- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2022-10-18
- Bylos Nr.
- e2A-2037-643/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-18455-2021-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Vaclovas Paulikas, Rūta Veniulytė-Jankūnienė, Margarita Stambrauskaitė
- Atsakovas
- J. M.
- Ieškovas
- G. V.
- Kategorijos
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija susidedanti iš Vaclovo Pauliko, Margaritos Stambrauskaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Rūtos Veniulytės-Jankūnienės, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės J. M. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. gegužės 16 d. sprendimo, pagal ieškovės G. V. ieškinį atsakovei J. M. dėl avanso grąžinimo, ir pagal atsakovės priešieškinį ieškovei dėl nuostolių atlyginimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė G. V. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovės J. M. 7 000 Eur avanso, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė nurodė, kad 2020 m. kovo 3 d. tarp atsakovės (pardavėjos) ir ieškovės (pirkėjos), tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui P. B., buvo sudaryta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Preliminarioji sutartis), pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti ir perleisti ieškovei nuosavybės teise, o ieškovė įsipareigojo nupirkti ir priimti nuosavybės teise iš atsakovės 16048/38695 dalis dviejų butų gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), bei 7525/15050 dalis žemės sklypo, unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), preliminariojoje sutartyje sulygtomis sąlygomis. Preliminariosios sutarties 2.3 punktu šalys įsipareigojo pasirašyti notarine tvarka tvirtinamą pirkimo-pardavimo sutartį iki 2020 m. birželio 1 d. Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė, kad nekilnojamojo turto bendra pirkimo kaina sudaro 157 000 Eur, kurią ieškovė sumokės atsakovei tokia tvarka: 7 000 Eur avansinę įmoką sumokės iki 2020 m. kovo 10 d., likusią 150 000 Eur pagrindinėje sutartyje numatyta tvarka (preliminariosios sutarties 3.2 punktas).
3. Paaiškino, kad Preliminariosios sutarties 4.8 punkte yra nurodyta, kad Preliminariosios sutarties pasirašymo dieną yra įregistruotas 67 proc. baigtumas ir yra vykdoma jo pilno pridavimo procedūra, kuri preliminariai turėtų baigtis iki 2020 m. gegužės 1 d. Minėta sąlyga su apibrėžtu terminu sutartyje buvo itin aktuali ieškovei siekiant gauti banko kreditą atsiskaitymui pagal pagrindinę sutartį. Atsakovei ir tarpininkaujančiam nekilnojamojo turto brokeriui buvo gerai žinoma, kad nekilnojamojo turto sandorio kainos 80 proc. dalis bus dengiama banko kreditu. Ši aplinkybė prioritetiškai ir iš anksto buvo derinama su atsakove ir su tarpininkavusiu brokeriu, nes tokios apimties būsto kreditui suteikti kredito įstaigos reikalauja 100 proc. gyvenamojo būsto statinio baigtumo. Būtent dėl šios priežasties preliminariosios sutarties 4.8 punktu atsakovei buvo nustatytas terminas iki 2020 m. gegužės 1 d. 100 proc. statybos baigtumui įregistruoti, tokiu atveju ieškovei buvo suteiktas 1 mėn. terminas banko kreditui gauti.
4. Pažymėjo, kad ieškovė dar kovo mėnesį ragino atsakovę per ją atstovaujantį brokerį kuo greičiau baigti nekilnojamojo turto statybos baigtumo įregistravimo procedūras, tačiau atsakovė iki 2020 m. gegužės 1 d. neįregistravo gyvenamojo namo 100 proc. baigtumo. Atsakovė gyvenamojo namo baigtumą įregistravo ir nekilnojamojo turto vertinimą atliko tik 2020 m. gegužės 24 d., t. y. likus vos 7 dienoms iki preliminarioje sutartyje sulygto termino sudaryti pagrindinę sutartį dienos. Nurodė, jog ieškovė neturėjo jokios galimybės sudaryti pagrindinės sutarties Preliminarioje sutartyje nustatytu terminu, ji prašė atsakovės pratęsti Preliminariosios sutarties terminą tam pačiam laikotarpiui, kiek atsakovė vėlavo įregistruoti 100 proc. baigtumą, tačiau atsakovė pratęsė terminą vos 9 dienomis – iki 2020 m. birželio 10 d., o ieškovė per laikotarpį nuo 2020 m. gegužės 24 d. iki 2020 m. birželio 10 d. nespėjo gauti banko išvados dėl kredito suteikimo, todėl 2020 m. birželio 10 d. el. laišku brokeris, veikdamas atsakovės vardu, pranešė apie tai, kad Preliminarioji sutartis laikytina nutrūkusia dėl ieškovės kaltės, taip pat informavo, kad pagal Preliminariosios sutarties 5.2 punktą atsakovė pasilieka 7 000 Eur avansą kaip baudą už neįvykdytus įsipareigojimus.
5. Ieškovė atkreipė dėmesį, kad atsakovė informavo apie Preliminariosios sutarties nutrūkimą dar nepasibaigus jos galiojimui, t. y. 2020 m. birželio 10 d., net nesilaikant sutartyje numatyto 15 kalendorinių dienų termino, skaičiuojant nuo įsipareigojimų nevykdymo dienos (sutarties 5.2 straipsnis), per kurį yra didelė tikimybė, kad ieškovei būtų pavykę gauti kreditą ir sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovės nuomone, dar nepasibaigus Preliminariosios sutarties terminui, atsakovė ieškojo kito pirkėjo, t. y. nesąžiningai pardavinėjo tą patį turtą keliems asmenims tuo pačiu metu.
Atsiliepimas
6. Atsakovė J. M. pateikė atsiliepimą, prašydama ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
7. Nurodė, kad atsakovė elgėsi sąžiningai ir tinkamai įvykdė visus savo įsipareigojimus pagal Preliminariosios sutarties sąlygas, o pačios ieškovės veiksmai ir lėmė aplinkybę, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo nesudaryta. Paaiškino, kad pagal Preliminariąją sutartį atsakovei nebuvo nustatytas įpareigojimas įregistruoti turto 100 proc. statybos baigtumą, tačiau turto statybos baigtumas buvo įregistruotas dar iki Preliminariojoje sutartyje numatyto termino sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Pažymėjo, kad Preliminariosios sutarties 4.8 punktas, nurodantis esamą situaciją dėl turto baigtumo, yra informacinio pobūdžio ir nesukuria jokių konkrečių pareigų nei vienai iš sutarties šalių, sutartyje nurodytas turto statutas (67 proc.) ieškovei buvo žinomas ir ieškovės nurodoma tinkamo finansavimo negavimo priežastis negali pateisinti atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
8. Taip pat nurodė, kad atsakovė buvo pasiruošusi sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, siekė, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis būtų sudaryta ir pratęsė terminą jai sudaryti, tačiau ieškovė pati pranešė atsakovei, kad negalės įvykdyti prievolės sudaryti pagrindinės sutarties ir dėl šios aplinkybės, pasibaigus terminui sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį (2020 m. birželio 10 d.), pasibaigė Preliminariosios sutarties galiojimo terminas, kas reiškia, jog pačios ieškovės veiksmai lėmė aplinkybes, kad jai buvo pritaikyta avanso dydžio bauda pagal Preliminariosios sutarties sąlygas (5.2 punktas).
9. Pažymėjo, kad konkretaus termino, kiek dienų prieš numatytą terminą sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį turi būti pateikti dokumentai, nebuvo nustatyta, todėl jokio pažeidimo atsakovė nepadarė. Paaiškino, kad visi dokumentai pateikti 2021 m. gegužės 24 d., pagrindinei sutarčiai sudaryti terminas buvo pratęstas iki 2021 m. birželio 10 d., o ieškovė akivaizdžiai turėjo galimybę visus dokumentus pateikti bankui, kad gauti finansavimą, nes tik 2021 m. birželio 8 d. paaiškėjo, kad bankas finansavimo jai neduoda. Taip pat pažymėjo, kad atsakovei pasiūlius sudaryti sutarties pratęsimą ilgiau nei 10 dienų, ieškovė neišreiškė jokio noro pratęsti Preliminariąją sutartį ilgesniam nei 10 dienų terminui, sutiko su 10-ties dienų termino pratęsimu. Atkreipė dėmesį, kad atsakovė neturėjo pareigos pratęsti termino pagrindinei turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti.
Šalies argumentai
10. Atsakovė J. M. pateikė priešieškinį, prašydama priteisti iš ieškovės 3 000 Eur nuostolių atlyginimo, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas.
11. Paaiškino, kad atsakovė su ieškove 2020 m. kovo 3 d. sudarė Preliminariąją sutartį, norėdama parduoti nuosavybes teise priklausantį nekilnojamąjį turtą ir įsigyti kitą nekilnojamo turto objektą, todėl atsakovė sudarė 2020 m. gegužės 15 d. Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, sumokėjo pagal ją 15 000 Eur avansą. Atsakovė, būdama rūpestinga pirkėja, pratęsė pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą, o 2021 m. birželio 10 d. ieškovei neteisėtai atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, atsakovė toliau siekė parduoti turtą, kad galėtų vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus pagal 2020 m. gegužės 15 d. Preliminariąją sutartį. Nurodė, kad jau 2021 m. birželio 12 d. sudarė kitą jai priklausančio turto Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį su kitu pirkėju, kurioje turto kaina buvo mažesnė – 147 000 Eur, nes atsakovei egzistavo rizika prarasti jau sumokėtą avansą pagal 2020 m. gegužės 15 d. Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Akcentavo, kad gavusi lėšas už turtą pagal 2021 m. birželio 12 d. sutartį, įvykdė visus įsipareigojimus pagal 2020 m. gegužės 15 d. Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas ir pagal ją sudarė pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
12. Taip pat nurodė, kad atsakovės negautos pajamos yra 10 000 Eur dydžio kainų skirtumas tarp sumos, kurią ieškovė buvo įsipareigojus mokėti už turtą (157 000 Eur), ir sumos, kurią atsakovė gavo iš kito to paties turto pirkėjo (147 000 Eur). Atsakovė reikalauja atlyginti nuostolius (negautas pajamas), kurie viršija sumokėto avanso pagal preliminariąją sutartį sumą: reikalavimo suma yra 3 000 Eur (10 000 Eur – 7 000 Eur).
Atsiliepimas
13. Ieškovė G. V. pateikė atsiliepimą į priešieškinį, prašydama priešieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
14. Nurodė, kad atsakovė sutartį nutraukė neteisėtai, nesilaikydama šalių sudarytos sutarties nuostatų ir ne dėl ieškovės padaryto pažeidimo, nes pati atsakovė ieškovei tinkamus dokumentus pateikė likus vos savaitei iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, dar neįvykdžiusi šalių Preliminariosios sutarties esminių pagrindinei sutarčiai sudaryti sąlygų (statinio baigtumo įregistravimo) atsakovė sudarė skubotą ir trumpo termino preliminarų sandorį dėl naujo atsakovės turto įsigijimo, o ieškovei paprašius pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, atsakovė sutiko pratęsti terminą tik neprotingai trumpam laikui. Taip pat nurodė, kad ieškovei bandant susisiekti su atsakove bei nekilnojamojo turto brokeriu dėl tolimesnio ikisutartinių santykių tęsimo bei pagrindinės sutarties sudarymo, atsakovė kategoriškai atsisakė tęsti derybas dėl Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pratęsimo ir pagrindinės sutarties sudarymo ir dar Preliminarios sutarties galiojimo momentu ieškojo naujo pirkėjo, kas reiškia, jog net ir nesiekė įvykdyti sutartį.
15. Pažymėjo, kad ieškovės veiksmuose nėra CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nustatytos civilinės atsakomybės sąlygų viseto, o tai, kad atsakovė ginčo nekilnojamąjį turtą pardavė mažesne kaina, yra pačios atsakovės veiksmų ir apsisprendimo pasekmė.
16. Pabrėžė, kad Preliminariojoje sutartyje yra numatyta ir nustatyta konkreti netesybų suma, kuri kompensuotų netekimus, susijusius su sutarties neįvykdymu (7 000 Eur pagal 5.2 punktą), todėl neaišku, kodėl reikalaujama suma viršija netesybų sumą, kai reikalavimo pagrindas iš esmės tapatus preliminarios sutarties 5.2 punkte numatytai netesybų paskirčiai.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
17. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. gegužės 19 d. sprendimu ieškovės ieškinį tenkino visiškai, o atsakovės priešieškinį atmetė. Taip pat priteisė iš atsakovės ieškovei 7 000 Eur avanso, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą 7 000 Eur sumą nuo 2021 m. liepos 2 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 1 368 Eur bylinėjimosi išlaidų ir 12,54 Eur bylinėjimosi išlaidų į valstybės biudžetą.
18. Teismo nuomone, atsakovė turėjo ir privalėjo suteikti ilgesnį protingą laikotarpį – bent iki 2020 m. birželio 24 d. (30 kalendorinių dienų, kaip ir numatytas preliminarus terminas Preliminariojoje sutartyje), per kurį ieškovė būtų galėjusi realizuoti savo teisę gauti 80 proc. finansavimą ir kitose kredito įstaigose ar gauti didesnes lėšas pradiniam įnašui. Nurodė esant tikėtina, jog ieškovė pagrįstai argumentuoja, kad nuo 2020 m. gegužės 24 d. iki 2020 m. birželio 10 d. ieškovė nespėjo gauti palankios banko išvados dėl kredito suteikimo. Pažymėjo, kad atsakovė ir jos brokeris nesiūlė ieškovei įsigyti ginčo turtą už 10 000 Eur mažesnę kainą.
19. Teismas vertino, kad pati atsakovė pažeidė sutartinę nuostatą preliminariu terminu įregistruoti daikto baigtumą, nes 24 kalendorines dienas vėlavo įregistruoti sutartą baigtumą ir nesudarė ieškovei galimybės per 30 kalendorinių dienų pasirūpinti finansavimu iš kredito įstaigos ar papildomomis savo išlaidomis (CK 1.5, 6.38, 6.200 straipsniai).
20. Pirmosios instancijos teismas padarė išvadą, jog nėra pakankamai įrodymų konstatuoti, kad ieškovė padarė Preliminariosios sutarties esminius pažeidimus, todėl sprendė, kad atsakovė nepagrįstai argumentuoja, jog tik ieškovės veiksmai lėmė pagrindinės sutarties nesudarymą (CPK 185 straipsnis). Nurodė, kad nagrinėjamoje byloje ieškovei netaikytina sutartinė atsakomybė dėl sutartinių netesybų (baudos) ar nuostolių taikymo, todėl ieškovė pagrįstai reikalauja priteisti sumokėtą 7 000 Eur avansą.
21. Teismas taip pat nepagrįstais laikė atsakovės argumentus, kad ieškovės veiksmai lėmė aplinkybes, jog jai buvo pritaikyta avanso dydžio bauda pagal Preliminariosios sutarties 5.2 punkto sąlygas; kad atsakovė dėl ieškovės kaltės (veiksmų) negavo 10 000 Eur didesnių pajamų ir tuo patyrė 3 000 Eur dydžio nuostolius (negautos pajamas už kainos skirtumą), todėl vertino, kad priešieškinys nepagrįstas.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
22. Atsakovė J. M. pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. gegužės 16 d. sprendimą ir išspręsti klausimą iš esmės – atmesti ieškovės G. V. ieškinį pilna apimtimi bei priteisti atsakovei patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Atsiliepimas
23. Atsakovė nurodo, jog teismas nepagrįstai suponuoja, kad atsakovei atsirado naujų sutartinių prievolių, tik dėl to, kad ieškovė nesugebėjo vykdyti savo įsipareigojimų pagal Preliminariąją sutartį, nes tarp šalių sudaryta Preliminarioji sutartis aiškiai numato baigtinį ieškovės ir atsakovės sutartinių įsipareigojimų sąrašą, Preliminarioji sutartis nesukuria papildomų prievolių atsakovei, jeigu ieškovė nespėja Preliminariosios sutarties terminais vykdyti savo įsipareigojimų.
24. Atsakovės nuomone, yra akivaizdu, kad šalys nebuvo susitarusios dėl sąlygų, pagal kurias atsakovė būtų įpareigota pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą, visgi, net ir tokioms sąlygoms neegzistuojant, atsakovė geranoriškai pasiūlė pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2020 m. birželio 10 d., o ieškovė pati patvirtino 10 d. Preliminariosios sutarties termino pratęsimą ir papildomų reikalavimų termino pratęsimui nereiškė, kaip ir nereiškė kokių nors pretenzijų atsakovei dėl tinkamo Preliminariosios sutarties vykdymo.
Šalies argumentai
25. Apeliaciniame skunde nurodo, kad teismo priimtas sprendimas prieštarauja LAT praktikai, kadangi, suėjus Preliminariosios Sutarties terminui, visos atsakovei egzistavusios prievolės pasibaigė ir pareigos pratęsti Preliminariosios sutarties galiojimo terminą ar laukti dar kažkiek laiko ar ieškovė sugebės susirasti kitą finansavimą atsakovei kilti negali.
26. Skunde paaiškina, jog atsakovė sudarė Preliminariąją sutartį, kad galėtų įvykdyti savo įsipareigojimus pagal kitą preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį (Pirkimo sutartis), nes ketino įsigyti naują nekilnojamąjį turtą, vietoj parduodamo, todėl pagal Pirkimo sutartį, atsakovė veikė kaip turto pirkėja ir įsipareigojo iki 2020 m. birželio 30 d. sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kas reiškia, jog atsakovė siekė tinkamai laiku įvykdyti prisiimtus įsipareigojimus pagal abi sutartis (Preliminariąją sutartį ir Pirkimo sutartį) ir pratęsdama pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki 2020 m. birželio 24 d. atsakovė prisiimtų nepagrįstai padidintą riziką be jokios asmeninės naudos.
27. Pabrėžia, kad ieškovė ir teismas neteisingai aiškina ir vertina Preliminariosios sutarties sąlygas dėl nustatyto preliminaraus termino įregistruoti nekilnojamo turto baigtumą, teismas nukrypo nuo rašytinių sutartinių sąlygų turinio, nes Preliminariosios sutarties 4.8. punktas, nurodantis situaciją dėl nekilnojamo turto baigtumo įregistravimo, yra informacinio pobūdžio ir nesukuria jokių konkrečių pareigų nei vienai iš Preliminariosios sutarties šalių, minėtam punkte nėra nurodyta atsakovės pareiga būtent iki 2020 m. gegužės 1 d. užregistruoti turto 100 proc. baigtumo.
Atsiliepimas
28. Atsakovė paaiškina, kad turto 100 proc. baigtumas buvo įregistruotas 2020 m. gegužės 24 d., t. y. iki termino sudaryti Pagrindinę sutartį, ieškovei žinant šią aplinkybę, ji jokių pretenzijų nereiškė, nereikalavo atitinkamo termino pratęsimo, o vėliau tariantis dėl papildomo termino, atsižvelgiant į tai, kad susidūrė su sunkumais dėl finansavimo, susitarė dėl termino pratęsimo 10 dienų, nors jei būtų laikiusi, kad atsakovė turėjo pareigą pagal Preliminarią sutartį įregistruoti 100 proc. baigtumą iki 2020 m. gegužės 1 d., galėjo reikšti reikalavimus dėl ilgesnio pratęsimo, tačiau to nedarė. Akcentuoja, kad ieškovė, dar nesibaigus Preliminariosios sutarties terminui, gavo atsakymą dėl reikalingo finansavimo (kuris buvo nepakankamas), tačiau pati negalėjo surinkti reikiamų lėšų Preliminarios sutarties sandoriui įgyvendinti, o tai rodo, jog pati ieškovė objektyviai neįsivertino savo galimybių, sudarydama Preliminarią Sutartį, o šio preliminaraus termino praleidimas iš atsakovės pusės ieškovės finansavimo galimybių nekeitė jokia apimtimi.
Šalies argumentai
29. Apeliaciniame skunde nurodo, jog pagal LAT praktiką, nekilnojamojo turto brokeris nėra kvalifikuotas ekspertas, kuris galėtų įvertinti kredito įstaigų finansavimo galimybes – tam reikia specialių mokslo ir techninių žinių apie finansus ir kredito įstaigų veikimą, be kita ko, iš Preliminariosios sutarties atsakovei arba nekilnojamojo turto brokeriui nekyla jokios pareigos pagal įstatymus konsultuoti ar bandyti įvertinti ieškovės finansines galimybes jai perkant nekilnojamą ar kitą turtą, ieškovė, prieš sudarydama Preliminariąją sutartį, turėjo būti suinteresuota savo finansinėmis galimybėmis ir negalėjo nerūpestingai tikėtis, kad atsakovė ar jos atstovai įvertins jos finansines galimybes prieš pagrindinės sutarties sudarymą.
Atsiliepimas
30. Ieškovė G. V. pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą, kuriuo prašo atsakovės apeliacinio skundo netenkinti ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. gegužės 16 d. sprendimą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.
31. Atsiliepime nurodo, kad pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką atsakovė negali reikalauti atsakomybės iš ieškovės už pagrindinės sutarties nesudarymą, nes pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia ir toks teisinis reguliavimas nereiškia, kad pasibaigus šalių sutartam terminui pagrindinės sutarties sudaryti nebegalima, esant suderintai šalių valiai pagrindinė sutartis gali būti sudaryta ir vėliau, tačiau atsakovė nesiekė vėliau sudaryti sutarties ir iš karto, 2020 m. birželio 12 d., sudarė to paties turto naują preliminarią pardavimo sutartį, tik mažesne kaina.
32. Pažymi, kad atsakomybė ieškovei už pagrindinės sutarties nesudarymą negalėjo kilti, nes byloje nebuvo aplinkybės dėl ieškovės vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, kai tuo tarpu preliminari sutartis paskutinę jos galiojimo dieną buvo nutraukta atsakovę atstovaujančio brokerio. Nesutikdama su atsakovės teiginiu, jog ieškovė pati nereiškė jokių prieštaravimų dėl 100 proc. baigtumo neįregistravimo iki 2020 m. gegužės 1 d., ieškovė pabrėžia, jog ji dar kovo mėnesį ragino atsakovę per ją atstovaujantį brokerį kuo greičiau baigti nekilnojamojo turto statybos baigtumo įregistravimo procedūras, tačiau raginimai ir nuogąstavimai dėl užsitęsusios baigtumo įregistravimo procedūros nuosekliai tęsėsi visą Preliminarios sutarties galiojimo laikotarpį, ieškovė dėjo visas pastangas sudaryti pagrindinę sutartį, kuri nebuvo sudaryta dėl atsakovės neveikimo.
33. Papildomai nurodo, jog ieškovė buvo suinteresuota įsigyti gyvenamąjį būstą ir turėjo finansinius pajėgumus tokiam būstui įsigyti, nutrūkus sandoriui su atsakove, intensyviai ieškojo kito gyvenamojo būsto ir jau spalio pradžioje, tų pačių metų, kreipėsi į banką dėl naujo būsto finansavimo, o bankas, įvertinęs klientės kreditingumą, nusprendė finansavimą suteikti, todėl ieškovė sudarė pirkimo pardavimo sutartį, apmokėjo nuosavomis lėšomis 43 000 Eur, ir įsigijo kitą būstą.
34. Pabrėžia, kad atsakovės argumentai, susiję su Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, kad nekilnojamojo turto brokeris nėra kvalifikuotas ekspertas, kuris galėtų įvertinti kredito įstaigų finansavimo galimybes, ar ESTT praktika, kad pareiga patikrinti asmens, su kuriuo sudaroma sutartis, finansines galimybes kyla ir specialiems subjektams, visiškai nesusiję su byla ar sprendimu.
35. Atsakovė nurodo, jog nesąžiningų Pirkėjos veiksmų nebuvo, ji neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties, o prašė dar pratęsti terminą ir po savaitės nuo preliminarios sutarties pabaigos jau galėjo sudaryti Pagrindinę sutartį, todėl atsakomybė nuostolių atlyginimo forma Pirkėjai kilti negali.
36. Paaiškina, kad šalių pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl ieškovės kaltės, o dėl atsakovės veiksmų ir neveikimo: 1) atsakovė ieškovei tinkamus dokumentus pateikė likus vos savaitei iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti; 2) atsakovei paprašius pratęsti minėtą terminą, atsakovė sutiko pratęsti terminą neproporcingai trumpam terminui; 3) ieškovei bandant susisiekti su atsakove bei Nekilnojamojo turto brokeriu dėl tolimesnio ikisutartinių santykių tęsimo bei Pagrindinės sutarties sudarymo, atsakovė kategoriškai atsisakė tęsti derybas dėl Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pratęsimo pagrindinei sutarčiai sudaryti; 4) atsakovė neatliko jokių veiksmų iš savo pusės, kad būtų sudaryta pagrindinė sutartis (nesikreipė į notarą, nepateikė dokumentų sandoriui); 5) Preliminari sutartis pasibaigė per joje nustatytą terminą. Brokerio atsiųstas pranešimas dėl Preliminarios sutarties nutraukimo yra netinkamas, nes jis nebuvo įgaliotas, pranešimas pažeidžia sutartyje įtvirtintas nuostatas dėl terminų dėl įspėjimo apie sutarties nevykdymą ir jos nutraukimą.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
37. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą analizuodamas skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinio skundo ribos gali būti peržengtos tada, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai.
Žemesnės instancijos teismas
38. Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.
39. Pažymėtina, jog sekant kasacinio teismo praktika, apeliacinis procesas nėra proceso pirmojoje instancijoje pakartojimas iš naujo, nes tai – skundžiamo teismo sprendimo kontrolės forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2005; 2007 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-607/2007 ir kt.). Todėl apeliacinės instancijos teismas apeliacinio skundo ribose patikrina, ar ginčo šalys įrodė tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu (CPK 12, 178 straipsniai).
Žemesnės instancijos teismas
40. Apeliacijos objektą sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo patenkintas ieškovės ieškinys dėl avanso grąžinimo ir atmestas atsakovės priešieškinys dėl nuostolių atlyginimo netinkamai vykdant preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
Byloje nustatytos faktinės aplinkybės.
41. Atsakovė ir ieškovė, tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui, 2020 m. kovo 3 d., sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Preliminarioji sutartis), pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti ir perleisti ieškovei nuosavybės teise, o ieškovė įsipareigojo nupirkti ir priimti nuosavybės teise iš atsakovės 16048/38695 dalis dviejų butų gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), ir 7525/15050 dalis žemės sklypo, unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini). Preliminariosios sutarties 2.3 punktu šalys įsipareigojo pasirašyti notarine tvarka tvirtinamą pirkimo-pardavimo sutartį iki 2020 m. birželio 1 d., susitarė, kad nekilnojamojo turto bendra pirkimo kaina sudaro 157 000 Eur, kurią ieškovė sumokės atsakovei tokia tvarka: 7 000 Eur avansinę įmoką sumokės iki 2020 m. kovo 10 d., likusią - 150 000 Eur - pagrindinėje sutartyje numatyta tvarka (Preliminariosios sutarties 3.2 punktas). Preliminariosios sutarties 4.8 punkte yra nurodyta, jog šios sutarties pasirašymo dieną yra įregistruotas 67 proc. baigtumas ir yra vykdoma jo pilno pridavimo procedūra, kuri preliminariai turėtų baigtis iki 2020 m. gegužės 1 d., o ši sąlyga su apibrėžtu terminu aktuali ieškovei siekiant gauti banko kreditą atsiskaitymui pagal pagrindinę sutartį. Dėl to, jog nekilnojamojo turto sandorio kainos 80 proc. dalis bus dengiama banko kreditu, Preliminariosios sutarties 4.8 punktu atsakovei buvo nustatytas preliminarus terminas iki 2020 m. gegužės 1 d. 100 proc. statybos baigtumui įregistruoti. Atsakovė 100 proc. baigtumą įregistravo 2020 m. gegužės 24 d.
42. Byloje kilo ginčas dėl sumokėto avanso pagal Preliminariąją sutartį grąžinimo, kai sutarties šalys įsipareigojo sudaryti, bet nesudarė pagrindinės sutarties dėl nekilnojamojo turto objekto pirkimo ir pardavimo.
Žemesnės instancijos teismas
43. Pirmosios instancijos teismas vertino, kad nėra pakankamai įrodymų norint konstatuoti, jog ieškovė padarė Preliminariosios sutarties esminius pažeidimus, teismo nuomone, pati atsakovė pažeidė sutartinę nuostatą preliminariu terminu įregistruoti daikto baigtumą, nes 24 kalendorines dienas vėlavo įregistruoti sutartą baigtumą ir nesudarė ieškovei galimybės per 30 kalendorinių dienų pasirūpinti finansavimu iš kredito įstaigos ar papildomomis savo išlaidomis (CK 1.5, 6.38, 6.200 straipsniai). Teismas sprendė, kad nagrinėjamoje byloje ieškovei netaikytina sutartinė atsakomybė dėl sutartinių netesybų (baudos) ar nuostolių taikymo, todėl ieškovė pagrįstai reikalauja priteisti sumokėtą 7 000 Eur avansą.
Dėl bylos esmės.
44. Sutarties sudarymas paprastai prasideda derybomis, kurių metu šalys siekia suderinti tiek savo reikalavimus viena kitai, tiek galimas būsimos sutarties sąlygas. Šalims pradėjus derybas, tarp jų susiklostę santykiai vadinami ikisutartiniais. Pagrindinis civilinių santykių principas – sutarties laisvės principas – lemia, kad šalys, laisvai pradėjusios derybas, gali jas nutraukti. Jeigu derybas pradėjusios šalys nepasiekia susitarimo, tai jos už tai neatsako (CK 6.163 straipsnio 2 dalis). Tačiau derybas dėl sutarties sudarymo vedančios šalys turi abipusę pareigą elgtis sąžiningai (CK 1.5. straipsnis). CK 6.163 straipsnio 3 dalyje taip pat nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Gana toli pažengę šalių ikisutartiniai santykiai gali būti užfiksuojami rašytinę formą privalančioje turėti preliminariojoje sutartyje, kuri yra organizacinė sutartis, įstatymų priskirta ikisutartinių santykių stadijai (CK 6.165 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010).
45. CK 6.156 straipsnyje nustatytas sutarties laisvės principas reiškia asmens universalią teisę savo pasirinkimu ir laisva valia pradėti derybas, sudaryti preliminariąją sutartį dėl pagrindinės sutarties, sudaryti vienos ar kelių rūšių sutarčių elementų turinčią sutartį, nurodyti sąlygines sandorio sąlygas ir pan. Tai reiškia, kad sutarties laisvės principas leidžia asmeniui savo valia spręsti ir sudaryti CK normomis reglamentuotas ir šiomis normomis tiesiogiai nereglamentuotas, tačiau imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančias sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-258/2009).
46. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
47. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, kad kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-375/2013; 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020; 2021 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-198-378/2021).
48. Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020). Taigi, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).
49. Kaip matyti iš byloje esančių duomenų, ieškovė G. V. su atsakove J. M., tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui, 2020 m. kovo 3 d. sudarė Preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti ir perleisti ieškovei nuosavybės teise, o ieškovė įsipareigojo nupirkti ir priimti nuosavybės teise iš atsakovės 16048/38695 dalis dviejų butų gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), ir 7525/15050 dalis žemės sklypo, unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini). Pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2020 m. birželio 1 d. Šalys taip pat susitarė, kad nekilnojamojo turto bendra pirkimo kaina sudaro 157 000 Eur, kurią ieškovė sumokės atsakovei tokia tvarka: 7 000 Eur avansinę įmoką sumokės iki 2020 m. kovo 10 d., likusią - 150 000 Eur - pagrindinėje sutartyje numatyta tvarka (Preliminariosios sutarties 3.2 punktas). Šiuo atveju ginčo byloje nėra, jog ieškovės sumokėta 7 000 Eur suma prilyginama avansui, kuris įskaitomas į bendrą pirkėjos mokėtiną kainą.
50. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pavyzdžiui, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Kita vertus, tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, be kita ko, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, nes ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3209-695/2018; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020).
51. Atkreiptinas dėmesys, kad avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už joje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti avansu sumokėtas pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3-P-382/2006; Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).
52. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į apeliacinio skundo argumentus bei spręsdama dėl atsakomybės už preliminariosios sutarties (ne)vykdymą (ikisutartinių santykių pažeidimą) ir pagrindinės sutarties iki 2020 m. birželio 1 d. nesudarymą, įvertina, kokius suderėtus išankstinius veiksmus kiekviena iš šalių turėjo atlikti pagal preliminariąją sutartį ir kokios sąlygos turėjo įvykti iki sutartyje nustatytų terminų, taip pat kuriai šaliai dėl tų sąlygų neatsiradimo tenka atsakomybė, nes tik dėl kaltosios šalies veiksmų ar neveikimo atsiranda pareiga atlyginti nuostolius.
53. Nors sutarties laisvės principas šalims suteikia pasirinkimo laisvę, ji gali priklausyti ir nuo įvairių kiekvienu atveju individualiai susiklosčiusių aplinkybių. Tokiomis aplinkybėmis šiuo konkrečiu atveju galėjo tapti ir būtinybė prieš pirkimo–pardavimo santykių įforminimą atlikti papildomus teisiškai reikšmingus veiksmus bei procedūras.
54. Kaip žinoma, Preliminariosios sutarties 2.3 punktu šalys įsipareigojo pasirašyti notarine tvarka tvirtinamą pirkimo-pardavimo sutartį iki 2020 m. birželio 1 d., Preliminariosios sutarties 4.8 punkte yra nurodyta, jog šios sutarties pasirašymo dieną yra įregistruotas 67 proc. baigtumas ir yra vykdoma jo pilno pridavimo procedūra, kuri preliminariai turėtų baigtis iki 2020 m. gegužės 1 d. Tame pačiame sutarties punkte atsakovei buvo nustatytas preliminarus terminas iki 2020 m. gegužės 1 d. įregistruoti 100 proc. statybos baigtumą, nes, kaip nustatė pirmosios instancijos teismas, atsakovei ir tarpininkaujančiam nekilnojamojo turto brokeriui buvo žinoma, jog nekilnojamojo turto sandorio kainos 80 proc. dalis bus dengiama banko kreditu, kurį iki 2020 m. birželio 1 d. ieškovė turėjo gauti. Vadinasi, ieškovei buvo sudarytas 1 mėn. terminas banko kreditui gauti. Statybos baigtumas buvo įregistruotas tik 2020 m. gegužės 24 d., t. y. likus 7 dienoms iki šalių aptartos datos pagrindinei sutarčiai sudaryti (Preliminariosios sutarties 2.3 punktas).
55. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, jog Preliminariosios sutarties 4.8 punktu, atsakovė buvo įpareigota iki 2020 m. gegužės 1 d. įregistruoti 100 proc. statybos baigtumą, todėl visiškai niekuo nepagrįstas jos argumentas, jog minėtas sutarties punktas yra informacinio pobūdžio ir nesukuria jokių konkrečių pareigų nei vienai iš šalių. Kaip minėta ankščiau, pagrindinės sutarties sudarymas ir avanso likimas priklausė išimtinai nuo ieškovės galimybės gauti kreditą ir ne mažesnį nei 80 proc. turto kainos, preliminariai per 30 dienų. Minėtos sąlygos nebuvimas, kadangi atsakovė statybos baigtumą įregistravo tik 2020 m. gegužės 24 d., t. y. pavėlavus 24 dienomis, sukliudė šalims sudaryti pagrindinę sutartį.
56. Apeliantė nurodo, jog 2020 m. gegužės 24 d. įregistravus 100 proc. baigtumą ieškovei ši aplinkybė buvo žinoma, ji jokių pretenzijų dėl to nereiškė, nereikalavo atitinkamo termino pratęsimo, be kita ko, pati ieškovė objektyviai neįsivertino savo galimybių, sudarydama Preliminarią sutartį. Apeliacinės instancijos teismas su šiuo atsakovės argumentu nesutinka, nes šiuo atveju svarbus ne tik ieškovės bet ir atsakovės elgesys vykdant sutartyje prisiimtus įsipareigojimus. Iš bylos duomenų matyti, kad ieškovė, net ir informuota likus tik 7 dienoms iki pagrindinės sutarties sudarymo termino apie 100 proc. turto baigtumą siekė gauti kreditą, paaiškino atsakovei, kad jai per vieną dieną bankas tikrai nieko nepasakys, nurodė, jog nemano, kad 10 papildomų dienų pagrindinei sutarčiai sudaryti kaip nors padės, bendravo su banko atstovais, siūlė atsakovei derinti kainą arba nutraukti sutartį atgaunant avansą. Savo ruožtu byloje nėra jokių duomenų, kad atsakovė Preliminariosios sutarties galiojimo metu bendradarbiavo su ieškove dėl pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo procedūrų, laiko, neatliko jokių veiksmų, kad būtų sudaryta pagrindinė sutartis, nesikreipė į notarą, nepateikė dokumentų sandoriui. Preliminariojoje sutartyje šalių suderintas tikslus pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo laikas nėra pakankamas vertinant atsakovės veiksmus. Vykdydamos sutartį, šalys privalo bendradarbiauti ir kooperuotis (CK 6.38 straipsnio 3 dalis). Vadinasi, pati apeliantė, Preliminariąja sutartimi įsipareigojo atlikti pasirengimo veiksmus pagrindinei sutarčiai sudaryti, o įstatymų leidėjas nustatė sutarties šaliai pareigą būti aktyviai ir bendradarbiauti, komunikuoti. Sutiktina su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, jog atsakovė ne tik turėjo, bet ir privalėjo suteikti ilgesnį protingą laikotarpį – bent 30 dienų (kaip ir buvo numatyta Preliminarioje sutartyje), per kurį ieškovė būtų galėjusi realizuoti savo teisę gauti 80 proc. finansavimą kitose kredito įstaigose ar gauti didesnes lėšas pradiniam įnašui. Atsižvelgiant į tai spręstina, kad pati atsakovė buvo pasyvi, nesiekė sudaryti pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties, nors tokią pareigą turėjo.
57. Atsakovė taip pat nurodo, jog ji su ieškove sudarė Preliminariąją sutartį, siekdama įvykdyti savo įsipareigojimus pagal kitą preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį, ketindama įsigyti naują nekilnojamąjį turtą, vietoj parduodamo, o pratęsdama pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki 2020 m. birželio 24 d. ji prisiimtų nepagrįstai padidintą riziką be jokios asmeninės naudos. Bylos duomenimis nustatyta, jog atsakovė ginčo turtą pardavė trečiajam asmeniui už 10 000 Eur mažesnę kainą, todėl atsižvelgdamas į tai, teismas minėtą atsakovės argumentą vertina kritiškai, nes lieka neaišku, kodėl tada atsakovė, žinodama apie šalių Preliminariojoje sutartyje nustatytą sąlygą, kad pagrindinis sandoris bus sudaromas gavus finansavimą iš kredito įstaigos ir įregistravus ginčo turto baigtumą 100 proc. ir pati vėluodama tai padaryti, būtent ieškovei nesiūlė įsigyti ginčo turto už 10 000 Eur mažesnę kainą, kaip kad už tokią kainą pardavė kitam pirkėjui.
Žemesnės instancijos teismas
58. Apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį į tai, jog ieškovė net ir tada, kai 100 proc. turto baigtumas buvo įregistruotas žymiai vėliau nei buvo planuota, neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties ir prašė dar pratęsti terminą, todėl jos veiksmai negali būti vertinami kaip šalių sudarytos Preliminariosios sutarties pažeidimas ar vengimas ją sudaryti. Priešingai, toks ieškovės elgesys atitinka rūpestingo ir atidaus pirkėjo elgesio standartą.
59. Teisėjų kolegija, CK 6.165 straipsnio 4 dalies kontekste įvertinusi teismų nustatytų bylos faktinių aplinkybių visumą, konstatuoja, jog atsakovės argumentai, kuriais ji remiasi įrodinėdama atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį pagrįstumą, nesudaro pagrindo pripažinti, kad ji buvo sąžininga ikisutartinių teisinių santykių, susiformavusių pagal Preliminariąją sutartį, dalyvė ir kad jos atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Apeliacinės instancijos teismas pritaria pirmosios instancijos teismo padarytoms išvadoms, jog ieškovei netaikytina sutartinė atsakomybė dėl sutartinių netesybų (baudos) ar nuostolių taikymo bei kad pati atsakovė pažeidė sutartinę nuostatą preliminariu terminu įregistruoti daikto baigtumą, nepagrįstai trumpai pratęsė terminą, neatliko jokių veiksmų iš savo pusės, kad būtų sudaryta pagrindinė sutartis. Priešingai, pirmiau nurodytos bylos faktinės aplinkybės, tarp jų – ir turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo tarp atsakovės ir trečiųjų asmenų labai greitai po to, kai pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta su ieškove, patvirtina, kad atsakovės atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme buvo nepagrįstas.
Dėl bylos baigties.
60. Išanalizavęs ir įvertinęs byloje surinktų duomenų visumą, apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas išsamiai ir visapusiškai ištyrė bylos faktines aplinkybes bei tinkamai pritaikė proceso ir materialinės teisės normas, nenukrypo nuo formuojamos kasacinio teismo praktikos. Nenustačius pagrindų, dėl kurių skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas turėtų būti pakeistas ar panaikintas apeliaciniame skunde nurodytais motyvais, pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
61. Kiti apeliacinio skundo argumentai nėra teisiškai reikšmingi ginčo klausimo sprendimui, todėl apeliacinės instancijos teismas plačiau dėl jų nepasisako. Pažymėtina, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje nurodyta, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (V. de H. v. Netherlands judgement of 19 April 1994, Series A n. 288, p. 20, par. 61). Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Helle v. Finland, judgment of 19 December 1997, Reports 1997-VIII, p. 2930, par. 59-60; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 42 punktas)
Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.
62. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Ši nuostata taikytina ir bylą nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis). CPK 98 straipsnio nuostatos numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu.
63. Atsakovė J. M. pateikė prašymą priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas. Pažymėtina, jog netenkinus apeliacinio skundo apeliantės patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos. Ieškovė G. V. taip pat prašo priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas, tačiau nepateikė tai pagrindžiančių įrodymų, todėl jos patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos iš apeliantės.
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
nutaria:
atsakovės J. M. apeliacinį skundą atmesti.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. gegužės 16 d. sprendimą palikti nepakeistą.