- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-11-30
- Bylos Nr.
- e2A-12-330/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-56-3-01356-2017-1
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Vilija Mikuckienė, Gintaras Pečiulis, Vigintas Višinskis
- Ieškovas
- Circle K Lietuva
- Atsakovas
- Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos priešieškinį
- Trečiasis asmuo
- Kauno miesto savivaldybė
- Kategorijos
- 2.6.16.8Žemės nuoma
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Vilijos Mikuckienės, Gintaro Pečiulio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Viginto Višinskio,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Circle K Lietuva, uždarosios akcinės bendrovės ir atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apeliacinius skundus dėl Kauno apygardos teismo 2019 m. sausio 8 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės Circle K Lietuva, uždarosios akcinės bendrovės ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl įsakymo nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį panaikinimo, kompensacijos priteisimo, taip pat pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos priešieškinį ieškovei Circle K Lietuva, uždarajai akcinei bendrovei dėl įpareigojimo atlaisvinti valstybinės žemės sklypą; trečiasis asmuo – Kauno miesto savivaldybė.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė Circle K Lietuva, uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama pripažinti neteisėtu ir panaikinti atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau ? ir NŽT) Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 19 d. įsakymą Nr. 8VĮ-1465-(14.8.2.) (toliau ? Įsakymas) nutraukti 1999 m. spalio 18 d. valstybinės žemės nuomos sutartį, o šio ieškinio reikalavimo netenkinus – priteisti iš atsakovės 41 804 Eur dydžio kompensaciją.
2. Ieškovė nurodė, kad Kauno miesto tarybos 1999 m. vasario 26 d. sprendimu Nr. 23 į Kauno miesto degalinių išdėstymo schemą buvo įtraukta degalinė Nr. 72 žemės sklype A. Juozapavičiaus pr. 67, Kaune (toliau – žemės sklypas), parengtas žemės sklypo detalusis planas, kurį Kauno miesto valdyba patvirtino 1999 m. birželio 8 d. sprendimu Nr. 687. 1999 m. birželio 10 d. ieškovė sudarė pirkimo?pardavimo sutartį, kurios pagrindu nuosavybės teise įsigijo ginčo žemės sklype stovėjusį pastatą – kino teatrą (pastatas nugriautas iki rūsio). Ieškovė ir Kauno apskrities viršininkas 1999 m. spalio 18 d. sudarė sutartį dėl valstybinės žemės sklypo nuomos komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų statybai bei eksploatavimui (toliau ? ir Nuomos sutartis). Ieškovei 2000 m. vasario 29 d. buvo išduotos specialiosios projektavimo sąlygos degalinės su parduotuve ir automobilių plovykla statybai nuomojamame žemės sklype. Ieškovė ėmėsi veiksmų, kad gautų gretimų namų bendraturčių sutikimus degalinės statybai žemės sklype, tačiau keli fiziniai asmenys, nesutikdami su degalinės statyba, apskundė detaliojo plano teisėtumą. Kauno miesto valdyba 2000 m. spalio 3 d. priėmė sprendimą Nr. 1187, kuriuo pripažino netekusiu galios ankstesnį 1999 m. birželio 8 d. sprendimą Nr. 687 dėl žemės sklypo detaliojo plano patvirtinimo. Kauno miesto savivaldybės taryba 2001 m. rugsėjo 27 d. priėmė sprendimą Nr. 215, kuriuo nusprendė išbraukti iš Kauno miesto degalinių išdėstymo schemos degalinę Nr. 72 ginčo žemės sklype. 2015 m. rugpjūčio 3 d. ieškovė sudarė projektavimo sutartį dėl prekybos paskirties pastato žemės sklype techninio darbo projekto parengimo.
3. Ieškovė paaiškino, kad atsakovė 2016 m. rugsėjo 14 d. atliko žemės sklypo naudojimo patikrinimą ir nustatė, kad žemės sklype esantis pastatas yra nenaudojamas, nefunkcionuojantis. Atsakovė 2016 m. gruodžio 19 d. priėmė skundžiamą Įsakymą, kuriuo buvo nutraukta Nuomos sutartis ir pareikalauta, kad ieškovė per du mėnesius atlaisvintų žemės sklypą ir nusikeltų ar kitaip pašalintų jame esantį ieškovei priklausantį statinį ir išregistruotų jį iš Nekilnojamojo turto registro. Pastatas, kurio pašalinimo iš sklypo siekia atsakovė, yra ieškovės nuosavybė. Ieškovės teigimu, teisės statyti žemės sklype degalinę realizavimas buvo nutrauktas ne dėl jos kaltės, todėl ji turi teisę nuomoti žemės sklypą tam, kad galėtų tęsti įgytos teisės įgyvendinimą. Jeigu būtų pripažinta, kad Nuomos sutarties nutraukimas yra teisėtas, ieškovei turėtų būti priteista nuostolių kompensacija, kurią sudarytų ieškovės įgyto pastato rinkos vertė ? 16 984 Eur ir jo nugriovimo išlaidos ? 24 820 Eur plius PVM (iš viso 41 804 Eur).
4. Atsakovė priešieškiniu prašė įpareigoti ieškovę per tris mėnesius nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti ginčo žemės sklypą ir pašalinti pastatą – kino teatrą, sutvarkant žemės sklypą ir pateikiant duomenis VĮ Registrų centro Kauno filialui, kad pastatas, daiktinės teisės ir visi juridiniai faktai, susiję su juo, būtų išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro. Ieškovei šio įpareigojimo nevykdant – leisti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Aplinkos ministerijos pašalinti pastatą – kino teatrą, išieškant turėtas išlaidas iš ieškovės.
Atsiliepimas
5. Atsakovė nurodė, kad ginčo žemės sklypas nėra ir negali būti naudojamas, o apleistų, fiziškai sunykusių pastato liekanų (griuvėsių) negalima laikyti statiniais, todėl valstybinė žemė, kurioje yra sunykusio statinio likučiai (pamatai, griuvėsiai, kitokios liekanos), negali būti parduota arba išnuomota be aukciono.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Kauno apygardos teismas 2019 m. sausio 8 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį atmetė, be to, nutraukė bylos dalį dėl priešieškinio reikalavimo suteikti leidimą pastato pašalinimui iš žemės sklypo.
7. Teismas nurodė, kad sprendžiant klausimą dėl Nuomos sutarties nutraukimo pagrįstumo, būtina nustatyti, ar ginčo žemės sklypas naudojamas pagal sutarties sąlygas ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Remdamasis atsakovės pateiktu 2016 m. rugsėjo 14 d. žemės naudojimo patikrinimo aktu, teismas nustatė, kad ginčo žemės sklype yra įregistruotas nefunkcionuojantis pastatas – kino teatras (pastatas nugriautas iki rūsio), kuris yra sunykęs, apleistas, nenaudojamas ir neeksploatuojamas pagal nekilnojamojo turto registre nurodytą paskirtį. Įėjimas į rūsį nerastas, todėl nustatyti, ar rūsys išlikęs, nepavyko. Pastato liekanos nenaudojamos, taip pat nenaudojama ir teritorija apie pastatą. Teismas nurodė, kad šios patikrinimo vietoje nustatytos aplinkybės kitais byloje pateiktais įrodymais nėra paneigtos, ieškovė šių aplinkybių ir neneigia, tačiau tvirtina, jog sklypą prižiūri ir juo rūpinasi. Teismas laikėsi nuostatos, kad 2015 ir 2016 metais ieškovei išduoti leidimai kirsti ir genėti medžius ginčo žemės sklype nepatvirtina žemės sklypo naudojimo fakto.
8. Remdamasis pirmiau nurodytomis aplinkybėmis, teismas konstatavo, kad ginčo žemės sklype nurodytas pastatas – kino teatras neegzistuoja, likę tik pastato griuvėsiai, todėl jis negali būti laikomas veikiančiu statiniu.
9. Atsižvelgdamas į tai, kad galiojantys teisės aktai suteikia galimybę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą tik jame esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams, o ne planuojamiems ateityje statyti, teismas atmetė ieškinį dėl ginčijamo Įsakymo panaikinimo kaip nepagrįstą.
10. Teismas taip pat atmetė kaip nepagrįstą atsakovės priešieškinį. Remdamasis kasacinio teismo išaiškinimais, teismas nurodė, jog norint įpareigoti savininką nugriauti statinius, turi būti nustatyta statinių savininko kaltė dėl sandorio, kurio pagrindu buvo naudojamasi žemės sklypu, pripažinimo negaliojančiu, arba kad statinių savininkui nesuteikiama teisė kitu teisėtu būdu (nustatant žemės servitutą ar pan.) naudotis žemės sklypu, arba kad sklypo savininkas nesutinka, jog statiniai būtų perleidžiami trečiajam asmeniui arba žemės sklypo savininkui.
11. Įvertinęs byloje esančius duomenis, teismas konstatavo, kad nenustatyta ieškovės kaltė dėl sandorio, kurio pagrindu buvo naudojamasi žemės sklypu. Nenustačius šios vienos iš būtinųjų sąlygų tam, kad statinio savininkas būtų įpareigotas pašalinti pastato rūsį, teismas neturėjo pagrindo tenkinti atsakovės reikalavimą priešieškinyje nurodytu pagrindu.
III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į apeliacinius skundus argumentai
12. Ieškovė Circle K Lietuva, UAB apeliaciniu skundu prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2019 m. sausio 8 d. sprendimo dalį, kuria atmestas jos reikalavimas pripažinti neteisėtu ir panaikinti atsakovės 2016 m. gruodžio 19 d. įsakymą Nr. 8VĮ-1465-(14.8.2.), ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais esminiais argumentais:
Šalies argumentai
12.1. Teismas pažeidė materialinės teisės normas, neteisingai įvertino ieškovės pateiktus įrodymus, netinkamai vadovavosi teismų praktika, todėl nepagrįstai atmetė ieškovės argumentus. Statinių savininkui teisę be aukciono nuomotis valstybinės žemės sklypus bei statyti juose naujus statinius garantuoja tiek anksčiau galioję ir šiuo metu galiojantys teisės aktai (Civilinis kodeksas, Žemės nuomos įstatymas, Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos „Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės“ (Valstybinės žemės nuomos taisyklės), tiek kasacinio teismo praktika. Teismas neįvertino fakto, kad teisė statyti statinius žemės sklype, gavus tam leidimą, buvo numatyta ir buvusių žemės sklypo nuomininkių, iš kurių ieškovė įsigijo žemės nuomos teisę, sudarytų valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarčių 7 punkte. Po detaliojo plano patvirtinimo perleisdamos ieškovei žemės sklype stovintį pastatą, buvusios sklypo nuomininkės L. B. ir B. J. kartu perleido ir jų įgytą bei pradėtą realizuoti teisę statyti žemės sklype naujus statinius.
12.2. Teismas nevertino aplinkybių, kad teisės statyti žemės sklype degalinę realizavimas buvo nutrauktas ne dėl ieškovės kaltės, o dėl institucijų neteisėtų veiksmų. Ieškovė turi teisę nuomotis žemės sklypą tam, kad galėtų tęsti įgytos teisės realizavimą. Priešingu atveju būtų pažeistas teisėtų lūkesčių principas, pagal kurį asmenys, teisės aktų nustatyta tvarka įgiję tam tikras teises, turi galimybę pagrįstai tikėtis, kad jų įgytos teisės bus išlaikytos nustatytą laiką ir galės būti realiai įgyvendinamos. Degalinės statymui žemės sklype ieškovė jau buvo investavusi didelę pinigų sumą, tačiau panaikinus ieškovės teisę statyti degalinę, patirtos išlaidos nekompensuotos, todėl ieškovė neturėjo lėšų kito naujo objekto statybai. 2008 metais prasidėjus ekonominei krizei, nekilnojamojo turto vystymas taip pat sustojo.
12.3. Teismas vadovavosi atsakovės atlikto patikrinimo aktu, tačiau neatsižvelgė į tai, kad atsakovė neatliko tinkamos pastato apžiūros, be to, neturėjo tam ir reikiamos kvalifikacijos. Nėra objektyvių duomenų, kad pastato rūsys yra sunykęs ir kad jo neįmanoma būtų naudoti, pavyzdžiui, sandėliavimo veiklai. Esant tokiai situacijai, atsakovė galėjo spręsti nebent dėl nuomos termino sutrumpinimo, bet ne dėl Nuomos sutarties nutraukimo.
Atsiliepimas
13. Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos atsiliepimu į ieškovės apeliacinį skundą prašo ieškovės skundą atmesti. Atsiliepime nurodo šiuos esminius atsikirtimus:
Šalies argumentai
13.1. Ieškovė nepagrįstai teigia, kad ginčo žemės sklype ji turi teisę statyti naujus statinius. Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad teisės aktuose nenustatyta galimybė be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Buvusių žemės sklypo nuomininkių sudarytų valstybinės žemės nuomos sutarčių 11 punkte buvo nustatyta, kad pardavus pastatą ar jo dalį, sutartis netenka galios, todėl ieškovė neteisingai teigia, kad jai buvo perleista ir teisė statyti naujus pastatus.
13.2. Priešingai nei teigia ieškovė, išnuomotuose žemės sklypuose statyti naujus statinius galima tik tokiu atveju, jei tai numatyta nuomos sutartyje ir tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui. 1999 m. spalio 18 d. Nuomos sutarties 4 punkte tokių įrašų nėra. Panaikinus Kauno miesto valdybos 1999 m. birželio 8 d. sprendimą Nr. 687, ieškovė neteko teisės statyti ginčo žemės sklype.
13.3. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad žemės sklypo nuomininkas išsinuomotame sklype turi plėtoti ūkinę veiklą, kurios plėtra neįmanoma be atitinkamų statinių eksploatavimo. Jeigu asmuo, ne aukciono tvarka išsinuomojęs valstybinės žemės sklypą, netenka nuosavybės teisės į pastatus arba šių pastatų kiekis sumažėja tiek, kad išnuomoto dydžio sklypas tampa nebereikalingas ūkinei veiklai plėtoti, t. y. nebelieka faktinio jo naudojimo su pastatais susijusioms reikmėms, yra pagrindas pripažinti, jog toks asmuo žemės sklypą naudoja ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį, ir tai yra savarankiškas pagrindas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008).
13.4. Teismas teisingai įvertino byloje pateiktus įrodymus, todėl pagrįstai atmetė ieškinį. Atsakovės pateiktas žemės sklypo patikrinimo aktas patvirtina, kad sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių pastatų, kurių eksploatavimui būtinas žemės sklypas.
14. Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos apeliaciniu skundu prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2019 m. sausio 8 d. sprendimo dalį, kuria atmestas priešieškinio reikalavimas įpareigoti ieškovę atlaisvinti žemės sklypą, ir šioje bylos dalyje priimti naują sprendimą – reikalavimą patenkinti, o taip pat panaikinti teismo sprendimo dalį, kuria iš atsakovės priteistas ieškovei visas bylinėjimosi išlaidų atlyginimas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais esminiais motyvais:
Žemesnės instancijos teismas
14.1. Teismas konstatavo, kad ginčo žemės sklype esantis pastatas neegzistuoja, todėl pagal kasacinio teismo išaiškinimus negali būti suteikiama teisė naudotis valstybinės žemės sklypu. Palikus galioti teismo sprendimą, susidarytų ydinga situacija, nes asmuo, neturintis teisinio pagrindo naudotis valstybine žeme, nuosavybės teise turi joje esantį pastatą. Praradus teisę naudotis valstybinės žemės sklypu, turi būti taikomos atitinkamos pasekmės – suteikiama teisė teisėtu būdu naudotis žemės sklypu arba turi būti nukelti, nugriauti jame esantys pastatai. Atsakovė, vykdydama jai priskirtas funkcijas, negali tinkamai disponuoti valstybine žeme.
14.2. Teismas atmetė ieškovės ieškinį, tačiau priteisė visą bylinėjimosi išlaidų atlyginimą iš atsakovės, be to, neatsižvelgė į Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą nustatytus užmokesčio maksimalius dydžius.
Atsiliepimas
15. Ieškovė Circle K Lietuva, UAB atsiliepime į atsakovės apeliacinį skundą prašo atsakovės skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas tokiais pagrindiniais teiginiais:
15.1. Pagal kasacinio teismo išaiškinimus, tuo atveju, jei valstybinės žemės nuomos sutartis yra nutraukiama teisėtai, turi būti sprendžiamas servituto nustatymo žemės sklype klausimas. Jeigu servitutas negali būti nustatytas dėl objektyvių priežasčių, sklype esančių statinių savininkui atlyginama statinių vertė.
15.2. Atsakovė neįrodė visų būtinų sąlygų, kurioms esant pastato savininkas būtų įpareigotas nugriauti jam priklausančius statinius.
Motyvuojamoji dalis
15.3. Ieškovė bylinėjimosi išlaidas patyrė dėl atsakovės kaltės, jos yra pagrįstos, todėl teismas teisingai jas priteisė iš atsakovės.
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
16. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 ir 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių apskųsto sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, taip pat nėra išimtinių aplinkybių, dėl kurių reikėtų peržengti šalių apeliaciniuose skunduose apibrėžtas bylos apeliacine tvarka nagrinėjimo ribas.
Dėl ieškovės apeliacinio skundo
17. Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties vienašalio nutraukimo ir tokio juridinio fakto padarinių taikymo. Ieškovė apeliaciniame skunde nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimo dalimi atmesti ieškinį, teigia, kad teismas neteisingai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias valstybinės žemės nuomos nutraukimo sąlygas, netinkamai įvertino reikšmingas bylos aplinkybes ir nukrypo nuo teismų praktikoje pateiktų išaiškinimų aktualiu ginčo klausimu. Teisėjų kolegija, ištyrusi bylos medžiagą, išanalizavusi šalių pateiktus argumentus, įvertinusi skundžiamo sprendimo turinį, iš esmės sutinka su tokiais ieškovės teiginiais.
18. Valstybinės žemės išnuomojimą reglamentuoja specialioji įstatymo norma, įtvirtinta Žemės įstatymo 9 straipsnyje. Pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą (2013 m. birželio 27 d. įstatymo Nr. XII-411 redakcija, galiojanti nuo 2014 m. sausio 1 d.) valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Šiame straipsnyje reguliuojamas ir valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo nuomotojo reikalavimu klausimas. Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje nustatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime įtvirtinta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Žemės nuomos teisiniai santykiai, žemės nuomos sutarties nutraukimo nuomotojo reikalavimu pagrindai, yra reglamentuoti ir Civilinio kodekso (toliau – CK) šeštosios knygos XXIX skyriuje. Kaip minėta, valstybinės žemės nuomos teisiniai santykiai (pirmiausia) yra reguliuojami specialiuoju įstatymu. Todėl CK šeštosios knygos XXIX skyriaus nuostatos taikytinos subsidiariai, t. y. tiek, kiek neprieštarauja specialiajam teisiniam reguliavimui. CK 6.564 straipsnis reglamentuoja žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą nuomotojo reikalavimu: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.
19. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte įtvirtintas pažeidimas yra galimas ne tik aktyviais veiksmais, bet ir neveikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010 ir kt.). Žemės nuomos sutarties pažeidimu laikytinas žemės nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jos naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį. Kasacinio teismo pažymėta, kad žemės naudojimo laipsnis yra vertinamoji kategorija, apie kurią turi būti sprendžiama iš tokių kriterijų, kaip naudojamo daikto pobūdis (žemė, pastatai, įrenginiai ar kt.), žemės naudojimo paskirtis (žemės ūkio, miško, vandens, konservacinės paskirties, kt.), naudojimo specializacija (vertimasis tam tikros rūšies veikla, pavyzdžiui, augalininkyste, o žemė pūdymuoja), objekto naudojimo galimybės ir realus jų naudojimas (naudojama tik maža dalis objekto arba naudojama neefektyviai), naudojamo objekto dydis, jo naudojamos dalies santykis su nenaudojama dalimi (tačiau priklausomai nuo aplinkybių gali būti svarbi ir nedidelė stambaus objekto nenaudojama dalis, bet sudaranti didelę teritoriją, skaičiuojamą dešimtimis hektarų) ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2012; 2013 m. lapkričio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 550/2013 ir kt.).
20. Vertinant, ar valstybinės žemės nuomininko veiksmai (neveikimas) sudaro pagrindą nutraukti nuomos sutartį pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, teisiškai reikšminga aplinkybė yra ne tik laiko tarpas, kai žemė nenaudojama pagal paskirtį, bet ir priežastys, dėl kurių nuomininkas nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015 ir kt.).
21. Byloje nagrinėjamu atveju nustatyta, kad ieškovė 1999 m. birželio 10 d. pirkimo?pardavimo sutartimi žemės sklype, esančiame A. Juozapavičiaus pr. 67, Kaune, įsigijo pastatą – kino teatrą (pastatas nugriautas iki rūsio), turintį 259,49 kv. m bendro ploto. 1999 m. spalio 18 d. ieškovė ir Kauno apskrities viršininkas sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį, kuria ieškovei buvo išnuomotas ginčo žemės sklypas. Atsakovė 2016 m. rugsėjo 14 d. atliko žemės sklypo naudojimo patikrinimą ir surašė aktą, kuriuo konstatavo, jog valstybinės žemės sklypas prie jame esančių apgriuvusių, sunykusių, nefunkcionuojančių ir neeksploatuojamų statinių liekanų nėra naudojamas. NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjas ginčijamu 2016 m. gruodžio 19 d. įsakymu Nr. 8VĮ-1465 konstatavo, kad ieškovė nevykdo 1999 m. spalio 18 d. valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytų sąlygų ir nutraukė su ieškove sudarytą minėto žemės sklypo Nuomos sutartį.
22. Pirmosios instancijos teismas, remdamasis atsakovės 2016 m. rugsėjo 14 d. atlikto žemės naudojimo patikrinimo akto duomenimis, kad ginčo žemės sklype įregistruotas pastatas yra sunykęs, nugriuvęs, apleistas, nenaudojamas ir neeksploatuojamas pagal nekilnojamojo turto registre nurodytą paskirtį, laikėsi pozicijos, kad tokių pastato liekanų buvimas negali būti traktuojamas kaip pastato funkcionavimas ir jo naudojimas pagal paskirtį. Padaręs tokią išvadą, pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad Nuomos sutartis su ieškove nutraukta pagrįstai. Teisėjų kolegijos vertinimu, tokia pirmosios instancijos teismo išvada nėra pakankamai pagrįsta. Byloje nekilo ginčo dėl to, jog žemės sklypas nėra tuščias – jame realiai egzistuoja Nekilnojamojo turto registre registruotas statinys – buvusio kino teatro pastato liekanos (nurodyta, kad kino teatras nugriautas iki rūsio lygmens). Šiuo atveju sutiktina su ieškove, kad atsakovės darbuotojas, patikrinimo akte konstatuodamas, jog pastatas yra sunykęs, apleistas ir nenaudojamas, neatliko tinkamos statinio apžiūros (nepatikrintos ir nenustatytos pastato rūsio funkcionalumo ir eksploatavimo aplinkybės), be to, byloje nėra duomenų, ar tokių duomenų fiksavimui darbuotojas turėjo reikiamą kvalifikaciją. Nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas pastato rūsys, taigi tik iš išorės apžiūrėjus viršutinę rūsio perdangą, nėra galimybių objektyviai įvertinti ir pastato būklės bei tinkamumo jį eksploatuoti. Kaip nurodė ieškovė, nėra duomenų, kad atsakovė kreipėsi į ieškovę dėl statinio apžiūros, kad prašė sudaryti sąlygas patekti į jo vidų (rūsį). Kasacinio teismo išaiškinta, kad lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-281-695/2017). Šiuo atveju byloje nepakanka įrodymų, kad faktinė situacija – ginčo žemės sklypo naudojimas – būtų tinkamai įvertinta.
23. Teisėjų kolegija sutinka su ieškove, kad pirmosios instancijos teismas, priimdamas sprendimą atmesti ieškinį, be pagrindo vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013 pateiktais išaiškinimais. Kasacinis teismas yra ne kartą nurodęs, kad teismas, nagrinėdamas bylas, aiškina ir taiko teisės normas ne a priori (iš anksto, nepatikrinus faktų), o konkrečioje byloje, atsižvelgdamas į konkrečios bylos faktines aplinkybes ir šias siedamas su taikytina teisės norma. Todėl kiekvienas teismo pateiktas teisės aiškinimas gali ir turi būti suprantamas ir aiškinamas tik konkrečios bylos kontekste, kitoje byloje pateiktas teismo taikytinos teisės aiškinimas gali būti taikomas tik tada, kai konkrečios bylos esminės faktinės aplinkybės, lemiančios vienos ar kitos normos taikymą, yra tapačios ar iš esmės panašios (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-382-421/2017; 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-193-969/2018 ir kt.).
24. Paminėtos kasacinio teismo bylos faktinės aplinkybės skiriasi nuo nagrinėjamos bylos aplinkybių – toje byloje buvo sprendžiama dėl valstybinės žemės nuomos sutarties teisėtumo neturint nekilnojamojo turto valstybinės žemės sklype ir įsigijus tik laikiną statinį (tvorą). Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad valstybinės žemės sklype ieškovė nuosavybės teise valdo nekilnojamąjį turtą, taigi skundžiamame sprendime teismas be pagrindo vadovavosi paminėtoje kasacinio teismo nutartyje pateiktais išaiškinimais.
25. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas išvadą dėl Nuomos sutarties nutraukimo pagrįstumo padarė neįvertinęs visų reikšmingų faktinių aplinkybių ir nukrypdamas nuo kasacinio teismo išaiškinimų, nes, kaip minėta, pagal kasacinio teismo praktiką vien to fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą. Taip pat būtina konstatuoti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. sausio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-114-403/2020; 2015 rugpjūčio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015 ir kt.).
26. Kaip jau minėta, ieškovė ir Kauno apskrities viršininkas 1999 m. spalio 18 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį, kuria ieškovei buvo išnuomotas ginčo žemės sklypas. Pagal šalių sudarytos sutarties 3 punkto nuostatas žemės sklypas buvo išnuomotas komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų statybai ir eksploatavimui. Taigi ieškovė 1999 m. birželio 10 d. pirkimo?pardavimo sutartimi įsigydama ginčo žemės sklype esantį pastatą turėjo tikslą vystant komercinę veiklą ir plečiant degalinių tinklą pastatyti ir eksploatuoti jame degalinę. 2000 m. vasario 29 d. ieškovei buvo išduotos specialiosios projektavimo sąlygos degalinės su parduotuve ir automobilių plovykla statybai ginčo žemės sklype. Ieškovė taip pat ėmėsi veiksmų, kad gautų gretimų namų bendraturčių sutikimus degalinės statybai žemės sklype. Nesutikdami su degalinės statyba žemės sklype, kai kurie gretimų pastatų bendraturčiai apskundė detaliojo plano teisėtumą Vyriausiajai administracinių ginčų komisijai, kuri 2000 m. birželio 22 d. sprendimu pripažino, kad detaliojo plano sprendiniai neatitinka galiojančių teisės aktų. Iškilus ginčui dėl degalinės statybos, Kauno miesto valdyba 2000 m. spalio 3 d. priėmė sprendimą, kuriuo pripažino netekusiu galios ankstesnį savo sprendimą dėl žemės sklypo detaliojo plano patvirtinimo, leidžiantį statyti ginčo žemės sklype degalinę. Nurodytą Kauno miesto valdybos sprendimą ieškovė ginčijo įstatymų nustatyta tvarka, tačiau jis buvo paliktas nepakeistas. Kauno miesto Taryba 2001m. rugsėjo 27 d. sprendimu Nr. 215 išbraukė iš Kauno miesto degalinių išdėstymo schemos degalinę Nr. 72, A. Juozapavičiaus pr. 87, Kaune. Pasikeitus situacijai, ieškovė 2015 m. rugpjūčio 3 d. sudarė projektavimo sutartį dėl prekybos paskirties pastato žemės sklype techninio darbo projekto parengimo. 2015 ir 2016 metais ieškovei buvo išduoti leidimai kirsti ir genėti medžius žemės sklype.
27. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmiau paminėtos faktinės bylos aplinkybės leidžia pagrįstai teigti, kad šiuo konkrečiu atveju susiklostė specifinė situacija, kai ieškovė turėjo teisėtą lūkestį vykdyti žemės sklypo Nuomos sutartyje numatytą veiklą – statyti ir eksploatuoti degalinę, tačiau nuomos santykių tikslas ir nuomojamo žemės sklypo paskirtis, numatyta Nuomos sutartyje (smulkaus verslo objektų statybai ir eksploatavimui), nebuvo įgyvendinti ne dėl ieškovės neveikimo ar netinkamo veikimo, bet dėl objektyvių nuo jos nepriklausančių aplinkybių. Teisėjų kolegijos įsitikinimu, atsižvelgiant į byloje nustatytų aplinkybių visumą, darytina išvada, jog ieškovė ėmėsi aktyvių ir įstatymo nedraudžiamų veiksmų, siekdama užtikrinti žemės sklypo naudojimą pagal Nuomos sutartyje nustatytą paskirtį. Esant tokioms aplinkybėms nėra pagrindo aiškinti, kad buvo padarytas esminis Nuomos sutarties pažeidimas, dėl kurio reikėjo nutraukti Nuomos sutartį prieš terminą. Pažymėtina, kad byloje esminę reikšmę turi tai, jog valstybinės žemės sklypo, kuriame yra ieškovei nuosavybės teise priklausantis statinys, nuoma lengvatinėmis sąlygomis buvo sudaryta būtent su tikslu statyti naujus statinius ir jų eksploatuoti.
28. Įvertinusi faktines bylos aplinkybes, teisėjų kolegija prieina prie išvados, kad NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 19 d. įsakymas Nr. 8VĮ-1465-(14.8.2.) ,,Dėl 1999 m. spalio 18 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/99-1016 nutraukimo“ naikintinas dėl nepagrįstumo.
Dėl procesinės baigties
29. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad spręsdamas ginčą dėl Nuomos sutarties nutraukimo, pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas, neteisingai įvertino faktines bylos aplinkybes, nesivadovavo šios bylos pobūdžiui aktualiais kasacinio teismo išaiškinimais, todėl nepagrįstai atmetė ieškinį. Esant tokioms aplinkybėms, ieškovės apeliacinis skundas tenkinamas, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria ieškinys atmestas, panaikinama, ir šioje dalyje priimamas naujas sprendimas – ieškinys tenkinamas ir ginčijamas atsakovės įsakymas panaikinamas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas).
30. Teisėjų kolegija, padariusi išvadą, kad ieškinys atmestas nepagrįstai, nebepasisako dėl atsakovės apeliacinio skundo argumentų, kurie tampa nebeaktualūs šalių ginčo išsprendimui. Pažymėtina, kad atsakovė apeliaciniame skunde, be kita ko, nesutiko su pirmosios instancijos teismo sprendimu priteisti ieškovei visą bylinėjimosi išlaidų atlyginimą iš atsakovės. Teisėjų kolegijai patenkinant ieškinį, atsakovei tenka pareiga atlyginti ieškovės turėtas bylinėjimosi išlaidas, todėl pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria ieškovei iš atsakovės priteistas bylinėjimosi išlaidų atlyginimas, paliekama nepakeista.
Dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo apeliacinės instancijos teisme
31. Pagal CPK 93 straipsnio 5 dalį, jeigu apeliacinės instancijos teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą.
32. Kaip matyti iš bylos duomenų, ieškovė apeliacinės instancijos teisme patyrė 2 374,63 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Teisėjų kolegijos vertinimu, prašomų priteisti bylinėjimosi išlaidų advokato pagalbai apmokėti dydžiai neviršija Teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 patvirtintose Rekomendacijose nustatytų civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalių dydžių. Nurodytų aplinkybių pagrindu ieškovei iš atsakovės priteistinas visas išlaidų atlyginimas.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
Kauno apygardos teismo 2019 m. sausio 8 d. sprendimo dalį, kuria ieškovės Circle K Lietuva, uždarosios akcinės bendrovės ieškinys atmestas, panaikinti ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti.
Panaikinti atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 19 d. įsakymą Nr. 8VĮ-1465-(14.8.2.) ,,Dėl 1999 m. spalio 18 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/99-1016 nutraukimo“.
Likusią Kauno apygardos teismo 2019 m. sausio 8 d. sprendimo dalį palikti nepakeistą.
Priteisti ieškovei Circle K Lietuva, uždarajai akcinei bendrovei (juridinio asmens kodas 211454910) iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (juridinio asmens kodas 188704927) 2 374,63 (du tūkstančius tris šimtus septyniasdešimt keturis eurus 63 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą apeliacinės instancijos teisme.