- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2018-11-16
- Bylos Nr.
- e2A-1677-773/2018
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-17037-2017-8
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Marius Bartninkas, Mindaugas Šimonis, Dalė Burdulienė
- Ieškovas
- Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Gekona“
- Trečiasis asmuo
- akcinei bendrovei „Šiaulių bankui“
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bartninko, Dalės Burdulienės ir Mindaugo Šimonio (kolegijos pirmininkas, pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. gegužės 29 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Gekona“ ir trečiajam asmeniui akcinei bendrovei „Šiaulių bankui“ dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – ir Tarnyba) patikslintu ieškiniu prašė: 1) pripažinti negaliojančia nuo sudarymo momento 2015 m. gruodžio 19 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 8SŽN-418 dalį dėl žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), 0,3264 ha ploto nuomos; 2) pripažinti negaliojančia Kauno miesto skyriaus vedėjo 2015 m. gruodžio 8 d. įsakymo Nr. 8VĮ-1513-(14.8.2.) „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) nuomos“ dalį dėl žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), 0,3264 ha ploto; 3) priteisti iš atsakovės UAB „Gekona“ bylinėjimosi išlaidas. Tarnyba nurodė, kad didžioji žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalis nėra būtina jame esantiems pastatams eksploatuoti ir nėra naudojama. Tarnyba iš UAB „Drava“ 2017 m. liepos 20 d. parengto plano nustatė, kad nuomos sutartis galėjo būti sudaryta tik 0,6949 ha žemės sklypo dalies plotui, o 0,3264 ha plotas negalėjo ir negali būti nuomojamas.
Atsiliepimas
2. Atsakovė UAB „Gekona“ atsiliepime į patikslintą ieškinį nurodė, kad sutinka, jog ieškinio reikalavimas dėl nuomos sutarties ir įsakymo pripažinimo negaliojančiu dėl 0,1200 ha ploto nuomos būtų patenkintas, tačiau prašo ieškinio dalį dėl 0,2060 ha ploto nuomos atmesti. Nurodė, kad jai nuosavybės teise priklauso statiniai – administracinės ir gamybinės patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), o įsigyjant nurodytas patalpas, prie jų buvo priskirtas naudojamos žemės plotas, kuris buvo išnuomotas buvusiam pastatų savininkui. Pažymėjo, kad galimybė privažiuoti prie pastato ir pasistatyti šalia jo transporto priemonę yra neatsiejama nuo galimybės naudoti pastato pagal paskirtį dalis. Nurodė, kad šiuo metu pastatuose yra išnuomota apie 2 500 kv. m. patalpų. Pažymėjo, kad remiantis STR 2.06.04:214 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“, tinkamam pastatų eksploatavimui yra reikalingos 67 transporto priemonių stovėjimo vietos bei pateikė UAB „Surveta“ parengtą žemės sklypo planą. Atsakovės teigimu, ieškovė nepateikė jokių argumentų ar objektyvių kriterijų, kurie pagrįstų jos poziciją, kad jos pateiktame žemės sklypo plane dalis žymima raide B yra nereikalinga atsakovės pastatams žemės sklype naudoti pagal paskirtį. Atsakovės pateiktas planas yra pagrįstas būtinybe užtikrinti, kad atsakovei priklausantys pastatai turėtų minimalų automobilių stovėjimų skaičių.
3. Trečiasis asmuo AB „Šiaulių bankas“ atsiliepimu į ieškinį prašė jį atmesti. Nurodė, kad bankas suteikė atsakovei kreditą nekilnojamajam turtui, esančiam (duomenys neskelbtini), Kaune, įsigyti. Kredito grąžinimui ieškovės sutikimu buvo įkeistas atsakovės įsigytasis turtas bei išsinuomotas žemės sklypas (2016 m. gegužės 4 d. Kauno 27-jo notarų biuro patvirtinta įkeitimo sutartis). Trečiojo asmens teigimu, ieškovės reikalavimai yra prieštaringi, nes ieškovė nurodo, kad žemės sklypo nuomos sutartis prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms, todėl turi būti pripažinta negaliojančia, tačiau tuo pačiu išreiškia poziciją, kad sudarytų su atsakove taikos sutartį su sąlyga, kad atsakovei būtų išnuomota ne 1,0213 ha, o 0,6949 ha žemės sklypo. Pažymėjo, kad privatus asmuo neturi būti laikomas kaltu dėl neteisėtų valstybės veiksmų, o byloje nenustatyta, kad atsakovė būtų veikusi neteisėtai, sudarant žemės nuomos sutartį.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
4. Kauno apylinkės teismo Kauno rūmai 2018 m. gegužės 29 d. sprendimu ieškovės ieškinį tenkino iš dalies. Teismas nusprendė pakeisti 2015 m. gruodžio 8 d. Nacionalinės žemės tarnybos Kauno miesto skyriaus vedėjo įsakymą Nr. 8VĮ-1513-(14.8.2.) „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) nuomos“ sumažinant išnuomotą žemės sklypą 0,12 ha ir pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-418, nurodant, kad UAB „Gekona“ yra išnuomotas 0,9013 ha žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini). Teismas priteisė iš ieškovės atsakovės naudai 2 280 Eur bylinėjimosi išlaidų.
5. Teismas sprendė, kad tiek 2015 m. gruodžio 9 d. žemės nuomos sutartis, sudaryta su UAB „Domus altera“, tiek šios sutarties pagrindu 2016 m. kovo 9 d. sudarytas susitarimas dėl žemės nuomos su atsakove, nepažeidžia CK 6.551 straipsnio 2 dalyje, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalyje bei Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarime Nr. 260 nustatytų reikalavimų, nes nuomojamame žemės sklype yra atsakovei nuosavybės teise priklausantys statiniai.
6. Teismas konstatavo, kad ieškovė neįrodė, jog atsakovei yra nepagrįstai išnuomotas 0,3264 ha plotas, o atsakovė ieškovės teiginius paneigė vadovaudamasi STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ nuostatomis dėl automobilių stovėjimo vietų skaičiaus.
7. Teismas nustatė, kad 2015 m. gruodžio 9 d. žemės nuomos sutartis negalėtų būti panaikinta, nes šios sutarties šalimi atsakovė nebuvo, o ieškovė nei buvusio nuomininko, nei jo teisių perėmėjo į procesą atsakovu neįtraukė, šios aplinkybės iš viso nevertino ir neaptarė. Teismas pažymėjo, kad ieškovė su atsakove buvo sudariusi 2016 m. kovo 9 d. susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos, kuriuo buvo keičiama pradinė žemės nuomos sutartis, tačiau nei šio susitarimo, nei pakeistos žemės nuomos sutarties ieškovė neginčija. Ieškovė taip pat neginčija ir administracinių teisės aktų – ieškovės Kauno skyriaus priimtų įsakymų dėl žemės nuomos, t.y. pagrindo, kuriuo vadovaujantis buvo sudarytos žemės nuomos sutartys. Be to, ieškovė neginčija duoto sutikimo AB „Šiaulių bankas“ įkeisti nuomojamą 1,0213 ha žemės sklypą.
8. Teismas įvertino, kad visų įsigytų apleistų statinių atsakovė negalėjo suremontuoti ir pradėti naudoti pagal jų paskirtį per laiko tarpą nuo jų įsigijimo (2016 m. vasario 4 d.) iki patikrinimo atlikimo (2016 metų vasarą). Teismas bylos nagrinėjimo metu nustatė, kad dalis pastatų jau suremontuoti ir pradėti eksploatuoti, o kita dalis dar remontuojama, kartu ir administracinis pastatas. Teismas darė išvadą, kad atsakovė turi tikslą vykdyti verslą, nes iš AB „Šiaulių bankas“ yra paėmusi didelį kreditą statinių atnaujinimui ir verslui vystyti, todėl sprendė, kad ateityje ieškovei prireiks automobilių stovėjimo aikštelių, kitų plotų pastatams eksploatuoti.
9. Teismas nustatė, kad atsakovė, siekdama kompromiso su ieškove, sutinka atsisakyti 0,12 ha nuomojamos sklypo dalies, tokiu būdu iš dalies atsisakydama dalies vietų automobilių aikštelėms.
10. Teismas pažymėjo, kad sprendimu tenkinama apytikriai 1/5 dalis ieškinio reikalavimų, todėl tokia dalimi mažino bylinėjimosi išlaidas ir priteisė atsakovės naudai 2280 Eur bylinėjimosi išlaidų. Teismas sprendė, kad ši suma yra adekvati bylos apimčiai, jos sudėtingumui, advokatas konsultavo atsakovę bylos klausimais, parengė atsiliepimą į ieškinį ir į patikslintą ieškinį, dalyvavo keturiuose parengiamuosiuose teismo posėdžiuose, viename teismo posėdyje, rengė projektą taikos sutarčiai sudaryti.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
11. Apeliaciniu skundu ieškovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės patikslintą ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1.1. Teismas, spręsdamas, kad teisės aktai, reglamentuojantys valstybinės žemės nuomą nebuvo pažeisti, jų neanalizavo ir šios išvados neargumentavo. Teismas nepagrįstai nurodė, kad ieškovė neįrodė šių teisės normų pažeidimo. Apeliantės teigimu, valstybinės žemės nuomą reglamentuojantys teisės aktai ir teismų praktika nesuteikia jokio teisinio pagrindo nuomoti be aukciono valstybinės žemės sklypus naujų statinių statybai, statybai prie nebaigtų statinių, kitiems statybos darbams atlikti ar statomą būsimą statinį eksploatuoti. Apeliantė pažymi, kad jokių savarankiškai funkcionuojančių statinių žemės sklypo dalyje, kurioje augo pieva, nei 2015 m. gruodžio 9 d. valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo metu, nei 2016 m. kovo 9 d. susitarimo pakeisti sutartį sudarymo metu, nei 2016 m. lapkričio 22 d. žemės sklypo patikrinimo metu nebuvo, todėl šios neužstatytos žemės sklypo dalies nuoma ne aukciono būdu negalėjo būti sudaryta ir yra negalima.
1.2. Teismas nepagrįstai nurodė, kad atsakovės statiniams reikalingos 67 automobilių stovėjimo vietos ir Tarnyba negali nepaisyti teritorijų planavimo dokumentuose keliamų reikalavimų. Tarnybos teigimu, STR ir Teritorijų planavimo dokumentuose nėra sprendžiami žemės sklypų pardavimo ar nuomos klausimai, todėl jie neįpareigoja valstybinės žemės patikėtinio sudaryti valstybinės žemės pardavimo ar nuomos sutartis, nevertinus faktinės situacijos.
1.3. Teismas skundžiamame sprendime visiškai nepasisakė dėl sandorio prieštaravimo imperatyviosioms įstatymo nuostatoms, o savarankiškai, nesant tokio reikalavimo, nusprendė iš dalies pakeisti nuomos sutartį, sprendimo nemotyvuojant.
1.4. Apeliantė pažymi, kad 2016 m. lapkričio 22 d. atlikto patikrinimo metu nustačius, kad ne visas žemės sklypas yra reikalingas jame esantiems statiniams eksploatuoti, pareikalavo atsakovės pateikti žemės sklypo planą, kuriame būtų pažymėta sklypo dalis, kurią statiniai užima ir kuri būtina naudoti pagal paskirtį. Pagal šį planą būtų buvę galima pakoreguoti nuomos sutartį, tačiau atsakovė atsisakė tą padaryti, todėl Tarnyba žemės sklypo planą parengė savo iniciatyva. Teismas nepagrįstai šio plano nelaikė įrodymu. UAB „Drava“ parengtas planas iš esmės atitinka žemės sklypo planą parengtą atliekant kadastrinius matavimus, jame apskaičiuotas ir pažymėtas žemės sklypo plotas, reikalingas atsakovės statiniams eksploatuoti.
1.5. Teismas nepagrįstai nurodė, kad nuomos sutartis negali būti panaikinta, nes Tarnyba į bylą neįtraukė buvusio žemės sklypo nuomininko. Apeliantės teigimu, žemės sklypo nuomininku laikytina UAB „Gekona“ nuo to momento, kai nuomos sutartis buvo pakeista susitarimu. Buvęs nuomininkas BUAB „Domus Altera“ iš esmės neteko nuomininko teisių ir pareigų perleidęs statinius atsakovei, o tuo pačiu neteko ir teisinio suinteresuotumo bylos baigtimi.
1.6. Teismas nevertino argumentų, jog atsakovė nenaudoja dalies žemės sklypo. Tarnybai nustačius, kad ne visas žemės sklypas naudojamas ir būtinas jame tuo metu buvusiems statiniams naudoti, nuomos sutarties dalis pripažintina negaliojančia, neatsižvelgiant į tai, kokio dydžio žemės sklypas suformuotas. Teismas prieštaravo pats sau, nes viena vertus sprendė, kad reikia 67 transporto stovėjimo vietų, tačiau kita vertus sutiko, įvertindamas atsakovės poziciją, kad jų gali būti ir mažiau. Be to, jokie teisės aktai neįpareigoja spręsti dėl valstybinės žemės nuomos per transporto priemonių stovėjimo vietų skaičių. Tokių vietų trūkumas negali nulemti nuomos sutarčių sudarymo ar jų pripažinimo negaliojančiomis.
1.7. Teismas neįvertino, kad nuomos sutartis nesuteikia teisės statyti naujų statinių. Nuomos sutarties 4.1 punkte įrašyta sąlyga, kad „išnuomotame žemės sklype gali būti statomi statiniai ir įrenginiai reikalingi vystyti tai pačiai veiklai, kurių eksploatavimui išnuomotas žemės sklypas...“ iš esmės reiškia turimo pastato tolimesnį veiklos vystymą, o ne naujų statinių statybą. Atsakovės lūkestis, jog užstačius sklypo plotą naujais statiniais, žemės sklypas bus nuomojamas ir toliau lengvatine (ne aukciono) tvarka, nėra teisėtas, prieštarauja viešajam interesui, valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl tokios teisės negali būti saugomos ir ginamos. Be to, atsakovė siekį eksploatuoti pastatą, turintį rinkos vertę, realizavo, bet tai savaime nereiškia, jog ji įsigijo ir teisę lengvatine tvarka naudotis visa valstybės žeme, o tuo labiau žemės sklype statyti naujus statinius.
1.8. Teismas nepagrįstai nurodė, kad Tarnybai neliko pagrindo kreiptis į teismą su ieškiniu, nes atsakovė sutiko sumažinti nuomojamą sklypo plotą. Apeliantė pažymi, kad tokia atsakovės pozicija paaiškėjo tik prasidėjus teisminiams procesams, be to, tai negali nulemti prieštaraujančio imperatyvui sandorio palikimo galioti.
1.9. Teismo priteistos bylinėjimosi išlaidos yra nepagrįstai didelės. Apeliantės teigimu, byla yra nesudėtinga, nereikalaujanti specialių žinių, joje nebuvo sprendžiami nauji teisiniai klausimai, todėl bylinėjimosi išlaidų suma turi būti ženkliai mažinama.
Atsiliepimas
12. Atsakovė UAB „Gekona“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
Šalies argumentai
2.1. Apeliantė nepagrįstai nurodo, kad nuomos sutartis pažeidžia imperatyvias įstatymo normas ir turi būti pripažinta iš dalies negaliojančia. Vertinant CK 6.551 straipsnio 2 dalyje, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte, Taisyklių 28 punkte nustatytas sąlygas, kad valstybinė žemė išnuomojama sklype esančių pastatų, statinių ir įrenginių eksploatavimui, STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ 107 punkte nustatytus reikalavimus, parkavimo vietų skaičių prie pastatų reikalingas tinkamam pastatų eksploatavimui ir nemažesnį kaip 58 parkavimo vietų skaičiaus poreikį tinkamam pastatų eksploatavimui, Sutarties 4.1. punkte numatytą teisę žemės sklype statyti naujus statinius, reikalingus tai pačiai veiklai vystyti, darytina išvada, kad nuomos sutartimi išnuomota tiek žemės sklypo, kiek yra objektyviai reikalinga žemės sklype esantiems pastatams eksploatuoti.
2.2. Nors ieškovė teisingai nurodo, kad STR nereglamentuoja valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, tačiau, kai tokią sutartį siekiama pripažinti iš dalies negaliojančia motyvuojant tuo, kad dalis žemės sklypo nėra reikalinga sklype esantiems pastatams eksploatuoti, teisės aktai, apibrėžiantys reikalavimus tinkamam ir pilnaverčiam pastato eksploatavimui gali būti reikšmingi nagrinėjant tokio pobūdžio ginčą.
2.3. Darant prielaidą, kad ieškovė dalį žemės sklypo išnuomojo neteisėtai, šios žemės sklypo dalies nuomos panaikinimas lemtų, kad dėl valstybės aplaidumo ir nerūpestingumo padarytų klaidų, būtų grubiai pažeisti atsakovės teisėti lūkesčiai. Investavusi dideles lėšas į pastatų įsigijimą ir remontą, atsakovė negalėtų tinkamai jų eksploatuoti, nes nebūtų užtikrinami lengvųjų ir sunkiųjų transporto priemonių parkavimo ir privažiavimo prie pastatų poreikiai. Dėl šios priežasties būtų ženkliai sumažintos atsakovės investicinio projekto įgyvendinimo galimybės ir pelningumas. Jeigu atsakovė būtų žinojusi apie tai, kad dalies žemės sklypo nuomos teisė gali būti atimta, ji nebūtų pradėjusi įgyvendinti šį investicinį projektą. Poreikis ištaisyti anksčiau padarytas klaidas neturėtų neproporcingai riboti naujos teisės, kurią asmuo įgijo gera valia, sąžiningai remdamasis valdžios institucijos veiksmų teisėtumu. Valstybės padarytų klaidų rizika turi tekti pačiai valstybei ir jos neturėtų būti taisomos asmenų sąskaita.
2.4. Vertinant teismo motyvus, akivaizdu, kad teismas sumažino nuomojamo žemės sklypo plotą išimtinai dėl to, kad pati atsakovė patvirtino, jog jai nėra reikalingas 0,12 ha plotas tinkamam pastatų eksploatavimui. Atsakovės nuomone, teismas, esant tokioms aplinkybėms, galėjo tenkinti ieškinį iš dalies, pripažindamas nuomos sutartį negaliojančia dalyje dėl 0,12 ha žemės sklypo dalies, tačiau rezoliucinėje dalyje tą išsprendė pakeisdamas sutartį ir sumažindamas nuomojamą žemės plotą. Nepaisant to, tiek nuomos sutarties pakeitimas, tiek jos pripažinimas dalyje negaliojančia sukelia tapačias pasekmes, todėl šioje dalyje nėra jokio pagrindo naikinti ar keisti teismo sprendimo.
2.5. Ieškovė nepagrįstai prašo sumažinti teismo priteistas 2 280 Eur bylinėjimosi išlaidų, motyvuodama, kad byla nebuvo sudėtinga, nereikalaujanti specialių žinių, nebuvo sprendžiami nauji klausimai. Atsakovė pažymi, kad ieškovės argumentai būtų aktualūs, jeigu atsakovės teisinės pagalbos išlaidos siektų Rekomendacijose nurodytus maksimalius dydžius ar bent jau ženkliai viršytų Rekomendacijose nurodytą kainų vidurkį. Atsakovės išlaidos advokato teisinei pagalbai neviršija Rekomendacijose nurodytų išlaidų dydžių vidurkio, todėl negalima teigti, kad jos yra nepagrįstai didelės.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
13. CPK 320 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.
Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės
14. 2015 m. gruodžio 8 d. NŽT Kauno miesto skyriaus įsakymu Nr. Nr. 8VĮ-1513-(14.8.2.) (toliau – Įsakymas) UAB „Domus altera“ buvo išnuomotas kitos paskirties 1,0213 ha valstybinės žemės sklypas (toliau – Žemės sklypas), adresu (duomenys neskelbtini) (1 t., e. b. l. 16).
15. 2015 m. gruodžio 9 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. 8SŽN-418 žemės sklypas buvo išnuomotas BUAB „Domus Altera“ 47 metams (toliau – Nuomos sutartis) (1 t., e. b. l. 13-15). Pagal Nuomos sutarties 3 punktą, išnuomoto žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, o naudojimo būdai – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, komercinės paskirties objektų teritorijos. Pagal Nuomos sutarties 4.1 papunktį, išnuomotame žemės sklype gali būti statomi ir rekonstruojami esami ir tai pačiai veiklai vystyti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kurių eksploatavimui išnuomotas žemės sklypas ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Pagal Nuomos sutarties 16 punktą, ši sutartis prieš terminą nutraukiama nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą <...>, taip pat gali būti nutraukiama kitais CPK ir kitų įstatymų nustatytais atvejais.
16. Atsakovė UAB „Gekona“ 2016 m. vasario 4 d. iš UAB „Domus Altera“ įgijo nuosavybės teisę į Žemės sklype esančius statinius: administracinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); gamybines dirbtuves, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); aikštelę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); aikštelę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); aikštelę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); aikštelę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); aikštelė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (1 t., e. b. l. 55-58).
17. NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. kovo 9 d. įsakymo Nr. 8VĮ-278-(14.8.2.) „Dėl 2015 m. gruodžio 8 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. Nr. 8SŽN-418 pakeitimo pagrindu 2016 m. kovo 9 d. sudarytas susitarimas pakeisti Nuomos sutartį Nr. 8SŽN-91-(14.8.55.), pakeičiant Žemės sklypo nuomininką iš UAB „Domus Altera“ į UAB „Gekona“ (1 t., e. b. l. 17-18).
18. Pagal 2015 m. gruodžio 11 d. kredito sutartį su AB „Šiaulių bankas“, atsakovė 2016 m. kovo 14 d. hipoteka įkeitė UAB „Gekona“ priklausančius statinius, esančius žemės sklype, adresu (duomenys neskelbtini) (1 t., e. b. l. 165-170). 2016 m. balandžio 5 d. NŽT Kauno skyrius davė sutikimą „Dėl žemės nuomos teisės įkeitimo“ Nr. 8ST—414-(14.8.5.) (1 t., e. b. l. 191). 2016 m. gegužės 4 d. atsakovė įkeitė žemės sklypo (1,0213 ha) nuomos teisę (1 t. e. b. l. 178-179). 2017 m. gegužės 17 d. kredito sutartis pakeista papildomai suteikiant atsakovei 206 000 Eur kreditą pastatų remontui, statyboms, aplinkos sutvarkymui (1 t., e. b. l. 158-164).
19. NŽT raštu dėl informacijos pateikimo ir 2016 m. lapkričio 22 d. žemės naudojimo patikrinimo aktu informavo atsakovę, kad išnuomotame žemės sklype esantis administracinis pastatas yra neeksploatuojamas, veikla jame nevykdoma, dalis gamybinių dirbtuvių nenaudojama. Žemės sklypo dalis, kurioje yra pieva, naudojama gruntui laikyti, tačiau statiniais neužstatyta. Didžioji dalis žemės sklypo nėra būtina jame esantiems pastatams eksploatuoti ir nėra naudojama, todėl ši dalis negalėjo būti išnuomota. Šiuo raštu NŽT taip pat pareikalavo atsakovės pateikti žemės sklypo planą su išskirtomis dalimis statinių eksploatavimui (1 t., e. b. l. 19-21, 27-37).
20. Ieškovės Kauno miesto skyriaus 2017 m. kovo 23 d. pasitarimo protokolu Nr. 8PRT-6-(14.8.6.) buvo svarstytas klausimas dėl atsakovei išnuomoto žemės sklypo sumažinimo ir nutarta išnuomotą sklypą sumažinti, parengiant žemės sklypo planą pagal taisyklių reikalavimus (1 t., e. b. l. 38). Atsakovė šį nutarimą apskundė Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos, tačiau pastaroji jų skundo netenkino (1 t., e. b. l. 40-46).
21. NŽT užsakymu UAB „Drava“ 2017 m. liepos 20 d. parengė žemės sklypo planą ir nurodė, kad 0,3264 ha žemės sklypo dalis (B) yra neišskirta statiniams eksploatuoti (1 t., e. b. l. 59).
22. Atsakovė atsiliepime į patikslintą ieškinį nurodė, kad sutinka, jog tinkamam pastatų eksploatavimui nėra reikalingas 0,12 ha žemės sklypo plotas ir pateikė žemės sklypo planą, kuriame šis plotas yra nurodytas (2 t., e. b. l. 51-57).
Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties dalies pripažinimo negaliojančia
23. CK 1.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja.
24. Pagal CK 6.551 straipsnio 2 dalį valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais.
25. Pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą (redakcija, galiojusi nuo 2015 m. sausio 1 d. iki 2015 m. gruodžio 10 d.) valstybinė žemės išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui).
26. Pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų taisyklių „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau – ir Taisyklės) 28 punktą (redakcija, galiojusi nuo 2015 m. vasario 11 d. iki 2018 m. gegužės 1 d.), išnuomojami Taisyklių 2.1, 2.2 ir 2.4 papunkčiuose nurodyti naudojami žemės sklypai, užstatyti šiuose punktuose nurodytais asmenims nuosavybės teise priklausančiais arba jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išskyrus žemės sklypus, kuriuose nutiesti tik inžineriniai tinklai ar (ir) pastatyti tik laikinieji statiniai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui. Taisyklių 2.2 papunktyje numatyta, kad parduodami ir išnuomojami valstybinės žemės sklypai, užstatyti statiniais ar įrenginiais ir naudojami šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti; žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas žemės sklype esantiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre įrašytą šių statinių ar įrenginių tiesioginę paskirtį (Taisyklių 2.4. papunktis).
27. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog tokiu teisiniu reglamentavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti, t. y. būtina sąlyga valstybiniam žemės sklypui išnuomoti ne aukciono tvarka (išimtine–lengvatine) yra ta, jog valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti ir naudoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008; 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008; 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis Nr. 3K-3-344/2011; 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013). Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai daikto naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-640-611/2015). Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad sprendžiant tokio pobūdžio ginčus būtina patikrinti, kokio dydžio žemės sklypas pastatų eksploatavimui reikalingas realiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-428/2011; kt.).
28. Ginčijamu sprendimu pirmosios instancijos teismas nustatė, kad atsakovės nuomojamame žemės sklype yra atsakovei nuosavybės teise priklausantys statiniai. Dėl šios priežasties teismas sprendė, kad ieškovė neįrodė, jog atsakovei yra nepagrįstai išnuomotas 0,3264 ha valstybinės žemės sklypas ir kad valstybinės žemės nuomos sutarties dalis dėl 0,3264 ha valstybinės žemės sklypo nuomos pažeidžia CK 6.551 straipsnio 2 dalies, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies nuostatas bei Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 nustatytus reikalavimus. Teismas taip pat sprendė, kad ieškovei pagal Statybos techninį reglamentą STR 2.06.04:204 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ nuostatas yra reikalingos 67 transporto priemonių stovėjimo vietos tinkamam pastatų eksploatavimui. Teismas, įvertinęs, jog ieškovė sutiko atsisakyti 0,12 ha nuomojamos sklypo dalies, vien dėl to pakeitė Nuomos sutartį, 0,12 ha sumažindamas nuomojamą plotą.
29. Teisėjų kolegija nustatė, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas, jog ieškovė neįrodė, kad atsakovei yra nepagrįstai išnuomotas 0,3264 ha žemės sklypas, netyrė, ar ginčijamais administraciniais aktais buvo pagrįstai suteiktas nustatyto dydžio valstybinės žemės sklypas, ar suteikta teritorija atitinka realų statiniams naudoti pagal jų paskirtį būtinos žemės poreikį, ar statiniai yra faktiškai naudojami, koks yra statinių užstatymo intensyvumas, ar visas išnuomotas žemės sklypas yra būtinas atsakovės pastatams eksploatuoti. Pirmosios instancijos teismas taip pat netyrė ieškovės pateikto 2017 m. liepos 20 d. UAB „Drava“ žemės sklypo plano (1 t., e. b. l. 40-46), kuris ieškovės teigimu iš esmės atitinka žemės sklypo planą parengtą, atliekant kadastrinius matavimus, o jame apskaičiuotas ir pažymėtas žemės sklypo plotas, reikalingas atsakovės statiniams eksploatuoti. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo argumentu, kad atsakovė apleistų įsigytų statinių negalėjo atnaujinti ir pradėti naudoti pagal paskirtį nuo 2016 m. vasario 4 d. iki 2016 m. vasaros, tačiau atkreipia dėmesį, kad ieškovė ginčija ne visą Nuomos sutartį bei Įsakymą, tačiau jų dalį dėl 0,3264 ha žemės sklypo, kuriame nėra jokių statinių.
30. Teisėjų kolegija, įvertinusi apeliacinio skundo argumentą, jog teisės aktai neįpareigoja sprendžiant dėl valstybinės žemės nuomos atsižvelgti į transporto priemonių stovėjimo vietų skaičių, pažymi, kad pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime tik nurodė, jog pagal atsakovės pateiktas lenteles tinkamam pastatų eksploatavimui reikalingos 67 transporto priemonių aikštelės. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas neanalizavo STR 2.06.04:2004 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ nuostatų, netyrė, ar atsakovė teisingai apskaičiavo pastato eksploatacijai reikalingas transporto priemonių aikštelių skaičių bei nenustatė, kokį plotą užims šios automobilių stovėjimo aikštelės ir, ar šis plotas yra reikalingas tinkamam atsakovės pastatų eksploatavimui. Taip pat pažymėtina, kad atsakovė pagal AB „Šiaulių bankas“ 2015 m. gruodžio 11 d. kredito sutartį gavo 180 000 kreditą administracinio buitinio pastato ir gamybinių dirbtuvių, esančių (duomenys neskelbtini), įsigijimui (1 t., e. b. l. 142-154), vėlesniais susitarimais ši suma buvo padidinta iki 346 727,27 Eur, siekiant finansuoti 5 kitų inžinerinių statinių – aikštelių, esančių (duomenys neskelbtini), įsigijimą (1 t., e. b. l. 155-164). Taigi, atsakovei buvo suteikti kreditai komercinei veiklai plėsti, todėl į tai atsižvelgtina, sprendžiant dėl priskirtinos vietos automobilių stovėjimo aikštelėms.
31. Teisėjų kolegija pažymi, kad pirmosios instancijos teismas nepalygino ieškovės ir atsakovės pateiktų žemės sklypo planų (1 t., e. b. l. 59 ir 2 t., e. b. l. 57) ir nevertino, ar atsakovės plane nurodyta naudojama žemės sklypo dalis, kurioje vizualiai nėra matyti pastatytų statinių, nėra siejama su ieškovės siekiu statyti naujus statinius. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad pagal Nuomos sutarties 4.1 punktą, išnuomotame žemės sklype gali būti statomi ir rekonstruojami esami tai pačiai veiklai vystyti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kurių eksploatavimui išnuomotas žemės sklypas ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo rėžimui (1 t., e. b. l. 13).
32. Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinio skundo argumentu, kad pirmosios instancijos teismas, nesant ieškovės reikalavimo pakeisti Nuomos sutartį ją pakeitė, sumažindamas nuomojamą žemės sklypą 0,12 ha plotu iš esmės nepateikdamas jokių motyvų dėl šio sprendimo. Tokiu būdu pirmosios instancijos teismas pažeidė CPK 270 straipsnio 4 dalies 4 punkte nustatytą pareigą, nes nepakankamai motyvavo priimtą sprendimą. Atkreiptinas dėmesys, kad valstybinės žemės nuomą reglamentuoja viešosios teisės normos, todėl teismui kyla pareiga nustatyti ne tik tai, ar atsakovė sutinka dėl nuomojamo valstybinės žemės sklypo sumažinimo, bet ir tai, ar valstybinės žemės nuomos sutartis neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 1.80, CK 6.551 straipsnio 2 dalis). Taip pat pastebėtina, kad reikalavimo pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį ieškovė nereiškė (CPK 265 straipsnio 2 dalis).
33. Kasacinis teismas yra nurodęs, jog apeliacinės instancijos teismas, būdamas kompetentingas spręsti byloje tiek fakto, tiek teisės klausimus, turi pats ištaisyti pirmosios instancijos teisme bylos nagrinėjimo metu padarytus pažeidimus. Apeliacinės instancijos teismas turi pats pašalinti tiek bylos faktinių aplinkybių nustatymo klaidas, tiek nustatytus materialiosios ir proceso teisės normų taikymo ir aiškinimo trūkumus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-115-916/2018). Taigi jeigu pirmosios instancijos teismas neatskleidė bylos esmės ar ją atskleidė netinkamai, šis trūkumas turi būti ištaisytas apeliacinės instancijos teisme. Tačiau jeigu yra neatskleista bylos esmė ir pagal byloje pateiktus įrodymus bylos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme, yra pagrindas bylą perduoti nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui (CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Dėl bylos esmės (ne)atskleidimo kasacinis teismas yra nurodęs, kad bylos esmė suprantama kaip svarbiausios faktinės ir teisinės bylos aplinkybės. Sprendžiant, ar yra CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punkto taikymo sąlygos, turi būti atsižvelgiama į neištirtų aplinkybių apimtį ir pobūdį, įrodymų gavimo galimybes. Jeigu dėl tirtinų aplinkybių ir reikalautinų įrodymų apimties ir pobūdžio būtų pagrindas padaryti išvadą, kad byla apeliacinės instancijos teisme turi būti nagrinėjama beveik visa apimtimi naujais aspektais, tai reikštų, jog būtų pagrindas konstatuoti bylos esmės neatskleidimą pirmosios instancijos teisme kaip pagrindą perduoti bylą nagrinėti iš naujo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-417-684/2017).
34. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į šios nutarties 29-32 pastraipose padarytas išvadas, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas išnagrinėjo civilinę bylą neatskleidęs jos esmės, o apeliacinės instancijos teisme žemiau nurodytų tirtinų aplinkybių ir reikalautinų įrodymų apimtis bei pobūdis reikštų bylos nagrinėjimą visa apimtimi, todėl Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. gegužės 29 d. sprendimas naikinamas ir byla perduodama pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas).
35. Pakartotinai nagrinėdamas bylą pirmosios instancijos teismas privalo nustatyti, kokiu faktinių aplinkybių visumos pagrindu buvo suteiktas nustatyto dydžio valstybinės žemės sklypas, pareikalauti duomenis dėl ginčo žemės sklypo planavimo, projektavimo, iš kurių matyti, dėl ko buvo suprojektuotas ir išnuomotas būtent 1,0213 ha žemės sklypas, taip pat išsiaiškinti, ar atsakovė faktiškai naudoja jai priklausančius statinius, koks yra užstatymo intensyvumas, ar atsakovė tinkamai vykdo Nuomos sutartį, kokia žemės sklypo dalis yra būtina atsakovės pastatams eksploatuoti, kokio ploto automobilių aikštelės yra pakankamos tinkamai pastatų eksploatacijai bei nustatyti, ar atsakovės pateiktame žemės sklypo plane neužstatytame plote yra planuojama statyti naujus statinius. Pirmosios instancijos teismas taip pat turi įvertinti ieškovės pateiktą 2017 m. liepos 20 d. UAB „Drava“ žemės sklypo planą, kuriame pažymėtas žemės sklypo plotas, kuris ieškovės teigimu yra reikalingas atsakovės statiniams eksploatuoti. Teisėjų kolegija pažymi, kad šioje byloje yra sprendžiamas klausimas dėl valstybinės žemės nuomos, todėl vyrauja viešasis interesas, o tai lemia, kad teismas turi būti aktyvus (CPK 179 straipsnio 2 dalis).
36. Grąžindamas bylą nagrinėti iš naujo apeliacinės instancijos teismas nesprendžia klausimo dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo. Šį klausimą privalės išspręsti pirmosios instancijos teismas, pakartotinai išnagrinėjęs bylą (CPK 93 straipsnis).
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 4 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. gegužės 29 d. sprendimą panaikinti ir bylą grąžinti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.