Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas, e2-6207-1090/2023

Teismas: Vilniaus miesto apylinkės teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2023-06-22
Bylos Nr.: e2-6207-1090/2023
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-01982-2023-6
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Jan Maciejevski
Ieškovas: P. T., A. G.
Atsakovas: I. K.
Trečiasis asmuo: uždaroji akcinė bendrovė „Capital Real Estate“
Advokatai: Valerijus Novikovas, Teresa Rotdeker

Kategorijos

2.6.2.5pavadinimo nepavyko patikrinti

Civilinė byla Nr. e2-6207-1090/2023Teisminio proceso Nr. 2-68-3-01982-2023-6Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.2.5.; 2.6.8.4.; 3.1.7.6.; 3.2.6.1. (S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2023 m. birželio 22 d.Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėjas Jan Maciejevski,sekretoriaujant Renatai Vasiliauskienei,

dalyvaujant ieškovui P. T. (P. T.), ieškovei A. G., ieškovų atstovei advokatei Teresai Rotdeker,

atsakovei I. K., atsakovės atstovui advokato padėjėjui Valeriju Novikovui,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų P. T. (P. T.) ir A. G. ieškinį atsakovei I. K. dėl pagal preliminariąją sutartį sumokėto avanso grąžinimo, trečiasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė „Capital Real Estate“.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Bylos šalių reikalavimų, argumentų ir atsikirtimų esmė

1. Ieškovai P. T. ir A. G. kreipėsi į teismą su ieškiniu, pareikštu atsakovei I. K., kuriuo prašo priteisti iš atsakovės I. K. ieškovų naudai 4 000,00 Eur skolos, t. y. kiekvienam iš ieškovų po 2 000,00 Eur, įpareigojant atsakovę per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti pinigus į ieškovų banko sąskaitas, priteisti 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistinos sumos už kiekvieną dieną nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovai ieškinyje nurodo, jog 2022 m. spalio 23 d. ieškovai ir atsakovė sudarė Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį dėl keturių žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių, (duomenys neskelbtini) pirkimo pardavimo. Šalys susitarė, kad ieškovas P. T. perka du žemės sklypus, ieškovė A. G. perka vieną žemės sklypą ir jos sutuoktinis M. G. perka vieną žemės sklypą. Derybos dėl žemės sklypų pardavimo vyko nuo 2022 m. rugsėjo mėn., pirkėjai planavo nusipirkti žemės sklypus Ūkininko sodybos pastatams statyti; šalių susitarimu buvo nustatyta galutinė vieno žemės sklypo kaina 10 000,00 Eur, visų žemės sklypų kaina vienoda. Teigia, jog sutarus dėl sklypų pardavimo, atsakovė pareikalavo sumokėti avansą ir pasirašyti susitarimą. Taigi, 2022 m. spalio 23 d. (sekmadienį) pas atsakovę, jos gyvenamosios vietos adresu (duomenys neskelbtini), ieškovai el. būdu banko pavedimais sumokėjo atsakovei 4 000,00 Eur dydžio avansą ir šalys pasirašė Preliminariąją sutartį. Atsakovė nieko nesutiko keisti sutartyje, teigė, jog ją paruošė nekilnojamojo turto brokeris, kuris vėliau paskambins ir viską paaiškins. Pasak ieškovų, esant tokioms aplinkybėms, jie buvo priversti pasirašyti atsakovės pateiktą preliminariąją sutartį su trūkumais, tame tarpe su esminiu - dėl šalių įsipareigojimų, kurie turėjo būti atlikti iki pagrindinės sutarties sudarymo termino. Brokeris ieškovei A. G. paskambino po to, kai suėjo nustatytas 2022 m. spalio 26 d. terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, brokeris nepasiūlė nei žodžiu, nei raštu pratęsti termino. Taip pat 2022 m. lapkričio mėn. 11 d. ieškovė paskambino brokeriui, reikšdama žodžiu pretenziją, kodėl pirkėjai nepakviesti pas notarą iki nustatyto termino, be to, ieškovė pasakė brokeriui, kad atsitiktinai sužinojo iš pažįstamų, kad perkant žemės ūkio paskirties žemės sklypus reikia iš NŽT gauti leidimus.

3. Dėl Preliminariosios sutarties turinio ieškovai nurodo, jog joje nėra įstatymo reikalaujamų būtinų sutarčiai elementų ir esminio – pardavėjos žodžiu prisiimtų įsipareigojimų susitarti su notaru biuru ir šalimis dėl sandorio sudarymo termino ir būtinų sandoriui sudaryti dokumentų pateikimo notarui. Ieškovai pasirašė atsakovės parengtą ir pateiktą preliminariąją sutartį (be galimybės ją papildyti, pakeisti), prisijungimo būdu ir savo prievolę įvykdė tinkamai – sumokėjo 4 000,00 Eur avansą, tačiau atsakovė neįvykdė savo prievolės – nesusitarė su notaro biuru ir nepakvietė šalių pas notarą. Ieškovų tvirtinimu, ši prievolė tenka atsakovei, kuri, veikdama su nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo profesionalu – brokeriu, privalėjo sudarant ir vykdant sutartį elgtis sąžiningai, rūpestingai, vengti pažeidimų bei numatyti netinkamo sutarties sudarymo ir vykdymo pažeidimų neigiamas teisines pasekmes. Galiausiai ieškovai, 2022 m. gruodžio pabaigoje sužinoję, kad Liewtuvos Respublikos Seimas priėmė Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo (toliau – ŪŪĮ) pakeitimus, 2023 m. sausio 9 d. pranešė atsakovei raštu, kad žemės sklypų nepirks, argumentuodami tuo, jog terminas pagrindinei turto pirkimo pardavimo sutarčiai sudaryti pasibaigė ir nebuvo pratęstas bei dėl besikeičiančių ŪŪĮ nuostatų, kadangi statyti žemės ūkio paskirties sklype ūkininko sodybos pastatus leidžiama bus ne mažesniame, kaip 2 hektarų žemės sklype. Žemės sklypų pirkimas ieškovams tapo rizikingas ir netikslingas, jie negalės įkurti ūkininko sodybos, todėl jų pateiktas antras argumentas yra svarbus ir pagrįstas bei įtvirtintas Preliminarios sutarties 6.3 papunktyje, kuriame nustatyta, kad atsiradus aplinkybei, nepriklausančiai nei nuo pardavėjo nei nuo pirkėjo valios, ir, jeigu sutartis nebus pratęsta, pardavėja privalo grąžinti pirkėjams sumokėtą avansą ne vėliau kaip per 10 dienų nuo gauto pirkėjų rašytinio reikalavimo. Atsakovei buvo pateikti du rašytiniai reikalavimai grąžinti avansą: 2023 m. sausio 9 d. ir 2023 m. sausio 16 d., tačiau ji avanso negrąžino.

4. 2023 m. sausio 10 d. atsakovės brokeris, atsakydamas į ieškovų 2023 m. sausio 9 d. pranešimą, nurodė, jog sutartį nutraukti nėra pagrindo, ir liepė pasirinkti notarą. 2023 m. sausio 16 d. advokatė ieškovų vardu išsiuntė motyvuotą ikiteisminę pretenziją su pasiūlymu grąžinti ieškovams sumokėtą 4 000,00 Eur avansą, tačiau į pretenziją neatsakyta. Ieškovai prieina prie išvados, jog savo sutartinės prievolės neįvykdė atsakovė, todėl laikoma, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjos kaltės. Net jeigu nebūtų pasibaigęs preliminariojoje sutartyje nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, arba ir būtų pratęstas, tai pirkėjai turėjo teisę atsisakyti pirkti žemės sklypus ir preliminarios sutarties 6.3 papunkčio pagrindu (dėl ŪŪĮ Nr. VIII-1159 11 straipsnio pakeitimo įstatymo, nepriklausančio nei nuo pardavėjo, nei nuo pirkėjo valios), dėl ko pardavėja privalo grąžinti gautą avansą, kaip be pagrindo įgytą turtą (el. b. apyrašas, b. l. 1–6).

Atsiliepimas

5. Atsakovė I. K. pateiktu atsiliepimu su ieškiniu nesutiko, nurodo, jog ieškovai savaip interpretuoja sutarties sudarymo aplinkybes ir sutarties turinį, ieškovai niekada nesikreipė dėl sutarties sąlygų pakeitimo bei nereiškė pretenzijų dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti praleidimo. Nors ieškovai teigia, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. spalio 26 d., t. y. per 3 dienas nuo preliminarios sutarties sudarymo, iš tikrųjų šalys susitarė sudaryti pirkimo-pradavimo sutartį tuomet, kai bus parengti visi privalomieji dokumentai, reikalingi sutarčiai sudaryti. Atsakovės tvirtinimu, ieškovai žinojo, kad yra tam tikras įstatymas, kuris reglamentuoja žemės ūkio paskirties sklypų pardavimą ir įsigijimą. Pardavėja pagal žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnio 6 dalį turėjo gauti Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – ir NŽT) išduotą pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidavo pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, ir tik tuomet žemės sklypo savininkas žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims. Savo ruožtu sklypų pirkėjai pagal to paties įstatymo 3 straipsnio 3 dalį privalo gauti NŽT padalinio pagal žemės buvimo vietą išduotą sutikimą. Teigia, jog atsakovė kreipėsi dėl leidimų išdavimo ir juos gavo atitinkamai 2022 m. gruodžio 22 d., sklypų pirkėjai taip pat kreipėsi dėl leidimų išdavimo. Taigi, apie tai, kad sutartis turėjo būti sudaryta per 3 dienas nuo preliminarios sutarties sudarymo, teigti nėra pagrindo, tikrieji šalių ketinimai buvo sudaryti sandorį ir šalys sandorio sudarymui atitinkamai privalėjo paruošti dokumentus. Kadangi terminas preliminariojoje sutartyje nėra tiksliai apibrėžtas, tai šiuo atveju laikoma, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2023 m. spalio 23 d.

6. Atsakovė dėl preliminariosios sutarties nutraukimo ieškovų iniciatyva laikosi pozicijos, jog parduodamų žemės sklypų paskirtis yra žemės ūkio paskirties ir veikla žemės sklypuose turi būti vykdoma pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, todėl tai, kad tariamai ieškovai negalės įrengti ūkininko sodybos, nėra teisėta priežastis nutraukti sutartį. Kadangi sutartis buvo nesudaryta dėl pirkėjų kaltės, nepagrįstai nutraukus preliminariąją sutartį ir atsisakius pirkti turtą, o preliminariąja sutartimi šalys susitarė dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma, todėl pardavėjas įgijo teisę į iš anksto nustatytų minimalių nuostolių atlyginimą iš sutartį pažeidusios šalies avanso. Pirkėjų sumokėtas avansas 4 000,00 Eur yra įskaitytas kaip minimalių nuostolių atlyginimas, vadovaujantis preliminarios sutarties 6.1 papunkčiu. Be kita ko, vengimą sudaryti pagrindinę sutartį iš pirkėjų pusės įrodo nekilonojamojo turto brokerio 2023 m. sausio 16 d. el. laiškas, kuriuo pirkėjai buvo informuoti apie tai, kad jie yra kviečiami sudaryti 2023 m. sausio 20 d. 11.00 val. Vilniaus miesto pirmame notarų biure, adresu Savanorių prospektas 1, pirkimo pardavimo sutartį, šį pranešimą žemės sklypų pirkėjai ignoravo (el. b. apyrašas, b. l. 39–43).

7. Trečiasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Capital Real Estate“ teismo nustatytu terminu atsiliepimo į ieškinį nepateikė.

II. Teismo posėdyje teiktų proceso dalyvių paaiškinimų esmė

8. Teismo posėdyje ieškovė A. G. palaikė ieškinį ir prašė jį tenkinti, paaiškino, jog nutarė pirkti žemės sklypus, nes ketino statyti ūkininko sodybą ir užsiimti ūkine veikla. Kai suderino visas sąlygas, nusprendė pasirašyti preliminarią sutartį. Atsakovė reikalavo sumokėti avansą, teigė, jog terminas sutartyje tik formalumas ir susisiekęs brokeris paaiškins visas detales. Jie suprato, jog per sutartyje numatytą terminą eis pas notarą, kad atsakovė organizuos visą procesą. Vėliau ieškovė sužinojo, kad jiems reikia gauti specialius leidimus pirkti žemės ūkio paskirties žemę, dėl kurių ji į NŽT kreipėsi lapkričio mėn. ir kuriuos jie vėliau gavo. Apskritai, tarpininkas nieko neaiškino ir neinformavo, o atsakovę matė tik vieną kartą, pasirašant sutartį. Visgi ieškovė nusprendė nebepirkti žemės, nes preliminarios sutarties terminas buvo pasibaigęs, procesas buvo vilkinamas ir paaiškėjo, jog pagal naują įstatymo projektą ieškovės šeima nebūtų galėjusi statyti perkamuose žemės sklypuose ūkininko pastato, o pasiūlymą eiti pas notarą jie gavo tik po to, kai atsisakė pikti sklypus.

Žemesnės instancijos teismas

9. Teismo posėdyje ieškovas P. T. palaikė ieškinį ir prašė jį tenkinti, paaiškino, jog ieškovės vyras yra jo draugas, sužinojęs apie parduodamus sklypus, irgi norėjo įsigyti du sklypus ir statyti ten ūkininko pastatą, kuriame galėtų gyventi ieškovo šeima. Nurodė, jog nuo derybų pradžios iki sutarties pasirašymo praėjo apie mėnesį laiko, sutarus kainą nuvyko pasirašyti preliminarios sutarties, kurią atsakovė tranktavo kaip formalumą. Darant pavedimą sutartis buvo pateikta, ieškovai galėjo su ja susipažinti. Sutarties terminas jam neužkliuvo, iš esmės jie žemę norėjo pirkti, tačiau nebenori dėl priimto įstatymo ir apribojimų.

Šalies argumentai

10. Ieškovų atstovė teismo posėdyje palaikė ieškinį jame išdėstytais motyvais ir prašė jį tenkinti. Atstovės vertinimu, pagal preliminariąją sutartį ieškovai turėjo pareigą sumokėti avansą, o atsakovė ar tarpininkas sutartimi įsipareigojo surasti notarą ir pakviesti pirkėjus sudaryti pagrindinę sutartį bei informuoti pirkėjus apie dokumentus, reikalingus sutarčiai sudaryti. Teigė, jog sutarties terminas buvo 2022 m. spalio 26 d., tačiau pagrindinė sutartis per šį terminą nebuvo sudaryta. Laikosi pozicijos, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės ir jos atstovo kaltės, neatsakingo ir nerūpestingo elgesio. Atsakovės brokeris po preliminarios sutarties pasirašymo ieškovei nepaskambino, ji pati turėjo jo ieškoti, savo ruožtu atsakovė teigė, jog viską turi sutvarkyti brokeris, o preliminari sutartis tik formalumas. Nors brokeris teigė, jog suklydo įrašydamas terminą, tačiau tai yra atsakovės kaltė, o pagal Civilinio kodekso 6.165 straipsnio 5 dalį, pasibaigus terminui preliminarioji sutartis pasibaigia. Pažymėjo, jog detalios sutarties pasirašymo aplinkybės aptartos ieškinyje ir iš jų galima spręsti apie atsakovės ir jos sutuoktinio nesąžiningumą, ieškovai iš esmės buvo priversti pasirašyti teisiškai ydingą sutartį, nes sumokėjo didelį avansą. Taigi, įvertinus visas aplinkybes ir įrodymus darytina išvada, jog ieškovų kaltės šioje vietoje nėra. Pažymėjo, jog parengtą preliminarią sutartį pateikė atsakovė, kuri ją gavo iš profesionalo – 16 metų dirančio brokerio, o ieškovai ją pasirašė prisijungimo būdu, todėl sutarties sąlygos turi būti aiškinamos jas priėmusios šalies, t. y. ieškovų, naudai. Be to, ieškovams paaiškėjo, jog jie negalės statytis gyvenamųjų namų žemės sklypuose pagal būsimą teisinį reglamentavimą, kuris įsigalios nuo 2023 m. liepos 1 d., kaip numatyta preliminarios sutarties 7.2 punkte, todėl pagal preliminarios sutarties 6.3 punktą atsakovė privalo grąžinti sumokėtą avansą, ieškovams geranoriškai nereikalaujant jokių papildomų netesybų.

11. Teismo posėdyje atsakovė I. K. nesutiko su ieškiniu ir prašė jį atmesti, nurodė, jog per brokerį juos surado ieškovai ir norėjo įsigyti žemės sklypus, galiausiai sutarę kainą, pasirašė preliminarią sutartį. Teigė, jog preliminarią sutartį pirkėjai perskaitė, ir ji kaip garantą paprašė avanso. Pirma buvo perskaityta sutartis, tada pervestas avansas. Preliminarios sutarties tekstą parengė brokeris, sutarties terminas yra klaida, terminas nerealus. Atsakovė sutarties pasirašymo metu žinojo, kad dar turės gauti pažymą iš NŽT, kurią gavo gruodžio mėn., pirkėjai norėjo pirkti ir nebuvo jokių pretenzijų nei iš vienos pusės dėl sutarties termino, nebuvo tariamasi, jog 26 d. bus sudarytas pagrindinis sandoris. Mano, jog pirkėjai turėjo žinoti, kad reikės papildomų dokumentų, tačiau visi buvo suinteresuoti ir toliau tęsė veiksmus ir visi žinojo, kad reiks gauti dokumentus. Vėliau, po naujų metų, pirkėjai atsisakė pirkti sklypus. Grąžinti avansą svarstė, siūlė grąžinti pusę sumos, tačiau ieškovai nebepaskambino.

12. Teismo posėdyje atsakovės atstovas nesutiko su ieškiniu ir prašė jį atmesti. Nurodė, jog ieškinys pareikštas dviem pagrindais, t. y. pasibaigus preliminarios sutarties terminui ir dėl nenumatytų aplinkybių. Byloje nėra visiškai jokių įrodymų, kad ieškovai iki termino pabaigos kėlė klausimą dėl pagrindinės sutarties sudarymo, jie nesidomėjo, neskambino, apskritai, ieškovai tris mėnesius nekėlė šio klausimo, be to, brokeris paaiškino, jog terminas nurodytas per klaidą. Ieškovė po termino pabaigos, lapkričio mėn. teikė prašymą NŽT, domėjosi sanitarinės zonos ribomis gruodžio mėn., taigi, ieškovai ruošėsi sandoriui ir norėjo jį sudaryti, todėl ieškovų pozicija dėl praleisto termino nepagrįsta. Be to, jeigu terminas buvo nurodytas per klaidą, pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta per metus. Ieškovai buvo pakviesti sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau atsisakė tai daryti dėl besikeičiančio įstatymo. Pažymėjo, jog atsakovė įsipareigojo parduoti žemės ūkio paskirties sklypus, ieškovė nurodė, jog ketino užsiimti ūkine veikla, kurią vykdyti gali pagal žemės sklypų tiesioginę paskirtį. Taigi, patys ieškovai neįvertino visų aplinkybių, o įstatymų pokyčiai negali būti vertinami kaip nenugalima jėga pagal sutarties 6.3 papunktį. Pasak atstovo, ieškovai galėjo preliminarioje sutartyje padaryti pakeitimus, kaip buvo atlikti pakeitimai dėl notaro paslaugų apmokėjimo, todėl negalima vertinti, jog sutarties sąlygos aiškintinos ieškovų naudai. Ieškovai nekelia klausimo, jog jiems nebuvo sudarytos sąlygos susipažinti su sutartimi ar kad ji sudaryta apgaulės būdu. Taigi, esminis klausimas, kieno buvo kaltė dėl sutarties nutraukimo, o šiuo atveju ieškovai neketino sudaryti pagrindinės sutarties ir tik dėl jų apsisprendimo ji nebuvo sudaryta.

13. Trečiojo asmens UAB „Capital Real Estate“ atstovas į teismo posėdį neatvyko. Atsižvelgiant į tai, kad trečiasis asmuo apie posėdį informuotas tinkamai (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 123 straipsnio 2 dalis), prašymų atidėti teismo posėdį negauta, todėl byla išnagrinėta trečiojo asmens uždarosios akcinės bendrovės „Capital Real Estate“ atstovui nedalyvaujant (CPK 247 straipsnio 2 dalis).

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

III. Apylinkės teismo nustatytos faktinės aplinkybės, jų teisinis kvalifikavimas ir išvados

14. Nagrinėjamu atveju byloje kilo ginčas dėl atsakovės I. K. pareigos grąžinti ieškovams P. T. ir A. G. jų pagal 2022 m. spalio 23 d. sudarytą Preliminariąją sutartį, kuria ieškovai įsipareigojo nupirkti, o atsakovė parduoti ieškovams keturis žemės ūkio paskirties sklypus, esančius (duomenys neskelbtini), atsakovei sumokėtą 4 000,00 Eur avansą.

15. Iš byloje pateiktų rašytinių įrodymų ir šalių paaiškinimų nustatyta, kad ieškovai ir atsakovė 2022 m. spalio 23 d. sudarė Preliminariąją sutartį (toliau – ir Sutartis), kurios pagrindu Sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovams atsakovei nuosavybės teise priklausančius keturis žemės sklypus, kurie kiekvienas po 0,5 ha ploto (viso bendrai 2 ha ploto), esančius (duomenys neskelbtini), kurių kadastro Nr.: (duomenys neskelbtini), o ieškovai įsipareigojo šį turto nupirkti (Sutarties 1.1 papunktis; el. b. apyrašas, b. l. 28–29). Bendru šalių sutarimu nustatyta, kad bendra turto (keturių žemės sklypų) pardavimo kaina sudaro 40 000,00 Eur (po 10 000,00 Eur už kiekvieną sklypą) sumą (Sutarties 3.1 papunktis). Taip pat iš Sutarties 5.1 papunkčio turinio bei į bylą pateiktų mokėjimo nurodymų (el. b. apyrašas, b. l. 9–10) nustatyta, kad ieškovai pasirašydami preliminariąją sutartį sumokėjo atsakovei 4 000,00 Eur sumą, kuri pagrindinės sutarties sudarymo atveju turėjo būti įskaityta į bendrą ieškovų mokėtiną turto pirkimo-pardavimo kainą, nurodytą Sutarties 3.1 papunktyje.

16. Sutarties 2.1 papunkčiu šalys susitarė, kad „<...> pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau, kaip iki 2022 m. spalio 26 d. Prieš sudarant pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį, šalys turi suderinti tikslų sutarties sudarymo laiką ir vietą, ne vėlesnį, nei galutinis sutarties sudarymo terminas“. Sutarties 2.2 papunktyje šalys nustatė, jog „Preliminarios sutarties 2.1 p. numatytu terminu nesudarius pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties, pareiga ją sudaryti šalims pasibaigia, išskyrus atvejį, jei pagrindinės sutarties sudarymo laikas šalių susitarimu yra pratęsiamas“.

17. Sutarties 6 punkte šalys taip pat numatė preliminarios sutarties šalių atsakomybę, jeigu pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta, o būtent: „6.1. Tuo atveju, jei pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutarties iki Sutarties 2.1 p. numatyto termino nebus pasirašyta dėl Pirkėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai jos sumokėta Pardavėjui Sutarties 5.1 p. numatyta suma atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, t. y. ši suma liks Pardavėjui, kaip Šalių aptartas ir Pardavėj[o] patirtų minimalų nuostolių atlyginimas. 6.2. Tuo atveju, jei pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutarties iki Sutarties 2.1 p. numatyto termino nebus pasirašyta dėl Pardavėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai Pardavėjas per 10 dienų nuo sutarties 2.1 p. numatyto termino pabaigos privalės grąžinti Pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 5.1 p. numatytą sumą ir sumokėti 5.1 p. nurodyto dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius Pirkėjo nuostolius. 6.3. Tuo atveju, jei pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutarties iki Sutarties 2.1 p. numatyto termino nebus pasirašyta dėl aplinkybių ir priežasčių, nepriklausančių nuo Šalių valios, t. y. nesant nei Pirkėjo, nei Pardavėjo kaltės ir šalys nesusitars [dėl] termino pratęsimo, tai Pardavėjas turės grąžinti jai sumokėtą Sutarties 5.1 p. numatytą sumą ne vėliau, kaip per 10 dienų nuo Pirkėjo rašytinio reikalavimo gavimo dienos“. Taip pat šalys Sutarties 7.2 papunktyje numatė, jog „[b]et kokie sutarties pakeitimai galimi tik Šalims dėl to susitarus ir raštu pasirašius atitinkamą sutarties priedą ar naujos redakcijos sutartį“.

18. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio, reglamentuojančio preliminariąją sutartį, 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (4 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (5 dalis).

Dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino

19. Tarp šalių byloje, pirmiausiai, kilo ginčas dėl to iki kokio termino turėjo būti sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Minėta, jog Sutarties 2.1 papunktyje šalys nustatė, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta iki 2022 m. spalio 26 d.

20. Atsakovė bylos nagrinėjimo metu teigė, jog Sutarties 2.1 papunktyje nurodyta data, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, buvo įrašyta per klaidą ir visi tai suprato, todėl šis terminas kaip nerealus (neįmanomas) negali būti taikomas ir pagrindinės sutarties sudarymui turėtų būti taikomas CK 6.165 straipsnio 3 dalyje nustatytas vienerių metų nuo preliminarios sutarties sudarymo terminas.

21. Su tokiais atsakovės teiginiais teismas sutikti negali. Byloje neginčijamai nustatyta, kad parengtą preliminarios sutarties tekstą pasirašymui ieškovams pateikė būtent atsakovė. Liudytojas V. B. teismo posėdyje paaiškino, jog su juo buvo sudaryta sutartis dėl tarpininkavimo parduodant ginčo žemės sklypus, tačiau vėliau atsakovė atsisakė jo paslaugų, t. y. nusprendė pardavinėti turtą be liudytojo tarpininkavimo. Vis dėl to, liudytojas paaiškino, jog atsakovės prašymu būtent jis persiuntė atsakovei preliminarios sutarties projektą, kurį ir pasirašė šalys. Liudytojas patvirtino, jog šalių pasirašyta sutartis yra standartinė UAB „Capital Real Estate“ naudojama preliminari sutartis. Byloje nustatyta, kad būtent atsakovė, pasinaudojusi tarpininko V. B., kuris veikė atsakovės interesais, pasiūlė ieškovams Sutarties 2.1 papunktyje nurodytą sąlygą, pagal kurią pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. spalio 26 d. Ieškovai su tokia sąlyga sutiko ir Sutartį pasirašė, be to, pagrindinės sutarties sudarymo užtikrinimui pervedė atsakovei po 2 000,00 Eur avanso. Atsižvelgiant į tai, konstatuotina, kad pati atsakovė, pasiūlydama pagrindinės sutarties sudarymo terminą, prisiėmė su minėtos sąlygos (ne)įgyvendintinumu susijusią riziką.

22. Pažymėtina, jog ta aplinkybė, kad Sutarties pasirašymo metu šalys dar nebuvo įvykdžiusios visų pagrindinei sutarčiai sudaryti būtinų atlikti veiksmų, t. y., atsakovė Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo (toliau – ŽŪPŽĮĮ) 5 straipsnio 3 dalyje nustatyta tvarka nebuvo pranešusi Nacionalinei žemės tarnybai prie Aplinkos ministerijos (toliau – NŽT) arba notarui apie apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, o ieškovai nebuvo gavę ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje nurodyto NŽT sutikimo, taip pat tai, jog minėtus veiksmus per 3 dienas (nuo spalio 23 d. iki spalio 26 d.) iš esmės nebuvo įmanoma atlikti, savaime nereiškia, jog Sutarties šalys nesusitarė, neišreiškė savo valios, iki kada pagrindinė sutartis turi būti sudaryta.

23. Nagrinėjamu atveju iš bylos duomenų nustatyta, kad ieškovai žemės ūkio paskirties žemę ketino pirkti tikslu statyti ten ūkininko sodybos pastatus, kuriuose jie ketino apsigyventi su šeimomis. Tiek atsakovė, tiek atsakovės sutuoktinis V. K. (liudytojas) teismo posėdyje patvirtino, jog ieškovai jiems buvo atskleidę ginčo žemės sklypų pirkimo tikslus. Taigi, ieškovai siekdami įsigyti ginčo žemės ūkio paskirties žemės sklypus iš esmės neketino profesionaliai užsiimti žemės ūkio veikla, todėl ieškovai pasirašydami Sutartį galėjo nežinoti (neprivalėjo žinoti) apie tai, jog jie prieš sudarydami pagrindinę sutartį turės gauti ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje numatytą NŽT sutikimą.

24. Paminėtina, jog atsakovė bylos nagrinėjimo metu neįrodė, kad derybų metu, iki pasirašant Sutartį, atsakovė, jos sutuoktinis V. K. (liudytojas) ar nekilnojamojo turto brokeris V. B. (liudytojas) buvo išaiškinę ieškovams apie ieškovų pareigą gauti minėta NŽT sutikimą. Nors šiuo atveju atsakovė ir neturėjo pareigos išaiškinti ieškovams kokius veiksmus jie turės atlikti siekdami įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, nes ieškovai prieš įsigydami nekilnojamąjį turtą patys turi domėtis dėl tokio turto įsigijimo sąlygų ir pasekmių, tačiau tai savaime nereiškia, jog šalys suklydo nustatydamos Sutarties 2.1 papunktyje tokį trumpą terminą pagrindinės sutarties sudarymui, dėl ko tokia Sutarties sąlyga turėtų būti pripažinta negaliojančia.

25. Atsakovė, siekdama paneigti Sutarties 2.1 papunktyje nustatytą terminą bei šalių santykiams taikyti bendrą vienerių metų terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, bylos nagrinėjimo metu nurodė, jog šalys iš esmės konkliudentiniais veiksmais sutarė pagrindinės sutarties sudarymo terminą pratęsti ilgesniam laikotarpiui. Minėtą aplinkybę atsakovė, be kita ko, grindžia tuo, jog jau pasibaigus Sutarties 2.1 papunktyje nustatytam terminui šalys ir toliau bendradarbiavo bei ruošėsi sudaryti pagrindinę sutartį, ką patvirtina A. G. ir M. G. 2022 m. lapkričio 17 d. kreipimasis į NŽT dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo (el. b. apyrašas, b. l. 134–136, 178–182), kuris ieškovei ir jos sutuoktiniui buvo išduotas 2022 m. lapkričio 22 d. (el. b. apyrašas, b. l. 137–138).

26. Su šiais atsakovės argumentais teismas taip pat negali sutikti. Pirmiausiai, net ir pasibaigus prievolei pagal preliminariąją sutartį sudaryti pagrindinę sutartį, tai savaime neužkerta kelio šalims tęsti derybas ir bendradarbiavimą, siekiant ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau tokiu atveju šalys praranda preliminariąja sutartimi nustatytų garantijų, kaip antai, reikalauti netesybų už preliminarios sutarties neįvykdymą. Be to, byloje nėra jokių objektyvių įrodymų, liudijančių apie šalių suderintą valią pratęsti Sutartyje nustatytą pagrindinės sutarties sudarymo terminą. Byloje nustatyta ir nenuginčyta, kad po preliminarios sutarties pasirašymo atsakovės bendravimas su P. T. visiškai nutrūko, todėl neaišku kokiu būdu P. T. galėjo būti išreiškęs valią pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Iš byloje pateikto A. G. ir V. B. susirašinėjimo el. paštu nustatyta matyti, kad V. B. apie pirkėjų pareigą gauti ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje numatytą NŽT sutikimą rašė tik A. G. (el. b. apyrašas, b. l. 142–143). Duomenų apie bendradarbiavimą su P. T. po 2022 m. spalio 26 d. iki A. G. el. paštu pateikto pranešimo apie Sutarties nutraukimą ir reikalavimą grąžinti avansą (el. b. apyrašas, b. l. 76) byloje nepateikta.

27. Paminėtina, jog pagal Sutarties 7.2 papunktį bet kokie sutarties pakeitimai turėjo būti atliekami tik šalims dėl to susitarus raštu. Byloje jokių įrodymų, patvirtinančių, jog šalys buvo raštu, ar kita visų Sutarties šalių aiškiai išreikšta valia susitarusios dėl Sutarties 2.1 papunktyje numatyto termino pratęsimo, nepateikta. Taigi, atsakovė neįrodė, jog šalys buvo aiškiai ir nedviprasmiškai susitarusios dėl kitokio nei numatyta Sutarties 7.2 papunktyje pagrindinės sutarties sudarymo termino.

28. Remdamasis išdėstytu, teismas konstatuoja, kad šalys sudarydamos preliminariąją sutartį aiškiai ir nedviprasmiškai susitarė, jog pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. spalio 26 d. Byloje tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad pagrindinė turto (keturių žemės sklypų) pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta iki Sutarties 2.1 papunktyje nurodyto termino pabaigos, t. y. iki 2022 m. spalio 26 d. Esant nurodytoms aplinkybėms konstatuotina, kad pasibaigus minėtam terminui šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).

Dėl atsakomybės taikymo už pagrindinės sutarties nesudarymą

29. Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas).

30. Sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama pareiga ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams.

31. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

32. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, nes ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 26 punktas).

33. Netesybos atlieka esamų ir būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, skatindamos šalis įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų (delspinigių, baudos) yra skirta ir tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 2 d. nutarties, priimtos civilinėje byloje Nr. e3K-3-366-823/2019 46 punktą).

34. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 22 punktas).

35. Nagrinėjamu atveju byloje taip pat yra kilęs ginčas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo priežasčių vertinimo preliminariosios sutarties nuostatų kontekste, t. y. dėl vienos iš civilinės atsakomybės taikymo sąlygų – kaltės nustatymo. Atsakovė savo prievolę grąžinti ieškovams jų sumokėtą avansą ginčija ieškovų atsakomybe už pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. ieškovų kalte, bei atsakovės teise įskaityti ieškovų pagal Sutarties 6.1 papunktį mokėtiną netesybų sumą į ieškovų sumokėto avanso sumą.

36. Pagal CK 6.156 straipsnio 1 dalį, šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis).

37. Minėta, kad šalys pagrindinę sutartį įsipareigojo sudaryti iki 2022 m. spalio 26 d., todėl šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė 2022 m. spalio 27 d. (CK 165 straipsnio 5 dalis). Šalys Sutarties 6 punkte susitarė dėl atsakomybės taikymo už pagrindinės sutarties nesudarymą kaltai sutarties šaliai.

38. Pažymėtina, jog šalys Sutartyje nenustatė pagrindinės sutarties pasirašymo organizavimo tvarkos. Šalys Sutarties 2.1 papunktyje abstrakčiai susitarė, kad prieš sudarant pagrindinę sutartį, šalys turi suderinti tikslų sutarties sudarymo laiką ir vietą, ne vėlesnį, nei galutinis tokios sutarties sudarymo terminas. Iš sutarties turinio nėra aišku nei kas turėjo inicijuoti pagrindinės sutarties pasirašymą, nei kas turėjo pasiūlyti pagrindinės sutarties pasirašymo laiką ir vietą (parinkti notarą). Įvertinus minėtą Sutarties sąlygą, darytina išvada, jog pagrindinės sutarties pasirašymą galėjo inicijuoti tiek pirkėjai (ieškovai), tiek pardavėja (atsakovė).

39. Iš bylos medžiagos nustatyta, kad atsakovė, ruošdamasi pagrindinės sutarties sudarymui bei vykdydama ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 3 dalyje nustatytą reikalavimą, po Sutarties pasirašymo, t. y. 2022 m. spalio 26 d. pranešė NŽT dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypus (el. b. apyrašas, b. l. 45–50, 53–57, 60–67, 70–74). NŽT pažymos „Dėl siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kai šio sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti“ atsakovei buvo išduotos 2022 m. gruodžio 21 d. (el. b. apyrašas, b. l. 44, 51–52, 58–59, 68–69, 75), t. y. pasibaigus Sutartyje nustatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui. Ieškovė A. G. ir jos sutuoktinis M. G. į NŽT dėl ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje numatyto sutikimo gavimo kreipėsi tik 2022 m. lapkričio 17 d., t. y. taip pat pasibaigus Sutartyje nustatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui. Byloje nėra ginčo dėl to, kad nei viena iš Sutarties šalių per pagrindinei sutarčiai sudaryti nustatytą laikotarpį nesikreipė į kitą šalį dėl pagrindinės sutarties sudarymo inicijavimo. Kita vertus, kaip minėta, neatlikus ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje ir 5 straipsnio 3 dalyje nurodytų veiksmų, šalys negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties.

40. Minėta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo.

41. Byloje nustatyta, kad tiek pardavėja, tiek pirkėjai per Sutarties 2.1 papunktyje nustatytą terminą neinicijavo pagrindinės sutarties pasirašymo, taip pat nustatyta, kad pagrindinė sutartis Sutarties 2.1 papunktyje nustatytu terminu negalėjo būti sudaryta objektyviai, nes šalys dėl subjektyvių aplinkybių nebuvo gavusios tam būtinus NŽT sutikimus/pažymas, t. y. vienodai neįvykdė savo pareigų pagal preliminariąją sutartį. Pažymėtina ir tai, jog šiuo atveju šalys nebuvo tarpusavyje nustačiusios pagrindinės sutarties pasirašymui būtinų paruošiamųjų veiksmų atlikimo eiliškumo. Priešingai, šalys savo pareigas turėjo vykdyti vienu metu, t. y. paraleliai. Tačiau abi šalys savo pareigas atliko jau pasibaigus Sutarties 2.1 papunktyje nurodytam terminui.

42. Esant nurodytoms aplinkybėms, teismas konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju abi (pirkėjai ir pardavėja) Sutarties šalys yra vienodai kaltos dėl pagrindinės sutarties nesudarymo Sutarties 2.1 papunktyje nustatytu terminu, todėl tiek ieškovai, tiek atsakovė turi vienoda apimtimi prisiimti atsakomybę už pagrindinės sutarties nesudarymo pasekmes, taip pat prisiimti ir su pagrindinės sutarties nesudarymu susijusius nuostolius. Minėtų aplinkybių konstatavimas sudaro pagrindą konstatuoti, jog nei viena iš Sutarties šalių neįgijo teisės taikyti kitos Sutarties šalies atžvilgiu Sutarties 6.1–6.2 papunkčiuose nustatytas sankcijas, kadangi civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, gali būti taikoma tik tuo atveju, kai dėl preliminariąją sutartį pažeidė tik viena šalis. Jeigu preliminariąją sutartį vienodai pažeidė abi šalys, CK 6.165 straipsnio 4 dalyje numatyta atsakomybė netesybų pavidalu nei vienai šaliai negali būti taikoma.

43. Pažymėtina ir tai, jog nagrinėjamu atveju iš byloje esančių rašytinių įrodymų, šalių paaiškinimų ir liudytojų parodymų nustatyta, kad visi šalių ikisutartiniai organizacinio pobūdžio veiksmai buvo atliekami netinkamai ir ydingai. Ieškovai prieš pasirašydami preliminariąją sutartį ir įsipareigodami per nustatytą terminą sudaryti pagrindinę sutartį, nebuvo pakankamai rūpestingi, nepasidomėjo kokius pagrindinio sandorio sudarymui būtinus veiksmus jie privalėjo atlikti, tuo tarpu atsakovė pasiūlydama sudaryti pagrindinę sutartį per labai trumpą laikotarpį nebuvo pakankamai apdairi ir rūpestinga, neįsitikino, ar per tokį trumpą terminą yra įmanoma sudaryti pagrindinę turto perleidimo sutartį. Minėtos aplinkybės taip pat sudaro pagrindą pripažinti, kad šiuo atveju atsakomybės už preliminarios sutarties nevykdymą taikymas tik vienai Sutarties šaliai (pirkėjams), neatitiktų šalių lygiateisiškumo bei proporcingumo principų (CK 1.2 straipsnio 1 dalis), taip pat teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų (CK 1.5 straipsnis).

44. Remdamasis išdėstytu, teismas sprendžia, jog nagrinėjamu atveju atsakovė neįrodė ieškovų kaltės dėl preliminariosios sutarties pažeidimo, t. y., jog būtent ieškovai kalti dėl pagrindinės sutarties nesudarymo Sutarties 2.1 papunktyje nustatytu terminu, todėl atsakovė neįgijo teisės taikyti ieškovų atžvilgiu Sutarties 6.1 papunktyje numatytą sutartinę atsakomybę netesybų pavidalu, tuo pačiu atsakovė neįgijo teisės įskaičiuoti Sutarties 6.1 papunktyje nurodytą netesybų sumą į ieškovų pagal Sutarties 5.1 papunktį sumokėtą avanso sumą.

45. Pažymėtina, jog ta aplinkybė, kad ieškovai atsisakė atvykti ir sudaryti pagrindinę sutartį į atsakovės atstovo (nekilnojamojo turto brokerio) V. B. 2023 m. sausio 16 d. el. laiške (el. b. apyrašas, b. l. 76) nurodytą notarų biurą nustatytu laiku, nesudaro teisinio pagrindo taikyti ieškovams Sutarties 6.1 papunktyje nustatytą sankciją (atsakomybę), kadangi šis pasiūlymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo pateiktas jau pasibaigus Sutartyje tokios sutarties sudarymui nustatytam terminui.

46. Tarp šalių nėra ginčo dėl to, jog ieškovų Sutarties pasirašymo dieną atsakovei sumokėta 4 000,00 Eur (po 2 000,00 Eur kiekvieno iš ieškovų) suma atliko avanso pagal pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį sumokėjimo funkciją ir tuo pačiu prievolės vykdymo užtikrinimo, t. y. iš anksto numatytų netesybų (minimalių nuostolių) mokėjimo, funkciją. Minėta, jog avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Nagrinėjamu atveju nenustačius ieškovų prievolės mokėti atsakovei Sutarties 6.1 papunktyje nurodytas netesybas, t. y. atsakovei neįgijus teisės į Sutarties 6.1 papunktyje nustatytas netesybas, teismas konstatuoja teisinį pagrindą ieškovų ieškinį tenkinti visiškai. Esant nurodytoms aplinkybėms, iš atsakovės ieškovų naudai lygiomis dalimis priteistina 4 000,00 Eur jų sumokėto avanso, t. y. po 2 000,00 Eur kiekvienam iš ieškovų.

47. Pažymėtina, kad kiti byloje dalyvaujančių asmenų procesiniuose dokumentuose ar žodiniuose paaiškinimuose išdėstyti argumentai, taip pat liudytojų parodymai bei į bylą pateikti rašytiniai įrodymai, teismo vertinimu, šios bylos išsprendimui yra teisiškai nereikšmingi (neturi įtakos), todėl teismas dėl jų plačiau nepasisako.

Dėl procesinių palūkanų priteisimo

48. Ieškovai taip pat prašo priteisti iš atsakovės 5 procentų dydžio metines (procesines) palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

49. CK 6.37 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Pagal CK 6.210 straipsnio 1 dalį, terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti penkių procentų dydžio metines palūkanas už sumą, kurią sumokėti praleistas terminas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitokio palūkanų dydžio. Procesinių palūkanų paskirtis – skatinti skolininką kuo greičiau įvykdyti prievolę, be to, jos atlieka kompensacinę funkciją – procesinės palūkanos yra skolininko kreditoriui mokamas atlyginimas už naudojimąsi kreditoriaus lėšomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-223/2011).

50. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, taip pat į tai, kad atsakovė yra fizinis asmuo, ieškovų naudai iš atsakovės priteistinos 5 proc. dydžio metinės palūkanos už priteistą (viso 4 000,00 Eur) sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. vasario 15 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

51. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 str. 1–2 d.).

52. Bylos duomenimis, ieškovai, kreipdamiesi į teismą, sumokėjo 90,00 Eur, kiekvienas po 45,00 Eur, žyminio mokesčio (el. b. apyrašas, b. l. 7–8), taip pat ieškovė A. G. patyrė 130,00 Eur išlaidų už advokato pagalbą parengiant ikiteisminę pretenziją ir 500,00 Eur išlaidų už advokato pagalbą bylos nagrinėjimo metu, o ieškovas P. T. bylos nagrinėjimo metu patyrė 500,00 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti (el. b. apyrašas, b. l. 26–27, 166–168, 185–187). Taigi, viso ieškovė A. G. patyrė 675,00 Eur bylinėjimosi išlaidų, o ieškovas P. T. – 545,00 Eur bylinėjimosi išlaidų.

53. Atsakovė I. K. bylos nagrinėjimo metu patyrė 1 150,00 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti (el. b. apyrašas, b. l. 151–155).

54. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovų ieškinys patenkintas visiškai, vadovaujantis CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 7 dalimi, 88 straipsnio 1 dalies 6 punktu, 93 straipsnio 1 dalimi, 98 straipsnio 1 dalimi, ieškovės A. G. naudai iš atsakovės priteistina 675,00 Eur bylinėjimosi išlaidų, o ieškovo P. T. naudai iš atsakovės priteistina 545,00 Eur bylinėjimosi išlaidų.

55. Nagrinėjant civilinę bylą, teismas patyrė 39,84 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 88 str. 1 d. 3 p.). Atsižvelgdamas į tai, kad nagrinėjamu atveju ieškovų ieškinys patenkintas visiškai, išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, į valstybės biudžetą priteistinos iš atsakovės.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 265, 268–270 straipsniais,

nusprendžia:

ieškovų ieškinį tenkinti visiškai.

Priteisti iš atsakovės I. K., a. k. (duomenys neskelbtini), ieškovės A. G., a. k. (duomenys neskelbtini), naudai 2 000,00 Eur (du tūkstančius eurų ir 00 ct) avanso, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (2 000,00 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. vasario 15 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 675,00 Eur (šešis šimtus septyniasdešimt penkis eurus ir 00 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti iš atsakovės I. K., a. k. (duomenys neskelbtini), ieškovo P. T. (P. T.), a. k. (duomenys neskelbtini), naudai 2 000,00 Eur (du tūkstančius eurų ir 00 ct) avanso, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (2 000,00 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. vasario 15 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 545,00 Eur (penkis šimtus keturiasdešimt penkis eurus ir 00 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti iš atsakovės I. K., a. k. (duomenys neskelbtini), į valstybės biudžetą 39,84 Eur (trisdešimt devynis eurus 84 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, sumokant šią sumą į Vilniaus apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas 5662, mokėjimo kvitą pateikiant teismui.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo paskelbimo dienos apeliacine tvarka gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėjas Jan Maciejevski