Vilniaus apygardos teismo sprendimas

2. Ieškovės vertinimu, atsakovės nustatytos konkurso sąlygos yra neteisėtos, nes, vykdant konkursą ekstremalios situacijos Lietuvoje sąlygomis, nuomojamų patalpų nėra įmanoma naudoti pagal paskirtį, t. y. vaistinės veiklai vykdyti. Kadangi konkurso sąlygos nėra pritaikytos situacijai, susiklosčiusiai dėl koronaviruso pandemijos, konkurso sąlygos prieštarauja protingumo ir proporcingumo principams, nes konkursą laimėjęs dalyvis negalėtų patalpose įprasta tvarka vykdyti vaistinės veiklos, o atsižvelgiant į tai, kad nežinoma, kada veiklą bus galima vykdyti įprasta tvarka, nėra galimybės numatyti planuojamos apyvartos ir pateikti konkurencingo pasiūlymo. Taip pat ieškovė pažymėjo, kad, net ir nesant galimybės patalpų naudoti pagal paskirtį, nuomos mokestį konkurso laimėtojas turėtų pradėti iš karto po to, kai būtų pasirašyta nuomos sutartis. Be to, nei konkurso sąlygose, nei sutarties formoje nėra nustatyta nuomininko teisė vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Atsižvelgiant į tai, atsakovė konkurso sąlygose bei sutarties projekte turėtų įtrakti nuostatas, kurios užtikrintų konkurso laimėtojo interesus dėl sutarties vykdymo galimybių esant ekstremaliai situacijai, t. y. turi būti apibrėžtos sąlygos, susijusios su nuomos mokesčio mokėjimu, kai konkurso laimėtojas patalpose faktiškai neturi galimybių vykdyti veiklą, tuo pačiu numatant galimybę vienašališkai nutraukti sutartį nenugalimos jėgos aplinkybėmis.

3. Taip pat ieškovė nurodė, kad ieškovės pateikti dokumentai dėl patalpų nuomos yra neaiškūs, netikslūs ir dviprasmiški; neužtikrina visų potencialių dalyvių lygiateisiškumo, nediskriminavimo principų bei sąžiningos konkurencijos. Kaip antai viešo konkurso sąlygose nėra nurodyta, ar yra atlikti visi būtina patalpų remonto darbai, jog patalpos atitiktų teisės aktų reikalavimus, keliamus vaistinių veiklai. Taigi nėra aišku, ar patalpos yra faktiškai pritaikytos visuomeninės vaistinės veiklai ir ar konkurso laimėtojas numatomą veiklą galės vykdyti. Atsakovė nėra pateikusi informacijos, kur būtų galima tvirtinti stendą ir ar yra prieiga neįgaliesiems, taip pat nepateikta kita būtina informacija. Ieškovė paaiškino, kad pagal konkurso sąlygų reikalavimus laimėtojas negalės atlikti patalpų remonto darbų, kadangi nuomininkui draudžiama be rašytinio nuomotojo (atsakovės) sutikimo atlikti statinio kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbus, o nuomininkas turi teisę be išankstinio nuomotojo sutikimo savo lėšomis atlikti tik turto pertvarkymo darbus, kurie, atsižvelgiant į ieškovės vykdomą veiklą, nebūtų pakankami. Ieškovės manymu, konkurse siūlomos nuomos kaina taip pat turi apimti visas nuomos santykių aplinkybes, todėl rinkos dalyviai turi įsivertinti patalpų atitikimą imperatyvioms teisės normoms, pritaikymą visuomeninės vaistinės veiklai, kadangi ieškovės atlikti turto pagerinimai nebus kompensuoti atsakovės.

8. Ieškovės vertinimu, aplinkybė, kad tiekėjai, norintys dalyvauti konkurse, turėjo galimybę apžiūrėti patalpas, neatleidžia atsakovės nuo atsakomybės nurodyti reikiamą informaciją dalyviams, be to, abejotina, kad apžiūros metu atsakovė būtų pateikus atsakymus į ieškovės klausimus dėl turto pritaikymo ieškovės veiklai vykdyti. Ieškovė taip pat nurodė, kad, skirtingai nei teigia atsakovė, ieškovė turi teisinį suinteresuotumą ginčyti atsakovės paskelbtų konkurso sąlygų teisėtumą ir prašyti nutraukti konkursą - ieškovė pažymėjo, kad turi interesą ir norą sudaryti sutartį su atsakove dėl patalpų nuomos ir vykdyti vaistinės veiklą, tačiau dėl konkurso sąlygų nuostatų negalėjo dalyvauti konkurse.

11. Bylos nagrinėjimo metu ieškovės atstovas palaikė pateiktuose procesiniuose dokumentuose suformuotus reikalavimus ir argumentus. Paaiškino, kad visos nuomos viešo konkurso sąlygos turi būti pripažintos negaliojančiomis, nes konkurso sąlygose neaptarti su koronaviruso pandemija susiję galimi nuomininko vienašališko sutarties nutraukimo pagrindai ir neaptarta nuompinigių apskaičiavimo tvarka, kuri gali būti svarbi nuomininkui atsiradus sunkumų vykdyti savo veiklą. Ieškovės atstovo vertinimu, konkurso sąlygas buvo galima modifikuoti, ką įrodo aplinkybė, jog analogiškam patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos viešam konkursui buvo numatytos išlygos dėl nuompinigių sumažinimo. Ieškovas, be kita ko, paaiškino kad atsakovė nebuvo sąžininga ikisutartiniuose santykiuose (susirašinėjant su atsakove), o konkurso sąlygose nurodžiusi, jog patalpos nuomojamos būtent vaistinių veiklai vykdyti, nepateikė duomenų, ar nuomojamos patalpos atitinka vaistinių veiklai vykdyti teisės aktuose nustatytus reikalavimus. Pripažino, kad nuomos viešo konkurso teisiniai santykiai šiuo metu jau yra pasibaigę, ir paaiškino, kad ieškovei svarbu, kad kitas atsakovės skelbiamas konkursas būtų paskelbtas teisėtomis sąlygomis. Taip pat ieškovės atstovas prašė teismo ex officio (pagal pareigą) spręsti dėl konkurso nuomos sutarties, kurią sudarė atsakovė ir nuomos viešo konkurso laimėtojas, pripažinimo negaliojančia.

13. Iš byloje turimų duomenų nustatyta, kad 2020 m. birželio 19 d. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, vadovaudamasi 2019 m. lapkričio 11 d. sprendimu Nr. 1-291 „Dėl Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto nuomos ir panaudos“ priėmė sprendimą dėl nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), Vilniuje, išnuomojimo viešo konkurso būdu (1 t. e. b. l. 49 nurodytoje ZIP laikmenoje esantis atsiliepimo priedas Nr. 1).

14. 2020 m. liepos 7 d. buvo paskelbtos Vilniaus miesto savivaldybės administracijos nuomojamų viešo konkurso būdu negyvenamųjų patalpų ir inžinerinių statinių konkursų sąlygos, iš kurių matyti, kad patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), nuomojamos 5 metų laikotarpiui vaistinės veiklai vykdyti (1 t. e. b. l. 13 nurodytoje ZIP laikmenoje esantis ieškinio priedas Nr. 1). Nurodytose konkurso sąlygose nustatyta, kad patalpų apžiūra galima nuo 2020 m. liepos 7 d. iki 2020 m. liepos 15 d. darbo dienomis nuo 9 iki 15 valandos, o liepos 16 d. nuo 9 iki 14 valandos. Nurodyta, kad konkurso dalyviai registruojami darbo dienomis iki 2020 m. liepos 16 d. 14 val., o konkursas vyks 2020 m. liepos 17 d. 10 valandą. Konkurso sąlygose nustatyta, kad su konkurso laimėtoju bus sudaryta nuomos sutartis pagal pavyzdinę patalpų nuomos sutarties formą, patvirtintą Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-291.

15. 2020 m. liepos 14 d. ieškovė kreipėsi į atsakovę su pretenzija dėl Vilniaus miesto savivaldybės administracijos vykdomo viešo negyvenamųjų patalpų nuomos konkurso. Pateiktoje pretenzijoje ieškovė, be kita ko, nurodė, kad paskelbto konkurso sąlygos yra neteisėtos, o nuomojamose patalpose nėra galimybių vykdyti veiklos pagal patalpų paskirtį. Dėl pretenzijoje nurodytų priežasčių ieškovė prašė sustabdyti konkurso procedūras, kol bus nagrinėjama pretenzija; nutraukti konkurso procedūras (1 t. e. b. l. 13 nurodytoje ZIP laikmenoje esantis ieškinio priedas Nr. 3).

16. Atsakovė 2020 m. liepos 16 d. atsakymu į ieškovės pretenziją nurodė, kad atsakovė 2020 m. liepos 17 d. nuomos viešo konkurso procedūrų nestabdys ir nenutrauks; paaiškino, kad vadovaujantis teisės aktais atsakovei nėra uždrausta organizuoti ir vykdyti viešuosius turto nuomos konkursus (1 t. e. b. l. 13 nurodytoje ZIP laikmenoje esantis ieškinio priedas Nr. 4).

17. Iš byloje pateiktų šalių paaiškinimų darytina išvada, kad ginčijamas nuomos viešas konkursas įvyko; konkurso laimėtojas sudarė su Vilniaus miesto savivaldybės administracija nuomos sutartį, kuri buvo nutraukta 2020 m. rugsėjo 21 d (2020 m. spalio 28 d. bylos nagrinėjimas, 09:09:30).

18. Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 48 straipsnio 1 ir 2 dalyse nustatyta, kad savivaldybių turto sandara ir įsigijimo būdai, šio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarka nustatyta Konstitucijoje, įstatymuose, Vyriausybės nutarimuose ir savivaldybių tarybų sprendimuose. Savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto savininko funkcijas, remdamasi įstatymais, įgyvendina savivaldybės taryba. To paties įstatymo 16 straipsnio 2 dalies 26 punkte nustatyta, kad savivaldybės tarybos išimtinė kompetencija yra sprendimų dėl disponavimo savivaldybei nuosavybės teise priklausančiu turtu priėmimas, šio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarkos taisyklių nustatymas.

19. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 15 straipsnio 8 dalyje nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka.

20. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2019 m. lapkričio 6 d. sprendimu „Dėl Vilniaus miesto savivaldybei priklausančio turto ir panaudos“ patvirtintas Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos viešo konkurso organizavimo ir vykdymo tvarkos aprašas (toliau – Aprašas), kuris nustato Vilniaus miesto savivaldybės negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos viešo konkurso būdu organizavimo ir vykdymo tvarką, sąlygas bei pagrindinius šio turto nuomos sutarties sudarymo reikalavimus. Šio aprašo 25 punkte nustatyta, kad Turto valdytojas arba jo įgaliotas asmuo ir turto nuomos konkurso laimėtojas arba jo atstovas ne anksčiau kaip po 10 kalendorinių dienų ir ne vėliau kaip per 20 kalendorinių dienų nuo protokolo pasirašymo dienos arba nuo Komisijos sprendimo, kai konkurso laimėtoju pripažįstamas kitas pagal eilę konkurso sąlygas atitinkančius dokumentus pateikęs konkurso dalyvis, pasiūlęs didžiausią turto nuompinigių dydį, pasirašo nuomos sutartį, parengtą pagal pavyzdinę sutarties formą. Pavyzdinės nuomos sutarties forma („Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartis“) yra Aprašo priedas.

21. Nagrinėjamu atveju ginčijamo konkurso objektas yra viešosios nuosavybės teisės objektas, kuris įstatymų leidėjo valia valdomas, naudojamas ir juo disponuojama viešosios teisės aktuose nustatyta tvarka. Šalys, sudarydamos sutartį dėl valstybės turto nuomos gali veikti laisvai tiek, kiek tai leidžiama specialiuosiuose šiuos santykius nustatančiuose įstatymuose, nes jos yra varžomos įstatyme nustatytų sąlygų, kurių privalo laikytis. Tiek sutarčių dėl valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo sudarymas, tiek vėlesnis jų vykdymas turi atitikti principines šiuos santykius reglamentuojančių teisės aktų normas – sutarties laisvės principas turi būti derinamas su Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje nustatytais visuomenės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014; 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252-248/2015).

22. Taigi atsakovė, organizuodama ir vykdydama viešą nuomos konkursą, turi pareigą vadovautis viešosios teisės normomis (šiame tarpe ir Vilniaus miesto savivaldybės tarybos patvirtintu Aprašu bei aprašo priedais), o su konkurso laimėtoju atsakovė sudaro teisės aktu patvirtintą pavyzdinės formos nuomos sutartį, iš ko darytina išvada, kad atsakovės teisė nustatyti individualias nuomos sutarties sąlygas (pavyzdžiui, sąlygas, susijusias su nuomininko teise vienašališkai nutraukti nuomos sutartį) yra apribotos viešosios teisės šalinių.

23. Aprašo 6 punkte nustatyta, kad skelbiant turto nuomos konkursą turi būti nurodyti šie duomenys: 1) paraiškų dalyvauti konkurse pateikimo terminas, kuris negali būti trumpesnis nei 10 dienų; 2) turto buvimo vieta (adresas); 3) turto naudojimo paskirtis, turto naudojimo ypatumai; 4) pradinis nuompinigių dydis ir (ar) kitos sąlygos, apibrėžtos Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendime; 5) turto nuomos sutarties trukmė; kita Aprašo 6 punkte nurodyta informacija.

24. Iš surinktų įrodymų konstatuotina, kad ginčo konkurso sąlygose Apraše nustatyta privaloma pateikti informacija buvo nurodyta: nurodytas nuomos objekto adresas, registravimo tvarka, nuomos sutarties trukmė ir paskirtis, konkurso laikas bei aplinkybė, kad su konkurso laimėtoju bus sudaryta nuomos sutartis pagal pavyzdinę patalpų nuomos sutarties formą, su kurios nuostatomis buvo galima viešai susipažinti. Be kita ko, paskelbto konkurso sąlygose buvo pažymėta, kad paaiškinimai potencialiems konkurso dalyviams teikiami kreipiantis į nurodytą specialistą. Taigi kiekvienas ketinantis dalyvauti nurodytame konkurse turėjo galimybę susipažinti su konkurso sąlygomis ir jas gauti, ką įrodo ir aplinkybė, kad ieškovė su pretenzija kreipėsi į atsakovę, o į pretenziją buvo išsamiai atsakyta. Atkreiptinas dėmesys, kad kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad esminis viešo konkurso tikslas – išnuomoti valstybės (šiuo atveju - savivaldybės) turtą palankiausiomis sąlygomis, o nuomos kaina yra esminis kriterijus. Siekį valstybės turtą išnuomoti palankiausiomis sąlygomis ir atitinkamai didžiausia kaina užtikrina teisingas ir tinkamas visuotinai prieinamos informacijos apie nuomojamą turtą paskleidimas, kas lemia realaus varžymosi tikimybę dėl nuomos objekto ir atitinkamai padidina galimybę turtą išnuomoti palankiausiomis sąlygomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. kovo 24 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-166-684/2016).

25. CK 1.2 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas vienas iš svarbiausių civiliniuose santykiuose galiojančių principų – sutarties laisvės principas. Šis principas, detalizuotas CK 6.156 straipsnyje, suteikia teisę civilinių teisinių santykių subjektams laisvai spręsti, sudaryti jiems konkrečią sutartį ar jos nesudaryti, taip pat pasirinkti, su kuo tą sutartį sudaryti, be to, savarankiškai spręsti dėl sutarties turinio bei formos, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas ar jos turinį nustato imperatyviosios įstatymo normos arba tam tikrų sąlygų reikalauja viešoji tvarka, teisės principai, gera moralė. Sutarties laisvės principas taip pat apima šalių teisę pasirinkti ir sudaryti tokios rūšies sutartį, kuri labiausiai atitinka jų interesus.

26. Nors ieškovė ieškinyje ir nurodė, kad dėl koronaviruso pandemijos nuomojamų patalpų negalima naudoti pagal paskirtį, teismas neturi duomenų apie tai, kad ekstremaliosios situacijos metu Lietuvoje būtų uždrausta vaistinių veikla. Kadangi tokius teiginius patvirtinančių įrodymų ieškovė nepateikė, teismas tokius ieškovės teiginius atmeta. Kita vertus, pastebėtina, kad ieškovė pati sau oponuoja, procesiniuose dokumentuose nurodydama, kad vaistinių veikla visgi gali būti vykdoma – tai įrodo ieškovės argumentai, jog dėl sumažėjusių vartotojų srautų vaistinėse vykdyti veiklą įprastu būdu tapo sudėtinga (taigi iš esmės veikla gali būti vykdoma, tik su mažesniais vartotojų srautais). Ieškovės manymu, atsakovė, atsižvelgdama į šią aplinkybę, turėtų atitinkamai modifikuoti konkurso bei nuomos sutarties sąlygas.

27. Pastebėtina, kad ieškovė yra verslininkė, savo srities specialistė, kuriai keliami didesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai, dėl ko ieškovė prieš sudarydama sutartį (dalyvaudama viešame konkurse) turi deramai įvertinti savo galimybes ir prisiimamą riziką dėl galimai kilsiančių neigiamų padarinių, susijusių su koronaviruso pandemijos metu sumažėjusiais pirkėjų vaistinėse srautais. Taigi kadangi būtent ieškovė, o ne atsakovė, yra profesionalus naudos siekiantis rinkos dalyvis, riziką dėl galimai suprastėjusios komercinės situacijos taip pat turi prisiimti būtent ieškovė, kuri, nustačiusi, kad viešo konkurso (nuomos sutarties) sąlygos jai yra per daug rizikingos, turi teisę tokiame konkurse nedalyvauti (žiūrėti 25 punktą).

30. Ieškovė vienu iš savo ieškinio reikalavimų prašo teismo pripažinti aptariamo nuomos viešo konkurso sąlygas negaliojančiomis; nurodo, kad konkurso sąlygos nėra pritaikytos situacijai, susiklosčiusiai dėl koronaviruso pandemijos, prieštarauja protingumo ir proporcingumo principams, nes konkursą laimėjęs dalyvis negalėtų patalpose įprasta tvarka vykdyti vaistinės veiklos. Be to, ieškovės vertinimu, atsakovė konkurso sąlygose bei sutarties projekte turėtų įtrakti nuostatas, kurios užtikrintų konkurso laimėtojo interesus dėl sutarties vykdymo galimybių esant ekstremaliai situacijai. Teismas, nematydamas galimybės sutikti su ieškove ir nenukrypdamas nuo ieškinio reikalavimų ribų, atskirai pasisako dėl ieškovės išsakytų argumentų.

37. Ieškovė laikosi pozicijos, kad pavyzdinės nuomos sutarties sąlygos yra neaiškios; neaiškus šių sąlygų santykis su kitais teisės aktais. Pažymėjo, kad sutartyje neaiškiai ir neproporcingai sureguliuoti šalių santykiai; nukrypta nuo lygiateisiškumo, sąžiningos konkurencijos bei bendrųjų teisės principų. Ieškovės manymu, sutartyje netinkamai sureguliuoti santykiai dėl nuomos sutarties nutraukimo, nuomos patalpų remonto; be to, sutartyje nėra įtraukta nuostatų dėl nuomininko atleidimo nuo nuompinigių mokėjimo ar nuompinigių sumažinimo.

39. Taigi, kaip matyti iš pavyzdinės nuomos sutarties 15 punkto sąlygos formuluotės, 15.3 punktas yra į civilinį kodeksą nukreipianti norma, nustatanti, jog sutartis gali būti nutraukiama, be kita ko, ir bendraisiais civiliniame kodekse įtvirtintais pagrindais. CK 6.498 straipsnyje nustatyta, kad nuomininkas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu: 1) nuomotojas nedaro remonto, kurį jis privalo daryti; 2) daiktas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudoti; 3) nuomotojas neperduoda daikto nuomininkui arba kliudo naudotis daiktu pagal jo paskirtį ir sutarties sąlygas; 4) perduotas daiktas yra su trūkumais, kurie nuomotojo nebuvo aptarti ir nuomininkui nebuvo žinomi, o dėl šių trūkumų daikto neįmanoma naudoti pagal jo paskirtį ir sutarties sąlygas.

41. Ieškovės atstovas taip pat nurodė, kad konkurso sąlygos pažeidžia lygiateisiškumo ir proporcingumo principus. Ieškovės teigimu, atsakovė, nustatydama sąlygas dėl nuomojamo objekto, esančio Konstitucijos g. 3A, nustatė išskirtines sąlygas, susijusias su atleidimu dėl nuompinigių mokėjimo.

46. Ieškovė, be kita ko, paaiškino, kad pagal konkurso sąlygų reikalavimus laimėtojas negalės atlikti patalpų remonto darbų, kadangi nuomininkui draudžiama be rašytinio nuomotojo (atsakovės) sutikimo atlikti statinio kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbus, o nuomininkas turi teisę be išankstinio nuomotojo sutikimo savo lėšomis atlikti tik turto pertvarkymo darbus, kurie, atsižvelgiant į ieškovės vykdomą veiklą, nebūtų pakankami.