- Teismas
- Klaipėdos apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2021-11-25
- Bylos Nr.
- 2S-1159-889/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-43-3-00917-2021-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Milda Skersienė
- Pareiškėjas
- L. K., R. K.
Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Milda Skersienė
apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo L. K. ir R. K. atskirąjį skundą dėl Tauragės apylinkės teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. nutarties civilinėje byloje pagal pareiškėjų L. K. ir R. K. skundą dėl antstolės veiksmų, suinteresuoti asmenys antstolė A. P., bankrutavusi akcinė bendrovė bankas „Snoras“, atstovaujamas uždarosios akcinės bendrovės „Intrum Lietuva“, Z. K., A. K..
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Pareiškėjai pateikė skundą dėl antstolės A. P. veiksmų vykdomojoje byloje Nr. 0124/19/00419, prašė panaikinti 2021 m. gegužės 27 d. patvarkymą dėl atsisakymo tenkinti skolininkų prieštaravimus Nr. S-21-124-22852 ir paskirti pakartotinę ekspertizę gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), vertei nustatyti.
2. Antstolė 2019 m. liepos 25 d. patvarkymu Nr. S-19-124-22710 areštuotą skolininkų turtą – gyvenamąjį namą ir žemės sklypą, esančius (duomenys neskelbtini), – įkainojo 116 000 Eur suma. Areštuoto turto kaina buvo nustatyta atsižvelgiant į skolininkų prieštaravimus ir 2019 m. liepos 17 d. Nekilnojamo turto vertinimo ataskaitą Nr. A-19-07-17-L78. 2021 m. sausio 27 d. paskirta nauja ekspertizė turto vertei nustatyti. Turtas antstolės 2021 m. balandžio 29 d. patvarkymu dėl areštuoto turto įkainojimo uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Inreal“ 2021 m. balandžio 7 d. Nekilnojamo turto įvertinimo ekspertizės akto Nr. 21/04-225KL pagrindu įkainotas 103 700 Eur suma. Patvarkyme antstolė nurodė, kad nesumokėjus skolos ir nenuginčijus turto vertės 2021 m. gegužės 20 d. bus paskelbtos turto pardavimo varžytynės. Skolininkai, nesutikdami su nustatyta areštuoto turto verte, pateikė antstolei 2021 m. gegužės 18 d. prieštaravimus dėl ekspertizės akto išvados. Antstolė 2021 m. gegužės 27 d. priėmė patvarkymą atsisakyti tenkinti skolininkų prieštaravimus Nr. S-21-124-22852. Skolininkai nesutinka su antstolės patvarkymu, nes, įvertinus ekspertizės akto turinį, matyti, kad areštuotas turtas įvertintas netinkamai, jis įkainotas verte, kuri neatitinka rinkos vertės. Skolininkai teigia, jog pateikė antstolei motyvuotus prieštaravimus, kodėl nesutinka su nustatyta areštuoto turto verte, ir, nors antstolė pateikė eksperto atsakymą, tačiau skolininkų abejonės dėl netinkamai atlikto areštuoto turto įvertinimo nebuvo pašalintos.
3. Suinteresuotas asmuo antstolė A. P. 2021 m. birželio 21 d. patvarkymu Nr. S-21-124-26633 atsisakė patenkinti pareiškėjų skundą ir skundą kartu su vykdomąja byla Nr. 0124/19/00419 perdavė nagrinėti Tauragės apylinkės teismui.
II. Pirmosios instancijos teismo nutarties esmė
4. Tauragės apylinkės teismas 2021 m. rugsėjo 20 d. nutartimi pareiškėjų skundą atmetė; priteisė iš pareiškėjų L. K. ir R. K. po 266,20 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo suinteresuotam asmeniui bankrutavusiai akcinei bendrovei bankui „Snoras“, atstovaujamam uždarosios akcinės bendrovės „Intrum Lietuva“. Pirmosios instancijos teismo motyvai:
4.1. Teismas nurodė, jog iš byloje pateikto UAB „Inreal“ ekspertizės akto matyti, kad nekilnojamasis turtas įvertintas jį apžiūrėjus, ekspertizė atlikta vertinant turtą lyginamuoju vertės nustatymo metodu. Teismui nekilo abejonių dėl šio metodo taikymo nustatant turto vertę. Tai, kad ekspertizės akte nėra pažymėtos pareiškėjų nurodytos vertinamo nekilnojamojo turto savybės, o vertinant žemės sklypą nėra nurodytas jo plotas, nesudaro pagrindo konstatuoti, jog turtas buvo netinkamai apžiūrėtas ir įvertintas. Iš UAB „Inreal“ turto vertintojo M. R. 2021 m. gegužės 21 d. rašto matyti, kad atliekant ekspertizę buvo atsižvelgta į visas turto savybes, turinčias įtakos turto vertei. Rašte pateikti duomenys apie techninę klaidą, aprašant vertinimo metodą, kuri vertintina kaip netikslumas, neturintis esminės reikšmės ekspertizės išvadai.
4.2. Pareiškėjų prieštaravimai dėl netinkamo jų nekilnojamojo turto įvertinimo laikytini nepagrįstais. Byloje taip pat nėra jokių aplinkybių, kurios leistų suabejoti ekspertizės išvada. Pareiškėjai nepateikė įrodymų, kad jų turto vertinimo ekspertizė buvo atlikta netinkamai. Teismas sutiko su antstolės argumentais, kad vykdomojoje byloje atlikti net trys nekilnojamojo turto įvertinimai. Dviejų paskutinių įvertinimų metu nustatytos turto vertės yra labai panašios – 116 000 Eur ir 103 700 Eur. Esant tokioms aplinkybėms, nėra pagrindo skirti pakartotinę ekspertizę pareiškėjų nekilnojamojo turto vertei nustatyti.
4.4. Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta, teismas nusprendė, kad antstolės A. P. veiksmai yra teisėti, nėra pagrindo naikinti antstolės 2021 m. gegužės 27 d. patvarkymą Nr. S-21-124-22852 ir paskirti pakartotinę ekspertizę turto vertei nustatyti, todėl pareiškėjų skundą atmetė kaip nepagrįstą.
III. Atskirojo skundo ir atsiliepimo į atskirąjį skundą argumentai
5. Atskirajame skunde pareiškėjai prašo panaikinti Tauragės apylinkės teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. nutartį ir priimti naują nutartį – tenkinti pareiškėjų skundą dėl antstolės veiksmų. Atskirojo skundo argumentai:
5.1. Pareiškėjai nurodo, jog, ekspertui pateikus atsakymą dėl ekspertizės akto, pareiškėjų abejonės dėl netinkamai atlikto areštuoto turto vertinimo nebuvo pašalintos.
5.2. Ekspertizės akte pateikiama dviprasmiška informacija: iš pradžių vertintojas nurodo, kad lyginamasis metodas yra taikomas, tačiau toliau pateikia priešingą informaciją, kad lyginamuoju metodu vertinamo gyvenamojo namo vertės nustatyti neįmanoma, o išlaidų (kaštų) metodas taikytinas. Ekspertizės akte areštuoto turto vertinimas išlaidų (kaštų) metodu nėra pateiktas. Pareiškėjams nėra aišku, ar vertintojas pasirinko tinkamą vertinimo metodą, vertindamas lyginamuoju metodu, tačiau pažymėdamas, kad nei lyginamuoju, nei pajamų metodu vertinamo gyvenamojo namo vertės nustatyti neįmanoma.
5.2. Eksperto paaiškinimas dėl areštuoto turto apžiūros nepaneigia pareiškėjų argumentų dėl netinkamos areštuoto turto apžiūros. Pareiškėjai nekvestionuoja nuotraukų, pateiktų ekspertizės akte, skaičiaus, tačiau laikosi pozicijos, kad ekspertizės akte nėra nurodytos, taip pat ir įvertintos pareiškėjų nurodomos areštuoto turto savybės, turinčios įtakos turto rinkos vertei. Ekspertizės akte privalo būti nurodytos vertintos areštuoto turto savybės, o tai, kad jos nenurodytos, leidžia daryti išvadą, kad turtas nebuvo tinkamai apžiūrėtas ir įvertintas.
5.3. Iš ekspertizės akte pateiktos 5.4.1 lentelės matyti, jog vertintojas lygino tik pačius pagrindinius lyginamųjų objektų duomenis: sandorio datą, vietovę, paskirtį, statybos metus, sienų konstrukciją, būklę, plotą, priklausinius, tačiau nebuvo palyginti kiti svarbūs duomenys. Šie duomenys yra svarbūs ir turi įtakos vertinamo objekto vertei rinkoje, tačiau vertintojo nebuvo įtraukti ir įvertinti taikant lyginamąjį metodą. Nepakankamas lyginamųjų objektų duomenų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, įtraukimas (ypač neįvertinant žemės sklypų ploto) nulėmė neteisingos turto rinkos vertės nustatymą.
5.4. Pareiškėjai atkreipia dėmesį, kad vertintojas pateikė paaiškinimą tik dėl argumento, kad nebuvo įvertintas žemės sklypo plotas, tačiau visiškai nepasisakė, kodėl nebuvo įtraukti kiti lyginamųjų objektų duomenys, turintys įtakos areštuoto turto rinkos vertės nustatymui.
5.5. Pareiškėjai prašymą antstolei dėl areštuoto turto perkainojimo grindė argumentais, kad per laikotarpį nuo paskutinio vertinimo areštuotas turtas buvo pagerintas, taip pat aplinkybe, kad 2020 metais dėl COVID-19 pandemijos nekilnojamojo turto rinkoje vyksta pastebimi pokyčiai. Pagal viešai skelbiamą informaciją, stebimas sodybų, individualių gyvenamųjų namų paklausos padidėjimas. Padidėjusi paklausa lemia šio nekilnojamojo turto kainų augimą. Ginčo atveju ekspertizės akte pasirinktų lyginamųjų objektų pardavimo sandoriai įvyko per paskutinius dvejus metus, tačiau vertintojas netaikė laiko pataisos, argumentuodamas tuo, kad per paskutinius 36 mėnesius iki vertinimo datos nebuvo didelių kainų pokyčių. Šiai išvadai pagrįsti nepateikta jokių objektyvių ją patvirtinančių duomenų (statistikos). Taigi nėra galimybės objektyviai įvertinti kainų pokyčių, taip pat, ar vertintojas pagrįstai netaikė laiko pataisos.
5.6. Nurodytų argumentų pagrindu pareiškėjai padarė išvadą, kad netinkamai atliktas areštuoto turto įvertinimas nulėmė tai, kad buvo nustatyta turto vertė, kuri neatitinka rinkos kainos.
Atsiliepimas
6. Atsiliepime į atskirąjį skundą suinteresuotas asmuo BAB bankas „Snoras“, atstovaujamas UAB „Intrum Lietuva“, prašo skundą atmesti, o pirmosios instancijos teismo nutartį palikti nepakeistą, taip pat priteisti iš pareiškėjų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Pagrindiniai atsiliepimo argumentai:
6.1. Suinteresuoto asmens nuomone, nekilnojamojo turto vertinimas buvo atliktas nepažeidžiant teisės aktų reikalavimų, yra teisingas ir pagrįstas, o skunde dėl antstolės veiksmų nurodyti argumentai nesudaro pagrindo nuspręsti, kad nekilnojamojo turto vertė buvo nustatyta neteisingai. Pareiškėjai nepateikė jokių įrodymų, kurie patvirtintų ekspertizės akto neteisingumą ir jame nustatytos nekilnojamojo turto rinkos vertės nepagrįstumą.
6.2. Nekilnojamasis turtas buvo tinkamai apžiūrėtas ir aprašytas. Iš ekspertizės akto matyti, kad vertintas nekilnojamasis turtas buvo apžiūrėtas, aprašytas, nufotografuotas, taip pat užfiksuotos jo individualios savybės, nekilnojamojo turto vertintojo nuomone, turinčios įtakos jo vertei.
6.3. Nors pareiškėjai teigia, kad jiems kyla abejonių dėl vertintojo taikyto vertinimo metodo, nes akte buvo nurodyta, kad lyginamasis metodas nėra taikomas, o taikomas išlaidų (kaštų) metodas, ši teksto redagavimo klaida buvo ištaisyta vertintojui pateikus atsakymus į pareiškėjų prieštaravimus, taigi pareiškėjų abejonės nepagrįstos.
6.4. Turto vertintojas tinkamai pasirinko lyginamuosius objektus, nurodė jų skirtumus, pataisų modelius, jų taikymo aplinkybes. Turto vertintojas, atlikdamas nekilnojamojo turto vertinimą, pagrįstai palygino paskutinių 36 mėnesių laikotarpio sandorių kainas.
6.5. Nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizės akto turinys patvirtina, kad turto vertintojas visiškai įvykdė Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir su juo susijusius Metodikos reikalavimus, nes akte nurodė turto vertės apskaičiavimui taikytą formulę, atliktus skaičiavimus ir jų rezultatus.
6.6. Nurodytų argumentų pagrindu teigtina, kad nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizės aktas buvo parengtas laikantis teisės aktų reikalavimų, o pareiškėjų skunde dėl antstolės veiksmų nurodyti argumentai dėl atlikto vertinimo netinkamumo nepagrįsti. Pareiškėjai nepateikė jokių įrodymų, kurie patvirtintų, kad pareiškėjų nurodyti ekspertizės akto „trūkumai“ ir „klaidos“ galėjo sąlygoti tai, jog buvo nustatyta per maža turto rinkos vertė.
6.7. Pareiškėjai apsiribojo tik formaliu atliktos ekspertizės kvestionavimu ir abstrakčiais teiginiais apie pokyčius nekilnojamojo turto rinkoje, tačiau nepateikė jokio kito nekilnojamojo turto vertinimo ir nenurodė jokių realiais skaičiavimais pagrįstų argumentų, kurie leistų daryti pagrįstą išvadą apie turto vertinimo procedūros pažeidimą ir (ar) jos metu atliktus netikslius skaičiavimus.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Atskirasis skundas netenkintinas.
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir motyvai
7. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei patikrinimas, ar nėra absoliučių sprendimo (nutarties) negaliojimo pagrindų (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK 320) straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo nutarties teisėtumą ir pagrįstumą dėl apskųstos dalies ir analizuoja atskirajame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis. Absoliučių nutarties negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329, 338 straipsniai).
8. Byloje nustatytos tokios toliau nurodomos aplinkybės. Antstolė A. P. vykdo vykdomąją bylą Nr. 0124/19/00419, pradėtą 2019 m. sausio 8 d. notaro vykdomojo įrašo pagal hipotekos kreditoriaus prašymą dėl nesumokėtos skolos dalies – 58 868,35 Eur, 5 procentų dydžio procesinių palūkanų ir 160,81 Eur vykdomojo įrašo atlikimo išlaidų priverstinio išieškojimo pagrindu. Antstolė A. P. 2019 m. kovo 27 d. turto arešto aktu Nr. S-19-124-10135 areštavo Z. K., L. K., R. K. priklausantį nekilnojamąjį turtą, taip pat pareiškėjams (skolininkams) R. K. ir L. K. priklausantį nekilnojamąjį turtą: gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – nekilnojamasis turtas). Pareiškėjo R. K. užsakymu UAB „Centro kubas–nekilnojamasis turtas“ 2019 m. liepos 17 d. surašytoje nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje Nr. A-19-07-17-L78 nurodyta, kad nekilnojamojo turto rinkos vertė yra 116 000 Eur. Antstolė 2019 m. balandžio 30 d. patvarkymu Nr. S-19-124-13611 paskyrė ekspertizę pareiškėjams priklausančio nekilnojamojo turto vertei nustatyti; ekspertizę pavesta atlikti ekspertui K. J.. Turto vertinimo ekspertizės akte Nr. K1906/06-94NT pateiktoje išvadoje nurodyta, kad turto vertė – 86 800 Eur. Antstolė, įvertinusi pareiškėjų prieštaravimus dėl nustatytos nekilnojamojo turto vertės, 2021 m. sausio 27 d. patvarkymu Nr. S-21-124-3768 paskyrė dar vieną ekspertizę, pavesdama ją atlikti uždarajai akcinei bendrovei „Inreal“. Šios įmonės parengtame 2021 m. balandžio 7 d. Nekilnojamojo turto įvertinimo ekspertizės akte Nr. 21/04-225KL konstatuota, kad nekilnojamojo turto vertė yra 103 700 Eur. Pareiškėjai, nesutikdami su UAB „Inreal“ nustatyta turto verte, pateikė prieštaravimus ir prašymą paskirti pakartotinę ekspertizę turto vertei nustatyti. Antstolė 2021 m. gegužės 27 d. patvarkymu Nr. S-21-124-22852 atsisakė tenkinti pareiškėjų prieštaravimus, taip pat atsisakė paskirti pakartotinę ekspertizę.
9. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog teismo sprendimo vykdymo stadijoje įgyvendinamos juo pritaikytos pažeistų teisių gynybos priemonės, todėl vykdymo proceso teisinis reguliavimas visų pirma skirtas išieškotojo – asmens, kurio naudai yra priimtas teismo sprendimas, teisių ir teisėtų interesų apsaugai. Dėl to antstolis privalo imtis visų teisėtų priemonių išieškotojo interesams apginti, tačiau kartu turi nepažeisti ir kitų vykdymo proceso dalyvių teisių ir teisėtų interesų. Šie proporcingumo ir interesų derinimo principai taikytini, atliekant visus vykdymo veiksmus, taip pat ir įkainojant areštuotą turtą pagal CPK 681 straipsnį.
10. CPK 681 straipsnyje nustatytose areštuoto skolininko turto įkainojimo taisyklėse reikalaujama, kad skolininko turtas būtų įkainotas rinkos kaina, atsižvelgiant į turto nusidėvėjimą ir arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones apie turto vertę.
11. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamoje teismų praktikoje laikomasi nuoseklios pozicijos, kad areštuoto turto įkainojimas yra ypač svarbi turto pardavimo iš varžytynių proceso stadija (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-211/2007; 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-434/2008; 2009 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-90/2009). Teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis skolininko turto įkainojimas – antstolio pareiga, nuo kurios tinkamo vykdymo priklauso išieškotojo reikalavimų patenkinimas kuo didesne apimtimi per kuo trumpesnį laiką, sukeliant kaip galima mažesnius neigiamus padarinius skolininkui. Taigi pagal įstatymą vykdymo procese areštuotas turtas turi būti įkainotas objektyviai, maksimaliai artima esančiai laisvojoje rinkoje turto rinkos kainai. Įstatymas antstoliui ne tik nustato pareigą, bet ir suteikia realias galimybes taip įkainoti areštuotą turtą, kad įkainojimas atitiktų realias rinkos kainas ir optimaliai užtikrintų tiek išieškotojo, tiek skolininko interesų apsaugą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-211/2007).
12. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2008 m. lapkričio 17 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-565/2008 išaiškino, kad turto rinkos vertė apibrėžiama kaip apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti parduotas turtas jo įvertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį sandorį tarp norinčių turtą parduoti ir norinčių jį pirkti asmenų po šio turto tinkamo pateikimo į rinką, jei abi sandorio šalys veiktų dalykiškai, be prievartos ir nesąlygojamos kitų sandorių ir interesų (Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnis). Atsižvelgiant į nurodytas sąvokas, rinkos kaina nekilnojamojo turto rinkoje, taigi ir varžytynėse parduodant skolininkų turtą, laikytina tokia kaina, kurią yra pasirengęs mokėti pirkėjas už varžytynėse perkamą turtą siekdamas sau maksimalios ekonominės naudos.
13. Civilinio proceso kodekso 681 straipsnio 4 dalis numato, jog, jeigu turto vertę nustatė ekspertas, areštuoto turto verte laikoma eksperto nustatyta turto vertė. Antstolis eksperto nustatyta turto verte privalo vadovautis, kadangi turto vertinimo ekspertizes atlieka turto vertinimo kvalifikaciją turintys turto vertintojai, tačiau vienas iš papildomos ar pakartotinės ekspertizės skyrimo pagrindų – vykdymo proceso šalių motyvuoti prieštaravimai dėl ekspertizės (CPK 682 straipsnio 2 dalis), kitas pagrindas – paties antstolio abejonės dėl turto vertės (CPK 681 straipsnio 1 dalis, 682 straipsnio 3 dalis).
14. Skolininko ar išieškotojo pateikiami motyvuoti prieštaravimai dėl areštuoto turto vertės netinkamo nustatymo turėtų remtis ne prieštaravimus teikiančio asmens subjektyvia nuomone apie skolininko turto vertę, bet realiais skaičiavimais, kurie leistų antstoliui daryti pagrįstą išvadą apie turto vertinimo procedūros pažeidimą ir (ar) jos metu atliktus netikslius skaičiavimus, o tai sudarytų pagrindą skirti pakartotinę turto vertinimo ekspertizę. Kadangi pakartotinės turto vertinimo ekspertizės atlikimas ilgina išieškojimo vykdymo procesą, antstolis turi būti itin atidus, vertindamas turimus duomenis apie areštuoto turto vertę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344-421/2018).
15. Nagrinėjamu atveju pareiškėjai kvestionuoja eksperto surašyto ekspertizės akto turinį, teigdami, jog vertinamas turtas nebuvo tinkamai apžiūrėtas, neaišku, kokiu metodu remiantis jis buvo įvertintas, vertinant turtą, pasirinkti tik patys pagrindiniai palyginamųjų objektų kriterijai, neįtraukiant svarbiausių duomenų, nepateikta objektyvių duomenų dėl pataisų taikymo / netaikymo.
16. Turto vertinimo ataskaitos formos ir turinio reikalavimus reglamentuoja Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnis, o turto vertinimo tvarką, turto vertinimo metodus ir jų taikymą – Turto ir verslo vertinimo metodika (toliau – Metodika).
17. Pasisakydamas dėl pareiškėjų argumento, kad vertinamas turtas nebuvo tinkamai apžiūrėtas, teismas pažymi, jog reikalavimai vertinamo turto apžiūrai yra nurodyti Metodikos 31–41 punktuose. Objekto apžiūros metu objektas turi būti nufotografuotas ir (arba) nufilmuotas pagal šiuos reikalavimus: nuotraukose ir (arba) vaizdo medžiagoje užfiksuotos individualios objekto savybės, turinčios įtakos objekto vertei, pagal kurias būtų galima nustatyti vertinamą objektą; mažiausias vieno objekto nuotraukų skaičius – 3, nuotraukose ir (arba) vaizdo medžiagoje matomas objekto vidus ir išorė, jeigu objektas turi vidų ir išorę; nuotraukos ir (arba) vaizdo medžiaga yra spalvotos ir tokio ryškumo, kad jose galima atpažinti objektą ar jo fragmentus; objektas vertintojo nufotografuotas ir (arba) nufilmuotas objekto apžiūros dieną.
18. Nagrinėjamu atveju Nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizės akto 4 skyriuje „Bendroji vertinamo turto vietos (gretimybių) charakteristika“ išsamiai aptarti vertinamo turto požymiai, pateiktos išorės ir fasado nuotraukos, kurių skaičius ir kokybė atitinka Metodikos reikalavimus. Nors, pareiškėjų nuomone, ekspertizės akte nėra nurodytos tam tikros nekilnojamojo turto savybės, kurių negalima nustatyti iš vertintojo padarytų nuotraukų ir kurios yra svarbios nustatant turto rinkos vertę, teismas šiuos pareiškėjų teiginius atmeta kaip nepagrįstus. Tai, kad, pareiškėjų nuomone, tam tikros turto savybės, turinčios įtakos turto vertei, neužfiksuotos ekspertizės akte, nesudaro pagrindo išvadai, jog turtas vertintojo buvo apžiūrėtas ir aprašytas netinkamai. Turto vertintojas yra kvalifikuotas savo srities specialistas, turintis turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą ir veikiantis pagal teisės aktų reikalavimus. Pareiškėjai nušalinimo ekspertui nereiškė, taip pat nepateikė jokių objektyvių skaičiavimų, pagrindžiančių, jog, įvertinus jų nurodytas individualias turto savybes, nekilnojamojo turto vertė būtų didesnė. Eksperto pateiktame 2021 m. gegužės 21 d. rašte dėl skolininkų prieštaravimų nurodyta, jog, atliekant ekspertizę, vertinamas turtas buvo apžiūrėtas tinkamai, dalyvaujant turto savininkams ir antstolės padėjėjai, buvo įvertintos visos skolininkų prieštaravimuose nurodytos turto savybės, turinčios įtakos turto rinkos vertei. Skolininkams nepateikus objektyvių duomenų apie tai, jog, jų teigimu, eksperto neįvertintos individualios turto savybės turi įtakos turto rinkos vertei, teismas neturi jokio pagrindo abejoti šios ekspertizės akto dalies patikimumu ir atitikimu teisės aktų reikalavimams.
19. Pareiškėjai nurodo, jog ekspertizės akte pateikiama prieštaringa informacija dėl vertinimo metodų taikymo: iš pradžių vertintojas nurodo, kad bus taikomas lyginamasis metodas, tačiau toliau pateikia priešingą informaciją, kad lyginamuoju metodu namo vertės nustatyti neįmanoma, taigi taikytinas išlaidų (kaštų) metodas. Pareiškėjai teigia, jog jiems nėra aišku, ar vertintojas pasirinko tinkamą vertinimo metodą, vertinimą atlikdamas lyginamuoju metodu, tačiau pažymėdamas, kad nei lyginamuoju, nei pajamų metodu vertinamo gyvenamojo namo vertės nustatyti neįmanoma. Pasisakydamas dėl šio pareiškėjų argumento, teismas pažymi, jog pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 11 punkto reikalavimus turto vertinimo ataskaitoje turi būti nurodyti turto vertinimo metodai (metodų deriniai) ir metodų taikymo būdai. Metodikos 54 punktas numato, kad, vertinant turtą, gali būti taikomi lyginamasis, pajamų ir išlaidų (kaštų) metodai. Metodikos 55 punktas numato, kad, jeigu du turto vertinimo metodai netaikomi, turto vertintojas tai privalo pagrįsti turto vertinimo ataskaitoje. Nors pareiškėjai teigia, kad jiems kilo abejonių dėl vertintojo taikyto vertinimo metodo, tačiau ekspertas rašte antstolei paaiškino šiuos ekspertizės akto teksto prieštaravimus, teigdamas, jog tekste padaryta techninė klaida: išlaidų (kaštų) metodas nebuvo taikytas, turtas buvo įvertintas lyginamuoju metodu. Taigi nors ekspertizės akte ir buvo padaryta techninė klaida, ji nesudaro pagrindo abejoti atlikto vertinimo patikimumu. Pažymėtina, jog vertinimo ataskaitos klaida ar netikslumas nėra laikomi vertinimo ataskaitos neatitiktimi Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo ir Metodikos reikalavimams (Metodikos 51 punktas).
20. Akivaizdu, jog šiuo atveju ekspertas turto vertei nustatyti taikė lyginamąjį metodą. Pasirinko lyginamuosius objektus, nurodė jų skirtumus, pataisų modelius, jų taikymo aplinkybes. Taigi pareiškėjų abejonės dėl taikyto vertinimo metodo atmestinos kaip subjektyvios ir nepagrįstos.
21. Pareiškėjai teigia, jog iš ekspertizės akte pateiktos 5.4.1 lentelės matyti, jog vertintojas lygino tik pačius pagrindinius lyginamųjų objektų duomenis: sandorio datą, vietovę, paskirtį, statybos metus, sienų konstrukciją, būklę, plotą, priklausinius, tačiau į palyginimą nebuvo įtraukti kiti svarbūs duomenys (žemės sklypo plotas (įvertinant ir aplinkybę, kad sklype yra tvenkinys), žemės sklypo sutvarkymas; šildymo būdas; inžinerinių tinklų (ne)buvimas; privažiavimas; pardavimo sąlygos). Šie duomenys, pareiškėjų nuomone, yra svarbūs ir turi įtakos vertinamo objekto vertei rinkoje.
22. Lyginamojo metodo taikymo taisyklės įtvirtintos Metodikos 56–63 punktuose. Metodikos 57 punkte nurodyta, kad lyginamojo metodo esmė – vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui. Pagal Metodikos 58 punktą, taikant lyginamąjį metodą, surenkama informacija apie ne mažiau nei trijų per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, prioriteto tvarka naudojant artimiausius vertinimo datai įvykusius sandorius; įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu. Turto skirtumus atspindi lyginamieji vienetai (plotas, tūris ir pan.) (Metodikos 59 punktas). Darydamas (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisas, turto vertintojas taiko kiekybinius ir (arba) kokybinius skaičiavimo modelius (60 punktas). Metodikos 62 punkte numatyta, kad turto vertintojas turto vertinimo ataskaitoje nurodo lyginamojo metodo taikymo ar netaikymo pagrindimo aplinkybes; analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, pasirinkimo pagrindimo aplinkybes; pataisų taikymo būtinybės pagrindimo aplinkybes; taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas ir rezultatus.
23. Vertinant ekspertizės akto turinį lyginamojo metodo taikymo taisyklių aspektu, matyti, jog ekspertizės akte nurodyta, iš kokių šaltinių ir kokiais kriterijais (požymiais) vadovaujantis buvo parinkti lyginamieji objektai, taip pat nurodyti lyginamųjų objektų skirtumai, pataisų modeliai ir jų taikymo duomenys. Turto vertintojas palygino paskutinių 36 mėnesių laikotarpio sandorių kainas. Akte nurodyta, jog vertintojas parinko labiausiai panašius į vertinamo turto lyginamuosius sandorius (objektus). Pataisos skaičiuotos atsižvelgiant į turto rinkos konjunktūrą, kainų lygius ir dinamiką vertinimo metu ir pirkimo–pardavimo metu, objektų buvimo vietą, aplinką, privažiavimą, panaudojimo perspektyvas ir kitus faktorius, lemiančius vertinamo turto vertę. Pritaikant pataisas taikytas kokybinis skaičiavimo modelis, pataisos nustatytos remiantis vertintojų profesine patirtimi, sukauptomis žiniomis, informacija, surinkta apklausiant darbuotojus, naudojant įmonės duomenų bazėse sukauptus istorinius duomenis. Akte pateiktoje lentelėje 5.4.1 nurodyti lyginami objektai, vertinami duomenys, taikomos pataisos ir apskaičiuota lyginamo turto 1 kv. m kaina eurais; lentelėje 5.4.2 pateiktas pataisų skaičiavimo pagrindimas.
24. Pasisakydamas dėl pareiškėjų argumento, jog palyginant turto sandorius neįtraukti svarbūs lyginamų objektų duomenys, teismas pažymi, jog Metodikoje nėra nurodymas privalomas kriterijų sąrašas, pagal kuriuos turi būti atrenkami lyginamieji objektai. Kriterijų, pagal kuriuos atrenkami lyginamieji objektai, nustatymas yra turto vertintojo prerogatyva. Iš ekspertizės akto turinio matyti, jog parinkti objektai palyginti pagal pakankamą duomenų kiekį, o pareiškėjai nepateikė jokių objektyvių duomenų, pagrindžiančių, kad, jų nuomone, svarbūs, tačiau neįtraukti į palyginimą objektų duomenys sąlygotų kitokią ekspertizės akto išvadą dėl turto rinkos vertės.
25. Pažymėtina, jog ekspertas rašte antstolei detaliai paaiškino, kodėl nebuvo įvertintas žemės sklypo plotas ir nebuvo taikyta atitinkama pataisa: vertintojas darė prielaidą, kad vertinamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo didesnio ploto reikšmė kompensuojama palyginamuosiuose sandoriuose nurodytų namų valdos žemės sklypų didesne verte.
26. Nurodytų argumentų pagrindu darytina išvada, kad ekspertizės aktas atitinka Metodikos 58–62 punktų reikalavimus, o pareiškėjų nesutikimo su šia ekspertizės akto dalimi argumentai nesudaro pagrindo abejoti eksperto atliko vertinimo patikimumu.
27. Pareiškėjai nesutikimą su ekspertizės akto išvada taip pat grindė ta aplinkybe, kad areštuotas turtas per laikotarpį nuo paskutinio įvertinimo buvo pagerintas, o 2020 metais dėl COVID-19 pandemijos pastebimi pokyčiai nekilnojamojo turto rinkoje. Pagal viešai skelbiamą informaciją, pastebimas sodybų, individualių gyvenamųjų namų paklausos padidėjimas, o padidėjusi paklausa lemia nekilnojamojo turto kainų augimą. Ekspertizės akte pasirinktų lyginamųjų objektų pardavimo sandoriai įvyko per paskutinius dvejus metus, tačiau vertintojas netaikė laiko pataisos, argumentuodamas tuo, kad per paskutinius 36 mėnesius iki vertinimo datos nebuvo žymių kainų pokyčių. Nors vertintojas nurodo, kad žymių kainų pokyčių nebuvo, tačiau šiai išvadai pagrįsti nepateikia jokių objektyvių tai patvirtinančių duomenų.
28. Teismas atmeta ankstesniame nutarties punkte nurodytus pareiškėjų argumentus kaip nepagrįstus. Pareiškėjai teigia, jog turtas buvo pagerintas, tačiau nedetalizuoja, kokią įtaką, jų nuomone, šie pagerinimai padarė turto vertei (kiek kilo turto vertė, jei kilo) ir kaip tai susiję su jų kvestionuojamo ekspertizės akto turiniu. Kaip konstatuota, turtas ekspertizės metu buvo tinkamai apžiūrėtas ir vertinimo metu atsižvelgta į visas individualias savybes, kurios turi įtakos turto vertei, taigi įvertinta esama faktinė turto būklė. Teigdami, jog nekilnojamojo turto kainos kyla, pareiškėjai nenurodė nė vieno šaltinio savo teiginiams pagrįsti, taigi jų argumentai vertintini kaip neįrodyti ir deklaratyvūs – pareiškėjai nurodė tik bendro pobūdžio informaciją apie turto kainų pokyčius. Subjektyvi pareiškėjų nuomonė apie tikrąją turto vertę, nepagrįsta jokiais faktiniais duomenimis, nėra pakankamas pagrindas konstatuoti ekspertizės akto išvados dėl turto kainos nepatikimumą ir antstolės veiksmų įkainojant turtą nepagrįstumą.
29. Akcentuotina ir tai, kad nustatyta pradinė nekilnojamojo turto pardavimo kaina nelemia galutinės nekilnojamojo turto pardavimo kainos – objektyvi turto rinkos vertė paprastai nustatoma varžytynių metu, kadangi, nepriklausomai nuo to, kokia suma įvertintas turtas, potencialūs turto pirkėjai papildomai įvertins parduodamą objektą, kaip patrauklią investiciją, ir pirkėjų konkurencija nustatys varžytynėse parduodamo turto realią kainą.
30. Papildomai pažymėtina, jog ne tik skolininkas, bet ir išieškotojas suinteresuotas, kad turtas būtų realizuotas už kuo didesnę kainą, nes taip būtų padengta didesnė skolos dalis. Tačiau išieškotojas turi ir kitą interesą – kuo operatyvesnį sprendimo įvykdymą, kad galėtų naudotis atgautomis lėšomis. Šis interesas gali būti užtikrintas tik tokiu atveju, jei bus nustatyta reali ginčo turto pardavimo kaina, patraukli galimiems pirkėjams. Vertinant antstolės veiksmus šiuo aspektu nėra pagrindo pripažinti, kad veiksmai buvo neteisėti, nes antstolė siekė teisingo turto įvertinimo, skirdama ekspertizę turto vertei nustatyti, pareiškėjai nušalinimų parinktam ekspertui nereiškė, patys nesiėmė veiksmų, kad vertinamas turtas būtų parduotas už kuo didesnę kainą, be to, nepateikė jokių pagrįstų įrodymų ar aplinkybių, dėl kurių antstolė turėjo suabejoti kvalifikuoto eksperto nustatyta nekilnojamojo turto rinkos verte, todėl pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, jog antstolės veiksmai yra teisėti ir pagrįsti, nėra teisinio ir faktinio pagrindo naikinti skundžiamą antstolės patvarkymą ir skirti pakartotinę ekspertizę.
31. Dėl kitų atskirojo skundo ir atsiliepimo į jį argumentų, kaip neturinčių teisinės reikšmės, vertinant skundžiamą pirmosios instancijos teismo nutartį, nepasisakytina. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010 ir kt.).
32. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, konstatuotina, jog pirmosios instancijos teismas priėmė teisėtą ir pagrįstą nutartį, pagrindo ją naikinti ar keisti nėra, todėl nutartis paliktina nepakeista (CPK 337 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
33. Kadangi pareiškėjų L. K. ir R. K. atskirasis skundas atmestinas, suinteresuotam asmeniui BAB bankui „Snoras“, atstovaujamam UAB „Intrum Lietuva“, iš kiekvieno pareiškėjo priteistina po 212,96 Eur advokato teisinės pagalbos išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis, 443 straipsnio 6 dalis).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 334–339 straipsniais, teismas
nutaria:
Tauragės apylinkės teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. nutartį palikti nepakeistą.
Priteisti iš pareiškėjų L. K. ir R. K. suinteresuotam asmeniui bankrutavusiai akcinei bendrovei bankui „Snoras“, atstovaujamam uždarosios akcinės bendrovės „Intrum Lietuva“, po 212,96 Eur (du šimtus dvylika eurų 96 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo.