Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje, rengtame nuotoliniu būdu, žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Idealis“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Aplinkos ministerijos dėl įsakymo panaikinimo ir įpareigojimo sudaryti valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartį, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų – Vilniaus miesto savivaldybė.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

II. Apylinkės teismo nustatytos faktinės aplinkybės ir išvados dėl jų teisinio vertinimo

7. Iš byloje esančių rašytinių įrodymų (viešo registro duomenų) nustatyta, kad adresu (duomenys neskelbtini), yra įregistruotas pastatas-gyvenamasis namas ir pastatas-ūkinis pastatas. Ūkinis pastatas nuo 2015 m. spalio 22 d. priklauso ieškovei. Ūkinio pastato pagrindinė naudojimo paskirtis yra pagalbinio ūkio, jo fizinio nusidėvėjimas yra 70 procentų. Nurodyti gyvenamasis namas ir ūkinis pastatas yra (duomenys neskelbtini) žemės sklype (duomenys neskelbtini), kurio pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis – gyvenamosios teritorijos, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos.

8. Taip pat nustatyta, kad ieškovė 2023 m. vasario 8 d. kreipėsi į atsakovę su prašymu parduoti naudojamą kitos paskirties valstybinės žemės sklypo dalį, nes joje yra nuosavybės teise priklausantis ūkinis pastatas, o valstybinės žemės sklypo dalį šiuo metu naudoja pagal nuomos sutartį. Ginčijamu atsakovės įsakymu buvo atsisakyta parduoti žemės sklypo dalį ieškovei. Byloje tarp šalių kilo ginčas, ar ieškovė turi teisę įsigyti žemės sklypo dalį lengvatine ne aukciono tvarka pagal Žemės įstatymo 11 straipsnio 1 dalies 5 punktą.

9. Šioje vietoje visų pirma pažymėtina, kad valstybinės žemės socialinė paskirtis yra teikti naudą visuomenei. Todėl valstybinės žemės teisiniams santykiams taip pat yra būdingas teisinis apibrėžtumas, o jų reglamentavimas yra imperatyvus ir grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu, kad sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-26-1075/2022, 24 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Valstybės (savivaldybių) žemės perleidimo sandoriai, sudaryti pažeidus pirmiau minėtą viešosios teisės principą – kai valstybės (savivaldybių) turtas įgytas kitaip, nei nustatyta imperatyviu reguliavimu, pažeidžiant įtvirtintą tvarką ir šio reguliavimo tikslus (saugomas vertybes) – yra niekiniai (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. rugsėjo 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-165-916/2024, 77 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

10. Pagal šiuo metu galiojantį Žemės įstatymo 11 straipsnio 1 dalies 5 punktą valstybinės žemės sklypai (jų dalys) parduodami be aukciono, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir naudojami bei būtini jiems eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą, išskyrus valstybinės žemės sklypus (jų dalis), kuriuose pastatyti laikini statiniai, nutiesti tik inžineriniai tinklai ir (ar) pastatyti tik neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui, išskyrus valstybinės žemės sklypus (jų dalis), kurie yra reikalingi viešosioms įstaigoms nuosavybės teise priklausantiems statiniams, patalpoms ar jų dalims eksploatuoti ir yra Vyriausybės nustatyta tvarka, pritarus Nacionalinei žemės tarnybai Vyriausybės nustatyta tvarka, parduodami centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo organizuojamuose viešuose aukcionuose, taip pat išskyrus šio straipsnio 11 dalyje nurodytą išimtį. Valstybinės žemės sklypai (jų dalys) parduodami tokio dydžio, kuris yra naudojamas ir būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Iš esmės tokios pačios redakcijos teisės norma galiojo ir ginčijamo įsakymo priėmimo metu.

11. Nuoseklioje kasacinio teismo formuojamoje praktikoje dėl pirmiau nurodytos nuostatos yra pabrėžiama, jog šis valstybinės žemės perleidimo lengvatine tvarka pagrindas yra skirtas tam, kad būtų užtikrinta žemės sklype esančių statinių savininkų galimybė naudoti šiuos statinius pagal paskirtį. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti (pirkti) valstybinės žemės sklypą, bet tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šiam pastatui eksploatuoti reikia turėti teisę žemės sklypo nuomos ar nuosavybės teisę, taigi, savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina naudoti žemės sklypą (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-407-916/2018, 23 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Kasacinio teismo praktikoje taip pat yra nurodyta, kad lemiamą reikšmę turi ne žemės sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-76-684/2018, 32 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

12. Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimą ir nuomą reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės (toliau – Taisyklės). Pagal Taisyklių 10 punktą be aukciono parduodami ir išnuomojami suformuoti ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti naudojami žemės sklypai, reikalingi juose esantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį. Taisyklių 12.11 papunktyje nurodyta, kad parduodami ar nuomojami be aukciono žemės sklypai tik savarankiškai funkcionuojantiems Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais) statiniams ir įrenginiams (su jų priklausiniais) eksploatuoti, kurie naudojami pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį.

13. Kaip jau buvo nurodyta sprendimo 7 punkte, žemės sklype (duomenys neskelbtini), stovi du statiniai – gyvenamasis namas ir ūkinis pastatas. Nekilnojamojo turto registre nurodyta, kad gyvenamasis namas šildomas krosniniu šildymu, o ūkinis pastatas yra skirtas pagalbiniam ūkiui. Remiantis Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. D1-713 patvirtintu Statybos techniniu reglamentu STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“, prie pagalbinio ūkio pastatų pagal naudojimo paskirtį priskiriami tvartas, daržinė, sandėlis, garažas, vasaros virtuvė, dirbtuvės, pirtis, kietojo kuro sandėlis (malkinė), požeminis sandėlis (priedanga) ir kiti pastatai, atitinkantys paskirties aprašymą (pagalbinio ūkio pastatas, tarnaujantis pagrindiniam daiktui (jo priklausinys)). Nagrinėjamu atveju ūkinis pastatas yra suformuotas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas. Visgi, remiantis prieš tai nurodytais duomenimis, taip pat nuotraukomis, pateiktomis tiek prie 2023 m. rugpjūčio 30 d. faktinių duomenų patikrinimo akto Nr. (duomenys neskelbtini), tiek prie 2025 m. liepos 23 d. antstolio Armino Naujokaičio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo, spręstina, kad ūkinis pastatas jo sukūrimo momentu pagal savo funkcinį ryšį buvo skirtas tinkamai gyvenamojo namo eksploatacijai užtikrinti.

14. Nepaisant to, šių daiktų paskirtis, jų funkcinis ryšys, naudojimo pobūdis yra svarbūs ne kažkada praeityje, šių daiktų sukūrimo metu, bet atsižvelgiant į aktualią situaciją, nes daiktų paskirtis nuo jų sukūrimo gali keistis, o konkrečiam tikslui skirtas daiktas gali prarasti buvusią ir įgyti naują paskirtį (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-61-695/2018, 55 punktas).

15. Byloje nėra įrodymų, kad ūkiniu pastatu ir toliau būtų naudojamasi siekiant tinkamai gyvenamojo namo eksploatacijai užtikrinti. Tačiau ieškovė taip pat ir neįrodė, kad ūkinis pastatas šiuo metu yra tapęs kitokio apibrėžto naudojimo statiniu, yra ir bus ateityje naudojamas pagal naują paskirtį.

16. Šioje vietoje akcentuotina, kad ieškovė nei su ieškiniu, nei pasirengimo bylai nagrinėti metu neteikė jokių įrodymų apie tai, kad ūkinis pastatas yra naudojamas pagal konkrečią apibrėžtą naudojimo paskirtį. Ieškovė dublike nurodė, kad aplinkybę, jog ūkinis pastatas naudojamas pagal jo Nekilnojamojo turto registre nurodytą paskirtį, įrodo atsakovės 2023 m. rugpjūčio 30 d. surašytas faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktas Nr. (duomenys neskelbtini). Visgi, šis protokolas patvirtina tai, kad ūkinis pastatas galėtų būti naudojamas ir jo būklė atitinka Nekilnojamojo turto registre nurodytus duomenis. Tačiau esminę reikšmę turi aplinkybė, ar ieškovė naudoja ir, jeigu taip, pagal kokią paskirtį naudoja ūkinį pastatą. O šios aplinkybės atliekant faktinių aplinkybių patikrinimą nebuvo vertinamos ir nustatytos. Šias aplinkybes privalėjo įrodyti ieškovė.

17. Įrodymų tyrimo metu, duodamas paaiškinimus, ieškovės atstovas nurodė, kad ūkinis pastatas šiuo metu yra savarankiškas daiktas, jame ieškovė sandėliuoja prekes (guminius gaminius), kurie priklauso įmonei. Taip pat ieškovė nurodė, kad ūkinį pastatą prižiūri, remontuoja (tvarkė stogą ir duris), moka nekilnojamojo turto mokesčius. Tačiau šias aplinkybes pagrindžiančių įrodymų ieškovė neteikė. Bylos nagrinėjimo metu, įgyvendinant kooperacijos ir bendradarbiavimo principus, ieškovei buvo pasiūlyta pateikti papildomus įrodymus, pagrindžiančius jos teisę be aukciono pirkti valstybinę žemę (CPK 179 straipsnio 1 dalis). Ieškovė, atstovaujama profesionalaus teisininko (advokato), šia teise iš dalies pasinaudojo – ieškovė pateikė 2025 m. liepos 23 d. antstolio Armino Naujokaičio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą Nr. 157-25-125. Tačiau, priešingai nei nurodo ieškovė, šis faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas neįrodo, kad ūkinį pastatą ieškovė naudoja kaip sandėlį.

18. Šiame protokole yra konstatuotos tokios aplinkybės: atvykus į sklypą (duomenys neskelbtini), iš (duomenys neskelbtini) gatvės į sklypą per pėsčiųjų taką nuo gatvės yra padarytas įvažiavimas, per kurį, atrakinęs vartus, įvažiuoja ieškovės atstovas; įvažiuojamoje dalyje ir ties pastatais (sandėliukais) žolė trumpesnė nei kitoje matomoje sklypo dalyje; automobiliui sustojus ties pastatais (sandėliukais) iškraunamos dėžės ir išvažiuojama; vartai užrakinami. Pirma, galimybė įvažiuoti į sklypą pati savaime nepatvirtina, kad ūkinis pastatas šiuo metu yra naudojamas kaip sandėlis. Antra, ieškovė nepateikė įrodymų, kad žolę nupjovė ieškovė ir kad tai yra ne vienkartinis, o periodiškai atliekamas veiksmas. Ieškovė yra juridinis asmuo, todėl akivaizdu, kad susitarimai dėl žolės pjovimo, kitų žemės sklypo priežiūros darbų įforminami dokumentais. O ir žolės nuplovimas, jei tą iš tikrųjų atliko ieškovė, yra pernelyg minimalus žemės naudojimo laipsnis, kad galėtų būti prilyginamas žemės naudojimui. Trečia, faktinių aplinkybių konstatavimo protokole neužfiksuotos aplinkybės, iš kurių būtų galima spręsti, kad ūkinis pastatas iš tiesų naudojamas kaip sandėlis ieškovės prekėms laikyti. Priešingai, protokole užfiksuotos aplinkybės leidžia spręsti, kad ūkinis pastatas ieškovės veikloje nėra naudojamas kaip sandėlis. Tuo atveju, jei ūkinis pastatas pagal ieškovės nurodomą jo naudojimo paskirtį būtų naudojamas nuolatiniam ieškovės nurodomų prekių – guminių gaminių – sandėliavimui, protokole ir jo prieduose šios aplinkybės neabejotinai atsispindėtų. Šiuo atveju antstolio faktinių aplinkybių protokolą ieškovė teikė siekdama įrodyti, kad ūkinis pastatą savo veikloje naudoja kaip sandėlį prekėms sandėliuoti. Tačiau protokole tik užfiksuotas dėžių atvežimo, iškrovimo ir palikimo prie spyna užrakintų durų faktas. Protokole nėra užfiksuota, kad ūkinio pastato durys atrakinamos, atidaromos, taip pat nėra užfiksuotas ten jau sandėliuojamų ieškovei priklausančių prekių vaizdas, naujų prekių sudėjimo greta jau sandėliuojamų priekių vaizdas ir pan. Šiuo atveju nėra pagrindo nesutikti su atsakovės atstovo teismo posėdžio metu išsakytu teiginiu, kad faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu iš esmės buvo siekiama imituoti ūkinio pastato naudojimą pagal paskirtį, tačiau jis nepatvirtina, kad faktiškai ūkinis pastatas yra naudojamas kaip ieškovės prekių sandėlis.

19. Papildomai pažymėtina, kad tai, jog ūkinis pastatas nėra naudojamas pagal jo paskirtį, patvirtina ir tame pačiame faktinių aplinkybių protokole užfiksuota ūkinio pastato būklė. Nekilnojamojo turto registre taip pat užfiksuota, kad ūkinis pastatas yra fiziškai nusidėvėjęs (jo nusidėvėjimas 70 procentų). Ir nors ieškovė teismo posėdžio metu teigė, kad prižiūri ūkinį pastatą, jį remontuoja, moka mokesčius, tačiau tai pagrindžiančių rašytinių įrodymų net ir po pasiūlymo tą nepateikė (CPK 178 straipsnis).

20. Be to, ieškovės nurodoma ūkinio pastato naudojimo paskirtis (sandėlis) neatitinka žemės sklypo paskirties ir naudojimo būdo (kitos paskirties žemė, gyvenamosios teritorijos, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos, Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. birželio 17 d. įsakymu Nr. D1-199 patvirtintų Žemės naudojimo būdų turinio aprašas). Pagal Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalies, 1 punktą, 21 straipsnio 1 punktą žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo naudoti žemę pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą.

21. Atsakovės ginčijame įsakyme yra nurodytas tiek pats sprendimas neparduoti žemės sklypo dalies, tiek argumentai ir teisės aktai, kuriais remiantis toks sprendimas priimtas. Ir nors ieškovė savo nesutikimą su ginčijamu įsakymu grindė teisėtų lūkesčių pažeidimu, tačiau tokio pažeidimo nagrinėjamu atveju konstatuoti taip pat negalima. Po ieškovės prašymo dėl žemės sklypo pardavimo pateikimo atsakovei, iš tikrųjų vyko parengiamasis procesas: ieškovė sumokėjo už turto vertinimą, kuris buvo atliktas, ieškovė sutiko žemės sklypo dalį pirkti už vertinimo metu nustatytą turto kainą, buvo parengtas žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties projektas, kurį ieškovė pasirašė. Tačiau visų šių veiksmų atlikimas negalėjo ieškovei sukurti teisėto lūkesčio, kad žemės sklypo dalis jai bus parduota, nes pagal Taisyklių 24 punktą atsakovė valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutarties projektą su pirkėju turi suderinti dar iki sprendimo priėmimo. Tačiau toks sutarties pasirašymas nereiškia, kad jau yra priimtas teigiamas sprendimas dėl žemės pardavimo. Toks sprendimas (parduoti žemės sklypą ar jo dalį arba prašymo netenkinti) priimamas per 10 darbo dienų nuo valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutarties projekto suderinimo su pirkėju dienos.

22. Nenustačius, kad ieškovei priklausantis pastatas yra naudojamas ir jam eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą yra būtina žemės sklypo dalis, ieškovės ieškinys atmetamas.

23. Nors ieškinys atmetamas, tačiau papildomai pasisakytina dėl atsakovės argumento, kad net ir nustačius sąlygas žemės sklypo daliai parduoti lengvatine tvarka, žemės sklypas negalėtų būti parduotas už 19 500 Eur. Ieškovė prašė įpareigoti atsakovę parduoti ieškovei žemės sklypo dalį už 19 500 Eur, t. y. už UAB „Turto ir verslo tyrimo centras“ 2023 m. balandžio 4 d. vertinimo ataskaitoje Nr. (duomenys neskelbtini) nustatytą žemės sklypo dalies vertę. Atsakovė bylos nagrinėjimo metu teigė, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintos tvarkos Dėl žemės įvertinimo 5.15 papunktyje yra nustatyta, kad parduodant ar išnuomojant valstybinės žemės sklypus, žemės vertinimo ataskaitoje nurodyta nustatyta žemės vertė taikoma 12 mėnesių nuo šios ataskaitos parengimo datos. Šiuo metu jau yra praėję daugiau nei 12 mėnesių nuo turto vertės nustatymo. Tačiau tai nebūtų kliūtis žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarčiai nurodyta kaina sudaryti, nes priimant skundžiamą įsakymą jau buvo suėjęs nurodytas terminas, tačiau sprendimas neparduoti nebuvo siejamas su šia aplinkybe. Atsakovė nepateikė įrodymų, kad žemės sklypo dalies vertė šiuo metu yra pasikeitusi. Nepaisant to, dar kartą akcentuotina, kad šiuo atveju nebuvo nustatytos sąlygos lengvatine tvarka įgyti žemės sklypo dalį.

24. Ieškinį atmestus, ieškovei jos turėtų bylinėjimosi išlaidų (žyminio ir teisinės pagalbos) atlyginimas nepriteisiamas (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 ir 265 straipsniais, teismas

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti apskųstas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.