Kauno apygardos teismo nutartis

Kauno apylinkės teismas 2017 m. sausio 10 d. sprendimu ieškinį patenkino visiškai; pripažino negaliojančia Bendrijos (duomenys neskelbtini), 2015 m. rugsėjo 30 d. narių susirinkimo nutarimo trečio punkto dalį – nenaudojamoje kiemo dalyje tarp pastatų (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) įrengti žalią zoną. Suformuoti apsauginę pastato fasado zoną – apie 1 m nuo fasado įrengti bortus, o tarpą užpilti skalda; pripažino negaliojančiu ketvirtą punktą – automobiliai Bendrijai (duomenys neskelbtini) priklausančiame kieme nebus parkuojami, išskyrus 6 vietas, kurios atskirai pažymėtos bei priklauso UAB (duomenys neskelbtini) ir M. K.; apie bendrijos narių sprendimą raštu informuoti pastatų (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) savininkus ir papildomą sąlygą – kad jei automobiliai bus laikomi kieme, bus pastatyti ženklai „Zona stovėti draudžiama“; priteisė iš atsakovės Bendrijos (duomenys neskelbtini) 210,00 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti ieškovui M. B. bei 6,33 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei. Teismas nurodė, kad Bendrija neturi nusistačiusi žemės sklypo ribų ir nėra žinoma, kokio dydžio žemės sklypu gali namo savininkai naudotis, aplinkybė, kad atsakovė įsigijo kiemo įrenginius trinkeles, nereiškia, kad trinkelėmis išklotas žemės sklypas bus priskirtas pastatui. Teismas sprendė, kad Bendrija neturi teisės spręsti ir priimti nutarimų dėl žemės naudojimosi tvarkos ar jos pertvarkymo, kol teisiškai neįformintos žemės sklypo ribos, todėl pagrįstai 2014 m. lapkričio 25 d. savininkų bendrijos susirinkime 7 punktu buvo nuspręsta, kad parkavimas viršutiniame kieme nebus leidžiamas, išskyrus 6 vietas, o toks sprendimas bus priimamas, kai bus sutvarkyta žemės nuoma su Nacionaline žemės tarnyba. Teismo vertinimu, suplanuoto viršutinio žemės sklypo vizija – nenaudoti kiemo automobilių stovėjimui, įrengti ar žalią veją, ar vaikų žaidimo aikštelę, praktiškai negali būti realizuojama, nes šešios stovėjimo vietos jau yra pardavėjo parduotos bei žemės nuomos sutartyje yra nustatytas 422 kv. m servitutas privažiuoti prie prekybos sandėlių, adresu (duomenys neskelbtini). Pateiktas atsakovės faktinių aplinkybių protokolas fiksavo galimas automobilių stovėjimo vietas, kuriomis ieškovai gali naudotis ne viršutiniame kieme, tačiau visos šios vietos yra kitiems asmenims priklausančioje teritorijoje, gatvėje ar stovėjimo aikštelėje, kurioje stovėjimo vietos yra išpirktos.Teismas nurodė, kad perkant loftus buvo numatyta erdvi automobilių stovėjimo aikštelė, tačiau šiai dienai bendrija iš viso neturi apibrėžtos teritorijos, kuri priklauso pastatui. Išrinkti bendrijos pirmininkai neveikė savininkų poreikių tenkinimui – nuo 2011 m. nesudaryta žemės nuomos sutartis pastatui tinkamai eksploatuoti, neapibrėžtos žemės ribos, nesudarytas žemės sklypo detalus planas, kurio pagrindu galima būtų suderinti ribas su kitų pastatų naudotojais. Savininkai iki šios dienos nežino, kokio dydžio žemės sklypas yra priskirtas tinkamai eksploatuoti pastatą. Tokia situacija sudarė sąlygas pardavėjui mažinti žadėto žemės sklypo dydį bei vykdyti komercinę veiklą parduodant automobilių stovėjimo vietas, nors šis žemės sklypas brėžiniuose yra nurodytas kaip pastato priklausinys. Teismas sprendė, kad pardavėjai siūlė pirkti loftus, t. y. gamyklinius butus, o toks apibūdinimas daugiau priskirtinas gyvenamosioms patalpoms, nei komercinėms. Nesant įstatyminio loftų reguliavimo, STR 2.0604:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai (TAR, 2014-06-17 Nr. 2014-07690), pagal kurio reikalavimus vienam daugiabučio gyvenamojo namo butui turi būti projektuojama ne mažiau kaip viena automobilių saugojimo vieta, kaip analogija turi būti taikytinas, tačiau šį sprendimą priimant, kai bus suformuotas žemės sklypas. Teismas nurodė, kad 2014 m. sausio 8 d. savininkų bendrijos susirinkime 7 punktu buvo svarstomas „kiemo įsigijimas“, kainos dydis yra 2012, 2013 metų žemės nuomos bei nekilnojamo turto mokestis už viršutinį kiemą, mokėti turi visi namo savininkai pagal turimus patalpų plotus. Netinkamas pasiūlymo suformulavimas, teismo manymu, suklaidino namo gyventojus bei kitus savininkus, kurie manė, kad įsigijo kiemą, o ne kiemo įrenginius – trinkeles. Teismas sprendė, kad tarp namo savininkų kilo ginčas tik dėl tos aplinkybės, kad dauguma gyventojų stovėjimo vietas įsigijo iš pardavėjo už 10 000 Lt, o ieškovai nori statyti automobilius prie pastato nemokamai. Tokia situacija yra susidariusi dėl bendrijos pirmininkų ir ieškovų pastovaus konflikto ir nesugebėjimo tinkamai spręsti iškilusias problemas. Organizuojamų susirinkimų formuluotės gyventojams yra pateikiamos tendencingai, nekorektiškai, praktiškai nurodant kaip turi būti balsuojama. 2016 m. sausio 27 d. savininkų bendrijos susirinkime 3 punkte buvo nuspręsta, kad bendrijos prašoma skirti 15-am ir 16-am loftui po vieną parkavimo vietą viršutiniame kieme ir nurodoma, kad bendrija neturi teisinio pagrindo bei prievolės išpildyti tokį prašymą. Pateikus tokį apibendrinimą aišku, kad visi balsuos prieš. 2016 m. balandžio 4 d. savininkų bendrijos susirinkime 3 punkte vėl buvo svarstomas automobilių parkavimo vietų įrengimas, nurodoma, kad netenkina bendrijos interesų, per siaura vieta bei, kad nesiūlo jokių kompensavimo sprendimų bendrijai, už suteiktą žemės sklypo dalį. Nenurodyta nei kokių interesų netenkina, nepateikti jokie matavimai, kad prašomoje vietoje nėra galimybių įsirengti stovėjimo vietų, nors tai lyg ir atitiktų sprendime nurodytus bendrijos interesus ir automobiliai nebūtų statomi viršutiniame kieme. Taip pat neaišku, kodėl ir už ką ieškovai turi kompensuoti bendrijai, jei jie patys ketina įsirengti stovėjimo vietas. Teismas atkreipė dėmesį, kad už kiemo įrenginius ieškovai, kaip ir visi kiti namo gyventojai yra sumokėję. Ieškovai pirkdami patalpas tikėjosi, kad stovėjimo aikštelės yra pastatyto pastato infrastruktūros, gerbūvio dalis ir toks tikėjimas yra pagrįstas, analizuojant siūlomų įsigyti patalpų skelbimų turinį. Tai, kad kiti bendrijos nariai papildomai išsipirko stovėjimo vietas iš pardavėjo UAB (duomenys neskelbtini), kur buvo numatyta pastatui (duomenys neskelbtini) priklausanti automobilių stovėjimo aikštelė, yra gyventojų apsisprendimo reikalas ir tai neturi jokios teisinės reikšmės dėl pareikšto ieškovų reikalavimo, tačiau tai nereiškia, kad ieškovams turi būti draudžiama pastatyti automobilius prie pastato. Atsakovės motyvas, kad kiemas yra bendras ir juo gali naudotis visi namo gyventojai ir visi gyventojai turi teisę naudotis kiemu kaip automobilių stovėjimo aikštele yra pagrįstas, tačiau tik teorinis, nes tik ieškovai ir dar keturi namo gyventojai neturi automobilių stovėjimo vietos, todėl toks sprendimas pažeidžia ir kitų gyventojų, kurie neturi automobilių stovėjimo vietos.

Apeliaciniu skundu atsakovė Bendrijos (duomenys neskelbtini) prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2017 m. sausio 10 d. sprendimą kaip nepagrįstą ir neteisėtą; priimti naują sprendimą – atmesti ieškovų M. B. ir A. T. ieškinį dėl 2015 m. rugsėjo 30 d. namo savininkų bendrijos sprendimo darbotvarkės 3 ir 4 klausimais pripažinimo negaliojančiu, priteisti bylinėjimosi išlaidas (3 t. b. l. 3-13). Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:Teismo sprendimas yra nepagrįstas, grindžiamas teorinėmis prielaidomis ir subjektyviais kriterijais. Teismas, spręsdamas ginčą, nepagrįstai išėjo už ieškinio ribų (ieškovų naudai sprendė parkavimo klausimą, nors toks klausimas net nėra bylos dalyku), nenustatė svarbių bylos aplinkybių, o nustatytas aiškino neteisingai ir tokiu būdu padarė nepagrįstas išvadas, kuriomis grindė savo sprendimą.Teismas padarė neteisingą išvadą, kad apeliantė neturėjo teisės spręsti ir priimti nutarimų dėl žemės naudojimosi tvarkos ar jos pertvarkymo, teisiškai neįforminus žemės sklypo ribų. 2014 m. sausio 27 d. kiemo statinių dalies pirkimo–pardavimo sutartimi ji perėmė kiemo statinių naudojimosi tvarką. Teismas neteisingai vertino, kad bendrijos susirinkime buvo sprendžiamas žemės sklypo naudojimo klausimas, kadangi susirinkime buvo sprendžiamas kiemo statinių (konkrečiai – aikštelės) naudojimo klausimas. Teismas nepagrįstai sutapatino žemės sklypą ir jame esančius apeliantei nuosavybės teise priklausančius kiemo statinius, nors jie yra atskiri daiktai ir civilinių teisių objektai. Teismo išvada, kad suplanuoto viršutinio žemės sklypo vizija nenaudoti kiemo automobilių stovėjimui, įrengti žalią veją ar vaikų žaidimo aikštelę praktiškai negali būti realizuojama, yra absoliučiai nepagrįsta, paremta tik prielaidomis ir subjektyviu teismo manymu. Faktinės aplinkybės ir bendrijos narių laisva valia neginčijamai patvirtina, kad egzistuoja objektyvios sąlygos 2015 m. rugsėjo 30 d. bendrijos narių susirinkime aptartai kiemo sutvarkymo vizijai įgyvendinti. Kiemo sutvarkymo vizijai pritarė dauguma bendrijos narių, sprendimas dėl kiemo sutvarkymo vizijos atitinka bendrijos narių valią.Poreikį kieme apriboti eismą, įrengti „žalią zoną“, vaikų žaidimo kampą sąlygojo tai, kad dauguma name įsikūrusių asmenų - šeimos su mažais vaikais, aikštelės pabaigoje yra neapsunkintas, neapribotas plotas Aikštelėje nustatytas servitutas jo naudotojams nesuteikia teisės parkuoti automobilių, o tik važiuoti keliu ir/ar naudotis kaip pėsčiųjų taku. Tokia pati situacija taikytina ir bendrijos nariams. Teismas nepagrįstai nurodo, kad perkant loftus buvo numatyta erdvi automobilių stovėjimo aikštelė bei bendrijos pirmininkų neveiklumas sudarė sąlygas pardavėjui mažinti žadėto žemės sklypo dydį bei vykdyti komercinę parduodant automobilių stovėjimo vietas. Šalių valią dėl patalpų įsigijimo aptaria tarp šalių sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis. Ieškovai, laikydami, kad suklydo ar buvo apgauti, galėjo savo teises ginti teisės aktų nustatyta tvarka ginčydami patalpų pirkimo–pardavimo sandorį, tačiau to nedarė. Teismas nepagrįstai nurodo, kad patalpų pardavėjas UAB (duomenys neskelbtini) žadėjo bendrijos nariams neatlygintinai suteikti automobilio parkavimą. Tokios teismo nustatytos aplinkybės nepatvirtina nei vienas byloje esantis įrodymas.Teismo motyvas dėl STR 2.06.04:2014 įgyvendinimo nagrinėjamoje situacijoje neturi jokio teisinio ir/ar faktinio ryšio su ginčijamu apeliantės sprendimu, nes pastatas nėra daugiabutis gyvenamasis namas, o ieškovai pirko ne gyvenamąsias patalpas. Statybos techninio reglamento tinkamas įgyvendinimas automatiškai negarantuoja, kad patalpų pirkėjai automatiškai turi teisę įgyti ir/ar įgyja automobilio parkavimo vietą. Tai, kad pardavėjas buvo gavęs visus reikalingus statybos leidimus patvirtina, kad statytojas tinkamai įgyvendino norminių teisės aktų reikalavimus. Buvo įrengta per 30 parkavimo vietų, kurias ieškovai atsisakė įsigyti.Nepagrįsta teismo išvada, kad apeliantė netinkamai suformulavo pasiūlymą dėl kiemo statinių įsigijimo ir tokiu būdu suklaidino namo gyventojus bei kitus savininkus. Be to, neaišku, kuo toks suklaidinimas ir/ar suklydimas turi reikšmės 2015 m. rugsėjo 30 d. namo savininkų bendrijos sprendimo darbotvarkės 3 ir 4 klausimais neteisėtumui.Teismo motyvas, kad ginčijamų apeliantės sprendimų neteisėtumą lemia ieškovų ir apeliantės pirmininkų nuolatiniai konfliktai yra nepagrįstas. Apeliantės pirmininkų konfliktai su ieškovais neturi ir negali turėti jokios įtakos bendrijos susirinkime priimtų sprendimų teisėtumui, kadangi ši aplinkybė nepaneigia bendrijos narių laisvos valios priimant bendrijoje vienokius ar kitokius sprendimus. 2015 m. rugsėjo 30 d. namo savininkų bendrijos sprendimus lėmė objektyvios aplinkybės ir bendrijos narių valia, o ne tarpusavio ginčai.Ieškovai M. B. ir A. T. atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą, Kauno apylinkės teismo 2017 m. sausio 10 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas (3 t. b. l. 18-25). Atsiliepime nurodomi šie argumentai:Apeliantė, teigdama, kad teismo sprendimas yra absoliučiai nepagrįstas, nenurodo nei vieno iš CPK 329 straipsnio 2 ir 3 dalyse įtvirtintų teismo sprendimo absoliutaus negaliojimo pagrindų. Taip pat nepagrįstas apeliantės teiginys, esą teismas išėjo už ieškinio ribų. Palyginus skundžiamo teismo sprendimo rezoliucinę dalį su ieškinio dalyku akivaizdu, jog taip nėra. Iš 2014 m. sausio 27 d. kiemo statinių dalies pirkimo–pardavimo sutarties 8.1.1 punkto bei aikštelės b5 naudojimosi tvarkos nustatymo projekto plano matyti, jog 635 kv. m aikštelės palikta bendram naudojimui. Bendrija nuo jos įsteigimo 2011 m. nesugebėjo parengti naudojamo sklypo detalaus plano, suderinti jo ribų su kitų pastatų naudotojais bei savininkais ir sudaryti žemės nuomos sutartį, todėl pagrįstos teismo išvados, kad apeliantei nesant nusistačius sklypo ribų, neaišku kokio dydžio sklypu gali naudotis namo savininkai, bei tai, kad apeliantė įgijo kiemo įrenginius (trinkeles), dar nereiškia, jog išklotų trinkelių dydžio žemės sklypas ir bus priskirtas pastatui.Šiuo metu galioja 2 vienas kitam prieštaraujantys apeliantės 2014 m. lapkričio 25 d. ir 2015 m. rugsėjo 30 d. nutarimai automobilių parkavimo viršutinėje aikštelėje klausimu. Ši aplinkybė tik patvirtina, kad bendrija linkusi nutarimus priimti skubotai, negalvodama apie jų būsimas pasekmes.Pirkimo–pardavimo sutartimi UAB (duomenys neskelbtini) už 6760 Lt pardavus Bendrijai 495/817 dalis kiemo statinių, tame tarpe aikštelę b5, aikštelės kainą, proporcingai patalpų pirkimo dokumentuose nurodytiems patalpų plotams, sumokėjo pastato (duomenys neskelbtini) patalpų savininkai, tame tarpe ieškovai. Taigi, ieškovai faktiškai yra įsigiję dalį bendro naudojimo aikštelės b5, todėl apeliantės siekis apriboti ieškovų teisę ja naudotis vertintinas kaip neteisingas bei nesąžiningas. Ieškovai tik reikalauja, kad būtų pripažįstama ir ginama jų teisė naudotis turtu, už kurį jie yra sumokėję.Viršutinio kiemo aikštelė yra išgrįsta kieta danga – trinkelėmis, ji pritaikyta tiek automobilių parkavimui, tiek servituto naudojimui. Teismas nustatė, kad tik nusileidus laipteliais įrengta (tik neprižiūrima) žalia veja, kurioje vaikams būtų saugiau žaisti, nei įrengus aikštelę viršutiniame aukšte. Ši nenaudojama žalia veja yra terasoje tarp viršutinio ir apatinio kiemo, sudaro uždarą aikštelę į kurią joks transportas neturi techninės galimybės patekti. Apeliantė nuo įsteigimo daugiau kaip 5 metus nesugebėjo šioje vietoje pastatyti nei vieno suoliuko, nei vienos supynės ar smėlio dėžės vaikams žaisti, tačiau šiam tikslui yra pasiryžusi net išardyti dalį dangos viršutinėje aikštelėje. Šios aplinkybės patvirtina, kad nuo bendrijos įsteigimo 2011 m. išrinkti pirmininkai neveikė savininkų poreikių tenkinimui.Įgyjant turtą ieškovai nebuvo įspėti, kad jiems bus draudžiama parkuoti automobilius pastato (duomenys neskelbtini), kieme. Apeliantės sprendimais buvo pažeisti teisėti ieškovų lūkesčiai be kliūčių naudotis įgytu turtu, įskaitant teisę parkuoti automobilius prie pastato, kuriame jie įgijo butus. Ieškovų teises pažeidžia būtent apeliantė, drausdama parkuoti automobilius. Tuo tarpu UAB (duomenys neskelbtini), kuriai išnuomotas žemės sklypas, jokių trikdžių ieškovams nedaro.Pagal Statybos techninis reglamentą STR 2.06.04:2014 parkavimo vietos turi būti tiek prie gyvenamos, tiek prie negyvenamos paskirties pastatų, tačiau parkavimo vietų skaičius prie loftų ar gamyklinių butų minėtame akte nereglamentuotas. Dėl to teismas pagrįstai pasisakė dėl reglamento taikymo pagal analogiją (CPK 3 str. 6 d.).Byloje esantys įrodymai nepatvirtina, kad ieškovams kada nors buvo siūloma įsigyti parkavimo vietas. Teismo nustatyta, kad be ieškovų parkavimo vietų neturi išsipirkę dar keturi namo gyventojai. Asmenys įsigiję parkavimo vietas jas įgijo kaip bet kokį kitą turtą, kaip savarankiškus nekilnojamojo turto objektus, todėl turi teisę juos perleisti nepriklausomai nuo jų turimo kito turto (duomenys neskelbtini). Tačiau net turimų parkavimo vietų perleidimas neatimtų iš bendrijos narių teisės naudotis viršutiniu kiemu automobiliams parkuoti. Dėl to teismas visiškai pagrįstai pasisakė, kad parkavimo vietų pirkimas yra gyventojų apsisprendimo reikalas ir neturi teisinės reikšmės dėl ieškovų reikalavimo.