Klaipėdos apygardos teismo sprendimas, e2-111-618/2024

Teismas: Klaipėdos apygardos teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2024-02-27
Bylos Nr.: e2-111-618/2024
Teisminio proceso Nr.: 2-57-3-00281-2022-4
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Larisa Šimanskienė
Ieškovas: uždarosios akcinės bendrovės „Vandenė“
Atsakovas: uždarosios akcinės bendrovės „Civinity namai vakarai“
Trečiasis asmuo: AAS „BTA Baltic Insurance Company“, ADB „Compensa Vienna Insurance Group“, uždarosios akcinės bendrovės „Agrošuolis“
Išvadą teikia: Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos

Kategorijos

2.6.10.2.4.1Turtinė žala
3.2.6.1Teismo sprendimas, jo priėmimas ir išdėstymas, reikalavimai, kurie keliami teismo sprendimui
3.2.6.5Galutinis sprendimas

Civilinė byla Nr. e2-111-618/2024Teisminio proceso Nr. 2-57-3-00281-2022-4Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.10.2.4.1; 3.2.6.1; 3.2.6.5 (S)

KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2024 m. vasario 27 d.Klaipėda

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Larisa Šimanskienė

sekretoriaujant J. P., Z. M.,

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vandenė“ atstovei advokatei A. P., atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Civinity namai vakarai“ atstovei advokatei A. J., trečiojo asmens AAS „BTA Baltic Insurance Company“ filialo Lietuvoje atstovei advokatei V. Z., trečiojo asmens ADB „Compensa Vienna Insurance Group“ įgaliotam asmeniui D. S., trečiojo asmens uždarosios akcinės bendrovės „Agrošuolis“ vadovui A. D., ekspertams A. S. ir Z. B.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vandenė“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Civinity namai vakarai“ dėl nuostolių atlyginimo, procesinių palūkanų bei bylinėjimosi išlaidų priteisimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, akcinė draudimo bendrovė „Compensa Vienna Insurance Group“, AAS „BTA Baltic Insurance Company“ filialas Lietuvoje, uždaroji akcinė bendrovė „Agrošuolis“, institucija, duodanti išvadą byloje, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Ieškinio ir atsiliepimo į jį esmė

1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Vandenė“ kreipėsi su ieškiniu, kuriuo prašo priteisti iš atsakovės UAB „Civinity namai vakarai“ 150 000 Eur nuostolių atlyginimo; 8 proc. metines palūkanas nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo ieškinio pateikimo teismu dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; bylinėjimosi išlaidas pagal bylos nagrinėjimo eigoje pateiktus išlaidas patvirtinančius dokumentus. Ieškinio pagrindu nurodė aplinkybes, jog:

1.1. Ieškovė 2021 m. birželio 28 d. pirkimo – pardavimo sutarties Nr. K1ES-7529 pagrindu įsigijo nekilnojamąjį turtą adresu, esantį adresu (duomenys neskelbtini), - 113139/209738 dalis negyvenamosios patalpos – viešbučio (toliau – ir Patalpos), t. y. pastate adresu (duomenys neskelbtini) (pastatas 1N3p, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); toliau – ir Pastatas) esančias Patalpas nuo R1-1 iki R1-17, nuo R2-1 iki R2-9, nuo 1-1 iki 1-7, nuo 1-41 iki 1-42, nuo 1-45 iki 1-47, nuo 1-49 iki 1-80, nuo 1-86 iki 1-92, 2-1, 2-4, 2-5a, 2-5b, 2-6, 2-7a, 2-7b, 2-8, 2-9a, nuo 2-33 iki 2-39, nuo 2-42 iki 2-45, nuo 2-47 iki 2-65, nuo 2-72 iki 2-76, nuo 3-1 iki 3-3, nuo 3-50 iki 3-74, nuo 3-80 iki 3-83, nuo 4-1 iki4-13; su bendro naudojimo patalpa 1-43 (1/2 iš 3,94 kv. m).

1.2. Siekdama parduoti Patalpas ir uždirbti pelną, ieškovė 2021 m. liepos 30 d. sudarė su UAB „Agrošuolis“ preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį (toliau – ir Preliminari sutartis), kurios pagrindu ieškovė įsipareigojo parduoti, o UAB „Agrošuolis“ nupirkti Patalpas už 1 700 000 Eur kainą. Remiantis Preliminarios sutarties 2.1 punktu, pagrindinė, t. y. notarinė Patalpų pirkimo – pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. liepos 31 d. Sudarydama Preliminariąją sutartį, ieškovė įsipareigojo iki pagrindinės Patalpų pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo momento pakeisti esamus Patalpų langus į 3 stiklų plastikinius langus, įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus bei užtikrinti, kad vizuali Patalpų būklė iki pagrindinės Patalpų pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo išliktų nepakitusi lyginant su buvusia Patalpų apžiūros bei Preliminarios sutarties pasirašymo metu. Sudarydamos Preliminariąją sutartį šalys sulygo, jot tuo atveju, jei iki pagrindinės Patalpų pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo momento ieškovė neatliks Preliminarioje sutartyje įvardintų įrengimo / Patalpų pagerinimo darbų ir / ar Patalpų būklė pablogės ir / ar atsiras Patalpų trūkumų, kurie neegzistavo Patalpų apžiūros ar Preliminarios sutarties pasirašymo metu, pirkėjas įgis teisę nutraukti Preliminariąją sutartį vienašališku raštišku pranešimu dėl ieškovės kaltės ir pareikalauti sutartyje numatytų netesybų mokėjimo ir / ar dėl sutarties nutraukimo patirtų nuostolių atlyginimo. Preliminariosios sutarties 5.2 punkte šalys įtvirtinto sąlygą, jog jei pagrindinė Patalpų pirkimo – pardavimo sutartis iki Preliminarioje sutartyje numatyto termino nebus pasirašyta dėl ieškovės kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), UAB „Agrošuolis“ turi teisę pareikalauti iš ieškovės ne vėliau kaip per 10 dienų nuo pareikalavimo momento sumokėti 5% Patalpų kainos dydžio sumą kaip šalių aptartus minimalius ir neįrodinėtinus pirkėjo nuostolius, patirtus dėl ieškovės kaltės, ir / ar vienašališku raštišku pranešimu nedelsiant nutraukti Preliminariąją sutartį. Remiantis Preliminariosios sutarties 5.4 punktu, Preliminariosios sutarties nutraukimo atveju sutarties šalys privalo grąžinti viena kitai ką yra gavusios pagal sutartį bei sumokėti infliacijos dydžio palūkanas.

1.3. Nurodė, kad Patalpos yra Pastate adresu (duomenys neskelbtini). Pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriumi yra atsakovė, kuri administruoja Pastato bendrojo naudojimo objektus 2019 m. gruodžio 4 d. Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymo Nr. AD1-1471 pagrindu.

1.4. Po Preliminariosios sutarties sudarymo, t. y. 2021 m. lapkričio mėnesį virš Pastato trečiojo aukšto įgriuvo perdanga.

1.5. 2022m. vasario mėnesį atsakovės užsakymu UAB „Įraža“ atlikus Pastato perdangų konstrukcijų techninės būklės tyrimą, be kita ko, buvo konstatuota, jog: i) Pastato perdangų virš I-II aukštų konstrukcijos yra medinės, pažeistos, todėl atitinkamas pažeistas konstrukcijas reikalinga pakeisti, išardant visą įdrėkusią ir įlinkusią perdangos zoną su juodgrindėmis, juodlubėmis ir izoliaciniais sluoksniais; ii) mūro pertvaros koridorius formuojančioje zonoje išmūrytos ne ant gelžbetoninių sijų, o tiesiai ant medinių grindų, todėl pertvaros deformavosi – nusėdo, mūre atsivėrė, jas privalu keisti; iii) perdangų virš Pastato III aukšto konstrukcijos nuolat drėkusios (apie 5×6 m plote) dėl kiauro stogo, pažeistos puvinio ir medienos grybo, įgriuvusios į III aukšto patalpas, todėl visas atitinkamos zonos konstrukcijas būtina ardyti, biologinių kenkėjų pažeistą medieną utilizuoti, o perdangą atkurti naujomis medinėmis konstrukcijomis; iv) esamos medinės perdangų virš Pastato I-II aukštų sijos netenkina virpumo reikalavimų, todėl perdangas būtina stiprinti; sustiprinus perdangų konstrukcijas, turi būti įrengiami išlyginamieji izoliaciniai ir grindų sluoksniai. UAB „Įraža“, be kita ko, nustatė, jog dėl kiauro Pastato stogo nuolat drėko Pastato III aukšto konstrukcijos, ko pasėkoje įgriuvo perdanga virš Pastato III aukšto, ko pasėkoje ją privaloma atkurti.

1.6. Nurodė, jog atsižvelgiant į tai, jog atsakovė administruoja Pastato bendrojo naudojimo objektus, ieškovė ne kartą kreipėsi į ją su prašymu spręsti susidariusias problemas, t. y. šalinti Pastato defektus, tačiau atsakovė nesiėmė faktiškai jokių į tai orientuotų veiksmų ir į atitinkamus ieškovės prašymus / raginimus nereagavo. Nedelsiant po perdangos virš Pastato trečiojo aukšto įgriuvimo, t. y. jau 2021 m. lapkričio mėnesį ieškovė kreipėsi į atsakovę su prašymu / raginimu tvarkyti Pastato defektus. Į atitinkamą prašymą nebuvo reaguojama, jokių veiksmų atsakovė nesiėmė. 2022 m. vasario mėnesį, nuo perdangos virš Pastato III įgriuvimo praėjus beveik trims mėnesiams ir atsakovė vis dar nesiėmus jokių konkrečių Pastato defektų nustatymo ir / ar jų eliminavimo veiksmų, ieškovė surado UAB „Įraža“, galinčią atlikti Pastato konstrukcijų techninės būklės tyrimą, perdavė atsakovei šios bendrovės kontaktinius duomenis, ko pasėkoje atitinkamas tyrimas buvo atliktas. 2022 m. pavasarį įvyko ieškovės, kitų Pastato patalpų savininkų ir atsakovės atstovų susitikimas atsakovės patalpose, kurio metu Pastato savininkai paragino atsakovę nedelsiant imtis Pastato defektų šalinimo darbų, atsakovės atstovas eilinį kartą žodžiu įsipareigojo atitinkamus darbus atlikti, tačiau ir po šio susitikimo nieko nedarė, absoliučiai jokių veiksmų nesiėmė. Kadangi atsakovė netvarkė įgriuvusios Pastato perdangos ir netvarkė kitų Pastato defektų, 2022 m. balandžio 22 d. ieškovės vardu raštu (elektroniniu laišku) kreiptasi į atsakovę su raginimu spręsti klausimą dėl Pastato konstrukcijų (perdangų), kartu nurodant, jog nesutvarkius atitinkamų konstrukcijų ieškovė neturi galimybės tęsti Patalpų remonto darbų. Atsakovė ir toliau atitinkamo klausimo niekaip nesprendė. Po daugkartinių žodinių atsakovės raginimų imtis savo kaip Pastato administratoriaus pareigų vykdymo (akcentuojant, jog atitinkama situacija sąlygoja ieškovės nuostolių atsiradimą), 2022 m. birželio 14 d. ieškovės vardu dar kartą raštu (elektroniniu laišku) kreiptasi į atsakovę, nurodant, jog ieškovė dėl įgriuvusių Pastato perdangų negali naudotis turimomis Patalpomis ir negali jų parduoti, kadangi Patalpų pirkėjas dėl įgriuvusios Pastato perdangos atsisako Patalpas pirkti, kol atitinkami defektai nebus pašalinti. Šiuo elektroniniu laišku ieškovė pakartotinai informavo atsakovę, jog dėl šių aplinkybių ieškovės atžvilgiu gali būti pritaikytos baudos dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo. Ir į šį elektroninį laišką iš atsakovės pusės jokios reakcijos nebuvo sulaukta, išskyrus standartinio / automatinio atsakymo „Laba diena, Dėkojame, kad kreipėtės, Jūsų informacija perduota atsakingam asmeniui tolimesniam vykdymui“ pateikimą. Ieškovė pabrėžė, jog faktiškai po visų raštiškų kreipimųsi į atsakovę sulaukia / sulaukdavo būtent tokio ir tik tokio automatinio atsakymo, po kurio toliau neatliekami jokie veiksmai ir nepateikiami jokie kiti atsakymai į keliamus klausimus, jokios kilusios problemos nėra sprendžiamos. 2022 m. liepos 22 d. ieškovė dar kartą kreipėsi į atsakovę raštu / elektroniniu paštu, kuriuo informavo atsakovę, kad Patalpų pirkėjas, nuvykęs apžiūrėti Patalpų ir nustatęs, jog perdanga virš Pastato III aukšto vis dar nėra suremontuota / sutvarkyta, reiškia ieškovei pretenzijas, nesutvarkius atitinkamo defekto Patalpų pirkėjas nutrauks Preliminarią sutartį ir reikalaus netesybų sumokėjimo bei žalos atlyginimo, kas sudarys ne mažiau kaip 100 000 Eur. Atsakovė ir po šio raštiško kreipimosi jokių Pastato perdangos ir / ar kitų defektų šalinimo darbų ir / ar kitų į tai orientuotų veiksmų nesiėmė ir nėra ėmęsis iki šiol.

1.7. Remdamasis tuo, kad sudarius Preliminariąją sutartį įgriuvo perdanga virš Pastato III aukšto, ir ji nebuvo sutvarkyta iki Preliminarioje sutartyje nustatyto termino pabaigos, UAB „Agrošuolis“ nutraukė Preliminariąją sutartį ir pareikalavo iš ieškovės sumokėti Preliminarios sutarties pagrindu mokėtiną 85 000 Eur dydžio baudą, taip pat grąžinti Preliminarios sutarties pagrindu sumokėtą avansą bei sumokėti 72 800 Eur palūkanų, kaip tai numatyta Preliminarios sutarties 5.4 punkte – ieškovei buvo pateiktas 2022 m. rugpjūčio 1 d. UAB „Agrošuolis“ pranešimas – pretenzija dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo ir atitinkamų pinigų sumų sumokėjimo. 2022 m. rugpjūčio 16 d. ieškovės vardu atsakovei buvo pareikšta pretenzija dėl nuostolių atlyginimo – iš atsakovės pareikalauta nedelsiant, bet ne vėliau kaip per 7 dienas nuo pretenzijos gavimo atlyginti atsakovės neteisėtais veiksmais ieškovės padarytą žalą, t. y. pervesti 157 800 Eur minimalių, pretenzijos pateikimo dienai ieškovės paskaičiuotų nuostolių sumą į ieškovės atsiskaitomąją sąskaitą. 2022 m. rugpjūčio 30 d. ieškovės atstovei buvo pateiktas atsakovės pranešimas, kuriuo atsisakyta atlyginti padarytą žalą, nurodant, jog „Ieškovės pranešime nurodytas žalos atsiradimas nebuvo sąlygotas netinkamo atsakovės veikimo ar neveikimo“.

1.8. 2022 m. rugsėjo 9 d. ieškovė ir UAB „Agrošuolis” sudarė susitarimą dėl Preliminarios sutarties pagrindu mokėtinų pinigų sumų sumokėjimo terminų / tvarkos, kuriuo šalys, be kita ko, susitarė, jog bendra ieškovės pirkėjui pagal Preliminariąją sutartį mokėtinų palūkanų suma mažintina iki 65 000 Eur, taigi, bendra pagal atitinkamą sutartį pirkėjui mokėtinų netesybų ir palūkanų suma mažintina iki 150 000 Eur, jei ieškovė sumokės atitinkamą sumą pirkėjui nedelsiant, t. y. ne vėliau kaip iki 2022 m. rugsėjo 12 d. 2022 m. rugsėjo 12 d. ieškovė sumokėjo UAB „Agrošuolis“ 150 000 Eur netesybų bei palūkanų sumą.

1.9. Atsakovė netinkamai vykdė / vykdo savo įstatymines prievoles. Neteisėti atsakovės veiksmai šiuo atveju pasireiškia jos neveikimu arba netinkamu veikimu, t. y. pasireiškia dviem aspektais: i) netinkama Pastato technine priežiūra, sąlygojusia esminių Pastato konstrukcijų defektų atsiradimą; ii) Pastato konstrukcijų defektų nešalinimu, t. y. įgriuvusios perdangos virš III Pastato aukšto, ko pasėkoje Pastatas akivaizdžiai neatitinka statinio privalomųjų techninių reikalavimų, netvarkymu. Kadangi Pastato bendrosios konstrukcijos (stogas, perdangos) neatitinka joms keliamų reikalavimų, Pastato stogas yra kiauras, perdanga virš Pastato III aukšto įgriuvusi, o atsakovė nesiima jokių veiksmų atitinkamiems defektams likviduoti, visi iš to atsirandantys neigiami padariniai tenka būtent atsakovei. Pastato perdangos (dėl kurios griūties UAB „Agrošuolis“ atsisakė pirkti Patalpas, o ieškovė privalėjo sumokėti pirkėjui netesybas bei palūkanas) defektai yra sąlygoti Pastato stogo defektų („Pastato konstrukcijos nuolat drėkusios dėl kiauro stogo, pažeistos puvinio ir medienos grybo, įgriuvusios į III aukšto patalpą“), kas patvirtina atsakovės veiksmų neteisėtumą / neteisėtą neveikimą tiek vykdant techninės priežiūros, tiek defektų (esančių netinkamos Pastato techninės priežiūros išdava) likvidavimo funkcijas. Kadangi Preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir sutartinė atsakomybė ieškovės atžvilgiu buvo pritaikyta būtent dėl Pastato perdangos griūties ir atitinkamo defekto netvarkymo, t. y. būtent dėl to, kad bendrosios Pastato konstrukcijos neatitinka esminių statinio reikalavimų ir atitinkami defektai nebuvo / nėra šalinami, ieškovei padaryta žala priežastiniu ryšiu neabejotinai susijusi su atsakovės neteisėtu neveikimu ir privalo būti atlyginta. Atsakovė, nevykdžiusi jai teisės aktuose numatytų pareigų užtikrinti Pastato bendrųjų konstrukcijų atitiktį esminiams reikalavimams ir pašalinti Pastato konstrukcijų, neatitinkančių esminių statinio reikalavimų, defektus (t. y. per gerokai ilgesnį nei pusės metų laikotarpį nesutvarkęs įgriuvusios Pastato perdangos virš Pastato III aukšto), pilna apimtimi atsako už atitinkamos pareigos nevykdymo sąlygotus neigiamus padarinius. Atsakovės neteisėtas veikimas pasireiškia ne tik Pastato perdangų defektų nešalinimu (avarijos perdangose padarinių nelikvidavimu), bet pasireiškė ir netinkama Pastato technine priežiūra, netvarkant Pastato stogo (nesiėmus absoliučiai jokių prevencinių priemonių, kurių privalėjo imtis pagal taikytiną teisinį reglamentavimą ir kurie galimai būtų padėję išvengti Pastato perdangos griūties).

Atsiliepimas

2. Atsakovė atsiliepimu į ieškinį prašo ieškovės ieškinį atmesti; priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė argumentus, jog:

2.1. Ieškovė atsakovei kaip administratorei įstatymų nustatytas pareigas suabsoliutina iki tokio lygmens, už kurį jau yra atsakingi patys butų ir kitų patalpų savininkai, nepaisant to, jog įstatymų nustatyta tvarka yra paskirtas būtų ir kitų patalpų bendrojo naudojimo administratorius, kuris nėra patalpų savininkas ir neturi tokios laisvės veikti kaip patalpų savininkai. Nuosavybės teisę įgyvendinančio asmens pareiga – nepažeisti įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, todėl statinių savininkai turi pareigą patys rūpintis, kad statinyje nebūtų trūkumų, o jeigu jų yra – juos pašalinti. Lietuvos Respublikos įstatymai statinio savininką įpareigoja naudoti statinį ir jo patalpas pagal paskirtį; nenaudoti statinio, kol jis nebaigtas statyti ar nustatyta tvarka nepripažintas tinkamu naudoti; laikytis normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose ar normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose nustatytų statinio naudojimo ir priežiūros reikalavimų, kad būtų išlaikytos statinio (jo dalių, inžinerinių sistemų) savybės, atitinkančios esminius statinio reikalavimus; įstatymų nustatyta tvarka organizuoti ir atlikti statinio techninę priežiūrą, suremontuoti, rekonstruoti arba nugriauti statinius, jeigu tolesnis jų naudojimas kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai ir panašiai. Pastato savininko neteisėtu neveikimu laikytinas nurodytos pareigos nevykdymas bei kartu bendro pobūdžio pareigos elgtis atidžiai ir rūpestingai pažeidimas.

Šalies argumentai

2.2. Ieškovė nėra nurodžiusi kokius aktyvius veiksmus pati ieškovė yra atlikusi kaip ginčo pastato savininkė, kad butų išvengta žalos atsiradimo jai pačiai, kaip turto savininkei. Aktyvūs ieškovės veiksmai nėra laikytini raginimų sutvarkyti jau sugriuvusią perdangą, išsiuntimas atsakovei, kai perdanga jau įgriuvo. Ieškovė, kaip nekilnojamojo turto savininkė, nesiėmė jokių aktyvių veiksmų, kad jai pačiai kylančios žalos grėsmės būtų išvengta – priešingai, nesielgė ne tik kaip reikalauja Bonus pater familias elgesio adekvačioje situacijoje etalonas ir netinkamai rūpinosi savo nekilnojamuoju turtu, bet maža to elgėsi žalingai turto atžvilgiu, nešė į palėpę statybinį laužą, dėl ko perdanga ir įgriuvo.

2.3. Atsakovė vykdydama jai įstatymų nustatytas pareigas atlieka kasdienį bendro naudojimo objekto valdymą ir įprastą eksploatacinę priežiūrą, o į ta įeina įsipareigojimų trečiosioms šalims vykdymas (mokesčiai už komunalines paslaugas, draudimas), kiti veiksmai, būtini palaikyti pastato dabartinę arba pirminę būklę, tokie kaip stogo remontas, langų keitimas, koridorių dažymas, sienų tinkavimas ir pan. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. rugpjūčio 5 d. nutarimu Nr. 831 patvirtino Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų 7.7. punkte nurodyta, kad bendrojo naudojimo objektų administratorius privalo „jeigu bendrojo naudojimo objektų būklė kelia grėsmę jų išlikimui, žmonėms ar aplinkai, pagal teisės aktų reikalavimus imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ir pašalinta grėsmė“. Nei minėtoje formuluotėje nei kitur teisės akte nėra nurodyta, kad nagrinėjamu atveju ir aplinkybių kontekste atsakovė turėjo pareigą nedelsiant vykdyti perdangos remonto darbus. Nors perdanga ir priskiriama prie pagrindinių namo konstrukcijų, tačiau ji jau buvo įgriuvusi. Pastatas ir ginčo patalpos negyvenamos, o pačios perdangos įgriuvimo faktas pavojaus nei pačiam pastatui nei žmonėms nekėlė. Sugriuvusi perdanga tokioje būklėje buvo jau daugiau kaip du mėnesius, kadangi pati ieškovė apie įvykį atsakovei pranešė tik po 2 mėnesių nuo įvykio. Atsakovė nėra Sutarties šalis, todėl jos nesaisto Sutarties šalių tarpusavyje sutartos sąlygos ir įsipareigojimai, tame tarpe ir Sutartyje numatyti terminai. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (toliau – ir Statybos inspekcija) atlieka tyrimą dėl ieškovės vykdomų rekonstrukcijos darbų teisėtumo. Ieškovei vykdant rekonstrukcijos darbus atsakovei buvo kilę abejonių dėl atliekamų darbų teisėtumo, todėl siekiant neprisidėti prie ieškovės vykdomų ir galimai neteisėtų rekonstrukcijos darbų, atsakovė neskubėjo perdangos atstatyti, o vėliau kreipėsi į Statybos inspekciją. Šis sprendimas buvo priimtas atsižvelgiant į tai, jog esama perdangos (sugriuvusi) būklė niekam nekėlė jokio pavojaus.

2.4. Statinio techninės būklės tyrimo akte Nr. 22-02/02 (toliau – ir Statinio būklės tyrimo aktas) foto nuotraukoje Nr. 26 užfiksuota, kad ginčo patalpose esančioje palėpėje, kurios visos konstrukcijos yra medinės – sukrautas statybinis betoninis laužas. Perdanga įgriuvo ne dėl to, kad laikantys balkiai buvo pažeisti drėgmės ir puvinio, bet dėl to, perdanga pačios ieškovės buvo užkrauta papildomu ir dideliu statybinių atliekų svoriu į vieną vietą, kas ir lėmė perdangos įgriuvą. Pati ieškovė nesirūpino palėpe, ten nešė ir kaupė nereikalingus daiktus ir statybines atliekas. Visiškai nesuprantami ir nepateisinami ieškovės veiksmai, kai ieškovė betono ir kitas statybines atliekas krovė palėpėje, žinant, kad palėpės perdanga yra tik iš medienos ir tarp jos konstrukcijos elementų nėra gelžbetonio ar metalinių sijų. Kitas veiksnys turėjęs didėlės reikšmės perdangos sugriuvimui – ieškovė išgriovė visas pertvaras esančias žemiau įgriuvusios ginčo palėpės. Nors išgriautos pertvaros ir nėra laikančiosios konstrukcijos, tačiau jų panaikinimas yra susijęs priežastiniu ryšių su perdangos įgriuvimu. Nuotraukose matoma, kad išgriautos pertvaros viršutinėmis dalimis rėmėsi į perdangą, todėl pertvaros konstrukcija turėjo tiesioginį sąlytį su įgriuvusia perdanga. Kadangi ieškovė palėpėje laikė statybines, tarp jų ir betono atliekas, perdanga nuo koncentruoto per didelio svorio tik įlinko, tačiau neįgriuvo, nes per įlinkį atsirėmė į dar neišgriautą pertvarą. Perdanga įlūžo tik tada, kai ieškovė panaikino papildomą statybinių atliekų svorį laikiusią pertvarą. Šį faktą dar labiau sustiprina tai, jog iš nuotraukose matoma, kad viena iš pašalintų pertvarų buvo per patį kiaurymės (įlūžusio perimetro) vidurį.

2.5. Statinio techninės būklės tyrimo akte nurodyta, kad 1 ir 2 aukštų medinių perdangų sijos netenkina virpumo reikalavimų „(0,5 mm. arba mažesnis įlinkis sijos viduje nuo koncentruotos 1kN apkrovos), - jis viršijamas net 6 kartus, kai apkrova perduodama į vieną siją ir 3 kartus, kai 1kN veikia iš karto į dvi sijas“. Minėtame akte taip pat pateikiamos išvados, jog pastato laikančiosios konstrukcijos tenkina Reglamente (ES) Nr. 305/2011 nustatytą Esminį statinio reikalavimą STR 2.01.01(1):2005 „Mechaninis atsparumas ir pastovumas“, išskyrus lokalias avarinės būklės zonas. Dar daugiau, apie 3 aukšto perdangą Statinio techninės būklės tyrimo akte apskritai nepasakyta nieko blogo ir lemiamo, išyrus momentą apie įlūžusią perdangą dėl nuolatinės drėgmės. Statinio būklės tyrimo akte taip pat nurodyta, jog perdangos virš 1 ir 2 aukštų taip pat drėko, tačiau konkreti drėkimo priežastis neįvardinta (Statinio būklės tyrimo akto 6.1. p.). Iš to kas pasakyta atsiliepimo i ieškinį 2.7. punkte darytina pagrįsta išvada – visos pastato konstrukcijos yra paveiktos drėgmės, nes patalpos labai ilgą laiką nebuvo naudojamos, šildomos, jų langai buvo netvarkingi, kiauri. Šiuo atmestina Statinio techninės būklės tyrimo akte pateikta ir ieškovės nurodyta išvada, kad 3 aukšto perdanga įlūžo dėl pro kiaurą stogą nuolat bėgusio vandens, kadangi minėti teiginiai (i) nėra niekuo nepagrįsti, (ii) prieštaraujantys kitiems Statinio techninės būklės tyrimo akto teiginiams ir galutinei išvadai. Priešingai, 3 aukšto perdanga įlūžo dėl ant jos ieškovės laikomų statybinių atliekų per didelio koncentruoto svorio. Statinio techninės būklės tyrimo akte pateiktą išvadą pažymėta 6.3. puntu, kurioje nurodyta kad: „Perdangos virš III aukšto nuolat drėkusios (apie 5x6 m plote) konstrukcijos dėl kiauro stogo, pažeistos puvinio ir medienos grybo, įgriuvo į III a patalpas (21, 22 pav.). <...>“. Išvadoje nors ir konstatuojamas faktas, kad perdanga įgriuvo, nes nuolat drėko dėl kiauro stogo, tačiau i) nors ekspertas buvo palėpėje, jokių foto fiksacijų, kuriose matytųsi minimas kiauras stogas nėra pateikta, todėl visiškai nesuprantama kuo remiantis buvo padarytos minėtos išvados, ii)) iki įvykio Ieškovė nei vieną kartą nesikreipė į Atsakovę dėl neva kiauro stogo remonto šioje konkrečioje vietoje kur yra įlūžusi perdanga, iii) byloje nėra jokių duomenų patvirtinančių, kad ginčo pastato stogas yra kiauras ir šioje konkrečioje vietoje kur yra įlūžusi perdanga iv), tačiau ieškinio 31 punkte teigiama, kad „Pastato bendrosios konstrukcijos (stogas, perdangos) neatitinka joms keliamų reikalavimų, Pastato stogas yra kiauras“. Kadangi ieškovė nėra pateikusi jokių pranešimų apie kiaurą stogą virš įlūžusios perdangos, nėra užfiksavusi, jog stogas virš įlūžusios perdangos nesandarus, nes tam nebuvo jokio pagrindo, ieškovė ieškinyje teigdama, kad stogas yra kiauras ir neatitinka konstrukcinių reikalavimų remiasi tik eksperto išvada, kurioje ne tik niekur neužfiksuoti stogo defektai, tačiau ekspertas neturėjo teisės nustatinėti stogo būklės, kadangi tyrė tik perdangų būklę.

2.6. Ieškovės samprotavimai, jog perdangos pažeidimai atsirado dėl kiauro stogo prieštarauja logikai. Neįsivaizduojama, kokio masto turėtų būti stogo defektai, jog dėl to supūtų ir netgi įgriūtų perdanga. Jei net pati ieškovė – patalpų savininkė defektų nematė ir nesikreipė dėl stogo remonto įlūžusios perdangos vietoje. Iš esmės ieškovė kalba apie tai, apie ką byloje nėra jokių duomenų. Dar kartą pažymėtina, jog nepaisant to, kad tam tikras patalpas administruoja bendrojo naudojimo objektų administratorius, ši aplinkybė neeliminuoja patalpų savininkų pareigos ne tik patiems rūpintis savo nekilnojamuoju turtu, bet ir laiku pranešti apie pastebėtus defektus, ypatingai tada, kai defektai matomi iš privačių patalpų, į kurias administratorius be teisėto pagrindo neturi teisės patekti. Net ir tuo atveju, jeigu perdangų, o kartu ir visų patalpų būklė yra prasta, taip yra ne dėl neva kiauro stogo ar kitų atsakovės veiksmu. To priežastis – pastatas labai ilgą laiką nėra eksploatuojamas – jame nėra šildymo sistemų, buvo išdaužyti langai, vietoje stiklų užkalta faneruotė. Tai reiškia, jog visos pastato konstrukcijos yra nuolatos veikiamos drėgmės, lietaus, šalčio. Šis faktas ypač reikšmingas šaltuoju metų laiku, kai lauke tvyro minusinė lauko temperatūrą. Minėtu metų laiku drėgnos medinės konstrukcijos užšąla ir taip deformuojasi.

2.7. Nurodė, jog Preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis Nr. 21/10/01 (toliau – ir Sutartis) buvo pasirašyta 2021 m. liepos 30 d. Ieškinio 9 punkte teigiama, kad „Po Preliminarios sutarties sudarymo, t. y. 2021 m. lapkričio mėnesį įgriuvo perdanga virš Pastato trečiojo aukšto“. Sutarties 4.4 punkte nurodyta, kad „Pirkėjas pareiškia kad Turtą yra vizualiai apžiūrėjęs gyvai <...>“. Pažymi, kad nepaisant to, jog Sutarties 4.4. punkte nurodyta, jog pirkėjas UAB „Agrošuolis“ turtą apžiūrėjo gyvai, t. y. matė ar turėjo matyti visus defektus, visus konstrukcinius trūkumus, šią aplinkybę patvirtinančių duomenų nėra. 2022 m. rugpjūčio 1 d. ieškovė gavo UAB „Agrošuolis“ pranešimą – pretenziją dėl Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties Nr. 21/10/01 nutraukimo (toliau – ir pranešimas/pretenzija). Pranešime/pretenzijoje nurodyta, kad „atsižvelgiant į tai, kad turto būklė akivaizdžiai pablogėjusi – Pastato palėpės perdanga yra įgriuvusi ir nebuvo sutvarkyta <...> „UAB „Agrošuolis“ vienašališkai nutraukia Sutartį. Sutarties nutraukimo pagrindas pasak UAB „Agrošuolis“ – įgriuvusi ir nesutvarkyta perdanga. Nors ieškovė teigia, kad nuostoliai buvo patirti dėl to, jog atsakovė laiku nesutvarkė įgriuvusios perdangos, todėl vizualiai pablogėjus patalpų būklei UAB „Agrošuolis“ vienašališkai nutraukė Sutartį, tačiau visiškai neaišku, kodėl Sutarties nutraukimas „pritempiamas“, tik prie to, jog Sutartis nutraukta būtent dėl įgriuvusios perdangos. Sutarties 4.5 nurodyti ieškovės įsipareigojimai iki pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo: i) pakeisti esamus langus į 3 stiklų plastikinius langus; ii) įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus; iii) užtikrinti, kad vizuali Turto būklė iki pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo išliks nepakitusi, lyginant su buvusia Turto apžiūros bei šios Sutarties pasirašymo metu. Tačiau byloje nėra jokių duomenų apie tai, kokia ginčo patalpų būklė buvo nei Turto apžiūros metu nei Sutarties pasirašymo metu. Ieškinio reikalavimas nuostolių atlyginimo pagrindu kildinamas iš dvišalės sutarties pažeidimo, dėl kurio neva kalta atsakovė, ieškovė turi įrodyti, kad ginčo patalpose Turto apžiūros ir Sutarties pasirašymo metu nebuvo jokių defektų, t. y. įgriuvusios perdangos, išgriautų pertvarų. Nėra jokių duomenų kada 3 aukšto perdanga įgriuvo, todėl neatmestina, jog ji jau buvo įgriuvusi Turto apžiūros metu ir/ar Sutarties pasirašymo metu. Ieškovė ieškinyje teigia, jog perdanga įgriuvo 2021 m. lapkričio mėnesį, tačiau apie įgriuvusią perdangą atsakovei buvo pranešta tik 2022 m. sausio 10 d. ir tą dieną atsakovės darbuotojai pirmą kartą atliko įvykio vietos foto fiksaciją. Taigi, byloje nėra duomenų apie tai, kokia ginčo patalpų būklė buvo Sutarties pasirašymo metu ar dar vėliau prieš tai, pavyzdžiui, kol ieškovė nebuvo patalpų savininkė; ieškovė teigia, kad perdanga įgriuvo 2021 m. lapkričio mėnesį, t. y. ieškovė net nežino, kada tiksliai įgriuvo perdanga; atsakovei apie perdangos įgriuvimą pranešta tik 2022 m. sausio 10 d. Darytina išvada, kad perdanga jau buvo įgriuvusi Sutarties pasirašymo metu ir turto apžiūros metu. Priešingu atveju, turėtų būti keliamas pagrįstas klausimas kodėl ieškovė atsakovei apie perdangos sugriuvimą pranešė daugiau nei po 2 mėnesių.

2.8. Teigiama, kad Sutartis nutraukta, nes i) atsakovė laiku nesutvarkė įgriuvusios perdangos todėl ii) ginčo patalpų būklė buvo vizualiai pablogėjusi (Sutarties 4.5 ir 4.6. punktai). Tačiau atkreipia dėmesį, jog pertvarų išgriovimas (įskaitant patalpą, kurioje įgriuvo perdanga) UAB „Agrošuolis“ nebuvo laikoma esminiu Sutarties pažeidimu, dėl kurio būtų galimą vienašališkai nutraukti Sutartį, o perdangos įgriuvimas priešingai, buvo laikomas esminiu Sutarties pažeidimu. Papildomai pastebi, jog Sutartyje nėra kalbama apie tai, jog ieškovė pagal Sutartį įsipareigojo išgriauti pertvaras, bet išgriovė ir tokiu būdu ginčo patalpų būklė pakito (pablogėjo), kas pagal Sutarties 4.6. punktą jau turėjo būti laikoma Sutarties pažeidimu, leidžiančiu vienašališkai nutraukti Sutartį. UAB „Agrošuolis“ nepaisant pasirašytos Sutarties, kuri, jei teisėtai sudaryta ir galiojanti jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), leido sau rinktis kuriuo pagrindu nutraukti Sutartį. Jei UAB „Agrošuolis“ Sutarties nutraukimo pagrindą būtų nurodžiusi ieškovės išgriautas pertvaras – ieškovė negalėtų reikalauti neva dėl Sutarties nutraukimo patirtų nuostolių atlyginimo iš atsakovės. Kadangi UAB „Agrošuolis“ Sutarties nutraukimo pagrindą nurodė įgriuvusią perdangą, o ne išgriautas sienas ar, pavyzdžiui, ne visus įstatytus langus – ieškovė įgyja teisę reikalauti iš atsakovės atlyginti neva patirtus nuostolius dėl Sutarties nutraukimo (ieškovės manymu). Nuotraukos, kurios buvo užfiksuotos po to, kai ieškovė pranešė atsakovei apie įgriuvusią perdangą matoma, kad ieškovė vykdo pertvarų griovimo darbus, kadangi statybinės šiukšlės iš kai kurių patalpų vis dar nepašalintos, tačiau pertvarų išgriovimo faktas nebuvo laikytinas pakitusia patalpų būkle (Sutarties 4.5. ir 4.6. punktai) ir pagrindu nutraukti Sutartį.

2.9. Pastatas, kuriame yra ginčo patalpos yra baigtas statyti 1953 m. Ieškovė ir UAB „Agrošuolis“ yra profesionalūs verslininkai, todėl Sutartyje turėjo aiškiai aptari Sutarties objekto kokybę, jo galimą bei labai tikėtiną natūralų pablogėjimą iki pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo momento. Jei Sutartyje to nebuvo aptarta, reiškia Ieškovė prisiima visas su bet kokiu pastato pablogėjimu susijusias pasekmes. Pardavėjo pirkėjui perduodamo daikto kokybė turi būti vertinama ne tik pagal Sutarties sąlygas, bet ir paties daikto pobūdį. Būtina įvertinti aplinkybę, jog Sutarties objektas (pastatas) yra ne naujas ir ne apynaujis, o šalys susitarė dėl daikto pardavimo ateityje su trūkumais. Ieškovė negali tikėtis, kad parduodamas 1953 m. baigtas statyti pastatas išliks tokios pats būklės, juo labiau, kad ginčo patalpose pradėti vykdyti rekonstrukcijos darbai. Prieš sudarydamos Sutartį ieškovė ir UAB „Agrošuolis“ turėjo suvokti kokios būklė yra patalpos, maža to, Sutartyje nurodyta, kad UAB „Agrošuolis“ ginčo patalpas matė. Ieškovė ar UAB „Agrošuolis“ nei atsakovė ir netgi UAB „Įraža“, kuri atliko statinio techninės būklės tyrimą, negalėjo pasakyti ir pamatyti, kokios būklės yra 3 aukšto perdanga. Norint pamatyti 3 aukšto perdangos būklę ją reikėtų ardyti ir tai pasakytina apie visas perdangas. Dėl minėtų priežasčių ieškovė ir UAB „Agrošuolis“ neturėjo jokio pagrįsto faktinio pagrindo tikėtis, kad ateityje perkamas ir parduodamas pastatas yra be trūkumų. Net ir tuo atveju, jei trūkumai nebūtų akivaizdžiai matomi, nėra pagrindo teigti, kad tai nėra vizualiai nematomi (paslėpti) trūkumai. Nurodo, kad Sutartis buvo nutraukta tik dėl to, jog šalys neatsakingai, rizikingai ir neatsižvelgdamos į pastato būklę apsibrėžė Sutartinius įsipareigojimus tokia apimtimi, kad jų tinkamas įvykdymas buvo pernelyg sudėtingas. Nepaisant to, jog ieškovė ir UAB „Agrošuolis“ sudarė rizikingų sąlygų sutartį, visą riziką dėl pastato, o kartu ir ginčo patalpų būklės pablogėjimo pasak ieškovės, turi prisiimti atsakovė, nors atsakovė nėra Sutarties šalis. Priešingai, visą riziką dėl buvusios ir esamos pastato būklės ir jos prognozuojamo pablogėjimo, turi prisiimti ieškovė.

2.10. Ieškovė ieškinyje teigia, kad „Siekdamas parduoti Patalpas ir uždirbti pelną, ieškovė 2021 m. liepos 30 d. sudarė su UAB „Agrošuolis“ preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, kurios pagrindu ieškovė įsipareigojo parduoti, o UAB „Agrošuolis“ nupirkti Patalpas už 1 700 000 Eur kainą”. CK 2.34 straipsnis 3 dalis teigia, kad „Privatieji juridiniai asmenys yra juridiniai asmenys, kurių tikslas – tenkinti privačius interesus”. Kadangi ieškovė yra privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra tenkinti jos akcininkų interesus, pardavusi ginčo patalpas ieškovė tikėtina būtų gavusi pelno. Tačiau nagrinėjamoje situacijoje ieškovės kaip verslininkės ir ginčo patalpų savininkės elgesys prieštarauja ne tik Bonus pater familias elgesio adekvačioje situacijoje etalonui, bet teisingumo, sąžiningumo ir ypatingai protingumo principams. Įgriuvus perdangai vieninteliai ieškovės veiksmai buvo susiję su raginimais atsakovę tvarkyti įgriuvusią perdangą. CK 1.5 straipsnio1 dalies nustatyta, kad „Civilinių teisinių santykių subjektai, įgyvendindami savo teises bei atlikdami pareigas, privalo veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus”. Ieškovė būdama ginčo patalpų savininkė ne tik nesielgė taip, kaip atitinkamoje situacijoje elgtųsi protingas asmuo, bet ieškovės elgesys visiškai neatitinka protingo elgesio atsižvelgiant į tai, jog ginčo patalpas ieškovė norėjo parduoti ir gauti pelno. Dar didesnę nuostabą toks pasyvus ieškovės elgesys savo nekilnojamojo turto ir Sutarties atžvilgiu kelia dar ir dėl to, jog įgriuvusios perdangas mastas nebuvo didelis, todėl jau iš karto buvo akivaizdu, kad jos atsistatymo darbų kaina taip pat nebus didelė.

2.11. Atsakovė 2022 m. liepos 26 d. paskelbė viešąjį pirkimą dėl administruojamo namo (duomenys neskelbtini), perdangų rekonstrukcijos atnaujinimo darbų. Konkurso metu mažiausia pasiūlyta darbų kaina įgriuvusios perdangos atstatymui buvo – 2 207,65 Eur, didžiausia – 3 053,05 Eur. Ieškovė dėl perdangos atstatymo kainos, kuri yra apie 3 000 Eur., rizikavo sandorio sėkme, kurio suma 1 700 000 Eur. Toks ieškovės elgesys neatitinka jokių, ne tik verslo santykiams taikomų principų ir standartų, bet ir bendrųjų teisės principų. Maža to atsakovė 2022 m. liepos 27 d. išsiuntė ieškovei pranešimą, kuriame nurodė, jog paskelbė perdangų konstrukcijų atnaujinimo darbų konkursą. Atsižvelgiant į protingo elgesio standartus ir ieškovės interesą parduoti ginčo patalpas, ieškovė galėjo susitarti su UAB „Agrošuolis“ dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo termino pratęsimo, į minėtas derybas įtraukiant ir atsakovę, tačiau pasyviai nieko nedarė, tame tarpe neatstatė įgriuvusios perdangos savo jėgomis ir lėšomis. Arba Sutarties šalys galėjo tiesiog protingai susitarti dėl nuolaidos pritaikymo perkant pastatą ir ginčo patalpas, perdangos atstatymo išlaidų sumai. Atsižvelgiant į protingumo principą, protingas asmuo atitinkamoje situacijoje siekdamas parduoti ginčo patalpas ir taip gauti pelno būtų iš savo lėšų įlūžusią perdangą atstatęs, o sąskaitą už atstatymo darbus pateikęs apmokėjimui atsakovei. Minėtą sąskaitą atsakovei apmokėti atsisakius, ieškovė galėtų kreiptis į teismą su ieškiniu dėl pagrįstų nuostolių atlyginimo. Nagrinėjamu atveju ieškovė nebuvo suinteresuota parduoti ginčo patalpų, priešingu atveju ieškovė būtų ne siuntinėjusi raginimus atsakovei, o tiesiog atlikusi perdangos remontą iš savo lėšų ir Sutartis nebūtų nutraukta. 2022 m. liepos 22 d. ieškovė atsiuntė elektroninį laišką atsakovei iš kurio turinio matoma, jog ieškovė suvokia, jog ji pati neatlieka jokių veiksmų, kad ginčo patalpų pirkimo – pardavimo sutartis būtų sėkmingai pasirašyta, tačiau nurodo, jei ginčo patalpos nebus sutvarkytos UAB „Agrošuolis“ vienašališkai nutrauks Sutartį ir dėl to ieškovė patirs 100 000 Eur. nuostolių. Minėtas elektroninis laiškas patvirtina, jog Ieškovei žinant visas teisines ir finansines pasekmes, laukiančias nutraukus Sutartį, Ieškovė i) būdama ginčo patalpų savininkė įgriuvusios perdangos tyčia netvarkė ir ii) niekaip nemėgino užkirsti kelio Sutarties nutraukimui iii) todėl pagrįstai teigtina, kad ieškovė sudaryti Sutartį nebuvo suinteresuota. Visų aplinkybių kontekste Ieškovės elgesys yra žalingas ir neracionalus, todėl visas teisinės pasekmės išplaukiančias iš tokio elgesio, prisiimti turi pati ieškovė. Ikisutartinė atsakomybė yra paremta teze, kad nuo to momento, kai šalys pradeda derybas, tarp jų sukuriamas ypatingas ryšys – pasitikėjimo santykiai, kurie reikalauja iš abiejų šalių abipusio sąžiningumo. Tuo tarpu ieškovės elgesys siekiant vykdyti Sutartį pasireiškė neveikimu, t. y. šalies pasyvumu kitos šalies atžvilgiu, neveiklumu, kuris parodo šalies ketinimus laukti, kol sueis Sutarties terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, bet įgriuvusios perdangos savo jėgomis neremontuoti, taip tikintis išvengti galimos atsakomybės. Šiuo atveju ieškovė pažeidė ir UAB „Agrošuolis“ teisėtą interesą ikisutartiniuose santykiuose, jog ieškovė dės visas pastangas, kad pasirašyti pagrindinei pirkimo – pardavimo sutarčiai jokių kliūčių nebūtų, o joms atsiradus, visos kliūtys bus pašalintos. Šiame kontekste taip pat pažymėtina, jog pastebimas ir UAB „Agrošuolis neracionalus elgesys – minėta įmonė tuoj pat nutraukė Sutartį, kurios vertė 1 700 000 Eur, nes buvo įgriuvusi ginčo pastato perdanga, kurios atstatymo vertė apie 3 000 Eur.

2.12. Ieškovės ir UAB „Agrošuolis“ pasirašyta Sutartis – dvišalė. Tai reiškia, kad šiuo Sutarties sąlygos saisto tik Sutarties šalis, o ne trečiuosius asmenis – atsakovę. Kartu tai reiškia, kad sudarant Sutartį jos sąlygų atsakovė negalėjo įtakoti: pavyzdžiui, pasiūlyti sumažinti ar padidinti netesybų dydžio. Atsakovei apskritai nebuvo žinomos Sutarties sąlygos. Ieškovė ir UAB „Agrošuolis galėjo susitarti ir dėl dar didesnių netesybų, lygiagrečiai ieškovė savo jėgomis taip pat nebandytu tvarkyti įgriuvusios perdangos, kadangi dėl minėto Sutartis būtų nutraukta, ieškovė iš atsakovės reikalautų dar didesnių pinigų sumų, kurių išmokėjimas galėtų privesti atsakove iškelti net ir bankroto bylą.

2.13. Tokio pobūdžio ieškovės reikalavimas ne tik neteisėtas, bet nėra logiškas. Ieškovė teigia, kad dėl atsakovės kaltės buvo nutraukta Sutartis ir būtent dėl Sutarties nutraukimo ieškovė patyrė nuostolius. Tačiau tokio pobūdžio nuostolių atlyginimo atveju būtų sukuriamas ydingas precedentas ir ieškovė tai suvokia. Jeigu atsakovė būtų sumokėjusi ieškovei visą reikalaujamą suma pagal 2022 m. rugpjūčio 12 d. pranešimą „Dėl žalos atlyginimo“, ieškovė i) gautų pinigus iš atsakovės ii) vis tiek galėtų parduoti ginčo patalpa UAB „Agrošuolis“, nepaisant to, jog Sutartis buvo nutraukta. Jei atsitiktų taip, jog teismas tenkintų ieškovės prašymą, i) ieškovė gautų pinigus iš atsakovės vadovaujantis teismo sprendimu ir ii) vis tiek galėtų parduoti ginčo patalpa UAB „Agrošuolis“, nepaisant to, jog Sutartis buvo nutraukta. Nagrinėjamoje situacijoje ieškovei bet kokiu aukščiau išvardintu būdu gavus pinigus iš atsakovės, ieškovė ginčo patalpas vėliau gali parduoti tai pačiai UAB „Agrošuolis“. Ieškovė ir UAB „Agrošuolis“ gali pasirašyti naują preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį ir joje susitarti dėl naujų sąlygų ar net pirkimo – pardavimo sutartį. Pažymi, jog nėra tokio teisinio reglamentavimo, kuris draustų šalims sudaryti naują sandorį, jeigu prieš tai pasirašytas sandoris šalių nebuvo patvirtintas. Šiuo atveju atsiskleidžia sutarties uždarumo principo esmė. Sutartis sukuria teises ir pareigas tik jos šalims ir tik sutartį sudariusios šalys gali reikšti iš jos kylančius reikalavimus. Įgyvendinant sutarties uždarumo principą ateityje atsakovė net nesužinotų apie naujai ieškovės sudarytą preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, o apie pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą sužinotų, tik pasikeitus ginčo patalpų savininkui, kai pakeitimai padaromi viešame nekilnojamojo turto registre. Teisinis reglamentavimas nors ir nedraudžia nutraukus preliminariąją sutartį vėliau dėl to paties dalyko sudaryti naują preliminariąją sutartį ir/ar pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau galiojantis teisinis reglamentavimas taip pat nenurodo, jog nutraukus Sutartį dėl neva trečiosios, ne Sutarties šalies veiksmų, trečioji, su Sutartimi visiškai nesusijusi šalis turi atlyginti visas Sutartyje aptartas netesybų ir kitokių piniginių mokėjimų sumas. Priešingu atveju, būtų atveriamas kelias sudaryti fiktyvias sutartis, jas nutraukti neva dėl trečiojo asmens kaltės (veiksmų ar neveikimo) ir vėliau reikalauti atlyginti neva patirtus nuostolius. Teismas privalėtų atkreipti dėmesį, jog tokio pobūdžio situacijose ne ikisutartinių santykių dalyviai (trečiosios šalys) neturi jokios apsaugos nuo jos reiškiamų nepagrįstų reikalavimų.

2.14. Ieškovė nedėjo jokių pastangų, jog jos kaip profesionalios verslininkės iš Sutarties kylantis piniginis interesas – parduoti nuosavybės teise priklausančias ginčo patalpas, butų realizuotas. Vietoje to, jog ieškovė, kaip Bonus pater familias etalonas savo jėgomis ir lėšomis būtų sutvarkiusi įgriuvusią perdangą (pašalinusi kliūtis pasirašyti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį) ir sėkmingai užbaigusi sandorį, ieškovė pasyviai laukė kol baigsis Sutarties terminas ir Sutartis bus nutraukta. Atsakovei kyla pagrįstų abejonių dėl Sutarties tikslo, t. y. ar ieškovė apskritai ginčo patalpas ketino parduoti, o UAB „Agrošuolis“ pirkti. Sutarties 3.4 punkte nurodyta, kad UAB „Agrošuolis“ Sutarties sudarymo metu turėjo pervesti ieškovei 350 000 Eur siekiančia pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties kainos dalį. Byloje nėra jokių duomenų, jog ieškovė iš UAB „Agrošuolis“ yra gavusi minėtą pinigų sumą. Nesant minėtų duomenų yra pagrindas kelti klausimą dėl Sutarties galiojimo apskritai. Sutarties 4.5 punkte nurodyta, kad ieškovės įsipareigojimai iki pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo: i) pakeisti esamus langus į 3 stiklų plastikinius langus; ii) įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus; iii) užtikrinti, kad vizuali Turto būklė iki pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo išliks nepakitusi, lyginant su buvusia Turto apžiūros bei šios Sutarties pasirašymo metu. Tačiau iš byloje esančių dokumentų visumos matoma, kad ieškovė rekonstruodama ginčo patalpas neapsiriboja tik Sutarties 4.5. punkte prisiimtų įsipareigojimų vykdymu. Ieškovė griauna daugumą ginčo patalpų pertvarų, ko pagal Sutartį ne tik neturėjo daryti, bet tai turėjo būti laikoma esminiu patalpų pabloginimu. Papildomi darbai, kurie nebuvo Sutartimi aptarti yra papildomos ieškovės išlaidos, kurios kaip pelno siekiančiai verslininkei nėra naudingos, nebent griovimo darbai buvo atliekami tikslu, kad pati ieškovė ginčo patalpose turėjo savų planų – kurie nėra ketinimas pastatą ir ginčo patalpas parduoti. Atsakovės teiginius sustiprina ir tai, jog nuotraukose matoma, jog ieškovė išgriautas pertvaras atstatinėja kitomis. Manytina, jog ieškovė net neketino parduoti pastato, tame tarpe ir ginčo patalpų, nes atlikinėjo tokio pobūdžio darbus, kurie nebuvo apibrėžti Sutartyje, bet kurie buvo reikalingi ir naudingi pačiai ieškovei ateityje rekonstruojant pastatą. Ieškovė 2022 m. rugpjūčio 5 d. pateikė prašymą atsakovei, kuriame prašo leidimo įsirengti atskirą katilinę. Taigi, kodėl ieškovė nori įsirenginėti atskirą katilinę, jeigu pasirašyta Sutartis dėl pastato pardavimo. Sutartimi ieškovė nėra prisiėmusi įsipareigojimų dėl katilinės įrengimo. Manytina, kad katilinę ieškovė įsirenginėja savo naudai, kadangi žino, kad pastatas nebus parduotas. Iš ataskaitos apie kreditingumą matoma, kad UAB „Agrošuolis“ akivaizdžiai nepajėgi pirkti ieškovės parduodamą pastatą, kadangi neturi reikiamo kiekio lėšų. Iš ataskaitos taip pat matoma, kad normaliomis sąlygomis bankas negalėtų skolinti tokio didelio kiekio pinigų, kadangi tai daryti būtų per daug rizikinga. Sutarties 4.7. punkte nurodyta, kad „jei dėl šios garantijos neatitikimo nebus sudaryta pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis, bus laikoma, kad ji nesudaryta dėl Pirkėjo kaltės“. Minėto kontekste matoma, kad pagal byloje esančius rašytinius duomenis UAB „Agrošuolis“ neturėtų finansinių galimybių įsigyti pastatą ir ginčo patalpas, todėl Sutartis būtų nutraukta dėl UAB „Agrošuolis“ kaltės. Byloje nėra jokių duomenų apie Sutarties 4.7. punkte minimas garantijas, todėl šiuo atveju tai tik žodinė, niekuo nepagrįsta garantija, įmonės, kuri neturi finansinių pajėgumų pirkti ginčo patalpas. Nors teisės aktai ir nedraudžia kelis juridinių buveinės adresus registruoti viename adrese, tačiau verta paminėti, kad ieškovė ir UAB „Agrošuolis“ buveinės adresas yra tas pats - (duomenys neskelbtini). Bendrąja prasme, dviejų juridinių asmenų sutampantys adresai nesukeltų nuostabos ar įtarimų veikiant neleistinai. Tačiau nagrinėjamoje situacijoje dėl ieškovės bei UAB „Agrošuolis“ nepagrįsto elgesio sudarytos Sutarties atžvilgiu, teismas analizuodamas byloje esančių aplinkybių visumą turėtų pasvarstyti apie tai, jog ieškovės ir UAB „Agrošuolis“ elgesys vykdant Sutartį galimai buvo iš anksto suderintas. Atsakovė neturi ir negali pateikti jokių minėtus samprotavimus pagrindžiančių įrodymų, tačiau nuodugni situacijos analizė taip pat neleidžia teigti priešingai, t. y., jog tarp Sutarties šalių nebuvo jokių papildomų, nei teismui nei atsakovei nežinomų susitarimų, vis tik – Sutarties šalių elgesys visiškai nesuprantamas ir nelogiškas.

Atsiliepimas

3. Trečiasis asmuo – ADB „Compensa Vienna Insurance Group“ atsiliepimu į ieškinį prašo ieškinį atmesti. Nurodė, jog trečiasis asmuo ir atsakovė 2021 m. balandžio 13 d. sudarė Bendrosios civilinės atsakomybės draudimo sutartį (draudimo liudijimo Nr. 230 0009648/2021) (toliau – ir Sutartis), kuria laikotarpiu nuo 2021 m. balandžio 14 d. iki 2022 m. balandžio 13 d., be viso kito, buvo apdrausta atsakovės civilinė atsakomybė trečiajam asmeniui už žalą padarytą dėl apdraustojo vykdomos veiklos. Minėta sutartis buvo sudaryta trečiojo asmens Bendrosios civilinės atsakomybės draudimo taisyklių (toliau – ir Taisyklės), kurios yra draudimo sutarties sudėtinė bei neatskiriama dalis, pagrindu, bei nustatant 1 000 Eur besąlyginės išskaitos (franšizės) sumą kiekvienam įvykiui. Trečiajam asmeniui pareiga mokėti draudimo išmoką kiltų tik tuomet, jeigu būtų nustatyta atsakovės civilinė atsakomybė ir įrodytos visos civilinės atsakomybės sąlygos. Pažymėjo, kad jeigu pastato techninė būklė nėra kritinė, avarinė ar pavojinga, administratorius, vykdydamas jam teisės aktų suteiktus įgaliojimus, neįgyja nei teisės, nei pareigos savarankiškai, be namo bendrasavininkų pritarimo atlikti remonto darbus ar savarankiškai priimti sprendimus dėl namo bendrojo naudojimo objektų remonto, atnaujinimo, pakeitimo. Ieškovė reikšdama ieškinį atsakovei nepateikė jokių duomenų/įrodymų, kad iki ieškinyje nurodomo 2021 m. lapkričio mėn. įvykio, kreipėsi į atsakovą, kaip pastato administratorių, dėl blogos pastato stogo ar Patalpų perdangų būklės. Nepateikti duomenys ir apie tai, kad atsakovė neva netinkamai prižiūrėjo pastato bendrojo naudojimo objektus. Ieškovė teigdama, kad perdanga įlūžo dėl kiauro pastato stogo remiasi tik UAB „Įrąža“ 2022 m. vasario 10 d. Statinio techninės būklės tyrimo aktu Nr. 22-02/02. UAB „Įrąža“ atliko tik pastato perdangų konstrukcijų techninės būklės tyrimą. Minėta įmonė pastato stogo techninės būklės virš ieškovės Patalpų nenustatinėjo, nes tyrė tik perdangų būklę. Atsižvelgiant į tai, niekuo nepagrįsti, ieškovės teiginiai, kad perdanga įlūžo būtent dėl kiauro stogo virš ieškovės Patalpų. Sudarydama Preliminarią sutartį, ieškovė iki Pagrindinės sutarties sudarymo įsipareigojo ne tik užtikrinti, kad vizuali Patalpų būklė iki Pagrindinės sutarties pasirašymo išliktų nepakitusi, bet ir pakeisti esamus Patalpų langus į 3 stiklų plastikinius langus bei įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus. Ieškovė byloje nėra pateikusi įrodymų, kad vykdė kitus Preliminaria sutartimi prisiimtus įsipareigojimus – pakeitė Patalpų langus į 3 stiklų plastikinius langus ar įrengė magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus. Iš atsakovės kartu su atsiliepimu pateiktų fotonuotraukų matyti, kad ieškovė Patalpose išgriovė pertvaras, dėl ko, akivaizdu, kad vizuali Patalpų būklė pakito, tačiau nėra aišku, kodėl ši aplinkybė nebuvo laikyta Preliminarios sutarties pažeidimu. Atsižvelgiant į tai, kad Preliminarią sutartį UAB „Agrošuolis“ vienašališkai nutraukė, kaip kad teigia ieškovė, būtent dėl vizualiai pablogėjusios Patalpų būklės, dėl ko ieškovė patyrė 150 000 Eur nuostolius, nėra aišku, kodėl ieškovė, siekdama parduoti Patalpas ir taip gauti pelno, nesiėmė jokių aktyvių veiksmų savo lėšomis atstatyti įlūžusią perdangą. Ieškovė, žinodama apie gręsiančias finansines pasekmes UAB „Agrošuolis“ nutraukus Preliminarią sutartį, nesiėmė jokių aktyvių veiksmų, todėl jo pastirti nuostoliai, kurių atlyginimą prašoma šioje byloje priteisti, yra ieškovės neveikimo rezultatas.

4. Trečiasis asmuo AAS „BTA Baltic Insurance Company“ atsiliepimu į ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, jog namo administratorius neturi teisės savarankiškai priimti sprendimų dėl namo bendrojo naudojimo objektų remonto, atnaujinimo, pakeitimo. Jis tik, remdamasis techninės apžiūros duomenimis, privalo sudaryti numatomų atlikti darbų planus, tačiau šie planai turi būti svarstomi patalpų savininkų susirinkime ir planuojamiems atlikti darbams turi pritarti patalpų savininkai. Bendrojo naudojimo objektų valdytojas (bendrija, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo, savivaldybės paskirtas administratorius) administruoja bendrojo naudojimo objektus, vykdo su bendrąja nuosavybe susijusius savininkų priimtus sprendimus, atstovaudamas savininkų interesus. Ieškovė nepateikė jokių duomenų/įrodymų, kad iki ieškinyje nurodomo 2021 m. lapkričio mėnesio įvykio, kreipėsi į atsakovę, kaip pastato administratorių, dėl blogos pastato stogo ar Patalpų perdangų būklės. Nepateikti duomenys ir apie tai, kad atsakovė galimai netinkamai prižiūrėjo pastato bendrojo naudojimo objektus. Ieškovei kyla pareiga įrodyti aplinkybes, kurios yra keliamos ieškinyje, o būtent atsakovės galimą neveikimą ar kaltę dėl įvykusio įvykio. Iš ieškinio nėra aišku, kodėl ieškovė, įvykus įvykiui, nesiėmė jokių veiksmų savo lėšomis atstatyti įlūžusią perdangą, o pasirinko preliminarios sutarties nutraukimo kelią ir 150 000 Eur išmokos išmokėjimą.

5. Trečiasis asmuo UAB „Agrošuolis“ atsiliepimu į ieškinį nurodė, kad ieškovės nekilnojamojo turto įsigijimas būtų buvęs finansuotas pasitelkiant išorinius finansavimo šaltinius. Pažymėjo, kad sprendimas investuoti į turtą buvo priimtas siekiant uždirbti pelną – pertvarkius, suremontavus turtą bei jį pardavus, už jį gauta pinigų suma reikšmingai viršytų turto įsigijimo kainą. Paaiškino, kad su ieškove sudaryta preliminarioji sutartis buvo nutraukta, o turtas nebuvo įsigytas dėl to, kad po preliminariosios sutarties sudarymo įgriuvo pastato (duomenys neskelbtini) perdanga ir ji nebuvo atstatyta. Dėl susiklosčiusios situacijos UAB „Agrošuolis“ investavęs skolintas lėšas į reikšmingos vertės turtą, nebūtų galėjęs įgyvendinti verslo plano, t. y. ženklaus dydžio piniginės lėšos būtų „įšaldytos“ neapibrėžtam laikotarpiui. Nurodė, kad 2022 m. vasarą UAB „Agrošuolis“ kreipėsi į ieškovę su tikslu išsiaiškinti, kada planuojama atlikti pastato perdangos atstatymo darbus, tačiau jokios konkrečios datos ieškovė negalėjo nurodyti, jokie perdangos atstatymo darbai nebuvo pradėti, buvo priversta nutraukti preliminariąją sutartį. Pažymėjo, kad UAB „Agrošuolis“ nedalyvavo ieškovės ir atsakovės komunikacijoje, negali pasisakyti dėl nekilnojamojo turto trūkumų atsiradimo priežasčių ir jų nešalinimo aplinkybių.

II. Teismui pateiktų paruošiamųjų dokumentų esmė

6. Dublike ieškovė nurodė argumentus, kad atsakovė klaidina teismą teigdama, kad apie Pastato trečiojo aukšto perdangos griūtį ji sužinojo tik 2022 m. sausį. Ieškovė pabrėžia, jog nedelsiant po to, kai jai tapo žinoma apie atitinkamą avariją, ji žodžiu (telefonu) informavo atsakovę apie įvykį. Apie aptariamą įvykį / avariją buvo ne kartą komunikuota su atsakovės darbuotoju G. S., jis ne kartą buvo Pastate apžiūrėti Pastato konstrukcijų būklės. Pažymėjo ir tai, kad įvykus aptariamam įvykiui su atsakovės įgaliotais asmenimis buvo mėginama tartis, kad perdangos atstatymo darbus operatyvumo tikslais atliks ieškovės bei kitų Pastato patalpų savininkų pasitelkti asmenys. Ieškovei susisiekus su atitinkamo pobūdžio darbus atliekančiais rangovais ieškovei buvo paaiškinta, kad perdangos atstatymo darbams privalo būti parengta projektinė dokumentacija, o susisiekus su projektavimo darbus atliekančiu projektuotoju buvo nurodyta, kad tokio pobūdžio dabai gali būti vykdomi tik sutarties su Pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriumi pagrindu ir jo užsakymu, nes perdanga yra bendrosios namo konstrukcijos. Taigi, kadangi perdangos atstatymui būtinus veiksmus gali atlikti tik atsakovė. Suėjus Sutartyje nustatytam Patalpų pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo terminui ir ieškovei pateikus atsakovei pretenziją dėl susidariusių nuostolių atlyginimo, su ieškovės atstovu (akcininku) telefonu susisiekė atsakovės vadovas, kurio ieškovės atstovas aiškiai ir nedviprasmiškai paprašė nurodyti, per kiek laiko galėtų būti atlikti įgriuvusios Pastato trečiojo aukšto perdangos atstatymo darbai. Atsakovės atstovas pažadėjo atsakyti į atitinkamą klausimą, t. y. nurodyti, per kiek laiko aptariami darbai galėtų būti įvykdyti, tačiau atsakymo nepateikė. Pažymėjo, jog atsakovei nurodžius/patvirtinus, jog įgriuvusi perdanga gali būti atstatyta per konkretų terminą, ieškovė būtų turėjęs galimybę tartis su potencialiu Patalpų pirkėju (UAB „Agrošuolis“) dėl Sutarties įvykdymo termino pratęsimo ir/ar netesybų mažinimo, tačiau dėl atsakovės veiksmų/neveikimo neturėjo galimybės to padaryti – UAB „Agrošuolis“ nurodė ieškovei esąs pasirengęs derėtis dėl Sutarties vykdymo, jei jam bus įvardinta konkreti Pastato perdangos atstatymo data, tačiau atsakovė to nepadarė ir, ieškovės žiniomis, nesiėmė absoliučiai jokių veiksmų tam, kad atitinkama reikalavimų neatitinkanti Pastato konstrukcija būtų sutvarkyta. Esminis aspektas šiuo atveju yra ne perdangos atstatymo darbų kaina, bet tai, kad pats Patalpų savininkas atitinkamų darbų negali atlikti, o jų neatlikus jis negali pilnai naudotis už 1 700 000 Eur įsigytu nekilnojamuoju turtu, t. y. jam priklausančia Pastato dalimi – antrajame ir trečiajame Pastato aukšte jokie darbai negali būti vykdomi, taigi, ir jame esančios Patalpos negali būti remontuojamos/tvarkomos tol, kol visų pirma nebus sutvarkyta įgriuvusi perdanga tarp Pastato aukštų. Atsakovės pozicija neva „Sutarties šalys galėjo tiesiog protingai susitarti dėl nuolaidos pritaikymo perkant Pastatą ir ginčo Patalpas perdangos atstatymo išlaidų sumai“ ir tokiu būdu išspręsti susidariusią situaciją yra absoliučiai nelogiška, kadangi Patalpų pirkėjui tokios sąlygos negali būti priimtinos – sudarius atitinkamą susitarimą Patalpų pirkėjas įsigytų Patalpas už beveik 1 700 000 Eur sumą, tačiau negalėtų jomis pilnai naudotis neapibrėžtą terminą nepriklausomai nuo Pastato perdangos darbų kaštų dydžio, t. y. Patalpų pirkėjas investuotų itin ženklią pinigų sumą į turtą, kuris neapibrėžtą laiką negalėtų būti naudojamas pirkėjo suplanuotu būdu. Jokie Pastato perdangos atstatymo ir/ar į tai orientuoti darbai nebuvo vykdomi nuo 2021 m. lapkričio iki pat Sutartyje įtvirtinto termino pabaigos (2022 m. liepos 31 d.), t. y. daugiau nei pusę metų. Akivaizdu, kad potencialus Patalpų pirkėjas neturėjo jokio pagrindo manyti ar tikėtis, kad Pastato perdanga bus operatyviai sutvarkyta po Patalpų įsigijimo, taip pat kaip negalėjo būti tikras, ar perdanga apskritai kada nors bus sutvarkyta. Esant tokiai situacijai, Sutarties nutraukimas iš pirkėjo pusės vertintinas kaip visiškai logiškas, suprantamas, todėl aptariama atsakovės pozicija vertintina kritiškai. Ieškovei 2022 m. liepos 27 d. atsakovės pranešimas niekuomet nebuvo pateiktas. Negana to, aukščiau paminėto, 2022 m. rugpjūtį tarp ieškovės atstovo ir atsakovės vadovo vykusio telefoninio pokalbio metu atsakovės vadovas neužsiminė nei apie atitinkamą pranešimą, nei apie kokį nors „perdangų konstrukcijų atnaujinimo darbų konkursą“ ir negalėjo nurodyti, kada Pastato perdanga bus atstatyta, kas suponuoja prielaidą apie tai, jog 2022 m. liepos 27 d. atsakovės pranešimas buvo parengtas atgaline data, siekiant atsikirsti į ieškovės ieškinyje formuluojamus argumentus. Tam, kad ieškovė galėtų inicijuoti derybas su UAB „Agrošuolis“ dėl Sutartinių įsipareigojimų vykdymo termino pratęsimo, jis siekė išsiaiškinti planuojamą perdangos atstatymo darbų datą, tačiau atsakovė atitinkamos informacijos ieškovei nepateikė. Kritiškai vertintini atsakovės motyvai, neva Sutarties šalys elgėsi neprotingai ir/ar ieškovė neišvengė nuostolių, kurių „galėjo išvengti“. Ieškovė niekada nenešė į Pastato palėpę jokio „statybinio laužo“. Visiškai nesuprantama, kodėl statybines atliekas iš žemesniųjų Pastato aukštų reikėtų nešti į Pastato palėpę – tai neprotinga, neracionalu ir nelogiška. Bet kokios ieškovės užsakymu Patalpose atliktų darbų pasėkoje susidariusios atliekos yra/buvo kraunamos į ieškovės išsinuomotus statybinių atliekų konteinerius. Atsakovės vertinimu Nuostatai neįpareigoja jos kaip Pastato bendrojo naudojimo objektų administratorės nedelsiant vykdyti Pastato perdangos remonto darbus, nes „Pastatas ir ginčo patalpos negyvenamos, o pačios perdangos įgriuvimo faktas pavojaus nei pačiam pastatui, nei žmonėms nekėlė“, be to, pati ieškovė neva pranešė apie Pastato perdangos griūtį „tik po 2 mėnesių nuo įvykio“. Ši atsakovės pozicija nepagrįsta. Apie Pastato perdangos griūtį atsakovė buvo informuota nedelsiant po to, kai apie įvykį sužinojo ieškovė. Atsakovė kaip Pastato bendrojo naudojimo objektų administratorė turi vykdyti Pastato būklės stebėseną – pagrindinis atsakovės kaip Pastato administratoriaus uždavinys yra užtikrinti Pastato bendrojo naudojimo objektų priežiūrą pagal teisės aktų nustatytus privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus (Nuostatų 3 punktas). Todėl tai, kada ieškovė pranešė, ar pranešė, kaip pranešė apie Pastato perdangos įgriuvimą, apskritai negali būti vertinama kaip priežastis atleisti atsakovę nuo jo kaip Pastato administratoriaus pareigos užtikrinti Pastato konstrukcijų atitiktį privalomiems reikalavimams nevykdymo. Administratorius privalo Nuostatuose nurodytas funkcijas ir pareigas atlikti apdairiai, sąžiningai ir tik naudos gavėjų interesais (Nuostatų 7.1 punktas); jeigu bendrojo naudojimo objektų būklė kelia grėsmę jų išlikimui, žmonėms ar aplinkai, administratorius privalo pagal teisės aktų reikalavimus imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ir pašalinta grėsmė (Nuostatų 7.7 punktas), per teisės aktų nustatytus terminus pateikti dokumentus, susijusius su administruojamu namu, valstybės ir savivaldybės pareigūnams, atliekantiems įstatymų nustatytas funkcijas (Nuostatų 7.8 punktas). Atsakovė šių savo pareigų nevykdė. Vienos pagrindinių Pastato konstrukcijų – trečiojo aukšto perdangos griūtis kelia grėsmę tiek gretimoms Pastato konstrukcijoms, tiek viso Pastato stabilumui bei išlikimui. Be to, kadangi Pastate iki perdangos įgriuvimo buvo vykdomi statybos darbai/lankėsi žmonės, įgriuvusi perdanga neabejotinai kėlė/kelia pavojų ir jiems. Todėl atsakovės pozicija, neva ji neturėjo pareigos imtis reikiamų priemonių tam, kad Pastato perdanga būtų atstatyta per įmanomai trumpiausius terminus, nes perdangos įgriuvimas nekėlė pavojaus Pastatui ir žmonėms, atmestini kaip nepagrįsti. Statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ (toliau – Reglamentas) 11 punkte įvardintas statinio priežiūros tikslas – užtikrinti Statybos įstatyme bei statybos techniniuose dokumentuose nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai. Reglamento 12.2 punkte nustatyta, jog vienu pagrindinių statinių ir jų konstrukcijų techninės priežiūros ir teisingo naudojimo uždavinių yra laiku pastebėti, teisingai įvertinti ir likviduoti atsiradusius statybinių konstrukcijų defektus. Remiantis Reglamento 84 p. daugiabučio gyvenamojo namo techninę priežiūrą organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas (t. y. administratorius), kuris kartu su jo paties paskirtu techniniu prižiūrėtoju vykdo organizacines ir technines priemones tinkamai namo būklei išsaugoti, kad būtų užtikrinti esminiai statinių reikalavimai per ekonomiškai pagrįstą namo naudojimo trukmę (Reglamento 85 p.). Akivaizdu, jog atsakovė atitinkamų, teisės aktais jam priskirtų funkcijų/pareigų tinkamai nevykdė, ko pasėkoje jo atžvilgiu taikytina civilinė atsakomybė nuostolių atlyginimo forma. Atsakovės teigimu, ji „neskubėjo perdangos atstatyti siekiant neprisidėti prie ieškovės vykdomų ir galimai neteisėtų rekonstrukcijos darbų“, tačiau į Statybos inspekciją atsakovė kreipėsi tik po to, kai gavo pretenzijas iš ieškovės dėl pareigų nevykdymo ir nuostolių atlyginimo, t. y. praėjus gerokai daugiau nei pusei metų nuo aptariamos Pastato laikančiosios konstrukcijos avarijos, kas liudija, jog Statybos inspekcijos atliekamas tyrimas negalėjo niekaip sąlygoti ir nesąlygojo atsakovės neveikimo, t. y. perdangos atstatymo darbų neinicijavimo ir nevykdymo, ir tokio neveikimo nepateisina. Pastato konstrukcijų techninės būklės tyrimą atliko kvalifikuoti UAB „Įraža“ specialistai – tyrimų vadovas ekspertas J. R. bei ekspertas V. D.. Kaip nurodyta Akte, ekspertizė buvo atlikta atsakovės užsakymu (pabrėžtina, kad UAB „Įraža“ kaip potencialų ekspertą surado ieškovė, siekdama įmanomai skubaus Pastato perdangos atstatymo darbų atlikimo). Akto turinį atsakovė pradėjo kvestionuoti tik gavusi ieškovės ieškinį – iki tol pati atsakovė atitinkamu Aktu vadovavosi ir klausimų dėl kvalifikuotų specialistų išvadų, įvardintų Akte, nekėlė. Esant tokioms aplinkybėms ir nesant Byloje jokių objektyvių Akte išdėstytas išvadas paneigiančių duomenų, atsakovės argumentai, susiję su Pastato perdangos įgriuvimo „tikrosiomis priežastimis“, vertintini kaip absoliučiai nepagrįsti deklaratyvūs teiginiai, prieštaraujantys kvalifikuotų statybos srities specialistų išvadoms. Kadangi, pasisakydamas dėl Pastato trečiojo aukšto perdangos avarijos priežasčių, atsakovė tarpe kita ko teigia, jog byloje nėra įrodymų apie tai, kad Pastato stogas yra/buvo kiauras ir būtent dėl to drėko Pastato trečiojo aukšto konstrukcijos, kartu su šiuo dubliku ieškovė teikia vaizdo įrašą, labai aiškiai atspindintį Pastato konstrukcijų drėkimo priežastį ir patvirtinantį Aktą parengusių specialistų išvadas. Vaizdo įraše matyti, jog pro Pastato stogą, įgriuvusios perdangos vietoje į Pastatą patenka/laša vanduo. Taigi, po perdangos įgriuvimo dėl Pastato stogo defektų drėksta Pastato antrojo aukšto patalpos, tuo tarpu iki aptariamos avarijos dėl kiauro stogo intensyviai drėko medinė perdanga, kas ilgainiui sąlygojo jos griūtį. Pagal Nuostatų 3 punktą atsakovė privalo administruoti Pastato bendrojo naudojimo objektus, t. y. užtikrinti jų priežiūrą pagal teisės aktų nustatytus privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, įgyvendinti namo butų ir kitų patalpų savininkų (toliau ‒ patalpų savininkai) su bendrąja nuosavybe susijusius sprendimus ir pavedimus, priimtus CK 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, jiems atstovaujant. Įgyvendindama savo pagrindinį uždavinį, atsakovė privalo organizuoti Pastato techninę priežiūrą (Nuostatų 4.3 punktas). Taigi, atsakovė, be kita ko, yra atsakinga už tinkamą Pastato stogo būklę, privalo vykdyti jo priežiūrą nepriklausomai nuo to, ar gaunami Pastato patalpų savininkų skundai/pranešimi apie stogo defektus. Tą, beje, patvirtina ir pridedamos atsakovės išrašytos, ieškovei pateiktos PVM sąskaitos-faktūros, kuriose dalį atsakovės nurodomų mokėtinų sumų sudaro „stogo remonto“ išlaidos – kadangi atsakovė rašo Pastato patalpų savininkams sąskaitas už Pastato stogo remonto darbus, akivaizdu, jog atsakovė pripažįsta savo prievolę užtikrinti tinkamą stogo būklę. Nei ieškovė, nei kiti Pastato patalpų savininkai neprivalo stebėti/tikrinti Pastato konstrukcijų būklės, todėl atsakovės argumentai, neva „ieškovė nei vieną kartą nesikreipė į atsakovę dėl neva kiauro stogo remonto šioje konkrečioje vietoje kur yra įlūžusi perdanga“, yra nesuprantami ir atmestini kaip nepaneigiantys ieškovės reikalavimų pagrįstumo. Atsakovė akcentuoja ir tai, jog visos Pastato konstrukcijos „yra paveiktos drėgmės, nes patalpos labai ilgą laiką nebuvo naudojamos, šildomos, jų langai buvo netvarkingi, kiauri“. To pasėkoje atsakovė daro išvadą, kad Pastato trečiojo aukšto perdanga įlūžo ne dėl pro kiaurą stogą bėgusio vandens. Teismui pateiktas vaizdo įrašas tokią atsakovės poziciją akivaizdžiai paneigia (nes drėgmės šaltinis jame labai aiškiai matyti), be to, Pastato trečiasis aukštas neturi langų, t. y. Pastato trečiojo aukšto perdangos nuolatinį drėkimą galėjo sąlygoti tik kiauras Pastato stogas, o ne „netvarkingi, kiauri Pastato langai“. Taigi, atsakovės formuluojamos perdangos įgriuvimo priežastys yra aiškiai ydingos. Atsakovė kaip Pastato administratorius privalo užtikrinti tinkamą Pastato perdangų būklę (taigi, esant reikalui, jas atstatyti) nepriklausomai nuo to, kokios yra perdangų defektų atsiradimo priežastys. Šiuo atveju ieškovės reikalavimai kildinami iš atsakovės pareigos atlikti sugriuvusios Pastato perdangos atstatymo darbus nevykdymu, šių reikalavimų pagrįstumui perdangos įgriuvimo priežastys neturi jokios reikšmės – net jei perdanga būtų įgriuvusi dėl nesandarių Pastato langų ar kitų priežasčių, atsakovė privalėtų nedelsiant imtis priemonių jos atstatymui. Todėl atsakovės atsiliepimo į ieškinį motyvai, susiję su aptariamo Pastato konstrukcijų griūties priežastimis, vertintini kritiškai. Atsakovės atsiliepime į ieškinį teigiama, neva visiškai neaišku, kodėl UAB „Agrošuolis“ pranešime – pretenzijoje dėl preliminarios sutarties Nr. 21/10/01 nutraukimo nurodoma, kad Sutarties nutraukimo pagrindas yra būtent įgriuvusi ir nesutvarkyta perdanga, t. y. kodėl Sutarties nutraukimas „pritempiamas“ tik prie įgriuvusios perdangos, tačiau neįrodinėjama, kad ginčo Patalpose jų apžiūros ir Sutarties pasirašymo metu nebuvo jokių defektų. Atsakovė akcentuoja, jog byloje nėra jokių duomenų kada Pastato 3 aukšto perdanga įgriuvo, todėl neatmestina, jog „ji jau buvo įgriuvusi Turto apžiūros metu ir/ar Sutarties pasirašymo metu“. Kaip minėta aukščiau, Pastato trečiojo aukšto perdanga įgriuvo po Sutarties pasirašymo, t. y. 2021 m. lapkričio mėnesį, apie ką atsakovė puikiai žino. Dėl Pastato trečiojo aukšto perdangos įgriuvimo Pastato trečiojo aukšto patalpų savininkai neteko galimybės remontuoti/tvarkyti atitinkamas patalpas ir jomis naudotis tol, kol perdanga nebus atstatyta. Taigi, perdangos įgriuvimas yra esminis trūkumas, kuris negalėjo būti prognozuojamas Sutarties sudarymo metu nepriklausomai nuo Pastato statybos metų, kuris nebuvo pašalintas iki Sutartyje nustatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino pabaigos, taigi, būtent jis sąlygojo Sutarties nutraukimą ir ieškovės nuostolius. Perdangos darbų atstatymo kaštų dydis neturi reikšmės vertinant Patalpų pirkėjo sprendimo nutraukti Sutartį pagrįstumą, kadangi įsigijęs Patalpas atitinkamų darbų pats Patalpų pirkėjas neturėtų galimybės atlikti net tuomet, jei jie kainuotų, pvz. 10 Eur, ir dėl to negalėtų tvarkyti/naudotis įsigytu turtu pilna apimtimi. Sutarties nutraukimas buvo nulemtas aptariamo esminio, po Sutarties sudarymo atsiradusio trūkumo, kurio atsakovė nepašalino, nors turėjo ir galėjo tą padaryti. Pertvarų ardymo darbai ir jų apimtys buvo aptarti su UAB „Agrošuolis“ Sutarties sudarymo metu ir buvo pradėti dar iki Sutarties sudarymo. Taigi, sudariusi su UAB „Agrošuolis“ Sutartį ieškovė pabaigė pradėtus pertvarų ardymo darbus, o pagrindo laikyti tai „Sutarties pažeidimu“ nėra. Ieškovė ieškiniu reikalauja atlyginti nuostolius, kuriuos jau yra patyręs dėl atsakovės neteisėtų veiksmų. Tai, kad ieškovė gali ar ateityje galės parduoti Patalpas (ko, beje, vis dar negali padaryti dėl įgriuvusios Pastato trečiojo aukšto perdangos), jokiu būdu neeliminuoja atsakovės pareigos atlyginti šiuos nuostolius. Atsiliepime į ieškinį atsakovė formuluoja abejones tuo, kad ieškovė „apskritai ginčo patalpas ketino parduoti, o UAB „Agrošuolis“ pirkti“. Atsakovė akcentuoja, jog byloje nėra jokių duomenų, kad ieškovė iš UAB „Agrošuolis“ gavo Sutartyje nurodyto dydžio avansinę įmoką, taip pat nurodo, jog ieškovė 2022 m. rugpjūčio 5 d. pateikė prašymą atsakovei, kuriame prašo leidimo įsirengti atskirą katilinę, nors pagal Sutartį „nebuvo prisiėmusi įsipareigojimo katilinę įrengti“. Atsakovės vertinimu, tai liudija, kad ieškovė neketino parduoti Patalpų ir „žinojo, kad jos nebus parduotos“. Atsiliepime į ieškinį atsakovė taip pat laikosi pozicijas, neva UAB „Agrošuolis“ nebuvo/nėra pajėgi įvykdyti Sutartį. Pažymi, kad 350 000 Eur avansinės įmokos sumokėjimas pagal Sutartį buvo atliktas. 2022 m. rugpjūčio 5 d. Sutartis jau buvo nutraukta, t. y. nebegaliojo, o joje nustatytas terminas Patalpų pirkimo – pardavimo sutarčiai sudaryti buvo pasibaigęs, todėl atsakovės akcentuojamos aplinkybės nepaneigia ieškovės ieškinyje dėstomos pozicijos ir/ar neturi reikšmės vertinant Sutarties šalių ketinimus Sutarties sudarymo metu. Ieškovė neteikė prašymo atsakovei dėl „leidimo įsirengti atskirą katilinę“ – atsakovė tokio prašymo į bylą neteikia, tuo tarpu ieškovės žiniomis prašymą įsirengti Pastate atskirą šilumos punktą (o ne „atskirą katilinę“) atsakovei teikė UAB „Maksilika“, kurios prašymu ieškovė patvirtino tik tai, jog prisidės/neprieštaraus tam. Dėl atsakovės argumentų, susijusių su UAB „Agrošuolis“ finansiniais pajėgumais, ieškovė pabrėžia, kad tokie argumentai atmestini kaip absoliučiai nepagrįsti – subjektyvus UAB „Agrošuolis“ finansinių galimybių ir/ar finansinių rodiklių vertinimas nei patvirtina, nei paneigia ieškovės reikalavimų pagrįstumą. Byloje nėra jokių objektyvių įrodymų, liudijančių, kad UAB „Agrošuolis“ neturėjo ir/ar negalėjo gauti piniginių lėšų Patalpų įsigijimui, kas suponuoja būtinybę su tuo susijusius atsakovės argumentus atmesti.

7. Triplike atsakovė nurodė, jog ieškovė pabrėžia, jog nedelsiant po to, kai jai tapo žinoma apie atitinkamą avariją, ji žodžiu (telefonu) informavo atsakovę apie įvykį. Apie aptariamą įvykį/avariją buvo ne kartą komunikuota su atsakovės darbuotoju G. S., jis ne kartą buvo Pastate apžiūrėti Pastato konstrukcijų būklės. Tai, jog buvęs atsakovės darbuotojas G. S. lankėsi ginčo patalpose iki perdangos griūties ir po jos, atsakovė sužinojo tik gavusi ieškovės dubliką. Susisiekus su minėtu atsakovės buvusiu darbuotoju paaiškėjo, jog pirmą kartą ginčo patalpose jis lankėsi, kai buvo ieškovė pradėjo sienų griovimo darbus. Vėliau ieškovės darbuotojui susisiekus su minėtu atsakovės darbuotoju ir jam pranešus apie įgriuvusią perdangą minėtas darbuotojas nuvyko į ginčo patalpas. Tačiau nuvykus į įvykio vietą ieškovės darbuotojas nurodė, jog įgriuvusią perdangą ieškovė susitvarkys ir sustiprins pati savo jėgomis, kadangi jau tvarkė ir tvarkys kitas problemines, ieškovės patalpose esančias perdangos vietas, griaus sienas ir pan. Todėl būtent dėl minėto atsakovė nedelsiant, kaip norėtų ieškovė, neorganizavo perdangos atstatymo darbų (pati ieškovė to prašė), o ne dėl kitų priežasčių, kurias būtent klaidingai nurodo ieškovė. Tai dublike patvirtina ir pati ieškovė teigdama, jog derino perdangos atstatymo darbus, tačiau gavo atsakymą, neva tokius darbus gali atlikti tik atsakovė. Atsakovė sužinojo, kad ieškovė vis tik savo jėgomis perdangos neatstatinės, tik 2022 m. birželio 17 d. elektroniniu laišku, kuriame buvo nurodytas reikalavimas tvarkyti įgriuvusią perdangą, o jau kitą mėnesį atsakovė paskelbė konkursą perdangos remonto darbams. Atsakovė reagavo operatyviai ir būtų ragavusi dar operatyviau, jeigu pati ieškovė nebūtų nurodžiusi i), jog perdangą tvarkys pati ir ii) nebūtų gavusi klaidingos informacijos apie tai, jog perdangos ji pati negali tvarkyti. Šių aplinkybių kontekste akivaizdu, kad nesant minėtiems ieškovės veiksmas, atsakovė būtų galėjusi laiku pradėti ir pabaigti projektavimo ir perdangos remonto darbus. Net ir pasibaigus perdangos remonto darbų konkursą, atsakovė negalėjo pradėti remonto darbų, nes konkursą laimėjęs rangovas atvykęs nesutiko pradėti perdangos remonto darbų, kadangi ženkliai padidėjo darbų apimtis. Ieškovė savavališkai panaikino 3 papildomas perdangos sijas, tuo atveju atsakovė, dėl padidėjusių darbų apimties buvo priversta skelbi naują konkursą. 2022 m. rugpjūčio 12 d. atsakovei gavus pretenziją, atsakovės vadovas nedelsiant telefonu susisiekė su ieškovės vadovu ir bandė susidariusią situaciją išspręsti taikiai. 2022 m. rugpjūčio 22 d. ieškovės vadovas elektroniniu paštu atsiuntė atsakovei ginčo patalpų perdangos stiprinimo sąnaudų suvestinę (toliau – ir Suvestinė). Suvestinė atsakovei buvo atsiųsta ne šiaip sau, o todėl, jog ieškovės vadovas iškėlė sąlyga, jog ieškovė neturės pretenzijų atsakovei dėl perdangos įgriuvimo, jeigu atsakovė Suvestinėje ieškovės nurodytus darbus ir jiems atlikti išleistas pinigines lėšas paskirstys (duomenys neskelbtini), esančio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkams proporcingai apmokėti. Tokiu būdu ieškovei už jai nuosavybės teise priklausančių patalpų remontą nereikėtų mokėti pačiai, o visos išlaidos apmokėtų gyventojai. Taigi, tokiu reikalavimu ieškovė siekė jos patalpose atliktus remonto darbus „pakišti“ po privalomaisiais darbais už kuriuos moka bendrojo naudojimo objektų savininkai. Atsakovei kategoriškai nesutikus vykdyti neteisėtų ieškovės reikalavimų, ieškovė dėl įgriuvusios perdangos kreipėsi į teismą. Nėra jokių aiškių duomenų, jog ieškovė apskritai su kažkuo tarėsi ir bandė savo jėgomis problemą spręsti, tačiau nors kažkokie duomenys vis tik ir būtų, gautas atsakymas vis vien neatitinka galiojančio teisinio reglamentavimo. CK 4.83 straipsnio 2 dalies 1 punkte aiškiai nurodyta, kad butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę „imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai”. CK 4.83 straipsnio 3 dalis teigia, jog „Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti <…>”. Minėtas teisinis reglamentavimas nėra uždaras, todėl leidžia butų ir kitų patalpų savininkams bendrojo naudojimo objektus tvarkyti/remontuoti patiems samdant rangovus arba pasitelkti bendrojo naudojimo objektų administratorių. Ieškovė priėmė sprendimą savo iniciatyvą nesiimti tvarkyti perdangos, nepaisant to, jog dėl jos įgriuvimo gali neįvykti ieškovei svarbus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris, nes ieškovė su kažkuo neva konsultavosi kažkas pasakė, jog ieškovė pati negali tvarkyti įgriuvusios perdangos – perdangos remontą gali atlikti tik atsakovė. Teiginiai neva ieškovė įgriuvusią perdangą būtų sutvarkiusi, jei, tik būtų galėjusi tai padaryti – tik niekuo nepagrįsti deklaratyvūs teiginiai, kuriais siekiam įtikinti gerbiamą teismą tuo, jog ieškovė negalėjo nieko padaryti nors sąžiningai stengėsi. Ieškovė pagal darbų apimtis atliko statinio kapitalinį remontą – savarankiškai demontavo sutrešusias lages ir sijas, sustiprino perdangos sijas, lages. Tačiau priešinga situacija susiklosto kalbant apie ieškovės galimybę atstatyti įgriuvusią perdangą, nepaisant to, jog įgriuvusios perdangos atstatymo darbai yra priskirti tam pačiam statinio kapitaliniam remontui. Šiuo atveju ieškovė susiduria su sunkumais, ima disponuoti informacija, kad ji negali atlikti tokio pobūdžio darbų, kad minėtus darbus gali atlikti tik atsakovė, nes tai susiję su bendrojo naudojimo objektais. Tačiau ieškovė pamiršta, kad tokius bendrojo naudojimo objektus jau savarankiškai rekonstravo (prieš perdangos griūtį arba po jos) ir atliekant minėtus darbus jau nesivadovavo žinojimu, kad šių darbu savo jėgomis atlikti negali. Atsakovė ne tik galėjo savarankiškai sutvarkyti sugriuvusią perdangą siekiant parduoti ginčo patalas, bet tam nebuvo būtina gauti kitų butų ir kitų patalpų savininkų pritarimo. Ieškovė turėjo galimybę tartis su UAB „Agrošuolis“ dėl Sutarties įvykdymo termino pratęsimo, kadangi tartis ieškovei niekas nekliudė. Priešingai, pati ieškovė visiškai nepagrįstai nustatė ir nusprendė, kad ji kažkodėl įgriuvusios perdangos savo jėgomis (pasitelkiant rangovus) atstatyti negali, o tai gali padaryti tik atsakovė. Iš to pagrįstai išplaukia, jog, jeigu ieškovė šioje situacijoje nebūtų savęs suklaidinusi, neva tik atsakovė gali sutvarkyti įgriuvusią perdangą, ieškovė būtų galėjusi susitarti su UAB „Agrošuolis“ dėl Sutarties termino pratęsimo. Tačiau iš kitos pusės, kaip ieškovė galėjo save suklaidinti, jei tokio pobūdžio darbus jau atlikinėjo. Net ir tuo atveju, jeigu buvusioje situacijoje ieškovė ir žinojo, kad perdangą ji gali sutvarkyti savo jėgomis, o vėliau pateikti sąskaitą apmokėjimui atsakovei, nėra jokių duomenų apie tai, jog ieškovė dėjo ar būtų dėjusi bent kokias pastangas siekiant pratęsti Sutarties įvykdymo terminą. To priežastis – ieškovei finansiškai nenaudinga prašyti pratęsti Sutarties įvykdymo terminą. Kaip jau buvo minėta atsiliepime į ieškinį, ieškovė ginčo patalpas UAB „Agrošuolis“ galės parduoti ir po sutarties nutraukimo, tačiau šiuo momentu ieškovė dar gali papildomai užsidirbti 150 000 Eur iš atsakovės. Priešingai būtų, jeigu ieškovė būtų susitarusi pratęsti Sutarties terminą ir tuo atveju būtų gavusi pinigus už ginčo patalpų pardavimą. UAB „Agrošuolis“ ir ieškovės buveinės adresas yra tas pats. V. P. laikotarpiu nuo 2011 m. kovo 14 d. iki 2012 m. kovo 15 d. buvo UAB „Agrošuolis“ vadovė. Laikotarpiu nuo 2010 m. lapkričio 11 d. iki 2015 m. sausio 22 d. V. P. buvo UAB „Vandenė“ savininkė ir kartu vadovė (nuo 2010 m. lapkričio 11 d. iki 2021 m. birželio 23 d.). Matoma, jog tarp minėtų įmonių tam tikru laikotarpiu vyko vadovų migracija, o V. P. laikotarpiu nuo 2011 m. kovo 14 d. iki 2012 m. kovo 15 d. buvo UAB „Agrošuolis“ ir UAB „Vandenė“ vadovė bei UAB „Vandenė“ savininkė. Ieškovės argumentai, neva ieškovei nepavyko susitarti UAB „Agrošuolis“ dėl termino pratęsimo, kai „Okredo“ verslo sąsajų atskaitoje akivaizdžiai matoma, jog minėtos įmonės buvo susijusios ir netgi šiuo metu buveinės adresas yra vienodas, neįtikinami. Minėti duomenys patvirtina, kad įmonių ryšiai praeityje buvo ir šiuo metu yra labai glaudūs, juk ne šiaip sau ieškovė sudarė ginčo patalpų pirkimo – pardavimo preliminarią sutartį su UAB „Agrošuolis“, kuri net neturi pakankamai lėšų įsigyti ginčo patalpų. Ginčo patalpų preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties 4.5. punkte, kuriame nurodyti ieškovės įsipareigojimai iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo: i) pakeisti esamus langus į 3 stiklų plastikinius langus; ii) įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus; iii) užtikrinti, kad vizuali Turto būklė iki pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo išliks nepakitusi, lyginant su buvusia Turto apžiūros bei šios Sutarties pasirašymo metu. Nekalbama apie tai, jog ginčo patalpas ieškovė įrengs UAB „Agrošuolis“ pagal kažkokius specialius reikalavimus arba jos bus parduotos jau su pilna vidaus apdaila. Ginčo patalpos net jas pardavus ir toliau reikalaus didžiulių investicijų, kad jomis apskritai būtų galima naudotis, nes ieškovės lėšomis jose bus įstatyti tik langai ir patiesti nuotekų tinklai. Taigi, bet kokiu atveju UAB „Agrošuolis“ nupirkus ginčo patalpas joms butų reikalingas remontas, nes jose nėra net tinkamų grindų ir t.t. Tačiau remontas būtų reikalingas dar ir dėl to, jog ieškovė nesilaikydama ginčo patalpų preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties 4.5. punkte nustatytų sąlygų, išgriovė sienas ir taip pablogino patalpų būklę. Todėl dėl minėto pirkėjas bet kokiu atveju išgriautas sienas turėtų atstatyti ir tokiu būdų dar ilgiau toliau negalėtų naudotis patalpomis. Nurodė, kad ieškovės pateiktos PVM sąskaitos – faktūros už konteinerių nuomą neįrodo, kad statybinės šiukšlės tuojau pat po jų susidarymo iš 4 aukšto buvo nešamos į statybinius konteinerius, o ne sandėliuojamos palėpėje. Statybinių šiukšlių konteinerių ieškovei vienu ar kitu atveju reikėjo, nes ginčo objekte šiukšlių daug, bet kur jų išmesti negalima. Net ir tuo atveju, jei ieškovė statybinių atliekų palėpėje nesandėliavo, tai nepaneigia fakto, kad statybinės šiukšlės palėpėje buvo sukrautos – palėpėje, kuri nuosavybės teise priklauso ieškovei ir todėl, tik ieškovė yra atsakinga už jos nuosavybės teise valdomame objekte esančias šiukšles, jų buvimo vietas ir kiekį. Jeigu ieškovė žinodama, kad palėpėje yra sukrauta daug statybinių šiukšlių (preziumuojama, kad žinojo) nesielgė tinkamai ir šiukšlių nepašalino, atsakomybės dėl per didelio perdangai tenkančio svorio ir to pasekmes, tenka būtent ieškovei. Šiuo atveju visiškai nesvarbu ar perdanga įgriuvo dėl tyčia ieškovės sandėliuojamų šiukšlių per didelio svorio ar tiesiog dėl palėpėje buvusių statybinių šiukšlių apie kurių buvimą ieškovė žinojo, svorio. Ieškovė žinodama apie tai, kad palėpėje yra daug statybinių šiukšlių tyčia nesiėmė jokių veiksmų šiukšles iš palėpės pašalinti ir tokiu būdu elgėsi itin neatsakingai. Nepaisant to, kad Statinio techninės būklės tyrimas buvo atliktas atsakovės užsakymų, nagrinėjamoje civilinėje byloje tai neturi jokios esminės reikšmės. Visiškai nesuprantami ieškovės keliami klausimai dėl Statinio techninės būklės tyrimo akto (toliau – ir Aktas) kvestionavimo datos. Juo labiau pati ieškovė turi suvokti, kad atsakovė Aktą kvestionuoja, nes ieškovė šio Akto neaiškias išvadas naudoja kaip ieškinio pagrindo dalį. Teiginiai, kad Akte vis tik yra nustatyta dėl ko įgriuvo perdanga apskritai neišplaukia iš pačio akto. Minėtai ekspertizei nebuvo formuota užduotis/klausimas nustatyti perdangos griūties priežastį. Akte nurodyti teiginiai pačiame Akte nėra niekaip pagrįsti, jie tiesiog nurodyti. Ieškovei paranku tikėti Akto išvadomis, kai, pavyzdžiui, pačiame Akte net nėra užsiminama apie tai, jog perdanga galėjo įgriūti dėl palėpėje sandėliuojamų statybinių atliekų sudarant nesuprantamą įspūdį, kad tai neturėjo jokios reikšmės. Apskritai neaišku kaip pati ieškovė tiki Akto teisingumu ir neva „tikrosiomis priežastimis“ dėl ko įgriuvo perdanga, jei ekspertas net nematė ir nefiksavo neva kiauro stogo, palėpėje esančių statybinių atliekų gausos, nepastebėjo, jog perdanga įlūžo būtent toje vietoje, kur buvo siena. Akto sureikšminti nėra pagrindo nepaisant to, jog ieškovė ir teigia, jog byloje nėra kitų duomenų paneigiančių Akte nustatytas aplinkybes, tačiau pastebėtina, kad ir Akte nėra duomenų patvirtinančių jame nurodytus nagrinėjamai civilinei bylai reikšmingus teiginius. Atsakovė prašys skirti teismo ekspertizę, kuri iš tikrųjų atsakys į visus proceso šalims ir gerbiamam teismui aktualius klausimus susijusius su galimomis perdangos įgriuvimo priežastimis. Ieškovė turėjo galimybė įgriuvusią perdangą susitvarkyti pati ir sąskaitą už perdangos remontą apmokėjimui patekti atsakovei. Byloje yra pateiktos foto nuotraukos, kuriose aiškiai matyti, kad ieškovė pati ne tik utilizavo įgriuvusios perdangos nuolaužas, bet ir papildomai panaikino dar 3 laikančiąsias perdangos sijas. Ieškovė savavališkai papildomai panaikinusi 3 perdangos sijas šiuo metu teigia, jog dėl įgriuvusios perdangos negali naudotis patalpomis. Nagrinėjamu atveju klostosi situaciją, kai ieškovė pati savavališkai gadina laikančiąsias konstrukcijas ir reiškia pretenzijas atsakovei neva negali naudotis patalpomis. Manytina, jog esant minėtiems aplinkybėms ieškovės teiginiai prieštarauja elementariai logikai. Iš byloje esančių foto nuotraukų matoma, kad Ieškovė montuoja gipso sienų pertvaras, taigi akivaizdu, kad vykdyti statybos darbų tai netruko, o vis tik, jeigu trukdytų, ieškovė gali ir akivaizdu galėjo įgriuvusią perdangą atstatyti savo jėgomis, lygiai taip pat, kaip atliko ir kitus tokio pat pobūdžio darbus: savavališkai papildomai išgriovė 3 perdangos sijas, papildomai sustiprino perdangos sijas. Ieškovė ir UAB „Agrošuolis” 2021 m. liepos 30 d. sudarė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, kurios 4.5. punkte nurodyta, kad ieškovės įsipareigojimai iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo: i) pakeisti esamus langus į 3 stiklų plastikinius langus; ii) įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus; iii) užtikrinti, kad vizuali Turto būklė iki pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo išliks nepakitusi, lyginant su buvusia Turto apžiūros bei šios Sutarties pasirašymo metu. Minėtoje sutartyje nėra punkto bylojančio apie tai, jog Ieškovė, be visų preliminariojoje nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartyje nustatytų įsipareigojimų dar turi – įsipareigoja nugriauti ginčo patalpose esančias sienas. Tačiau Ieškovė sienas išgriovė ir pažeidė sutarties 3 punktą, t. y. pablogino patalpų būklę ir būtent tai buvo pagrindas UAB „Agrošuolis“ nutraukti sutartį. Tačiau taip neįvyko, nes nepaisant sudarytos sutarties sąlygų nei ieškovė nei UAB „Agrošuolis“ nelaikė to sutarties pažeidimu ir tuo pačiu ginčo patalpų būklės pablogėjimu, o sutarties pažeidimas buvo traktuojamas, tik įgriuvusi perdanga dėl ko ginčo patalpų būklė ir pablogėjo ir sutartis minėtu pagrindu buvo nutraukta. Būtina kritiškai vertinti priežastis kodėl ieškovė ir UAB „Agrošuolis“ sudarydamos sutartį neįtraukė jokios nuostatos apie griaunamas pertvaras. Esant tokiai situacijai atsakovei apskritai nebeįmanoma gintis nuo pareikšto reikalavimo, kadangi, kai atsakovė nurodo atitinkamus pažeidimus ir/ar dokumentų nebuvimą – atsiranda ir dokumentai ir nauji rašytiniai, žodiniai susitarimai.

8. Institucija Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos pateikė išvadą, kad Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau – ir Statybos įstatymas) 2 straipsnio 53 dalyje pateikta sąvoka: statinio kapitalinis remontas – statyba, kurios tikslas – pertvarkyti statinį: pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų (ilgio, pločio, aukščio ir pan.). Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ 10 punkte apibrėžta, kad statinio kapitalinio remonto tikslas – pertvarkyti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų – ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan. Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (dalinai ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis. Statybos įstatymo 2 straipsnio 23 dalyje apibrėžta, kad laikančioji konstrukcija – konstrukcinis statinio elementas, kurio svarbiausia paskirtis – laikyti apkrovas (konstrukcijų, įrenginių, sniego, vėjo, žmonių, grunto ir pan.) ir užtikrinti statinio mechaninį atsparumą ir pastovumą. Konkrečiu atveju pastate (duomenys neskelbtini) pašalinant dalį perdangos laikančiosios konstrukcijos – medinių perdangos sijų, atlikti statybos darbai yra priskirtini statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 10 punkte apibrėžtai statinio kapitalinio remonto darbų rūšiai, nes buvo pertvarkytos pastato laikančiosios konstrukcijos, tuo pastato matmenys nebuvo keičiami. Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalyje 4 punkte nurodyta, kada reikalingas statyba leidžiantis dokumentas atlikti statinio kapitalinio remonto darbus: ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo, viešojo pastato kapitaliniam remontui (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose remontuojamą neypatingąjį statinį), atliekamam mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, aplinkos ministro nustatytais atvejais – kitoje teritorijoje, kai keičiama pastato išvaizda, taip pat kai atliekant šių pastatų kapitalinį remontą įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti; kultūros paveldo statinio kapitaliniam remontui; statinio kapitaliniam remontui, kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose remontuojamą neypatingąjį ir nesudėtingąjį statinį); ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo, viešojo pastato, nesudėtingojo statinio kapitaliniam remontui kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje kultūros ministro ir aplinkos ministro nustatytais atvejais. Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 4 punkte nustatyta, kad kapitalinio remonto projektas rengiamas ypatingojo ar neypatingojo statinio kapitaliniam remontui; kultūros paveldo statinio kapitaliniam remontui. To paties straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad statinio projektas turi būti parengtas, kai privaloma gauti šio įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 1–7 punktuose nurodytus statybą leidžiančius dokumentus, <…>, išskyrus daugiabučių namų ar viešųjų pastatų kapitalinio remonto projektus, kurie turi būti parengti visais atvejais. Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ (toliau – Reglamentas1) 3 priedo 3 dalyje nustatyta, kad be Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 4 punkte nurodytų atvejų, leidimas atlikti statinio kapitalinį remontą privalomas: 3.1. atliekant ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo, viešojo pastato, nesudėtingojo pastato kapitalinį remontą kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje, – kai keičiama pastato išvaizda, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti; 3.2. atliekant nesudėtingojo pastato kapitalinio remonto darbus, kai keičiama pastato kategorija į neypatingąjį pastatą ar ypatingąjį pastatą. Patikrinus duomenis Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje, nustatyta, kad pastatas (duomenys neskelbtini) – bendrabutis, paskirtis – gyvenamoji (įvairių socialinių grupių), kategorija – ypatingasis. Nekilnojamojo turto registre registruotais duomenimis pastatas yra nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijoje (jų apsaugos zonoje), pastatas nėra kultūros paveldo vertybė. Įvertinus teisės aktų nuostatas ir tai, kad pastatas (duomenys neskelbtini) nėra daugiabutis namas ir nėra viešasis pastatas, nesudėtingasis pastatas kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje, todėl statybą leidžiantis dokumentas atlikti kapitalinio remonto darbus pastate šiuo atveju nėra privalomas ir statybos darbai nelaikytini savavališkais. Atkreipė dėmesį, kad dėl klausime įvardintų dalies trečiojo aukšto medinių perdangos sijų buvusios būklės pastate (duomenys neskelbtini), atlikus perdangų konstrukcijų techninės būklės tyrimą, pasisakyta UAB “Įraža” parengtame Statinio techninės būklės tyrimo akte. Statinio techninės būklės tyrimo akto 6.3 punkte nustatyta, kad: Perdangos virš III aukšto nuolat drėkusios (apie 5×6 m plote) konstrukcijos dėl kiauro stogo, pažeistos puvinio ir medienos grybo, įgriuvo į III a patalpas (21, 22 pav.). Visas šios zonos konstrukcijas reikia ardyti, biologinių kenkėjų pažeistą medieną utilizuoti, o perdangą atkurti naujomis medinėmis konstrukcijomis. Civilinio kodekso 4.75 straipsnio, reglamentuojančio bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą, 1 dalyje nurodyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Statybos darbai pastate (duomenys neskelbtini), išpjaunant medinių laikančiųjų perdangos sijų dalis ir taip galimai susilpninant konstrukciją, yra priskirtini statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 10 punkte apibrėžtai statinio kapitalinio remonto darbų rūšiai, nes buvo pertvarkytos – susilpnintos pastato laikančiosios konstrukcijos, pastato matmenys nebuvo keičiami. Pastatas (duomenys neskelbtini) nėra daugiabutis namas ir nėra viešasis pastatas, nesudėtingasis pastatas kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje, todėl, vadovaujantis aukščiau išvardintomis Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 4 punkto, 24 straipsnio 3 dalies, Reglamento1 3 priedo 3 dalies, nuostatomis, statybą leidžiantis dokumentas atlikti kapitalinio remonto darbus šiuo atveju nėra privalomas ir statybos darbai nelaikytini savavališkais. Statybos įstatymo 2 dalies 46 punkte apibrėžta, kad savavališka statyba – statinio ar jo dalies statyba neturint galiojančio statybą leidžiančio dokumento arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius. Taip pat, kad dėl klausime įvardintų padarytų išpjovų dalyje koridorių medinių perdangos sijų pastate (duomenys neskelbtini), atlikus perdangų konstrukcijų techninės būklės tyrimą, pasisakyta UAB “Įraža” parengtame Statinio techninės būklės tyrimo akte. Statinio techninės būklės tyrimo akto 6.1 punkte nustatyta, kad: Koridorių dalyje medinės laikančiosios sijos nesuporintos, to paties 8×21, 8×20 cm skerspjūvio, išdėstytos 0,7 – 0,9 m atstumais, o 6.6 punkte padarytas jų vertinimas: Koridoriaus perdangos sijos yra pakankamos, jų stiprinti nereikia. Tačiau, neleistinai susilpnintų sijų, įrengiant vidurinėje jų dalyje iš viršaus iki 5-10 cm gylio išpjovas vamzdžiams nutiesti, laikančiąją galią reikia kompensuoti metalinių elementų antdėklais. Gyvenamųjų ir negyvenamųjų pastatų techninės priežiūros reikalavimus, kvalifikacinius reikalavimus statinių techniniams prižiūrėtojams, šių statinių techninės priežiūros dokumentų formas, jų pildymo ir saugojimo tvarką nustato Statybos techninis reglamentas STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ (toliau – ir Reglamentas2). Pastatų techninę priežiūrą organizuoja pastato bendrojo naudojimo objektų valdytojas, paskirdamas techninį prižiūrėtoją. Kai techninis prižiūrėtojas yra juridinis asmuo, jis turi paskirti už namo techninę priežiūrą atsakingą asmenį. Valdytojas ir techninis prižiūrėtojas, vadovaudamiesi Reglamente nurodytais teisės aktais, Reglamento IV skyriuje nurodytais bendraisiais statinių priežiūros reikalavimais, vykdo organizacines ir technines priemones tinkamai pastato būklei išsaugoti, kad būtų užtikrinti esminiai statinių reikalavimai per ekonomiškai pagrįstą pastato naudojimo trukmę (turi atlikti periodines ir specializuotas pastato apžiūras, vykdyti organizacines ir technines priemones statinio techninei būklei palaikyti, jam tenka pareiga užtikrinti naudojamo pastato atitiktį esminiams reikalavimams). Pastato (duomenys neskelbtini) bendrojo naudojimo objektų administratoriumi (valdytoju) Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2019-12-04 įsakymo Nr. AD1-1471 pagrindu paskirta UAB „Civinity namai vakarai“.Reglamento2 89 punkte nustatyta: Statinio tyrimus, namo, jo dalies ekspertizę organizuoja valdytojas, atlieka fiziniai ir juridiniai asmenys, turintys teisę atlikti esamo statinio tyrimus ar statinio ekspertizę. Reglamento2 95 punkte nustatyta: Pagal nuolatinių stebėjimų, apžiūrų, statinio tyrimų ar ekspertizės, energijos vartojimo pastate audito ar pastato energinio naudingumo sertifikavimo, ar šiluminės energijos sąnaudų analizės duomenis ir išvadas nustatytas pastebėtų defektų ir deformacijų šalinimo priemones ir namo atnaujinimo (remonto) darbus valdytojas teisės aktų nustatyta tvarka planuoja ir organizuoja šių priemonių ir darbų įgyvendinimą. Reglamento2 96 punkte nustatyta: Pagal namo būklės vertinimo išvadas, užtikrindamas namo bendrųjų konstrukcijų ir patalpų būklę, bendrųjų inžinerinių sistemų funkcionavimą pagal šių sistemų priežiūrą ir/ar naudojimą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus ir/ar gamintojo instrukcijas, kitus dokumentus, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, valdytojas nedelsiant organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo ir likvidavimo darbus. Reglamento2 97 punkte nustatyta: Nustatytus namo bendrojo naudojimo objektų defektų ir deformacijų, dėl kurių negresia materialiniai nuostoliai, pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, šalinimo, atnaujinimo (remonto) darbus, bendrojo naudojimo inžinerinių sistemų, bendrojo naudojimo patalpų sanitarijos ir higienos reikalavimus užtikrinančius darbus valdytojas numato metiniame ir (ar) ilgalaikiame plane. Reglamento2 98 punkte nustatyta: Ilgalaikį planą ir lėšų kaupimą plane numatomiems darbams valdytojas derina su namo savininkais. Organizuoja teisės aktų nustatyta tvarka namo savininkų patvirtintų ilgalaikių planų įgyvendinimą. UAB „Civinity namai vakarai“, vykdydami pastato (duomenys neskelbtini) bendrojo naudojimo objektų administratoriaus (valdytojo) funkcijas, privalo laikytis Reglamento2 nuostatų. Ar valdytojas, atlikdamas statinio techninę priežiūrą, laikosi teisės aktų reikalavimų, vertina statinio naudojimo priežiūrą atliekantis subjektas – Klaipėdos miesto savivaldybės administracija. Konkrečiu atveju pastate (duomenys neskelbtini) pašalinant dalį perdangos laikančiosios konstrukcijos – medinių perdangos sijų, atlikti statybos darbai yra priskirtini statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 10 punkte apibrėžtai statinio kapitalinio remonto darbų rūšiai, nes buvo pertvarkytos pastato laikančiosios konstrukcijos, tuo pastato matmenys nebuvo keičiami. Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 4 punkte nustatyta, kad kapitalinio remonto projektas rengiamas ypatingojo ar neypatingojo statinio kapitaliniam remontui; kultūros paveldo statinio kapitaliniam remontui. To paties straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad statinio projektas turi būti parengtas, kai privaloma gauti šio įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 1–7 punktuose nurodytus statybą leidžiančius dokumentus, <…>, išskyrus daugiabučių namų ar viešųjų pastatų kapitalinio remonto projektus, kurie turi būti parengti visais atvejais. Reglamento1 3 priedo 3 dalyje nustatyta, kad be Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 4 punkte nurodytų atvejų, leidimas atlikti statinio kapitalinį remontą privalomas: 3.1. atliekant ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo, viešojo pastato, nesudėtingojo pastato kapitalinį remontą kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje, – kai keičiama pastato išvaizda, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti; 3.2. atliekant nesudėtingojo pastato kapitalinio remonto darbus, kai keičiama pastato kategorija į neypatingąjį pastatą ar ypatingąjį pastatą. Patikrinus duomenis Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje, nustatyta, kad pastatas (duomenys neskelbtini) – bendrabutis, paskirtis – gyvenamoji (įvairių socialinių grupių), kategorija – ypatingasis. Nekilnojamojo turto registre registruotais duomenimis pastatas yra nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijoje (jų apsaugos zonoje), pastatas nėra kultūros paveldo vertybė. Įvertinus teisės aktų nuostatas ir tai, kad pastatas (duomenys neskelbtini) nėra daugiabutis namas ir nėra viešasis pastatas, nesudėtingasis pastatas kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje, todėl statybą leidžiantis dokumentas atlikti kapitalinio remonto darbus pastate šiuo atveju nėra privalomas ir rengti pastato kapitalinio remonto projektą taip pat neprivaloma.

Žemesnės instancijos teismas

9. 2023 m. lapkričio 15 d. teismo ekspertizės akte Nr. 23-11/01 padarytos išvados, jog: 1. Pagrindinė priežastis, nulėmusi perdangos griūtį UAB„ Vandenė“ patalpose, esančiose adresu: (duomenys neskelbtini), t. y. 113139/209738 dalyje negyvenamosios patalpos – viešbučio (toliau - ir „Patalpos'“), tarp Patalpų trečio ir ketvirto (palėpės) aukštų (toliau - ir „perdanga“) - yra patalpose atlikti konstrukcijų kapitalinio remonto darbai ir šių darbų netinkamas organizavimo būdas – kai nebuvo vadovaujamasi įprasta griovimo darbų technologija, kuomet atliekant ardymo darbus žemesniame statinio lygyje (šiuo atveju trečiame aukšte ardant pertvaras) buvo privaloma nukrauti aukštesniuose statinio lygiuose (aukštuose) esančias konstrukcijas (šiuo atveju palėpės medinę perdangų nuo šlako ir neleistinai sukauptų statybų šiukšlių), kurių sankaupos galėjo beveik dvigubai viršyti palėpės medinės perdangos naudojimo apkrovą. Pertvaros trečiame aukšte išardymas, neįvertinus papildomų apkrovų, palėpės medinės perdangos fizinio nusidėvėjimo laipsnio ir galimai perdangos medinių sijų korozinio puvinio pažaidų, prieš tai neįrengus laikino išramstymo buvo esminė priežastis, sukėlusi medinės perdangos griūtį; 2. Vertinant pagal civilinės bylos medžiagoje pateiktą griūties vietos fotofiksaciją, ant palėpės medinės perdangos sukrautų statybinių šiukšlių svoris galėjo sudaryti 180 - 210 kg/m2, kas buvo neleistina, fiziškai nusidėvėjusiai medinei perdangai. Įprastai praktikoje, kai nustatomas medinės tinkuotos perdangos fizinis nusidėvėjimas 51-60 proc. yra privaloma atlikti perdangos medinių sijų stiprinimą ar dalinį keitimą, o esant fiziniam nusidėvėjimui >60 proc. yra numatomas visos medinės perdangos keitimas; 3. Faktą, kad palėpės medinė perdanga, ne tik griūties zonoje buvo pasiekusi fizinį nusidėvėjimą, patvirtina ir palėpėje faktiškai atlikti, kitų medinės perdangos sijų stiprinimo ir pilno keitimo darbai; 4. Iki palėpės perdangos griūties, Patalpose, kuriose įvyko perdangos griūtis, buvo atlikti kapitalinio remonto darbai, nes pagal Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 statinio statybos rūšys IX skyriaus punktą 15 – statinio dalių griovimo darbai (šiuo atveju pertvaros), atliekami statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto metu, nelaikomi statinio griovimu; 5. Ypatingos kategorijos statinyje, statybos darbams atlikti Patalpose, kuriose įvyko perdangos griūtis, pagal normatyvinių dokumentų (Statybos techninis reglamentas STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas l lentelė punktas 4; Statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:2017 Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas punktas 11; Lietuvos Respublikos statybos įstatymas VI skirsnis, 27 straipsnio 4, 5 dalys) reikalavimus, iki perdangos griūties, buvo reikalingas kapitalinio remonto projektas ir statybą leidžiantis dokumentas; 6. Patalpose, kuriose įvyko perdangos griūtis, darbams atlikti nebuvo paruošti privalomieji statybos normatyviniai dokumentai. Nebuvo atlikti priešprojektiniai statybiniai tyrimai, kurių rekomendacijomis remiantis, turėjo būti paruoštas kapitalinio remonto projektas; 7. Kapitalinio remonto darbų metu, ardymo darbų atlikimas, neįvertinus palėpės medinės perdangos faktinės techninės būklės ir papildomos apkrovos nuo statybinio laužo, įtakojo perdangos griūtį; 8. Patalpose, kuriose įvyko perdangos griūtis, iki perdangos griūties atlikti statybos darbai neatitiko normatyvinių techninių reikalavimų, nes darbai buvo pradėti ir vykdomi neturint projekto, tuo buvo pažeisti Statybos techninio reglamento STR 1.06.01:2016 ,,Statybos darbai. Statinio statybos priežiūra“ IV skyriaus, pirmo skirsnio punktų 5; 5.1.; antro skirsnio punktų 7; 7.1. reikalavimai. 5.1.2. Netinkamas darbų organizavimas ir vykdymas, neturint kapitalinio remonto projekto, turėjo esminę įtaką, palėpės perdangos griūčiai; 9. UAB „Professional Masters Group“ 2023 m. balandžio mėn. atliktų remonto darbų skaičiuojamoji rinkos kaina sudaro – 1 404,06 Eur; 10. Teismo ekspertizės metu atlikus objekto apžiūrą, nustatyta, kad įgriuvo ne visa Pastato trečiojo aukšto perdanga, o tik jos dalis. Todėl, nors ir yra atstatyta įgriuvusi perdangos dalis naujomis medžiagomis, bei pašalinti įgriuvusios perdangos dalies likučiai, tačiau pagal išlikusias, neįgriuvusios medinės perdangos, didžiosios dalies, konstrukcijų pažaidas, faktiškai atliktus, šių konstrukcijų stiprinimo būdus, stogo virš įgriuvusios dalies konstrukcijų būklę, bei byloje pateiktus apžiūrų bei tyrimų po griūties dokumentus, buvo galima nustatyti perdangos griūtį lėmusias priežastis; 11. Perdangos konstrukcijų virš III Pastato aukšto puvinį, apie kurį nurodoma UAB „Įraža“ Statinio techninės būklės tyrimo akte Nr. 22-02/02, sąlygojo ne vien pro Pastato stogą patenkanti drėgmė. Grybines sporas, kuriomis veisiasi medienos puvinį sukeliantys grybai gali platinti vėjas, vabzdžiai, vanduo ir t.t.; 12. Nuolatinė drėgmė galėjo būti viena iš veiksnių, įtakojusi perdangos sijų medienos puvinio atsiradimui. Konstrukcijų griūtis (avarija) įvyksta konstrukcijoms pasiekus avarinę būklę. Statybos normatyviniame dokumente Statybos techninio reglamento STR 1.03.01:2016 „Statybiniai tyrimai. Statinio avarija“ l priedo punkte 4.1. reglamentuota, kad medinės perdangos galimos avarinės būklės požymiai, dėl biologinių pažeidimų atsiranda, kai šiuo, konkrečiu tiriamuoju atveju – medinių sijų skerspjūviai būtų sumažėję daugiau kaip 25 proc. UAB „Įraža“ Statinio techninės būklės tyrimo akte Nr. 22-02/02 nebuvo nustatytas įgriuvusių perdangos sijų, skerspjūvio sumažėjimas daugiau 25 procentų dėl biologinių pažaidų, veikiant nuolatinei drėgmei, kuris galėjo nulemti perdangos griūtį. Kad drėgmės poveikis medinėms perdangoms nebuvo lemiamas veiksnys, patvirtina ir UAB „Įraža” Statinio techninės būklės tyrimo akte Nr. 22-02102 nurodytos I ir II aukštų, neįgriuvusių, medinių perdangų pažaidos dėl nuolatinio drėkinimo; 13. Pastato palėpės patalpose yra kitų pažeistų konstrukcinių elementų – stogo gegnių, spyrių, gulekšnių, mūrlotų, grebėstų; 14. Stogo ir palėpės medinės perdangos pažaidų atsiradimo priežastys, stogo dangos (čerpių) fizinis nusidėvėjimas, stogo dangos įrengimo neatitikimas statybos techninio reglamento STR 2.04.01:2018 „Pastatų atitvaros. Sienos, stogai, langai ir išorinės įėjimo durys” VII Skyrius stogai , 11 skirsnio „Šlaitiniai stogai“ punktų 64; 64.5.; reikalavimams ir medinių perdangos konstrukcijų fizinis nusidėvėjimas; 15. Pastato trečiojo aukšto perdangos griūtis, pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo VII skirsnio, 29 straipsnio l punktą, laikoma statinio avarija; 16. Pastato bendrojo naudojimo objektų administratorius (valdytojas), kai yra paskirtas, turi organizuoti/vykdyti Pastato perdangos atstatymo darbus, pagal STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka; 17. Šio pastato bendro naudojimo objektų administratoriumi (valdytoju) Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2019 m. gruodžio 4 d. įsakymu Nr. ADI - 1471 pagrindu paskirta UAB „Civinity namai vakarai”; 18. Pastato trečiojo aukšto perdangos atstatymo darbai priskirtini kapitalinio remonto statinio statybos rūšiai; 19. Sutinkamai su Lietuvos Respublikos statybos įstatymo VI skirsnio, 2 7 str. l punkto 4 dalimi – leidimas atlikti statinio kapitalinį remontą nereikalingas, kai būtina atlikti darbus, reikalingus avarijos padariniams pašalinti; 20. Pastato trečiojo aukšto perdangos atstatymo darbams atlikti buvo būtina paruošti kapitalinio remonto aprašą; 21. Atliekant perdangos atstatymo darbus, kai nekeičiami laikančiųjų perdangos sijų skerspjūviai ir naudojimo apkrovos, skaičiavimus atlikti nebūtina, bet rekomenduotina; 22. Patalpose, kuriose įvyko perdangos griūtis, išardytos pertvaros pagal šiuo metu galiojančius normatyvinius dokumentus yra priskirtinos nelaikančioms sienoms – tai vidinės sienos (pertvaros) laikančios tik nuosavą svorį. Tačiau pagal įrengimo būdą – kai pertvaros yra išmūrytos ant medinių perdangos sijų, o ant pertvaros viršutinės dalies įrengtos viršutinio aukšto medinės perdangos sijos, tarpaukštinė mūrinė pertvara, tampa kaip atrama aukštesniame aukšte įrengtai medinei perdangai; 23. Išardžius trečiame aukšte mūrinę pertvarą, kuri tarnavo kaip išramstymas, fiziškai nusidėvėjusiai, neleistinai perkrautai ir galimai puvinio pažeistai medinei perdangai, įvyko nekontroliuojama palėpės perdangos dalies griūtis.

10. Teismo posėdžio metu ieškovės atstovė ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti. Nurodė, kad ieškovė įsigijo nekilnojamąjį turtą, esantį (duomenys neskelbtini), įsigijo pastatų dalis. Siekiant parduoti patalpas, 2021 m. liepos 30 d. ieškovė su UAB „Agrošuolis“ sudarė Preliminariąją sutartį dėl minėtų patalpų pardavimo. Pagrindė sutartis turėjo būti sudaryta 2022 m. liepos 21 d. Ieškovė įsipareigojo, kad pastato būklė išliktų nepakitusi. Po Preliminarios sutarties sudarymo 2021 m. lapkričio mėnesį įgriuvo perdanga virš pastato III aukšto. UAB „Įraža“ atliko tyrimą ir surašė tyrimo aktą. Aktu konstatuota, kad konstrukcijos medinės ir pažeistos, kurias reikalinga pakeisti, konstatuota, kad perdangos nuolat drėko, jas būtina ardyti, perdangą reikalinga atkruti ir kt. 2022 m. vasario mėnesio po šio tyrimo konstatuota, kad įgriuvusi perdanga, jog tai atsitiko dėl nuolat drėkstančių konstrukcijų ir jas būtina atkurti. Pastato administruoja atsakovė į kurią kreipėsi ieškovė, tačiau atsakovė jokių veiksmų nesiėmė. Perdanga nebuvo sutvarkyta iki pat Preliminariosios sutarties nutraukimo. Atsakovė nesiėmė operatyvių veiksmų defektų šalinimui, nevykdė techninės priežiūros ir nešalino defektų. Atsakovė nevykdė teisės aktuose nurodytų pareigų, nešalino defektų, nešalino avarijos, nešalino griūties padarinių ir turi atsakyti už pareigų nevykdymą. Atsakovės neteisėtas veikimas pasireiškė ne tik griūties netvarkymu, bet ir netinkama pastato technine priežiūra netvarkant stogo. Nesiėmė prevencinių priemonių, kurios būtų padėjusios išvengti griūties. Ieškovai padaryta žala sudaro 150 000 Eur. Pažymėjo, kad griūtį buvo pranešta buvusiam atsakovo darbuotojui, kuris įvykio vietą apžiūrėjo. Ieškovė surado UAB „Įražą“, kuri ir atliko techninės būklės tyrimą. Ieškovė rūpinosi perdangos atstatymu ir ragino atstatymo darbų imtis atsakovę, kad likviduoti avariją, o tai nebuvo daroma ilgą laiką. Ieškovė negalėjo atlikti avarijos šalinimo veiksmų, nes tai administratoriaus pareiga. Ieškovė negalėjo nieko daryti, nes už bendras konstrukcijas atsakinga atsakovė, tokius darbus ji turi organizuoti. Ieškovė ką galėjo tą padarė, surado specialistus, ragino šalinti avarijos padarinius. Perdangos atstatymo darbai galėjo būti atliekami tik gavus leidimą, ieškovė neprisiėmė tos rizikos. Trečiasis asmuo ir atsisakė pirkti patalpas, kuriose griuvo perdanga. Nepirko, nes nežino, kada avarijos padariniai bus likviduoti. Nėra svarbu, kiek kainuoja perdangos atstatymo darbai. Esant tokiems defektams tokių patalpų nepirks, pusę metų nebuvo tvarkoma. Apie vykdomus perdangos tvarkymo konkursus ieškovei nebuvo žinoma. Nurodė, kad statybinio laužo nenešė į pastato palėpę, nes tai neracionalu ir neįrodyta. Ieškovė buvo išsinuomojusi statybinius konteinerius. Perdanga neįgriuvo dėl ieškovės veiksmų. Nepriklausomai nuo to dėl ko įgriuvo, atsakovė nesiėmė jokių veiksmų. Perdangos atstatymo trukmė tik keturios dienos. Darbai galėjo būti atlikti per kelias dienas, tačiau tai nebuvo daroma beveik metus laiko. Perdangos griūtis buvo sąlygota atsakovės neveikimo. Atsakovės neteisėti veiksmai pasireiškė ir tuo, kad itin ilgai nebuvo organizuojami perdangos atstatymo darbai. Atsakovė pareigų nevykdė tinkamai. Akcentavo, kad nepriklausomai nuo to, kokios yra perdangos griūties priežastys, atsakovė privalėjo atlikti jos atstatymo, remonto darbus, kai tai pamatė ir UAB „Įraža“ 2022 m. vasarį nustatė ir atsakovė matė ir fiksavo sugriuvusią perdangą. Nereikia koncentruotis į įgriuvimo priežastis, o reikia koncentruotis į atsakovės prievolės atstatyti įgriuvusią perdangą nevykdymo pasekmes. Pasekmės yra tokios, kad ieškovė negalėjo vykdyti Preliminariosios sutarties. Perdanga nebuvo atstatyta daugiau negu pusę metų. Pirkėjas neturėjo pagrindo tikėti, kad defektais bus operatyviai pašalinti, ar, kad jis nedidelis.

Šalies argumentai

11. Teismo posėdžio metu atsakovės atstovė su ieškiniu nesutiko ir prašė atmesti jį kaip nepagrįstą. Nurodė, kad Preliminarioji sutartis buvo sudaryta tarp tarpusavyje susijusių juridinių asmenų per dalyvius, t. y. akcininkus ir vadovus. Susiję asmenys susitarė dėl patalpų pirkimo – pardavimo, įsipareigojo parduoti už tris skartus didesnę sumą. Duomenų apie atsiskaitymą nebuvo, atsakovė įsitikusi kad pateikti papildomai susitarimai, įskaitymai yra fiktyvūs. Preliminarioji sutartis įregistruota praėjus vieneriems metams, kai jai ieškovė buvo atstovaujama advokatės. Akivaizdžiai buvo rengiamasi teisminiam ginčui. Įskaitymas buvo atliktas taikant ne vienarūšius reikalavimus. Nutraukus Preliminariąją sutartį akcentuojamos palūkanos ir netesybos, tačiau niekur nekalbama apie 350 000 Eur avanso sumos grąžinimą. Jei sutartis būtų ne fiktyvi, šis klausimas taip pat turėtų būti išspręstas. Dėl Preliminariosios sutarties fiktyvumo nėra pagrindo vadovautis ir finansine ieškovės pateikta atskaitomybe. Ieškovė buvo visiškai laisva sudaryti naują sutartį. Ieškovė nepateikė įrodymų kas trukdė pačiai tvarkyti perdangą ir įvykdyti Preliminarią sutartį. Nesutinka su perdangos įgriuvimo priežastimi. Mano, kad atsakovė pagrindė, kad perdanga įgriuvo dėl to, kad ant perdangos buvo sukrautos statybinės medžiagos ir buvo pašalintos pertvaros, tai lėmė pertvarkos griūtį. Duomenų, kad ieškovė kreipėsi iki 2021 m. lapkričio mėnesio dėl kiauro stogo ir stogo tvarkymo atlikimo nėra jokių. Atsakovė administruoja nuo 2019 metų. Buvo atliktos šešios pastato stogo remonto grupės. Ieškovės teiginiai, kad atsakovė nevykdė namo administratorės pareigų atmestini. Perdangos remonto darbai buvo atlikti tada, kai atsakovė buvo įleista į patalpas. prašė ieškinį atmesti.

Žemesnės instancijos teismas

12. Teismo posėdžio metu trečiojo asmens ADB „Compensa Vienna Insurance Group“ atstovė prašė ieškinį atmesti.

13. Teismo posėdžio metu trečiojo asmens AAS „BTA Baltic Insurance Company“ filialo Lietuvoje atstovė prašė ieškinį atmesti.

14. Teismo posėdžio metu trečiojo asmens UAB „Agrošuolis“ atstovas prašė priimti sprendimą teismo nuožiūra. Nurodė, jog sandoriui nepavykus, susitarė dėl kompensavimo. UAB „Agrošuolis“ pagrindinė veikla darbas su įranga ir jos priežiūra. Su NT daugiau iš būtinybes vykdė verslą, tai nėra siekiama veikla. Buvo ieškovės skola, ieškojo kaip atsiimti pinigus, vienas variantų buvo per pastatą. Skola buvo apie 350 000 Eur. negalvojo sau pirkti pastatą, jis buvo numatytas nupirkti ir perparduoti ir atsiimti savo pinigus. Su ieškove kalbėjo apie skolos grąžinimą, ir vienas variantų buvo per tą pastatą. Pirko perparduoti. Asmeniškai apžiūrėjo perkamas patalpas tris kartus. Patalpos atrodė nykiai, vėliau stovis pagerėjo, sutvarkė šiukšles. Po to griūtis buvo, ilgai kalba buvo apie sutvarkymą, kokios galimybės sutvarkyti. Kai atėjo terminas, klausė kada, termino nepasakė. Tada nutraukė sutartį. Akcininko sprendimas buvo. Negavo atsakymo kada bus sutvarkyta įgriuvusi perdanga. Tai dienai sandoriui pinigų neturėjo, savų pinigų tik minimaliai galėjo įdėti. Tarėsi su galimu būsimu pirkėju, tai darė akcininkas. Jei viskas būtų buvę tvarkoje, pinigai buvo numatyti sandoriui. Pertvarų išgriovimas buvo aptartas. Tai buvo jau pradėta daryti, kai apžiūrinėjo patalpas. Pertvaros netinkamos buvo.

15. Liudytojas L. K. paaiškino, kad dirba atsakovės techninės priežiūros specialistu, turi statybos inžinerinį išsilavinimą. Prižiūri įmonės administruojamus namus. Stogas nebuvo avarinės būklės, dažnai buvo remontuojamas, nes jo plotas didelis, tokio tipo čerpių nebėra. Naujomis keisti nėra galimybės. 2022 m. sausio 10 d. jį informavo, kad lūžo perdanga. Nuvykus pasitiko ten dirbęs žmogus, kuris griovė pertvaras. Matėsi lūžusi perdanga. Sakė ten buvęs žmogus, kad dirbo trupėjo ir lūžo. Reikėjo įvertinti ir atlikti ekspertizę. Palėpėje buvo prikrauta daiktų – gruzo, lentų ir kt. Ekspertizė buvo gauta vasario – kovo mėn. Vėl buvo daroma apžiūra. Reikėjo atlikti darbus. Po avarijos į patalpas per advokatus vos ne buvo tik galima patekti, neįsileisdavo. 2021 m. rugsėjo mėn. buvo tvarkomas stogas būtent virš tos palėpės.

16. Liudytojas A. K. paaiškino, kad yra atsakovės vadovas, o apie įgriuvusią pertvarą sužinojo iš darbuotojų 2022 m. sausio mėnesį. Užsitęsė tvarkymas, nes vyko derybos, vertinimas, konkursai. Kai savininkai neatstatė, jie patys galėjo tai daryti, nes jų patalpose buvo. Patekti į patalpas ilga procedūra buvo. Perdanga įgriuvusi bendro naudojimo. Ieškovė pati galėjo tvarkyti, turėjo derinti kainą, būti pristatyta bendrasavininkams ir visiems būtų paskirstyta kaina. Su ieškovės vadovu vieną kartą buvo susitikę, bet ne dėl perdangos remonto. Derino, kad ir patys atstatys. Buvo gauta sąmata, jog jie tvarkė ir tvirtino, ieškovė prašė skirstyti išlaidas visiems bendrasavininkams, tai nebuvo derinta ir pristatyta gyventojams ir negalėjo tokio prašymo tenkinti, suma buvo 66 000 Eur. Tai buvo patirtos išlaidas, kurias prašė ieškovė paskirstyti. Kai buvo atsisakyta paskirstyti, jie nuėjo kitu keliu – pateikė ieškinį teismui. Tai nebuvo bendro naudojimo. Bendraujant su ieškove, ji minėjo, kad įrenginės butus ir juos pardavinės, nesakė, kad parduos patalpas. Visas stogas nebuvo tvarkomas, nebuvo avarinis, gyvena nemokūs gyventojai, stogo darbai nebuvo privalomieji.

17. Liudytojas V. P. paaiškino, kad yra ieškovės akcininkas, priiminėja strateginius sprendimus. Patalpos buvo įsigytos perparduoti. Patalpos pirktos greitai perpardavimui. Su UAB „Agrošuolis“ ir ieškovės buvo skoliniai įsiskolinimai. Siejo tik verslo santykiai. UAB „Agrošuolis“ apžiūrėjo patalpas, matė, kokios patalpos, susitarta dėl tam tikrų darbų. Pertvaros jau buvo pradėtos griauti, darbai jau buvo pradėti iki sutarties pasirašymo. Sutarė langus pakeisti ir išvedžioti kanalizaciją Preliminariąją sutartimi. Pagal Preliminariąją sutartį skola buvo užskaityta kaip avansas. Bendraujant su atsakove dėl įgriuvusios perdangos buvo bendras naratyvas, kad bus daroma ir tvarkoma. 66 000 Eur buvo siųsta suma su klausimu, ar sutiks visi namo gyventojai atlyginti, nes tiek buvo išleista.

18. Liudytojas J. R. paaiškino, kad yra statybos inžinierius, turi savo įmonę UAB „Įraža“. Į jį kreipėsi atsakovė dėl techninės būklės įvertinimo. Buvo vykdomas paprastasis remontas. Pertvarų ardymui nėra jokių reikalavimų ir nieko nereikia derinti. Įlūžo kelios sijos. Medienos grybo sijos buvo pažeistos, stogas pratekėjo ir pastoviai drėko, atsirado medienos grybas. Perdanga įgriuvo, nes sijos buvo grybo pažeistos.

19. Ekspertas A. S. paaiškino, kad pertvaros buvo įrengtos ant medinių sijų. Išardžius pertvarą, viena iš sijų įlūžo. Pertvaros buvo mūrinės. Apžiūrint buvo atliktas remontas ir pertvaros panaikintos. Nurodė, jog UAB „Įražos“ akte taip pat konstatuota, kad pertvaros yra mūrinės 6.2 punktu. Kad mūrinės pertvaros matosi ir iš fotofiksacijos. Šiuo metu visos šiukšlės išvežtos, bet fotofiksacijose matyti, kad pertvaros mūrinės. Vizualiai matosi, kad dvi sijos lūžo. Kuri lūžo pirma negali pasakyti. Jei būtų tinkamos būklės ir nebūtų statybinio laužo, nebūtų įgriuvę. Tas kas organizavo turėjo viską įsivertinti. Turėjo įsivertinti, kad gali įgriūti. Jei būtų išramstę – būtų neįgriuvę, jei nebūtų šiukšlių buvę kraunama. Pastatas gali tarnauti ir 100 metų, bet kai kurio jo elementai tarnauja trumpiau. Turi būti vertinama būklė ir tada atliekami kapitaliai darbai. Šio pastatas paskirtis yra viešbutis. Bet kokiu atveju privalomas buvo projektas ir leidimas, išskyrus, jei avarinė būklė. Laiko, kad buvo atliekamas kapitalinis remontas. Šiuo metu viskas pašalinta, likučiai išvežti, šiuo metu nebegalima pasakyti kas daryta buvo, apimties nustatyti negali, nes viskas uždengta. Iki perdangos griūties reikėjo projekto darbams, kurie buvo atliekami. Tiems darbams, kurie susiję su laikančiomis konstrukcijomis. Tiesiant vamzdynus buvo išpjautos, išardytos sijos. Projekto neturi, nes jei turėtų, būtų pateikę. Rėmėsi dokumentais ir tuo ką matė. Ne tik, kur vyko griūtis, buvo keičiamos ir kitos perdangos vietos, kurios yra laikančios konstrukcijos. Prie likusių senų, dėtos naujos, nebuvo daryta net pagal UAB „Įraža“ rekomendacijas. Tai pagal STR yra kapitalinis remontas. Apžiūrėjus stogą, jo konstrukcijos nėra supuvusios. Jei ir buvo prabėgimas, tai gal per čerpės pažaidą. Nebūtina drėgmės, kad pažeistų medieną. Grybą gali užnešti kenkėjai, mechaniškai gali būti užnešama. Kol neišardė pertvarų, perdangos negriuvo. Fizinio nusidėvėjimo klausimą spręsti turėjo visi savininkai. Perdangos yra bendro naudojimo konstrukcijos. Būklę nustatyti turėjo prieš remontą, avariją pašalino atsakovė, nes tokios jos pareigos buvo.

20. Ekspertė Z. B. paaiškino, kad pastato konstrukcija susidėjo iš dviejų koridorių flangų. Pažymėjo, kad pertvaros trukdė formuoti turtinį vienetą ir dėl šios priežasties buvo išgriautos. Tai, kad pertvarkos mūrinės yra fiksuota ir kadastro duomenyse.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Ieškinys atmestinas

III. Teismo nustatytos bylos aplinkybės, motyvai ir išvados

Dėl bylai reikšmingų faktinių aplinkybių

21. Iš valstybės įmonės (toliau – ir VĮ) Registrų centras 2022 m. rugpjūčio 10 d. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo matyti, kad Patalpos / butai, adresu (duomenys neskelbtini), Negyvenamoji patalpa – Viešbutis; aprašymas/pastabos: Nuo R1-1 iki R1-17, nuo R2-1 iki R2-9, nuo 1-1 iki 1-7; nuo 1-41 iki 1-42, nuo 1-45 iki 1-47, nuo 1-49 iki 1-80, nuo 1-86 iki 1-92, 2-1, 2-4, 2-5a, 2-5b, 2-6, 2-7a, 2-7b, 2-8, 2-9a, nuo 2-33 iki 2-39, nuo 2-42 iki 2-45, nuo 2-47 iki 2-65, nuo 2-72 iki 2-76, nuo 3-1 iki 3-3, nuo 3-50 iki 3-74, nuo 3-80 iki 3-83, nuo 4-1 iki4-13; su bendro naudojimo patalpa 1-43 (1/2 iš 3,94 kv. m). Paprastasis remontas 2020-2021 metais. (2022 m. liepos 13 d. Pažymos apie naujai suformuotų nekilnojamojo turto kadastro objektų (patalpos (-ų)) galimybę naudoti pagal paskirtį Nr. (21.78)-SL7-45 pagrindu vyksta nekilnojamųjų daiktų, unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) amalgamacija); nuosavybės teisė UAB „Vandenė“, pagal 2021 m. birželio 28 d. pirkimo – pardavimo sutartį Nr. K1ES-7529. Juridiniai faktai: Sudaryta preliminarioji sutartis, UAB „Agrošuolis“, Įregistravimo pagrindas: 2021 m. liepos 30 d. Preliminarioji sutartis Nr. 21/10/01, Įrašas galioja: nuo 2022 m. birželio 23 d., Terminas: iki 2022 m. liepos 31 d.

22. Ieškovė (pardavėjas) ir UAB „Agrošuolis“ (pirkėjas) 2021 m. liepos 30 d. sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį Nr. 21/10/01. Sutarties 1.1 punktu nustatyta, jog šioje sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais Pardavėjas įsipareigoja parduoti Pirkėjui jam nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą - (duomenys neskelbtini) dalis negyvenamosios patalpos - viešbučio, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (toliau sutartyje vadinamą „Turtas“), o Pirkėjas įsipareigoja šį Turtą nupirkti. Turto perleidimui šalys susitaria sudaryti kitą, pagrindinę notariškai tvirtinamą Turto pirkimo – pardavimo sutartį. Sutarties 2.1. punkte numatyta, kad pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2022 m. liepos 31 d. Prieš sudarant pagrindinę Turto pirkimo – pardavimo sutartį, šalys turi suderinti tikslų sutarties sudarymo laiką, ne vėlesnį, nei galutinis sutarties sudarymo terminas. Sutarties 3.3 punkte nustatyta, jog bendra Turto pirkimo – pardavimo kaina: l 700 000 Eur, o sutarties 3.4 punktu šalys susitarė, jog Turto pirkimo - pardavimo kainos dalį – 350 000 Eur Pirkėjas sumoka Pardavėjui avansu sutarties pasirašymo dieną. Likusią Turto pirkimo-pardavimo kainos dalį, sudarančią l 350 000 Eur Pirkėjas sumoka Pardavėjui iki pagrindinės Turto pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo, pervesdamas atitinkamas pinigines lėšas į Pardavėjo banko sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), esančią banke AB Swedbank; sutarties 3.5 punktu nurodyta, kad nuosavybės teisės į Turtą perdavimo Pirkėjui momentas - nuo visiško atsiskaitymo už Turtą ir pagrindinės Turto pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo. Sutarties 4.5 punktu Pardavėjas įsipareigojo iki pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento pakeisti esamus Turto langus į 3 stiklų plastikinius langus, įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus bei užtikrinti, kad vizuali Turto būklė iki pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo išliks nepakitusi lyginant su buvusia Turto apžiūros bei šios Sutarties pasirašymo metu. Sutarties 4.6 punktu susitarta, jog jei iki pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo momento Pardavėjas neatliks šioje Sutartyje įvardintų įrengimo / Turto pagerinimo darbų ir / ar Turto būklė pablogės ir/ ar atsiras Turto trūkumų, kurie neegzistavo Turto apžiūros ar šios sutarties pasirašymo metu, Pirkėjas įgis teisę nutraukti šią sutartį vienašališku raštišku pranešimu dėl Pardavėjo kaltės ir pareikalauti sutartyje numatytų netesybų mokėjimo ir / ar dėl sutarties nutraukimo patirtų nuostolių atlyginimo. Sutarties 4.7 punktu Pirkėjas pareiškia, kad jis finansiškai yra pajėgus sumokėti šioje sutartyje numatytą Turto kainą. Tuo atveju, jei dėl šios garantijos neatitikimo nebus sudaryta pagrindinė Turto pirkimo - pardavimo sutartis, bus laikoma, kad ji nesudaryta dėl Pirkėjo kaltės. Sutarties 5.1 punktu numatyta, kad tuo atveju, jei pagrindine Turto pirkimo - pardavimo sutartis iki Sutartyje numatyto termino nebus pasirašyta dėl Pirkėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutarti), Pardavėjas turi teisę pareikalauti iš Pirkėjo ne vėliau kaip per 10 dienų nuo pareikalavimo momento sumokėti 5% Turto kainos dydžio sumą kaip šalių aptartus minimalius ir neįrodinėtinus Pardavėjo nuostolius, patiltus dėl Pirkėjo kaltės, ir / ar vienašališku raštišku pranešimu nedelsiant nutraukti šią Sutartį. Sutarties 5.2 punktu susitarta, jog tuo atveju, jei pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis iki Sutartyje numatyto termino nebus pasirašyta dėl Pardavėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), Pirkėjas turi teisę pareikalauti iš Pardavėjo ne vėliau kaip per 10 dienų nuo pareikalavimo momento sumokėti 5% Turto kainos dydžio sumą kaip šalių aptartus minimalius ir neįrodinėtinus Pirkėjo nuostolius, patirtus dėl Pardavėjo kaltės, ir/ar vienašališku raštišku pranešimu nedelsiant nutraukti šią Sutartį. Sutarties 5.3 punktu numatyta, jog tuo atveju, jei pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis iki Sutartyje numatyto termino nebus pasirašyta dėl aplinkybių ir priežasčių, nepriklausančių nuo šalių valios (Force majeure), t. y. nesant nei Pirkėjo, nei Pardavėjo kaltės ir šalys nesusitars dėl termino pratęsimo, tai Šalys viena kitai jokių pretenzijų, susijusių su šia Sutartimi neturės. Sutartis įregistruota viešajame registre tik 2022 m. birželio 23 d.

23. Iš trečiojo asmens UAB „Agrošuolis“ 2022 m. kovo 23 d. pelno – nuostolių ataskaitos už 2021 m. nustatyta, kad ataskaitiniu laikotarpiu pardavimo pajamos siekė 511 015 Eur, grynasis pelnas – 4 744 Eur.

24. Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2021 m. gruodžio 14 d. įsakymu ir kartu su juo pridedamu sąrašu nustatyta, kad (duomenys neskelbtini) administratoriumi 2019 m. gruodžio 4 d. įsakymu Nr. AD1-1471 paskirta atsakovė – UAB „Civinity namai vakarai“.

25. Ieškovė el. laišku dėl (duomenys neskelbtini) konstrukcijų išsiųsto el. paštu (duomenys neskelbtini) 2022 m. birželio 14 d. kreipėsi nurodydama: „laba diena, noriu pranešti, kad įmonė dėl įgriuvusios trečio aukšto perdangos, antro aukšto perdangos bei pirmo aukšto perdangos vis dar negali naudotis turimomis patalpomis. Nepaisant daugkartinių raginimų bei pažadų, jokie darbai nėra vykdomi. Taip pat įmonė negali parduoti patalpų nes pirkėjas, po to kai įgriuvo perdanga, atsisako jas pirkti kol visų aukštų perdangos nebus pakeistos ir / ar sustiprintos. Įmonei gresia baudos dėl netesybų. Jau buvome informavę, kad įmonė, negalėdama ilgiau laukti, dalį perdangų pradėjo stiprinti. Tačiau noriu priminti kad tai yra administratoriaus pareiga.“

26. Ieškovė 2022 m. rugpjūčio 16 d. atsakovei el. paštu siuntė 2022 m. rugpjūčio 12 d. pretenziją dėl žalos atlyginimo. Nurodė, kad ieškovė ir UAB „Agrošuolis“ 2021 m. liepos 30 d. sudarė preliminarią nekilnojamo turto pirkimo pardavimo sutartį. Po Preliminarios sutarties sudarymo atsirado bei paaiškėjo esminiai pastato trūkumai, kurių pasėkoje Bendrovė neturi/neteko galimybės įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus UAB „Agrošuolis“. 2021 m. rudenį įgriuvo Pastato pirmojo, antrojo bei trečiojo aukštų perdangos. 2022 m. vasario mėnesį administratoriaus užsakymu atlikus Pastato perdangų konstrukcijų techninės būklės tyrimą (kurį atliko UAB „Įraža”) tarpe kita ko buvo konstatuota, jog: i) Pastato perdangų virš I-II aukštų konstrukcijos yra medinės, pažeistos, todėl atitinkamas pažeistas konstrukcijas reikalinga pakeisti, išardant visą įdrėkusią ir įlinkusią perdangos zoną su juodgrindėmis, juodlubėmis ir izoliaciniais sluoksniais; ii) mūro pertvaros koridorius formuojančioje zonoje išmūrytos ne ant gelžbetoninių sijų, o tiesiai ant medinių grindų, todėl pertvaros deformavosi – nusėdo, mūre atsivėrė, jas privalu keisti; iii) perdangų virš Pastato III aukšto konstrukcijos nuolat drėkusios (apie 5×6 m plote) dėl kiauro stogo, pažeistos puvinio ir medienos grybo, įgriuvusios į III aukšto patalpas, todėl visas atitinkamos zonos konstrukcijas būtina ardyti, biologinių kenkėjų pažeistą medieną utilizuoti, o perdangą atkurti naujomis medinėmis konstrukcijomis; iv) esamos medinės perdangų virš Pastato I-II aukštų sijos netenkina virpumo reikalavimų, todėl perdangas būtina stiprinti; sustiprinus perdangų konstrukcijas, turi būti įrengiami išlyginamieji izoliaciniai ir grindų sluoksniai. Nepaisant daugkartinių Bendrovės vardu teiktų raginimų bei reikalavimų pašalinti Pastato bendrojo naudojimo objektų defektus, Administratorius jokių veiksmų nesiėmė. Tokio neteisėto neveikimo pasėkoje bendrovė neturėjo galimybės įvykdyti savo Sutartinius įsipareigojimus pagal Preliminarią sutartį, UAB „Agrošuolis“ atitinkamą sutartį nutraukė ir pareikalavo iš bendrovės Preliminarioje sutartyje numatytų netesybų bei nuostolių atlyginimo, kurie bendroje sumoje sudaro 157 800 Eur (85 000 Eur bauda + 72 800 Eur (t. y. 20,8% infliacijos dydžio palūkanos nuo sutarties pagrindu pirkėjo sumokėto avanso sumos) = 157 800 Eur). Akcentavo, jog tiek apie atitinkamos Preliminarios sutarties sudarymą, tiek apie Patalpų pirkėjo pretenzijas dėl Pastato būklės bei Bendrovės galimybės vykdyti sutartinius įsipareigojimus nebuvimą dėl Pastato trūkumų egzistavimo administratorius ne kartą buvo informuotas raštu (el. paštu), tačiau jokių veiksmų nesiėmė.

27. Iš UAB „Agrošuolis“ 2022 m. rugpjūčio 1 d. pretenzijos, nustatyta, kad UAB „Agrošuolis“ ieškovei pranešė, jog 2022 m. liepos mėnesį vykdytų perkamo turto apžiūrų metu buvo pastebėta įgriuvusi pastato (duomenys neskelbtini) palėpės perdanga ir iki šio pranešimo siuntimo dienos tvarkymo darbai nebuvo atlikti, Turto pirkimo – pardavimo sutartis dėl nustatytų defektų negali būti sudaryta ir nebuvo sudaryta iki nustatyto termino pabaigos. Nurodė, kad atsižvelgiant į tai, kad turto būklė yra akivaizdžiai pablogėjusi – pastato perdanga įgriuvusi ir nebuvo sutvarkyta – pirkėjas naudodamasis savo teise vienašališku pranešimu nutraukia Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį Nr. 21/10/01 ir reikalauja iš UAB „Vandenė“ sutartyje numatytų netesybų (minimalių neįrodinėtinų nuostolių) sumokėjimo. Kadangi sutartis nutraukta dėl UAB „Vandenė“ kaltės, atsižvelgiant į sutarties 5.2 punkto nuostatas, UAB „Vandenė“ privalo pervesti 85 000 Eur minimalių neįrodinėtinų nuostolių dydžio sumą į UAB „Agrošuolis“ banko sąskaitą nurodytą pranešimo rekvizituose. Kadangi sutartis nutraukta dėl UAB „Vandenė“ kaltės, atsižvelgiant į tai, kad buvo sumokėtas 350 000 Eur avansas ir remiantis 5.4 punkto nuostatomis, UAB „Vandenė“ privalo grąžinti avansą ir sumokėti 72 8000 Eur palūkanų sumą, pagal šiuo metu esantį 20,8 proc. infliacijos dydį į UAB „Agrošuolis“ banko sąskaitą nurodytą pranešimo rekvizituose.

28. Iš 2022 m. rugsėjo 12 d. Swedbank ieškovės sąskaitos išrašo nustatyta, kad ieškovė UAB „Agrošuolis“ sumokėjo 150 000 Eur pagal 2022 m. rugpjūčio 1 d. pretenziją.

29. Iš atsakovės 2022 m. rugpjūčio 30 d. atsakymo į ieškovės pretenziją dėl žalos atlyginimo matyti, kad atsakovė laikė, jog ieškovės nurodytas žalos atsiradimas nebuvo sąlygotas netinkamo atsakovės veikimo ar neveikimo.

30. Iš atsakovės 2022 m. sausio 11 d. statinio apžiūros akto Nr. KLB-SAA-22-01-0005, matyti, kad apžiūrėtas statinys, esantis (duomenys neskelbtini). Apžiūros tikslas: pastato laikančiosios konstrukcijos. Techninė priežiūra atlikta vadovaujantis privalomaisiais statinių (gyvenamųjų namų) naudojimosi ir priežiūros reikalavimais, nustatytais statybos techniniame reglamente STR 1.07.03:2017. Pastebėti defektai, deformacijos, gedimai: Trečiame aukšte (patalpų numeriai kadastrinėje byloje pažymėti numeriais 3-63 ir 3-64) įlūžo palėpės perdangos medinės sijos. Neeilinės apžiūros metu nustatyta, kad perlūžo 3 vnt. Sijos įlūžo maždaug per sijų vidurį. Patalpose buvo vykdomi mūrinių pertvarų demontavimo darbai. Vizualiai apžiūrėjus palėpės patalpą pastebėta, kad palėpės patalpos užkrautos įvairiomis statybinėmis atliekomis, kas sudarė papildomą perdangos apkrovą ir galimai turėjo įtakos statinio avarijai. 2021 metų spalio mėnesį palėpėje vykdant stogo konstrukcijų remonto darbus, palėpės patalpos nebuvo užkrautos. Statybinėmis atliekomis palėpė užkrauta po 2021 metų spalio mėnesio, vykdant negyvenamų patalpų remonto ir konstrukcijų demontavimo darbus. Palėpės perdanga užpilta šlaku. Lubos tinkuotos tinko mišiniu. Medinės perdangos sijos nėra atviros ir nėra galimybės vizualiai įvertinti kitų perdangos sijų būklės ar nustatyti pažaidų. Vizualiai pastebima, kad šalia lūžio vietos gretimos perdangos sijos galimai deformuotos ir įlinkusios. Lubų tinko apdaila atšokusi ir sutrūkinėjusi. Galimos tolimesnės perdangos konstrukcijų deformacijos. Vadovaujantis STR 1.03.01:2016 „Statybiniai tyrimai. Statinio avarija“ pirmo priedo 4.1 punktu, esamos palėpės perdangos trečiame aukšte (patalpų numeriai 3-60 - 3-74) perdangos sijos turi avarinės būklės požymių. Neatitinka STR: 2.01.01(1):2005 Esminis statinio reikalavimas. „Mechaninis atsparumas ir pastovumas“, reikalavimų. Rekomenduojami darbai defektams pašalinti: Informuoti patalpų savininką sustabdyti trečio aukšto patalpose (3-60 - 3-74) vykdomus statybos darbus. Atitverti patekimą į patalpas, kad nepatektų pašaliniai asmenys. Paremti perdangos konstrukciją patalpose nuo 3-60 patalpos iki 3-74 patalpos, siekiant užkirsti tolimesnių perdangos sijų avarijos tikimybę. Pašalinti trečio aukšto patalpose sukrautas statybines atliekas. Iš palėpės patalpų pašalinti statybines atliekas. Pašalinti dalį šlako sluoksnio, kad būtų galima vizualiai įvertinti esamų medinių sijų būklę. Atlikti medinės perdangos laikančiųjų konstrukcijų ekspertizę ir vadovaujantis ekspertizės išvadomis atlikti remonto darbus.

31. Iš 2022 m. vasario 10 d. UAB „Įraža“ statinio techninės būklės tyrimo akto Nr. 22-02/02 matyti, kad buvo (duomenys neskelbtini) remontuojamų patalpų perdangų konstrukcijų techninės būklės tyrimas atliktas vadovaujantis STR 1.03.01 :2016 „Statybiniai tyrimai. Statinio avarija“ nuostatomis, tam, kad nustatyti, ar esamos statinio konstrukcijos tenkina Reglamente (ES) Nr. 305/2011 nustatytą Esminį statinių reikalavimą STR 2.01 .01 (1 ):2005 „Mechaninis atsparumas ir pastovumas“, įvertinti jų techninę būklę, nustatyti perdangų konstrukcijų laikančiąją galią bei pateikti rekomendacijas jų mechaninio atsparumo ir pastovumo užtikrinimui, atlikus remonto darbus. Tyrimas atliktas UAB „Civinity namai vakarai” užsakymu. Atliekant tyrimą, susipažinta su pateiktais Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentais, apžiūrėtos ir apmatuotos remontuojamų patalpų perdangų konstrukcijos, užfiksuoti jų defektai, įvertinta, konstrukcijų techninė būklė bei parengtos išvados ir rekomendacijos remontui. Apžiūrėjus esamas remontuojamų patalpų konstrukcijas, įvertinus jų techninę būklę, užfiksavus esamus defektus, bei atlikus patikrinamuosius perdangų konstrukcijų laikančiosios galios skaičiavimus, nustatytos ir padarytos tam tikros toliau dėstomos rekomendacijos. Perdanga virš rūsio yra monolitinio gelžbetonio su briaunomis į viršų. Perdangų virš I - III aukštų laikančiosios konstrukcijos yra medinės sijinės. Kraštinėse pastato fligelių zonose, iki 4,50 m pločio tarpatramio, perdangų sijos atremtos ant išorinių sienų mūro, o vidurinėje dalyje (prie koridorius formuojančių išilginių pertvarų) - ant g/b sijų, sumontuotų ant mūro stulpų (1, 2, 7, 13 pav.). 8x21 cm skerspjūvio sijos suporintos (tarpas tarp jų iki 1-2 cm, atskirais atvejais iki 4 cm), išdėstytos 0,7 m atstumais. Koridorių dalyje medinės laikančiosios sijos nesuporintos, to paties ax21, 8x20 cm skerspjūvio, išdėstytos 0, 7 - 0,9 m atstumais. Tik atskirose zonose perdangos yra monolitinio gelžbetonio. Perdangose įrengtas izoliacinis molio - pjuvenų bei šlako sluoksnis tarp sijų. Lubų tinkas įrengtas ant lentinių juodlubių, apkaltų balanomis. Grindys įrengtos iš špuntuotų 4 cm storio lentų, atremtų į gulekšnius, suklotus ant laikančiųjų sijų. Perdangų virš I - III aukštų medinės konstrukcijos biologinių kenkėjų pažeistos tik lokaliose, nuolat drėkusiose, vietose. Puvinio pažeistas konstrukcijas reikia pakeisti, išardant visą įdrėkusią ir įlinkusią perdangos zoną su juodgrindėmis, juodlubėmis ir izoliaciniais sluoksniais. Mūro pertvaros, koridorius formuojančioje zonoje, išmūrytos ne ant g/b sijų, o tiesiai ant medinių grindų, todėl tokios pertvaros deformavosi - nusėdo, mūre atsivėrė horizontalūs kiauriniai plyšiai. Remonto metu esamos mūrinės pertvaros turi būti keičiamos. Perdangos virš III aukšto nuolat drėkusios (apie 5x6 m plote) konstrukcijos dėl kiauro stogo, pažeistos puvinio ir medienos grybo, įgriuvo į III a patalpas. Visas šios zonos konstrukcijas reikia ardyti, biologinių kenkėjų pažeistą medieną utilizuoti, o perdangą atkurti naujomis medinėmis konstrukcijomis. Esamos pamatų, sienų ir stogo konstrukcijos šiuo metu tenkina esminį statinio mechaninio atsparumo ir pastovumo reikalavimą, neleistinų jų defektų nenustatyta. Atlikus patikrinamuosius perdangų konstrukcijų atlaikymo galios skaičiavimus, nustatyta, kad perdangų virš I-III aukštų pilna skaičiuotinė (leistinoji) apkrova iš stiprumo sąlygos sudaro 6.2 kN/m2 (įskaitant savąjį perdangos konstrukcijos svorį), o charakteristinė apkrova iš standumo (įlinkio) sąlygos (priimant įlinkį 4,65 m skaičiuojamojo ilgio medinėms sijoms 1/200) sudaro 6.40 kN/m2 . Tuo būdu, esamoms medinėms laikančiosioms perdangų sijoms lemianti yra stiprumo sąlyga. Tačiau esamos medinės perdangų sijos netenkina virpumo reikalavimų (0,5 mm arba mažesnis įlinkis sijos viduryje nuo koncentruotos 1 kN apkrovos), - jis viršijamas net 6 kartus, kai apkrova perduodama į vieną siją ir 3 kartus kai 1 kN veikia iš karto dvi sijas. Todėl perdangas reikia stiprinti pagal 2 priedo 3 pav. pateiktus principinius techninius sprendinius, sumažinant iš esmės perdangų konstrukcijų virpumą ir 1,9 karto padidinant jų laikančiąją galią iš stiprumo sąlygos (iki 11,8 kN/m2). Tam perdangų konstrukcijų viršutinės dalys, grindys ir gulekšniai iki laikančiųjų perdangos 2x(8x21) cm skerspjūvio sijų viršaus, turi būti pašalinami, o sijos stiprinamos, ant jų viršaus sumontuojant 8x20 cm skerspjūvio tašus, fiksuotus prie sijų medžiui skirtais 6 mm skersmens, 140 mm ilgio sraigtais, pagal DIN 571, taip jas įjungiant į bendrą darbą su medinėmis sijomis. Prieš sriegiant sraigtus, turi būti įgręžtos 5 mm skersmens, apie 15 cm bendro gylio, skylės. Sraigtai kraštiniuose sijų ketvirčiuose įrengiami 20 cm atstumais, vidurinėje dalyje - kas 40 cm. Tokiu būdu sustiprinus perdangų konstrukcijas, turi būti įrengiami išlyginamieji izoliaciniai ir grindų sluoksniai pagal projektinius sprendinius. Koridoriaus perdangos sijos yra pakankamos, jų stiprinti nereikia. Tačiau, neleistinai susilpnintų sijų, įrengiant vidurinėje jų dalyje iš viršaus iki 5-10 cm gylio išpjovas vamzdžiams nutiesti, laikančiąją galią reikia kompensuoti metalinių elementų antdėklais. Taip pat padarytos išvados, jog: 1. Pastato 1 N3p (unikalus Nr.: (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini) remontuojamų patalpų (unikalus Nr.: (duomenys neskelbtini)) laikančiosios konstrukcijos, (išskyrus lokalias avarinės būklės zonas), tenkina Reglamente (ES) Nr. 305/2011 nustatytą Esminį statinių reikalavimą STR 2.01 .01 (1 ):2005 ,,Mechaninis atsparumas ir pastovumas“; 2. Pažeistos biologinių kenkėjų perdangų konstrukcijos turi būti keičiamos, įrengiant naujas medines konstrukcijas; 3.Siekiant užtikrinti normatyvinę perdangų kokybę, išvengiant jų vibravimo nuo eksploatacinių apkrovų, perdangos turi būti stiprinamos; 4. Esamos mūrinės pertvaros, įrengtos ant lentinių grindų, turi būti ardomos

32. Atsakovės direktorius iš ieškovės akcininko V. P. 2022 m. rugpjūčio 26 d. gavo el. laišką, kuriame buvo nurodyta: „Sveiki, siunčiu UAB Vandene priklausančių viešbučio patalpų perdangos stiprinimo sąnaudų suvestinę A. Mūrinių pertvarų, grindų, juodgrindžių, lagių bei sutręšusių sijų demontavimas ir sukrovimas į konteinerius – 15 410 be PVM. B. Konteinerių nuoma 2 920 be PVM. C. Perdangos sijų stiprinimas, lagių bei juodgrindžių montavimas 15 971. D. Mediena sijų stiprinimui 10 224 be PVM. E.OSB juodgrindėms 6 717 be PVM. F. Varžtai, medvarsčiai ir pan. 3 436 be PVM. Viso 54 678 be PVM. Su PVM 66 160“.

33. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vakarų Lietuvos statybos valstybinės priežiūros departamentas 2022 m. spalio 12 d. privalomuoju nurodymu Nr. PN-1963, atlikusi tyrimą pagal gautą skundą dėl galimai neteisėtai vykdomų statybos darbų pastate (duomenys neskelbtini), nurodė: pateikti įvertinimą raštu dėl UAB „Vandenė“ vykdomų statybos darbų, susijusių su pastato bendrąja inžinerine sistema – šildymo sistema, nurodant ar šių darbų vykdymo metu bendroji pastato šildymo sistema buvo įrengiama, pertvarkoma ar išmontuojama, pagrindžiant tai teisės aktų nuostatomis ir dokumentais; kada statybos darbai pradėti; pateikti turimus dokumentus, kurių Inspekcija negali gauti iš duomenų bazių: - nustatyta tvarka patvirtintą statinio bendrosios / dalinės ekspertizės akto kopiją; - pastato (duomenys neskelbtini) techninės priežiūros vykdymo dokumentus su fiksuotais skunde nurodytais pažeidimais.

34. Iš 2022 m. lapkričio 8 d. atsakovės administruojamo namo (duomenys neskelbtini), įlūžusių perdangų konstrukcijų atnaujinimo darbų pirkimo konkurso sąlygų, matyti, kad „pirkimo objekto apimtyje numatomi: Daugiabučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) perdangų konstrukcijų atnaujinimo darbai. Darbų pagrindas 2022 m. sausio 11 d. Statinio apžiūros aktas Nr. KLB-SAA-22-01-0005 ir 2022 m. vasario 1 d. statinio techninės būklės tyrimo aktas Nr. 22-02/02“. Iš 2022 m. lapkričio 22 d. konkurso protokolo ir 2022 m. lapkričio 22 d., konkurso ataskaitos dėl Civinity įmonių grupės Klaipėdos departamento UAB „Civinity namai Vakarai“ administruojamo daugiabučio gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini) įlūžusių perdangų konstrukcijų atnaujinimo darbų, kuriuose nurodyta bendra informacija apie pirkėją, sutarties aprašymas, išvardinti pasiūlymus pateikę tiekėjai ir jų pasiūlymų kainos, konkurso laimėtojas UAB „Proffesional Master Group“, kuris pateikė pasiūlymą už 7 227,97 Eur.

35. Perdangos atstatymo darbai atlikti 2023 m. balandžio mėnesį už 7 227,97 Eur, darbus atliko UAB „Professional Masters Group“.

36. Antstolis A. S., ieškovės prašymu, 2022 m. gruodžio 28 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu, būdamas 2022 m. gruodžio 22 d. patalpose, esančiose (duomenys neskelbtini), konstatavo faktines aplinkybes, jog vietomis ant grindų dangos mato bespalvį skystį bei skirtingos spalvos dėmes. Palėpės patalpose mato stogo dangos tarpus pro kuriuos į patalpą patenka dienos šviesa. Palėpėje mato sniegą. Vietomis ant lubų mato skirtingos spalvos dėmes.

Dėl nuostolių atlyginimo

37. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.245 straipsnyje įtvirtinta civilinės atsakomybės samprata, kuri suprantama, kaip turtinė prievolė, kurios viena šalis turi teisę reikalauti atlyginti nuostolius (žalą) ar sumokėti netesybas (baudą, delspinigius), o kita šalis privalo atlyginti padarytus nuostolius (žalą) ar sumokėti netesybas (baudą, delspinigius). Civilinei atsakomybei kiltis būtinos šios sąlygos: žala (nuostoliai), neteisėti veiksmai, priežastinis ryšys tarp neteisėtų tarp žalos ir neteisėtų veiksmų bei kaltė, jeigu žala atlyginimą kaltės pagrindu.

38. Civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos (neteisėtas neveikimas) arba atlikus veiksmus, kuriuos įstatymai ar sutartis draudžia atlikti (neteisėtas veikimas), arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai (CK 6.246 straipsnio 1 dalis). Civilinė atsakomybė atsiranda tik tais atvejais, jeigu įpareigotas asmuo kaltas, išskyrus įstatymų arba sutarties numatytus atvejus, kuriais civilinė atsakomybė atsiranda be kaltės. Skolininko kaltė preziumuojama, išskyrus įstatymų numatytus atvejus (CK 6.248 straipsnio 1 dalis).

39. Kasacinio teismo praktikoje ne kartą konstatuota, kad civilinė atsakomybė kyla tik tuomet, kai nustatomos visos atsakomybės sąlygos: neteisėti veiksmai, žala, priežastinis ryšys ir kaltė, išskyrus atvejus, kai įstatyme nustatyta atsakomybė be kaltės. Tais atvejais, kai atsakovo atsakomybė kyla su kalte, įrodžius atsakovo veiksmų neteisėtumą, subjektyvioji neteisėtumo sąlygos pusė – kaltė preziumuojama (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. vasario 15 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-24-378/2022 35 punktą). Civilinio proceso šalis, prašydama taikyti civilinę atsakomybę, visų pirma, turi pareigą įrodyti kitos civilinio proceso šalies veiksmų neteisėtumą (CPK 178 straipsnis). CK 6.246 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos (neteisėtas neveikimas) arba atlikus veiksmus, kuriuos įstatymai ar sutartis draudžia atlikti (neteisėtas veikimas), arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai.

40. CK 6.246 straipsniu įtvirtinta viena iš būtinų civilinės atsakomybės sąlygų – neteisėti veiksmai. Ieškovė privalo įrodyti žalą sukėlusio subjekto neteisėtus veiksmus. Civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos arba atlikus veiksmus, kuriuos įstatymai ar sutartis draudžia atlikti, arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai (CK 6.246 straipsnio 1 dalis). Ieškovė, siekdama patirtų nuostolių atlyginimo, be kita ko, turi įrodyti, kokius neteisėtus veiksmus atliko atsakovė.

41. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 178 straipsnis numato, kad kiekviena šalis turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus, išskyrus atvejus, kai remiantis aplinkybėmis, kurių CPK nustatyta tvarka nereikia įrodinėti. Šioje įstatymo normoje įtvirtina bendroji įrodinėjimo pareiga – ji nustatyta tam asmeniui, kuris teigia, o ne tam, kuris neigia. Vadinasi, įrodinėjimo pareiga dėl atsakovės netinkamo pareigų vykdymo tenka ieškovei.

42. Ieškovė nurodo, kad atsakovė netinkamai vykdė jai teisės aktuose numatytas pareigas užtikrinti pastato bendrųjų konstrukcijų atitiktį esminiams reikalavimas ir pašalinti pastato konstrukcijų, neatitinkančių esminių statinio reikalavimų, defektus, kuo pasėkoje įlūžo Pastato perdanga, o minėtai avarijai įvykus, jos nešalino, todėl trečiasis asmuo nutraukė su ieškove Preliminariąją sutartį, dėl ko ieškovė patyrė 150 000 Eur nuostolių, kuriuos atlyginti turi atsakovė.

43. Ieškovė atsakovės neteisėtus veiksmus iš esmės įrodinėjo dviem aspektais: i) netinkama Pastato technine priežiūra, sąlygojusia esminių Pastato konstrukcijų defektų atsiradimą; ii) Pastato konstrukcijų defektų nešalinimu, t. y. įgriuvusios perdangos virš Pastato 3 aukšto, ko pasėkoje Pastatas akivaizdžiai neatitinka statinio privalomųjų techninių reikalavimų, netvarkymu. Bylos nagrinėjimo metu atsakovė laikėsi pozicijos, kad jokiais savo veiksmais ar neveikimu neprisidėjo prie perdangos įgriuvimo.

44. Nagrinėjamoje byloje nekilo ginčo ir tai patvirtina byloje esantys įrodymai, jog 2021 m. lapkričio mėnesį įgriuvo perdanga virš Pastato trečiojo aukšto. Tačiau šalys skirtingai aiškina aplinkybes dėl asmens atsakingo už perdangos virš Pastato 3 aukšto įgriuvimo. Ieškovė įrodinėjo, kad perdangos įgriuvimą sąlygojo atsakovės netinkamos pareigų vykdymas. Atsakovė nepripažino ieškovės nurodytų aplinkybių ir nurodė, jog tikėtina, kad nurodytos perdangos griuvimą sąlygojo pačios ieškovės veiksmai, t. y. atliekamas remontas Pastate, be to, laikosi pozicijos, kad jai, kaip namo administratorei, apie avariją buvo pranešta gerokai vėliau – 2022 m. sausio 10 d.

45. Minėta, atsakovė yra namo, (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų administratore, todėl teismui turi būti pateikti įrodymai, kad objekto valdytoja, teisės aktų numatytas pareigas ar bendro pobūdžio pareigas elgtis atidžiai ir rūpestingai, būtų vykdžiusi netinkamai.

46. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį (CK 4.83 straipsnio 3 dalis), šių veiksmų neatlikus, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius (CK 4.84 straipsnio 1 dalis). Administratorius veikia pagal savivaldybės patvirtintus nuostatus, turtą jis administruoja CK 4.240 straipsnio, nustatančio paprastojo administravimo turinį, pagrindu, jo veiklai mutatis mutandis taikomos CK ketvirtosios knygos XIV skyriaus „Kito asmens turto administravimas“ normos (CK 4.84 straipsnio 2, 3, 6 dalys). Turto paprastojo administravimo atveju administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus turtui išsaugoti arba jo naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti (CK 4.239 straipsnis). Pagal Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų, patvirtintų Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 (nutarimo redakcija, galiojusi nuo 2010 m. liepos 23 d. iki 2011 m. spalio 19 d.), reglamentavimą, pagrindinis administratoriaus uždavinys – įgyvendinti įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, taip pat namui priskirto žemės sklypu naudojimu ir priežiūra (4 punktas). Administratorius, be kita ko, turi teisę priimti sprendimus dėl namo bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimo, pagal kompetenciją kontroliuoti, kaip patalpų savininkai laikosi privalomųjų reikalavimų, ir teikti atitinkamoms institucijoms pasiūlymus dėl asmenų, pažeidusių nustatytus reikalavimus, patraukimo atsakomybėn (6.1–6.2 punktai).

47. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau – Nuostatai), patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 (2004 m. balandžio 5 d. nutarimu Nr. 3 redakcija), reglamentuoja daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, paskirto Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka (toliau – administratorius), veiklą administruojant daugiabučio namo (toliau – namas) bendrojo naudojimo objektus ir nustato administratoriaus informacijos apie savo veiklą skelbimo tvarką ir apimtį. Nuostatuose vartojamos sąvokos suprantamos taip, kaip jos apibrėžtos Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme, Lietuvos Respublikos elektros energetikos įstatyme, Lietuvos Respublikos finansinės apskaitos įstatyme, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatyme, Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatyme, Lietuvos Respublikos potencialiai pavojingų įrenginių priežiūros įstatyme, Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatyme, Lietuvos Respublikos teisėkūros pagrindų įstatyme, Lietuvos Respublikos valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatyme, Lietuvos Respublikos viešųjų pirkimų įstatyme.

48. Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų, pagrindinis administratoriaus uždavinys – įgyvendinti Lietuvos Respublikos įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, taip pat Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo naudojimu ir priežiūra (4 punktas). Administratorius turi teisę priimti sprendimus dėl namo bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimo, susijusius su namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų, bendrosios inžinerinės įrangos priežiūra ir remontu, siekiant išsaugoti ir atkurti jų normatyvines savybes (6.1 punktas) ir šių Nuostatų pakeisto 7.7. punkto – jeigu bendrojo naudojimo objektų būklė kelia grėsmę jų išlikimui, žmonėms ar aplinkai, pagal teisės aktų reikalavimus imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ir pašalinta grėsmė.

49. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų 7.5 punktas įpareigoja namo administratorių organizuoti namo techninę priežiūrą, namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbus, avarijų lokalizavimą ir likvidavimą, namo bendrojo naudojimo patalpų valymą, žemės sklypo priežiūrą vadovaudamasis teisės aktais, reglamentuojančiais pastatų ir jų inžinierinių sistemų naudojimą ir techninę priežiūrą, žemės naudojimą ir su šia priežiūra susijusių paslaugų ir darbų kainos ir kokybės kriterijais; priimti sprendimus dėl namo bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimo (9.1 punktas).

50. Gyvenamųjų ir negyvenamųjų pastatų techninės priežiūros reikalavimus, daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros privalomuosius reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką nustato Statybos techninis reglamentas STR 1.07.03:2017 Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka (Patvirtinta Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m gruodžio 30 d. įsakymu Nr. D1-971; toliau – ir Reglamentas). Reglamento 11 punkte įtvirtinta, jog statinio priežiūros tikslas – užtikrinti Statybos įstatyme bei statybos techniniuose dokumentuose nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai. Remiantis Reglamento 12 punktu, tarpe kita ko pagrindiniai statinių ir jų konstrukcijų techninės priežiūros ir teisingo naudojimo uždaviniai yra laiku pastebėti, teisingai įvertinti ir likviduoti atsiradusius statybinių konstrukcijų defektus (Reglamento 12.2 punktas); išvengti statinių griūčių, o joms įvykus arba įvykus stichinėms nelaimėms, išvengti papildomų padarinių ir nuostolių (Reglamento 12.4 punktas); siekti, kad statiniai nedarytų žalos žmonių sveikatai ir aplinkai (Reglamento 12.5 punktas). Reglamento 13.1 punkte nustatyta, jog mažinant ardančiuosius klimato (vėjo, lietaus, drėgmės, temperatūrinių pokyčių, saulės radiacijos) poveikius, be kita ko būtina prižiūrėti, kad būtų tvarkingi išorės atitvarų (sienų, stogų, cokolių ir kita), pamatų ir kitų konstrukcijų drėgmę izoliuojantys įrenginiai (izoliacija, drenažiniai sluoksniai ir kita). Remiantis Reglamento 25 punktu, turi būti neleidžiama medinėms konstrukcijoms drėkti ir pūti, o Reglamento 26 punkte nustatyta, jog medinių ir medinių metalinių laikančiųjų konstrukcijų elementų sujungimo detalės turi būti tvarkingos.

51. Daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga (CK 4.82 straipsnio 1 dalis). CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta, jog butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Šiuos objektus bendraturčiai valdo ir jais naudojasi remdamiesi butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime balsų dauguma priimtais sprendimais (CK 4.85 straipsnio 1, 2 dalys). Priimdami tokius sprendimus bendraturčiai tai turi daryti atsakingai, prisiimti galimų padarinių riziką, be kita ko, atsižvelgti į tai, kad nuosavybė turi būti prižiūrima ir naudojama taip, jog nedarytų žalos ir nekeltų grėsmės kitų asmenų turtiniams ir kitokiems interesams (CK 4.37 straipsnio 1 dalis). Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas, aiškindamas Konstitucijos 23 straipsnio nuostatas, ne kartą yra konstatavęs, kad nuosavybė įpareigoja. Savininkas, naudodamas savo turtą, su juo turi elgtis atsakingai ir rūpestingai. Konstitucijoje įtvirtinti nuosavybės neliečiamumas ir subjektinių nuosavybės teisių apsauga negali būti interpretuojami kaip pagrindas savininko teises ir interesus priešpriešinti viešajam interesui ar kitų asmenų teisėms laisvėms ar teisėtiems interesams (Konstitucinio Teismo 2000 m. gruodžio 21 d., 2002 m. kovo 14 d., 2002 m. rugsėjo 19 d. ir kt. nutarimai).

52. Minėta, jog atsakovė, kaip namo administratorė, turi pareigą prižiūrėti bendrojo naudojimo konstrukcijas, tačiau nagrinėjamu atveju negalima pašalinti ir pačios ieškovės, kaip pastate įsigytų patalpų savininkės, pareigos tinkamai naudoti ir eksploatuoti pastatą.

53. Pagrindinis šalių ginčas kilo dėl to, kuri šalis – ieškovė, atlikusi pertvarų griovimo darbus jai priklausančiuose patalpose, ar atsakovė – bendro naudojimo objektų administratorė, kalta dėl 2021 m. lapkričio mėnesį virš ieškovei priklausančių patalpų (virš Pastato 3 aukšto) įgriuvusios perdangos.

54. Pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį įrodinėjimo tikslas – tai teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja, t. y. faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų, kuriuos visapusiškai, laikydamasis įrodymų vertinimo taisyklių, įvertino teismas, pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas, kad faktas buvo. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nuosekliai plėtojamoje praktikoje įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo klausimais konstatuota, kad sprendimas ar nutartis pripažįstami teisėtais ir pagrįstais, kai teismo išvados atitinka įstatymo nustatytomis priemonėmis ir įstatymo nustatyta tvarka konstatuotas turinčias reikšmės bylai aplinkybes. Išvados apie faktines aplinkybes gali būti grindžiamos tik CPK 177 straipsnio 2 ir 3 dalyse išvardytomis įrodinėjimo priemonėmis, o įrodymai turi būti gauti ir ištirti CPK nustatyta tvarka.

55. CPK 185 straipsnis įtvirtina laisvo įrodymų vertinimo principą, kuris reiškia, kad galutinai ir privalomai įrodymus vertina teismas pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu. Įvertindamas įrodymus, teismas turi įsitikinti, ar pakanka įrodymų reikšmingoms bylos aplinkybėms nustatyti, ar tinkamai buvo paskirstytos įrodinėjimo pareigos, ar įrodymai turi ryšį su įrodinėjimo dalyku, ar jie yra leistini ir patikimi. Teismas turi įvertinti kiekvieną įrodymą atskirai ir kartu įrodymų visetą. Teismas gali konstatuoti tam tikros aplinkybės buvimą ar nebuvimą, kai tokiai išvadai padaryti pakanka byloje esančių įrodymų. Įrodymų pakankamumas byloje reiškia, kad jie tarpusavyje neprieštarauja vieni kitiems ir jų visuma leidžia padaryti pagrįstą išvadą apie įrodinėjamų faktinių aplinkybių buvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-316/2010).

56. Įrodymų pakankamumo taisyklė civiliniame procese grindžiama tikimybių pusiausvyros principu, pagal kurį išvadą apie faktų buvimą teismas civiliniame procese gali daryti ir tada, kai tam tikrų abejonių dėl fakto buvimo lieka, tačiau byloje esančių įrodymų visuma leidžia manyti esant labiau tikėtina atitinkamą faktą buvus, nei jo nebuvus. Taigi įrodinėjimas civiliniame procese turi savo specifiką ir pagal įtvirtintą teisinį reguliavimą bei susiformavusią Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką nenustatyta, kad teismas gali daryti išvadą apie tam tikrų aplinkybių buvimą tik tada, kai dėl jų nėra absoliučiai jokių abejonių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2001 m. kovo 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-260/2001; 2002 m. balandžio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2002). Pabrėžtina, kad jokie įrodymai teismui neturi iš anksto nustatytos galios, išskyrus oficialiuosius rašytinius įrodymus (prima facie), kuriais patvirtintos aplinkybės laikomos visiškai įrodytomis, iki jos nebus paneigtos įstatymų nustatyta tvarka (CPK 197 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2005 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-48/2005).

57. Taigi, įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklės pagal įstatymą reikalauja, kad prieštaravimai, tiriant bei vertinant byloje surinktus įrodymus ir jų pagrindu nustatant faktines bylos aplinkybes, būtų pašalinti, prieinant teismo vidiniu įsitikinimu pagrįstą išvadą dėl vienų ar kitų teisiškai reikšmingų aplinkybių, kuriomis grindžiamas priimamas galutinis teismo sprendimas. Tačiau pabrėžtina, kad vien tik ta aplinkybė, kad šalies nurodytos aplinkybės, argumentai nepripažįstami įrodytais, nesudaro pagrindo išvadai, jog bylos nagrinėjimo metu teisme buvo padaryta CPK 176, 185 straipsnių pažeidimų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-243/2010). Reikalavimas vertinti įrodymus, vadovaujantis vidiniu įsitikinimu, yra teismo nepriklausomumo principo išraiška, nes niekas negali nurodyti teismui, kaip vertinti vieną ar kitą įrodymą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-156/2009).

58. Vertindamas ieškovės nurodytas aplinkybes, teismas pažymi, kad pateiktais duomenimis nustatyta ir ginčo dėl to nėra, jog ieškovei šalinant medines perdangos sijas, griaunant pertvaras, įgriuvo perdanga virš 3 aukšto. Ieškovės teigimu, perdangos griuvimą lėmė prasta bendro naudojimo patalpų priežiūra, pro stogą besiskverbiantis vanduo, drėgmė, atsiradęs ant medinių konstrukcijų pelėsis. Šioms aplinkybėms pagrįsti ieškovė pasitelkė antstolį A. S., kuris konstatavo, jog vietomis ant grindų dangos mato bespalvį skystį bei skirtingos spalvos dėmes; palėpės patalpose mato stogo dangos tarpus pro kuriuos į patalpą patenka dienos šviesa; palėpėje mato sniegą; vietomis ant lubų mato skirtingos spalvos dėmes. Teismas atkreipia dėmesį, jog iš faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo ne visada aišku, kurioje pastato palėpės dalyje konstatuojamos aplinkybės, turint omenyje, jog visas pastatas turi palėpę, kuri yra bendro naudojimo. Ieškovės nuomone, prasta laikančiųjų konstrukcijų būklę pagrindžia taip pat ir atsakovės inicijuotas pastato konstrukcijų techninės būklės tyrimas, kurį atliko UAB „Įraža“ specialistai – tyrimų vadovas ekspertas J. R. bei ekspertas V. D., konstatavę, be kita ko, jog perdangų virš Pastato 3 aukšto konstrukcijos nuolat drėkusios (apie 5×6 m plote) dėl kiauro stogo. Atliekant minėtą tyrimą taip pat užfiksuota, kad ginčo patalpose esančioje palėpėje, kurios visos konstrukcijos yra medinės – sukrautas statybinis betoninis laužas.

59. Atsakovė pateikė duomenis, jog 2021 m. rugsėjo 23 d.– 2021 m. rugsėjo 30 d. vyko pastato, esančio (duomenys neskelbtini), stogo gegnių stiprinimo ir kiti darbai. Byloje esantys duomenys iš atsakovės įmonės veikloje naudojamos sistemos, fotonuotraukos su čerpių keitimo vaizdais, lokalinė sąmatą ir atliktų darbų perdavimo priėmimo aktas patvirtina, kad atsakovė, kaip pastato, esančio H(duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų administratorė, iki perdangos įgriuvimo organizavo pastato stogo gegnių remonto, čerpių keitimo ir kitus stogo remonto darbus. Byloje nėra duomenų, kad po atliktų darbų būtų buvę nusiskundimų iš ieškovės dėl virš jos palėpės patalpų esančio stogo būklės iki perdangos įgriuvimo.

60. Byloje atlikta techninė ekspertizė (2023 m. lapkričio 15 d. teismo ekspertizės aktas Nr. 23-11/01), kurią bendrai atliko du abiejų šalių pasiūlyti teismo ekspertai, kurie pateikė išvadą, jog i) pagrindinė priežastis, nulėmusi perdangos griūtį UAB„ Vandenė“ patalpose, tarp Patalpų trečio ir ketvirto (palėpės) aukštų (toliau - ir „perdanga“) - yra patalpose atlikti konstrukcijų kapitalinio remonto darbai ir šių darbų netinkamas organizavimo būdas. Pertvaros trečiame aukšte išardymas, neįvertinus papildomų apkrovų, palėpės medinės perdangos fizinio nusidėvėjimo laipsnio ir galimai perdangos medinių sijų korozinio puvinio pažaidų, prieš tai neįrengus laikino išramstymo buvo esminė priežastis, sukėlusi medinės perdangos griūtį. Ekspertai priėjo išvados, jog nuolatinė drėgmė galėjo būti viena iš veiksnių, įtakojusi perdangos sijų medienos puvinio atsiradimui. Konstrukcijų griūtis (avarija) įvyksta konstrukcijoms pasiekus avarinę būklę. Kad drėgmės poveikis medinėms perdangoms nebuvo lemiamas veiksnys, patvirtina ir UAB „Įraža.” Patalpose, kuriose įvyko perdangos griūtis, išardytos pertvaros pagal šiuo metu galiojančius normatyvinius dokumentus yra priskirtinos nelaikančioms sienoms – tai vidinės sienos (pertvaros) laikančios tik nuosavą svorį. Tačiau pagal įrengimo būdą – kai pertvaros yra išmūrytos ant medinių perdangos sijų, o ant pertvaros viršutinės dalies įrengtos viršutinio aukšto medinės perdangos sijos, tarpaukštinė mūrinė pertvara, tampa kaip atrama aukštesniame aukšte įrengtai medinei perdangai. Išardžius trečiame aukšte mūrinę pertvarą, kuri tarnavo kaip išramstymas, fiziškai nusidėvėjusiai, neleistinai perkrautai ir galimai puvinio pažeistai medinei perdangai, įvyko nekontroliuojama palėpės perdangos dalies griūtis.

61. Eksperto išvada teismui neprivaloma ir įvertinama pagal vidinį teisėjo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku, išsamiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų ištyrimu. Teismo nutartimi paskirtos ir įstatymo nustatyta tvarka atliktos ekspertizės išvada yra laikoma specialia įrodinėjimo priemone – eksperto išvada (CPK 177 straipsnio 2 dalis, 216 straipsnis). Pripažįstama, kad ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl tiriamojo pobūdžio prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis. Tačiau eksperto išvadai, kaip įrodymų šaltiniui, CPK nenustatyta išankstinės galios, teismui ji nėra privaloma ir turi būti vertinama pagal vidinį teismo įsitikinimą kartu su kitais byloje esančiais įrodymais (CPK 218 straipsnis). Vidinis teismo įsitikinimas dėl eksperto išvados turi susiformuoti visapusiškai, išsamiai ir objektyviai ištyrus visus byloje esančius įrodymus. Tai reiškia, kad įvertintini įrodymai, kurie patvirtina ar paneigia ekspertizės akte ir eksperto išvadoje esančias aplinkybes, o atliekant šį vertinimą atsižvelgiama į visų įrodymų tikslumą, detalumą, išsamumą, patikimumą, prigimtį ir kitas svarbias aplinkybes, sudarančias pagrindą eksperto išvadą vertinti kaip patikimą įrodymą arba priešingu atveju motyvuotai spręsti, kad eksperto išvados yra nepagrįstos ir teismas jomis kaip įrodymais nesivadovaus. Konkretūs faktiniai duomenys, gauti ekspertinio tyrimo metu, gali būti atmesti kaip įrodymas (kritiškai įvertinti), jei manoma, kad jie nepagrįsti, nepatikimi ar turi kitokių trūkumų. Kritiškai vertinti eksperto išvadą ar jos dalį galima tada, kai ekspertizės turinys prieštaringas, kai išvados neišplaukia iš tyrimo eigos, kai išvada pateikta dėl to, dėl ko tyrimas neatliktas arba jis atliktas neišsamiai, ir kitais panašiais atvejais, kai kyla pagrįstų abejonių dėl ekspertinio tyrimo eigos ir rezultatų. Taip pat ekspertizės duomenys gali būti atmetami tada, kai jie prieštarauja kitiems bylos įrodymams (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. sausio 27 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2009; 2009 m. lapkričio 16 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-503/2009; 2010 m. gegužės 18 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-163/2010; 2012 m. balandžio 27 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-183/2012; 2014 m. birželio 20 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-353/2014; 2020 balandžio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-40-403/2020).

62. Nagrinėjamu atveju nėra pagrindo spręsti, jog teismo ekspertų atliktos ekspertizės aktas yra prieštaringas, kad išvados neišplaukia iš tyrimo eigos, kad išvada pateikta dėl to, dėl ko tyrimas neatliktas arba jis atliktas neišsamiai. Teismo posėdžio metu apklausti abu išvadą pateikę ekspertai A. S. ir Z. B., patvirtino, jog ekspertizės atlikimą apsunkino ieškovės jau atlikti kapitalinio remonto darbai, todėl ekspertai analizavo absoliučiai visus duomenis: šalių pateiktus duomenis, fotofiksacijas, antstolio A. S. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, UAB „Įraža“ Statinio techninės būklės tyrimo aktą Nr. 22-02/02, kadastrinius duomenis ir kt. Teismas pažymi, jog teismo posėdžio metu liudytoju apklaustas L. K., dirbantis atsakovės įmonėje techninės priežiūros specialistu, taip pat nurodė, jog stogas nebuvo avarinės būklės, 2021 m. rugsėjo mėnesį būtent virš ieškovės patalpų buvo tvarkomas. 2022 m. sausio 10 d. jį informavo, kad pastate lūžo perdanga. Nuvykęs į vietą pamatė įlūžusią perdangą, palėpėje buvo prikrauta daug statybinio laužo. Liudytojo parodymai paremti jo darytomis foto nuotraukomis. Atsižvelgiant į tai, jog tyrimą bendrai atliko du abiejų šalių pasiūlyti nešališki ekspertai, teismo ekspertų atliktas tyrimas yra išsamus, apima visus bylos nagrinėjimo dalyką sudarančius reikšmingus aspektus, neprieštarauja kitiems byloje surinktiems įrodymams, todėl teismui nekilo abejonių dėl išvados pagrįstumo, išsamumo ir patikimumo.

63. Nors ieškovė ir nesutiko su ekspertizės išvadomis, ekspertizė teismo galėtų būti atmesta, jei būtų prieštaraujanti kitiems byloje esantiems įrodymams. Ieškovė nors ir prieštarauja ekspertizės išvadai, tačiau nepateikė jokių pagrįstų ir objektyvių nesutikimo su ekspertizės išvadomis argumentų. Proceso šalims kilusios abejonės dėl ekspertinio tyrimo eigos ir/ar rezultatų buvo šalinamos apklausiant tyrimą atlikusius ekspertus teismo posėdyje, kuriame ekspertai atsakė į visus klausimus. Ieškovė, manydama, kad teismo ekspertizės išvados yra neišsamios ir/ar nepagrįstos, turėjo motyvuotu prašymu kreiptis dėl pakartotinės ar papildomos ekspertizės atlikimo, tačiau tokių prašymų nepateikė.

64. Vertindamas ieškovės nurodytas aplinkybes, kad perdanga įgriuvo dėl drėkstančių konstrukcijų per kiaurą stogą, teismas pažymi, jog ieškovė nepateikė duomenų, kad prieš atliekant kapitalinį remontą įvertino Pastato konstrukcijų būklę, kad pastatas statytas 1953 metais, atlikdama kapitalinį remontą, turėjo parengtą projektinę dokumentaciją. Sutiktina su ieškove ir tai patvirtina byloje surinkta medžiaga, jog Pastatas nusidėvėjęs ir jo konstrukcijos buvo paveiktos grybo, tačiau būtent ieškovės neteisėti veiksmai – statybinių šiukšlių kaupimas ant įgriuvos perdangos, pertvarų griovimas, kurios, nagrinėjamu atveju, buvo laikančios konstrukcijos, tapo pagrindine priežastimi, nulėmusią perdangos griūtį. Tokias aplinkybes patvirtina ne tik teismo ekspertų išvada, bet ir kiti bylos duomenys. Esant išdėstytoms aplinkybėms, teismas konstatuoja, jog 2021 m. lapkričio mėnesį virš ieškovei priklausančių patalpų (virš Pastato 3 aukšto) perdanga įgriuvo dėl ieškovės neteisėtų veiksmų. Atsakovė jokiais veiksmai neprisidėjo prie perdangos griūties.

65. Ieškovė, be kita ko, kaltina atsakovę taip pat neveikimu, t. y. perdangos atstatymo darbų neinicijavimo ir nevykdymo. Ieškovė nurodo, jog avarija įvyko 2021 m. lapkritį, ji nedelsiant informavo atsakovę apie įvykį, buvęs atsakovės darbuotojas G. S. apžiūrėjo konstrukcijų būklę, su atsakove tarėsi, kad ieškovė pati atstatys perdangą, tačiau nustačius, jog perdangos atstatymui būtinus veiksmus gali atlikti tik atsakovė, šių planų atsisakė. Dėl Pastato trečiojo aukšto perdangos įgriuvimo, ieškovė, būdama 3 aukšto patalpų savininke, neteko galimybės remontuoti/tvarkyti 2 ir 3 aukšto patalpas ir jomis naudotis tol, kol perdanga nebus atstatyta. Ieškovė nurodo, jog atsakovės delsimas atlikti atstatymo darbus, nebendradarbiavimas su ieškove, esant neapibrėžtam įgriuvusios perdangos atstatymo terminui, lėmė Preliminarios sutarties, sudarytos tarp ieškovės ir trečiojo asmens, nutraukimą.

66. Bylos duomenimis nustatyta, kad dėl ieškovės neteisėtų veiksmų įgriuvo bendrojo naudojimo perdangą virš 3 aukšto patalpų. Nagrinėjamu atveju atsakovė nurodė, kad apie įvykį jai, kaip pastato administratorei, buvo pranešta tik po dviejų mėnesių – 2022 m. sausio 10 d. Apie tai, jog buvęs atsakovės darbuotojas G. S. lankėsi ginčo patalpose iki perdangos griūties ir po jos, atsakovė sužinojo tik gavusi ieškovės dubliką. Susisiekus su juo paaiškėjo, jog pirmą kartą ginčo patalpose G. S. lankėsi, kai ieškovė pradėjo sienų griovimo darbus; antrą kartą – jam pranešus apie įgriuvusią perdangą, tačiau jam buvo pranešta, kad įgriuvusią perdangą ieškovė sutvarkys savo jėgomis. Teismui nepateikta duomenų, kokie veiksmai buvo atliekami ieškovės patalpose per minėtą laikotarpį nuo 2021 m. lapkričio mėn. iki 2022 m. sausio 10 d. 2022 m. sausio 10 d. gavusi oficialų pranešimą apie įvykį, atsakovė ėmėsi veiksmų įgriuvusios perdangos atstatymo darbams atlikti. Atsakovė 2022 m. sausio 11 d. atliko apžiūrą. 2022 m. vasario mėnesį atsakovės užsakymu UAB „Įraža“ atliko Pastato perdangų konstrukcijų techninės būklės tyrimą. Ieškovė siekė kiek įmanoma spartesnio Pastato perdangos griūties padarinių pašalinimo, todėl užtikrino, jog minėtus darbus atliks pati. Ieškovė 2022 m. birželio 14 d. elektroniniu laišku, pareikalavo sutvarkyti įgriuvusią perdangą. Atsakovė 2022 m. liepos 26 d. paskelbė viešąjį pirkimą dėl administruojamo namo (duomenys neskelbtini), perdangų rekonstrukcijos atnaujinimo darbų. Konkursą laimėjęs rangovas nesutiko pradėti perdangos remonto darbų, nes dėl ieškovės savavališkai panaikintų 3 papildomų perdangos sijų ženkliai padidėjo darbų apimtis. 2022 m. rugpjūčio 12 d. ieškovė pateikė atsakovei pretenziją, atsakovės vadovas telefonu susisiekė su ieškovės akcininku. 2022 m. rugpjūčio 22 d. ieškovės akcininkas elektroniniu paštu atsiuntė atsakovei ginčo patalpų perdangos stiprinimo sąnaudų sąmatą, kuri siekė 66 160 Eur. Ieškovė siūlė sąmatoje nurodytus darbus ir jiems atlikti išleistas pinigines lėšas paskirstys (duomenys neskelbtini), esančio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkams proporcingai apmokėti. Atsakovei nesutikus, ieškovė dėl įgriuvusios perdangos kreipėsi į teismą. Minėtas aplinkybes teismo posėdžio metu patvirtino liudytoju apklaustas atsakovės vadovas A. K., liudytoju apklaustas ieškovės akcininkas V. P., nurodė, jog 66 160 Eur suma buvo siųsta atsakovei su klausimu, ar sutiks visi namo gyventojai atlyginti nuostolius, nes tiek buvo ieškovės išleista stiprinimo darbams. Atsakovė 2022 m. lapkričio 8 d. paskelbė naują konkursą. Perdangos atstatymo darbai buvo atlikti 2023 m. balandžio mėnesį, atliktų darbų kaina - 7 227,97 Eur.

67. Atsakovė savo pareigos atstatyti perdangą neginčijo ir šią pareigą įvykdė, perdangos atstatymo darbai atlikti. Byloje pateikti duomenys patvirtina, jog atsakovė, 2022 m. sausio 10 d. sužinojusi apie įvykį, ėmėsi veiksmų įgriuvusiai pertvarai atstatyti: i) atliko apžiūrą; ii) inicijavo Pastato perdangų konstrukcijų techninės būklės tyrimą; iii) suteikė galimybę ieškovei pačiai kuo greičiau atlikti darbus; iv) ieškovei atsisakius šių ketinimų, paskelbė konkursą perdangos rekonstrukcijos atnaujinimo darbams atlikti; v) konkursą laimėjusiam rangovui atsisakius atlikti perdangos remonto darbus dėl ieškovės savavališkai panaikintų 3 papildomų perdangos sijų ir, atitinkamai, padidėjusių darbų apimties; vi) paskelbė antrą kartą konkursą perdangos rekonstrukcijos atnaujinimo darbams atlikti; vii) atliko perdangos atstatymo darbus.

68. Sutiktina su ieškove, kad Pastato perdangos atstatymo darbų atlikimas užtruko ilgai. Tačiau įvertinus, kad: i) Pastato perdanga įgriuvo 2021 m. lapkričio mėnesį; ii) atsakovei apie tai oficialiai pranešta 2022 m. sausio 10 d.; iii) ieškovė pati ketino atlikti darbus; iv) duomenų, jog ieškovė 7 mėnesius, t. y. iki 2022 m. birželio 14 d. kai kreipėsi į atsakovę su prašymu spręsti susidariusią problemą, teiktų pretenzijas atsakovei dėl pertvaros atstatymo darbų neatlikimo, nėra; v) dėl ieškovės savavališkai panaikintų 3 papildomų perdangos sijų ir padidėjusių darbų apimties, konkursą laimėjęs rangovas atsisakė pradėti darbus ir buvo paskelbtas kitas konkursas; vi) ieškovė apribojo atsakovei patekimą į bendrojo naudojimo patalpas per jai priklausančias patalpas, teismas neturi pagrindo konstatuoti, kad ieškovė bendradarbiavo su namą administruojančia atsakove, savo veiksmais realiai siekė kiek įmanoma spartesnio Pastato perdangos griūties padarinių pašalinimo. Teismas akcentuoja, jog byloje nėra duomenų ir apie tai, kad iki Pastato perdagos griūties ieškovė tiek pat intensyviai būtų kreipusi į atsakovę dėl namo stogo būklės ir dėl per stogo konstrukcijas galimai prasiskverbiančio vandens. Vadinasi namo stogas nebuvo tokios būklės, kuris neatitiktų reikalavimo stogo, kaip statinio elemento būklės ir dėl to esmingai ribotų statinio naudojimą.

69. Atsižvelgdamas į pirmiau nustatytas aplinkybes, teismas pažymi, kad atsakovė, kaip namo administratorė, turi atstovauti visų bendraturčių interesams, savo iniciatyva be bendraturčių pritarimo, negali spręsti dėl bendro naudojimo konstrukcijų remonto, o bendraturčiai, nagrinėjamu atveju ieškovė, kartu turi prisiimti ir nuosavybės teises sukuriamas pareigas. Teismui konstatavus netinkamą tokių pareigų vykdymą, dėl kurio kilo žala (ar kuriuo buvo prisidėta prie žalos kilimo), bendraturtis netenka teisės reikalauti tokią žalą atlyginti iš kitų savo pareigas tinkamai vykdžiusių subjektų.

70. Siekiant išspręsti tarp šalių kilusį ginčą, taip pat reikia nustatyti priežastinį ryšį tarp atsakovės veiksmų ieškovės patirtos žalos. CK 6.247 straipsnyje nustatyta, kad atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu. Pagal teisės doktriną ir formuojamą teismų praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2005; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-518/2006) priežastinio ryšio nustatymo civilinėje byloje procesą sąlygiškai galima padalyti į du etapus. Pirmame etape, naudojant conditio sine qua non testą (ekvivalentinio priežastinio ryšio teorija), nustatomas faktinis priežastinis ryšys. Šiame etape sprendžiama, ar žalingi padariniai kyla iš neteisėtų veiksmų, t. y. nustatoma, ar žalingi padariniai būtų atsiradę, jeigu nebūtų buvę neteisėto veiksmo. Antrame etape nustatomas teisinis priežastinis ryšys, kai sprendžiama, ar padariniai teisiškai nėra pernelyg nutolę nuo neteisėto veiksmo (deliktinės atsakomybės ribas siaurinanti priežastinio ryšio teorija). Nustatant teisinį priežastinį ryšį reikia įvertinti atsakovo, jeigu jis elgtųsi kaip protingas ir apdairus asmuo, galimybę neteisėtų veiksmų atlikimo metu numatyti žalos atsiradimą, neteisėtais veiksmais pažeistos teisės ar teisėto intereso prigimtį ir vertę bei pažeisto teisinio reglamentavimo apsauginį tikslą. Taip pat svarbi yra atsakomybės prigimtis ir įprasta gyvenimiška rizika.

71. Be to, vienas iš būtinųjų civilinės atsakomybės pagrindų yra žala. Nesant žalos, neįmanomas ir civilinės atsakomybės taikymas. CK 6.249 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Piniginė žalos išraiška yra nuostoliai. Jeigu šalis nuostolių dydžio negali tiksliai įrodyti, tai jų dydį nustato teismas. Padaryti nuostoliai turi būti atlyginti visiškai, išskyrus atvejus, kai įstatymai ar sutartis nustato ribotą atsakomybę. Teismas, atsižvelgdamas į atsakomybės prigimtį, šalių turtinę padėtį ir jų tarpusavio santykius, gali sumažinti nuostolių atlyginimo dydį, jeigu dėl visiško nuostolių atlyginimo atsirastų nepriimtinų ir sunkių pasekmių (CK 6.251 straipsnis).

72. Ieškovė nurodo, jog atsakovė netinkamai vykdė savo įstatymines prievoles. Pastato perdangos (dėl kurios griūties UAB „Agrošuolis“ atsisakė pirkti Patalpas, o ieškovė privalėjo sumokėti pirkėjui netesybas bei palūkanas) defektai yra sąlygoti Pastato stogo defektų, kas patvirtina atsakovės veiksmų neteisėtumą / neteisėtą neveikimą tiek vykdant techninės priežiūros, tiek defektų likvidavimo funkcijas. Ieškovės nuomone Preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir sutartinė atsakomybė ieškovės atžvilgiu buvo pritaikyta būtent dėl Pastato perdangos griūties ir atitinkamo defekto netvarkymo, ieškovei padaryta žala priežastiniu ryšiu neabejotinai susijusi su atsakovės neteisėtu neveikimu ir privalo būti jos atlyginta.

73. Bylos duomenimis nustatyta, jog ieškovė 2021 m. liepos 30 d. sudarė su trečiuoju asmeniu UAB „Agrošuolis“ preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, kurios pagrindu ieškovė įsipareigojo parduoti, o trečiasis asmuo nupirkti Patalpas už 1 700 000 Eur kainą. Pagrindinė, t. y. notarinė Patalpų pirkimo – pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. liepos 31 d. Sudarydama Preliminariąją sutartį, ieškovė įsipareigojo iki pagrindinės Patalpų pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo momento: i) pakeisti esamus Patalpų langus į 3 stiklų plastikinius langus; ii) įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus bei iii) užtikrinti, kad vizuali Patalpų būklė iki pagrindinės Patalpų pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo išliktų nepakitusi lyginant su buvusia Patalpų apžiūros bei Preliminarios sutarties pasirašymo metu. Sudarydamos Preliminariąją sutartį šalys sulygo dėl netesybų jos neįvykdymo (tinkamo neįvykdymo) atveju. Preliminarioji sutartis Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 2022 m. birželio 23 d. 2021 m. lapkričio mėnesį virš Pastato trečiojo aukšto įgriuvo perdanga, kuri nebuvo sutvarkyta iki Preliminarioje sutartyje nustatyto termino pabaigos, UAB „Agrošuolis“ nutraukė Preliminariąją sutartį ir pareikalavo iš ieškovės sumokėti Preliminarioje sutartyje numatytas netesybas. 2022 m. rugsėjo 9 d. ieškovė ir trečiasis asmuo UAB „Agrošuolis” sudarė susitarimą dėl Preliminarios sutarties pagrindu mokėtinų pinigų sumų sumokėjimo terminų / tvarkos, kuriuo šalys, be kita ko, susitarė, jog bendra pagal atitinkamą sutartį pirkėjui mokėtinų netesybų ir palūkanų suma mažintina iki 150 000 Eur, jei ieškovė sumokės atitinkamą sumą pirkėjui nedelsiant, t. y. ne vėliau kaip iki 2022 m. rugsėjo 12 d. 2022 m. rugsėjo 12 d. ieškovė sumokėjo UAB „Agrošuolis“ 150 000 Eur netesybų bei palūkanų sumą.

74. Teismas pažymi, kad Preliminarioji sutartis saisto tik dvi šalis – ieškovę ir trečiąjį asmenį UAB „Agrošuolis“. Atsakovė minėtų juridinių asmenų sutartiniuose santykiuose nedalyvavo. Preliminarioji sutartis Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota tik 2022 m. birželio 23 d., t. y. po daugiau nei metų po Preliminariosios sutarties sudarymo, kai ieškovė pranešė atsakovei (2022 m. birželio 14 d.), jog atsisako ketinimų atstatyti sugriuvusią pertvarą ir pareikalavimo iš atsakovės atlikti minėtus darbus. Ieškovė įsipareigojo iki pagrindinės Patalpų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento pakeisti esamus Patalpų langus į 3 stiklų plastikinius langus, įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus bei užtikrinti, kad vizuali Patalpų būklė iki pagrindinės Patalpų pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo išliktų nepakitusi lyginant su buvusia Patalpų apžiūros bei Preliminarios sutarties pasirašymo metu. Šalys Preliminarioje sutartyje nenurodė ir kitaip neužfiksavo apžiūrėtų Patalpų būklės, įrodymų teismui dėl Patalpų būklės sutarties sudarymo metu jos šalys nepateikė. Lingvistiškai vertinant sutarties sąlygą „užtikrinti, kad vizuali Patalpų būklė iki pagrindinės Patalpų pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo išliktų nepakitusi lyginant su buvusia Patalpų apžiūros bei Preliminarios sutarties pasirašymo metu“ labiau tikėtina, kad šalys susitarė, jog ieškovė jokių statybos, apart aptartų langų keitimo ir magistralinių nuotekų ir vandentiekio tinklų įrengimo darbų neatliks ir neturi teisės atlikti. Taigi, teismo vertinimu abejotini minėtos sutarties šalių teiginiai apie apžiūros metu jau vykusius pertvarų griovimo darbus, arba tokių darbų poreikį ir tuo labiau pertvarų griovimo darbų, kitų remonto darbų, kurie nebuvo sutarti, atlikimas, šalims susitarus priešingai, jog vizuali Patalpų būklė išliks nepakitusi.

75. Ieškovės ir trečiojo asmens sudaryta Preliminarioji sutartis nenuginčyta, tačiau teismas, spręsdamas dėl atsakovės civilinės atsakomybės, turi poreikį pasisakyti dėl minėtos sutarties vykdymo. Nagrinėjamu atveju kyla abejonių dėl mokėjimų tarp ieškovės ir UAB „Agrošuolis“ pagal Preliminariąją sutartį, kurie atlikti užskaitymo būdu. Teismo vertinimu, UAB „Agrošuolis“ nepagrindė ne tik lėšų turėjimo sandorio įvykdymui bet ir suinteresuotumo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriu, kuris, be kita ko, net nebūdingas šios įmonės veiklai. Iš trečiojo asmens UAB „Agrošuolis“ 2022 m. kovo 23 d. pelno – nuostolių ataskaitos už 2021 m. nustatyta, kad ataskaitiniu laikotarpiu pardavimo pajamos siekė 511 015 Eur, grynasis pelnas tik 4 744 Eur. Trečiojo asmens UAB „Agrošuolis“ vadovas teismo posėdžio metu paaiškino, kad sandorio įvykdymui būtų skolinęsi pinigines lėšas, tačiau nepateikė duomenų ir net nenurodė iš kokių šaltinių ir kokio dydžio lėšas būtų skolinęs, ir / ar būtų turėjęs finansinių pajėgumų įsigyti Pastatą dėl kurio perdangos griūties keliamas civilinės atsakomybės klausimas. Pažymėtina, jog ieškovę ir UAB „Agrošuolis“ siejo verslo sąsajos, jos abi registruotos vienu adresu ir yra / buvo susijuos per akcininkus. Vertinant perdangos atstatymo kaštus, teismo nuomone, nelogiška, jog ieškovė, sudariusi Preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, nesiėmė jokių veiksmų, kad jos vykdymo terminas būtų pratęstas, neinvestavo sąlyginai mažos sumos, lyginant su sutarties suma, ir pati neatstatė perdangos, rizikuodama sandoriu, leisdama didėti nuostoliams.

76. Esant pirmiau minėtoms aplinkybėms, teismas nenustatė aplinkybių, leidžiančių padaryti išvadą, kad atsakovė atliko neteisėtus veiksmus ar dėl jos neveikimo ieškovė patyrė realią žalą ir kad tarp atsakovės veiksmų ir ieškovės patirtos žalos egzistuoja priežastinis ryšys.

77. Kiti šalių argumentai ginčo išsprendimui nėra reikšmingi, todėl plačiau dėl jų teismas nepasisako.

Dėl bylinėjimosi išlaidų ir bylos baigties

78. Ieškovė neįrodė atsakovės veiksmų neteisėtumo, kaip vienos iš privalomų sąlygų jos civilinei atsakomybei kilti, kitų civilinės atsakomybės sąlygų, todėl jos ieškinys, kaip neįrodytas, atmestinas (CPK 178 straipsnis, 185 straipsnis).

79. Ieškinį atmetus, atlyginamos tik atsakovės patirtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 98 straipsnis).

80. Byloje esantys duomenys patvirtina, kad atsakovė patyrė 15 778,40 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato suteiktas paslaugas, už techninę teismo ekspertizę ir teismo eksperto apklausą teisme.

81. Teismas, atsižvelgęs į suteiktų teisinių paslaugų apimtį ir pobūdį, bylos nagrinėjimo trukmę, atsakovės pateiktų procesinių dokumentų apimtį ir įvertinus jų turinį, šias išlaidas pripažįsta pagrįstomis, atitinkančiomis CPK 98 straipsnio reikalavimus bei 2004 m. balandžio 2 d. Lietuvos Respublikos Teisingumo ministro įsakymu Nr. IR-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ pakeisto Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77, nustatytas ribas, todėl jas atsakovės naudai priteisia iš ieškovės (CPK 93 ir 98 straipsniai).

82. Trečiasis asmuo AAS „BTA Baltic Insurance Company“ filialas Lietuvoje pateikė duomenis apie tai, kad patyrė 1 500 Eur bylinėjimosi išlaidų pagal teisinių paslaugų sutartį už susipažinimą su bylos medžiaga, atsiliepimo surašymą ir atstovavimą teisme. Pažymėtina, kad trečiasis asmuo AAS „BTA Baltic Insurance Company“ filialas Lietuvoje atsiliepimu prašė ieškinį atmesti, taigi daryti išvadą, kad trečiasis asmuo veikė atsakovės pusėje. Teismo vertinimu, trečiojo asmens AAS „BTA Baltic Insurance Company“ filialo Lietuvoje patirtos bylinėjimosi išlaidos yra pagrįstos byloje esančiais rašytiniais įrodymais, prašymas dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo tenkintinas, minėtos išlaidos priteistinos iš ieškovės.

83. Kiti tretieji asmenys nepateikė duomenų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas.

84. Valstybė patyrė 8,47 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Šios išlaidos priteistinos iš ieškovės, kuri laikoma pralaimėjusia šią bylą.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 268 ir 270 straipsniais, teismas

nusprendžia:

ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vandenė“ ieškinį dėl nuostolių atlyginimo atmesti.

Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vandenė“ (juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini)) atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Civinity namai vakarai“ (juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini)) 15 778,40 Eur (penkiolika tūkstančių septynis šimtus septyniasdešimt aštuonis eurus 40 ct) bylinėjimosi išlaidas.

Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vandenė“ (juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini)) trečiajam asmeniui AAS „BTA Baltic Insurance Company“ filialui Lietuvoje (juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini)) 1 500 Eur (vieną tūkstantį penkis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidas.

Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vandenė“ (juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini)) valstybei 8,47 Eur (aštuonis eurus 47 ct) išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant per Klaipėdos apygardos teismą.

Teisėja Larisa Šimanskienė