Lietuvos apeliacinio teismo nutartis

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės, Konstantino Gurino (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Nijolės Piškinaitės, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo R. P. apeliacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo 2013 m. birželio 27 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-814-124/2013 pagal ieškovo R. P. ieškinį atsakovams bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Gvidonas“, akcinei bendrovei „Swedbank“ dėl sutarties pripažinimo pirkimo-pardavimo sutartimi, pripažįstant nuosavybės teisę į negyvenamąsias patalpas - apartamentus ir hipotekos panaikinimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

2013 m. balandžio 15 d. Lietuvos apeliacinis teismas nutartimi tenkino atsakovo „Swedbank“, AB apeliacinį skundą iš dalies. Nurodė, jog pirmosios instancijos teismas nepasisakė ir nepašalino byloje esančių prieštaravimų dėl 50 000 Lt sumos sumokėjimo, nenustatė byloje priežasčių dėl kieno kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, vadovavosi teismo nutartimi, kurios faktinės aplinkybės skyrėsi nuo nagrinėjamos bylos. Pirmosios instancijos teismas nuspręsdamas, kad ieškovas turi sumokėti 10 000 Lt sumą į BUAB „Gvidonas“ sąskaitą, taip pat netinkamai vertino kainą, kurią ieškovas turi primokėti už preliminarioje sutartyje nurodytą nekilnojamąjį turtą, nes neatsižvelgė į 2010 m. gegužės 25 d. kreditorių susirinkime nustatytą turto pardavimo tvarką, sprendime nenurodė motyvų pagrindžiančių savo sprendimą panaikinti ginčo patalpų hipoteką. Atsižvelgdamas į šias aplinkybes apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, kad pirmosios instancijos teismas neatskleidė bylos esmės, nevisapusiškai ir neišsamiai ištyrė bylos aplinkybes, svarbias nagrinėjamam ginčui išspręsti, o apeliacinės instancijos teismas negalėjo ištaisyti šių proceso teisės pažeidimų, nes pagal byloje pateiktus įrodymus, bylos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme. Todėl skundžiamas teismo sprendimas panaikintas, o byla perduota nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

IV. Apeliacinio teismo nustatytos aplinkybės,

Motyvuojamoji dalis

teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas atmestinas, sprendimas paliktinas nepakeistas.

CPK 263 straipsnis reikalauja, kad teismo sprendimas būtų teisėtas ir pagrįstas, tai yra priimtas tiksliai nustačius faktines bylos aplinkybes ir atitiktų materialiosios bei proceso teisės normų reikalavimus. Teisėjų kolegija, ištyrusi byloje surinktą medžiaga, pirmosios instancijos teismo argumentus bei motyvus, šalių procesiniuose dokumentuose bei jų paaiškinimuose nurodytas aplinkybes, konstatuoja, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai išsiaiškino visas bylai svarbias aplinkybes, teisingai parinko taikytinas normas, todėl jo sprendimas yra pagrįstas ir teisėtas, naikinti skundžiamo sprendimo apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo.

Dėl CK 6.401 straipsnio taikymo

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo-pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių (Lietuvos A. T. 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006; 2008 m. spalio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008). Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis - pardavėjas - įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą (Lietuvos A. T. 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-441/2006). Preliminariosios būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties dalykas yra ne tik pastatyti butą, bet ir po to sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnio 1 dalis, 6.165 straipsnio 1 dalis). Jeigu šalys sutartimi neįsipareigoja ateityje sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutarties, tokios sutarties negalima kvalifikuoti kaip preliminariosios sutarties, ji yra statybos rangos sutartis (Lietuvos A. T. 2006 m. rugsėjo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-468/2006). Be to, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas šios sutarties specifiką kitų preliminariųjų sutarčių atžvilgiu, yra nurodęs, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalies pagrindu, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (Lietuvos A. T. 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-608/2008).

Kasacinės instancijos teismas taip pat yra nurodęs, jog CK 6.401 straipsnyje reglamentuota sutartis turi tiek preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties, tiek statybos rangos sutarties bruožų (Lietuvos A. T. 2011 m. birelio 8 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-261/2011). Vienos ar kitos sutarties bruožai vyrauja priklausomai nuo to, ar pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), ar šalys ateityje įsipareigoja sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnio 1 dalis). Be to, kai pirkėjas - fizinis asmuo - tokią sutartį sudaro savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, tokia sutartis taip pat gali būti kvalifikuojama kaip vartojimo sutartis (Lietuvos A. T. 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-608/2008), ir tai lemia būtinumą sutarties sąlygas aiškinti vartotojų naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis).

Sudarydamas CK 6.401 straipsnyje reglamentuotą sutartį, pirkėjas siekia patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą. Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Dėl šios priežasties CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytas specialus pirkėjo nuosavybės įgijimo būdas, besiskiriantis nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad statybos metu kuriamo objekto užsakovas yra statytojas. Jis ketina naujo daikto pagaminimu sukurti sau nuosavybės teisę. Taip jis įgyvendina savo ekonominį poreikį sukurti ir turėti daiktą (Lietuvos A. T. 2004 m. spalio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-545/2004).

Pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį pirkėjas įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo. Šioje teisės normoje nėra reglamentuotos pirkėjo nuosavybės teisės įgijimo tvarkos, kai pirkėjas yra sumokėjęs ne visą, o dalį sutartyje numatytos statybos kainos. Kasacinis teismas yra atkreipęs dėmesį į tai, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ negali būti aiškinama taip, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs tik dalį kainos daiktinių teisių neįgyja. Toks aiškinimas neatitiktų CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuotos sutarties tikslo – aprūpinti fizinį asmenį (dažniausiai vartotoją) gyvenamuoju būstu, taip pat netinkamai paskirstytų šalių teises ir pareigas, nes sumokėjęs net ir didžiąją dalį statomo namo ar buto kainos pirkėjas neįgytų į šį daiktą jokių teisių bei jam tektų pardavėjo nemokumo rizika. Nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtą kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas ar butas perduotas pirkėjui, ir pan. Be to, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos. Teismų praktikoje pripažįstama, kad asmuo, sumokėjęs atskiro nebaigto statyti buto visą ar didesnę dalį kainos, įgyja tam tikras daiktines teises į tą daiktą (Lietuvos A. T. 2011 m. birelio 8 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-261/2011).

Apeliantas apeliaciniame skunde kėlė klausimą ir dėl jo, kaip vartotojo, interesų apsaugos bei ginčo sutarties kvalifikavimo kaip vartojimo sutarties. Teisėjų kolegija, ex officio įvertinusi ginčo sutarties sąlygas pagal CK 6.188 straipsnyje įtvirtintus sąžiningumo kriterijus, konstatuoja, kad byloje nenustatyta teisinių pagrindų ieškovo ir atsakovo BUAB „Gvidonas“ 2009 m. balandžio 4 d. preliminariąją sutartį ar atskiras jos sąlygas pripažinti prieštaraujančiomis sąžiningumo imperatyvams.

Teisėjų kolegija pažymi, kad preliminariosios būsimo buto pirkimo – pardavimo sutarties dalykas yra ne tik pastatyti butą, bet ir po to sudaryti pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį (CK 6.401 str. 1 d., 6.165 str. 1 d.). Kai pirkėjas – fizinis asmuo – tokią sutartį sudaro savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, tokia sutartis taip pat gali būti kvalifikuojama kaip vartojimo sutartis ir tai lemia būtinumą sutarties sąlygas aiškinti vartotojų naudai (CK 6.193 str. 4 d.).

Pirmosios instancijos teismas sprendė, jog apartamentuose buvo gyvenama tik iš reikalo, t. y ieškovas jomis naudojasi tik poilsiui, o jo motina buvo apsigyvenusi žiemą, patalpos yra šildomos elektra. Apeliantas su tuo nesutinka, apeliaciniame skunde papildomai nurodė naują aplinkybę, kad įsigytais apartamentais naudojasi komandiruočių į Klaipėdą metu. Proceso pirmojoje instancijoje metu apeliantas yra pripažinęs, jog dirba Vilniaus m., turi nekilnojamąjį turtą Trakų r., kur ir gyvena (1 t., 171 b. l.). Iš to akivaizdu, jog tik laikinas ir epizodinis gyvenimas ginčo apartamentuose negali būti prilyginamas žmogaus siekiui turėti būstą, nes apeliantas jau tokį turi. Komunalinių mokesčių mokėjimas neturi tiesioginio ryšio su apelianto įrodinėjamomis aplinkybėmis, kadangi tokie mokesčiai privalomi mokėti tiek už gyvenamąsias patalpas, net jei jose ir negyvenama, tiek ir už negyvenamąsias patalpas, kurioms tokios paslaugos teikiamos. Remiantis pasakytu, nėra pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo išvada.

Apeliantas yra paaiškinęs, jog jo sumokėti pagal ginčo sutartį pinigai buvo skirti bankui, siekiant gauti banko, kaip hipotekos turėtojo, sutikimą dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Todėl šiuo atveju ir apelianto akcentuojamos preliminarios sutarties sudarymo tikslas buvo ne susitarti dėl statomo būsto įsigijimo ateityje, kai jis bus pastatytas, o susitarimas dėl jau pastatytų poilsio patalpų įsigijimo tuomet, kai pardavėjas pašalins kliūtis (hipoteką) trukdžiusias iškart sudaryti pagrindinę, o ne preliminarią sutartį. Ginčo patalpos preliminarios sutarties sudarymo metu jau egzistavo kaip turtinis vienetas, turėjo unikalų numerį ir dėl jų neišbaigtumo nebuvo kliūčių sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo-pardavimo sutartį. Taigi, pirmosios instancijos teismas teisingai sprendė, jog apeliantui neįrodžius, kad būtų bent iš dalies finansavęs ginčo patalpų statybą, ko neįrodo ir preliminarios sutarties nuostatos, bei tai, kad šios patalpos nepriklauso gyvenamosioms patalpoms, jam nėra taikytinos CK 6.401 straipsnio nuostatos (CPK 178 str.). Tokiu būdu skundžiamame sprendime pagrįstai ir teisingai konstatuota, kad tarp šalių nesusiklostė būsimo buto pirkimo-pardavimo santykiai CK 6.401 straipsnio prasme, todėl atitinkamai nėra pagrindo vadovautis ir ieškovo nurodytą teismų praktika bylose dėl preliminariosios sutarties dėl būsimo buto ar gyvenamo namo pirkimo.

Pirmosios instancijos teismas teisingai sprendė, jog nagrinėjamam teisiniam santykiui taikytinos CK 6.165 straipsnio normos.

Paminėtina ir tai, jog net ir pripažinus ginčo patalpas gyvenamosiomis ir suformuotomis statybos būdu, vien tai, jog iki ginčo sutarties sudarymo ginčo patalpos buvo įkeistos bankui (hipotekos turėtojui), be pastarojo sutikimo pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis per se negalėjo būti sudaryta. O būtent hipotekos turėtojo (banko) sutikimo patalpų pardavimui niekada išduota nebuvo, nes hipoteka užtikrinta prievolė taip pat niekada nebuvo įvykdyta.

Nagrinėjamuoju atveju neprivaloma vadovautis apelianto minimais kasacinio teismo išaiškinimais, nes jie padaryti bylose, kurių ratio decidendi skiriasi nuo nagrinėjamos. Taip pat ir apelianto minimoje Lietuvos apeliacinio teismo 2011 m. vasario 28 d. nutartyje Nr. 2A-229/2011 ginčo objektu buvo gyvenamasis butas, už kurį pagal preliminarią sutartį atsiskaityta pilnai, ir ieškinio reikalavimas buvo patvirtinti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą, o ne pripažinti nuosavybės teises.

Dėl CK 6.165 straipsnio taikymo

CK 6.165 straipsnyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Taigi trumpai preliminariąją sutartį galima apibrėžti kaip šalių susitarimą dėl kitos sutarties sudarymo ateityje, t. y. kaip sutartį dėl sutarties sudarymo. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys, 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas). Tais atvejais, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje (tokiomis priežastimis gali būti, pavyzdžiui, tam tikro reikalingo leidimo neturėjimas, subjektinės teisės į daiktą neturėjimas, nepakankamas daikto parengimas parduoti ir pan.). Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą. Pagrindinė preliminariosios sutarties sąlyga, skirianti ją nuo pagrindinės sutarties, – aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos A. T. 2006- 11-06 nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).

Nustatant, gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika. Pavyzdžiui, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leistų teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai. Arba, pvz., CK 6.309 straipsnyje nurodyta, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimam pirkėjui valdyti yra laikomas to daikto pirkimu-pardavimu. Kita vertus, nustačius tokius šalių veiksmus, iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad šalys sudarė pagrindinę sutartį, tačiau gali būti, jog sudarytame susitarime šalys aiškiai išreiškė savo valią laikyti tokius veiksmus preliminaraus susitarimo sąlygomis. Pavyzdžiui, pirkimo–pardavimo sutarties objektas gali būti perduodamas būsimam pirkėjui naudoti tam, kad šis įvertintų, ar tas daiktas yra jam tinkamas ir pan., ir tik po to šalys gali tartis dėl jo pardavimo. Pinigai taip pat gali būti perduodami, pavyzdžiui, tam tikslui, kad pardavėjas galėtų atlikti parengiamuosius darbus, reikalingus pagrindinei sutarčiai sudaryti (pvz., parengti reikalingus dokumentus, projektus, planus ir pan.). Taigi negalima vienareikšmiškai teigti, kad šalių veiksmai, būdingi pagrindinės sutarties turiniui, reiškia tik pagrindinės sutarties sudarymą. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad visais atvejais esminis kriterijus atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės – atitinkamo susitarimo sudarymo metu buvusi šalių valia ir tikslas, kurio jos siekė šiuo susitarimu (Lietuvos A. T. 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).

Nagrinėjamoje byloje ginčo šalys 2009 m. balandžio 4 d. sutartyje nustatė, kad atsakovas UAB „Gvidonas“ įsipareigoja parduoti jam nuosavybės teise priklausančias negyvenamąsias patalpas - apartamentus, o ieškovas R. P. įsipareigoja šias patalpas nupirkti iki 2009 m. birželio 1 d. Sutartyje šalys taip pat nurodė, kad numatoma sandorio suma - 60 000 Lt (sutarties 3.1 punktas), iš kurių 50 000 Lt R. P. sumokės iš karto, o likusius 10 000 Lt - pagrindinės sutarties pasirašymo dieną. Atsakovas UAB „Gvidonas“ taip pat įsipareigojo parengti ir pateikti visus dokumentus, reikalingus pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, t. y. iki patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo gauti visus pagal Lietuvos Respublikos įstatymus sutarčiai reikalingus, tinkamai teisiškai įformintus dokumentus (sutarties 4.2 punktas); neprisiimti jokių kitų įsipareigojimų, kurie apsunkintų, trukdytų ar darytų negalimu sutarties vykdymą (sutarties 4.3. punktas).

Apeliacinio teismo kolegija konstatuoja, kad ginčo šalių 2009 m. balandžio 4 d. sudaryta sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius, nes: iš jos turinio aiškiai matyti šalių susitarimas ateityje sudaryti įvardytų sutartyje patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, šiame susitarime jų iš anksto aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis); sutartis sudaryta rašytine forma (CK 6.165 straipsnio 2 dalis); joje nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (iki 2009 m. birželio 1 d.) (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Byloje nustatyta, kad iki ginčo sutartyje nurodyto termino šalių įvardytos patalpos pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Taigi, nagrinėjamos bylos šalims nesudarius iki 2009 m. birželio 1 d. pagrindinės sutarties, pasibaigė jų prievolė pagal 2009 m. balandžio 4 d. sutartį. Konstatavus, kad šalių sudaryta sutartis – preliminarioji, ji negalėtų būti patvirtinta CK 1.93 straipsnio 4 dalies pagrindu. Be to, kaip jau minėta, preliminarios sutarties sudarymo dieną jau buvo pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties objektas - patalpos, kurios buvo suformuotos ir įregistruotos, taip pat visi jų statybos darbai baigti. Kadangi preliminarios sutarties objektas - patalpos, buvo įkeistas bankui dar 2008 m. sausio mėn. (1 t., 125-144 b. l.), todėl be hipotekos turėtojo šių patalpų pirkimo-pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta per se. Kaip teisingai nustatė pirmosios instancijos teismas, vienintelė kliūtis dėl ko nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis buvo tai, kad įsigyjamos patalpos buvo įkeistos bankui ir iki pagrindinės sutarties sudarymo pardavėjas turėjo išlaisvinti šias patalpas nuo hipotekos. Tai yra patvirtinęs pats apeliantas ir teismo posėdžio metu, nesutiksiąs perimti apartamentus, kol jie apsunkinti hipoteka (1 t., 174 b. l.).

Dėl išvardytų motyvų teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą išnagrinėjęs apygardos teismas teisingai aiškino ir taikė preliminariosios sutarties institutą reglamentuojančias teisės normas ir pagrįstai kvalifikavo ginčo šalių sudarytą sutartį preliminariąja. Ginčo šalių veiksmai patvirtina, jog šios suvokė sudarančios preliminariąją sutartį ir jos padarinius: 2009 m. balandžio 4 d. šalys buvo sudariusios susitarimą dėl patalpų pirkimo-pardavimo ir nustačiusios terminą pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti - iki 2009 m. birželio 1 d.; nesudariusios pagrindinės sutarties per šį terminą, šalys naujos sutarties nepasirašė, nepratęsė senosios galiojimo. Tai, kad UAB „Gvidonas“ direktorius 2004 m. liepos 14 d. išdavė apeliantui R. P. naują patikslintą kasos pajamų orderį negali būti vertinama kaip preliminariosios sutarties pratęsimas, nes toks veiksmas tik patvirtina 50 000 Lt sumokėjimą pagal 2009 m. balandžio 4 d sutartį faktą (1 t., 20, 123-124 b. l.). Be to, pats apeliantas yra nurodęs, jog ne kartą siekė susitikti su UAB „Gvidonas“ direktoriumi, jo ieškojęs, ne kartą su juo bendravęs (1 t., 169-171). Tokie ginčo šalių veiksmai patvirtina, jog jos suprato tik sutariančios ginčo patalpų pirkimo-pardavimo sutartį sudaryti ateityje, o per nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti ją pasibaigia. Priešingu atveju apeliantas būtų reikalavęs naujosios sutarties sudarymo arba senosios pratęsimo. Tai, kad daiktas buvo perduotas pirkėjui valdyti, kaip to reikalauja CK 6.309 straipsnio 1 dalis, ir net po 2009 m. birželio 1 d. iš apelianto R. P. nepareikalauta daiktą grąžinti, nereiškia, jog tokiu būdu UAB „Gvidonas“ pripažino pratęsiantis šalių santykius, ir reiškia tik tai, jog, kaip paaiškino pats apeliantas, įmonės direktorius galimai vengė tinkamai vykdyti savo pareigas bei įmonės įsipareigojimus. Kaip jau išaiškinta, tai, kad šalys atliko veiksmus, būdingus pagrindinei sutarčiai (pardavėjas perdavė pirkėjui turtą, o pastarasis jį priėmė, dalinai atsiskaitė už jį ir pradėjo valdyti bei juo naudotis), nepakanka paneigti to, kad, 2009 m. balandžio 4 d. apeliantui nesutikus įsigyti hipoteka suvaržyto turto, buvo sudaryta būtent preliminarioji sutartis su tikslu vėliau, kai bus išregistruota hipoteka, sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, ir ši išvada atitinka kasacinio teismo formuojamą teismų praktiką (Lietuvos A. T. 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014).

Byloje pagrįstai nustatyta, jog šalių valia, sudarant preliminarią sutartį buvo parduoti ir įgyti patalpas, kurios nesuvaržytos hipoteka, kad hipotekos kreditorius nesutiko atsisakyti hipotekos į ginčo patalpas, o ieškovas teismo posėdyje patvirtino, kad nesutiko įgyti hipoteka apsunkinto turto (CK 6.321 str. 2 d.). UAB „Gvidonas“ nesumokėjo nustatytos piniginės sumos kreditoriui už parduodamą hipoteka įkeistą turtą, todėl negalėjo gauti sutikimo dėl hipotekos šiam turtui panaikinimo.

Apeliantas apeliaciniame skunde nurodė, jog rūpintis dėl pagrindinės sutarties sudarymo apeliantas pradėjo tik artėjant 2009 m. birželio 1 d., tačiau nepateikia jokių to įrodymų. Pripažinus sutartį preliminaria, tampa nebesvarbu dėl kieno kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, o apeliantas įgijo teisę reikalauti grąžinti jo sumokėtus 50 000 Lt, kas ir buvo padaryta patvirtinus jo kreditorinį reikalavimą bankroto byloje (1 t., 22 b. l.). Apeliantas taip pat nurodė, jog iš bankroto administratoriaus negavo pranešimo apie 2009 m. balandžio 4 d. preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų nevykdymą, tačiau kaip ir paminėjo pirmosios instancijos teismas, preliminariojoje sutartyje numatytas pagrindinės sutarties sudarymo terminas suėjo dar iki bankroto bylos iškėlimo BUAB „Gvidonas“ (sutarties 2.1 punktas). Pripažinus preliminarią sutartį pasibaigusia, nelaikytina, jog BUAB „Gvidonas“ bankroto administratorius turėjo prievolę pranešti apeliantui apie šios sutarties tolimesnį nevykdymą. Pažymėtina ir tai, jog šalių ginčo sutartyje nėra numatyta galimybė šią sutartį pratęsti, o apeliantas vėlgi nepateikė jokių įrodymų apie preliminarios sutarties termino pratęsimą. Todėl skundžiamame sprendime preliminarioji sutartis pagrįstai laikyta pasibaigusia, nes aplinkybė, kuri nulėmė šalių apsisprendimą iš pradžių sudaryti tik preliminarią sutartį (hipoteka bankui), neišnyko, dėl to nebuvo sudaryta ir pagrindinė sutartis. Įvertinęs preliminarios sutarties sudarymo metu šalių valią, pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad šalis siejo ikisutartiniai teisiniai santykiai, todėl nėra pagrindo pripažinti sutarties pagrindine sutartimi, o leidimas naudotis turtu bei dalies kainos sumokėjimas, skirtas hipotekai panaikinti, nelemia sudarytos sutarties kvalifikavimo kaip pagrindinės. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, jog jokie ginčo patalpų dokumentai apeliantui perduoti nebuvo, šalys taip pat nebuvo pasirašiusios jokio CK 6.398 straipsnio reikalavimus atitinkančio perdavimo-priėmimo akto. Net ir įgyvendinus iš esmės visas pirkimo-pardavimo sandoriui reikšmingas teises ir pareigas, nustatytas CK 6.305 straipsnio 1 dalyje, tačiau nesant banko (hipotekos kreditoriaus) leidimo, pagrindinio fakto – hipotekos, egzistavimas užkirto kelią šalims sudaryti kitokią, nei tik preliminarią, sutartį.

Įmonės veiksmai negavus hipotekos turėtojo sutikimo (preliminarios sutarties 4.2. punktas) gali būti vertinami, kaip netinkamas preliminarios sutarties vykdymas, dėl ko sutarties šalys negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties sudarymo, tačiau šie veiksmai negali būti vertinami kaip vengimas sudaryti pagrindinę sutartį CK 1.93 straipsnio prasme. Kaip teisingai konstatavo pirmosios instancijos teismas, pripažinus šalių sudarytą sutartį preliminaria sutartimi, netaikytini tiek CK 6.309 straipsnio 1 dalis, pagal kurią įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas, nei CK 1.93 straipsnio 4 dalis, pagal kurią vienai šaliai įvykdžius sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, antrajai šaliai vengiant įforminti sandorį notarine tvarka, tokį sandorį teismas gali pripažinti galiojančiu, kadangi šios teisės normos reglamentuoja pagrindinės (ne preliminarios) sutarties šalių santykius. Juolab, kad apeliantas ir neprašė pripažinti sutarties pagrindine, remiantis nurodytomis įstatymo nuostatomis.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2011 m. gruodžio 29 d. nutartimi civilinėje yloje Nr. 2-2783/2011 paliko nepakeistą Šiaulių apygardos teismo 2011 m. spalio 6 d. nutartį (B2-115-368/2012), kuria buvo atmestas skundas dėl 2010 m. gegužės 25 d. bendrovės kreditorių susirinkimo nutarimo pripažinimo negaliojančiu. Minėto kreditorių susirinkimo nutarimo vienu iš darbotvarkės klausimų buvo svarstoma dėl BUAB „Gvidonas“ ilgalaikio nekilnojamojo turto pardavimo tvarkos. 3.3. punktu buvo nutarta ginčo sutartyje numatytą turtą, kuris yra įkeistas AB „Swedbank“, už kurį pirkėjai dalinai apmokėjo pagal sudarytas sutartis, pardavinėti pagal sudarytas pardavimo-pirkimo sutartis pirkėjams papildomai sumokant 1800 Lt/kv. m. Taigi teismui pripažinus, kad nėra pagrindo naikinti minėtą kreditorių susirinkimo nutarimą, jis yra privalomas ir jo turi būti laikomasi. Ieškovui nesutikus su 2010 m. gegužės 25 d. BUAB „Gvidonas“ kreditorių susirinkime 3.3 punkto nutarimu papildomai už patalpas primokėti po 1800 Lt už kv. m., teismas taip pat negali patvirtinti kitokios sutarties kainos, nes tai prieštarautų sutarties laisvės principui, o šis kreditorių susirinkimo nutarimas yra galiojantis ir kiti pirkėjai sudarė tokias pirkimo-pardavimo sutartis primokėję atitinkamą kainos dalį.

Dėl hipotekos panaikinimo

Hipoteka užtikrinamas pagrindinio reikalavimo įvykdymas (CK 4.174 straipsnio 1 dalis). Pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą įkeisto daikto savininkas gali reikalauti, kad hipoteka būtų baigta, jeigu yra visiškai įvykdytas skolinis įsipareigojimas, kurio vykdymas užtikrintas hipoteka. Ginčo santykiu metu galiojusi CK 4.197 straipsnio 3 dalies redakcija nustatė kitą hipotekos pabaigos teisinį pagrindą – šalių susitarimą pabaigti hipoteką.

Nagrinėjamuoju atveju nustatyta, kad nors apeliantas pagal preliminarią sutartį ir yra sumokėjęs dalį kainos už patalpas, tačiau patalpų savininkas BUAB „Gvidonas“ nėra atsiskaitęs su banku (hipotekos turėtoju), taigi hipoteka užtikrintas skolinis įpareigojimas nėra tinkamai įvykdytas, todėl nėra jokio teisinio pagrindo tenkinti ieškinio reikalavimą dėl hipotekos išregistravimo.

Svarbu paminėti ir tai, jog hipotekos lakšte ginčo patalpų kaina nustatyta 210 000 Lt, hipoteka įregistruota viešame registre, apie ją šalys žinojo, tačiau apeliantas nepaaiškina, kokiu būdu už 60 000 Lt norėjo įsigyti žymiai daugiau įvertintas ginčo patalpas, bei kaip, sumokėjęs 50 000 Lt, galėjo protingai tikėtis, jog bankas atsisakys savo teisių į žymiai didesnės vertės turtą. Šio apelianto reikalavimo patenkinimas prieštarautų hipotekos instituto paskirčiai ir tikslams, būtų neprotingai, neteisingai ir neproporcingai pažeisti hipotekos turėtojo teisės bei interesai. Apeliantas turėjo numatyti, jog sumokėjus daugiau nei keturis kartus mažesnę sumą nei buvo užtikrinta hipoteka, bankas (hipotekos turėtojas) tikriausiai nebūtų atsisakęs savo teisės į prievolės užtikrinimą. Pirmosios instancijos teismas teisingai sprendė, jog ieškovas irgi elgėsi neatsakingai, žinodamas, kad turtas yra apsunkintas hipoteka, sudarė preliminarią sutartį, nesiaiškindamas galimybės panaikinti šiam turtui hipoteką.

Teisėjų kolegija kartu pažymi, kad užtikrinant bankrutuojančios įmonės kreditoriaus (banko), faktiškai finansavusio rekonstrukciją ir kurio naudai suvaržytos ginčo patalpos, interesus, šiam kreditoriui turi išlikti hipotekos teisė į ginčo objektą, kol apeliantas atsiskaitys su bankrutuojančia įmone, jeigu jis nuspręstų tai padaryti pagal kreditorių susirinkimo nustatytą tvarką ir primokėtų atitinkamą sumą. Apeliantui atsiskaičius su bankrutuojančia įmone, bet koks nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigtų CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu.

Kiti apeliacinio skundo argumentai neturi esminės teisinės reikšmės sprendžiant kilusį tarp šalių ginčą ir bylos galutiniam teisiniam rezultatui, todėl dėl jų kolegija nepasisako, o Europos Žmogaus Teismo praktikoje nurodyta, kad atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Helle v. Finland, judgement of 19 Decembre 1997, Reports 1997-VIII, p 2930 per 59-60).

Atsižvelgusi į visas aukščiau išdėstytas aplinkybes, teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi ieškovo R. P. apeliacinį skundą, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas teisingai pritaikė materialines bei procesines teisės normas, dėl ko pagrįstai ieškovo ieškinį atmetė, todėl naikinti skundžiamą sprendimą dėl apeliaciniame skunde išdėstytų argumentų nėra pagrindo. Kadangi teisėjų kolegija nenustatė pagrindų, įtvirtintų CPK 329 bei 330 straipsniuose, dėl kurių skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas turėtų būti naikinamas apeliaciniame skunde išdėstytais motyvais, bei CPK 329 straipsnio 2 dalyje numatytų absoliučių nutarties negaliojimo pagrindų (CPK 338 str.), ieškovo apeliacinis skundas atmetamas, o Šiaulių apygardos teismo 2013 m. birželio 27 d. sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 337 str. 1 d. 1 p.).

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 str. 1 d. 1 p.

nutaria:

Šiaulių apygardos teismo 2013 m. birželio 27 d. sprendimą palikti nepakeistą.