus. Namas stovi tuščias nuo tos dienos, kada žadėjo jį pirkti ir gyventi, dėlto nebenori jo laikyti tuščiu, namui reikalingas šeimininkas.
2019 m. gruodžio 9 d. J. G. atstovas advokatas A. M. pateikė atsakymą (pranešimą) dėl ginčo išsprendimo abiejų šalių valia, nesikreipiant į teismą. Nurodo, jog sutartis nebuvo patvirtinta notarine tvarka, sudaryta ne namo savininko. Todėl sudaryta sutratis yra niekinė ir negalioja. Prašo grąžinti J. G. sumokėtus 12500 Eur arba pateikti kitus alternatyvius ginčo sprendimo būdus ir taip pat nurodyti, kokią sumą sutinka grąžinti J. G..
Byloje pateiktas susirašinėjimas SMS žinutėmis nuo 2018 m. kovo 9 d. iki 2020 m. sausio 8 d. tarp J. G. ir atsakovo B. J., kurios patvirtina ar paneigia tam tikras byloje nustatytas aplinkybes.
Fotonuotraukomis ir vaizdo įrašu nustatyta, jog pateikiamos fotonuotraukos ir vaizdo įrašas apie tai, kokios būklės yra A. J. priklausantis namas, esantis (duomenys neskelbtini). Matyti, kad namas yra nebaigtos statybos, vidus taip pat nevisiškai įrengtas. Namo viduje matosi paliktas šaldytuvas, viryklė, spintelė ir dar keli daiktai. Namo aplinka neprižiūrėta. Ūkinis pastatas apgriuvęs.
Pateiktas UAB „Statomenas“ pranešimas dėl apskaičiuotos žalos, kurioje nurodyta, kad namui, esančiam (duomenys neskelbtini), dėl nepriežiūros laikotarpiu 2017-2020 m., padaryta žala yra apie 7000-8000 Eur.
Dėl ieškinio
Dėl namo pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia
Ieškovė J. G. ieškiniu prašo pripažinti niekine ir negaliojančia tarp J. G. ir B. J. 2017 m. balandžio 4 d. sudarytą namo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį; taikyti restituciją, priteisiant iš atsakovų A. J. ir B. J. solidariai ieškovės J. G. naudai 12500 Eur bei bylinėjimosi išlaidas.
Konstitucijoje įtvirtinta teisė įgyti nuosavybę bei garantuota šios teisės apsauga. Pagal Konstituciją nuosavybės teisės įgijimo būdai gali būti įvairūs, tačiau jie negali prieštarauti iš Konstitucijos kylantiems reikalavimams, inter alia teisėtumo, sąžiningumo principams (Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2002 m. kovo 14 d. nutarimas).
Konkretūs nuosavybės teisės įgijimo pagrindai nurodyti CK 4.47 straipsnyje: nuosavybės teisė gali būti įgyjama pagal sandorius (nurodyto straipsnio 1 punktas), paveldint (2 punktas), pagaminant naują daiktą (4 punktas), kitais šiame straipsnyje ir kitais įstatymo nustatytais pagrindais. Visi šiame straipsnyje nurodyti pagrindai yra savarankiški ir kiekvienas jų atskirai pakankamas nuosavybės teisei įgyti.
Žemės, pastatų, gyvenamųjų namų, butų ir kitokių nekilnojamųjų daiktų pirkimui-pardavimui taikomos CK šeštosios knygos XXIII skyriaus aštunto skirsnio normos. Pagal 6.396 straipsnio 1 dalį, nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenis apie nekilnojamąjį daiktą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba parduodamo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamajame daikte. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, jeigu sutartyje šio straipsnio 1 dalyje nurodytų duomenų nėra, tai sutartis negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta – negalioja. CK 6.393 straipsnio 1 dalis reikalauja, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis būtų notarinės formos, kurios nesilaikymas sutartį daro negaliojančią (2 dalis).
Sandoriai, kuriems privaloma notarinė forma, nurodyti CK 1.74 straipsnyje. CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas numato, kad notarine forma turi būti sudaromos daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriai, išskyrus bankroto proceso metu sudaromus nekilnojamojo daikto perleidimo sandorius, jeigu CK nenustatyta kitaip. Įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį (CK 1.93 straipsnio 3 dalis).
2017 m. balandžio 4 d. ieškovė J. G. su atsakovu A. J., atstovaujamu B. J., sudarė Nekilnojamojo daikto – pardavimo pirkimo sutartį, kuria J. G. nurodė, kad perka namą (duomenys neskelbtini), už 50 000 Eur, iš kurių jų yra įduoti rankpinigiai 2 000 Eur. Sumą išmokės per 3 metus nuo šios dienos dalimis.
Ieškinyje ieškovė ginčijo faktą, kad Namo pardavėjas gali būti tik parduodamo turto savininkas. Nurodė, jog B. J. jokiomis teisėmis nedisponuoja, nevaldo neva parduodamo Namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), jokių teisių į Namą neturi, jog būtų galėjęs ir turėjęs įgaliojimus sudaryti Sutartį dėl namo pardavimo ir jos pagrindu imti pinigus iš būsimos pirkėjos - Ieškovės. Namas nuosavybės teise priklauso A. J., kuris sudarant Sutartį, net nedalyvavo ir neišreiškė jokios valios dėl Namo pardavimo sąlygų ir kainos. Vien ši aplinkybė rodo, jog minima Sutartis dėl Namo neva pradavimo yra negaliojanti, sudaryta ne savininko, kuriam Namas priklausytų nuosavybės teisėmis, o asmens – B. J., neturinčio jokio notariškai patvirtinto įgaliojimo, suteikiančio atitinkamas teisės, įskaitant ir Namo pardavimo, kainos nustatymo, Sutarties sudarymo teises. Tačiau atsakovams į bylą pateikus (duomenys neskelbtini) rajono 2-ojo notarų biuro notarės S. D. 2017 m. balandžio 3 d. patvirtintą įgaliojimą Nr. 1518, kuriuo A. J. įgalioja B. J. atstovauti A. J. interesus dėl Namo pardavimo, Ieškovė šios aplinkybės teismo posėdžio metu nebeginčijo ir pripažino šią aplinkybę, todėl teismas dėl šio pagrindo išsamiau nepasisako.
Nagrinėjamu atveju tarp ieškovės J. G. ir atsakovo A. J., atstovaujamo B. J., sudaryta 2017 m. balandžio 4 d., sutartis, kurią prašoma pripažinti negaliojančia, neatitinka tiek imperatyvių sutarties formai, tiek jos turiniui keliamų reikalavimų.
CK 6.396 str. 1 d., 2 d. nurodyta, jog nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba parduodamo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamajame daikte. Jeigu sutartyje šio straipsnio 1 dalyje nurodytų duomenų nėra, tai sutartis negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta – negalioja.
Esminės sutarties sąlygos yra tos sutarties turinio sąlygos, kurių nesant sutartis laikoma nesudaryta. Ir atvirkščiai, sutartis laikoma sudaryta tik tada, kai šalys susitarė dėl visų esminių sutarties sąlygų. Kiekvienos nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties esminės sąlygos, dėl kurių būtina susitarti įstatymo reikalaujama forma, yra sutarties dalykas ir nekilnojamojo daikto kaina. Pagal bendrąją CK 6.306 straipsnio 4 dalies taisyklę pirkimo – pardavimo sutarties sąlyga dėl sutarties dalyko laikoma suderinta, jeigu sutarties turinys leidžia nustatyti daikto pavadinimą ir kiekį. Tačiau tokių duomenų nepakanka sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartį. CK 6.396 straipsnio 1 dalyje nustatomi papildomi reikalavimai, kad nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties sąlyga dėl dalyko būtų laikoma šalių suderinta. Sistemiškai aiškinant šias dvi normas ir atsižvelgiant į nekilnojamojo daikto specifiką, laikytina, kad nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties sąlyga dėl dalyko yra suderinta tik tada, kai sutartyje numatytas parduodamo nekilnojamojo daikto pavadinimas, jo vieta atitinkamame žemės sklype arba kitame nekilnojamame daikte ir kiti duomenys apie parduodamą nekilnojamąjį daiktą. Kadangi nekilnojamasis daiktas dėl savo esminių savybių civilinėje apyvartoje dalyvauja, kaip individualiais požymiais apibūdintas daiktas, jis sutartyje negali būti apibūdinamas tik nurodant jo adresą.
Pagal galiojančius teisės aktus nekilnojamojo daikto vieta apibūdinama nurodant žemės sklypo ar kito nekilnojamojo daikto, kuriame yra parduodamas daiktas, unikalų numerį. Be to, duomenys apie daikto vietą atitinkamame žemės sklype dažniausiai sukonkretinami sutartyje įrašant pastatui ar kitam pagal prigimtį nekilnojamajam daiktui suteiktą indeksą, nurodytą žemės sklypo plane, o patalpos vieta atitinkamame pastate apibūdinama nurodant pastato, kuriame yra patalpa, unikalų numerį bei šio pastato pažymėjimą plane.
2017 m. balandžio 4 d. sutartyje nurodoma, jog J. G. perka namą (duomenys neskelbtini), už 50 000 Eur, iš kurių jų yra įduoti rankpinigiai 2 000 Eur. Sumą išmokės per 3 metus nuo sutarties pasirašymo dienos dalimis. Vertintina, kad iš sutarties turinio nėra aišku, koks konkrečiai nekilnojamasis turtas yra parduodamas, nes nenurodytas Namo identifikavimo numeris, nepasisakyta dėl žemės sklypo, pastato – tvarto, kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių, todėl spręstina, kad sutartis neatitinka CK 6.396 straipsnio 1 dalies reikalavimų. Nustatyti esminiai sutarties turinio trūkumai, tokia sutartis negalėjo ir negali būti tvirtinama notaro.
Pagal CK 1.93 straipsnio 3 dalį, įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį. Taigi toks sandoris yra niekinis, todėl teismas jo faktą ir teisines pasekmes gali konstatuoti ex officio (CK 1.78 straipsnio 5 dalis).
Kasacinio teismo praktikoje, formuojamoje aiškinant teismo pareigą ex officio konstatuoti niekinio sandorio faktą ir teisinius padarinius, išaiškinta, kad tais atvejais, kai yra akivaizdus sandorio negaliojimo pagrindas ir nereikia rinkti papildomų įrodymų, teismas ex officio gali pripažinti sandorį negaliojančiu. (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. spalio 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-409/2012; 2015 m. vasario 18 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-51-248/2015).
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta ieškovės J. G. ieškinys tenkintinas.
Dėl restitucijos taikymo
Jeigu sandoris negalioja dėl to, kad nesilaikoma įstatymų reikalaujamos formos, atsiranda CK 1.80 str. 2 d. numatytos pasekmės (CK 1.93 str. 5 d.).
Kai sandoris negalioja, viena jo šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį (restitucija), o kai negalima grąžinti to, ką yra gavusi, natūrą, - atlyginti to vertę pinigais, jeigu įstatymai nenumato kitokių sandorio negaliojimo pasekmių (CK 1.93 str. 5 d.).
Pagal kasacinio teismo praktiką restitucijos taikymo esmė pripažįstant sandorius negaliojančiais yra ta, kad šalys, gavusios turtą pagal negaliojantį sandorį, privalo jį grąžinti viena kitai, taip atkuriant ankstesnę padėtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-278-248/2017). Restitucijos taikymas kiekvienu konkrečiu atveju priklauso nuo konkrečios bylos aplinkybių. Ji taikoma ne mechaniškai, o atsižvelgiant į įstatyme nustatytas restitucijos taikymo sąlygas ir jų taikymui reikšmingas konkrečios bylos aplinkybes. Taikant restituciją asmuo grąžinamas į ankstesnę padėtį, buvusią iki jo teisės pažeidimo. Tai reiškia, kad, pritaikius restituciją, asmuo negali gauti mažiau, negu iš jo buvo paimta, tačiau jis negali gauti ir daugiau, nei turėjo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-410-701/2017).
Įvertinus išdėstytą, neabejotinai darytina išvada, jog šiuo atveju Namo pirkimo – pardavimo Sutartis, negalėjo būti sudaryta paprasta rašytine forma – pirkėjos J. G. ir A. J., atstovaujamo B. J., nes įstatymas imperatyviai nurodo, kad nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartis turi būti sudaroma notarine forma, kas šiuo atveju nebuvo padaryta. Atsižvelgiant į tai, kad Namo pirkimo – pardavimo Sutartis sudaryta ne notarine forma, kas imperatyviai reikalaujama įstatymo (CK 6.393 str. 1 d.), todėl neabejotinai laikytina, kad ginčo Sutartis yra negaliojanti, todėl viena jo šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį.
Ieškovė ieškinyje jos sumokėtą sumą atsakovams pagal minėtą Sutartį buvo nurodžiusi 12500 Eur. Ieškovė parengiamojo posėdžio metu sutiko, kad jos sumokėta suma atsakovams yra 10500 Eur, tiesiog apsiriko skaičiuodama minėtą sumą. Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad Ieškovė 10500 Eur sumą sumokėjo sekančiai: 2000 eurų sumą į nurodytą sąskaitą pravedė 2017-04-03 (prieš sutarties pasirašymą); 2017-06-21 B. J. sumokėjo 2 000 Eur; 2017-04-03 bankiniu pavedimu R. K. pervedė 2 000 Eur sumą; 2017-08-17 bankiniu pavedimu A. J. pervedė 3 500 Eur sumą ir 2017-02-06 bankiniu pavedimu R. K. pervedė 1 000 Eur. Tokiu būdu, darytina išvada, jog ieškovė viso sumokėjo aukščiau nurodytiems asmenims 10500 Eur sumą.
Kadangi atsakovas B. J. veikė kaip atsakovo A. J. (namo (duomenys neskelbtini), savininko) įgaliotinis, todėl taikoma restitucija ir ieškovei J. G. priteistina iš atsakovo A. J. 10500 Eur suma.
Dėl priešieškinio
Atsakovai A. J. ir B. J. patikslintu priešieškiniu prašo pripažinti pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį (2017-04-03, 2017-05-03, 2017-06-21, 2017-08-17 mokėjimais) ieškovės J. G. sumokėtą 10 500 Eur dydžio avansą netesybomis; 2) pripažinti, kad tarp ieškovės J. G., kaip pirkėjos, ir Atsakovo A. J., pagal įgaliojimą atstovaujamo B. J., kaip pardavėjo, 2017-04-04 sudaryta preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis neįvykdyta dėl ieškovės - pirkėjos J. G. kaltės.
Atsakovai priešieškiniu nereiškia reikalavimo pripažinti 2017 m. balandžio 4 d. nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį preliminariąja nekilnojamojo turto (namo) pirkimo pardavimo sutartimi, tiesiog galima daryti išvadą, kad atsakovai laiko, jog tarp šalių 2017 m. balandžio 4 d. sudaryta nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties yra preliminarioji nekilnojamojo turto (namo) pirkimo pardavimo sutartis ir vadovaujantis tuo priešieškiniu pareiškė reikalavimus.
Vadovaujantis CK 6.165 straipsniu preliminariąja sutartimi yra laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje. Tokiu preliminariu susitarimu sukuriama sutartinė prievolė CK 6.1 straipsnio prasme.
Preliminarioji sutartis turi šiuos bruožus: pirma, aiškų šalių susitarimą ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimą dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimo; trečia, terminą, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šis susitarimas turi būti įformintas rašytine forma (CK 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys, 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas).
Kasacinis teismas dėl CK 6.165 straipsnio taikymo yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra. Toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Atitinkamai jeigu sutartyje yra sąlygos, kurios nėra organizacinės, bet susijusios su įsipareigojimais sukurti daiktą ar jo dalį, pertvarkyti jį ar atlikti kitokius neorganizacinio pobūdžio veiksmus, tai jos gali būti kvalifikuojamos savarankiškai ir pagal jas sprendžiama dėl pažeistų teisių gynimo, jeigu sutartis pažeidžiama ar atsisakoma ją vykdyti.
127 Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika (pirmiau nurodytas 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; kt.). Kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta.
Atsakovai nurodo, jog Ieškovė 2017 m. balandžio 4 d. Sutartimi įsipareigojo nupirkti namą per 3 metus, ir tokį įsipareigojimą Ieškovė taip ir suprato, todėl žodis „perku“, atsakovų vertinimu negali būti aiškinamas vien tik lingvistiškai, pažodžiui, kaip pirkimas. Priešingai, nei nurodo savo ieškinyje ir kituose procesiniuose dokumentuose, Ieškovė žinojo, kad nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartis turi būti notarinė, ir kad 2017-04-04 pasirašytas Sutartis yra susitarimas tokią sutartį sudaryti, susitarimas dėl turto pirkimo ateityje - per 3 metų laikotarpį.
Byloje nustatyta, jog tarp šalių 2017 m. balandžio 4 d. buvo sudaryta sekančio turinio sutartis: „Aš J. G. perku namą (duomenys neskelbtini), už 50 000 Eur, iš kurių jų yra įduoti rankpinigiai 2 000 Eur iš A. J., o įgaliotas asmuo B. J.. Sumą išmokėsiu per 3 metus nuo šios dienos dalimis“. Analizuojant šią sutartį manyti, kad šioje sutartyje nėra jokio susitarimo dėl būsimos pagrindinės sutarties sudarymo, nėra esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimo, nenurodytas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Jeigu laikyti, kad sutarties terminas yra 3 metai, tai šis terminas neatitinka preliminariai pirkimo pardavimo sutarčiai nustatyto termino, kuris negali būti ilgesnis nei vieneri metai. Pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Taigi, nagrinėjamos bylos šalims nesutarus dėl pagrindinės sutarties termino sudarymo, pasibaigė jų prievolė pagal 2017 m. balandžio 4 d. sutartį.
Be to, analizuojant rašytinę bylos medžiagą, šalių paaiškinimus, jokių įrodymų, kad buvo sudaroma preliminarioji namo pirkimo – pardavimo sutartis, byloje nėra. Ieškovė teismo posėdžio metu paaiškino, jog 2017 metais pasirašydama sutartį suprato, kad perka namą. Atsakovas B. J. paaiškino, jog įdėjo skelbimą, kad parduoda namą. Pagal skelbimą paskambino ieškovė J. G., kuri atvyko apsižiūrėti namą ir nusprendė pirkti. Atsakovas A. J. teismo posėdžio metu paaiškino, jog nedalyvavo namo pirkimo pardavimo sutarties rašymo metu. Be to, 2019 m. lapkričio 24 d. B. J. J. G. pateiktame priminime taip pat kalbama apie tai, kad J. G. nebemoka pinigų pagal 2017 m. balandžio 4 d. nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį. 2020 m. vasario 19 d. atsakovų pateiktame pirminiame priešieškinyje atsakovai taip pat pripažino, jog tarp šalių buvo sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartis ir netgi ją prašė pripažinti galiojančia. Byloje pateiktose susirašinėjimo SMS žinutėmis nuo 2018 m. kovo 9 d. iki 2020 m. sausio 8 d. tarp J. G. ir atsakovo B. J., taip pat kalba ėjo apie pirkimo - pardavimo sutartį, o ne apie preliminariąją. Jokių užuominų apie tai, kad tarp šalių buvo sudaryta preliminarioji sutartis, iki patikslinto priešieškinio pateikimo teismui, nebuvo.
Nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika. Nagrinėjamos bylos atveju atsakovai perdavė pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai - ieškovei, tai yra, perdavė raktus ir garažo valdymo pultelį, o ši per tam tikrą laikotarpį sumokėjo daikto kainos dalį – 10500 Eur. Tai paprastai leistų teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai. Tai nustato ir CK 6.309 straipsnis, kuriame nurodyta, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimam pirkėjui valdyti yra laikomas to daikto pirkimu – pardavimu. Kai tokiais atvejais asmuo, įsipareigojęs pirkti ar parduoti daiktą, atsisako sudaryti sutartį įstatymų nustatyta forma, teismo pripažinimas, kad tokia sutartis sudaryta, reiškia ne ką kita kaip jos įforminimą. Tačiau šioje byloje atsakovei bandė įrodinėti, kad ieškovė vengė sutartį įforminti notarine tvarka. Ieškovė nurodė, kad ji suprato, jog reikia eiti pas notarą sudaryti sutartį, jeigu namas perkamas, tačiau jai niekas nesiūlė eiti pas notarą. Atsakovas B. J. teismo posėdžio metu aiškino, kad po sutarties pasirašymo sakė, kad kai jis grįš iš užsienio, tai eis notariškai sutvarkyti dokumentus. Tačiau po to negalėjo to padaryti, nes ieškovė metus laiko gražiai su juo bendravusi, po to atsisakė su juo bendrauti. Teismas vertindamas šalių paaiškinimus, rašytinę bylos medžiagą, tas pačias SMS žinutes daro išvadą, kad nė viena iš šalių nedėjo pastangų, jog sutartis būtų įforminta notarine tvarka. Ieškovė nebeturėjo pinigų sumokėti už namą, bandė siūlyti atsakovui B. J. įvairius variantus, o atsakovai tiesiog laukė, kol ieškovė sumokės likusią sumą už namą. Nėra jokių įrodymų, kad šalys būtų dėjusios pastangas įregistruoti sutartį notarine tvarka.
Taigi, šioje byloje ginčo Šalys nesudarė ir nesiekė sudaryti preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties, kadangi ginčo sutartyje nėra jokių sąlygų, jog ateityje Šalys įsipareigoja sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį. Akcentuotina, kad nagrinėjamu atveju tarp Ieškovės ir Atsakovų nebuvo sudaryta įstatymo reikalavimų atitinkanti nei preliminarioji, nei pagrindinė nekilnojamo daikto pirkimo - pardavimo sutartis. Reikia pažymėti, kad nagrinėjamu atveju sudaryta ginčo sutartis neatitinka preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties požymių: nėra susitarimo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir nėra jokių pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų (CK 6.165 str., 6.394 str. 2 d., 6.396 str., 6.397 str.).
Dėl netesybų
Ieškovai priešieškiniu prašė pripažinti pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį (2017-04-03, 2017-05-03, 2017-06-21, 2017-08-17 mokėjimais) ieškovės J. G. sumokėtą 10 500 Eur dydžio avansą netesybomis;
Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas Šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis).
CK 6.71 str. numatyta, kad netesybos - tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta.
Atsakovai kildina prievolę dėl netesybų sumokėjimo iš sutarties, jog Šalys sudarydamos ginčo sutartį susitarė dėl netesybų. Šiuo atveju Atsakovai Ieškovės sumokėtas sumas laiko avansu, o avansas, Atsakovų teigimu, nesudarius pagrindinės sutarties dėl Ieškovės kaltės lieka kaip netesybos Atsakovams.
Tačiau iš byloje esančių įrodymų visumos, darytina išvada, kad nėra jokio pagrindo Atsakovams tokias išvadas daryti, kadangi ginčo sutartyje nėra jokių Atsakovų nurodytų sąlygų apie netesybas, nes Šalys ginčo sutartimi nebuvo sutariusios, jog sumokėtos piniginės lėšos liks Atsakovams, kaip netesybos. Sutartyje aiškiai matyti, kad nėra jokių sąlygų, jog nesudarius sutarties dėl Ieškovės kaltės sumokėtas „avansas“ lieka Atsakovams, tuo labiau, Šalys dėl tokių sutarties sąlygų net nesitarė.
Be to, teismas jau aukščiau pasisakė, kad byloje nėra jokių įrodymų, kad sutartis notarine tvarka nesudaryta dėl Ieškovės kaltės, todėl nagrinėjamu atveju nėra pagrindo ir Ieškovės civilinei atsakomybei kilti, kaip nėra ir pagrindo pripažinti, kad pagal 2017 m. balandžio 4 d. preliminarią namo pirkimo - pardavimo sutartį ieškovės J. G. sumokėtos piniginės lėšos laikytinos netesybomis, yra visiškai nepagrįstas ir atmestinas.
Dėl ieškovės J. G. kaltės neįvykdžius 2017-04-04 sudarytos preliminarioji pirkimo - pardavimo sutarties
CK 6.165 str. 3 d. numatyta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Šalys jokio termino pagrindinei sutarčiai sudaryti nenumatė. Ginčo sutartyje buvo nurodyta, kad „Sumą išmokėsiu per 3 metus nuo šios dienos dalimis", tačiau šios sąlygos, priešingai nei teigiama patikslintame priešieškinyje, negalima laikyti Šalių susitarimu ateityje, t. y. iki 2020-04-04, sudaryti pagrindinę nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartį (CK 6.165 str. 3 d.). Kaip jau minėta, ginčo sutartyje nėra net užsiminta, kad Šalys ateityje turėtų sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį, todėl abstraktaus termino dėl sumos sumokėjimo nėra jokio pagrindo laikyti Šalių susitarimu iki kada turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis. Todėl jeigu ginčo sutartis būtų laikoma preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartimi, nesant ginčo sutartyje numatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, ji turėjo būti sudaryta per metus laikus, t.y. iki 2018-04-04.
Atsakovai priešieškiniu neįrodė, jog Ieškovė būtų vengusi įforminti sandorį notarine tvarka. Kaip jau teismas pasisakė, byloje nėra jokių įrodymų, kad Atsakovai būtų dėję pastangas, raginę Ieškovę, ar kitaip šalys susitarę Namo pirkimo - pardavimo sutartį patvirtinti pas notarą, siuntę raginimus, kvietęsi pas notarą ar kitaip ją raginę, o Ieškovė vengusi tai padaryti. Atsakovai nepateikė į bylą jokių įrodymų ir iš viso nenurodė, kuo pasireiškė Ieškovės vengimas namo pirkimo sutartį patvirtinti notarine tvarka ir kokiu būdu ji buvo raginama tai atlikti. Priešingai, pats Atsakovas, B. J., 2020-02-18 priešieškinyje nurodė, kad Namo pirkimo - pardavimo sutarties nepatvirtino notarine tvarka dėl asmeniniu priežasčių, nes turėjo išvykti į užsienį, o ne dėl Ieškovės vengimo tai atlikti. Jeigu šalys ir būtų aptarę sutarties tvirtinimo sąlygas pas notarą, tai tą galėjo padaryti ir atsakovas A. J.. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad šalys apskritai nesitarė ginčo sutarties tvirtinti ar sudaryti pas notarą ir šalys vieną kitos neragino tai padaryti.
Jei viena sutarties šalis neįrodo dėjusi pastangas, raginusi kitą šalį patvirtinti sandorį notarine tvarka, tai negalima teigti, kad kita šalis vengė tokį sandorį patvirtinti notarine tvarka. Įvertinus byloje pateiktus duomenis ir aplinkybes, dėl kurių namo pirkimo - pardavimo sutartis nebuvo įforminta notarine tvarka, darytina išvada, kad Atsakovai neįrodė, jog namo pirkimo - pardavimo sutartis iki 2018-04-04 nebuvo įforminta notarine tvarka dėl Ieškovės kaltės, t. y. dėl J. G. vengimo įforminti Namo pirkimo - pardavimo sutartį notarine tvarka. Atsakovai nesiūlė ir neragino Ieškovės sutartį patvirtinti notariškai. Išdėstytos aplinkybės rodo sąlygas priešieškinį atmesti, o ieškinį tenkinti visiškai.
Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo
Šaliai kurios naudai priimtas sprendimas, teismas atlygina jos turėtas bylinėjimosi išlaidas. Pagal pateiktus duomenis matyti, kad ieškovė sumokėjo 150 Eur žyminio mokesčio, turėjo 2000 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai. Iš viso ieškovė patyrė 2150 Eur išlaidų, kurios priteistinos iš atsakovo A. J. ieškovės naudai.
Dėl laikinųjų apsaugos priemonių
Tauragės apylinkės teismo Šilalės rūmų 2020 m. sausio 14 d. nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės, kuriomis areštuotas A. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) priklausantis nekilnojamasis turtas – namas, esantis (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini), paliktinos galioti iki teismo sprendimo įvykdymo.
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 268 - 270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
Ieškinį tenkinti.
Pripažinti negaliojančia 2017 m. balandžio 4 d. ieškovės J. G. ir atsakovo A. J., atstovaujamo B. J., sudarytą namo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį.
Taikyti restituciją, priteisti iš atsakovo A. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 10500 Eur (dešimt tūkstančių penkis šimtus eurų) ieškovei J. G..
Priteisti iš atsakovo A. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ieškovės J. G. naudai 2150 Eur (du tūkstančius penkis šimtus eurų) turėtų bylinėjimosi išlaidų.
Priešieškinį atmesti.
Tauragės apylinkės teismo Šilalės rūmų 2020 m. sausio 14 d. nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemonės, palikti galioti iki teismo sprendimo visiško įvykdymo,
Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliacine tvarka Klaipėdos apygardos teismui per Tauragės apylinkės teismo Šilalės rūmus.