Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje, žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „(duomenys neskelbtini)“ ieškinį atsakovei UAB „(duomenys neskelbtini)“ dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Nagrinėjamu atveju ginčas tarp šalių – ieškovės ir atsakovės kilo dėl patalpų nuomos sutarties vykdymo, nuostatų aiškinimo, nutraukimo teisėtumo.

Bylos duomenimis, šalių atstovų paaiškinimais nustatyta, kad ieškovė uždaroji akcinė bendrovė "(duomenys neskelbtini)" ir atsakovė uždaroji akcinė bendrovė "(duomenys neskelbtini)" 2019 m. balandžio 2 d. sudarė nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią ieškovei buvo išnuomotos prekybos patalpos, esančios prekybos centre „(duomenys neskelbtini)“, (duomenys neskelbtini), Klaipėda. Nustatyta, kad tarp šalių susiklostė prievoliniai teisiniai nuomos santykiai.

Lietuvos Respublikos Vyriausybė priėmė nutarimą Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo", kuriuo buvo nustatytas karantino režimas ir jo trukmė buvo tęsiama iki 2021 m. gegužės 31 d.

Minėtu nutarimu visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje, t.y. ne tik ieškovei, bet ir kitoms Lietuvos Respublikoje veikiančios bendrovėms, užsiimančioms mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centruose nuo 2020 m. lapkričio 7 d. buvo apribota, o nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. balandžio 18 d. (vėlesniais Nutarimo Nr. 1226 pakeitimais) veikla buvo uždrausta.

Bylos duomenimis, šalių atstovų paaiškinimais nustatyta, jog ieškovė nuo 2021 m. sausio mėnesio nemokėjo nuomos ir kitų pagal sutartį jai tenkančių mokesčių. Ieškovės atstovas J. P. bylos nagrinėjimo teisme metu patikslino, jog paskutinį mokėjimą ieškovė atliko dar 2020 metų gruodžio mėnesio pabaigoje ir atliko mokėjimą 900 Eur sumai, nors visa sąskaitos suma buvo 1748,36 Eur. Ieškovės pozocija yra tokia, kad mokėjimas buvo atliktas už pusę mėnesio, nes ieškovės veikla buvo uždrausta būtent nuo 2020 m. gruodžio 15 d. Bylos duomenimis nustatyta, kad 2021 m. vasario 21 d. ieškovės skola pagal Nuomos sutartį buvo lygi 5167,40 EUR. 2021 m. kovo 5 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini) atsakovė pakartotinai reikalavo ieškovės sumokėti susidariusią skolą bei informavo, kad nesumokėjus skolos, nuomos sutartis bus nutraukta. 2021 m. kovo 9 d. ieškovė pateikė atsakovei raštą, kuriame nurodė, jog laiko, kad ieškovė nėra skolinga atsakovei pagal Nuomos sutartį, nes naudojasi jai Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkte suteikta teise nemokėti nuomos mokesčio.

2021 m. kovo 12 d. atsakovė raštu informavo ieškovę, kad sudengė dalį skolos su ieškovės sumokėtu depozitu.

Atsakovės atstovės, liudytojos V. A. paaiškinimais teismo posėdžio metu nustatyta, kad susisiekus su ieškovės vadove telefonu, ji nurodė, kad jai nepriimtinos yra ieškovės siūlomos nuolaidos ir ji laiko, kad turi teisę nemokėti mokesčių pagal Nuomos sutartį remdamasi būtent sutarties 15.6. punktu.

2021 m. balandžio 7 d. raštu atsakovė informavo ieškovę, kad vienašališkai nutraukia Nuomos sutartį nuo pranešimo apie Nuomos sutarties nutraukimą gavimo dienos.

Bylos duomenimis, šalių atstovų paaiškinimais teismo posėdžio metu nustatyta, kad bylos nagrinėjimo teisme dienai ieškovei ginčo nuomos sutartimi išnuomotos patalpos buvo atlaisvintos nuo ieškovės daiktų ir šiuo metu šios prekybos patalpos yra išnuomotos kitam nuomininkui.

Ieškovė savo ieškinį grindžia tuo, kad atsakovė vienašališkai sudarytą sutartį nutraukė nepagrįstai, ignoruodama šalių sudarytos Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkte ieškovei suteiktą teisę nemokėti nuomos mokesčio. Laiko, jog aiškinant sutarties nuostatas ir šalių nevienodą padėtį karantino metu, atsižvelgiant į tai, kad ieškovė neturėjo galimybės vykdyti veiklos ir gauti pajamų, nagrinėjamu atveju Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkte įtvirtinta nuostata turi būti aiškinama silpnesnės, t.y. būtent ieškovės naudai.

Sutarties esmė – šalių susitarimas, pasiektas suderinus jų valią. Sutarčių laisvės principas reiškia, kad civilinių teisinių santykių dalyviai patys sprendžia, ar sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnis). Šis principas reiškia ir šalių laisvę savanoriškai nustatyti sutarties formą ir turinį, išskyrus, kai tai reglamentuoja imperatyviosios teisės normos ar tam tikrų sąlygų reikalauja gera moralė, viešoji tvarka ir teisės principai. Kiekviena sutarties šalis, turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai (CK 6.158 straipsnio 1 dalis). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis).

Nagrinėjamu atveju iš esmės pagrindinis ginčas tarp šalių kilo būtent dėl šalių sudarytos Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkte įtvirtintų nuostatų taikymo ir šios sutarties sąlygos aiškinimo. Ieškovės ir atsakovės atstovų pozicija dėl šios sutarties nuostatų taikymo skiriasi iš esmės.

Bylos duomenimis nustatyta, kad šalių sudarytos ginčo sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkte šalys susitarė, kad:

Kasacinio teismo jurisprudencijoje išaiškinta, kad kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais.

Taikant įstatyme įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Iš nurodytų sutarčių aiškinimo taisyklių matyti, kad pirmiausia yra įtvirtintas subjektyviojo sutarties aiškinimo metodas, įpareigojantis aiškintis tikruosius šalių ketinimus, o ne vien remtis pažodiniu sutarties teksto aiškinimu (objektyviojo sutarties aiškinimo metodas).

Vertinant šalių sudarytos sutarties nuostatas ir jas aiškinant, teismas atsižvelgia į tai, kad ginčo nuomos sutartis sudaryta tarp dviejų verslininkų – ieškovės UAB „(duomenys neskelbtini)“ ir atsakovės UAB (duomenys neskelbtini)“. Remiantis viešais duomenimis, esančiais rekvizitai.lt, ieškovės įmonė UAB „(duomenys neskelbtini)“ veikia daugiau nei 24 metai, joje dirba 15 darbuotojų. Liudytojos V. A. paaiškinimais nustatyta, kad ši įmonė yra viena seniausių prekybos centro nuomininkų, su kuriais sutartys jau yra tęsiamos ne vienerius metus. Akivaizdu, jog ieškovės veiklos patirtis versle yra ilgametė, įskaitant ir patirtį nuomojantis patalpas prekybos centre.

Bylos duomenimis nustatyta, kad ginčo sutartis šalių buvo sudaryta 2019 m. balandžio 2 d., o pirmasis karantinas Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbtas Vyriausybės nutarimu 2020 m. kovo 16 d.

Aiškinantis tikruosius šalių ketinimus sutarties sudarymo metu, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo, teismas negali neatsižvelgti ir į tai, kad ši sutartis buvo sudaryta dar iki pirmojo karantino, t.y. tuomet kai nei vienas asmuo dar negalėjo ir neturėjo žinoti ar numanyti, jog tokia pandemija išplis per visą pasaulį ir atitinkami Vyriausybės sprendimai tiesiogiai įtakos verslo sutartinius santykius.

Teismo posėdžio metu atsakovės atstovė, advokatė K. J., ir liudytoja apklausta atsakovės darbuotoja V. A. paaiškino, kokiu tikslu į ginčo sutarties tekstą buvo įtraukta 15.6 punkte išdėstyta nuostata. Jų paaiškinimais teisme nustatyta, kad ši nuostata turėjo apimti ir tuos atvejus, kai dėl atskiro atitinkamos institucijos sprendimo ar priimto norminio akto būtų uždarytas pats prekybos centras „(duomenys neskelbtini)“ ar jo dalis, nes, pavyzdžiui, įsiveisė graužikai, ar išsipylė radioaktyvios ar kitos pavojingos medžiagos ir prekybos centro patalpomis tiesiog nebūtų galima naudotis, kol nebūtų pašalintos šios kliūtys ir tai yra Nuomotojo teisė. Atstovės atstovė K. J. akcentavo, jog ši sutarties nuostata galėtų būti taikoma tik tuo atveju, kuomet kalbama būtent tik apie prekybos centrą „(duomenys neskelbtini)“ ir tik su jo veikla susijusį uždarymą, tuo tarpu, tiek pirmojo, tiek antrojo karantino metu, pats prekybos centras kaip pastatas ar jo dalis nebuvo niekada uždarytas, o, priešingai, buvo apribota ir uždrausta parduotuvių veikla. Atsakovės atstovė ir liudytoja pažymėjo, jog ieškovei nebuvo draudžiama naudotis jai išnuomotomis patalpomis nei pirmojo, nei antrojo karantino metu, nes pats prekybos centras niekada nebuvo uždarytas.

Tuo tarpu, ieškovės atstovė teismo posėdyje nedalyvavo ir savo paaiškinimų dėl sutarties teksto ir tikrųjų šalių ketinimų sutarties sudarymo metu nepateikė. Ieškovės atstovas, advokatas J. P., akcentavo, jog net ir vertinant visą Nuomos sutarties tekstą ir jame išdėstytas sąvokas, kas yra Prekybos centras, jo dalis, akivaizdu ir suprantama, jog Vyriausybės nutarimo pagrindu šalyje paskelbtas karantinas ir jo pasekmės neabejotinai sudaro visas sąlygas sutarties 15.6 punkto taikymui. Prašė teismo atsižvelgti į tai, kad šiuo atveju būtina taikyti Contra proferentem taisyklę ir sutartį aiškinti silpnesnės, prie sutarties prisijungusios – ieškovės, naudai.

Su šiais ieškovės atstovo argumentais nėra pagrindo sutikti. Teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju be kitų reikšmingų faktinių bylos aplinkybių, būtina atsižvelgti į ginčo sutarties sudarymo datą 2019 m. balandžio mėnuo, be to, į ieškovės kaip verslininkės ilgametę – daugiau nei dvidešimt metų trunkančią veiklos patirtį, į tai, kad ginčo sutartis nebuvo naujų teisinių santykių tarp ieškovės ir atsakovės įteisinimas, o būtent jau anksčiau susiklosčiusių nuomos teisinių santykių tąsa. Liudytoja apklausta V. A. teismo posėdžiu metu nurodė, jog prekybos centre yra 88 nuomininkai, iš kurių, ieškovė yra viena iš seniausiai vykdžiusių veiklą šiame prekybos centre ir tik ji vienintelė nesutiko su atsakovės siūloma nuolaida antrojo karantino metu.

Priešingai nei nurodo ieškovės atstovas teismas laiko, kad atsižvelgiant į aukščiau aptartas aplinkybes, ieškovei, kaip verslininkei, yra keliami aukštesni nei vidutiniai atidumo, rūpestingumo, profesionalumo standartai, todėl ieškovės atstovė, nutraukdama mokėjimus nuo 2021 m. sausio mėnesio ir atsisakydama atsakovės siūlomos nuolaidos, privalėjo įvertinti su sutarties sudarymu ir vykdymu susijusias rizikas. Nagrinėjamu atveju, teismas daro išvadą, jog pripažinti ieškovę silpnesniąja sutarties šalimi ir jos naudai aiškinti Nuomos sutarties nuostatas vadovaujantis Contra, proferentem taisykle pagrindo nėra.

Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-269/2011; 2018 m. spalio 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-340-248/2018 73 punktas).

Tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 7 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-9-695/2018 49 punktas; 2019 m. spalio 15 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-265-421/2019 57 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

Teismas pažymi, kad Covid infekcija pasaulyje pradėjo plisti 2019 metais, o 2020 m. kovo 16 d. buvo nustatytas karantino režimas Lietuvoje. Tokiu būdu, vertinant ginčo sutarties nuostatas prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio ir vadovaujasi atsakovės atstovių K. J. ir V. A. paaiškinimais detalizuojančiais būtent 15.6 punkto įtraukimą į sutarties nuostatas ir jos taikymo atvejus.

Išanalizavus byloje pateiktų rašytinių įrodymų ir pateiktų paaiškinimų teismo posėdžio metu visumą ir vertinant juos remiantis įrodymų pakankamumo taisykle, teismas daro išvadą, kad ginčo sutarties sudarymo data, tikrieji sutarties šalių ketinimai, įtraukiant į sutarties tekstą 15.6. punktą, sutarties teksto lingvistinis vertinimas, negali būti aiškinami tiek plečiamai, kad apimtų ir infekcijos egzistavimą ir plitimą, karantino įvedimą Lietuvos Respublikos teritorijoje ir su juo susijusius ieškovės veiklos ribojimus bei draudimus. Pagrindo teigti, jog sutarties šalys jau 2019 metais numatė paminėtas aplinkybes ir jas siekė aptarti, įtraukti į sutarties nuostatas, sudarydamos ginčo sutartį, nėra. Nagrinėjamu atveju pripažintina, jog atsakovė pagrįstai atsisakė taikyti ieškovės prašomas ginčo sutarties Bendrosios dalies 15.6 nuostatas, kadangi tam nebuvo sutartyje nurodytų sąlygų visumos. Pripažintina, jog Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu įvesti draudimai vykdyti parduotuvių veiklą nebuvo susiję su PC „(duomenys neskelbtini)“ veiklos uždarymu, nes ieškovės veikla buvo uždrausta vyriausybės nutarimu, tačiau ne dėl aplinkybių numatytų šalių sudarytos sutarties 15.6. punkte įgyvendinimo.

Teismas pažymi, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 str. 1 d.) ir sutarties šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 str. 1 d.). CK 6.38 str. 1 d. nustatyta, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra, – vadovaujantis protingumo kriterijais. Sutarties šalys negali elgtis priešingai tiems lūkesčiams, kuriuos ji savo veiksmais, atliktais vykdant sutarties sąlygas, suformavo kitai sutarties šaliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. kovo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-208/2013). CK 6.256 str. 1 d. taip pat įtvirtinta, kad kiekvienas asmuo privalo tinkamai ir laiku vykdyti savo sutartines prievoles. Sutarties neįvykdymu laikomos bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas, įskaitant netinkamą įvykdymą ir įvykdymo termino praleidimą (CK 6.205 str.). Draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas, išskyrus įstatymų ar sutarties numatytus atvejus (CK 6.59 str.).

Remiantis aukščiau jau aptartomis nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, byloje surinktais įrodymais ir aukščiau teismo išdėstytais motyvais ir pagrindais, ieškovė pripažintina pažeidusia prievolę pagal Nuomos sutartį, nes netinkamai vykdė nuomos sutarties sąlygas ir nepagrįstai rėmėsi sutarties Bendrosios dalies 15.6. punktu, atsisakydama mokėti priklausančius mokesčius, todėl, atmestini ir ieškovės argumentai dėl CK 6.62 straipsnio taikymo. Ieškovės ieškinys atmestinas kaip nepagrįstas ir neįrodytas.

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (LR CPK 93 str. 1-2 d.).

Ieškovės ieškinį atmetus, atsakovei UAB „(duomenys neskelbtini)“ priteistinos jos patirtos bylinėjimosi išlaidos. Bylos duomenimis nustatyta, kad atsakovė bylos nagrinėjimo metu patyrė 7699,23 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurios pagrįstos rašytiniais įrodymais, todėl priteistinos iš ieškovės.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268-270 straipsniais, teismas

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovės UAB „(duomenys neskelbtini)“, įmonės kodas (duomenys neskelbtini), 7 699,23 Eur bylinėjimosi išlaidų UAB „(duomenys neskelbtini)“, įmonės kodas (duomenys neskelbtini), naudai.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui, skundą paduodant per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmus.