- Teismas
- Klaipėdos apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2020-11-16
- Bylos Nr.
- e2-715-1030/2020
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Monika Lapukaitė
- Ieškovas
- A. S.
- Atsakovas
- P. D.
- Trečiasis asmuo
- R. Ž.
atsakovui P. D., trečiajam asmeniui R. Ž., atsakovo ir trečiojo asmens atstovui advokatui R. G.,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. S. patikslintą ieškinį atsakovui P. D. dėl avanso priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, atsakovo pusėje R. Ž.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovas kreipėsi į teismą, patikslintu ieškiniu (DOK-28836) prašydamas priteisti iš atsakovo 2000 Eur sumokėtą avansą, 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
Patikslintame ieškinyje nurodoma, kad 2019 m. rugsėjo 25 d. ieškovas kreipėsi į nekilnojamojo turto agentūrą (duomenys neskelbtini) brokerį R. Ž. dėl parduodamo buto adresu, (duomenys neskelbtini), už 91500 Eur. Apžiūrėjus butą, trečiasis asmuo, veikdamas kaip pardavėjo (atsakovo) atstovas, ieškovui įteikė buto katalogą, kuriame buvo buto aprašymas su nuotraukomis. Papildomos informacijos apie parduodamą butą trečiasis asmuo ieškovui nesuteikė. Trečiasis asmuo ieškovui nurodė, kad po sutarties pasirašymo, ieškovas privalės sumokėti 2000 Eur avansą, kuris bus įskaitytas į buto kainą. 2019 m. rugsėjo 26 d. ieškovas apsilankė nekilnojamojo turto agentūroje „RE/MAX future“ ir pasirašė preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį bei sumokėjo atsakovo atstovui 2000 Eur. Prieš pasirašant preliminarią sutartį, ieškovas atsakovo atstovą informavo, kad ieškovą tenkinančios būsto kreditavimo sąlygos jam yra SEB ir LUMINOR bankuose. Ieškovas dar anksčiau buvo bendravęs su SEB ir LUMINOR bankų atstovais, kurie jį informavo apie tai, kad šie bankai gali suteikti ieškovui kreditą būstui įsigyti. Ieškovas su aukščiau minėtų bankų atstovais buvo aptarinėjęs ir galimybes dėl kredito nebaigtos statybos objektams, tačiau bankų pasiūlymai ir sąlygos dėl tokio pobūdžio objektų įsigijimo finansavimo ieškovui buvo nepriimtini. Dėl šios priežasties apie tai buvo informuotas ir atsakovo įgaliotas asmuo, ieškovas galėjo ir norėjo įsigyti tik 100 procentų užbaigtą nekilnojamojo turto objektą. Buto vertinimą užsakė trečiasis asmuo. Buto vertinimas buvo atliktas 2019 m. spalio 2 d. Ieškovas, susipažinęs su atliktu turto vertinimu, pastebėjo, kad namo užbaigtumas tik 72 procentai. Ieškovas nedelsiant susisiekė su trečiuoju asmeniu, kuris ieškovui lakoniškai atsakė, kad tai nieko nereiškia ir neverta į tai kreipti dėmesio, anot trečiojo asmens, bankai tokius projektus finansuoja. 2019 m. spalio 3 d. ieškovas kreipėsi į SEB banką dėl kredito būstui įsigyti, tačiau iš banko gavo neigiamą atsakymą, t. y. kad bankas negali suteikti ieškovui kredito būstui įsigyti, kadangi namo užbaigtumas tik 72 procentai. Tą pačią dieną ieškovas kreipėsi į LUMINOR banką ir ten gavo analogišką atsakymą. Ieškovas paskambino atsakovo įgaliotam asmeniui ir informavo jį apie šį faktą. Ieškovas, gavęs neigiamus atsakymo dėl kredito suteikimo būstui įsigyti iš SEB ir LUMINOR bankų, paprašė atsakovo atstovo grąžinti 2000 Eur avansą. Atsakovo atstovas atsisakė avansą grąžinti, teigdamas, kad avanso grąžinti negali, kol nebus kreiptasi į kitus bankus ar kredito įmones. Ieškovas atsakovo atstovui nurodė, kad jo nuslėpta informacija apie statybų užbaigtumo procentą, šalių susitarimą dėl buto pirkimo-pardavimo sandorio daro neįmanomą. Dėl šių priežasčių ieškovas siūlė atsakovo įgaliotam asmeniui grąžinti jam 2000 Eur avansą ir išspręsti šį ginčą taikiai. Tačiau atsakovo atstovas su tuo nesutiko ir pasiūlė ieškovui dar kitą ieškovui nepriimtiną sprendimą, pagal kurį ieškovas turėjo sumokėti papildomai 8000 Eur. 2019 m. spalio 21 d. R. Ž. parengtoje ir tą pačią dieną elektroniniu laišku ieškovui atsiųstoje naujoje preliminarioje buto pirkimo-pardavimo sutartyje, atsakovo atstovas jau atskleidė informaciją apie namo baigtumą, nurodydamas ir pats pripažindamas, kad namo baigtumas 72 procentai. Šioje sutartyje pardavėjo atstovas nurodo realią situaciją apie namą, kas, ieškovo manymu, turėjo būti nurodyta jau 2019 m. rugsėjo 26 d. sutartyje. Jeigu ieškovas būtų žinojęs, jog jo ketinamas įsigyti butas yra nebaigtos statybos name, jis šios sutarties nebūtų sudaręs ir atsakovui nebūtų sumokėjęs 2000 Eur sumos. 2019 m. rugsėjo 26 d. ieškovas su atsakovu, atstovaujamu R. Ž., sudarė sutartį pastarojo suklaidintas. Atsakovo atstovo elgesys nuo pat pradžių buvo klaidinantis. Tai įrodo ir skirtumai tarp šių dviejų 2019 m. rugsėjo 26 d. ir 2019 m. spalio 21 d. ieškovui pateiktų sutarčių. Mano, kad tikrasis atsakovo ir/ar jo atstovo ketinimas buvo įtraukti ieškovą į jam nenaudingą sandorį.
Atsiliepimas
Atsakovas pateikė atsiliepimą, kuriame nurodė, jog nesutinka su patikslintu ieškiniu ir prašė jį atmesti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Atsiliepime nurodė, jog 2019 m. rugsėjo 9 d. atsakovas kreipėsi į trečiąjį asmenį nekilnojamojo turto brokerį R. Ž., prašydamas tarpininkauti parduodant jam nuosavybės teise priklausantį butą, esantį butą, adresu (duomenys neskelbtini). Jie tą pačią dieną sudarė Tarpininkavimo paslaugų sutartį, kuria nekilnojamojo turto brokeris R. Ž. įsipareigojo tarpininkauti parduodant atsakovui priklausantį minėtą butą už 93 000 Eur. Atsakovas taip pat R. Ž. išdavė įgaliojimą veikiant pagal Tarpininkavimo paslaugų sutartį pasirašyti preliminarią buto prikimo – pardavimo sutartį už ne mažesnę, nei 90 000 Eur sumą bei iš būsimo pirkėjo priimti avansą. Atsakovo pavedimu visus veiksmus, susijusius su pirkėjo paieška ir preliminariosios sutarties sudarymu atliko R. Ž., todėl jis komentuoti ieškovo ir R. Ž. bendravimo aplinkybių (kas kam kokią informaciją apie parduodamą butą atskleidė ar neatskleidė) neturi galimybės. Atsakovo nuomone, teismas šioms aplinkybėms nustatyti turėti vadovautis trečiojo asmens atsiliepime į ieškinį pateiktais paaiškinimais. Atsakovas nurodo, jog kyla pagrįstų abejonių, ar apskritai prieš sudarydamas sutartį ieškovas kreipėsi į bankus ir aiškinosi buto nebaigtos statybos name kreditavimo sąlygas. Ieškovas nepateikė jokių įrodymų, kad iki sutarties pasirašymo ir avanso sumokėjimo su SEB ar Luminor bankais buvo realiai susitarta dėl kredito suteikimo ir kokiomis ieškovo nurodomomis „palankiomis“ jam sąlygomis (sutarties palūkanos, kredito suteikimas tik 100 procentų baigtam turtui įsigyti ir pan.). Jei ieškovas tokiomis sąlygomis ir domėjosi, jeigu žinojo, jog bankai kreditus suteikia ir butams nebaigtos statybos gyvenamuosiuose namuose pirkti, visiškai logiška manyti, kad ieškovas buto ieškojo pirkti naujos statybos name, o reikšmės namo baigtumui neteikė, nes tikėjosi banko finansavimo. Atsakovo nuomone, ieškovas po preliminariosios sutarties sudarymo tiesiog persigalvojo dėl buto pirkimo, o jo versija dėl tariamai jo netenkinančių bankų sąlygų butui nebaigtos statybos name įsigyti bei tariamą tikslą butą įsigyti tik 100 procentų baigtumo name yra išgalvota siekiant paneigti savo kaltę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Pažymi, jog ieškovas, prieš sudarydamas preliminariąją sutartį atsakingai neįvertino savo galimybių skolintomis lėšomis įsigyti butą naujos/nebaigtos statybos name, nebuvo pakankamai rūpestingas, nepasidomėjo, neišsiaiškino ir atsakingai neįvertino bankų siūlomų kreditavimo sąlygų. Preliminariosios sutarties II dalies 2 punktu jis patvirtino, kad yra pajėgus gauti būsto kreditą ir tai nebus pagrindu netinkamai vykdyti arba nutraukti sutartį (jokių sąlygų, susijusių su kredito gavimu, kaip panaikinančių ieškovo atsakomybę už sutarties nevykdymą, nebuvo numatyta). Šiuo atveju būsto pardavėjas – atsakovas negali būti atsakingas už tokį nerūpestingą ieškovo elgesį. Ieškovas prisiėmė sutarties neįvykdymo riziką ir to pasekmes, o būtent, kad sumokėtas avansas pagal sutartį tokiu atveju lieka atsakovui, kaip netesybos už ieškovo sutarties pažeidimą. Atsakovo įsitikinimu ieškovo ieškinys yra nepagrįstas, todėl turi būti atmestas.
Trečiasis asmuo R. Ž. pateikė atsiliepimą į patikslintą ieškinį, kuriame nurodė, jog su ieškiniu nesutinka, prašo jį atmesti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Atsiliepime nurodoma, jog 2019 m. rugsėjo 9 d. atsakovas kreipėsi į trečiąjį asmenį nekilnojamojo turto brokerį R. Ž., prašydamas tarpininkauti parduodant jam nuosavybės teise priklausantį butą, esantį butą, adresu (duomenys neskelbtini). Jie tą pačią dieną sudarė Tarpininkavimo paslaugų sutartį, kuria nekilnojamojo turto brokeris R. Ž. įsipareigojo tarpininkauti parduodant atsakovui priklausantį minėtą butą už 93 000 Eur. Atsakovas taip pat R. Ž. išdavė įgaliojimą veikiant pagal Tarpininkavimo paslaugų sutartį pasirašyti preliminarią buto prikimo – pardavimo sutartį už ne mažesnę, nei 90 000 Eur sumą bei iš būsimo pirkėjo priimti avansą. 2019 m. rugsėjo 10 d. trečiasis asmuo iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko gavo išrašą, kuriame užfiksuoti parduodamo buto duomenys: 70.80 kv. m ploto, trijų kambarių, esantis trečiame aukšte, su 8,21 kv. m ploto rūsiu, statybos pradžios metai – 2010, statybos pabaigos metai – 2014, nebaigtas statyti, baigtumas – 72 procentai. Netrukus į R. Ž. kreipėsi šio buto pirkimu susidomėjęs ieškovas. Pastarasis 2019 m. rugsėjo 25 d. butą apžiūrėjo, jam buvo pateiktas 2019 m. rugsėjo 25 d. informacijos suteikimo lapas kartu su minėtu Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašu bei gavęs atitinkamą informaciją ieškovas tai patvirtino savo parašu Informacijos suteikimo akte. Kadangi ieškovui butas patiko ir tiko, bei jis apsisprendė šį butą pirkti, 2019 m. rugsėjo 26 d. R. Ž., kaip atsakovo atstovas ir tarpininkas, ir ieškovas sudarė Preliminariąją buto pirkimo – pardavimo sutartį, pagal kurią susitarta, kad pagrindinė buto pirkimo – pardavimo sutartis už 91 500 Eur kainą bus sudaryta iki 2019 m. spalio 30 d. Šios sutarties sudarymo metu ieškovas sumokėjo 2 000 Eur avansą, kuris turėjo būti įskaitytas į buto kainą. Preliminariosios sutarties III dalies 2 punktas ieškovas patvirtino, kad butą perka už banko lėšas, III dalies 4 punktas numatė, kad atsisakius pirkti butą, ieškovas sutinka, kad sumokėtas 2 000 Eur avansas liktų pardavėjui, kaip bauda už neįvykdytus įsipareigojimus. Pažymi, jog ieškovas ieškinyje visiškai nepagrįstai teigia, kad tariamai pagrindinė buto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl trečiojo asmens kaltės, kadangi pastarasis ieškovo preliminariosios sutarties sudarymo metu tariamai neinformavo apie tai, kad namo, kuriame yra perkamas butas, baigtumas tėra 72 procentų, dėl ko bankai atsisakė jam suteikti butui pirkti kreditą arba kredito įstaigų sąlygos tokiam kreditui suteikti jam finansiškai nebuvo priimtinos. Nurodo, jog trečiajam asmeniui apie savo ketinimą įsigyti tik 100 procentų baigtumo butą ieškovas net nebuvo užsiminęs. Buto apžiūros metu ieškovas matė ir žinojo, kad butas yra naujos statybos, jam kartu su informacijos suteikimo aktu buvo pateiktas susipažinti Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, kuriame aiškiai yra nurodytas 72 procentų namo baigtumas. Ieškovas puikiai žinojo išraše nurodytas buto charakteristikas ir tokį nekilnojamojo turto objektą pats savarankiškai nusprendė pirkti. Pažymi, jog ieškovas, jau sudarydamas preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, jos II dalies 2 punktu užtikrino, kad jis yra pajėgus gauti būsto kreditą ir tai nebus pagrindu netinkamai vykdyti arba nutraukti sutartį (jokių sąlygų, susijusių su kredito gavimu, kaip panaikinančių ieškovo atsakomybę už sutarties nevykdymą, nebuvo numatyta). Tai reiškia, kad ieškovas, sudarydamas preliminariąją sutartį, jau turėjo turėti garantijas, kad tikrai gaus kreditą, o tokių garantijų neturėdamas, tačiau pasirašydamas preliminariąją sutartį, ieškovas veikė savo rizika, bei prisiėmė sutartyje numatytas jos neįvykdymo pasekmes. Nurodo, jog ieškovas tik jau po ieškinio pateikimo teismui ieškovas kreipėsi į bankus ir į bylą pateikė 2019 m. lapkričio 22 d. SEB banko atsakymą, kad bankas suteiktų kreditą, jei namas būtų registruotas 100 procentų arba būtų žinoma konkreti įregistravimo 100 procentų data (per artimiausius 3 mėnesius), 2019 m. lapkričio 13 d. Luminor banko atsakymą, kad kreditas būtų suteiktas, jei namo baigtumas būtų bent 80 procentų, kas leidžia manyti, jog iki tol ieškovas su bankais apie nebaigtos statybos name esantį butą kalbėjęs nebuvo, atitinkamų kredito suteikimo sąlygų nežinojo, jomis nesidomėjo ir todėl tokio reikalavimo įsigyjamam butui nekėlė. Teigia, jog ieškovas kaip sąžiningas, rūpestingas, atidus asmuo pirmiausia išsiaiškins šią aplinkybę, o tik po to pasirašys preliminarią sutartį. Mano, kad ieškovui nėra suteikiamas kreditas dėl jo finansinės padėties bei įvertinus realias jo kredito grąžinimo galimybes, kadangi ieškovas nepateikė visiškai jokių duomenų apie tai, kad bankai buvo sutikę jam suteikti būsto kreditą atitinkamos vertei būstui įsigyti. Galimai ieškovas tik po preliminariosios sutarties sudarymo įvertino savo finansines galimybes bei galimybes gauti banko kreditą, galimai tiesiog persigalvojo dėl buto pirkimo ir todėl atsisakė pirkti butą, o tam, kad atgautų sumokėtą avansą, sugalvojo ieškinyje dėstomą versiją. Ieškovui pareiškus pretenzijas trečiajam asmeniui dėl pirkimo sąlygų, buvo bandoma rasti kompromisą bei pasiūlyta papildyti preliminariosios sutarties sąlygas numatant, kad pardavėjas įsipareigoja parduoti 100 procentų baigtumo name esantį butą ne vėliau, kaip iki 2020 m. balandžio 30 d. Atsakovas jau buvo sudaręs preliminarią sutartį dėl kito buto pirkimo ir sumokėjęs avansą už šį butą, o jo pardavėjas sutiko atidėti pagrindinės sutarties sudarymą iki pavasario, tačiau pareikalavo papildomai sumokėti 10 000 Eur avanso, ieškovo buvo paprašyta primokėti trūkstamą 8 000 Eur dalį. Tokiomis sąlygomis papildytos preliminariosios sutarties projektas 2019 m. spalio 21 d. elektroniniu paštu buvo išsiųstas ieškovui kartu paaiškinant, kad jau yra sudaryta ir patvirtinta darbų sąmata, liko tik atlikti paskutinius darbus ir priduoti namą komisijai ir visa tai namo administratorius yra suplanavęs atlikti per du mėnesius. Todėl ieškovas nepagrįstai teigia, jog kreditas jam apskritai nėra suteikiamas. Bendru atsakovo ir ieškovo susitarimu, siekiant išvengti abiems šalims nenaudingų preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmių, pagrindinės sutarties sudarymo data galėjo būti koreguojama, taip užtikrinant SEB banko finansavimą butui įsigyti, tačiau ieškovas vienašališkai atsisakė sutarties vykdymo tuo prisiimdamas neigiamas jam pasekmes. Pažymi, kad pagal preliminariosios sutarties esmę ir paskirtį, joje nėra privaloma nurodyti detalių duomenų apie objektą, kurio atžvilgiu ateityje planuojama sudaryti pagrindinę sutartį. Teigia, jog pagrindinė buto pirkimo – pardavimo sutartis joje nustatytu terminu nebuvo sudaryta dėl paties ieškovo kaltės, dėl asmeninių priežasčių (piniginių lėšų butui įsigyti neturėjimo), todėl jo atžvilgiu turi būti taikomos Preliminariosios buto pirkimo – pardavimo sutarties III dalies 4 punkto numatytos pasekmės, t. y. jo sumokėtas 2000 Eur avansas turi likti pardavėjui, kaip netesybos už ieškovo sutarties pažeidimą.
Teismo posėdžio metu ieškovas ir jo atstovas nurodė, jog ieškinį palaiko, prašė tenkinti ieškinį jame nurodytais motyvais. Pažymėjo, jog ieškovas dar anksčiau buvo bendravęs su SEB ir Luminor bankų atstovais, kurie jį informavo apie tai, kad šie bankai gali suteikti ieškovui kreditą būstui įsigyti. Ieškovas su aukščiau minėtų bankų atstovais buvo aptarinėjęs ir galimybes dėl kredito nebaigtos statybos objektams, tačiau bankų pasiūlymai ir sąlygos dėl tokio pobūdžio objektų įsigijimo finansavimo ieškovui buvo nepriimtini. Dėl šios priežasties apie tai buvo informuotas ir atsakovo įgaliotas asmuo, ieškovas galėjo ir norėjo įsigyti tik 100 procentų užbaigtą nekilnojamojo turto objektą, kadangi bankai negali suteikti ieškovui kredito būstui įsigyti, kadangi namo užbaigtumas tik 72 procentai. Preliminarios sutarties pasirašymo metu pateiktoje informacinėje brošiūroje nebuvo nurodytas namo baigtumas. Dėl šių priežasčių ieškovas siūlė atsakovo įgaliotam asmeniui grąžinti jam 2000 Eur avansą ir išspręsti šį ginčą taikiai, tačiau atsakovo atstovas su tuo nesutiko. Vėliau pateiktoje sutartyje pardavėjo atstovas nurodė realią situaciją apie namą, kas, ieškovo manymu, turėjo būti nurodyta jau 2019 m. rugsėjo 26 d. sutartyje. Jeigu ieškovas būtų žinojęs, jog jo ketinamas įsigyti butas yra nebaigtos statybos name, jis šios sutarties nebūtų sudaręs ir atsakovui nebūtų sumokėjęs 2000 Eur sumos.
Atsiliepimas
Teismo posėdžio metu atsakovas ir jo astovas su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinį atmesti atsiliepime nurodytais motyvais. Nurodė, jog ieškovas elgėsi neapdairiai, nepakankamai bendradarbiavo, kadangi savo ketinimą įsigyti tik 100 procentų baigtumo butą ieškovas net nebuvo užsiminęs. Buto apžiūros metu ieškovas matė ir žinojo, kad butas yra naujos statybos, preliminarios sutarties pasirašymo metu jam buvo pateiktas susipažinti Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, kuriame aiškiai yra nurodytas 72 procentų namo baigtumas. Ieškovas puikiai žinojo išraše nurodytas buto charakteristikas ir tokį nekilnojamojo turto objektą pats savarankiškai nusprendė pirkti. Pažymi, jog ieškovas, jau sudarydamas preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, jos II dalies 2 punktu užtikrino, kad jis yra pajėgus gauti būsto kreditą ir tai nebus pagrindu netinkamai vykdyti arba nutraukti sutartį (jokių sąlygų, susijusių su kredito gavimu, kaip panaikinančių ieškovo atsakomybę už sutarties nevykdymą, nebuvo numatyta). Tai reiškia, kad ieškovas, sudarydamas preliminariąją sutartį, jau turėjo turėti garantijas, kad tikrai gaus kreditą, o tokių garantijų neturėdamas, tačiau pasirašydamas preliminariąją sutartį, ieškovas veikė savo rizika, bei prisiėmė sutartyje numatytas jos neįvykdymo pasekmes. Informavo, jog namo yra 100 procentų baigtumo, tačiau dėl buto dokumentų nepakankamo įforminimo, Nekilnojamojo turto registre matosi 72 procentų buto baigtumas.
Žemesnės instancijos teismas
Teismo posėdžio metu trečiasis asmuo R. Ž. nurodė, jog jis yra nekilnojamojo turto tarpininkas (brokeris), vykdydamas šią veiklą jis siekė surasti atsakovui pirkėją butui, esančiam adresu (duomenys neskelbtini). Įdėjus buto skelbimą į įvarius skelbimų portalus, į jį kreipėsi šio buto pirkimu susidomėjęs ieškovas. Pastarasis 2019 m. rugsėjo 25 d. butą apžiūrėjo, susitikimo metu ieškovui buvo pateikta buto informacinė brošiūra, kurioje buvo nurodyti buto duomenys. Namo baigtumo minėtoje brošiūroje nebuvo, taip pat pirmojo susitikimo metu nebuvo pateiktas ir Nekilnojamojo turto registro išrašas. Kita dieną, t. y. 2019 m. rugsėjo 26 d. prieš pasirašant preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovui buvo pateiktas Nekilnojamojo turto registro išrašas su visais buto duomenimis. Kodėl prie preliminarios sutarties nebuvo pridėtas išrašas, paaiškinti negalėjo. Pažymėjo, jog su ieškovu buvo stengiamasi rasti įvairius sprendimus išspręsti situaciją su finansavimu, tačiau ieškovas nesileido į jokius kompromisus, kategoriškai atsisakė rinktis kitą banką, todėl laikytina, jog ieškovas pats pasitraukė iš sandorio. Atsižvelgiant į tai nėra pagrindo grąžinti avanso.
Teismo posėdžio metu liudytoja A. A. nurodė, jog kartu dirba su trečiuoju asmeniu R. Ž., preliminarios sutarties pasirašymo metu dalyvavo jos pasirašyme. Matė, jog pasirašymo metu ieškovui buvo pateiktas Nekilnojamojo turto registro išrašas. Nurodė, jog ji sudarinėja informacinio pobūdžio brošiūras apie objektus. Tokio pobūdžio informacijos kaip namo baigtumas į informacinę brošiūrą paprastai netraukia, kadangi asmenys dažniausiai perka pilnai pabaigtus objektus.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Dėl avanso priteisimo
Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl atsakovo pareigos grąžinti avansą, gautą pagal preliminariąją sutartį.
Žemesnės instancijos teismas
Nustatyta, kad 2019 m. rugsėjo 9 d. atsakovas buto, adresu (duomenys neskelbtini), savininkas P. D. ir trečiasis asmuo nekilnojamojo turto brokeris R. Ž. sudarė Tarpininkavimo paslaugų sutartį, kuria trečiasis asmuo įsipareigojo tarpininkauti atsakovui, jam parduodant minėtą butą už 93 000 Eur. R. Ž. taip pat buvo išduotas rašytinis įgaliojimas pasirašyti preliminarią buto pirkimo – pardavimo sutartį už ne mažesnę nei 90 000 Eur kainą bei iš būsimo pirkėjo priimti avansą (DOK-1515).
Nustatyta ir tai, kad 2019 m. rugsėjo 26 d. trečiasis asmuo R. Ž. ir ieškovas A. S. pasirašė Preliminarią buto pirkimo – pardavimo sutartį, kuria susitarta, kad pagrindinė buto pirkimo – pardavimo sutartis už 91 500 Eur kainą bus sudaryta iki 2019 m. spalio 30 d. Iš preliminariojoje sutartyje esančio įrašo ir šios sutarties I dalies 2, 3 punktų matyti, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu ieškovas sumokėjo 2 000 Eur avansą, kuris turėjo būti įskaitytas į buto kainą (CBP-10501). Teismo posėdyje atsakovas ir trečiasis asmuo patvirtino, kad šis avansas netrukus po preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo buvo perduotas atsakovui.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 2.132 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad asmenys turi teisę sudaryti sandorius per atstovus, išskyrus tuos sandorius, kurie dėl savo pobūdžio gali būti asmenų sudaromi tiktai asmeniškai, ir kitokius įstatymų nurodytus sandorius. Pagal CK 2.133 straipsnio 1 dalį vieno asmens (atstovo) sudarytas sandoris kito asmens (atstovaujamojo) vardu, atskleidžiant atstovavimo faktą ir neviršijant suteiktų teisių, tiesiogiai sukuria, pakeičia ir panaikina atstovaujamojo civilines teises ir pareigas. Šiame kontekste paminėtina, kad trečiajam asmeniui R. Ž. buvo suteikti įgaliojimai atstovauti atsakovą, sudarant preliminariąją sutartį ir paimant avansą, tokiam įgaliojimui notarinės formos reikalavimo įstatymas nekelia, nes preliminarioji sutartis gali būti sudaroma raštu ir ja yra įsipareigojama sudaryti būsimą sandorį, o ne disponuojama turtu (CK 2.138 straipsnio 1 dalis). Vadinasi, trečiasis asmuo, veikdamas pagal įgaliojimą, atsakovo vardu sudarė preliminariąją sutartį dėl pirmiau minėto turto pardavimo, todėl visos teisės ir pareigos pagal šią sutartį kyla buto savininkui atsakovui P. D., taip pat ir prievolė grąžinti avansą, jei tam būtų nustatytas faktinis ir teisinis pagrindas.
Kaip minėta, avansas turėjo būti įskaitytas į buto kainą. Kartu Preliminarios buto pirkimo – pardavimo sutarties III dalies 4 punkte buvo susitarta, kad, atsisakius pirkti butą, ieškovas sutinka, kad sumokėtas 2 000 Eur avansas liktų pardavėjui, kaip bauda už neįvykdytus įsipareigojimus.
Sutartinius teisinius santykius reguliuojančios teisės normos nereglamentuoja avanso sąvokos, tačiau pagal susiklosčiusią praktiką avansu laikoma pinigų suma, kurią daiktų, darbų ar sutartinių paslaugų pirkėjas sumoka pardavėjui ikisutartinių santykių metu (iki pagrindinės sutarties sudarymo). Avanso sumokėjimas rodo realius pirkėjo ketinimus sudaryti sutartį, užtikrina kitai šaliai (pardavėjui) padarytų nuostolių atlyginimą, jeigu dėl pirkėjo kaltės sutartis nesudaroma. Įprastai avansas įskaitomas į sutarties kainą, sudarant pagrindinę sutartį (CK 6.163, 6.165 straipsniai, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys civilinėse bylose 2007 m. spalio 12 d. Nr. 3K-7-305/2007; 2008 m. rugpjūčio 25 d. Nr. 3K-3-401/2008; 2010 m. kovo 15 d. Nr. 3K-3-106/2010; 2015 m. gegužės 20 d. Nr. 3K-3-302-969/2015). Taigi šiuo atveju pagal šalių sudarytą ginčo preliminariąją sutartį sumokėtas 2 000 Eur avansas atliko dvejopą atsiskaitymo pagal pagrindinę sutartį ir netesybų, kuriomis užtikrinamas iš anksto šalių aptartų nuostolių atlyginimas pagrindinės sutarties nesudarius, funkciją.
Pažymėtina, kad nors ginčo preliminariojoje sutartyje nėra įvardinti konkretūs atvejai, kai pirkėjas gali atsisakyti pirkti butą ir neprarasti sumokėto avanso, t. y. turi teisę jį susigrąžinti, šie atvejai kyla iš CK 6.165 straipsnio 4 dalies nuostatos, taip pat bendrųjų civilinės atsakomybės sąlygų, šiuo klausimu yra išplėtota teismų praktika.
Būsimo pardavėjo teisė negrąžinti pagal preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį sumokėto avanso, nesudarius pagrindinės sutarties, yra bauda (netesybos), taigi viena iš civilinės atsakomybės formų (CK 6.71 straipsnis), todėl šiai atsakomybei atsirasti, be kitų civilinės atsakomybės sąlygų, yra būtina kaltė (CK 6.248 straipsnis). CK 6.248 straipsnyje nustatyta ir tai, kad laikoma, kad asmuo kaltas, jeigu atsižvelgiant į prievolės esmę bei kitas aplinkybes jis nebuvo tiek rūpestingas ir apdairus, kiek atitinkamomis sąlygomis buvo būtina (3 dalis); jeigu dėl žalos atsiradimo kaltas ir kreditorius, tai atlygintini nuostoliai mažinami proporcingai kreditoriaus kaltei arba skolininkas gali būti atleistas nuo civilinės atsakomybės (4 dalis). Byloje nėra ginčo, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, nes sudaryti sutartį atsisakė ieškovas. Tačiau nagrinėjamoje byloje būtina nustatyti, kad ieškovas ne tik atsisakė, bet yra kaltas dėl to, kad pagrindinis sandoris nebuvo sudarytas, taip pat nustatyti, ar tame kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta nėra pardavėjo (jo vardu veikusio įgalioto asmens) kaltės.
Pažymėtina ir tai, kad CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Teismų praktikoje pripažįstama, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Taigi, civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 22 punktas).
Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių. Kasacinio teismo praktikoje yra pažymėta, kad preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-226-695/2017, 23 punktas).
Nagrinėjamoje byloje ieškovas paaiškino, kad kreipėsi į AB SEB banką ir Luminor Bank, AS dėl minėto buto kreditavimo, tačiau gavęs neigiamus atsakymo dėl kredito suteikimo būstui įsigyti iš SEB ir LUMINOR bankų, paprašė atsakovo atstovo grąžinti 2 000 Eur avansą, kadangi, ieškovo teigimu, nebuvo atskleista visa informacija apie būstą, konkrečiai tai, kad butas yra 72 procentų baigtumo. Atsakovo pozicija, kad jis avanso grąžinti neprivalo, grindžiama iš esmės tuo, kad jis tinkamai vykdė preliminariąją sutartį, ieškovas turėjo atsakingiau įsivertinti savo galimybes skolintis, todėl nėra pagrindo grąžinti avansą.
Pažymėtina, kad Preliminarios buto pirkimo – pardavimo sutarties III dalies 2 punkte buvo numatyta, kad butas perkamas už banko lėšas. Vadinasi, ta aplinkybė, kad pagrindiniam sandoriui sudaryti ieškovui yra būtinas kreditavimas, trečiajam asmeniui, veikiančiam atsakovo vardu, buvo žinoma. Iš teismo posėdyje duotų trečiojo asmens paaiškinimų matyti ir tai, kad jam, kaip prekybos nekilnojamuoju turtu profesionalui, yra žinomi kreditavimo ypatumai, perkant nebaigtos statybos nekilnojamąjį turtą, t. y. kad tokio turto įsigijimą kredituoja ne visos kredito įstaigos ir kad kredituoja kitokiomis sąlygomis nei baigtą statyti būstą. Vadinasi, buto statybos baigtumas yra reikšminga aplinkybė būsimam pirkėjui, kuriam reikalingas kreditavimas, ir tai atsakovo vardu sudariusiam preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį trečiajam asmeniui buvo žinoma arba negalėjo būti nežinoma. Atkreiptinas dėmesys, kad, kaip nurodė ieškovas, jis ieškojo visiškai įrengto būsto, kuriame būtų galima iš karto gyventi, ir tai nurodė trečiajam asmeniui. Parduodamo buto lankstinuke (2020 m. spalio 27 d. posėdžio medžiaga), kuris buvo prieinamas ieškovui, esančios buto ir daugiabučio gyvenamojo namo, kuriame jis yra, nuotraukos nesudaro pagrindo spręsti, kad buto statybos užbaigimas nėra teisiškai įformintas, t. y. nekilnojamasis turtas atrodo kaip baigtas statyti. Todėl pardavėjo vardu veikęs atstovas turėjo šią neakivaizdžią būsto ypatybę tinkamai atskleisti būsimam pirkėjui. Taip pat pažymėtina, kad atsakovas būstą pardavinėjo sudaręs tarpininkavimo sutartį su trečiuoju asmeniu, kuris kaip prekybos nekilnojamuoju turtu srities profesionalas turėjo laikytis aukštesnių atidumo ir rūpestingumo standartų. Iš bylos medžiagos nustatyta, kad ieškovui pateiktoje informacinėje brošiūroje (2020 m. spalio 27 d. posėdžio medžiaga), kurioje buvo pateikta pagrindinė aptariamo buto informacija, buto ar gyvenamojo namo, kuriame yra butas, statybos baigtumo procentas nėra nurodytas. Ši parduodamo buto ypatybė nėra aptarta ir preliminariojoje pirkimo – pardavimo sutartyje. Vien tai, kad, trečiojo asmens teigimu, pasirašant preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovui buvo parodytas nekilnojamojo turto registro išrašas nesudaro pagrindo daryti išvados, kad pardavėjo vardu veikęs įgaliotas asmuo tinkamai atskleidė esminę parduodamo būsto ypatybę – jo statybos baigtumą. Todėl, teismo vertinimu, pagrindinės sutarties nesudarymą lėmė pardavėjo vardu veikusio trečiojo asmens neveikimas – visų reikšmingų daikto ypatybių neatskleidimas, o ne nepakankamas ieškovo atidumas ir rūpestingumas.
Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad ieškovas 2019 m. lapkričio 8 d. įsigijo kitą nekilnojamąjį turtą už beveik tokią pačią kainą (91 000 Eur) ir kredituojamas banko, todėl atmestinas atsakovo ir trečiojo asmens argumentas, kad ieškovas netinkamai vertino savo galimybes gauti kreditą. Šiame kontekste pažymėtina ir tai, kad preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį sudariusio būsimo pirkėjo pareiga sudaryti pagrindinę sutartį nereiškia, kad jis šią sutartį turi sudaryti jam nenaudingomis kreditavimo sąlygomis, vien dėl to, kad dėl tam tikrų parduodamo daikto ypatumų neatskleidimo, jo galimybės pasirinkti kreditavimo subjektą tampa ribotos. Kreditavimo sąlygos yra tiesiogiai susijusios su tuo, kiek įsigyjamas turtas iš tikro kainuoja pirkėjui, t. y. kiek už suteiktą kreditą jis papildomai sumoka kredito kainos. Todėl pirkėjo galimybių suvaržymai pasirinkti jį kredituojančią įstaigą šiuo atveju vertintini kaip objektyvi ir pagrįsta priežastis atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.
Kaip matyti iš su ieškiniu pateiktos medžiagos bei byloje dalyvaujančių asmenų paaiškinimų, ieškovui taip pat buvo siūloma keisti preliminariąją sutartį, ieškovui primokant 8 000 Eur avanso, atidedant pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki 2020 m. balandžio 30 d. ir numatant, kad šiuo terminu bus parduotas užbaigtos statybos butas. Šiame kontekste pažymėtina, kad sutarties laisvės principas savaime suponuoja, kad ieškovas neturėjo pareigos sutikti su preliminariosios sutarties modifikavimu. Kartu pabrėžtina, kad iš aktualaus 2020 m. spalio 27 d. nekilnojamojo turto registro išrašo matyti, kad tiek buto statybos baigtumas, tiek viso pastato statybos baigtumas (išrašo 2.1 ir 11 punktai) yra 72 proc., t. y. yra nepakitę nuo preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo 2019 m. rugsėjo 9 d. Tai paneigia atsakovo ir trečiojo asmens duotus paaiškinimus, kad šiandien gyvenamojo namo ir (ar) buto statybos baigtumas yra teisiškai įregistruotas, taip pat leidžia daryti išvadą, kad pardavėjo ir jo atstovo siūlymai pakeisti preliminarios sutarties sąlygas (t. y. sumokėti papildomą avansą ir atidėti pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki 2020 m. balandžio 30 d.) nebūtų sudarę jokių prielaidų sudaryti pagrindinę sutartį ieškovui priimtinomis sąlygomis.
Įvertinus byloje pateiktus rašytinius įrodymus, šalių nurodytus ir jų atstovų duotus paaiškinimus, daroma išvada, kad dėl paaiškėjusio parduodamo buto neįregistruoto statybos baigtumo, ieškovas turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, nes nurodyta aplinkybė yra esminė jam sudarant kreditavimo sutartį, ši aplinkybė nebuvo akivaizdi ir pirkėjas nebuvo tinkamai informuotas pardavėjo atstovo – profesionalaus nekilnojamojo turto pardavimo tarpininko. Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, ieškovas įrodė, kad pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį jis atsisakė sudaryti pagrįstai, todėl jam negali būti taikoma civilinė atsakomybė ir jis neturi pagrindo mokėti preliminariojoje sutartyje numatytų netesybų (CK 6.165 straipsnio 4 dalis, CPK 177, 178, 185 straipsniai).
Kai preliminarioji sutartis neįgyvendinama ir pagrindinė sutartis nesudaroma ir būsimas pirkėjas ją atsisako sudaryti pagrįstai, pardavėjas netenka teisinio pagrindo disponuoti jam perduotais pinigais ir jie turi būti grąžinami arba priteisiami ieškovui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas, todėl ieškinys yra tenkinamas, iš atsakovo ieškovui priteisiamas negrąžintas 2 000 Eur avansas (CK 6.237 straipsnio 1, 2 dalys, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys civilinėse bylose 2007 m. vasario 26 d. Nr. 3K-3-72/2007; 2007 m. lapkričio 19 d. Nr. 3K-3-497/2007; 2011 m. gruodžio 22 d. Nr. 3K-3-534/2011; 2016 m. sausio 13 d. Nr. 3K-3-73-687/2016; kt.).
Dėl palūkanų priteisimo
Terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti 5 procentų dydžio metines palūkanas už sumą, kurią sumokėti praleistas terminas (CK 6.210 straipsnio 1 dalis). Ieškovo prašymas pagrįstas, todėl iš atsakovo ieškovui priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą 2000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2019 m. gruodžio 12 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, CK 6.210 straipsnio 1 dalis).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Ieškovas nurodo, jog šioje byloje patyrė 895 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 45 Eur žyminis mokestis ir 850 Eur išlaidos advokato padėjėjo teisinei pagalbai apmokėti už ieškinio parengimą ir dalyvavimą teismo posėdžiuose.
Atsižvelgiant į tai, kad ieškovo ieškiniu pareikšti reikalavimai teismo sprendimu patenkinti visiškai, bylinėjimosi išlaidos pagrįstos rašytiniais įrodymais, ieškovo reikalavimas dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo tenkintinas, ieškovo naudai iš atsakovo priteistina 895 Eur bylinėjimosi išlaidų (CPK 98 straipsnis).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 260, 268, 270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
tenkinti ieškinį.
Priteisti ieškovui A. S. 2000 Eur (du tūkstančius eurų) negrąžinto avanso, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas, skaičiuojamas už priteistą 2 000 Eur (dviejų tūkstančių eurų) sumą, nuo bylos iškėlimo teisme 2019 m. gruodžio 12 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 895 Eur (aštuonis šimtus devyniasdešimt penkis eurus) bylinėjimosi išlaidų iš atsakovo P. D.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmus.