Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Loretos Braždienės, Margaritos Stambrauskaitės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos) ir Jelenos Šiškinos, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovės Plungės rajono savivaldybės apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apylinkės teismo 2026 m. vasario 17 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo V. J. ieškinį atsakovei Plungės rajono savivaldybei, trečiasis asmuo A. J., dėl nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo.

Aprašomoji dalis

Teismas n u s t a t ė:

Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 62³ straipsnio 1 dalies pagrindu ši byla, kuri yra teisminga Klaipėdos apygardos teismui, buvo priskirta nagrinėti Vilniaus apygardos teismui ir teismas šioje byloje veikia Klaipėdos apygardos teismo vardu.

Ginčo esmė

V. J. (toliau – ir pirkėjas arba ieškovas) nurodė, kad tarp Plungės rajono savivaldybės (toliau – ir pardavėja arba atsakovė), atstovaujamos Plungės rajono savivaldybės administracijos, ir jo 2023 m. rugpjūčio 31 d. buvo sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis, reg. Nr. 5244 (toliau – ir Sutartis), kuria pardavėja pardavė, o pirkėjas už bendrą 88 611 Eur kainą nusipirko nekilnojamąjį turtą:

Butą/Patalpą – Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Butą/Patalpą – Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Butą/Patalpą – Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Butą/Patalpą – Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Butą/Patalpą – Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Butą/Patalpą – Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Butą/Patalpą – Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Butą/Patalpą – Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Negyvenamąją patalpą – Neįrengtą palėpę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią (duomenys neskelbtini) (toliau 1.1 -1.9 butai, patalpos įvardijami kartu - Turtas).

Šis Turtas buvo pardavinėjamas Plungės rajono savivaldybės administracijos organizuotame nekilnojamojo turto viešame elektroniniame aukcione, kurio laimėtoju 2023 m. rugpjūčio 18 d. tapo ieškovas.

Ieškovas, įsigijęs Turtą, iš karto pradėjo namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto parengimo ir įgyvendinimo administravimą bei finansavimo organizavimą.

Ieškovas savo teisių pažeidimą kildina iš atsakovės netinkamo informavimo apie aukciono būdu parduodamą nekilnojamąjį turtą, t. y. ieškovo teigimu, atsakovė, parduodama Turtą aukciono būdu, neinformavo, jog pastatas, esantis adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Pastatas), kuriame yra parduodamas Turtas, turi vertingųjų savybių ir yra pradėtas Pastato teisinės apsaugos procesas. Žinodamas apie tai, ieškovas nebūtų dalyvavęs aukcione ir nebūtų įsigijęs Turto.

Paaiškėjus šioms aplinkybėms, susijusioms su įsigyto daikto kokybe ir jos neatitikimu pardavėjo duotoms garantijoms, ieškovas, vadovaudamasis Civilinio kodekso (CK) 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktu, pareiškė ieškinį teisme dėl nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo.

Be to, ieškovas nurodė, kad jis negali naudoti Turto tam tikslui, kuriam ketino jį naudoti, ir įgyvendinti planuoto Pastato atnaujinimo projekto. Šį faktą, ieškovo teigimu, patvirtina aplinkybės apie 2024 m. rugsėjo 20 d. sutarties dėl techninio darbo projekto parengimo ir projekto vykdymo priežiūros paslaugų teikimo, sudarytos tarp UAB „Sanmita“ ir Pastato bendrijos, nutraukimą. Pagrindine šios sutarties nutraukimo priežastimi buvo įvardinta tai, kad KPD priėmė sprendimą, kuriuo nustatyta, jog Notaro A.R. namas (48639), esantis (duomenys neskelbtini) (Pastatas), yra įtrauktas į Kultūros vertybių registrą, todėl suplanuotas Pastato atnaujinimo įgyvendinimo projekto neįmanoma įgyvendinti pagal rangovų sutartyse įvardijamas sąlygas.

Pastatas, kuriame yra Turtas, Sutarties sudarymo metu neturėjo jokių nustatytų vertingųjų savybių. Teisinė apsauga Pastatui, nustačius jo vertingąsias savybes bei apibrėžus teritorijos ribas, suteikta tik 2025 m. gegužės 12 d. KPD Vertinimo tarybos sprendimu, kurio, atsakovės žiniomis, ieškovas neginčijo.

Atsakovė pažymėjo, kad Pastato įtraukimas į Inventorizacijos sąrašą pats savaime nesuteikia objektui teisinės apsaugos (kokią suteiktų įrašymas į Nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą). Pardavimo metu Pastatui nebuvo nustatyti teisiniai apribojimai. Kol objektas nėra pripažintas kultūros vertybe ar įregistruotas kaip saugomas, jo teisinė padėtis nesiskiria nuo paprasto nekilnojamojo turto objekto. Todėl vien tik faktas, kad Pastatas pardavimo sandorio sudarymo metu buvo inventorizuotas, nereiškia esminio trūkumo pagal CK 6.333 straipsnį ir/ar sandorio neteisėtumo.

Be to, atsakovė atkreipė dėmesį, kad informacija apie tai, jog Pastatas galimai turi vertingųjų savybių buvo nurodyta ir Plungės miesto centrinės dalies sutvarkymo specialiajame plane (toliau – Specialusis planas), kuris yra patvirtintas Plungės rajono savivaldybės tarybos 2013 m. kovo 21 d. sprendimu Nr. T1-69. Specialiojo plano 103 psl. „Sprendiniai. Kvartalų indeksavimo schema“ brėžinyje indeksu „2” yra pažymėtas adresu (duomenys neskelbtini) esantis pastatas, kaip vienas iš tų, kurie rekomenduojami įtraukti į kultūros vertybių registrą. Specialusis planas yra viešas teritorinio planavimo dokumentas, todėl ieškovui buvo arba turėjo būti žinomi šie reikalavimai.

Atsakovė pabrėžė, kad ieškovas yra didelę ir ilgametę patirtį sukaupęs verslininkas, veiklą vykdantis statybos bei kitose srityse, todėl įsigydamas už beveik dvigubai didesnę kainą (nuo pradinės aukciono kainos) Turtą, neabejotinai žinojo arba turėjo žinoti, kad jau nuo 2013 Specialiajame plane yra siūloma taikyti teisinę apsaugą Pastatui. Remiantis viešai prieinama informacija, jis kaip akcininkas, direktorius ar valdybos pirmininkas dalyvavo/dalyvauja, be kita ko, UAB „Profilena“, UAB „Plungės Jonis“, UAB „Renavo durpynas“, UAB „Selenta“, ŽŪK „Lietuviška mėsa“ veiklose bei valdyme. Tai liudija, kad ieškovui keltini didesni atidumo ir apdairumo reikalavimai. Juo labiau turint omenyje ir tai, jog ieškovas įsigijo Turtą ne savo asmeninių, o verslo interesų įgyvendinimui.

Trečiasis asmuo A. J. atsiliepimo nepateikė, teisminio nagrinėjimo metu paliko klausimą spręsti teismui savo nuožiūra.

Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą teisiniai argumentai

Pastato vertingosios savybės nei pačios savaime, nei valstybės institucijoms jas pripažinus saugomomis, negali būti laikomos nei Pastato, nei juo labiau – butų kokybės trūkumu. Ieškovas net dvejus metus po įsigijimo naudojosi butais ir nereiškė apeliantei jokių pretenzijų, kas patvirtina, jog nėra CK 6.333 straipsnio 6 dalies bei 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkto taikymo sąlygų.

Teismas, pritardamas ieškovo pozicijai, butų kokybės trūkumus siejo ne su butų materialiosiomis savybėmis, bet su valstybės institucijos sprendimu pripažinti Pastatą, kuriame yra butai, kultūros vertybe. Butai nekokybiškais tapo tik tada, kai Pastatas buvo įtrauktas į Kultūros vertybių registrą. Teismas, pritardamas tokiai ieškovo pozicijai, netinkamai taikė CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą, nes pagal jo aiškinimo ir taikymo praktiką, kokybės trūkumai turi egzistuoti jau daikto pardavimo metu, o ne atsirasti vėliau.

Tai, kad Pastatas galimai turi vertingųjų savybių buvo atskleista viešai paskelbtame Specialiajame plane. Apeliantė atkreipia dėmesį, kad butus ieškovas pirko komerciniais tikslais – atnaujinti visą Pastatą. Pažymi, jog Sutartyje buvo nurodyta, kad butai yra Pastate, kuris pripažintas avariniu. Toks nekilnojamojo daikto statusas suponuoja išvadą, kad tam, jog Pastatą ir butus būtų galima toliau naudoti, būtina atlikti remontą ar rekonstrukciją, kuriems yra taikomos specialiųjų teritorijų planavimo dokumentų nuostatos. Todėl ieškovas, būdamas atidus ir gerai informuotas verslininkas, negalėjo nežinoti apie Specialųjį planą, kas suponuoja išvadą, jog ieškovui turėjo būti žinoma, kad Pastatas yra priskirtas prie objektų, galinčių turėti vertingųjų savybių.

Be to, apeliantės teigimu, ieškovui buvo žinoma, jog Pastatas yra statytas iki Antrojo pasaulinio karo. Dar daugiau – viešojoje erdvėje ne kartą buvo pažymėta, kad Pastatas yra kultūriškai vertingas, todėl ieškovas negalėjo nesuprasti, kad yra tikimybė, jog Pastatas gali būti pripažintas saugomu.

Aplinkybė – kad Pastatas pačios atsakovės laikomas turintis vertingųjų savybių, dėl ko ruošiamasi atlikti procedūras dėl teisinės apsaugos jam suteikimo – yra esminė su Turtu susijusi aplinkybė, kuri turėjo būti atskleista pirkėjui prieš Sutarties sudarymą, nes ji neabejotinai turėjo reikšmės apsisprendimui įsigyti Turtą tokių savybių turinčiame Pastate, kuriam taikytini specialūs Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatyti reikalavimai ir apribojimai. Pardavėja sąmoningai nuslėpė šias esmines su Turto kokybe susijusias aplinkybes.

Ieškovas, gavęs iš pardavėjos jos turimą informaciją, būtų turėjęs galimybę apsispręsti dėl Sutarties sudarymo tikslingumo ir jos perspektyvų. Tačiau jokia iki Sutarties sudarymo atsakovei žinoma informacija apie jos pačios KPD teikiamus raštus dėl Pastato vertingųjų savybių ieškovui nebuvo atskleista. Tokie atsakovės veiksmai, t. y. nurodytos informacijos apie Turtą neatskleidimas, laikytini pardavėjos pareigos užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus pažeidimas.

Paaiškėjus, kad Pastato atnaujinimui turės būti taikomi specialūs reikalavimai, ieškovas negali naudoti Turto tam tikslui, kuriam ketino jį naudoti ir įgyvendinti planuoto Pastato atnaujinimo projekto ir tą patvirtina aplinkybės apie 2024 m. rugsėjo 20 d. sutarties dėl techninio darbo projekto parengimo ir projekto vykdymo priežiūros paslaugų teikimo nutraukimas. Pagrindine šios sutarties nutraukimo priežastimi ir buvo įvardinta tai, kad Vertinimo taryba 2025 m. gegužės 12 d. priėmė sprendimą, kuriuo nustatyta, kad Notaro A. R. namas (48639), esantis (duomenys neskelbtini) (Pastatas), yra įtrauktas į Kultūros vertybių registrą. Todėl nepagrįsti atsakovės teiginiai, kad ieškovas nepateikė įrodymų, apie parengtus dokumentus, kuriais suplanuoti remonto, rekonstrukcijos ar kiti darbai, taip pat, kad kultūros paveldo objekto statuso suteikimas, neva, neturi įtakos jo naudojimo, rekonstravimo ar remonto galimybėms.

Šiuo atveju ieškovui nebuvo žinomos jokios aplinkybės, kurios būtų sudariusios pagrindą vertinti, kad nebus galima atnaujinti Pastato pagal įprastus pastatų atnaujinimui (modernizavimui) taikomus reikalavimus ir sąlygas. Priešingai, ieškovo po Sutarties sudarymo atlikti veiksmai ir parengti su Pastato atnaujinimu susiję dokumentai ieškovui kaip tik leido pagrįstai tikėtis artimiausiu metu sutvarkyti šį Pastatą ir naudoti jame esantį Turtą pagal paskirtį, t. y. iškart po Sutarties sudarymo ieškovas iniciavo Pastato Bendrijos įsteigimą, tapo jos pirmininku, šaukė Pastato savininkų susirinkimus, kuriuose buvo aktyviai priimami su Pastato atnaujinimu ir projekto parengimu susiję sprendimai, taip pat Bendrijos pavedimu buvo sudarytos sutartys su rangovais dėl techninio darbo projekto parengimo. Ieškovas, disponuodamas informacija, jog Pastatui, kuriame yra įsigytas Turtas, turės būti taikomi specialūs kultūros paveldui taikomi teisės aktų reikalavimai, nebūtų sudaręs ginčo Sutarties ir mokėjęs už Turtą 88 611 Eur kainos, ir, tuo labiau, nebūtų pradėjęs Pastato atnaujinimo proceso organizavimo ir priėmęs sprendimus Pastatą atnaujinti ir rengti tam projektinę dokumentaciją pagal reikalavimus, taikomus kultūros paveldo apsaugos statuso neturintiems pastatams.

Visi ieškovo atlikti su Pastato atnaujinimu susiję veiksmai tampa beprasmiai ir ieškovas negali naudoti ginčo Turto tam tikslui, kuriam ketino jį naudoti – suteikus Pastatui teisinę pasaugą iš esmės keičiasi jo naudojimui taikomi reikalavimai ir ieškovas nebegali įgyvendinti Pastato atnaujinimo projekto pagal sąlygas, kurios taikomos pastatams, neturintiems teisinės apsaugos statuso. Ieškovas tai žinodamas nebūtų pirkęs ginčo Turto ir už jį tiek mokėjęs. Todėl tokie daikto trūkumai ir informacijos apie tai neišviešinimas laikytina esminiu Sutarties pažeidimu, nes ieškovas iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš Sutarties.

Priešingai nei tvirtina atsakovė, jos, kaip pardavėjos, pirkėjams atskleistinos informacijos apimtis nebuvo apribota vien todėl, kad Turtas buvo parduodamas viešo aukciono būdu. Aukciono organizatoriui nėra draudžiama skelbti visą su parduodamu turtu susijusią reikšmingą informaciją.

Ieškovas atkreipia dėmesį, kad atsakovė į Sutartį įtraukė nuostatą apie avarinę Pastato būklę, t. y. pati pardavėja pareiškė, kad Pastatas, kuriame yra parduodamas Turtas, 2021 m. pripažintas avariniu ir kad Turtas yra parduodamas esamos fizinės ir funkcinės būklės bei pagal esamus nekilnojamojo turto kadastro duomenis. Iš to seka, kad atsakovei yra žinoma jos, kaip pardavėjos, pareiga garantuoti daikto kokybę ir suteikti informaciją apie įsigyjamą daiktą, kuri gali turėti reikšmės apsispręsti įsigyti daiktą. Tačiau dalies reikšmingos informacijos apie perleidžiamą Turtą atsakovė neatskleidė.

Šiuo atveju ginčo dėl to, kad tarp šalių sudarytos Sutarties objektas yra Turtas, o ne Pastatas, nėra. Tačiau Turtas yra Pastate, todėl suteikus teisinę apsaugą Pastatui, tokia apsauga taikoma visam šiam nekilnojamam daiktui – statiniui, kaip pavieniam kultūros paveldo objektui, įskaitant visas jame esančias patalpas, nes ginčo atveju Pastatas yra suformuotas patalpomis. Todėl atsakovė nepagrįstai teigia, jog butai neturi jokių naudojimosi apribojimų – kultūros paveldo statuso suteikimas Pastatui daro įtaką visam jame esančiam turtui, kuris yra neatskiriamas nuo Pastato.

Specialiajame plane Pastatas pažymėtas tik kaip rekomenduojamas įtraukti į Kultūros vertybių registrą, tačiau ir ši aplinkybė sudarant Sutartį ieškovui nebuvo žinoma ir atsakovės atskleista. Be to, kadangi Specialusis planas buvo patvirtintas prieš dešimtmetį ir iki Sutarties sudarymo jis nebuvo įrašytas Kultūros vertybių registre, ieškovui negalėjo būti žinoma, kad dėl jo įrašymo atsakovė yra imusis kokių nors veiksmų. Visai kitaip būtų vertinama situacija, jei Turto pardavėja – atsakovė, kuri pati buvo to Specialiojo plano organizatorė, apie šią aplinkybę būtų informavusi ieškovą.

Motyvuojamoji dalis

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, argumentai ir išvados

Dėl apeliacinio skundo nagrinėjimo ribų ir tvarkos

Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Civilinio proceso kodekso (CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

Nagrinėjamu atveju apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis). Atsižvelgdamas į tai, teismas patikrina pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą pagal atsakovės apeliaciniame skunde nustatytas ribas ir jame išdėstytus argumentus.

Dėl nustatytų esminių faktinių bylos aplinkybių

Bylos duomenimis nustatyta, kad 2023 m. rugpjūčio 18 d. Plungės rajono savivaldybės administracijos organizuotame viešame elektroniniame aukcione V. J. už didžiausią elektroniniame aukcione pasiūlytą sumą – 88 611,00 Eur, įsigijo: butą, esantį (duomenys neskelbtini); butą esantį (duomenys neskelbtini); butą, esantį (duomenys neskelbtini); butą, esantį (duomenys neskelbtini); butą, esantį (duomenys neskelbtini); butą, esantį (duomenys neskelbtini); butą, esantį (duomenys neskelbtini); butą, esantį (duomenys neskelbtini); Neįrengtą palėpę, esančią (duomenys neskelbtini).

Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartimi (Sutartis), 2023 m. rugpjūčio 29 d., V. J. (pirkėjas) nupirko iš Plungės rajono savivaldybės administracijos (pardavėjos) aukščiau įvardintus butus (Turtą).

Valstybinės įmonės Registrų centras duomenimis įregistruota V. J. ir A. J. bendrosios jungtinės nuosavybės teisė į ginčo Turtą.

2024 m. sausio 23 d. susirinkimo iniciatorių V. J., A. J. ir J.V. (patalpų Pastate savininkės) iniciatyva suorganizuotas daugiabučio gyvenamo namo (duomenys neskelbtini) (Pastato) savininkų bendrijos steigiamasis susirinkimas, kurio metu buvo įsteigta Daugiabučio gyvenamo namo (duomenys neskelbtini) savininkų bendrija (toliau - Bendrija), patvirtinti jos įstatai ir jos pirmininku išrinktas ieškovas.

2024 m. vasario 22 d. tarp užsakovo Bendrijos ir paslaugos teikėjo MB „Energopensa“ buvo sudaryta Daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), atnaujinimo (modernizavimo) investicijų plano paruošimo paslaugos pirkimo sutartis, kuria paslaugos teikėjas įsipareigojo suteikti daugiabučio namo adresu (duomenys neskelbtini), atnaujinimo (modernizavimo) investicijų plano paruošimo paslaugą per 2 mėnesius nuo šios sutarties įsigaliojimo dienos.

2024 m. kovo 1 d. tarp Bendrijos pirmininko ir R. B. buvo sudaryta pavedimo sutartis, kuria įgaliotiniui R. B. buvo pavesta atlikti visus būtinus administracinius ir teisinius veiksmus, susijusius su namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto įgyvendinimo administravimu.

2024 m. kovo 7 d. daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime buvo priimti sprendimai, susiję su namo atnaujinimu (modernizavimu) ir finansavimo tam gavimu.

2024 m. birželio 20 d. tarp R. B. ir Aplinkos ministerijos Aplinkos projektų valdymo agentūros buvo sudaryta Valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) teikimo sutartis dėl valstybės paramos daugiabučiui atnaujinti.

2024 m. rugsėjo 20 d. tarp užsakovo Bendrijos ir tiekėjo UAB „Sanmita“ buvo sudaryta Techninio darbo projekto parengimo ir projekto vykdymo priežiūros paslaugų sutartis Nr. EPC06640, kuria tiekėjas įsipareigojo užsakovui teikti pagrindinėje sutartyje nurodytas paslaugas, t. y. gyvenamųjų daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) techninio darbo projekto parengimo ir projekto vykdymo priežiūros paslaugas, o užsakovas už jas sumokėti. UAB „Sanmita“ paruošė Daugiabučio gyvenamojo namo, (duomenys neskelbtini), atnaujinimo (modernizavimo) projektą. Buvo numatoma, kad laiptinės ir rūsio langai keičiami naujais PVC profilio langais su dvikameriniais paketais, kurių du stiklai selektyviniai, tarpas tarp stiklų ne mažesnis, kaip 12 mm. Profiliai bešviniai nemažiau 6 kamerų. Langų gamybai naudojamo PVC profilio išorinių sienelių storis turi tenkinti LST EN 12608:2003 reikalavimus. Atlikti lauko angokraščių apdailą iš skardos dengtos poliesteriu, vidaus angokraščių apdailą (tinkuojant, glaistant, dažant), įrengti visiems langams lauko palanges iš skardos dengtos poliesteriu, vidaus palangės butuose - PVC. Langų šilumos perdavimo koeficientas UN ≤ 0,7 W/m2 K. Cokolio požeminė dalis ir cokolio antžeminė dalis šiltinama – 280 mm storio ekstrūdinio polistireninio putplasčio plokštėmis. Išorinėse namo sienose bus įrengiamas tinkuojamas fasadas. Fasado išorinės sienos šiltinamos šilumos izoliacija – 350 mm storio akmens vatos plokštėmis, įrengiama dekoratyvinio tinko apdaila. Keičiamos pastato durys. Ant pastato stogo įrengiama fotovoltinė saulės elektrinė, pastatas klijuojamas klinkerinių plytelių apdaila ir t.t.

2025 m. balandžio 15 d. UAB „ILTE“ kredito komiteto sprendimu buvo nuspręsta suteikti paskolą daugiabučio namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), atnaujinimui (modernizavimui) (maksimali paskolos suma 756 433,18 Eur, paskolos terminas iki 20 metų nuo paskolos sutarties sudarymo dienos).

2025 m. balandžio 15 d. KPD pateikė Bendrijai informaciją, kad 2025 m. gegužės 12 d., 9 val., Antrosios nekilnojamojo kultūros paveldo vertinimo tarybos nuotoliniame posėdyje planuojama svarstyti Nekilnojamojo kultūros paveldo vertinimo tarybos akto projektą dėl apsaugos Notaro A. R. namui, esančiam (duomenys neskelbtini), suteikimo.

KPD Antroji nekilnojamojo kultūros paveldo vertinimo taryba 2025 m. gegužės 12 d. aktu Nr. KPD-AV-1742 nutarė, jog Pastataui reikalinga teisinė apsauga.

2025 m. gegužės 22 d. KPD Telšių – Tauragės teritorinis skyrius pateikė Bendrijai informaciją, kad Pastatui nuo 2025 m. gegužės 12 d. yra taikomi Lietuvos Respublikos nekilnojamojo kultūros paveldo įstatymo reikalavimai.

2025 m. gegužės 23 d. UAB „Sanmita“ nutraukė su Bendrija 2024 m. rugsėjo 20 d. sudarytą Techninio darbo projekto parengimo ir projekto vykdymo priežiūros paslaugų sutartį Nr. EPC06640. Sutarties nutraukimo priežastis – Pastato įtraukimas į Kultūros vertybių registrą, ir aplinkybė, jog Pastato vertingųjų savybių išlaikymas negalimas pagal Bendrijos užsakyme keliamus reikalavimus. Taip pat įvardijamos papildomos sutarties įgyvendinimo kliūtys – investicinio plano nepatikslinimas, bendrojo naudojimo elektros įvado neįrengimas.

Bylos duomenimis, dar 2023 m. kovo 30 d. Plungės rajono savivaldybės administracijos Architektūros ir teritorijų planavimo skyriaus vedėjas kreipėsi į KPD, pateikdamas sąrašą objektų Plungės mieste, galimai turinčių vertingų savybių ir siūlydamas pradėti procedūras dėl jų vertingų savybių nustatymo ir jų įtraukimo į Nekilnojamojo kultūros paveldo registrą. Sąraše nurodytas ir ginčo Pastatas.

Notaro A. R. namas esantis (duomenys neskelbtini) (Pastatas) į Nekilnojamojo kultūros paveldo registrą įregistruotas 2025 m. gegužės 16 d., jo vertingųjų savybių pobūdis yra architektūrinis (lemiantis reikšmingumą svarbus) ir memorialinis (lemiantis reikšmingumą svarbus). Kaip vertingos savybės nurodomos – fasadų apdaila ir puošyba; razalito duris įrėminančios dvi tinkuoto mūro kolonos su stilizuotais kapiteliais; tinkuoto plytų mūro kampinės ir fasadus vertikaliai skaidančios mentės; tinkuoto plytų mūro tarpaukštinės horizontalios traukos; fasadus juosiančios tinkuoto plytų mūro pastogės karnizo tipas; lygaus tinko tipas; pamatas su rūsio sienomis ir tinkuoto akmenų mūro cokoliu, langų durų ir rėmų medinės konstrukcijos.

Į bylą buvo pateiktas ir Plungės rajono savivaldybės tarybos 2013 m. kovo 21 d. sprendimas, kuriuo patvirtintas Specialusis Plungės miesto centrinės dalies sutvarkymo planas. Plungės miesto centrinės dalies sutvarkymo Specialiojo plano žemėlapyje raudona spalva ir indeksu Nr. 2 pažymėtas pastatas, pagal sutartinius žymėjimus yra įvardijamas statinys esantis (duomenys neskelbtini), kurį rekomenduojama įtraukti į Kultūros vertybių registrą.

Nagrinėjamu atveju ieškovas, vadovaudamasis CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktu, kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo. Ieškovas savo teisių pažeidimą iš esmės kildina netinkamu atsakovės informavimu apie aukciono būdu parduodamą nekilnojamąjį turtą. Ieškovo teigimu, atsakovė, parduodama Turtą aukciono būdu neinformavo, jog Pastatas, kuriame yra parduodamas Turtas, turi vertingųjų savybių ir yra pradėtas Pastato teisinės apsaugos procesas. Ieškovo teigimu, jis žinodamas apie tai, nebūtų dalyvavęs aukcione ir nebūtų Turto įsigijęs.

Klaipėdos apylinkės teismas 2026 m. vasario 17 d. sprendimu (skundžiamas sprendimas) ieškovo ieškinį tenkino. Teismas konstatavo, kad pardavėja turėjo informaciją apie parduodamo daikto statuso pasikeitimo reikšmingą riziką, galimus iš to kilsiančius apribojimus Pastatui, tačiau šios informacijos pirkėjui neatskleidė. Tokio pobūdžio informacija turi esminę reikšmę sutarčiai sudaryti. Šiuos pardavėjos veiksmus, t. y. tikslios informacijos apie Turtą neatskleidimą, teismas vertino, kaip pardavėjos pareigos užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus pažeidimą.

Apeliantė (atsakovė) nesutinka su pirmosios instancijos teismu sprendimu, apeliacinį skundą iš esmės grindžia argumentais, jog: 1) pastato vertingosios savybės nei pačios savaime, nei valstybės institucijoms jas pripažinus saugomomis, negali būti laikomos nei Pastato, nei juo labiau – Turto kokybės trūkumu; 2) teismas neįvertino esminės aplinkybės – Turtas buvo parduodami neapibrėžtam potencialių pirkėjų ratui viešo elektroninio aukciono būdu, kurio sąlygas reglamentuoja specialios teisės normos, nenumatančios pardavėjo pareigos nuspėti kiekvieno galimo aukciono dalyvio lūkesčius ir ketinimus; 3) ieškovas nepateikė įrodymų, kad jis negali naudotis Turtu pagal jo paskirtį būtent dėl atsakovės veiksmų; 4) Turtas jo pardavimo metu (o taip pat ir vėliau) neturėjo jokių suvaržymų ar kitokių naudojimo apribojimų.

Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje esančius duomenis, šalių pateiktus argumentus bei ginčijamo sprendimo motyvus, neturi pagrindo pritarti aukščiau nurodytiems apeliantės argumentams. Įvertinus apskųsto sprendimo turinį ir bylos medžiagą, nustatyta, kad pirmosios instancijos teismas pasisakė dėl visų esminių šalių nurodytų faktinių aplinkybių, argumentų bei byloje esančių įrodymų. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, priimdamas sprendimą šioje byloje, tinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, tinkamai taikė materialinės teisės normas ir tinkamai motyvavo teismo sprendimą bei nepažeidė šiose bylose nusistovėjusios teisminės praktikos, todėl pritaria pirmosios instancijos teismo motyvams ir jų nekartoja, o tik, atsakydamas į apeliacinio skundų argumentus, juos papildo, akcentuodamas esmines bylos aplinkybes.

Dėl skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo

Pirkimo – pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą) (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis).

Perduodamo daikto kokybės reikalavimai detaliau reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo – pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Reikalavimai dėl daikto kokybės apima ir jo tinkamumą naudoti pagal tikslinę paskirtį: jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami, tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pirkėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, jog jie tiktų tam konkrečiam tikslui (CK 6.333 straipsnio 1, 4, 6 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2010; 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010; kt.).

Kasacinis teismas yra nurodęs, kad pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010; 2016 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-360-969/2016, 25 punktas, 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 20 punktas; kt.). Dėl pirkėjo atidumo ir pardavėjo pareigos atskleisti informaciją apie daiktą kasacinis teismas taip pat yra pasisakęs, kad dėl pirkimo–pardavimo sutartinių santykių specifikos pirkėjo pareiga elgtis rūpestingai negali būti prilyginta pardavėjo pareigai garantuoti perduodamo daikto tinkamumą – už parduodamo daikto kokybę yra atsakingas pardavėjas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009).

CK 6.334 straipsnyje įtvirtinti pirkėjo teisių gynybos būdai netinkamos kokybės daikto pardavimo atveju ir šių būdų taikymo sąlygos. Pagal šio straipsnio 1 dalį, jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju nepatarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti taikyti vieną iš nurodytų gynybos būdų. Pardavėjo atsakomybė pagal CK 6.334 straipsnį yra griežtoji, t. y. pardavėjas atsako už netinkamos kokybės daikto pardavimą be kaltės (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-203-469/2019).

Apeliantės teigimu teismas, pritardamas ieškovo pozicijai, Turto kokybės trūkumus siejo ne su jo (Turto) materialiosiomis savybėmis, bet su valstybės institucijos sprendimu pripažinti Pastatą, kuriame yra Turtas, kultūros vertybe, t. y., apeliantės nuomone, Turtas nekokybišku tapo tik tada, kai Pastatas buvo įtrauktas į Kultūros vertybių registrą. Apeliantė laikosi procesinės pozicijos, kad primos instancijos teismas netinkamai taikė CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą, nes pagal jo aiškinimo ir taikymo praktiką, kokybės trūkumai turi egzistuoti jau daikto pardavimo metu, o ne atsirasti vėliau.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas Turtą įsigijo 2023 m. rugpjūčio 18 d. laimėjo viešą aukcioną. Tačiau dar iki aukciono ir pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo atsakovei buvo žinoma aplinkybė, kad Pastatas, kuriame yra parduodamas Turtas, galimai negali būti vertinamas kaip įprastas gyvenamosios paskirties pastatas. 2023 m. kovo 30 d., t. y. daugiau kaip prieš keturis mėnesius iki aukciono ir beveik penkis mėnesius iki pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, Plungės rajono savivaldybės administracijos Architektūros ir teritorijų planavimo skyrius, kreipdamasis į KPD, inicijavo Pastato vertingųjų savybių nustatymo ir įtraukimo į Nekilnojamojo kultūros paveldo registrą procedūras.

Taigi, aplinkybė, kad Pastatas galimai turi vertingųjų savybių ir kad dėl jo numatoma pradėti teisinės apsaugos nustatymo procedūras, atsakovei neabejotinai buvo žinoma dar iki turto pardavimo. Todėl atsakovė, parduodama Turtą, turėjo objektyviai reikšmingą informaciją apie galimą esminį Pastato teisinio statuso pasikeitimą, kurią privalėjo atskleisti potencialiam pirkėjui, t. y. pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo metu jau egzistavo konkretus faktinis ir teisinis pagrindas prielaidai, kad parduodamo Turto naudojimas ir jo atnaujinimas ateityje gali būti ribojamas specialiais paveldosaugos reikalavimais, kas neabejotinai galėjo turėti įtakos potencialus pirkėjo lūkesčiams, susijusiems su įsigijamu turtu, ir apsisprendimui tokį Turtą įsigyti. Tuo pačiu, tai paneigia apeliantės esminę poziciją, kad iki galutinio įrašymo į Kultūros vertybių registrą apskritai neegzistavo jokia teisinę reikšmę turinti aplinkybė apie ribojimus Turtui. Atsižvelgiant į nurodyta, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad kreipimasis į KPD dėl objekto (Pastato) įtraukimo į registrą, akivaizdžiai laikytinas esmine tokio Turto kokybę apibūdinančia aplinkybe. Atsakovės pozicija šiuo aspektu yra nenuosekli ir prieštaringa. Viena vertus, atsakovė teigia, kad apie Pastato statuso pasikeitimo rizika Sutarties sudarymo metu neegzistavo. Kita vertus, atsakovės teigimu, ieškovas apie tai turėjo žinoti iš dar 2013 metais atsakovės patvirtinto Specialiojo plano.

Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga, kuri laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-499/2009; 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2010; 2018 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018).

Pažymėtina ir tai, kad pagal CK 6.327 straipsnio 3 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad pagal šią nuostatą už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. Pagal CK 6.327 straipsnio 4 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės, įskaitant tinkamumą naudoti, pažeidimo pasekmė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-19/2010).

Nagrinėjamu atveju aplinkybė – nuslėpta informacija apie konkretų ir jau pradėtą teisinės apsaugos Pastatui procesą laikytina esminė su Turtu susijusia aplinkybe, kuri turėjo būti atskleista pirkėjui prieš Sutarties sudarymą, nes ji neabejotinai galėjo turėjo reikšmės ieškovo apsisprendimui įsigyti Turtą Pastate, kuriam taikytini specialūs Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatyti reikalavimai ir apribojimai. Tokios informacijos neatskleidimas negali būti pateisinamas tuo, kad galutinis sprendimas dėl teisinės apsaugos dar nebuvo priimtas. Pirkėjas turėjo teisę žinoti ne tik galutinį Pastato statusą, bet ir tai, kad jo įsigyjamo Turto atžvilgiu jau vyksta oficialus procesas dėl teisinės apsaugos Pastatui suteikimo, galintis iš esmės pakeisti jo naudojimo sąlygas. Todėl pirmosios instancijos teismas, įvertinęs tiek ginčo faktines aplinkybes, tiek nustatytą teisinį reglamentavimą, visiškai pagrįstai nustatė, kad pardavėja turėjo informaciją apie parduodamo daikto statuso pasikeitimo reikšmingą riziką ir iš to galimus Pastatui kilti apribojimus, tačiau šios esminę reikšmę Sutarčiai sudaryti informacijos pirkėjui neatskleidė. Ir tai laikytina pardavėjos pareigos užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus pažeidimu.

Nagrinėjamu atveju nepagrįstas ir apeliantės argumentas, kad ieškovo naudojimasis turtu beveik dvejus metus patvirtina, jog turtas neturėjo trūkumų. Vien naudojimasis daiktu savaime nereiškia, kad pirkėjas atsisakė teisės ginti savo pažeistas teises dėl paslėptos ir pardavėjos neatskleistos aplinkybės ir nepatvirtina, kad Turtas atitiko ieškovo pagrįstus lūkesčius dėl jo panaudojimo. Ieškovas ginčo objektą įsigijo kaip nekilnojamąjį turtą, kurį ketino atnaujinti ir modernizuoti, kad šis Turtas galėtų būti naudojamas pagal paskirtį. Bylos medžiaga patvirtina, kad ieškovas iš karto po Turto įsigijimo ėmėsi konkrečių ir realių veiksmų savo numatytam tikslui įgyvendinti – organizavo Pastato atnaujinimo projekto rengimą, administravo jo įgyvendinimo procesą, organizavo finansavimo klausimus bei atliko kitus veiksmus, būtinus Pastato atnaujinimui. Minėtas aplinkybes patvirtina ir 2024 m. rugsėjo 20 d. tarp UAB „Sanmita“ ir Bendrijos sudaryta sutartis dėl techninio darbo projekto parengimo ir projekto vykdymo priežiūros paslaugų teikimo. Taigi bylos medžiaga patvirtina, kad ieškovas nuosekliai ir realiai siekė įgyvendinti būtent tą Turto panaudojimo tikslą, dėl kurio Turtas buvo įsigytas. Tačiau, įgyvendinant šį tikslą, paaiškėjo, kad Pastatui taikytinas specialus kultūros paveldo apsaugos režimas ir dėl to planuotas Pastato atnaujinimas negali būti įgyvendintas anksčiau numatytomis sąlygomis. Minėta aplinkybė lėmė ir 2024 m. rugsėjo 20 d. sutarties dėl techninio darbo projekto parengimo bei projekto vykdymo priežiūros paslaugų nutraukimą. Nurodytų aplinkybių kontekste apeliantės argumentai, kad ieškovas dvejus metus netrukdomai naudojosi turtu ir nereiškė jokių pretenzijų, yra nepagrįsti ir neatitinka bylos faktinių aplinkybių. Priešingai, byloje esantys duomenys patvirtina, kad ieškovas ėmėsi realių veiksmų Turtui atnaujinti, tačiau dėl aplinkybių, apie kurias atsakovė žinojo dar iki Sutarties sudarymo ir kurių ieškovui (ir kitiems potencialiems pirkėjams) neatskleidė, Pastato atnaujinimui turės būti taikomi specialūs reikalavimai, jo atnaujinimas pagal suplanuotas sąlygas yra negalimas ir tokios aplinkybės negali būti pašalintos.

Apeliantės teigimu pirmosios instancijos teismas neįvertino esminės aplinkybės – butai (Turtas) buvo parduodami neapibrėžtam potencialių pirkėjų ratui viešo elektroninio aukciono būdu, kurio sąlygas reglamentuoja specialios teisės normos. Jos nenumato pardavėjo pareigos nuspėti kiekvieno galimo aukciono dalyvio lūkesčių ir ketinimų.

Nagrinėjamu atveju aplinkybė, kad Turtas buvo parduodamas viešo elektroninio aukciono būdu, savaime nepanaikina ir nesumažina pardavėjos pareigos pateikti potencialiems pirkėjams išsamią, teisingą ir reikšmingą informaciją apie parduodamą Turtą. Priešingai, viešo aukciono metu potencialūs pirkėjai savo sprendimą dalyvauti aukcione ir siūlyti konkrečią kainą priima remdamiesi pardavėjos pateikta informacija apie parduodamą objektą. Todėl būtent aukciono sąlygose ir viešuose pranešimuose turi būti atskleistos tokios aplinkybės, kurios gali turėti esminę įtaką Turto naudojimui, jo vertei ir potencialaus pirkėjo apsisprendimui dalyvauti aukcione. Aplinkybė, kad dar 2023 m. kovo 30 d. pati atsakovė inicijavo Pastato vertingųjų savybių nustatymo procesą yra susijusi su parduodamu Turtu ir egzistavo nepriklausomai nuo to, kas konkrečiai būtų tapęs aukciono laimėtoju. Todėl atsakovė iš esmės neturėjo pareigos numatyti/nuspėti, kokiu konkrečiu tikslu kiekvienas potencialus pirkėjas ketina naudoti Turtą, tačiau ji turėjo sudaryti pirkėjams galimybę įvertinti visas su Turto įsigijimu susijusias aplinkybes, tinkamai ir išsamiai atskleisdama jai pačiai žinomą esminę informaciją apie Turtą – ši atsakovės pareiga kyla iš sąžiningo ir tinkamo pardavėjo pareigų vykdymo. Pačioje Sutartyje nurodyta, kad šalys atskleidė viena kitai visą joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės Sutarties sudarymui ir vykdymui (Sutarties 11.9 p.). Taigi vien tai, kad Turtas buvo parduodamas viešo aukciono būdu, nepanaikina ir neriboja civiliniuose santykiuose taikomų sąžiningumo, bendradarbiavimo, tinkamo informavimo ir pardavėjo atsakomybės principų. Taip pat atmestini apeliantės argumentai, kad pirkimo – pardavimo sutartis sudaryta ir patvirtinta notarine tvarka, eliminuoja atsakovės atsakomybę už iki sutarties sudarymo pirkėjui neatskleistą informaciją. Esant nurodytoms aplinkybėms, atsakovė pagrįstai pirmosios instancijos teismo buvo pripažinta pažeidusia savo, kaip pardavėjos, pareigą atskleisti reikšmingą informaciją apie viešame aukcione parduodamą turtą.

Apeliantė teigia, kad ieškovas neteikė jokių įrodymų, jog jis negali naudotis butais (Turtu) pagal jų paskirtį dėl atsakovės veiksmų. Atsakovė pažymi, kad ieškovas apsiribojo tik savo paties bendro pobūdžio pasvarstymais, kad KPD įtraukus Pastatą į Kultūros vertybių registrą, jam tapo ekonomiškai nebenaudinga atnaujinti Pastato dėl taikomų paveldosaugos reikalavimų. tačiau nei ieškovas, nei pirmos instancijos teismas nepagrindė, kokie reikalavimai yra taikomi, ar tie reikalavimai iš tiesų daro neįmanomu naudojimąsi Turtu.

Minėti apeliantės argumentai atmestini kaip nepagrįsti, nes apeliantė netinkamai vertina nagrinėjamo ginčo esmę. Nagrinėjamu atveju ieškovas nesiekia įrodyti, kad dėl Pastatui suteiktos teisinės apsaugos Turtu apskritai nebegalima naudotis kaip gyvenamosiomis patalpomis. Esmine laikytina aplinkybė, kad dėl Pastatui taikomo specialaus kultūros paveldo apsaugos režimo iš esmės pasikeitė Turto atnaujinimo ir modernizavimo sąlygos bei galimybės, todėl ieškovo planuotas Pastato atnaujinimo projektas nebegalėjo būti įgyvendintas anksčiau numatytomis sąlygomis. Suteikus Pastatui teisinę apsaugą, jo valdytojui atsiranda papildomos įstatyme nustatytos pareigos, susijusios su objekto išsaugojimu ir tinkamu naudojimu (Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymo 14 straipsnio 3 dalis). Todėl teisinės apsaugos suteikimas nėra vien formalus Pastato statuso pasikeitimas – jis lemia specialaus paveldosaugos režimo taikymą ir atitinkamai keičia Pastato naudojimo, tvarkymo bei atnaujinimo sąlygas, lyginant su nekilnojamojo turto, neįtraukto į Kultūros vertybių registrą (kokį ieškovas įsigijo ginčo Sutartimi), naudojimo ir valdymo galimybėmis.

Nepagrįstas apeliantės teiginys, kad ieškovas savo poziciją grindžia tik bendro pobūdžio ir subjektyviais samprotavimais apie ekonominį Pastato atnaujinimo nenaudingumą. Ieškovas pateikė duomenis apie realiai vykdytą Pastato atnaujinimo procesą, įskaitant 2024 m. rugsėjo 20 d. tarp UAB „Sanmita“ ir Bendrijos sudarytą sutartį dėl techninio darbo projekto parengimo ir projekto vykdymo priežiūros paslaugų. Be to byloje nustatyta reikšminga aplinkybė, kad minėta sutartis buvo nutraukta ir pagrindine šios sutarties nutraukimo priežastimi buvo būtent Pastato įtraukimas į Kultūros vertybių registrą. Nagrinėjamu atveju ieškovas buvo pradėjęs realų Pastato atnaujinimo proceso organizavimą, parengė su Pastato atnaujinimu susijusius dokumentus, sudarė sutartį dėl techninio darbo projekto parengimo ir projekto vykdymo priežiūros, o vėliau, Pastatui suteikus teisinę apsaugą, paaiškėjo, kad anksčiau suplanuotas procesas turi būti iš esmės keičiamas dėl taikytino specialaus paveldosaugos režimo. Taigi paaiškėjus, kad Pastato atnaujinimui turės būti taikomi specialūs reikalavimai, ieškovas realiai negali naudoti Turto tam tikslui, kuriam ketino jį naudoti ir įgyvendinti planuoto Pastato atnaujinimo projekto. Šių aplinkybių kontekste nepagrįsti atsakovės teiginiai, kad ieškovas nepateikė įrodymų, jog jis buvo parengęs kokius dokumentus, kuriais suplanuoti remonto, rekonstrukcijos ar kiti darbai, taip pat, kad kultūros paveldo objekto statuso suteikimas neturi įtakos jo naudojimo, rekonstravimo ar remonto galimybėms. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai įvertino aplinkybę, kad ieškovas niekaip nebuvo susijęs nei su teisinės apsaugos Pastatui suteikimo procesu, nei jame dalyvavo, nei žinojo apie tai, kad toks procesas prieš keletą metų atsakovės yra inicijuotas, taip pat ieškovas negali daryti jokios įtakos už kultūros paveldo apsaugą atsakingų institucijų priimtiems sprendimams. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, pirmos instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad nustatytos faktinės aplinkybės (dėl kurių ginčo tarp šalių iš esmės nėra) leidžia daryti teisiškai pagrįstą išvadą, jog ieškovas nusipirko netinkamos kokybės, netinkamai pardavėjos apibūdintą Turtą, kurio negali naudoti pagal tokią paskirtį, kuriai ieškovas pagrįstai galėjo tikėtis įsigijęs Turtą, ir šie trūkumai yra esminiai bei negali būti pašalinti.

Atsakovės teigimu, tai, kad Pastatas galimai turi vertingųjų savybių, buvo atskleista viešai paskelbtame Plungės miesto centrinės dalies sutvarkymo specialiajame plane, todėl ieškovas negalėjo nežinoti, kad Pastatas priskirtas prie vertingųjų savybių galinčių turėti objektų.

Apeliacinės instancijos teismo vertinimu vien aplinkybė, kad informacija apie Pastato galimai turimas vertingąsias savybes buvo nurodyta specialiajame plane, savaime nepatvirtina, kad ši informacija buvo tinkamai ir pakankamai išviešinta potencialiam pirkėjui 2023 m. vykusio aukciono metu. Kaip pagrįstai nustatė pirmosios instancijos teismas, atsakovės pateikti duomenys apie specialiojo plano viešinimą ir visuomenės informavimą yra datuojami dar 2012 metais, o Duomenų, patvirtinančių, kad analogiška informacija buvo aktuali ir prieinamai pateikta potencialiems pirkėjams 2023 m. organizuojant Turto pardavimą, atsakovė nepateikė. Iki Sutarties sudarymo Pastatas nebuvo registruotas Kultūros vertybių registre. Informacijos apie jau pradėtą konkretų Pastato teisinės apsaugos procesą atsakovės organizuoto viešo aukciono sąlygose nebuvo. Daugiau nei dešimties metų senumo specialiojo plano sprendinių išviešinimas negali prilygti tinkamam pardavėjos pareigos tinkamai apibūdinti parduodamą daiktą įgyvendinimui nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo teisinių santykių (CK 6.396 straipsnio 1 dalis), o taip pat ir daiktų pardavimo aukciono būdu teisinių santykių (CK 6.399 straipsnis) kontekste.

Apeliantės argumentas, kad butai jų pardavimo metu neturėjo jokių suvaržymų ar naudojimo apribojimų, ieškovas neginčija Butų įsigijimo sandorio, yra nepagrįstas. Nagrinėjamu atveju esminę reikšmę visgi turi ne Turto naudojimo galimybė apskritai, bet tai, kad dar iki Sutarties sudarymo buvo pradėtas Pastato vertingųjų savybių nustatymo ir galimos teisinės apsaugos procesas, apie kurį atsakovė žinojo, tačiau šios informacijos ieškovui (kaip ir kitiems potencialiems pirkėjams) neatskleidė. Būtent ši ieškovui neatskleista aplinkybė turėjo tiesioginę reikšmę jo galimybei įgyvendinti planuotą įsigyto Turto atnaujinimą ir modernizavimą. Kaip šiame procesiniam sprendime jau buvo konstatuota anksčiau, informacija apie pradėtą Pastato teisinės apsaugos vertinimo procedūrą būtų sudariusi galimybę pirkėjui įsivertinti galimas rizikas, susijusias su saugotino Pastato valdymo ir naudojimo ribojimais, ir neabejotiną tokių rizikų reikšmę potencialių pirkėjų sprendimui Turtą įsigyti. Šiuo atveju ieškovas neginčija Sutarties galiojimo, tačiau prašo ją nutraukti dėl pardavėjos netinkamo sutartinių pareigų vykdymo, t. y. dėl netinkamos kokybės Turto pardavimo ir esminės su Turtu susijusios informacijos neatskleidimo, kad Pastatas, kuriame yra parduodami butai turi vertingųjų savybių ir yra pradėtas Pastato teisinės apsaugos procesas. Toks ieškovo, kaip pirkėjo teisių gynimo būdas yra teisėtas ir tinkamas (CK 1.138 straipsnio 1 dalies 2, 5 punktai, 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų

Išdėstytų argumentų pagrindu teisėjų kolegija daro išvadą, kad į esminius klausimus atsakyta. Kiti šalių procesiniuose dokumentuose nurodyti argumentai nėra teisiškai reikšmingi ginčo klausimo sprendimui, todėl apeliacinės instancijos teismas plačiau dėl jų nepasisako (CPK 2 straipsnis, 3 straipsnis, 7 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-52/2011). Pažymėtina, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, juolab kad apeliacinės instancijos teismas iš esmės pritaria pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-536/2010).

Dėl bylos procesinės baigties

Teisėjų kolegija, įvertinusi pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, apeliacinio skundo argumentus, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas išsamiai ir visapusiškai ištyrė bylos faktines aplinkybes ir tinkamai pritaikė proceso ir materialinės teisės normas, nenukrypo nuo formuojamos kasacinio teismo praktikos ir priėmė pagrįstą bei teisėtą sprendimą. Apeliacinio skundo argumentai nepaneigė pirmosios instancijos teismo padarytų išvadų, todėl pagrindo panaikinti ar pakeisti skundžiamą teismo sprendimą nėra (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme\

Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

Atsakovės apeliacinį skundą atmetus, atsakovės bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme neatlyginamos.

Ieškovas pateikė prašymą priteisti iš atsakovės 5 445,00 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidas advokato pagalbai apmokėti.

Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) 2 punkte numatyta, kad, nustatant priteistino užmokesčio už teikiamas teisines paslaugas dydį, rekomenduojama atsižvelgti ne tik į maksimalius dydžius, bet taip pat ir į bylos sudėtingumą, sprendžiamų teisinių klausimų naujumą, advokato darbo laiko sąnaudas bei kitas svarbias aplinkybes. Rekomendacijų 7 punkte nustatyta, kad rekomenduojami priteisti užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami taikant nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Valstybės duomenų agentūros skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių).

Kadangi atsiliepimas į apeliacinį skundą parengtas 2026 m. balandžio mėnesį, sprendžiant prašomų priteisti bylinėjimosi išlaidų pagrįstumą taikytinas 2025 metų IV ketvirčio Valstybės duomenų agentūros skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių), kuris sudarė 2 526,8 Eur. Remiantis pastaruoju dydžiu ir Rekomendacijų 8.11 papunktyje nustatytu rekomenduojamu dydžiu (1,3) maksimalus už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą priteistinas dydis būtų 3 284,84 Eur. Atsižvelgdama į Rekomendacijų 2 punkte įtvirtintus kriterijus ir nenustačiusi pagrindo nukrypti nuo Rekomendacijose įtvirtintų priteistinų užmokesčio už advokato teikiamas teisines paslaugas dydžių, teisėjų kolegija nutaria, kad ieškovo prašoma priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų suma mažintina iki maksimalios rekomenduojamos sumos.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 324–331 straipsniais, apeliacinės instancijos teismas n u t a r i a : Klaipėdos apylinkės teismo 2026 m. vasario 17 d. sprendimą palikti nepakeistą. Priteisti ieškovui V. J. iš atsakovės Plungės rajono savivaldybės 3 285 Eur (tris tūkstančius du šimtus aštuoniasdešimt penkis eurus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.