Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Vilniaus apygardos teismo teisėjas Virginijus Kairevičius, sekretorius Franc Rutkovskij, dalyvaujant ieškovų atstovei Jolitai Juškaitei, atsakovo UAB „Verslo startas“ atstovui Arūnui Kumpaičiui, atsakovo Estateguru tagatisagent OŪ atstovui Ryčiui Martinkėnui, trečiųjų asmenų atstovui Aurimui Griniui, tretiesiems asmenims TAR2, TAR1,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų IES2 ir IES1 ieškinį dėl sutarties pripažinimo pirkimo – pardavimo sutartimi atsakovėms UAB „Verslo startas“ ir Estateguru tagatisagent OŪ, tretieji asmenys IES1, IES2, ATS6, ATS1, ATS2, ATS3, ATS4, TAR1, ATS7, ATS5, UAB „Arrival Line“,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Pripažinti 2021 m. lapkričio 11 d. tarp ieškovų IES2, IES1 ir atsakovo UAB „Verslo startas“ sudarytą sutartį pavadinimu „Preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis „RUGIAGELĖ“ Nr. C4 su sandėliuku“ galiojančia;

Pripažinti 2021 m. lapkričio 11 d. tarp ieškovų IES2, IES1 ir atsakovo UAB „Verslo startas“ sudarytą sutartį pavadinimu „Preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis „RUGIAGELĖ“ Nr. C4 su sandėliuku“ pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi;

Pripažinti ieškovų IES2 ir IES1 nuosavybės teisę į 2759/138733 idealiąsias dalis (27,59 kv.m.) pastato-poilsio namo, unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), kurias sudaro: patalpos, esančios trečiame pastato aukšte ir plane pažymėtos indeksais 3-13 (4,09 kv.m. ploto koridorius), 3-14 (16.65 kv.m. ploto kambarys), 3-15 (3,85 kv.m. ploto sanitarinis mazgas); 300/4931 (3 kv.m. sandėliukas) rūsio, plane pažymėto indeksu R-3 (49.31 kv.m.), nurodant, kad tai yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė;

Pripažinti ieškovų IES2 ir IES1 nuosavybės teisę į 2459/397700 žemės sklypo, unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nurodant, kad tai yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė;

Priteisti iš ieškovų IES2 ir IES1 atsakovo UAB „Verslo startas“ naudai 41 900 Eur už 2021 m. lapkričio 11 d. tarp ieškovų IES2, IES1 ir atsakovo UAB „Verslo startas“ sudarytos sutarties pavadinimu „Preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis „RUGIAGELĖ“ Nr. C4 su sandėliuku“ pagrindu parduodamo nekilnojamojo turto įsigijimą nuosavybės teise;

Pripažinti 2022-09-20 Sutartinę hipoteką Nr. 7707 2022-09-23 IDK Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2021-01-06 Sutartinę hipoteką Nr. 252 2021-01-11 IDK Nr. (duomenys neskelbtini), įregistruotą 2459/397700 žemės sklypui, unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), esančiam (duomenys neskelbtini), ir 2759/138733 pastatui-poilsio namui, unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), esančiam (duomenys neskelbtini), į kuriuos nuosavybės teisę įgijo ieškovai IES2 ir IES1 bei įsipareigojo įvykdyti jiems tenkantį skolinį įsipareigojimą, pasibaigusia.

Nurodė, jog IES2 ir IES1 su pardavėja 2021-11-11 sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį „Rugiagėlė Nr. C4 su sandėliuku“. Šia sutartimi pardavėja įsipareigojo parduoti pirkėjams poilsio paskirties būstą žemės sklype, (duomenys neskelbtini), projektinis Nr. C4 bei sandėliuką rūsyje, ne mažesnio nei 3 m² ir žemės sklypo dalį, proporcingą parduodamo būsto plotui, o ieškovai įsipareigojo pirkti šį nekilnojamąjį turtą. Šalys preliminariosios sutarties 2.1 punktu susitarė, kad bendra parduodamo nekilnojamojo turto kaina yra 71 900 Eur. Pirkėjai įsipareigojo per 2 darbo dienas nuo preliminariosios sutarties sudarymo už būstą C4 sumokėti 30 000 Eur dydžio avansą. Likusi suma 41 900 Eur sumokama iki pagrindinės sutarties sudarymo, jei perkama be paskolos, arba per 30 dienų po pagrindinės sutarties sudarymo, jei perkama su kredito įstaigų finansavimu. Pirkėjai 2021-11-16 sumokėjo 30 000 Eur už nekilnojamojo turto įsigijimą, kas sudarė 42 proc. visos sutartyje sutartos nekilnojamojo turto kainos. Sutarties sudarymo metu atsakovė nebuvo baigusi vykdyti nekilnojamojo turto statybos darbų, todėl šalys (ieškovai ir atsakovė) Sutarties 1.3. punkte sutarė pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį sudaryti iki 2022-05-30, t. y. šalys iki 2021-12-31 įsipareigojo pasirašyti ir notariškai patvirtinti sutartyje nurodyto nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį notarine forma. Ieškovai tvirtina, kad po Sutarties sudarymo jiems buvo įteikti raktai ir suteikta teisė patekti į nekilnojamąjį turtą, taip pat suteikta teisė savarankiškai priimti su nekilnojamojo turto statyba susijusius sprendimus, pvz. savo nuožiūra pasirinkti rozečių ir jungiklių išdėstymą, vonios plyteles, sienų spalvą ir kitas būsto apdailos detales, t. y. ieškovams buvo suteikta teisė valdyti nekilnojamąjį turtą kaip savo. 2023 m. pavasarį ieškovai pastebėjo, kad nekilnojamojo turto statybos darbus vykdę darbuotojai paliko nekilnojamojo turto buvimo teritoriją, nors statybos darbai nebuvo baigti. Ieškovams tapo žinoma, jog atsakovei nuosavybės teise priklausantis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuose ir yra sutartimi įgyjamas nekilnojamasis turtas, yra įkeisti hipoteka ir pritaikytas šio pastato bei žemės sklypo areštas. Ieškovai laikosi pozicijos, kad 2021-11-11 ieškovai ir atsakovė sutarė sudaryti sutartį, kurios pagrindu atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovams nekilnojamąjį turtą, o ieškovai įsipareigojo šį turtą iš atsakovės nupirkti. Ir nors ši sutartis buvo pavadinta „Preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis „Rugiagelė“ Nr. C4 su sandėliuku“, ieškovų vertinimu, šalys (ieškovai ir atsakovė) sudarė ne preliminariąją, o pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį. Ieškovai nurodo, kad jie atsakovei sumokėjo dalį (42 proc.) sutartyje sutartos nekilnojamojo turto kainos ir jiems buvo suteikta teisė valdyti neklinojamąjį turtą kaip savo, t. y. laisvai patekti į nekilnojamąjį turtą, spręsti dėl jo įrengimo, gauti informaciją apie nekilnojamojo turto statybos darbus ir kt. Šios aplinkybės leidžia teigti, kad ieškovų ir atsakovės sudaryta sutartis yra pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis. Ieškovai yra fiziniai asmenys, kurie nekilnojamąjį turtą ketino įsigyti savo asmeninimas, šeimos ūkio poreikiams, nesiedami to su profesine ar ūkine – komercine veikla. Tuo metu atsakovė sutartį sudarė verslo tikslais. Ieškovai laikosi pozicijos, kad jiems sumokėjus visą nekilnojamojo turto kainą, kuri yra 71 900 Eur pagal sutartį, pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) hipotekos dalis dėl nekilnojamojo turto įkeitimo turėtų būti pripažinta pasibaigusia.

Be to, objektas nėra apibrėžtas ir negali būti sandorio dalyku. Ginčo objektas (butas) preliminarios sutarties pasirašymo dienai nebuvo ir nėra suformuotas, nebuvo žinoma jo plotas, iki šiol nėra atlikta buto teisinė registracija. Šiai dienai nėra žinomas tikslus viso pastato plotas ir tai patvirtina aplinkybė, kad atlikti tik dviejų patalpų matavimai, t. y. ginčo patalpos C4 ir kitoje nagrinėjamoje byloje Nr. e2-617-614-2026 atliktas ginčo patalpos A2 patalpos matavimas. Ieškovai nepateikė duomenų, kad kitos pastato dalys ir jų duomenys yra teisingi ir nepagrįstai remiasi 2026-02-13 kadastrinių matavimų byla, kuri yra didžiąja dalimi 2023-02-23 kadastrinių matavimų bylos duomenys ir kurie be kita ko 2025-05-22 yra išregistruoti, išregistravimo pagrindas 2025-04-04 teismo sprendimas Nr. e2-555-999/2025. Šiai dienai galioja Pastato kadastrinių matavimų 2001 08 10 byla Nr. 1964. Vieninteliai galiojantys kadastro duomenys yra 2001 m., todėl ieškovų reikalavimai grindžiami neegzistuojančiais ir teisiškai negaliojančiais duomenimis. Ginčo objektas nėra suformuotas kaip savarankiškas nekilnojamasis daiktas, todėl negali būti pagrindinės sutarties dalyku. Ieškovų sudaryti viso pastato kadastriniai matavimai neatitinka registro centro duomenų, nes skiriasi pastato plotas.

Ginčo objektas, o tuo pačiu ir visas UAB „Verslo startas“ priklausantis pastatas esantis adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), vykdyta jo rekonstrukcija yra pripažinta neteisėta statyba ir tai yra išviešinta ieškovų atstovės pateiktame išraše 10.1 ir 10.2 punkte. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) yra konstatavusi pastato savavališką statybą: 2024-05-15 aktas Nr. SSA-30-240515-00021 (SSA1) (bylos Tomas 5 22-110 psl.) ir 2025-10-07 savavališkos statybos aktas Nr. SSA-30-251007-00021 (SSA2). SSA1 nustatyta, kad tarp 2019 metų birželio mėn. ir 2022 metų rugpjūčio mėn. statytoja UAB „Verslo startas“ neturėdama privalomo statybą leidžiančio dokumento atliko pastato rekonstravimo darbus, t. y. ant pastato pastatė netaisyklingos formos apie 13,38 m. ilgio, apie 6,92 m. pločio ir apie 3,34 metro aukščio antstatą. SSA2 nustatyta, kad statytoja UAB „Verslo startas“ laikotarpiu nuo 2022 iki 2023 metų, vykdė pastato rekonstravimo darbus, t. y. įrengė papildomas laikančias perdangos konstrukcijas II-ame ir III aukštuose, suformuojant papildomas patalpas 2023-02-22 kadastrinių matavimų bylos II-o aukšto plane pažymėtas Nr. 2-4 ir Nr. 2-5, ir III-o aukšto plane 2 pažymėtas Nr. 3-4 ir Nr. 3-5, o virš III-ame aukšte papildomai įrengtų patalpų įrengė laikančias stogo konstrukcijas, neturėdama privalomo statybą leidžiančio dokumento. Teismas 2025 m. balandžio 4 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-555-999/2025 panaikino UAB „Verslo startas“ pateiktos 2023-03-01 Deklaracijos apie statinio, jo dalies statybos užbaigimą / statinio, jo dalies / patalpos (-ų) paskirties pakeitimą (tik registruojama) Nr. ARCCR-30-230301-01923, kurios pagrindu 2023-03-23 buvo atlikta teisinė pastato paprastojo remonto registracija Nekilnojamojo turto registre, galiojimą.

Motyvuojamoji dalis

Pagal CK 4.103 straipsnio 1 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą, nuosavybės teisės į pastatytą ar statomą statinį gali būti įgyjamos tik jeigu statinys (jo dalis) yra pastatytas ar statomas ne savavališkai, nepažeidžiant statinio projekto sprendinių ar teisės aktų reikalavimų, t. y. teisėtai. Savavališkai pastatytos ar rekonstruotos statinio dalys negali būti civilinės apyvartos objektu, todėl negali būti ir priverstinai perleistos teismo sprendimu.

Pripažinus Ieškovų nuosavybę, bus pažeisti kitų įmonės kreditorių, įskaitant hipotekos kreditorių ir administratoriaus interesai, sumažės bankrutuojančio įmonės masė. Ieškovai, kaip įmonės kreditoriai apeis kitus kreditorius tenkindami savo reikalavimus ir išvengdami prisidėjimo prie administravimo išlaidų.

Atsakovė Estateguru tagatisagent Oü (toliau EG) su ieškiniu nesutiko ir nurodė, kad nagrinėjamus atveju nėra įstatyme įtvirtinto hipotekos pabaigos pagrindo. Ieškovai nėra sumokėję visos preliminarioje sutartyje nustatytos įkeisto daikto kainos. Objekto hipoteka (turto dalies, sudarančios objektą, hipoteka) turėtų būti pripažinta pasibaigusia, tik kai atsakovui būtų tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas. Ieškovai nepagrįstai prašo ir pardavimo kainos dalies (41 900 Eur) sumokėjimą priteisti ne objekto hipotekos kreditoriui EG, o skolininkui. EG iš skolininko (ar kito asmens) nėra gavusi piniginių lėšų už objektą. Preliminarioji sutartis buvo sudaryta 2021-11-11, o 30 000 Eur avanso mokėjimas buvo atliktas 2021-11-16. EG naudai turtas įkeistas vėliau, t. y. EG ir skolininkui 2022-09-20 sudarius hipotekos sutartį, ieškovams preliminariąja sutartimi (4.3.2. p. išreiškus pritarimą turto (ir objekto) įkeitimui bei tuo pačiu hipotekos sutarties sudarymui. Ieškovams buvo ir/ar turėjo būti žinoma turto įkeitimo rizika kreditoriams ir iš to galinčios kilti pasekmės, t. y. kad skolininkui tinkamai neįvykdžius įsipareigojimų tokiam kreditoriui, šis kreditorius turės pirmumo teisę nukreipti skolos išieškojimą į turtą (ir tuo pačiu objektą). Atsakovės EG vertinimu, ji negali atsakyti už ieškovų nepateisinamą delsimą ir/ar už ieškovų nurodomus jų atžvilgiu galimai atliktus atsakovės ir/ar jo atstovų neteisėtus veiksmus, nesudarant notariškai tvirtinamos pagrindinės objekto pirkimo – pardavimo sutarties. Ieškovų pažeistos teisės turėtų būti ginamos ne sąžiningo hipotekos kreditoriaus sąskaita, bet reiškiant reikalavimus dėl nuostolių atlyginimo iš neteisėtus veiksmus atlikusių asmenų. Ieškovų reikalavimas preliminariąją sutartį pripažinti galiojančia pagrindine objekto pirkimo – pardavimo sutartimi yra nepagrįstas. Kadangi ieškovų ir skolininko sudaryta preliminariojo sutartis nėra pagrindinė sutartis, o yra preliminarioji sutartis, todėl šios sutarties pagrindu ieškovai neturi teisės reikalauti priverstinio šios sutarties įvykdymo natūra ir/ar pripažinti šią sutartį pagrindine objekto pirkimo – pardavimo sutartimi, o gali reikalauti nuostolių atlyginimo iš skolininko.

Tretieji asmenys IES1, IES2, ATS6, ATS1, ATS2, ATS3, ATS4, TAR1, ATS7, ATS5, UAB „Arrival Line“ nurodė, kad kadangi ieškovų reikalavimai grindžiami kintančiais, ginčytinais ir dar neįregistruotais kadastriniais duomenimis, kurie tikėtina kis vykdant VTPSI 2025-10-08 privalomąjį nurodymą Nr. PNSSP-30-251008-00022, Tretieji asmenys užima poziciją, jog šiuo metu gali būti patenkinti tik šie ieškovų reikalavimai: Pripažinti 2021 m. lapkričio 11 d. tarp ieškovų IES2, IES1 ir atsakovo UAB „Verslo startas“ sudarytą sutartį pavadinimu „PRELIMINARI NEKILNOJAMOJO TURTO PIRKIMO-PARDAVIMO SUTARTIS „RUGIAGELĖ“ Nr. C4 su sandėliuku“ galiojančia; Pripažinti 2021 m. lapkričio 11 d. tarp ieškovų IES2, IES1 ir atsakovo UAB „Verslo startas“ sudarytą sutartį pavadinimu „PRELIMINARI NEKILNOJAMOJO TURTO PIRKIMO-PARDAVIMO SUTARTIS „RUGIAGELĖ“ Nr. C4 su sandėliuku“ pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi; Priteisti iš ieškovų IES2 ir IES1 atsakovo UAB „Verslo startas“ naudai 41 900 EUR už 2021 m. lapkričio 11 d. tarp ieškovų IES2, IES1 ir atsakovo UAB „Verslo startas“ sudarytos sutarties pavadinimu „PRELIMINARI NEKILNOJAMOJO TURTO PIRKIMO-PARDAVIMO SUTARTIS „RUGIAGĖLĖ“ Nr. C4 su sandėliuku“ pagrindu parduodamo nekilnojamojo turto įsigijimą nuosavybės teise. Likę reikalavimai turi būti palikti nenagrinėtais pagal CPK 296 str. 1d. 11 punktą. Bylinėjimosi išlaidas parašė priteisti iš atsakovų.

Ieškinys atmestinas.

Byloje nustatyta, kad pirkėjai (ieškovai) IES2 ir IES1 su pardavėja (atsakove) UAB „Verslo startas“ 2021-11-11 sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį „Rugiagėlė“ Nr. C4 su sandėliuku. Šia sutartimi pardavėja įsipareigojo parduoti pirkėjams poilsio paskirties būstą žemės sklype, (duomenys neskelbtini), projektinis Nr. C4 bei sandėliuką rūsyje, ne mažesnio nei 3 m² ir žemės sklypo dalį, proporcingą parduodamo būsto plotui, o ieškovai įsipareigojo pirkti šį nekilnojamąjį turtą. Šalys preliminariosios sutarties 2.1 punktu susitarė, kad parduodamo nekilnojamojo turto kaina yra 71 900 Eur. Pirkėjai įsipareigojo per 2 darbo dienas nuo preliminariosios sutarties sudarymo už būstą C4 sumokėti 30 000 Eur dydžio avansą. Likusi suma 41 900 Eur sumokama iki pagrindinės sutarties sudarymo, jei perkama be paskolos, arba per 30 dienų po pagrindinės sutarties sudarymo, jei perkama su kredito įstaigų finansavimu. Pirkėjai 2021-11-16 sumokėjo 30 000 Eur už nekilnojamojo turto įsigijimą. Tai sudaro 42 proc. visos sutartyje sutartos nekilnojamojo turto kainos. Šalys sutarties 1.3. punkte sutarė pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį sudaryti iki 2022-05-30, t. y. šalys iki 2021-12-31 įsipareigojo pasirašyti ir notariškai patvirtinti sutartyje nurodyto nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, tačiau pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.

Ieškovai nurodo, kad šalių ketinimai sudarant sutartį visiškai atitinka CK 6.305 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą pirkimo-pradavimo sutarties sampratą, pagal kurią pirkimo-pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą).

Tokia ieškovų pozicija yra nepagrįsta, kasacinis teismas dėl CK 6.165 straipsnio taikymo yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina iki sutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra. Toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006-11-06 nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).

CK įtvirtintos plačios fizinių asmenų, kurie prieš įsigydami gyvenamąjį namą ar butą, sudaro preliminariąsias sutartis, teisės ir veiksmingi jų interesų gynimo būdai. Tačiau nors nagrinėjamu atveju pirkėjai yra fiziniai asmenys, tačiau įsigyjamas turtas nėra nei pirmasis gyvenamasis namas, nei kitas pirmasis gyvenamosios paskirties butas, ginčo turtas yra poilsio paskirties patalpos, – preliminariosios sutarties 1.1 punktas. Be to turtas nebuvo kuriamas už ieškovų lėšas, ieškovai sumokėjo tik 42 proc. visos sutartyje sutartos turto kainos.

Ieškovai savo reikalavimą grindžia ir CK 6.309 straipsnio pagrindu, CK 1.138 straipsnio 1 punkte įtvirtintas pažeistų teisių gynimo būdas – teisių pripažinimas. Teismas gali pripažinti asmeniui teises iš sutarties, kuri yra ginčijama, neigiama ar nevykdoma. Vienas iš tokių reikalavimų gali būti pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimas pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalies sąlygas.

Remiantis CK 6.309 straipsnio 1 dalimi, daikto pirkimu ir pardavimu laikomas įsipareigojimas parduoti daiktą, jeigu jis kartu perduodamas būsimam pirkėjui valdyti. Pagal kasacinio teismo praktiką, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai, tačiau tai nereiškia, jog visais atvejais buvo sudaryta pagrindinė sutartis (CK 6.305 straipsnis; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015).

Įstatymai ir teismų praktika nereikalauja, kad kartu su įsipareigojimu parduoti turi būti perduodama nuosavybės teisė. Ginant pažeistas teises pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį svarbu nustatyti, ar buvo perduotas daikto valdymas, o ne nuosavybės teisė. Tai neprieštarauja CK 6.305 straipsnio nuostatai ir teismų praktikoje pateiktam išaiškinimui, kad nuosavybės perdavimas yra pirkimo–pardavimo sutarties požymis. Iš tikrųjų, pirkimo–pardavimo sutartimi iš pardavėjo už atlyginimą (kainą) yra perduodama nuosavybė pirkėjui, tačiau esant ginčui dėl sutarties sudarymo pagal įsipareigojimą parduoti ar pirkti daiktą (CK 6.309 straipsnio 1 dalis), pakanka nustatyti, kad pardavėjas davė įsipareigojimą parduoti daiktą, t. y. įsipareigojo perleisti už atlyginimą (kainą) nuosavybės teisę, ir daiktą perleido valdyti, t. y. leido daryti jam ūkinį poveikį, jį tvarkyti, įrengti ir atlikti kitus valdymo veiksmus. Šių sąlygų nustatymas patvirtina, kad nuosavybės teisė perėjo iš pardavėjo pirkėjui ir įformina pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, 58 punktas).

Tačiau faktas, kad ieškovai galimai turėjo buto raktą, nors tai, apklaustas liudytoju, buvęs įmonės vadovas LUD1, paneigė, galėjo į jį užeiti, bei su atsakovu derino elektros tinklo išdėstymo, sienų spalvos klausimus, buto perdavimo ieškovams fakto nepatvirtina. Kaip matyti iš ieškovų pateiktų buto nuotraukų, jame yra atlikta tik dalinė apdaila, bute nėra vidinių durų, grindų, palangių, balkono turėklų ir vienos sienos, buto sienos nėra dažytos, neįrengtos lubos, jungikliai, rozetės. Nėra net ginčo, kad bute niekas, kaip ir visame name negyveno. Taigi nagrinėjamu atveju nėra CK 6.309 straipsnio nuostatose įtvirtintos būtinos sąlygos (parduodamo daikto perdavimo pirkėjui), dėl kurios būtų galima šalių sudarytą preliminariąją sutartį laikyti pirkimo – pardavimo sutartimi. Nuostata apie preliminariosios sutarties dalyko perdavimą ieškovams į sutartį neįrašyta. Atskiras perdavimo – priėmimo aktas nesudarytas. Preliminariojoje sutartyje nurodyti tik bendrieji numatytos sudaryti pirkimo – pardavimo sutarties dalyko (sutarties objekto) požymiai: projektinis Nr., apytikris brėžinys, kuriame parodyta patalpų išdėstymo schema ir pardavėjo pažadas parduoti konkrečiai neįvardintą žemės sklypo dalį, „proporcingą parduodamų būstų plotui“, o parduoti numatyto sandėliuko nurodyti tik bendri bruožai (ne mažesnis kaip 3 m² plotas). Nei numatytos parduoti patalpos konkretūs registravimo duomenys, nei vieta pastate, nei kiti individualūs požymiai preliminariojoje sutartyje nenurodyti. Net patalpų plotas pagal preliminariosios sutarties sąlygas gali būti pakeistas (1.2 sutarties punktas). Šios aplinkybės yra pagrindas konstatuoti, kad 2011-11-11 šalių sudaryta preliminarioji sutartis atitinka visus šios rūšies (CK 6.165 straipsnis) požymius ir esmę. Todėl tokios sutarties nevykdymo pasekmės ieškovams yra tokios, kokios numatytos 6.165 straipsnio 4 ir 5 dalyse (atsakovė neturi prievolės sudaryti pagrindinę sutartį, ieškovai gali reikalauti tik nuostolių atlyginimo ir perduotų lėšų grąžinimo).

Svarbu ir tai, kad ginčo objektas, o tuo pačiu ir visas UAB „Verslo startas“ priklausantis pastatas esantis adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), vykdyta jo rekonstrukcija yra pripažinta neteisėta statyba ir tai yra išviešinta ieškovų atstovės pateiktame išraše 10.1 ir 10.2 punkte. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) yra konstatavusi pastato savavališką statybą: 2024-05-15 aktas Nr. SSA-30-240515-00021 ir 2025-10-07 savavališkos statybos aktas Nr. SSA-30-251007-00021. 2024-05-15 aktu nustatyta, kad tarp 2019 metų birželio mėn. ir 2022 metų rugpjūčio mėn. statytoja UAB „Verslo startas“ neturėdama privalomo statybą leidžiančio dokumento atliko pastato rekonstravimo darbus, t. y. ant pastato pastatė netaisyklingos formos apie 13,38 m ilgio, apie 6,92 m pločio ir apie 3,34 metro aukščio antstatą. 2025-10-07 aktu nustatyta, kad statytoja UAB „Verslo startas“ laikotarpiu nuo 2022 iki 2023 metų, vykdė pastato rekonstravimo darbus, t. y. įrengė papildomas laikančias perdangos konstrukcijas II-ame ir III aukštuose, suformuojant papildomas patalpas 2023-02-22 kadastrinių matavimų bylos II-o aukšto plane pažymėtas Nr. 2-4 ir Nr. 2-5, ir III-o aukšto plane 2 pažymėtas Nr. 3-4 ir Nr. 3-5, o virš III-ame aukšte papildomai įrengtų patalpų įrengė laikančias stogo konstrukcijas, neturėdama privalomo statybą leidžiančio dokumento. Teismas 2025 m. balandžio 4 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-555-999/2025 panaikino UAB „Verslo startas“ pateiktos 2023-03-01 Deklaracijos apie statinio, jo dalies statybos užbaigimą / statinio, jo dalies / patalpos (-ų) paskirties pakeitimą (tik registruojama) Nr. ARCCR-30-230301-01923, kurios pagrindu 2023-03-23 buvo atlikta teisinė pastato paprastojo remonto registracija Nekilnojamojo turto registre, galiojimą.

Pagal CK 4.103 straipsnio 1 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą, nuosavybės teisės į pastatytą ar statomą statinį gali būti įgyjamos tik jeigu statinys (jo dalis) yra pastatytas ar statomas ne savavališkai, nepažeidžiant statinio projekto sprendinių ar teisės aktų reikalavimų, t. y. teisėtai. Savavališkai pastatytos ar rekonstruotos statinio dalys negali būti civilinės apyvartos objektu. Dėl to ieškovų reikalavimai, kurių esmė yra daikto nuosavybės ieškovams pripažinimas, negali būti patenkinti.

Be to, pripažinus ieškovų nuosavybę į turtą, bus pažeisti kitų įmonės kreditorių, įskaitant hipotekos kreditorių ir administratoriaus interesai, nes sumažės bankrutuojančio įmonės masė. Ieškovai, kaip įmonės kreditoriai dalyje patenkins savo reikalavimus kitų kreditorių sąskaita.

Atmetus reikalavimą dėl nuosavybės ieškovams pripažinimo, jokiomis sąlygomis negali būti patenkintas ir reikalavimas pripažinti 2022-09-20 sutartinę hipoteką pasibaigusia su kuria, beje, ieškovai preliminariosios sutarties 4.3.2. p. sutiko.

Kiti, teismo neaptarti, šalių argumentai nėra tiek reikšmingi, kad jiems pritarus galėtų būti priimtas kitoks sprendimas, todėl teismas dėl jų nepasisako. Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną šalies argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 5 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010).

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Atmetus ieškinį, iš ieškovų priteistinos atsakovų turėtos bylinėjimosi išlaidos. Nemokumo administratorius šioje byloje patyrė 3 250 Eur išlaidų. Ši suma priteistina. Atsakovas Estateguru tagatisagent OŪ šioje byloje patyrė 11 107 Eur bylinėjimosi išlaidų. Tačiau pagal kasacinio teismo praktiką, ne visos faktiškai šalių sumokėtos sumos advokato pagalbai teismo gali būti pripažįstamos pagrįstomis, nes teismas neturi toleruoti pernelyg didelio ir nepagrįsto šalies išlaidavimo. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nustatant priteistino užmokesčio dydį atsižvelgtina į konkrečios bylos sudėtingumą, teisinių paslaugų kompleksiškumą, specialiųjų žinių reikalingumą, ankstesnį (pakartotinį) dalyvavimą toje byloje, turto (pinigų sumų) dydį (priteistiną ar ginčijamą), teisinių paslaugų teikimo pastovumą ir pobūdį, sprendžiamų teisinių klausimų naujumą ir kitas svarbias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-212/2009). Teismo vertinimu adekvatus ir pakankamas atlygintinų bylinėjimosi išlaidų dydis šioje byloje, atsižvelgiant ir į tai, kad ieškovai yra nukentėję fiziniai asmenys, sudaro 5 000 Eur. Ši suma priteistina. Kadangi tretieji asmenys bylinėjimosi išlaidas prašė priteisti iš atsakovų, ieškinį atmetus, jų patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Civilinio proceso kodekso 259, 270 straipsniais

nusprendė:

Ieškinį atmesti.

Priteisti iš IES2, asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir IES1, asmens kodas (duomenys neskelbtini) po 1 625 Eur UAB „Verslo startas“, juridinio asmens kodas 303286855, ir po 2 500 Eur Estateguru tagatisagent OŪ, juridinio asmens kodas 12766368.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.