Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedant iš teisėjų Irmanto Šulco, Žilvino Terebeizos ir Tomo Venckaus (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka nagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „Bliss fashion“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 2 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovės UAB „Bliss fashion“ ieškinį atsakovei Vilniaus miesto savivaldybės administracijai dėl nuomos sutarties termino atnaujinimo (pratęsimo) ir neteisėtų veiksmų nutraukimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė prašė pripažinti, kad atsakovė nepagrįstai atsisakė pratęsti (atnaujinti) 2015 m. vasario 12 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, ir įpareigoti pratęsti (atnaujinti) šią sutartį per 30 darbo dienų nuo teismo sprendimo šioje byloje įsiteisėjimo bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės,

teisiniai argumentai ir išvados

20. Nagrinėjamoje byloje keliamas atsisakymo pratęsti savivaldybei priklausančio turto nuomos sutarties terminą teisėtumo ir pagrįstumo klausimas.

21. Pagal Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1, 2 dalis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribos yra apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (lot. pagal pareigas) patikrina, yra CPK 329 straipsnyje nustatyti absoliutūs sprendimo negaliojimo pagrindai ar ne. Apeliacinės instancijos teismas nenustatė absoliučių šioje byloje apeliacine tvarka apskųsto pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

Dėl savivaldybei priklausančio ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties termino aiškinimo ir vertinimo

34. CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį.

35. Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme (toliau – Turto valdymo įstatymas) (redakcijos, galiojusios 2010 m. gegužės 17 d. ir 2015 m. vasario 18 d. sutarčių sudarymo metu) nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka (atitinkamai – nurodyto įstatymo redakcijų 14 straipsnio 6 dalis, 15 straipsnio 8 dalis).

36. Turto valdymo įstatymo (redakcija, galiojusi nuomos sutarties pasibaigimo dieną – 2020 m. gegužės 17 d.) 15 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimą dėl valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos gali priimti valstybės turto valdytojas, o sprendimą dėl savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos – savivaldybės taryba ar jos įgaliota institucija, jeigu: 1) valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas neskirtas šalies gynybai ar saugumui užtikrinti, išskyrus atvejus, kai turtas nuomojamas karinių pratybų ir kitų karinio bendradarbiavimo renginių metu; 2) valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas nenaudojamas valstybinėms arba savivaldybių funkcijoms įgyvendinti. Nurodyto straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas viešo nuomos konkurso būdu, išskyrus šiuos valstybės arba savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos atvejus, kai toks turtas gali būti išnuomotas be konkurso, esant įstatyme nustatytiems atvejams.

37. Įstatymo leidėjas įpareigojo Vyriausybę arba savivaldybės tarybą nustatyti atitinkamai valstybės arba savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto viešo nuomos konkurso ir nuomos be konkurso organizavimo ir vykdymo tvarką, kuria, be kita ko, reglamentuojama: 1) viešo nuomos konkurso ir nuomos be konkurso organizavimo ir vykdymo tvarka; 2) turto valdytojų pareigos organizuojant viešą nuomos konkursą ir nuomos be konkurso atveju; 3) viešo nuomos konkurso nutraukimo tvarka ir pagrindai; 4) pavyzdinė nuomos sutarties, kurioje nustatytos nuomos sutarties sąlygos, forma (Turto valdymo įstatymo 15 straipsnio 3 dalis).

38. Pagal Turto valdymo įstatymo (redakcija, galiojusi 2015 m. vasario 18 d. sutarties pasibaigimo dieną – 2020 m. gegužės 17 d.) 15 straipsnio 5 dalį, valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomotas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui (įskaitant nuomos termino pratęsimą), išskyrus atvejus, kai įstatymai, tarptautinės sutartys ar tarptautiniai susitarimai nustato kitaip, taip pat atvejus, kai valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas įgyvendinant valstybei svarbius ekonominius arba regioninės svarbos projektus, nuomos laikotarpį nustatant atsižvelgus į projekto investicijų grąžą ir projekto veiklos pobūdį.

39. Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo Nr. VIII–729 5, 6, 10, 12, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 24 straipsnių pakeitimo ir 18 straipsnio pripažinimo netekusiu galios įstatymo (toliau – Pakeitimo įstatymas) 13 straipsnio 7 dalyje įtvirtinta, kad, vadovaujantis Turto valdymo įstatymo 15 straipsnio nuostatomis, galiojusiomis iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos, sudarytos valstybės ir savivaldybių ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartys galioja iki jų pabaigos dienos. Iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos pradėtos valstybės ir savivaldybių ilgalaikio materialiojo turto nuomos procedūros vykdomos pagal Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo nuostatas, galiojusias iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos.

40. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2004 m. liepos 14 d. sprendimu Nr. 1–467 patvirtintų Nuostatų 17 punkte nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomojamas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui. Jei nuomos sutartis buvo sudaryta ir truko 10 metų, naujam tokiam pat laikotarpiui ji gali būti pratęsta tik Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu. Trumpesniam nei 10 metų laikotarpiui nuomos sutartį gali pratęsti Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius ar jo įgaliotas subjektas. Pagal Nuostatų 18 punktą, jei nuomos sutartis buvo sudaryta trumpesniam nei 10 metų laikotarpiui, tai nuomos sutartį gali pratęsti Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius ar jo įgaliotas subjektas, neviršydami bendro 10 metų termino. Šių Nuostatų 19 punkte įtvirtinta, kad savivaldybės turtas uždaro konkurso būdu ar ne konkurso būdu išnuomojamas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui.

41. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2014 m. gruodžio 10 d. sprendimu Nr. 1–2167 patvirtintų Nuostatų 18 punkte nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomojamas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui. Jei nuomos sutartis buvo sudaryta ir truko 10 metų, naujam tokiam pat laikotarpiui ji gali būti pratęsta tik savivaldybės tarybos sprendimu. Trumpesniam kaip 10 metų laikotarpiui nuomos sutartį gali pratęsti savivaldybės administracijos direktorius ar jo įgaliotas subjektas (redakcija, galiojusi 2015 m. vasario 18 d.). Jei nuomos sutartis buvo sudaryta trumpesniam kaip 10 metų laikotarpiui, nuomos sutartį gali pratęsti savivaldybės administracijos direktorius ar jo įgaliotas subjektas, neviršydamas bendro 10 metų termino (Nuostatų 19 punktas). Savivaldybės turtas uždaro konkurso būdu ar ne konkurso būdu išnuomojamas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui (Nuostatų 20 punktas).

42. Pasibaigus patalpų nuomos sutarčiai (2020 m. gegužės 17 d.), galiojo Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2019 m. lapkričio 6 d. sprendimu Nr. 1–291 patvirtinti Nuostatai, kurių 31 punkte įtvirtinta, kad savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas negali būti išnuomotas ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui, įskaitant nuomos termino pratęsimą, išskyrus atvejus, kai įstatymai, tarptautinės sutartys ar tarptautiniai susitarimai nustato kitaip, taip pat atvejus, kai Savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas įgyvendinant valstybei svarbius ekonominius projektus, nuomos laikotarpį nustatant atsižvelgus į projekto investicijų grąžą ir projekto veiklos pobūdį.

43. Įvertinus pirmiau nurodytą teisinį reglamentavimą, darytina išvada, kad nuo 2010 m. gegužės 17 d., t. y. pirmiau nurodytų patalpų nuomos sutarties pasirašymo dienos, iki šalių nuomos santykių pabaigos – 2020 m. gegužės 17 d. galiojo teisinis reglamentavimas, pagal kurį, savivaldybei priklausantis ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomotas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka. Teisėjų kolegija nesutinka su atsakovės argumentu, kad nurodytu laikotarpiu Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimais patvirtintuose Nuostatuose nustatytas ne ilgesnis negu 10 metų nuomos laikotarpis, į kurį įskaitomas nuomos termino pratęsimas. Pažymėtina, kad iki Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2019 m. lapkričio 6 d. sprendimu Nr. 1–291 patvirtintų Nuostatų įsigaliojimo nebuvo nustatytas maksimalus 10 metų savivaldybei priklausančio turto nuomos terminas. Priešingai – nuomos sutartys galėjo būti sudarytos trumpesniam negu 10 metų terminui, 10 metų ar net ilgesniam laikotarpiui – 20–25 metams (Nuostatų 16 punktas). Nuostatuose nurodyti subjektai, turintys teisę spręsti dėl ilgalaikio turto nuomos sutarties pratęsimo. Jei nuomos sutartis buvo sudaryta ir truko 10 metų, ji gali būti pratęsta tik savivaldybės tarybos sprendimu. Trumpesniam kaip 10 metų laikotarpiui nuomos sutartį gali pratęsti savivaldybės administracijos direktorius ar jo įgaliotas subjektas (Nuostatų 17 punktas).

44. Teisėjų kolegija pažymi, kad 2019 m. spalio 1 d. įsigaliojo Turto valdymo įstatymo pakeitimai, pagal kuriuos nustatytas maksimalus savivaldybei priklausančio turto nuomos terminas – 10 metų, įskaitant sutarties pratęsimą. Šis terminas nustatytas ir patalpų nuomos sutarties pabaigos dieną (2020 m. gegužės 17 d.) galiojusiuose Nuostatuose. Akcentuotina tai, kad įstatymų leidėjas Pakeitimo įstatymo 13 straipsnio 7 dalyje nustatė iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos sudarytų nuomos sutarčių pabaigos momentą, t. y., kad jos galioja iki jų pabaigos dienos. Toks reglamentavimas nustatytas tam, kad sutartys nebūtų pratęsiamos ilgesniems terminams, nesudarant galimybių kitiems asmenims dalyvauti konkursuose ir siekiant išvengti žalos savivaldybėms.

45. Apeliantė nepagrįstai vadovaujasi Lietuvos apeliacinio teismo praktika (Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. kovo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-152-553/2019; 2018 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-519- 196/2018). Nurodytose bylose nespręsta dėl savivaldybės išnuomoto ilgalaikio materialiojo turto termino. 2014 m. spalio 1 d. įsigaliojo Turto valdymo įstatymo 15 straipsnio 3 dalies redakcijoje įtvirtintas maksimalus valstybei priklausančio turto nuomos laikotarpis – 10 metų. Savivaldybei nuosavybės teise priklausančio materialiojo turto išnuomojimo tvarka įstatyme nesikeitė – išliko reglamentavimas, kad šis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka (Turto valdymo įstatymo 15 straipsnio 8 dalis). Be to, Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo Nr. VIII–729 pakeitimo įstatyme, įsigaliojusiame 2014 m. spalio 1 d., nebuvo nustatyta iki šių pakeitimų įsigaliojimo valstybės ir savivaldybių sudarytų nuomos sutarčių pabaigos momento. Dėl to nagrinėjamoje byloje netaikytinas apeliantės nurodytas lex retro non agit principas, nes jo išimtis nustatyta Pakeitimo įstatyme.

Dėl šalių nuomos sutarties kvalifikavimo

46. Apeliantė teigia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai 2015 m. vasario 12 d. sutartį vertino ne kaip naują sutartį, bet laikė ją 2010 m. gegužės 18 d. sutarties pratęsimu.

47. Iš bylos duomenų nustatyta, kad šalys pasirašė dvi patalpų nuomos sutartis: 2010 m. gegužės 18 d. ir 2015 m. vasario 12 d. Tam, kad būtų nustatyta, šalys pasirašė dvi savarankiškas ar vėlesne sutartimi įformino anksčiau pasirašytos sutarties pratęsimą, būtina įvertinti šalių sutarčių pasirašymo aplinkybes. Nekilo šalių ginčo, kad pirmoji sutartis pasirašyta su ieškove, kuri laimėjo patalpų nuomos viešą konkursą. Ieškovė, gavusi savivaldybės sutikimą, atliko kapitalinį patalpų remontą, įsirengė atskirą įėjimą. Dėl to jai tapo nereikalinga išnuomotų patalpų dalis, ir ji perduota Vilniaus mokytojų namams. Pasikeitus išnuomotų patalpų plotui, šalys sudarė du papildomus susitarimus, kuriais sumažintas patalpų plotas ir nuomos mokestis. Pagal šalių 2011 m. gegužės 5 d. susitarimą, ieškovės išsinuomotų patalpų bendras naudingas plotas – 106,55 kv. m. Kadangi pirmoji sutartis sudaryta 5 metų terminui, ieškovė kreipėsi į atsakovę, prašydama pratęsti nuomos sutartį (šios nutarties 27 punktas). Svarbu tai, kad Komisija, išnagrinėjusi ieškovės 2015 m. sausio 28 d. prašymą, nutarė pratęsti nuomos sutartį dar 5 metams, bet nustatė didesnį nuomos mokestį. Komisija nesvarstė kitų pirmiau nurodytų patalpų panaudojimo būdų, t. y. Komisija neskelbė naujo patalpų nuomos viešo konkurso, bet vadovavosi CK 6.482 straipsnio 1 dalies nuostata ir suteikė ieškovei pirmenybės teisę atnaujinti (pratęsti) patalpų nuomos sutartį.

48. Nuostatų (galiojusių 2015 m. vasario 18 d.) 9 punkte nustatyta, kad savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas ne konkurso būdu gali būti išnuomotas šiems subjektams: 1) įgyvendinantiems valstybės ar Savivaldybės funkcijas; 2) viešosioms įstaigoms, veikiančioms pagal Lietuvos Respublikos viešųjų įstaigų įstatymą, kai bent viena iš jų steigėjų yra valstybės ar savivaldybių institucija, arba viešosioms švietimo įstaigoms; 3) labdaros ir paramos organizacijoms bei fondams; 4) visuomeninėms organizacijoms, asociacijoms, asociacijų sąjungoms; 5) politinėms partijoms; 6) kitiems subjektams, jeigu tai nustatyta Lietuvos Respublikos įstatymuose arba tarptautinėse sutartyse. Byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad ieškovė 2015 m. vasario 18 d. atitiko pirmiau nurodytus nuostatų reikalavimus subjektui ir būtų galėjusi išsinuomoti savivaldybei priklausantį turtą ne konkurso būdu.

49. Teisėjų kolegija, įvertinusi šalių veiksmus iki 2015 m. vasario 18 d. sutarties pasirašymo, daro išvadą, kad šalys siekė pratęsti (atnaujinti) 2010 m. gegužės 18 d. sutartį, bet ne sudaryti naują sutartį.

50. Pirmiau nustatyta, kad ieškovė atliko patalpų kapitalinį remontą, dėl kurio pasikeitė nuomojamų patalpų plotas ir vertė. Įrengus atskirą įėjimą, patalpoms suteiktas kitas unikalus numeris. Iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo matyti, naujos patalpos suformuotos padalijus daiktą, jos įregistruotos 2011 m. vasario 14 d. Patalpų vidutinė rinkos vertė nustatyta 2011 m. vasario 3 d. Aplinkybė, kad sutartyse skiriasi patalpų unikalūs numeriai, jų vertė, nepatvirtina to, kad išnuomotos kitos patalpos. Apeliantė nepagrįstai nurodo, kad skiriasi išnuomotų patalpų plotas. Iš bylos duomenų nustatyta, kad šalys 2011 m. gegužės 5 d. susitarimu patikslino pirmoje sutartyje išnuomotų patalpų plotą ir nurodė, kad jis yra 106,55 kv. m. Šis patalpų plotas nurodytas taip pat ir 2015 m. vasario 12 d. sutartyje.

51. CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta pirmenybės teisė nuomininkui, tvarkingai vykdžiusiam nuomos sutartyje prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui, atnaujinti sutartį. Pagal šią įstatymo nuostatą, nuomotojas neįpareigotas sudaryti nuomos sutarties tokiomis pačiomis sąlygomis. Per 5 metus pasikeitė rinkos situacija, todėl sutartyse skiriasi 1 kv. m nuomos kaina.

52. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad CK 6.482 straipsnio reguliavimo turinys taip pat nesuponuoja šiame straipsnyje nustatyto reguliavimo imperatyvumo. Pagal CK 6.482 straipsnyje nustatytą reguliavimą nuomininkas turi teisę pirmiau nei kiti asmenys atnaujinti nuomos sutartį esant tam tikroms sąlygoms: 1) tais atvejais, kai nuomininkas tvarkingai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas; 2) pasibaigus nuomos sutarties terminui; 3) esant šalių susitarimui dėl kitų, naujų nuomos sutarties sąlygų. Kitaip tariant, CK 6.482 straipsnyje nustatytas reguliavimas neužtikrina nuomininko teisės nuomotis daiktą tomis pačiomis sąlygomis. CK 6.482 straipsnis nenustato draudimo keisti sutarties sąlygas, o priešingai – nurodo, kad šalių susitarimu nuomos sąlygos, pavyzdžiui, nuomojamo daikto, šiuo atveju negyvenamųjų komercinių patalpų dydis, vieta, nuomos kaina, terminas, gali būti keičiamos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-23-611/2018).

53. Savivaldybės tarybos sprendimais, kuriais patvirtinti Nuostatai, taip pat patvirtintos ir nuomos sutarties pavyzdinės formos. Pasikeitus nuomos sutarties objekto duomenims, monetarinei šalies sistemai, rinkos situacijai, esant patvirtintai naujai nuomos sutarties pavyzdinei formai, šalys nuomos teisinių santykių tąsą įformino nauja nuomos sutarties forma, bet ne dar vienu senos formos sutarties pakeitimu.

54. Apeliacinio skundo argumentas, kad liudytojas V. G. teismo posėdyje patvirtino, jog 2015 m. vasario 12 d. sudaryta nauja nuomos sutartis, nes ieškovė savo lėšomis sukūrė naują nekilnojamojo turto vienetą, atmestinas kaip nepagrįstas. Pirmiau nurodyta, kad naujas objektas suformuotas padalijus daiktą. Šie pakeitimai atlikti 2010–2011 metais. Pasikeitęs patalpų plotas nurodytas šalių susitarimuose, proporcingai sumažėjusiam plotui paskaičiuotas nuomos mokestis. Taigi ieškovė, kurios iniciatyva pasikeitė nuomojamų patalpų duomenys, jomis naudojosi ne vienerius metus iki nuomos sutarties pratęsimo. Akcentuotina tai, kad tam, jog 2015 m. vasario 12 d. susitarimas būtų kvalifikuotas kaip nauja nuomos sutartis, turėjo įvykti naujas konkursas patalpoms išnuomoti ir ieškovė turėjo būti paskelbta jo laimėtoja (Nuostatų 15 punktas). Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad buvo priešingai – naujas konkursas neskelbtas. Dėl to teisėjų kolegija daro išvadą, kad 2015 m. vasario 12 d. susitarimas yra 2010 m. gegužės 18 d. sutarties pratęsimas. Teisėjų kolegija, įvertinusi nurodytas aplinkybes, sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad 2015 m. vasario 12 d. šalys pasirašė ne savarankišką sutartį, bet įformino 2010 m. gegužės 18 d. nuomos sutarties pratęsimą.

55. Pirmiau šioje nutartyje nurodyta, kad Vilniaus miesto savivaldybės turto nuomos sutarties pavyzdinės formos tvirtinamos savivaldybės tarybos sprendimu. Šalys 2015 m. vasario 12 d. pasirašė atnaujintos formos nuomos sutartį, kurioje įtraukti 16, 17 punktai – juose nustatyta nuomos sutarties pratęsimo tvarka. Šalys pasirašė pavyzdinės formos sutartį, todėl nurodyti punktai neišbraukti. Teisėjų kolegija akcentuoja tai, kad Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimais, kuriais patvirtinti Nuostatai, patvirtinta sutarties pavyzdinė forma, bet nepatvirtinta nurodytos sutarties pakeitimo pavyzdinė forma. Sutarties pavyzdinės formos struktūra išdėstyta atsižvelgus į tai, kad sutartis su konkursą laimėjusiu nuomininku sudaroma pirmą kartą. Dėl to joje nustatyta taip pat ir galimybė pratęsti sutartį. Pabrėžtina, kad šalys negali susitarti taip, kad šis susitarimas prieštarautų Nuostatams – savivaldybės norminiam aktui. Jis savivaldybės turto nuomos sutarties šalims privalomas (Turto valdymo įstatymo 15 straipsnio 8 dalis).

56. Atkreiptinas dėmesys taip pat ir į tai, kad 2015 m. vasario 12 d. sutartis sudaryta patalpų nuomai iki 2015 m. gegužės 17 d., t. y. paskutinė nuomos termino diena (mėnesis ir konkreti diena) nustatyta atsižvelgiant į pirmoje (pradinėje) 2010 m. gegužės 18 d. sutartyje nustatyto sutarties galiojimo termino datą (mėnesį ir dieną). Taigi aptarta aplinkybė patvirtina, kad pratęsta 2010 m. gegužės 18 d. sutartis, bet ne sudaryta nauja.

57. Ieškovė, būdama verslininkė ir 2020 m. vasario 6 d. kreipdamasi į ieškovę dėl tų pačių patalpų nuomos sutarties pratęsimo, žinojo, kad nuomos santykiai trunka 10 metų. Tai, kad aptariama aplinkybė ieškovei buvo žinoma, matyti iš 2015 m. vasario 12 d. sutarties preambulės. Joje nurodyta, kad šalys sudarė šią sutartį, vadovaudamosios Komisijos 2015 m. vasario 4 d. protokolu. Nurodytame protokole įrašyta, kad komisija svarstė klausimą dėl ieškovės prašymo pratęsti 2010 m. gegužės 18 d. nuomos sutartį 5 metams, mokant tą patį mokestį. Pačiame 2015 m. sausio 28 d. prašyme ieškovė suformulavo taip pat prašymą pratęsti 2010 m. gegužės 18 d. sutartį, bet ne sudaryti naują. Dėl to ieškovė žinojo, kad pratęsiama 2010 m. gegužės 18 d. sutartis.

58. Pirmiau nurodyta, kad nuomos sutarties pabaigos dieną galiojusiuose Turto valdymo įstatymo 15 straipsnio 5 dalyje, Pakeitimo įstatymo 13 straipsnio 7 dalyje ir Nuostatų 31 punkte nustatyta bendroji taisyklė, jog, sudarant naują nuomos sutartį ir nesant paskelbto viešo patalpų nuomos konkurso, tas pats nekilnojamasis turtas tam pačiam nuomininkui gali būti išnuomotas ne ilgesniam negu 10 metų laikotarpiui. Tai, kad bylos šalių sutartyje įrašyti 16, 17 punktai, pagal kuriuos nustatyta galimybė pratęsti nuomos sutartį, nereiškia, jog bylos šalys sukūrė išimtį iš aptariamos bendrosios taisyklės. Aplinkybė, kad šalių nuomos teisiniai santykiai dėl to paties nuomos sutarties objekto pratęsti ne papildomu susitarimu, pakeičiančiu pradinę sutartį, bet atnaujintos pavyzdinės formos nuomos sutartimi, nėra pagrindas konstatuoti, kad šalys sudarė dvi patalpų nuomos sutartis. Priešingai, aplinkybė, kad nepaskelbtas antras konkursas ir sudaryta naujos pavyzdinės formos sutartis, patvirtina, jog skaičiuotinas bendras abiejų sutarčių nuomos terminas (šios teismo nutarties 47, 54, 56 punktai). Dėl to apeliantė nepagrįstai nurodo, kad šalis sieja trumpesni negu 10 metų to paties objekto nuomos teisiniai santykiai.

59. Apeliantė nepagrįstai remiasi teismų praktika, kurioje buvo sprendžiamas nuomos sutarties pratęsimo, kai neskelbiamas viešas patalpų nuomos konkursas, nes kitų teismų išnagrinėtose bylose nebuvo viršytas 10 metų nuomos sutarties terminas (Lietuvos apeliacinio teismo 2016 m. birželio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-740-180/2016; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-23-611/2018).

60. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad 2015 m. vasario 12 d. nuomos sutarties 16 punkte įtvirtinta nuostata ir CK 6.482 straipsnis savaime nesukuria atsakovei pareigos pratęsti šią nuomos sutartį. Šalys, spręsdamos nuomos sutarties pratęsimo klausimą, turi atsižvelgti į tai, kad šiuo atveju nuomojamas savivaldybei priklausantis nekilnojamasis turtas. Dėl to šis turtas turi būti valdomas racionaliai, užtikrinant visuomenės interesus ir nepažeidžiant kitų teisės aktų reikalavimų. Turto valdymo įstatymo (redakcija, galiojusi 2015 m. vasario 12 d. nuomos sutarties pasibaigimo dieną) 15 straipsnio 5 dalyje nustatytas draudimas išnuomoti savivaldybei priklausantis ilgalaikį materialųjį turtą ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui. Nuomos sutarties su ieškove pratęsimas dar 5 metams (iš viso 15 metų), neskelbiant patalpų nuomos viešo konkurso prieštarautų imperatyviajai įstatymo nuostatai, viešosios teisės principui, įtvirtinančiam, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais (Turto valdymo įstatymo 9 straipsnio 4 punktas).

61. Sutiktina su atsakovės argumentu, kad ieškovė turėjo galimybę dalyvauti paskelbtame viešame konkurse, jį laimėti ir sudaryti naują pirmiau nurodytų patalpų nuomos sutartį. Aplinkybė, kad ieškovė nelaimėjo viešo konkurso, nes pasiūlė mažiausią kainą, patvirtina, kad tęsiant nuomos santykius su ieškove nebūtų užtikrinti savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principai: 1) visuomeninės naudos principas, nustatantis, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą; 2) efektyvumo principas, užtikrinantis, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei; 3) racionalumo principas, įtvirtinantis, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti tausojamas, nešvaistomas, racionaliai valdomas ir naudojamas (Turto valdymo įstatymo 9 straipsnio 1–3 punktai).

62. Preziumuotina, kad ieškovė, būdama verslininke, išmano teisės aktus. Taigi ieškovė žinojo, kad to paties nuomos sutarties objekto tarp tų pačių šalių nuomos sutartis negali tęstis ilgiau negu 10 metų. Ieškovė, pratęsdama 2010 m. gegužės 18 d. sutartimi įtvirtintus nuomos teisinius santykius ir pasirašydama atnaujintą nuomos sutartį, nepagrįstai savo reikalavimus grindė teisėtų lūkesčių principu. Šalių 2015 m. gegužės 18 d. nuomos sutarties 16, 17 punktai, būtų taikomi, jeigu nebūtų suėjęs maksimalus nuomos sutarties terminas. Tokiu būdu būtų užtikrinta galimybė ieškovei pasinaudoti CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta nuomininko pirmumo teise pratęsti nuomos sutartį. Ieškovė, siekdama pratęsti nuomos sutartį, nepagrįstai neigia, kad tą patį nekilnojamojo turto objektą nuomojasi nuo 2010 m. gegužės 17 d. Aplinkybė, kad 2010 m. gegužės 18 d. sutartis pratęsta sudarant naują sutartį, bet ne papildomą susitarimą, taip pat neįrašymas, jog tęsiami nuomos santykiai pagal 2010 m. gegužės 18 d. sutartį, nepagrindžia, kad ieškovė galėjo tikėtis, jog nuomos sutartis bus dar kartą pratęsta. Priešingai negu teigia ieškovė, atsakovė, atsisakydama pratęsti iš viso 15 metų patalpų nuomos sutartį, laikėsi sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, užtikrino, kad nebūtų pažeistos imperatyviosios įstatymo nuostatos, pagal kurias draudžiama išnuomoti savivaldybės turtą ilgesniam negu 10 metų laikotarpiui.

63. Ieškovė nurodo, kad sumokėjo 88 215,45 Eur (304 590,50 Lt) už statybines medžiagas ir remonto darbus, 44 467,38 Eur (153 536,95 Lt) už grožio salono įrengimą, iš viso – 132 682,83 Eur. Ieškovei nebuvo kompensuota už turto pagerinimą. Iš bylos duomenų matyti, kad ieškovė, gavusi atsakovės sutikimą, atliko remonto darbus ir pertvarkė patalpas taip, kad galėtų vykdyti savo veiklą. Byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad atsakovė būtų įpareigojusi ieškovę ar ji būtų įsipareigojusi nuomos sutartyje suremontuoti patalpas. Tai nebuvo viešo konkurso patalpų nuomai sąlyga. Šalių 2010 m. gegužės 18 d. patalpų nuomos 17 punkte nustatyta, kad nuomotojui iš anksto raštiškai sutikus, nuomininkas gali atlikti turto paprasto, kapitalinio remonto arba rekonstravimo darbus (pagerinti turtą), pritaikydamas turtą savo veiklai, tačiau tik savo lėšomis, nuomotojui neatlyginant. Ieškovė, išsinuomodama patalpas, žinojo, kokia yra jų būklė, taip pat, kad jos investuotos lėšos į patalpas nebus atlygintos. Be to, patalpų remonto metu ieškovei neskaičiuotas nuomos mokestis. Dėl to ieškovės investuotų lėšų dydis, atlikti patalpų pagerinimo darbai nėra esminis kriterijus sprendžiant nuomos sutarties pratęsimo klausimą.

64. Kiti šalių argumentai yra išvestiniai iš pirmiau šioje nutartyje aptartųjų, todėl dėl jų teisėjų kolegija išsamiau nepasisako.

65. Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto procesinio sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010). Teisėjų kolegija pažymi, kad pirmosios instancijos teismas, įvertinęs aplinkybes, byloje esančius įrodymus, tinkamai pritaikė proceso ir materialiosios teisės normas, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Apeliacinio skundo argumentai nėra pagrindas pakeisti ar panaikinti pirmosios instancijos teismo priimtą sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmestinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 straipsniais, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 2 dalimi, 331 straipsniu, teisėjų kolegija

nutaria:

Palikti nepakeistą Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 2 d. sprendimą.