- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2023-11-30
- Bylos Nr.
- e2A-2083-656/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-01982-2023-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Alvydas Barkauskas, Jelena Šiškina, Andrius Ignotas
- Ieškovas
- P. T., A. G.
- Atsakovas
- I. K.
- Trečiasis asmuo
- uždaroji akcinė bendrovė „Capital Real Estate“
- Kategorijos
- 2.5.6pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Alvydo Barkausko, Andriaus Ignoto (pirmininkas ir pranešėjas) ir Jelenos Šiškinos,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovės (apeliantės) I. K. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. birželio 22 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų P. T.(P. Te.) ir A. G. ieškinį atsakovei I. K. dėl pagal preliminariąją sutartį sumokėto avanso grąžinimo, trečiasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė „Capital Real Estate“.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovai P.T. ir A. G. ieškiniu prašė priteisti iš atsakovės I. K. 4000,00 Eur skolos, t. y. kiekvienam iš ieškovų po 2 000,00 Eur, įpareigojant atsakovę per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti pinigus į ieškovų banko sąskaitas, priteisti 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistinos sumos už kiekvieną dieną nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
2. Ieškovė nurodė, jog 2022 m. spalio 23 d. ieškovai ir atsakovė sudarė Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį dėl keturių žemės ūkio paskirties žemės sklypų pirkimo. Derybos dėl žemės sklypų pardavimo vyko nuo 2022 m. rugsėjo mėn., pirkėjai planavo įsigyti žemės sklypus Ūkininko sodybos pastatams statyti. Šalių susitarimu buvo nustatyta galutinė kiekvieno žemės sklypo kaina 10 000,00 Eur. 2022 m. spalio 23 d. ieškovai sumokėjo atsakovei 4 000,00 Eur dydžio avansą. Atsakovė nesutiko nieko keisti sutartyje, teigė, jog ją paruošė nekilnojamojo turto brokeris. Esant tokioms aplinkybėms, jie buvo priversti pasirašyti atsakovės pateiktą preliminariąją sutartį su trūkumais, tame tarpe su esminiu - dėl termino sudaryti pagrindinę sutartį. Brokeris ieškovei paskambino po to, kai jau buvo suėjęs nustatytas terminas (2022 m. spalio 26 d.) pagrindinei sutarčiai sudaryti. Brokeris nepasiūlė nei žodžiu, nei raštu pratęsti termino. 2022 m. lapkričio 11 d. ieškovė paskambino brokeriui, reikšdama žodžiu pretenziją, kodėl pirkėjai nepakviesti pas notarą iki nustatyto termino, be to, ieškovė pasakė brokeriui, kad atsitiktinai sužinojo, kad perkant žemės ūkio paskirties žemės sklypus reikalingi leidimai iš Nacionalinės žemės tarnybos (toliau – NŽT).
3. Ieškovai pasirašė atsakovės parengtą ir pateiktą preliminariąją sutartį prisijungimo būdu ir savo prievolę įvykdė tinkamai – sumokėjo 4 000,00 Eur avansą, tačiau atsakovė neįvykdė savo prievolės – nesusitarė su notaro biuru ir nepakvietė šalių pas notarą. Ieškovų tvirtinimu, ši prievolė tenka atsakovei, kuri, veikdama su nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo profesionalu – brokeriu, privalėjo sudarant ir vykdant sutartį elgtis sąžiningai, rūpestingai, vengti pažeidimų bei numatyti netinkamo sutarties sudarymo ir vykdymo pažeidimų neigiamas teisines pasekmes. Galiausiai ieškovai, 2022 m. gruodžio pabaigoje sužinoję, kad Lietuvos Respublikos Seimas priėmė Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo (toliau – ŪŪĮ) pakeitimus, 2023 m. sausio 9 d. pranešė atsakovei raštu, kad žemės sklypų nepirks, argumentuodami tuo, jog terminas pagrindinei turto pirkimo pardavimo sutarčiai sudaryti pasibaigė ir nebuvo pratęstas bei dėl besikeičiančių ŪŪĮ nuostatų, kadangi statyti žemės ūkio paskirties sklype ūkininko sodybos pastatus leidžiama bus ne mažesniame kaip 2 hektarų žemės sklype. Žemės sklypų pirkimas ieškovams tapo rizikingas ir netikslingas, jie negalės įkurti ūkininko sodybos, todėl jų pateiktas antras argumentas yra svarbus ir pagrįstas bei įtvirtintas Preliminarios sutarties 6.3 papunktyje, kuriame nustatyta, kad atsiradus aplinkybei, nepriklausančiai nei nuo pardavėjo nei nuo pirkėjo valios, ir, jeigu sutartis nebus pratęsta, pardavėja privalo grąžinti pirkėjams sumokėtą avansą ne vėliau kaip per 10 dienų nuo gauto pirkėjų rašytinio reikalavimo. Atsakovei buvo pateikti du rašytiniai reikalavimai grąžinti avansą: 2023 m. sausio 9 d. ir 2023 m. sausio 16 d., tačiau ji avanso negrąžino.
Atsiliepimas
4. Atsakovė prašė ieškinį atmesti ir nurodė, jog ieškovai savaip interpretuoja sutarties sudarymo aplinkybes ir sutarties turinį, ieškovai niekada nesikreipė dėl sutarties sąlygų pakeitimo bei nereiškė pretenzijų dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti praleidimo. Nors ieškovai teigia, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. spalio 26 d., t. y. per 3 dienas nuo preliminarios sutarties sudarymo, iš tikrųjų šalys susitarė sudaryti pirkimo-pradavimo sutartį tuomet, kai bus parengti visi privalomieji dokumentai, reikalingi sutarčiai sudaryti. Atsakovės tvirtinimu, ieškovai žinojo, kad yra įstatymas, kuris reglamentuoja žemės ūkio paskirties sklypų pardavimą ir įsigijimą. Pardavėja pagal Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo (toliau – ŽŪPŽĮĮ) 5 straipsnio 6 dalį turėjo gauti Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – ir NŽT) išduotą pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidavo pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, ir tik tuomet žemės sklypo savininkas žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims. Savo ruožtu sklypų pirkėjai pagal ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalį privalo gauti NŽT padalinio pagal žemės buvimo vietą išduotą sutikimą. Teigia, jog atsakovė kreipėsi dėl leidimų išdavimo ir juos gavo atitinkamai 2022 m. gruodžio 22 d., sklypų pirkėjai taip pat kreipėsi dėl leidimų išdavimo. Taigi, apie tai, kad sutartis turėjo būti sudaryta per 3 dienas nuo preliminarios sutarties sudarymo, teigti nėra pagrindo, tikrieji šalių ketinimai buvo sudaryti sandorį ir šalys sandorio sudarymui atitinkamai privalėjo paruošti dokumentus. Kadangi terminas preliminariojoje sutartyje nėra tiksliai apibrėžtas, tai šiuo atveju laikoma, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta per metus iki 2023 m. spalio 23 d.
5. Parduodamų žemės sklypų paskirtis yra žemės ūkio paskirties ir veikla žemės sklypuose turi būti vykdoma pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, todėl tai, kad tariamai ieškovai negalės įrengti ūkininko sodybos, nėra teisėta priežastis nutraukti sutartį. Kadangi sutartis buvo nesudaryta dėl pirkėjų kaltės, jiems nepagrįstai nutraukus preliminariąją sutartį ir atsisakius pirkti turtą, o preliminariąja sutartimi šalys susitarė dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma, todėl pardavėjas įgijo teisę į iš anksto nustatytų minimalių nuostolių atlyginimą iš sutartį pažeidusios šalies avanso. Pirkėjų sumokėtas 4 000,00 Eur avansas yra įskaitytas kaip minimalių nuostolių atlyginimas, vadovaujantis preliminarios sutarties 6.1 papunkčiu. Be kita ko, vengimą sudaryti pagrindinę sutartį iš pirkėjų pusės įrodo nekilnojamojo turto brokerio 2023 m. sausio 16 d. el. laiškas, kuriuo pirkėjai buvo informuoti apie tai, kad jie yra kviečiami sudaryti 2023 m. sausio 20 d. 11.00 val. Šį pranešimą žemės sklypų pirkėjai ignoravo.
II. Teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. birželio 22 d. sprendimu nusprendė: ieškinį tenkinti visiškai; priteisti iš atsakovės I. K. ieškovės A. G. naudai 2 000,00 Eur avanso, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (2 000,00 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. vasario 15 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 675,00 Eur bylinėjimosi išlaidų; priteisti iš atsakovės ieškovo P. T. (P. T.) naudai 2 000,00 Eur avanso, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (2 000,00 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. vasario 15 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 545,00 Eur bylinėjimosi išlaidų; priteisti iš atsakovės į valstybės biudžetą 39,84 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.
7. Teismas nustatė, kad ieškovai ir atsakovė 2022 m. spalio 23 d. sudarė Preliminariąją sutartį (toliau – ir Sutartis), kurios pagrindu Sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovams atsakovei nuosavybės teise priklausančius keturis žemės sklypus, esančius (duomenys neskelbtini), o ieškovai įsipareigojo šį turto nupirkti (Sutarties 1.1 papunktis). Bendra turto pardavimo kaina sudaro 40 000,00 Eur (po 10 000,00 Eur už kiekvieną sklypą) (Sutarties 3.1 papunktis). Ieškovai, pasirašydami preliminariąją sutartį, sumokėjo atsakovei 4 000,00 Eur sumą, kuri pagrindinės sutarties sudarymo atveju turėjo būti įskaityta į bendrą ieškovų mokėtiną turto pirkimo-pardavimo kainą, nurodytą Sutarties 3.1 papunktyje.
8. Sutarties 2.1 papunkčiu šalys susitarė, kad „<...> pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau, kaip iki 2022 m. spalio 26 d. Prieš sudarant pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį, šalys turi suderinti tikslų sutarties sudarymo laiką ir vietą, ne vėlesnį, nei galutinis sutarties sudarymo terminas“. Sutarties 2.2 papunktyje šalys nustatė, jog „Preliminarios sutarties 2.1 p. numatytu terminu nesudarius pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties, pareiga ją sudaryti šalims pasibaigia, išskyrus atvejį, jei pagrindinės sutarties sudarymo laikas šalių susitarimu yra pratęsiamas“. Sutarties 6 punkte šalys taip pat numatė preliminarios sutarties šalių atsakomybę, jeigu pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta.
Dėl atsakomybės taikymo už pagrindinės sutarties nesudarymą
9. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (4 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (5 dalis).
10. Sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama pareiga ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams.
11. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų (delspinigių, baudos) yra skirta ir tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais.
12. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.
13. Nagrinėjamu atveju byloje yra kilęs ginčas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo priežasčių vertinimo preliminariosios sutarties nuostatų kontekste, t. y. dėl vienos iš civilinės atsakomybės taikymo sąlygų – kaltės nustatymo. Atsakovė savo prievolę grąžinti ieškovams jų sumokėtą avansą ginčija ieškovų atsakomybe už pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. ieškovų kalte, bei atsakovės teise įskaityti ieškovų pagal Sutarties 6.1 papunktį mokėtiną netesybų sumą į ieškovų sumokėto avanso sumą.
14. Šalys pagrindinę sutartį įsipareigojo sudaryti iki 2022 m. spalio 26 d., todėl šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė 2022 m. spalio 27 d. (CK 165 straipsnio 5 dalis). Šalys Sutarties 6 punkte susitarė dėl atsakomybės taikymo už pagrindinės sutarties nesudarymą kaltai sutarties šaliai.
15. Šalys Sutartyje nenustatė pagrindinės sutarties pasirašymo organizavimo tvarkos. Šalys Sutarties 2.1 papunktyje abstrakčiai susitarė, kad prieš sudarant pagrindinę sutartį, šalys turi suderinti tikslų sutarties sudarymo laiką ir vietą, ne vėlesnį, nei galutinis tokios sutarties sudarymo terminas. Iš sutarties turinio nėra aišku nei kas turėjo inicijuoti pagrindinės sutarties pasirašymą, nei kas turėjo pasiūlyti pagrindinės sutarties pasirašymo laiką ir vietą (parinkti notarą). Įvertinus minėtą Sutarties sąlygą, darytina išvada, jog pagrindinės sutarties pasirašymą galėjo inicijuoti tiek pirkėjai (ieškovai), tiek pardavėja (atsakovė).
16. Teismas nustatė, kad atsakovė, ruošdamasi pagrindinės sutarties sudarymui bei vykdydama ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 3 dalyje nustatytą reikalavimą, po Sutarties pasirašymo, t. y. 2022 m. spalio 26 d. pranešė NŽT dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypus. NŽT pažymos „Dėl siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kai šio sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti“ atsakovei buvo išduotos 2022 m. gruodžio 21 d., t. y. pasibaigus Sutartyje nustatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui. Ieškovai į NŽT dėl ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje numatyto sutikimo gavimo kreipėsi tik 2022 m. lapkričio 17 d., t. y. taip pat pasibaigus Sutartyje nustatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui. Byloje nėra ginčo dėl to, kad nei viena iš Sutarties šalių per pagrindinei sutarčiai sudaryti nustatytą laikotarpį nesikreipė į kitą šalį dėl pagrindinės sutarties sudarymo inicijavimo. Kita vertus, kaip minėta, neatlikus ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje ir 5 straipsnio 3 dalyje nurodytų veiksmų, šalys negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties.
17. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo.
18. Byloje nustatyta, kad tiek pardavėja, tiek pirkėjai per Sutarties 2.1 papunktyje nustatytą terminą neinicijavo pagrindinės sutarties pasirašymo, taip pat nustatyta, kad pagrindinė sutartis Sutarties 2.1 papunktyje nustatytu terminu negalėjo būti sudaryta objektyviai, nes šalys dėl subjektyvių aplinkybių nebuvo gavusios tam būtinus NŽT sutikimus/pažymas, t. y. vienodai neįvykdė savo pareigų pagal preliminariąją sutartį. Šalys nebuvo tarpusavyje nustačiusios pagrindinės sutarties pasirašymui būtinų paruošiamųjų veiksmų atlikimo eiliškumo. Priešingai, šalys savo pareigas turėjo vykdyti vienu metu, t. y. paraleliai. Tačiau abi šalys savo pareigas atliko jau pasibaigus Sutarties 2.1 papunktyje nurodytam terminui.
19. Esant nurodytoms aplinkybėms, teismas konstatavo, kad abi Sutarties šalys yra vienodai kaltos dėl pagrindinės sutarties nesudarymo Sutarties 2.1 papunktyje nustatytu terminu, todėl tiek ieškovai, tiek atsakovė turi vienoda apimtimi prisiimti atsakomybę už pagrindinės sutarties nesudarymo pasekmes, taip pat prisiimti ir su pagrindinės sutarties nesudarymu susijusius nuostolius. Todėl nei viena iš Sutarties šalių neįgijo teisės taikyti kitos Sutarties šalies atžvilgiu Sutarties 6.1–6.2 papunkčiuose nustatytas sankcijas, kadangi civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, gali būti taikoma tik tuo atveju, kai dėl preliminariąją sutartį pažeidė tik viena šalis. Jeigu preliminariąją sutartį vienodai pažeidė abi šalys, CK 6.165 straipsnio 4 dalyje numatyta atsakomybė netesybų pavidalu nei vienai šaliai negali būti taikoma.
20. Byloje kilo ginčas dėl atsakovės I. K. pareigos grąžinti ieškovams P. T. ir A. G. jų pagal 2022 m. spalio 23 d. sudarytą Preliminariąją sutartį, kuria ieškovai įsipareigojo nupirkti, o atsakovė parduoti ieškovams keturis žemės ūkio paskirties sklypus, esančius (duomenys neskelbtini), atsakovei sumokėtą 4 000,00 Eur avansą.
21. Visi šalių ikisutartiniai organizacinio pobūdžio veiksmai buvo atliekami netinkamai ir ydingai. Ieškovai prieš pasirašydami preliminariąją sutartį ir įsipareigodami per nustatytą terminą sudaryti pagrindinę sutartį, nebuvo pakankamai rūpestingi, nepasidomėjo kokius pagrindinio sandorio sudarymui būtinus veiksmus jie privalėjo atlikti, tuo tarpu atsakovė, pasiūlydama sudaryti pagrindinę sutartį per labai trumpą laikotarpį, nebuvo pakankamai apdairi ir rūpestinga, neįsitikino, ar per tokį trumpą terminą yra įmanoma sudaryti pagrindinę turto perleidimo sutartį. Minėtos aplinkybės taip pat sudaro pagrindą pripažinti, kad šiuo atveju atsakomybės už preliminarios sutarties nevykdymą taikymas tik vienai Sutarties šaliai (pirkėjams), neatitiktų šalių lygiateisiškumo bei proporcingumo principų (CK 1.2 straipsnio 1 dalis), taip pat teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų (CK 1.5 straipsnis).
22. Teismas sprendė, jog atsakovė neįrodė ieškovų kaltės dėl preliminariosios sutarties pažeidimo, t. y., jog būtent ieškovai kalti dėl pagrindinės sutarties nesudarymo Sutarties 2.1 papunktyje nustatytu terminu, todėl atsakovė neįgijo teisės taikyti ieškovų atžvilgiu Sutarties 6.1 papunktyje numatytą sutartinę atsakomybę netesybų pavidalu, tuo pačiu atsakovė neįgijo teisės įskaičiuoti Sutarties 6.1 papunktyje nurodytą netesybų sumą į ieškovų pagal Sutarties 5.1 papunktį sumokėtą avanso sumą.
23. Ta aplinkybė, kad ieškovai atsisakė atvykti ir sudaryti pagrindinę sutartį į atsakovės atstovo 2023 m. sausio 16 d. el. laiške nurodytą notarų biurą nustatytu laiku, nesudaro teisinio pagrindo taikyti ieškovams Sutarties 6.1 papunktyje nustatytą sankciją (atsakomybę), kadangi šis pasiūlymas buvo pateiktas jau pasibaigus Sutartyje tokios sutarties sudarymui nustatytam terminui.
24. Ieškovų Sutarties pasirašymo dieną sumokėta suma atliko avanso pagal pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį sumokėjimo funkciją ir tuo pačiu prievolės vykdymo užtikrinimo, t. y. iš anksto numatytų netesybų (minimalių nuostolių) mokėjimo, funkciją. Minėta, jog avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Nenustačius ieškovų prievolės mokėti atsakovei Sutarties 6.1 papunktyje nurodytas netesybas, teismas konstatavo esant teisinį pagrindą ieškovų ieškinį tenkinti visiškai, iš atsakovės ieškovų naudai lygiomis dalimis priteisiant 4 000,00 Eur jų sumokėto avanso, t. y. po 2 000,00 Eur kiekvienam iš ieškovų.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo argumentai
25. Atsakovė apeliaciniu skundu prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. birželio 22 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą - ieškinį atmesti. Apeliacinio skundo argumentai:
25.1. Teismas pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles, nes nenagrinėjo tikrųjų sutarties šalių ketinimų, o rėmėsi tik pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Teismas neištyrė pagal CK 6.193 straipsnio nuostatas ginčo sutarties šalių tikrosios valios dėl preliminariosios žemės sklypų sutarties sudarymo aplinkybių.
25.2. Dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino:
25.2.1. Ieškovai teigia, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. spalio 26 d., t. y. per 2 dienas nuo preliminarios sutarties sudarymo. Bet iš tikrųjų šalys susitarė sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį tuomet, kai bus parengti visi privalomieji dokumentai, reikalingi sutarčiai sudaryti. Sudarant preliminariąją sutartį šalys apskritai neaptarinėjo konkretaus termino pagrindinei sutarčiai sudaryti. Tam tikslui reikia suderinti laiką su notaru pagrindinei sutarčiai sudaryti, reikalingas pažymos iš NTR gavimas (užsako notaras), be to pagal ŽŪPŽĮĮ 5 str. 6 d. pardavėjai turėjo gauti NŽT išduotą pažymą apie tai, kad siūlomus parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypus nepageidavo pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, o savo ruožtu sklypų pirkėjai pagal ŽŪPŽĮĮ 3 str. 3 d. privalo gauti NŽT padalinio pagal žemės buvimo vietą išduotą sutikimą žemės sklypų įsigijimui ir tik tuomet galima sudaryti pagrindinę sutartį.
25.2.2. Ieškovai žinojo, kad įstatymas, kuris reglamentuoja žemės ūkio paskirties sklypų pardavimą ir įsigijimą. Net preliminarios sutarties 6.4 p. yra nurodyta, kad jeigu pagal galiojantį žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą atsiras pirmumo teisę įsigyti Nekilnojamąjį turtą turintys asmenys, avansas yra grąžinamas Pirkėjui be jokių baudų.
25.2.3. Teismas neatsižvelgė į liudytojo V. B. parodymus, kad preliminarios sutarties tekstą naudoja savo veikloje kaip šabloninį, šabloninę sutartį elektroniniu paštu persiuntė Atsakovei, o terminas sutartyje buvo nurodytas per klaidą (iš ankstesnės parengtos kitiems klientams sutarties).
25.2.4. Preliminarioji sutartis taip pat buvo pildoma ranka nurodant šalių Vardą, Pavardę, nurodant banko sąskaitą (5.1 punktas), taip pat buvo ranka atlikti sutarties 3.3 punkte pataisymai, nurodoma, kad išlaidas notaro paslaugoms apmokėti prisiima pirkėjas-pardavėjas. Pataisymą sutarties 3.3 punkte ranka atliko Ieškovas. Taigi, vertinti aplinkybę, kad sutartis ir jos sąlygos buvo paruošta išimtinai Atsakovės nėra pagrindo, ir ši aplikybė negali būti vertinama išimtinai Atsakovės nenaudai.
25.2.5. Ieškovai elgiasi nesąžiningai. Ieškovė, duodama parodymus teisme, nurodė, kad „Atsakovė reikalavo sumokėti avansą“, „buvo priversti sudaryti preliminarią sutartį“, „suprato, jog per sutartyje numatytą terminą eis pas notarą, kad atsakovė organizuos visą procesą“. Visi šie teiginiai neatiteka tikrovės ir nėra pagrįsti faktinėmis aplinkybėmis.
25.2.6. Teismas nevertino Ieškovų elgesio po preliminarios sutarties sudarymo. Akivaizdu, kad pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta per 2 dienas, tai tokiu atveju rūpestingas asmuo turėjo kreiptis į pardavėją prašydamas duoti paaiškinimus dėl kokių priežasčių nesudaroma pagrindinė sutartis. Ieškovai galėjo parašyti SMS, el. laišką ar kitais veiksmais išreikšti savo susirūpinimą dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Tačiau Ieškovai nepateikė nė vieno įrodymo, kad kreipęsi į Atsakovę. Priešingai, po prievolės pasibaigimo šalys ir toliau atliko veiksmus, reikalingus sklypų pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti. Ieškovė pateikė paklausimus brokeriui apie žemės sklype galimai taikomus žemės naudojimo apribojimus (ieškovės el. laiškai lapkričio, gruodžio mėn.), ieškovė kreipėsi į NŽT skyrių dėl leidimo žemės sklypams įsigijimo (pažymos buvo išduotos). Tai reiškia, kad Ieškovė ir toliau vykdė preliminariąją sutartį. Pretenziją dėl sutarties nutraukimo ieškovai pareiškė tik sausio mėn. t. y. beveik po 3 mėnesių.
25.2.7. Rašytinė sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik raštu (CK 6.183 straipsnio 1 dalis). Tačiau net ir tada viena sutarties šalis dėl savo elgesio gali prarasti teisę remtis tokia sutarties išlyga, jeigu kita sutarties šalis atitinkamai veikė, remdamasi pirmosios elgesiu (CK 6.183 straipsnio 2 dalis).
25.2.8. CK 6.165 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Taigi, terminas preliminariojoje sutartyje yra nurodytas klaidingai, tai šiuo atveju laikoma, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2023 m. spalio 23 d.
25.3. Dėl atsakomybės taikymo už pagrindinės sutarties nesudarymą:
25.3.1. CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklė, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.
25.3.2. Preliminariajai sutarčiai netaikytinos CK 6.217 straipsnio nuostatos, reglamentuojančios sutarties nutraukimą dėl esminio pažeidimo. Preliminariosios sutarties objektas yra kitos - pagrindinės - sutarties sudarymas, taigi, preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie sutarties nutraukimą iš esmės yra atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį. Tokios teisminės praktikos laikosi kasacinis teismas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).
25.3.3. Pirmos instancijos teismas konstatavo, kad abi (pirkėjai ir pardavėja) Sutarties šalys yra vienodai kaltos dėl pagrindinės sutarties nesudarymo Sutarties 2.1 p. nustatytu terminu. Su tokia teismo išvada apeliantė nesutinka. Atsakovė, ruošdamasi pagrindinės sutarties sudarymui bei vykdydama ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 3 dalyje nustatytą reikalavimą, po Sutarties pasirašymo iškart, t. y. 2022 m spalio 26 d. pranešė NŽT dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypus. NŽT pažymos „Dėl siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kai šio sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti“ atsakovei buvo išduotos 2022 m. gruodžio 21 d. Taigi atsakovė tinkamai pasiruošė pagrindinės sutarties sudarymui.
25.3.4. Ieškovė ir jos sutuoktinis į NŽT dėl ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje numatyto sutikimo gavimo kreipėsi 2022 m. lapkričio 17 d. Neatlikus ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje ir 5 straipsnio 3 dalyje nurodytų veiksmų, šalys negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties.
25.3.5. Ieškovai preliminariąją sutartį nutraukė pareiškimu, kurį pateikė el. paštu brokeriui nurodydami, kad 2023 m. sausio 9 d. el. paštu pateikė pareiškimą, kuriuo informavo pardavėją apie sutarties nutraukimą: dėl „besikeičiančio Ūkininko ūkio įstatymo“ bei termino praleidimo. Elektroninis laiškas buvo parengtas abejų Ieškovų vardu. Visas surašinėjimas, kuris vyko tarp šalių, Ieškovui buvo žinomas, t. y. dėl taikomų apsaugos zonų, dėl leidimų įsigyti žemės sklypus ir t.t.
25.3.6. Kadangi yra laikoma, kad preliminarioje sutartyje terminas nebuvo tiksliai apibrėžtas ir iš šalių veiksmų galima buvo spręsti, kad šalys ir toliau ruošiasi sudaryti pagrindinę sutartį, laikoma, kad Ieškovai nutraukė sutartį tik formaliais pagrindais, nurodydami, kad keičiasi Ūkininko ūkio įstatymas, tačiau kaip keičiasi įstatymas ir kokią įtaką turi sandorio sudarymui nenurodė. Pažymėjo, kad Ūkininko įstatymas buvo vetuotas (nebuvo priimtas).
25.3.7. Nesutinka su teismo išvada, kad „šalis per pagrindinei sutarčiai sudaryti nustatytą laikotarpį nesikreipė į kitą šalį dėl pagrindinės sutarties sudarymo inicijavimo“. Tokia teismo išvada nėra logiška. Preliminarioji sutartis buvo sudaryta 2022 m. spalio 23 d., terminas buvo nurodytas sutartyje 2022 m. spalio 26. Teismo nuomone, per itin trumpą laiką (2 dienas) turėjo dar kartą papildomai kreiptis viena į kitą dėl sutarties sudarymo. Šiuo atveju galima sutikti tik su teismo padaryta kita išvada, kad „Ieškovai prieš pasirašydami preliminariąją sutartį ir įsipareigodami per nustatytą terminą sudaryti pagrindinę sutartį, nebuvo pakankamai rūpestingi, nepasidomėjo kokius pagrindinio sandorio sudarymui būtinus veiksmus jie privalėjo atlikti“.
25.3.8. Taigi šiuo atveju yra nepagrįsta teismo išvada, kad ieškovai atsisakė atvykti ir sudaryti pagrindinę sutartį į atsakovės atstovo (nekilnojamojo turto brokerio) V. B. 2023 m. sausio 16 d. el. laiške nurodytą notarų biurą nustatytu laiku, nesudaro teisinio pagrindo taikyti ieškovams Sutarties 6.1 punkte nustatytą sankciją (atsakomybę), kadangi šis pasiūlymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo pateiktas jau pasibaigus Sutartyje tokios sutarties sudarymui nustatytam terminui.
25.3.9. Žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovės kaltės, derybose ji elgėsi sąžiningai, bauda iš Ieškovų turi būti priteistina. Pagal preliminariosios sutarties 6.1. punktą pirkėjui atsisakius sutartyje numatytais terminais įforminti galutinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, o sutartimi šalys susitarė dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma, todėl pardavėjas įgijo teisę į iš anksto nustatytų minimalių nuostolių atlyginimą iš sutartį pažeidusios šalies avanso. Pirkėjų sumokėtas avansas 4000 Eur yra įskaitytas kaip minimalių nuostolių atlyginimas, vadovaujantis preliminarios sutarties 6.1 punktu.
Atsiliepimas
26. Ieškovai atsiliepime į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimo argumentai:
26.1. Teismas tinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, remdamasis byloje surinktais įrodymais išsamiai išnagrinėjo faktines aplinkybes, išklausė šalių žodinius paaiškinimus proceso metu, nustatė bylos šalių reikalavimų, argumentų ir atsikirtimų esmę, dėl jų pasisakė, teisiškai kvalifikavo ir pateikė savo išvadas.
26.2. Ieškovai neneigė fakto, jog jų ketinimai nusipirkti žemės sklypus buvo tikri, bylos nagrinėjimo metu Ieškovai patvirtino, kad jie žemės sklypus ketino įsigyti gyvenamojo namo ir ūkinio pastato statybai ir jeigu Sutartis būtų tinkamai surašyta ir vykdoma, Ieškovai būtų nusipirkę žemės sklypus. Ieškovai savo ketinimų patvirtinimui pasirašė Atsakovės pateiktą sutartį, sumokėjo avansą, nors jiems prieš pasirašant Sutartį ir iškilo organizacinio pobūdžio Sutarties vykdymo klausimų.
Žemesnės instancijos teismas
26.3. Teismas nustatė, kad parengtą preliminarios sutarties tekstą pasirašymui ieškovams pateikė būtent atsakovė. Taigi pati atsakovė, pasiūlydama pagrindinės sutarties sudarymo terminą, prisiėmė su minėtos sąlygos (ne) įgyvendintinumu susijusią riziką.
26.4. Ieškovai Sutartį pasirašė prisijungimo būdu (CK 6.160 straipsnio 2 dalis). CK 6.193 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad, kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai, šiuo atveju Ieškovų naudai.
26.5. Apeliaciniame skunde teigiama, kad Ieškovai galėjo parašyti Atsakovei SMS, el. laišką ir pakviesti į notarų biurą sudaryti Sutartį. Tačiau Atsakovė savo kontaktinių duomenų (el. pašto, telefono Nr.) Sutartyje nenurodė ir Ieškovams kitokiu būdu nepateikė. Todėl Ieškovai neturėjo galimybės Sutarties nustatytu terminu pakviesti Atsakovę pas notarą, jeigu ir būtų susitarę su notarų biuru sudaryti Pagrindinę sutartį, dėl pačios Atsakovės kaltės. Pasibaigus Sutarties terminui ieškovė per internetą surado Atsakovės atstovą brokerį V. B., kuris paliudijo teismo posėdyje, kad vėliau atsakovė atsisakė jo paslaugų, t. y. nusprendė pardavinėti turtą be liudytojo, daroma išvada, kad Atsakovė tyčia klaidino Ieškovus.
26.6. Sutinka su teismo argumentais ir išvadomis dėl civilinės atsakomybės taikymo. Teismui nenustačius Ieškovų prievolės mokėti Atsakovei Sutarties 6.1 papunktyje nurodytas netesybas, t. y. Atsakovei neįgijus teisės į Sutarties 6.1 papunktyje nustatytas netesybas, teismas pagrįstai konstatavo teisinį pagrindą Ieškovų ieškinį tenkinti visiškai.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
27. Apeliacinės instancijos teismas, neperžengdamas apeliacinio skundo ribų, patikrino pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrino, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, apeliacinės instancijos teismas nenustatė.
Dėl naujų įrodymų priėmimo
28. Apeliantė apeliacinės instancijos teismui patiekė naujus įrodymus, kurie patvirtina ieškovė galimybes įgyvendinti savo planus: Vilniaus raj. Sav. administracijos 2023-07-18 išduotą planavimo sąlygas kaimo plėtros žemėtvarkos projektui rengti ir NŽT 2023-06-23 įsakymą dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo pradžios ir planavimo tikslų nustatymo. Teritorijų planavimo tikslai ūkininko sodybos ir (ar) žemės ūkio veiklai reikalingų statinių statybos vietai parinkti. Nurodė, kad negalėjo pateikti įrodymų, nes nurodyti aktai priimti po pirmosios instancijos teismo sprendimo priėmimo. Mano, kad naujų įrodymų pateikimas neužvilkins bylos nagrinėjimo.
29. Prašymas prijungti naujus įrodymus atmetamas, nes neatitinka CPK 314 straipsnyje nurodytų kriterijų, nes apeliantė nenurodė, kokias bylai reikšmingas aplinkybes patvirtina įrodymai.
Dėl ginčo esmės
30. Byloje kilo ginčas dėl atsakovės I. K. pareigos grąžinti ieškovams P. T. ir A. G. jų pagal 2022 m. spalio 23 d. sudarytą Preliminariąją sutartį, kuria ieškovai įsipareigojo nupirkti, o atsakovė parduoti ieškovams keturis žemės ūkio paskirties sklypus, esančius (duomenys neskelbtini), atsakovei sumokėtą 4 000,00 Eur avansą.
31. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja vėliau sudaryti kitą - pagrindinę sutartį (CK 6.165 str. 1 d.). Kitaip tariant, tai yra sutartis dėl kitos sutarties sudarymo ateityje. Preliminarioji sutartis yra organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai.
32. Apelianto teigimu teismas pažeidė CK 6.193 str. įtvirtintas sutarčių aiškinimo taisykles, nenagrinėjo tikrųjų sutarties šalių ketinimų, Teismas turėjo atsižvelgti į įprastines sąlygas, kurios sutartyje nenurodytos.
33. Teisėjų kolegijos vertinimu, teismas nepažeidė CK 6.193 str. nustatytos teisės normos. Teismas, remdamasis byloje surinktais įrodymais išsamiai išnagrinėjo kiekvienos šalies pateiktas faktines aplinkybes, išklausė jų žodinius paaiškinimus proceso metu, nustatė bylos šalių reikalavimų, argumentų ir atsikirtimų esmę, dėl jų pasisakė, teisiškai kvalifikavo ir pateikė savo išvadas sprendimo motyvuojamojoje dalyje.
34. Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovų valia buvo nusipirkti žemės sklypus, bylos nagrinėjimo metu ieškovai patvirtino, kad jie žemės sklypus ketino įsigyti gyvenamojo namo ir ūkinio pastato statybai ir jeigu Sutartis būtų tinkamai surašyta ir vykdoma. Ieškovai savo ketinimų patvirtinimui pasirašė Atsakovės pateiktą sutartį, nors jiems prieš pasirašant Sutartį ir iškilo organizacinio pobūdžio Sutarties vykdymo klausimų ir prieš pasirašydami Sutartį sumokėjo kiekvienas po 2000,00 Eur avansą.
35. Parengtą preliminarios sutarties tekstą pasirašymui ieškovams pateikė būtent atsakovė. Liudytojas V. B. teismo posėdyje paaiškino, jog su juo buvo sudaryta sutartis dėl tarpininkavimo parduodant ginčo žemės sklypus. Liudytojas paaiškino, jog atsakovės prašymu būtent jis persiuntė atsakovei preliminarios sutarties projektą, kurį ir pasirašė šalys. Liudytojas patvirtino, jog šalių pasirašyta sutartis yra standartinė UAB „Capital Real Estate“ naudojama preliminari sutartis. Byloje nustatyta, kad būtent atsakovė, pasinaudojusi tarpininko V. B., kuris veikė atsakovės interesais, pateiktu sutarties tekstu pasiūlė ieškovams Sutarties 2.1 papunktyje nurodytą sąlygą, pagal kurią pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. spalio 26 d. Ieškovai su tokia sąlyga sutiko ir Sutartį pasirašė, be to, pagrindinės sutarties sudarymo užtikrinimui pervedė atsakovei po 2 000,00 Eur avanso. Atsižvelgiant į tai, konstatuotina, kad pati atsakovė, pasiūlydama pagrindinės sutarties sudarymo terminą, prisiėmė su minėtos sąlygos (ne) įgyvendintinumu susijusią riziką.
36. Teismas pagrįstai nustatė aplinkybę, kad Sutartį, Ieškovai pasirašė prisijungimo būdu (CK 6.160 str. 2 d.), CK 6.193 str. 4 d. nustatyta, kad, kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai, t. y. Ieškovų naudai.
37. Dėl būtinumo gauti NŽT sutikimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypus Ieškovai nežinojo, Sutartyje (6.4 punktas) konkrečiai Ieškovams - Pirkėjams tokia prievolė nenustatyta ir žodžiu taip pat Ieškovams nebuvo paaiškinta. Ieškovai neketino profesionaliai užsiimti žemės ūkio veikla, todėl ieškovai pasirašydami Sutartį galėjo nežinoti apie tai, jog jie prieš sudarydami pagrindinę sutartį turės gauti ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje numatytą NŽT sutikimą. Derybų metu nei atsakovė, nei jos sutuoktinis V. K., nei brokeris V. B. apie pareigą Pirkėjams gauti NŽT sutikimą nepaaiškino.
38. Nors liudytojas V. B. parodė, kad preliminarios sutarties tekstą naudoja savo veikloje kaip šablonįnį, o terminas sudaryti pagrindinę sutartį buvo nustatytas klaidingai ai šiuo atveju laikoma, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta (po metų) iki 2023 10 23.
39. Sutarties 2.1 papunktyje šalys nustatė, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta iki 2022 m. spalio 26 d. tačiau ji nebuvo sudaryta. Teismas išnagrinėjo šias aplinkybes ir nustatė, kad atsakovė bylos nagrinėjimo metu teigė, jog Sutarties 2.1 papunktyje nurodyta data, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, buvo įrašyta per klaidą ir visi tai suprato, todėl šis terminas kaip nerealus (neįmanomas) negali būti taikomas ir pagrindinės sutarties sudarymui turėtų būti taikomas CK 6.165 straipsnio 3 dalyje nustatytas vienerių metų nuo preliminarios sutarties sudarymo terminas. Tačiau šalys teisme neginčijo nurodytos sąlygos galiojimo.
40. Atsakovė, siekdama paneigti Sutarties 2.1 papunktyje nustatytą terminą bei šalių santykiams taikyti bendrą vienerių metų terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, bylos nagrinėjimo metu nurodė, jog šalys iš esmės konkliudentiniais veiksmais sutarė pagrindinės sutarties sudarymo terminą pratęsti ilgesniam laikotarpiui. Nurodė, jog jau pasibaigus Sutarties 2.1 papunktyje nustatytam terminui šalys ir toliau bendradarbiavo bei ruošėsi sudaryti pagrindinę sutartį, ką patvirtina A. G. ir M. G. 2022 m. lapkričio 17 d. kreipimasis į NŽT dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo, kuris ieškovei ir jos sutuoktiniui buvo išduotas 2022 m. lapkričio 22 d.
41. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada ir ieškovų argumentu, kad net ir 2022 m. spalio 26 d. pasibaigus prievolei pagal preliminariąją sutartį sudaryti pagrindinę sutartį, tai savaime neužkerta kelio šalims tęsti derybas ir bendradarbiavimą, siekiant ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau tokiu atveju šalys praranda preliminariąja sutartimi nustatytų garantijų, reikalauti netesybų už preliminarios sutarties neįvykdymą. Byloje nustatyta, kad po preliminarios sutarties pasirašymo atsakovės bendravimas su ieškovu P. T. visiškai nutrūko. P. T. galėjo būti išreiškęs valią pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Iš byloje pateikto A. G. ir V. B. susirašinėjimo el. paštu nustatyta matyti, kad V. B. apie pirkėjų pareigą gauti ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3 dalyje numatytą NŽT sutikimą rašė tik ieškovei A. G.. Duomenų apie bendradarbiavimą su P. T. po 2022 m. spalio 26 d. iki A. G.el. paštu pateikto pranešimo apie Sutarties nutraukimą ir reikalavimą grąžinti avansą byloje nepateikta. Taigi, byloje nėra objektyvių įrodymų, liudijančių apie šalių suderintą valią pratęsti Sutartyje nustatytą pagrindinės sutarties sudarymo terminą.
42. Pagal Sutarties 7.2 papunktį bet kokie sutarties pakeitimai turėjo būti atliekami tik šalims dėl to susitarus raštu. Byloje jokių įrodymų, patvirtinančių, jog šalys buvo raštu, ar kita visų Sutarties šalių aiškiai išreikšta valia susitarusios dėl Sutarties 2.1 papunktyje numatyto termino pratęsimo, nepateikta. Taigi, atsakovė neįrodė, jog šalys buvo susitarusios dėl kitokio nei numatyta Sutarties 7.2 papunktyje pagrindinės sutarties sudarymo termino. Rašytinės formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją Sutartį daro negaliojančią. CK 1.73 str.1 d. 7 p. taip pat nustatyta preliminariai sutarčiai rašytinė forma. CK 6.192 str. 4 d. nustatyta, kad sutarties pakeitimas ar papildymas turi būti tokios pat formos, kokios turėjo būti sudaryta sutartis.
43. Pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad šalys sudarydamos preliminariąją sutartį aiškiai ir nedviprasmiškai susitarė, jog pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. spalio 26 d. Byloje tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta iki Sutarties 2.1 papunktyje nurodyto termino pabaigos, t. y. iki 2022 m. spalio 26 d. Pasibaigus minėtam terminui šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).
44. Ieškovai teigė, kad atsakovė savo kontaktinių duomenų (nei el. pašto, nei telefono Nr.) Sutartyje nenurodė ir Ieškovams kitokiu būdu nepateikė. Atsakovė teigia, kad Ieškovai privalėjo jai parašyti SMS žinute ar el. laišką. Taigi Ieškovai daro išvadą, kad jie (Ieškovai) neturėjo galimybės Sutarties nustatytu terminu pakviesti Atsakovę pas notarą, jeigu ir būtų susitarę su notarų biuru sudaryti Pagrindinę sutartį, dėl pačios Atsakovės kaltės, nes ji atsisakė taisyti Sutarties sąlygas ir savo duomenų nepateikė, paaiškindama, kad jos atstovas brokeris paskambins.
45. Pasibaigus Sutarties terminui ieškovė A. G. per internetą surado Atsakovės atstovą brokerį V. B., nors atsakovė jo paslaugų atsisakė ir jis neturėjo prievolės su Ieškovais spręsti Sutarties vykdymo klausimus. V.B. paliudijo teismo posėdyje, kad vėliau atsakovė atsisakė jo paslaugų, t. y. nusprendė pardavinėti turtą be liudytojo, daroma išvada, kad Atsakovė tyčia klaidino Ieškovus.
46. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas.
47. Šalys nebuvo tarpusavyje nustačiusios pagrindinės sutarties pasirašymui būtinų paruošiamųjų veiksmų atlikimo eiliškumo ir kad abi (pirkėjai ir pardavėja) Sutarties šalys yra vienodai kaltos dėl pagrindinės sutarties nesudarymo Sutarties 2.1 papunktyje nustatytu terminu, todėl pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad tiek ieškovai, tiek atsakovė turi vienoda apimtimi prisiimti atsakomybę už pagrindinės sutarties nesudarymo pasekmes, taip pat prisiimti ir su pagrindinės sutarties nesudarymu susijusius nuostolius. Teismas pagrįstai nurodė, kad šalys veikė nerūpestingai, faktinių aplinkybių byloje nustatymas sudaro pagrindą konstatuoti, jog nei viena iš Sutarties šalių neįgijo teisės taikyti kitos Sutarties šalies atžvilgiu Sutarties 6.1-6.2 papunkčiuose nustatytas sankcijas, kadangi civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, gali būti taikoma tik tuo atveju, kai dėl preliminariąją sutartį pažeidė tik viena šalis. Jeigu preliminariąją sutartį vienodai pažeidė abi šalys, CK 6.165 straipsnio 4 dalyje numatyta atsakomybė netesybų pavidalu nei vienai šaliai negali būti taikoma.
48. Ieškovai pasielgė neatidžiai, kad prieš pasirašydami Sutartį nepasidomėjo pas teisininkus dėl Sutarties sudarymo visų faktinių ir teisinių aplinkybių, o pasitikėjo atsakovės teiginiais ir jos atstovu nekilnojamojo turto brokeriu V. B.. Teismų praktikoje pažymėta, kad Sutarties vykdymas, tarpininkaujant brokeriui, yra jo profesinė veikla, todėl brokeriui dalyvaujant turto pirkimo - pardavimo procesuose net ir kažkurios vienos šalies pusėje, atitinkamo brokerio profesinio elgesio, atidumo, rūpestingumo, sąžiningumo, atvirumo lygiai taip pat turėjo teisėtą pagrindą tikėtis ir kita šalis; brokerio pareiga yra pirkėjui aiškiai ir nedviprasmiškai suteikti informaciją, kuri gali turėti įtakos bet kokiam su nekilnojamojo turto sandoriu susijusiam sprendimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-250- 611/2016).
49. Teismas pagrįstai nustatė, kad ikisutartiniai organizacinio pobūdžio veiksmai buvo atliekami netinkamai ir ydingai. Teismas padarė pagrįstą ir teisėtą išvadą, kad atsakovė neįrodė ieškovų kaltės dėl preliminariosios sutarties pažeidimo, t. y., jog būtent ieškovai kalti dėl pagrindinės sutarties nesudarymo Sutarties 2.1 papunktyje nustatytu terminu, todėl atsakovė neįgijo teisės taikyti ieškovų atžvilgiu Sutarties 6.1 papunktyje numatytą sutartinę atsakomybę netesybų pavidalu, tuo pačiu atsakovė neįgijo teisės įskaičiuoti Sutarties 6.1 papunktyje nurodytą netesybų sumą į ieškovų pagal Sutarties 5.1 papunktį sumokėtą avanso sumą;
50. Aplinkybė, kad ieškovai atsisakė atvykti ir sudaryti pagrindinę sutartį į atsakovės atstovo nekilnojamojo turto brokerio V.B. 2023 m. sausio 16 d. el. laiške nurodytą notarų biurą nustatytu laiku, nesudaro teisinio pagrindo taikyti ieškovams Sutarties 6.1 papunktyje nustatytą sankciją (atsakomybę), kadangi šis pasiūlymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo pateiktas jau pasibaigus Sutartyje tokios sutarties sudarymui nustatytam terminui.
51. Tarp šalių nėra ginčo dėl to, jog ieškovų Sutarties pasirašymo dieną atsakovei sumokėta 4 000,00 Eur (po 2 000,00 Eur kiekvieno iš ieškovų) suma atliko avanso pagal pagrindinę turto pirkimo- pardavimo sutartį sumokėjimo funkciją ir tuo pačiu prievolės vykdymo užtikrinimo, t. y. iš anksto numatytų netesybų (minimalių nuostolių) mokėjimo, funkciją. Byloje, nenustačius Ieškovų prievolės mokėti Atsakovei Sutarties 6.1 papunktyje nurodytas netesybas, t. y. Atsakovei neįgijus teisės į Sutarties 6.1 papunktyje nustatytas netesybas, teismas pagrįstai priteisė ieškovų sumokėtą avansą.
Dėl procesinės bylos baigties
52. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, išsamiai, nešališkai išnagrinėjo ieškinio faktines aplinkybes, nurodė kurias laiko nustatytomis, išnagrinėjo pateiktus įrodymus, ištyrė ir įvertino visus pateiktus įrodymus, argumentus, dėl jų pareiškė nuomonę kartu nurodydamas su kuriais reikalavimais ir argumentais nesutinka ir kokiu pagrindu juos atmeta, tinkamai taikė ir aiškino materialiąsias ir civilinio proceso teisės normas bei priėmė pagrįstą ir teisėtą sprendimą.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
53. Ieškovas P. T. už advokato pagalbą surašant atsiliepimą į apeliacinį skundą sumokėjo 300 Eur. Atmetus apeliacinį skundą, ieškovams iš atsakovės priteisiama po 300 Eur bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų (CPK 93 ir 98 straipsnis).
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. birželio 22 d. sprendimą palikti nepakeistą. Priteisti ieškovams P. T.(asmens kodas (duomenys neskelbtini)) ir A. G. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) iš atsakovės I. K. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) po 300 Eur bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų kiekvienam.