Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas, e2-5281-994/2021

Teismas: Vilniaus miesto apylinkės teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2021-06-28
Bylos Nr.: e2-5281-994/2021
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-00681-2021-9
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Rima Lipeikienė
Ieškovas: uždarosios akcinės bendrovės „Karolinos turas“
Atsakovas: Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos
Trečiasis asmuo: Vilniaus miesto savivaldybės administracija
Advokatai: Tomas Petkevičius

Kategorijos

21.4.11pavadinimo nepavyko patikrinti
24.1pavadinimo nepavyko patikrinti
3.2.6Teismo sprendimas

Civilinė byla Nr. e2-5281-994/2021Proceso Nr. 2-68-3-00681-2021-9Procesinio sprendimo kategorijos: 21.4.11; 24.1; 3.2.6. (S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2021 m. birželio 28 d.Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Rima Lipeikienė,sekretoriaujant Dovilei Čekuolienei,

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Karolinos turas“ atstovui advokatui Tomui Petkevičiui, (duomenys neskelbtini) V. M.,

atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovei G. M.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka nuotoliniu būdu per Zoom platformą išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Karolinos turas“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl sprendimo panaikinimo ir žemės nuomos sutarties pakeitimo, trečiasis asmuo – Vilniaus miesto savivaldybės administracija.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Šalies argumentai

1. Ieškovė UAB „Karolinos turas“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – ir NŽT) Vilniaus miesto skyriaus 2020-12-02 sprendimą Nr. (duomenys neskelbtini); įpareigoti atsakovą NŽT pakeisti 2005-01-19 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), joje numatant: 1) nuomininko UAB „KAROLINOS TURAS“ teisę keisti žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), naudojimo būdą, nustatant papildomą žemės naudojimo būdą – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos; 2) nuomininko UAB „KAROLINOS TURAS“ teisę jam išnuomotoje žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), dalyje statyti naujus statinius ir įrenginius bei rekonstruoti esamus, laikantis nustatyto teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo;

2. Ieškovas UAB „KAROLINOS TURAS“ yra sudaręs 2005-01-19 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), pakeistą 2008-12-31 susitarimu Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2010-09-21 susitarimu Nr. (duomenys neskelbtini). Pagal Sutartį ieškovui yra išnuomota kitos paskirties valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), dalis, kuri sudaro 2,2751 ha plotą iš bendro 3,6805 ha Žemės sklypo ploto. Šio Žemės sklypo naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos. VĮ Registrų centro duomenimis, šiuo metu žemės sklype yra šie statiniai: (i) prekybos, paslaugų ir kitos paskirties pastatas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); statinio paskirtis – prekybos); (ii) sandėlis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); statinio paskirtis – sandėliavimo); (iii) dvibutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); statinio paskirtis – gyvenamoji (dviejų butų pastatai)); (iv) automobilių stovėjimo aikštelė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); statinio paskirtis – kiti inžineriniai statiniai). Žemės sklypo šiaurinėje dalyje taip pat yra 7 aukštų 88 % baigtumo viešbučių paskirties pastatas, kuris buvo pastatytas rekonstravus prekybos, paslaugų ir kitos paskirties pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), remiantis Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2015-04-21 išduotu statybą leidžiančiu dokumentu Nr. (duomenys neskelbtini), bei yra realiai naudojamas kaip daugiabutis gyvenamasis namas – didžioji dalis šiame Pastate esančių butų/patalpų yra parduota fiziniams asmenims kaip gyventi skirtos patalpos, ir šie asmenys kartu su savo šeimomis ten nuolat gyvena. Vilniaus miesto apylinkės teisme šiuo metu nagrinėjama civilinė byla Nr. e2-21247-960/2016 pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos patikslintą ieškinį dėl minėto statybą leidžiančio dokumento panaikinimo, pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių panaikinimo ir statybos padarinių pašalinimo. Nurodytoje byloje inspekcija patikslintu ieškiniu, be kita ko, teismo prašo įpareigoti statytoją UAB „KAROLINOS TURAS“ pagal reikiamai parengtą projektinę dokumentaciją, gavus naują statybą leidžiantį dokumentą, pertvarkyti žemės sklype pastatytą statinį (t. y. Pastatą, kuris yra naudojamas kaip daugiabutis gyvenamasis namas) taip, kad jis atitiktų teisės aktų reikalavimus ir teritorijų planavimo dokumentų sprendinius. Be to, patikslintame ieškinyje nurodoma, kad Inspekcija neprieštarautų taikos sutarties sudarymui. Tam, kad būtų galimybė Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka sutvarkyti visą reikiamą dokumentaciją ir žemės sklype esantį pastatą įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip daugiabutį gyvenamąjį namą, žemės sklypui yra būtina nustatyti papildomą daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą (Žemės įstatymo 29 str. 1 d. 2 p.). Ieškovas NŽT teritoriniam padaliniui – Vilniaus miesto skyriui pateikė 2020-10-22 prašymą dėl žemės nuomos sutarties pakeitimo. Ieškovas 2020-12-12 gavo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus 2020-12-02 sprendimą Nr. (duomenys neskelbtini), kuriame atsakovas nurodė, jog neturi teisinio pagrindo sutartyje numatyti galimybę keisti žemės sklypo naudojimo būdą bei pritarti žemės sklypo naudojimo būdo keitimui. Egzistuoja visos Taisyklių 30.8 p. nurodytos sąlygos sutarties pakeitimui, numatančiam ieškovo teisę keisti žemės sklypo naudojimo būdą, nustatant papildomą žemės naudojimo būdą – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Žemės įstatymo 2 str. 16 d. įtvirtinta, kad žemės sklypo naudojimo būdas – tai teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nurodyta veikla, kuri teisės aktų nustatyta tvarka leidžiama pagrindinės žemės naudojimo paskirties žemėje. Žemės įstatymo 24 str. 1 ir 2 d. numato, kad žemės sklypams nustatyti žemės naudojimo būdai keičiami žemės savininkų, valstybinės žemės patikėtinių ar įstatymų nustatytais atvejais kitų subjektų prašymu pagal detaliuosius planus, specialiojo teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus, o urbanizuotoje ir urbanizuojamoje teritorijoje, kuriai detalieji planai neparengti, – pagal savivaldybės lygmens bendrąjį planą ir (ar) vietovės lygmens bendrąjį planą, jei šis parengtas; sprendimą pakeisti žemės naudojimo būdą (būdus) priima detalųjį planą, specialiojo teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą tvirtinanti institucija kartu su sprendimu patvirtinti detalųjį planą, specialiojo teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą, o urbanizuotoje ir urbanizuojamoje teritorijoje, kuriai detalieji planai neparengti, sprendimą pakeisti žemės naudojimo būdą pagal savivaldybės lygmens bendrąjį planą ir (ar) vietovės lygmens bendrąjį planą, jei šis parengtas, priima savivaldybės administracijos direktorius. Žemės įstatymo 24 str. 6 d. taip pat nustatyta, kad žemės sklypo naudojimo būdas nustatomas ir keičiamas pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus, o pagal Žemės įstatymo 32 str. 4 d. 5 p. žemės sklypams nustatytų žemės naudojimo būdų keitimo klausimus teisės aktų nustatyta tvarka sprendžia savivaldybės taryba ar jos įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius. Šiuo atveju sutarties 3 p. (kuris pakeistas 2008-12-31 susitarimo Nr. (duomenys neskelbtini) 1.2 p.) nurodyta: „<...> Galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės sklypo naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį nurodant paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį, numatytus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą: Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir įstatymų nustatytais atvejais.“ Įvertinęs tai, kad nurodyta sutarties nuostata yra neaiški ir gali būti įvairiai interpretuojama, ieškovas, vadovaudamasis Taisyklių 30.8 p., kaip minėta, pateiktu prašymu atsakovo prašė pakeisti sutartį, numatant ieškovo teisę keisti žemės sklypo naudojimo būdą, nustatant papildomą žemės naudojimo būdą – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Taisyklių 30.8 p. 2 pastraipoje nustatyta, kad tuo atveju, kai pagal savivaldybės bendrąjį planą ir (ar) jos dalies bendrąjį planą, jeigu šis parengtas, išnuomotame žemės sklype (teritorijoje) numatyta plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuris yra ilgesniam kaip 3 metų terminui išnuomotame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre, tačiau sudarytoje valstybinės žemės nuomos sutartyje nenumatyta galimybė keisti išnuomoto žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo, valstybinės žemės nuomos sutartis pakeičiama šalių susitarimu (nuomininko ar nuomotojo prašymu) – joje numatoma nuomininko ar nuomotojo teisė keisti išnuomoto žemės sklypo naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Pagal galiojantį Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrąjį planą, patvirtintą Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2007-02-14 sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini), žemės sklypas patenka į intensyvaus užstatymo gyvenamąją teritoriją (gyvenamąją zoną). Tai yra mišri teritorija, kurioje dominuoja gyvenamoji veikla (daugiaaukštė daugiabutė gyvenamoji statyba) kartu su jos aptarnavimui reikalinga socialine, paslaugų ir kita infrastruktūra. Ieškovo nuomone, Taisyklių 30.8 p. nuostatų nereikėtų aiškinti pažodžiui, kadangi toks aiškinimas iškreiptų tikrąją šių nuostatų prasmę bei tikslą – suderinti žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą (būdus) su sklype esančių statinių paskirtimi. Žemės įstatymo 21 str. 1 p. numato, kad žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo naudoti žemę pagal pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą. Kaip jau minėta, žemės sklypo naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos. Šiuo atveju žemės sklype, kurio naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos, jau yra pastatytas 7 aukštų 88 % baigtumo Pastatas, kuris realiai yra naudojamas kaip daugiabutis gyvenamasis namas. Ieškovas siekia būtent suderinti žemės sklypo naudojimo būdus su šiame sklype esančių statinių realia paskirtimi, kas visiškai atitinka Taisyklių 30.8 p. tikrąją prasmę bei tikslą. Pažymėtina, jog tai yra būtina sąlyga visai reikiamai pastato statybos dokumentacijai sutvarkyti; to neatlikus, pastatas, tikėtina, turės būti griaunamas. Ieškovas atsakovo teritoriniam padaliniui pateikė prašymą, kaip jau minėta, siekdamas suderinti Žemės sklypo naudojimo būdus su šiame sklype esančių statinių realia paskirtimi bei sudaryti sąlygas reikiamai pastato statybos dokumentacijai sutvarkyti, kad pastato nereikėtų griauti, o ne tam, kad ieškovas įgytų teisę statyti kitus statinius Žemės sklype. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką sąžiningos konkurencijos principui prieštarautų valstybinės žemės išnuomojimas būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Šiuo atveju visas Žemės sklypas jau yra naudojamas pirmiau minėtiems esamiems statiniams eksploatuoti, ir šiame sklype yra vykdoma šių statinių realią paskirtį atitinkanti veikla. Todėl vertinimas, jog, nustačius papildomą daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą, ieškovas įgytų kažkokį konkurencinį pranašumą, neturi jokio pagrindo, o atsakovo Sprendimas, kuriame daromos faktinių aplinkybių neatitinkančios išvados ir kuriuo yra užkertamas kelias žemės sklype esančio pastato išsaugojimui, negali būti laikomas teisėtu ir pagrįstu bei turi būti panaikintas. Ginčijamame sprendime atsakovas apskritai nepasisakė dėl ieškovo teisės statyti naujus statinius ir įrenginius žemės sklype, nors prašyme ieškovas kėlė šį klausimą. Pateiktu prašymu ieškovas atsakovo prašė pakeisti sutartį, ne tik numatant ieškovo teisę keisti žemės sklypo naudojimo būdą (nustatant papildomą daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą), tačiau taip pat numatant Ieškovo teisę jam išnuomotoje žemės sklypo dalyje statyti naujus statinius ir įrenginius bei rekonstruoti esamus, laikantis nustatyto teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo (Taisyklių 30.7 p.). Taisyklių 30.7 p. numato, kad išnuomotuose žemės sklypuose statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju, jeigu tai numatyta nuomos sutartyje ir tokia statyba ar rekonstrukcija neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui; nuomos sutartyje nenumatytus pastatytus statinius ar įrenginius nuomininkas privalo nugriauti ir sutvarkyti žemės sklypą. Siekdamas, jog būtų užtikrintas teisinis tikrumas ir aiškumas, bei vadovaudamasis Taisyklių 30.7 p., ieškovas atsakovo prašė, kad sutarties pakeitime būtų aiškiai numatyta Ieškovo teisė jam išnuomotoje žemės sklypo dalyje statyti naujus statinius ir įrenginius bei rekonstruoti esamus, laikantis nustatyto teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui. Pažymėtina, kad skundžiamame sprendime atsakovas šiuo aptariamu prašyme nurodytu klausimu apskritai nepasisakė. Akivaizdu, jog tai yra nesuderinama su gero viešojo administravimo principu ir minėtomis valstybės pareigomis asmeniui bei rodo atsakovo siekį ginčyti ieškovo turimą teisę statyti naujus statinius žemės sklype.

Atsiliepimas

3. Atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos atsiliepime į ieškinį nurodė, kad su ieškiniu nesutinka. Atsiliepime nurodo, kad kasacinio teismo praktikoje sprendžiant materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomą, aiškinimo ir taikymo klausimus, yra pažymėta, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu - sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais - ir yra imperatyvus. Jis riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas negu tas, kurias įtvirtina imperatyviosios įstatymų nuostatos. Valstybinė žemė gali būti išnuomojama tik griežtai laikantis imperatyviųjų teisės normų nuostatų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018-12-04 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-448-421/2018). Žemės nuomos teisinius santykius ir valstybinės žemės pardavimo ir ar nuomos sutarties, pakeitimo, nutraukimo tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, Lietuvos Respublikos žemės įstatymas, Taisyklės ir kiti teisės aktai. Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 7 straipsnio 1 dalies ir 9 straipsnio nuostatas visos valstybinės žemės, išskyrus žemę, kuri šio įstatymų nustatyta tvarka patikėjimo teise perduota kitiems subjektams, patikėtinė bei jos nuomotoja yra Nacionalinė žemės tarnyba. Taigi, tik Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas turi teisę priimti sprendimus išnuomoti valstybinę žemę bei sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį. Vadovaujantis Civilinio kodekso 6.551 straipsnio 2 dalimi valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais. Ši įstatymo nuostata įtvirtinta ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalyje ir Taisyklių 28 punkte. Detali valstybinės žemės nuomos tvarka nustatyta Taisyklėse, kurių 2.2. papunktyje numatyta, kad parduodami ar išnuomojami valstybinės žemės sklypai, užstatyti statiniais ar įrenginiais ir naudojami šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti. Be to, Taisyklėse nustatyta, kad išnuomojami naudojami žemės sklypai, užstatyti asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (Taisyklių 28.1 papunktis); žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas žemės sklype esantiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre įrašytą šių statinių ar įrenginių tiesioginę paskirtį (Taisyklių 2.4 papunktis).Galiojančiuose teisės aktuose įtvirtinta principinė nuostata, kad valstybinės žemės naudotojai (žemės sklype esančių statinių savininkai) turi išimtinę teisę ne aukciono tvarka nuomoti atitinkamai valstybinės žemės sklypo dalį, skirtą teisėtai žemės sklype esančių jų nuosavybės teise valdomų statinių eksploatavimui pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jų paskirtį. Vadovaujantis Taisyklių nuostatomis reikia nustatyti atitinkamą faktą, suteikiantį teisę nuomoti naudojamą žemės sklypą. Teisė nuomoti be aukciono valstybinę žemę turi būti grindžiama jos realiu faktiniu naudojimu atitinkamam tikslui - turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad statinio savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-10-30 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013). Žemės įstatymo 21 straipsnio nuostatose įtvirtinta, kad žemė turi būti naudojama pagal jos tikslinę paskirtį, kurios nuomos sutarties šalys savo susitarimu negali pakeisti. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalis). Žemės įstatymo 24 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas (būdai) Vyriausybės nustatyta tvarka nustatomi formuojant naujus žemės sklypus. Šiems žemės sklypams nustatyta pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas (būdai) keičiami žemės savininkų, valstybinės žemės patikėtinių ar įstatymų nustatytais atvejais kitų subjektų prašymu pagal detaliuosius planus, specialiojo teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus, o urbanizuotoje ir urbanizuojamoje teritorijoje, kuriai detalieji planai neparengti, - pagal savivaldybės lygmens bendrąjį planą ir (ar) vietovės lygmens bendrąjį planą, jei šis parengtas. Panaši nuostata išdėstyta ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 1 dalyje, 2 dalies 2 punkte, taip pat ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-09-29 nutarimo Nr. 1073 „Dėl pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties nustatymo ir prašymų leisti pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį padavimo, nagrinėjimo ir sprendimų priėmimo tvarkos patvirtinimo“ 9 ir 10 punktuose. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad Žemės sklypo paskirtis - kita, būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos. Žemės sklype yra šie statiniai: pastatas - prekybos, paslaugų ir kitos paskirties pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), žymėjimas lE6p, daikto pagrindinė naudojimo paskirtis - prekybos, baigtumo procentas 88 procentai. Pastatas - sandėlis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), žymėjimas 2Flg, daikto pagrindinė naudojimo paskirtis - sandėliavimo, baigtumo procentas - 63 procentai. Nuosavybės teise priklauso (duomenys neskelbtini). Pastatas - dvibutis gyvenamasis namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), žymėjimas 3A2/b, daikto pagrindinė naudojimo paskirtis - gyvenamoji (dviejų butų pastatai). Kiti inžineriniai statiniai - automobilių stovėjimo aikštelė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), žymėjimas b, nuosavybės teise priklauso S. S., P. V., G. V. – A.. Pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2007-02-14 sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) patvirtiną Vilniaus miesto bendrąjį planą ir jo sprendinius žemės sklypui yra numatyti šie galimi naudojimo būdai: gyvenamosios teritorijos; visuomeninės paskirties teritorijos; komercinės paskirties objektų teritorijos; inžinerinės infrastruktūros teritorijos; rekreacinės teritorijos; bendro naudojimo teritorijos. Pagal galiojančio bendrojo plano sprendinius žemės sklype leidžiama plėtoti veiklą, atitinkančią komercinės paskirties objektų teritorijos veiklą. Galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, numatytus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą: Lietuvos Respublikos įstatymų bei jų lydimųjų aktų nustatyta tvarka”. 2008 m. susitarimo 1.2. papunktyje nurodyta, kad „Sutarties 3 punktas išdėstomas taip: Išnuomojamojo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, žemės naudojimo būdas ir pobūdis: kitos paskirties žemė: komercinės paskirties objektų teritorijos (prekybos, paslaugų ir pramogų objektų teritorijos). Galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, numatytus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą: Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir įstatymų nustatytais atvejais”. Žemės nuomos sutartyse įrašyta žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo galimybė yra apribota formuluote „Lietuvos Respublikos įstatymų bei juos įgyvendinančių teisės aktų nustatyta tvarka“. Įstatymų leidėjas numatė galimybę keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ar būdą tik išimtiniais atvejais - kai bendrasis planas nebenumato / neleidžia galimybės vystyti veiklos, kuriai išnuomotas žemės sklypas. Ši formuluotė reiškia, kad žemės naudojimo paskirtis ir būdas gali būti keičiami tik tuo atveju, jei pagal savivaldybės teritorijos ar jos dalies bendrąjį ar specialųjį planą išnuomotame žemės sklype (teritorijoje) numatyta plėtoti veikla neatitiktų statinio ar įrenginio, kuris yra išnuomotame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre (Taisyklių 30.8 papunktis). Taigi kitų pagrindų išnuomoto žemės sklypo paskirties, būdo keitimui Vyriausybės nustatyta tvarka (Taisyklėse) nėra nustatyta. Atsižvelgiant į valstybinės žemės nuomos teisinių santykių reglamentavimo ypatumus, žemės naudojimo paskirties, būdo ar pobūdžio keitimas kitais atvejais nėra galimas. Priešingu atveju, jeigu būtų leidžiama visais atvejais keisti pagrindinę žemės sklypo naudojimo paskirtį ar naudojimo būdą, būtų susiduriama su sąžiningos konkurencijos pažeidimu bei tokia situacija būtų nesuderinama su Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalyje įtvirtintu reguliavimu, pagal kurį valstybinės žemės sklypai be aukciono išnuomojami tik esamų statinių eksploatavimui. Todėl akivaizdu, kad šios nuostatos įtraukimas į valstybinės žemės nuomos sutartį ar ją keitusius susitarimus, jokiais būdais nereiškia, kad valstybinės žemės patikėtinis ginčo atveju leidžia keisti žemės sklypo paskirtį ar naudojimosi būdą. Tai yra standartinė sąlyga ir kiekvieną kartą dėl galimo žemės sklypo tvarkymo režimo yra sprendžiama individualiai. Remiantis teismų praktika, aplinkybę, kad statinio savininkas valstybinės žemės sklypuose planuoja veiklą, susijusią ne su esančio statinio naudojimu, bet su būsimų statinių, pagrindžia tai, kad 1) statinio savininkas inicijavo žemės naudojimo būdo keitimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018- 04-09 nutartis c.b. Nr. 3K-3-133-219/2019); 2) statinio savininkas inicijavo kelių žemės sklypų suformavimą vienam statiniui, savivaldybės administracijos išdavė specialiuosius architektūrinius reikalavimus naujam statiniui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018-03-09 nutartis c. b. Nr. E3K-3- 76-684/2018); 3) savininkas inicijavo detaliojo plano parengimą / pakeitimą (Panevėžio apygardos teismo 2017-06-09 nutartis c. b. Nr. e2A-334-745/2017). Ieškovo nurodyti argumentai apie Vilniaus miesto apylinkės teisme šiuo metu nagrinėjamą civilinę Nr. (duomenys neskelbtini) pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos ieškinį jokiu būdu nesuteikia įstatyminio pagrindo Nacionalinei žemės tarnybai nustatyti papildomą žemės sklypo naudojimo būdą - daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Nacionalinė žemės tarnyba taip pat nesutinka su ieškovo nurodytais argumentais, kad atsakovė savo sprendimą priėmė neįvertinusi nei esamos faktinės situacijos, nei galimų tokio sprendimo pasekmių ieškovui bei kitiems asmenims, kurie yra nusipirkę Pastate esančius butus / patalpas. Pasisakant dėl šių ieškovo argumentų akcentuotina, kad verslo subjektams teisiniuose santykiuose keliami didesni atidumo ir rūpestingumo reikalavimai nei kitiems asmenims. Pažymėtina, kad ieškovas būdamas verslo subjektu, kaip profesionalas, privalėjo elgtis atsakingai, apdairiai, rūpestingai tiek ir vykdamas statybas ir tokiu būdu pats sukūrė tokią situaciją. Be to, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad viena iš teisėtų lūkesčių apsaugos principo taikymo sąlygų - kad asmuo būtų teisėtai pagal galiojančius teisės aktus įgijęs civilines teises (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. vasario 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-156/2013). Nagrinėjamu atveju, nėra teisinio pagrindo nustatyti teisę keisti Žemės sklypo naudojimo būdą, nustatant ieškovo prašomą papildomą žemės naudojimo būdą - daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Atsakovės vertinimu, leidžiant nustatyti papildomą žemės sklypo naudojimo būdą - daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos, vėliau VMSA direktoriui, Vilniaus miesto skyriaus vedėjui priimant sprendimus, kuriais būtų pakeisti žemės sklypo kadastro duomenys (žemės naudojimo būdas), būtų padaryti imperatyvūs teisės aktų pažeidimai, pažeidžiamas viešasis interesas, o tai neatitiktų atsakingo valdymo principo ir sąlygotų tolimesnius teisminius ginčus arba viešojo intereso gynimo procedūrų iniciavimą įsitraukiant viešąjį interesą ginančiam subjektui - prokurorui, taip pat būtų sudarytos nepagrįstos teisinės prielaidos žemės sklypą naudoti pagal kitą jo paskirtį / būdą, negu tą, kuriai jis yra išnuomotas. Vienu iš reikalavimų ieškovas prašo teismo įpareigoti atsakovę pakeisti sutartį joje numatant nuomininko teisę jam išnuomotoje žemės sklypo dalyje statyti naujus statinius ar įrenginius bei rekonstruoti esamus, laikantis teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo. Pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 2 punktą statytojo teisė įgyvendinama, kai statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas), o pagal 3 punktą - statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais įstatymų nustatytais pagrindais - statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais. Taigi, asmens teisę valdyti ir naudoti valstybinės žemės sklypą patvirtinantis dokumentas yra valstybinės žemės nuomos sutartis arba valstybinės žemės panaudos sutartis. Sutarties 4 punktas yra bendra norma, kuri atkartoja Civilinio kodekso 6.550 straipsnyje įtvirtintos nuomos sutarties turinio reikalavimus ir šios teisės normos pabaigoje nukreipia į Civilinį kodeksą, kitus įstatymų nustatytus atvejus (Žemės įstatymą, Taisykles, tame tarpe ir šių Taisyklių 30.7 papunktį), ir kitų įstatymų reikalavimus. Taisyklių 30.7 punkte nustatyta, kad išnuomotuose žemės sklypuose statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju, jeigu tai numatyta nuomos sutartyje ir tokia statyba ar rekonstrukcija neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui. Sutarties 7.1. numatančiame architektūrinius - urbanistinius apribojimus ir sąlygas numatyta, kad „pastatų aukštingumas - iki 7 aukštų (24 m. iki karnizo), leistinas užstatymo plotas - 0,25 (užstatymo tankio indeksas); keičiant sklypo tvarkymo režimą, vadovautis Lietuvos Respublikos statybos įstatymais“. 2008 m. susitarimo 1.4. papunktyje nurodyta, kad keičiamas Sutarties 7.1. papunktis nurodant „architektūriniai - urbanistiniai apribojimai ir sąlygos: pastatų aukštingumas - iki 7 aukštų (24 m. iki karnizo), užstatymo tankis - iki 50 procentų, užstatymo intensyvumas - iki 1.5”. Pažymėtina, kad gausioje teismų praktikoje nurodoma, kad asmens teisė nuomoti ar pirkti valstybinės žemės sklypą grindžiama jos realiu faktiniu naudojimu atitinkamam konkrečiam tikslui - turimiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007-03-15 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2007), o ne būsimų statinių statybai. Be to, kasacinis teismas taip pat yra pažymėjęs, kad teisės aktuose nenumatyta galimybė be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje {Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-07-04 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3- 370/2013).

4. Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, Vilniaus miesto savivaldybės administracija atsiliepime į ieškinį nurodė, kad ieškovė jokių Vilniaus miesto savivaldybės administracijos veiksmų ir sprendimų neginčija ir reikalavimų jos atžvilgiu nereiškia, o Vilniaus miesto savivaldybės administracijos kompetencijai nepriskirta Nacionalinės žemės tarnybos priimtų įsakymų/sutarčių kontrolė, todėl prašo priimti sprendimą, remiantis galiojančiais teisės aktais, bylą nagrinėjant jam nedalyvaujant.

5. Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas ieškinį palaikė, prašė jį tenkinti visiškai. Papildomai nurodė, kad prašo numatyti žemės nuomos sutartyje tik teisę keisti žemės naudojimo būdą, nes būdą keičia savivaldybės administracija. Atsakovė tik formaliai, pažodžiui, bet ne sistemiškai vertina Taisyklių 30.8 punktą, neatsižvelgdama į susiklosčiusią faktinę situaciją, jog valstybiniame žemės sklype, rekonstravus viešbutį, yra pastatytas daugiabutis gyvenamasis pastatas ir beveik visi butai išparduoti tretiesiems asmenims. Tiek senasis, tiek naujai patvirtintas miesto bendrasis planas numato, jog žemės sklypas patenka į intensyvaus užstatymo gyvenamąją teritoriją. Tai yra mišri teritorija, kurioje dominuoja gyvenamoji veikla kartu su jos aptarnavimui reikalinga socialine infrastruktūrą. Atsakovui formaliai vertinant faktinę situaciją, ieškovui užkertama teisė disponuoti nuosavybės teise priklausančiu pastatu. Susiklosčius situacijai, kai paslaugų ir kitos paskirties pastatas nebeatitinka rinko poreikių, ieškovui aktualu tampa taip pat ir pertvarkyti komercinės paskirties pastatą į gyvenamosios paskirties, tačiau tam pirmiausia būtina pakeisti žemės nuomos sutartį, numatant joje ieškovo teisę statyti, rekonstruoti.

Atsiliepimas

6. Teismo posėdžio metu atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovė prašė ieškinį atmesti. Iš esmės pakartojo atsiliepime nurodytus argumentus. Atsakovo atstovė papildomai paaiškino, kad ieškovas disponuoja pastatu, kurio paskirtis komercinė. Žemės sklypo naudojimo būdas taip pat atitinka registre įregistruotą pastato paskirtį. Taisyklių 30.8 punkto imperatyvas draudžia šiuo konkrečiu atveju keisti žemės sklypo naudojimo būdą, nes pastato paskirtis atitinka žemės sklypo naudojimo būdą - komercinės paskirties objektų teritorijos.

7. Trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija atsiliepime į ieškinį prašė bylą nagrinėti jam nedalyvaujant. Byla nagrinėjama trečiajam asmeniui nedalyvaujant (CPK 246-247 str.).

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

8. Bylos duomenimis nustatyta, kad pagal VĮ „Registrų centras“ duomenis žemės sklypas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), 3,6805 ha bendro ploto, esantis adresu (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai. Viešajame registre numatyta žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, žemės sklypo naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos (toliau - VMSA) direktorius 2004-09-09 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl sklypų Nr. 1-9 (duomenys neskelbtini) ribų ir ploto nustatymo“ 1.1. papunkčiu nustatė, kad „sklypas Nr. 1 komerciniams ir smulkaus verslo objektams statyti ir eksploatuoti (duomenys neskelbtini), kurio ribos pridedamoje miesto plano ištraukoje pažymėtos linijomis ir skaičiais 1-30, yra 36805 kv. m ploto”. Vilniaus apskrities viršininko 2004-12-24 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimo, valstybinės žemės sklypo išregistravimo Nekilnojamojo turto registre, naujo valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), įregistravimo Nekilnojamojo turto registre ir išnuomojimo uždarajai akcinei bendrovei „Karolinos turas” be kita ko nuspręsta išnuomoti žemės sklypą ieškovui. Tarp UAB „Karolinos turas“ ir Lietuvos valstybės 2005-01-19 sudaryta sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) dėl valstybinės žemės nuomos, pagal kurią UAB „Karolinos turas“ buvo išnuomota 36805 kv. m. ploto žemės sklypo dalis, 79 metų laikotarpiui, skaičiuojant nuo šios sutarties sudarymo dienos. Sutartyje numatyta žemės sklypo pagrindinė tikslinė paskirtis ir veiklos būdas – kitos paskirties žemė, komercinei veiklai (komercinės paskirties objektų teritorija). VMSA direktorius 2007-08-23 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl sklypo (duomenys neskelbtini) duomenų nustatymo“ nustatė žemės sklypo duomenis: plotą, specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas, naudojimo būdą, pobūdį, pastatų aukštingumą. Šiuo įsakymu nustatytas Žemės sklypo naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos, pobūdis - prekybos, paslaugų ir pramogų statiniams statyti, rekonstruoti ir eksploatuoti. Vilniaus apskrities viršininko 2008-03-17 įsakymo Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro duomenų ir nuomos sutarties patikslinimo bei sklypo dalių išnuomojimo” pagrindu buvo sudarytas 2008-12-31 susitarimas Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-01-19 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) dalinio pakeitimo“, kuriuo ieškovui buvo išnuomota 35745 kv. m ploto valstybinės žemės sklypo dalis, esanti 36805 kv. m žemės sklype. 2010-09-21 susitarimu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-01-19 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), iš dalies pakeistos 2008-12-31 susitarimu Nr. (duomenys neskelbtini), dalinio pakeitimo“ ieškovui buvo išnuomota 22751 kv. m ploto valstybinės žemės sklypo dalis, esanti 36805 kv. m Žemės sklype. 2020-01-10 sistemoje www.tpdris.lt procese TPD Nr. (duomenys neskelbtini) buvo gautas VMSA prašymas išduoti teritorijų planavimo sąlygas sklypo (duomenys neskelbtini) detaliojo plano sprendinių korektūrai teritorijų planavimo proceso inicijavimo pagrindu, su tikslu žemės sklypui nustatyti papildomą daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą. Vilniaus miesto skyrius 2020-01-14 raštu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl atsisakymo išduoti teritorijų planavimo sąlygas“ nurodė VMSA, kad Vilniaus miesto skyrius įvertino VĮ „Registrų centro“ duomenis ir nustatė, kad žemės sklype nėra įregistruoto daugiabučio gyvenamojo namo, kuriam eksploatuoti būtų galima nustatyti papildomą daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą, todėl buvo atsisakyta išduoti teritorijų planavimo sąlygas žemės sklypo detaliojo plano sprendinių korektūrai teritorijų planavimo proceso inicijavimo pagrindu. Vilniaus miesto skyriuje 2021-01-28 gautas ieškovo 2020-10-22 prašymas „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“ (prašymo registracijos Nr. (duomenys neskelbtini)) pakeisti su ieškovu sudarytą sutartį numatant joje teisę keisti žemės sklypo naudojimo būdą, nustatant papildomą žemės sklypo naudojimo būdą - daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos bei nuomininko (ieškovo) teisę jam išnuomotoje žemės sklypo dalyje statyti naujus statinius ir įrenginius bei rekonstruoti esamus, laikantis nustatyto teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo. Atsakovas raštu atsisakė tenkinti ieškovo 2020-10-22 prašymą.

9. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas. Šių teisinių santykių reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais bei būdais ir yra imperatyvūs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-436/2014).

10. Valstybinės žemės sklypo nuomos sutarčių pakeitimo pagrindai ir tvarka nėra atskirai reglamentuoti (išskyrus Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 patvirtintų „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau – ir Taisyklės) 45 punkte nustatytą atvejį, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), tačiau tai nereiškia, kad valstybinės žemės nuomos sutartis negali būti keičiama, o ją keičiant būtų netaikomos bendrosios valstybinės žemės nuomos sutarčių sudarymo taisyklės. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad Nacionalinė žemės tarnyba turi teisę modifikuoti sutartinius valstybinės žemės nuomos teisinius santykius – pakeisti jų turinį ar juos nutraukti – tik remdamasi bendrosiomis CK sutarčių teisės bei specialiosiomis žemės nuomos teisinius santykius reguliuojančiomis normomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-153-378/2018, 30 punktas). Pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 1 punktą valstybinės žemės sklypai išnuomojami tik tokio dydžio, kuris būtinas valstybinėje žemėje esančiam privačios nuosavybės teise priklausančiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal tiesioginę jo paskirtį, todėl, pasikeitus faktinei situacijai (nugriovus statinį, teisėtai pastačius naują statinį ar pan.), privalo būti keičiamos ar nutraukiamos valstybinės žemės nuomos sutartys, atitinkamai keičiant nuomojamo žemės sklypo dydį. Valstybinės žemės sklypo nuomininkas, nesutikdamas su valstybinę žemę nuomojančios institucijos sprendimu, gali tokios institucijos veiksmus skųsti teismui teisės aktų nustatyta tvarka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-380-611/2019, 51 punktas).

11. Remiantis ieškinio reikalavimais ir dėstoma pozicija ieškinyje, teismo posėdžio metu, ieškovas prašo įpareigoti atsakovą (valstybinės žemės nuomotoją) pakeisti tarp šalių sudarytą 2005-01-19 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), joje aiškiai numatant/įtvirtinant nuomininko UAB „Karolinos turas“ teisę keisti žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), naudojimo būdą, nustatant papildomą žemės naudojimo būdą – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Kaip matyti, nagrinėjamu atveju yra inicijuojamas vienos šalies sutarties pakeitimas teismo sprendimu, ginčijamu atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos 2020-12-02 sprendimu atsisakius keisti valstybinės žemės nuomos sutartį. Siekiant užtikrinti sutarties šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra pateisinamas tik įstatyme ar sutartyje nurodytais atvejais, t. y. sutarties pakeitimas – išimtinė priemonė.

12. Sutarties pakeitimą ir jo sąlygas bendriausia prasme reglamentuoja CK 6.223 straipsnis, kurio 2 dalyje nustatyta, kad vienos šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu: 1) kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį; 2) kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais. Taigi, ši įstatymo norma sistemiškai turi būti taikoma su kitais specialius sutarties pakeitimo atvejus nustatančiais CK straipsniais – 6.204, 6.228 ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 18 d. nutartis bylos Nr. 3K-3-274/2009; kt.). CK 6.223 straipsnio 2 dalies 2 punktas nukreipia į specialiuosius įstatymo numatytus sutarčių keitimo atvejus – CK 6.204, 6.228 ir kt. straipsnių nuostatas.

13. Sutiktina su atsakovo dėstoma pozicija, kad žemės nuomos teisinius santykius, valstybinės žemės pardavimo ir ar nuomos sutarties pakeitimo, nutraukimo tvarką reglamentuoja CK, Žemės įstatymas, Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ patvirtintos nuostatos.

14. Naudojamų kitos paskirties (nagrinėjamu atveju ginčo žemės sklypo paskirtis – kita; Nekilnojamojo turto registro išrašo duomenys) valstybinės žemės sklypų nuomos teisiniai santykiai detalizuoti Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintose Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse. Taisyklių 30.8 punkto 2 dalyje įtvirtinta, kad kai pagal savivaldybės teritorijos ar jos dalies (miesto, miestelio) bendrąjį ar specialųjį planą išnuomotame žemės sklype (teritorijoje) numatyta plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuris yra ilgesniam kaip 3 metų terminui išnuomotame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre, tačiau sudarytoje valstybinės žemės nuomos sutartyje nenumatyta galimybė keisti išnuomoto žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, valstybinės žemės nuomos sutartis pakeičiama šalių susitarimu (nuomininko ar nuomotojo prašymu), numatant nuomininko ar nuomotojo teisę keisti išnuomoto žemės sklypo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra akcentavęs, kad pagal aukščiau nurodytą Taisyklių nuostatą, šalių susitarimu valstybinė žemės nuomos sutartis gali būti keičiama, nustatant nuomininko ar nuomotojo teisę keisti išnuomoto žemės sklypo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį (kai sudarytoje sutartyje tokia galimybė nenumatyta) tik tuo atveju, kai pagal savivaldybės teritorijos ar jos dalies bendrąjį ar specialųjį planą išnuomotame žemės sklype (teritorijoje) numatyta plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuris yra išnuomotame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre. Kitų pagrindų tokiam žemės nuomos sutarties keitimui, numatant teisę keisti išnuomoto žemės sklypo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį, Vyriausybės nustatyta tvarka (Taisyklėse) nėra nustatyta. Taigi, atsižvelgiant į valstybinės žemės nuomos teisinių santykių reglamentavimo ypatumus, žemės naudojimo paskirties, būdo ar pobūdžio keitimas kitais atvejais nėra galimas, o tokio keitimo faktas sudaro imperatyvų pagrindą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2017-11-23 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-3425-421/2017 šios nutarties 34, 35 punktus).

15. Remiantis Taisyklių (30.8 punkto) imperatyvumu, įvertinus valstybinės žemės nuomos teisinių santykių reglamentavimo ypatumus bei formuojamu kasacinio teismo išaiškinimu, teismas sprendžia, kad byloje nėra nustatyta sąlygų 2005-01-19 valstybinės žemės nuomos sutarties keitimui, įtvirtinant aiškią nuomininko teisę keisti žemės sklypo naudojimo būdą, nustatant papildomą būdą - daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Kaip matyti iš byloje esančių duomenų, ieškovui nuosavybės teise priklauso prekybos, paslaugų ir kitos paskirties pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (Nekilnojamojo turto registro duomenys), kurio eksploatavimui ir buvo sudaryta 2005-01-19 valstybinės žemės nuomos sutartis su vėlesniais jos pakeitimais (ieškinio priedai). Byloje nėra pateikta duomenų, kad miesto tiek 2007-02-14 sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini), tiek 2021-06-02 sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) naujas bendrasis planas nebenumato galimybės toje teritorijoje vystyti komercinės veiklos, kuriai ir išnuomota valstybinio žemės sklypo dalis, nuosavybės teise valdant komercinės paskirties pastatą, t. y. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini).

16. Šių teismo argumentų, įvertinus valstybinės žemės nuomos keitimo reglamentavimo imperatyvumą, nepaneigia ir ieškovo dėstoma pozicija, kad susiklosčiusi reali faktinė situacija neatitinka nekilnojamojo turto kadastre fiksuojamų duomenų, kadangi ieškovas rekonstrukcijos būdu yra pastatęs ir daugiabutį 7 aukštų gyvenamąjį namą, adresu (duomenys neskelbtini) (ieškinio priedas Nr. 3), dėl kurio statybos teisėtumo kyla ginčas kitoje nagrinėjamojoje civilinėje byloje Nr. e2-52-960/21. Pažymėtina, kad pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio, reglamentuojančio valstybinės žemės išnuomojimą, 14 dalį, valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje nurodytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas. Teismo vertinimu, ieškovo dėstoma pozicija, kad ginčo žemės sklype yra ne tik komercinės paskirties pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bet ir 7 aukštų 88 proc. baigtumo pastatas, kuris realiai naudojamas kaip daugiabutis gyvenamasis namas, kurio beveik visi butai išparduoti kitiems subjektams, nesudaro pagrindo keisti valstybinės žemės nuomos sutartį, remiantis Taisyklių 30.8 punkto nuostatomis, kadangi Vilniaus miesto bandrasis planas išnuomotame žemės sklype leidžia naudoti žemės sklypą esamam komercinės paskirties objektui – (duomenys neskelbtini) eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę paskirtį, o rekonstrukcijos būdu pastatytas gyvenamosios paskirties pastatas, dėl kurio statybos teisėtumo kyla ginčas kitoje Vilniaus miesto apylinkės teisme nagrinėjamojoje civilinėje byloje Nr. e2-52-960/2021, nesudaro kitokio alternatyvaus pagrindo žemės nuomos sutarties keitimui, įrašant nuomininko teisę keisti žemės naudojimo būdą.

Dėl nuomininko teisės įtvirtinimo sutartyje jam išnuomotoje žemės sklypo dalyje statyti naujus statinius, įrenginius bei rekonstruoti esamus

17. Ieškovas taip pat reiškia reikalavimą dėl žemės nuomos sutarties pakeitimo, siekiant įtvirtinti sutartyje žemės sklypo dalies nuomininko teisę jam išnuomoto sklypo dalyje statyti naujus statinius ir įrenginius bei rekonstruoti esamus, laikantis nustatyto teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo.

18. Ieškovas, reikšdamas reikalavimą pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį, įrašant joje aiškią nuomininko teisę statyti naujus statinius ir įrenginius bei rekonstruoti esamus, laikantis nustatyto teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimą, šį savo reikalavimą grindžia argumentais, kad kiekvienas turto savininkas turi teisę savo nekilnojamąjį turtą rekonstruoti, keisti jo paskirtį, prisitaikant prie rinkos sąlygų. Susiklosčius pandeminei situacijai Lietuvoje, ieškovui nebenaudinga laikyti komercinės paskirties pastato (duomenys neskelbtini), o jį galėtų rekonstruoti, keisti jo paskirtį iš komercinės į gyvenamąją paskirtį, esant sutartyje įtvirtintai aiškiai statytojo teisei.

19. Kasacinio teismo praktikoje dėl bylai aktualaus teisinio reglamentavimo išaiškinta, kad statytojo teisei valstybinės žemės sklype įgyvendinti yra būtinas tokių juridinių faktų visetas: 1) valstybinės žemės sklypo nuomos pagrindais valdymas ir naudojimas; 2) teisės statyti statinius nustatymas valstybinės žemės sklypo nuomos sutartyje; 3) statybą leidžiančio dokumento turėjimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-177-687/2019, 34 punktas).

20. Teismas pažymi, kad viešosios teisės principas lemia, kad statytojo teisei valstybinėje žemėje įgyvendinti, be kita ko, taikomi ir specialūs valstybinės žemės naudojimą reglamentuojantys teisės aktai. Nagrinėjamam ginčui aktualios Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės (patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260). Taisyklių 30.7 punkte nustatyta, kad išnuomotuose žemės sklypuose statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju, jeigu tai nustatyta nuomos sutartyje ir tokia statyba ar rekonstrukcija neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui. Nuomos sutartyje nenurodytus pastatytus statinius ar įrenginius nuomininkas privalo nugriauti ir sutvarkyti žemės sklypą.

21. Kasacinis teismas yra ne kartą akcentavęs, kad ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šiam pastatui naudoti reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę. Savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 30 d. nutartis Nr. 3K-3-550/2013; 2014 m. balandžio 28 d. nutartis bylos Nr. 3K-3-232/2014). Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai daikto naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal nuomos sutartį. Valstybinė žemė ne aukciono būdu išnuomojama fiziniams ir juridiniams asmenims, jeigu žemės sklypas yra užstatytas jiems nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais. Valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams – nuomininkams – užtikrinti tinkamą jų valdomų statinių ar įrenginių eksploataciją (Žemės įstatymo 9 straipsnis, CK 6.551 straipsnio 2 dalis). Sistemiškai aiškindamas šias teisės normas kasacinis teismas yra konstatavęs, kad statinių ar įrenginių buvimas atitinkamame valstybinės žemės sklype ir žemės sklypo naudojimas jiems eksploatuoti yra būtina tokios valstybinės žemės nuomos sąlyga (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d. nutartį Nr. 3K-3-570/2008; 2013 m. spalio 30 d. nutartį bylos Nr. 3K-3-550/2013; 2015 m. spalio 2 d. nutartį bylos Nr. 3K-3-491-684/2015). Kaip matyti iš šios bylos duomenų, ieškovas įgijo teisę nuomotis valstybinės žemės sklypo dalį, remiantis 2004-12-24 Vilniaus apskrities viršininko 2004-12-24 įsakymo Nr. (duomenys neskelbtini) pagrindu sudaryta 2005-01-19 valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini), aiškiai numatant naudojimo būdą – komercinės paskirties teritorijos.

22. Ieškovo reikalavimas įtvirtinti valstybinės žemės nuomos sutartyje aiškią ieškovo (nuomininko) teisę statyti naujus, rekonstruoti esamus pastatus valstybiniame žemės sklype nesiderina su aiškiu gausioje teismų praktikoje nurodomu principu, jog asmens teisė nuomoti valstybinės žemės sklypą grindžiama jos realiu faktiniu naudojimu atitinkamam konkrečiam tikslui - turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti. Ieškovo išreiškiamas noras įgyvendinti statytojo teisę valstybiniame žemės sklype nesamų statinių statybai ar esamo komercinės paskirties pastato paskirties keitimui neatitinka kasacinio teismo išaiškinimų, kad ne kiekvienas valstybinės žemės sklype esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio statinys turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o jo eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę. Taigi savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-10-30 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013). Ginčo atveju, ieškovas siekia išnuomotą valstybinės žemės sklypą naudoti ne komercinės paskirties pastato eksploatacijai, o įgyvendinant statytojo teisę, rekonstruoti pastatą, galimai keičiant jo paskirtį. Teismas pažymi, kad teisės aktuose nenustatyta galimybė be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-07-04 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013).

23. Remiantis išdėstytu, ieškovo reikalavimas įpareigoti atsakovą pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį, įrašant aiškią ieškovo teisę statyti naujus statinius, rekonstruoti turimus išnuomotame valstybinės žemės sklype, atmestinas kaip teisiškai nepagrįstas.

Dėl administracinio akto panaikinimo

24. Nagrinėjamojoje byloje ieškovė reiškė administracinio ir civilinio pobūdžio reikalavimus – prašė panaikinti atsakovo 2020-12-02 sprendimą bei pakeisti 2005-01-19 žemės nuomos sutartį.

25. ABTĮ 29 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad, jeigu specialus įstatymas nenustato kitaip, skundas (prašymas) administraciniam teismui paduodamas per vieną mėnesį nuo skundžiamo akto paskelbimo arba individualaus akto ar pranešimo apie veiksmą (neveikimą) įteikimo suinteresuotai šaliai dienos. Ginčo tarp šalių dėl praleisto 1 mėnesio termino apskųsti administracinį sprendimą nekilo.

26. Ieškovė, teikdama ieškinį ir ginčydama administracinio akto – 2020-12-02 sprendimo Nr. (duomenys neskebtini) teisėtumą, argumentuoja, kad atsakovo sprendimas yra neteisėtas ir nepagrįstas, todėl turi būti panaikinamas.

27. Skundžiamas aktas (ar jo dalis) turi būti panaikintas, jeigu jis yra neteisėtas iš esmės (t. y. savo turiniu prieštarauja aukštesnės galios teisės aktams), neteisėtas dėl to, kad jį priėmė nekompetentingas administravimo subjektas, neteisėtas dėl to, kad jį priimant buvo pažeistos pagrindinės procedūros, ypač taisyklės, turėjusios užtikrinti objektyvų visų aplinkybių įvertinimą bei sprendimo pagrįstumą (Administracinių bylų teisenos įstatymo 89 str.).

28. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad tais atvejais, kai suinteresuoti asmenys ginčija administracinius aktus, bylą nagrinėjantis teismas turi vertinti tiek administracinio akto atitiktį pagrindinėms procedūrų taisyklėms, tiek tai, ar jis pagrįstas faktinėmis aplinkybėmis bei materialiosiomis teisės normomis, ar nepažeidžia įstatymo ginamų suinteresuotų asmenų teisių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-03-18 nutartis c. b. Nr. 3K-3-180/2008, 2011-07-01 nutartis c. b. Nr. 3K-3-309/2011).

29. Ginčydama administracinį aktą – atsakovo priimtą 2020-12-02 sprendimą - netenkinti ieškovės prašymo pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį, numatant ieškovės teisę keisti žemės sklypo naudojimo būdą, nustatant papildomą – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos bei numatant sutartyje teisę žemės sklypo dalyje statyti naujus statinius ir įrenginius bei rekonstruoti esamus, laikantis nustatyto teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo, ieškovė tokio akto neteisėtumą grindė turinio prasme, kad atsakovo sprendimas nepagrįstas faktinėmis aplinkybėmis ir materialiosios teisės normomis, o dėl dalies reikalavimų iš viso nepasisakyta.

30. Įvertinus atsakovo priimtą individualaus pobūdžio administracinį sprendimą, jame išdėstytus atsisakymo keisti žemės nuomos sutarties sąlygas argumentus, motyvus teismas sprendžia, kad nėra teisinio pagrindo panaikinti atsakovo priimtą ginčijamą sprendimą, teismui nenustačius sprendimo argumentacijos, motyvacijos nepagrįstumo. Ginčijamame sprendime atsakovas aiškiai išdėstė savo poziciją, atsakant į ieškovo prašymą pakeisti žemės nuomos sutartį, pasiremiant teisės aktų nuostatomis ir formuojama teismų praktika. Sutiktina su ieškovu, kad ginčijamu sprendimu atsakovas detaliau neišskyrė argumentų ir neaptarė ieškovo vieno iš reikalavimų pakeisti žemės nuomos sutartį, įrašant aiškią nuomininko teisę statyti, rekonstruoti statinius žemės sklype. Tačiau įvertinus, kad sprendžiant tapataus pobūdžio ginčą teisme, atsakovas išdėstė aiškią, argumentuotą poziciją dėl tokio pobūdžio sutarties keitimo, teismas sprendžia, kad formalus ginčijamo sprendimo panaikinimas dalyje nesukeltų norimų teisinių pasekmių ieškovui. Dar daugiau, ieškovas, kreipdamasis į teismą siekė, kad valstybinės žemės nuomos sutartis būtų pakeista teismo sprendimu (CK 6.223 straipsnio 2 dalis) ir būtų panaikintas, jo nuomone, nemotyvuotas atsakovo sprendimas, kuriuo atsisakyta nuomos sutartį keisti, neprašydamas grąžinti šio klausimo spręsti iš naujo atsakovui, bet reikalaudamas, kad klausimas dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo būtų išspręstas teisme, pareiškus ieškinį.

31. Įvertinus bylos nagrinėjimo metu nustatytas faktines aplinkybes, nenustačius teismui, kad tokio pobūdžio atsakovės sprendimas nekeisti valstybinės žemės nuomos sutartį nėra neteisėtas, darytina išvada, jog Nacionalinės žemės tarnybos 2020-12-02 sprendimo naikinimui nėra pagrindo, nustačius tik sprendimo dalies formalų neatitikimą individualaus teisės akto reikalavimui, nepateikus išsamių argumentų dėl vieno iš ieškovo prašymų – pakeisti žemės nuomos sutartį leidžiant statyti, rekonstruoti.

32. Ieškinį atmetus, ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos (CPK 93 str. 2 d.).

33. Atsakovas ir trečiasis asmuo be savarankiškų reikalavimų duomenų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas teismui neteikė.

34. Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos šioje byloje neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 (keistu 2020 m. sausio 13 d. įsakymu Nr. 1R-19/1K-2) nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos (5,00 Eur), todėl jų atlyginimo klausimas nesprendžiamas (CPK 92 straipsnis).

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 92, 93, 260, 263, 269, 270, 279, 307 straipsniais,

nusprendžia:

ieškovo ieškinį atmesti.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėja Rima Lipeikienė