Kauno apygardos teismo nutartis

Įžanginė dalis

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bartninko, Dalės Burdulienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos) ir Mindaugo Šimonio,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Avona“ apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 22 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-17815-920/2017 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Avona“ prevencinį ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl uždraudimo inicijuoti vienašališką valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimą ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos priešieškinį UAB „Avona“ dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

Byloje ginčas tarp šalių kilo dėl 2004 m. gegužes 31 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/2004-0146 nutraukimo; ieškovės UAB „Avona“ įpareigojimo per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant pamatų likučius.Ieškovė UAB „Avona“ prevenciniu ieškiniu kreipėsi į teismą, prašydama uždrausti atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos vienašališkai nutraukti 2004-05-31 tarp ieškovės ir atsakovės sudarytą Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19-2004-0146. Nurodė, kad 2002-03-04 ieškovė iš UAB „Alvyda“ įsigijo nebaigtos statybos administracinės paskirties pastatą, esantį adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). 2004-05-31 ieškovė ir Kauno apskrities viršininko administracija sudarė Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19-2004-0146, kuria ieškovė iš valstybės išsinuomojo 675 m² ploto valstybinės žemės sklypą, esantį adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (toliau ir sklypas). Nuomos sutarties trukmė – 50 metų, sklypo tikslinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų statyba ir eksploatavimas (nuomos sutarties 4 punktas). 2015-03-17 atsakovė nuomojamame sklype atliko žemės naudojimo patikrinimą, kurio pagrindu buvo parengtas 2017-03-17 Žemės naudojimo patikrinimo aktas Nr. 8ŽN-29-(14.8.71), kuriame nustatyta, jog: sklype nėra administracinio pastato, likę tik pastato pamatų dalys; administracinis pastatas 2015-10-13 išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro kaip sunaikintas. Po atlikto patikrinimo, 2017-04-06 ieškovė gavo atsakovės raštą Nr. 8SD-1826-(14.8.125 E), kuriuo buvo informuota, kad nustačius, jog žemės sklypas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), yra nenaudojamas, sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių statinių, sklypo nuomos sutartis praėjus 2 mėnesiams po rašto gavimo bus vienašališkai nutraukta. Ieškovės nuomone, pateiktas raštas yra nepagrįstas, o atsakovės planuojami atlikti veiksmai neteisėti. Pažymi, kad teritorijos užstatymas yra tęstinio pobūdžio procesas, ieškovė iki nuomos sutarties sudarymo ir po jo veikė aktyviai, siekė, jog išsinuomota teritorija būtų užstatyta – būtų pastatytas komercinės paskirties pastatas, prižiūrėjo nuomojamą sklypą, mokėjo nuomos mokestį, o statybos nėra prasidėjusios tik dėl nuo ieškovės nepriklausančių priežasčių. Pažymėjo, kad sklypo nuomos sutartyje nebuvo numatytas terminas per kurį ieškovė turėjo pradėti faktines statybas, nenumatyta, koks turi būti statomų objektų baigtumo procentas, ar teritorijos užstatymo laipsnis. Tai, kad šiuo metu formaliai sklype nėra statinių (įrenginių), įregistruotų Nekilnojamojo turto registre, nesudaro pagrindo išvadai, kad sklypas nėra naudojamas pagal jo tikslinę paskirtį (naudojimo būdą) ir, kad tokiu būdu yra pažeidžiama nuomos sutartis. Pažymi, kad tokia situacija atsirado tik 2015-10-19, t. y. mažiau nei prieš du metus, išregistravus sklype esantį pastatą iš Nekilnojamojo turto registro. Todėl, ieškovės nuomone, įvertinus sklypo nuomos sutarties trukmę (50 metų), laikinas sutarties pažeidimas, kurį ieškovė planuoja panaikinti pastačius sklype naują komercinės paskirties pastatą, negali būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu, suteikiančiu pagrindą atsakovei vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Ieškovės nuomone, tam, kad būtų galima konstatuoti jos neveikimą ir tuo padarytą nuomos sutarties pažeidimą, atsakovė turėjo pagrįsti, kad ieškovė sklypą naudoja ne pagal jo paskirtį bei nustatytą naudojimo būdą ir, kad toks sklypo naudojimas yra laikytinas esminiu nuomos sutarties pažeidimu. Tačiau iki 2017-04-06 atsakovė ieškovei jokių pretenzijų dėl nuomos sutarties tinkamo vykdymo nėra pareiškusi. Nacionalinė žemės tarnyba pareiškė priešieškinį, kuriuo prašė nutraukti 2004-05-31 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/2004-0146, įpareigoti ieškovę UAB „Avona“ per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant pamatų likučius. Priešieškinį grindė tuo, kad Nacionalinės žemės tarnybos Kauno miesto skyrius, 2017-03-07 atlikęs ginčo žemės sklypo naudojimo patikrinimą vietoje, nustatė, kad išnuomotas žemės sklypas nėra naudojamas ieškovės veiklai, jame buvęs pastatas išregistruotas, liko tik pamatų likučiai, žemės sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių ir eksploatuojamų statinių ar priklausinių, kurie būtų naudojami pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotųjų paskirtį. Todėl Kauno miesto skyrius 2017-04-06 raštu Nr. 8SD-1826-(14.8.125E.) „Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini)“ informavo ieškovę, kad, vadovaujantis LR CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, LR Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalimi, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau – Taisyklės) 28 punktu ir 2.12 papunkčiu, sutartis bus nutraukta vienašališkai suėjus 2 mėnesių terminui nuo rašto gavimo. Pažymėjo, kad žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą lėmė ieškovės neveikimas – ieškovė nuo 2004 metų neeksploatavusi Žemės sklype buvusio pastato, jį sunaikinusi, iš esmės veikė neapdairiai, lengvabūdiškai bei nesant funkcionuojančio statinio žemės sklype prarado teisę į jo nuomą ne aukciono tvarka. Tokie ieškovės veiksmai atitinka CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas ir reiškia esminį sutarties pažeidimą, leidžiantį nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą, kadangi žemės sklypo nuoma buvo skirta sunaikinto pastato eksploatavimui, tuo tarpu žemės sklypas nenaudojamas pagal paskirtį, jame nėra statinių ar įrenginių kuriems reikalingas valstybinis žemės sklypas, todėl sutartis turi būti nutraukta.Atsiliepimu į ieškinį, atsakovė prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepimą grindė priešieškinyje nurodytais argumentais. Atsakovė papildomai pažymėjo, kad iš byloje pateiktų įrodymų: fotonuotraukų, 2017 m. kovo 17 d. žemės naudojimo patikrinimo akto Nr. 8ŽN-29-(14.8.71.) akivaizdu, kad žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), nėra naudojamas pagal tikslinę jo paskirtį. Be to, ieškovė nepaneigė, kad ginčo žemės sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių statinių.Ieškovė UAB „Avona“ atsiliepimu į priešieškinį prašė jį atmesti. Ieškovė nurodė, kad žemės nuomos laikotarpiu tikslingai veikė, atliko aktyvius veiksmus, kurie pareikalavo didelių finansinių bei žmogiškųjų išteklių, siekdama žemės sklype pastatyti komercinės paskirties pastatą. Nors 2007-08-02 Kauno apskrities viršininkas davė sutikimą dėl detaliojo plano rengimo, 2009­-08-10 Kauno apskrities viršininkas pripažino minėtą sutikimą netekusiu galios ir neleido ieškovei prie esamo žemės sklypo prijungti laisvo valstybinės žemės sklypo. Tai lėmė, jog dėl mažo sklypo ploto buvo itin apribotos ieškovės veiklos vykdymo galimybės, kadangi dėl sklype esančių šilumos tinklų apsaugos zonų ir dėl reikalavimų dėl minimalių atstumų iki sklypo ribos vykdant statybas, sklype buvo galima pastatyti tik nedidelio bendro ploto statinį. Ribojimai susiję su statinio plotu, prasidėjusi pasaulinė ekonominė krizė bei pasikeitusios rinkos sąlygos lėmė tai, kad tapo ekonomiškai nenaudinga statyti IĮ „E. M. studija“ suprojektuotą komercinės paskirties pastatą, todėl ieškovė kreipėsi į UAB „G. J. – B. studija“, kuri 2016-07 mėn. parengė naują Viešbučių paskirties pastato su administracinės, paslaugų, gyvenamosios paskirties (duomenys neskelbtini) statybos projektą. Atsakovės teiginiai, jog ieškovė nenaudoja sklypo, prieštarauja ieškovės veiklos logikai siekti pelno. Tuo tarpu faktinių statybų uždelsimas buvo sąlygotas išorinių veiksnių. Ieškovė nesutiko su atsakovės pozicija, kad ieškovė nugriovė buvusį statinį. Nurodė, kad rengiant pastato projektą, buvo būtina žemės sklypo teritorijoje atlikti gręžimo darbus, statinį bei dinaminį zondavimą ir pan., tam reikėjo iš dalies išardyti buvusį pastatą. UAB „Paulimatas“ sudarytoje kadastrinėje byloje buvo neteisingai nustatyta, jog sklype neliko buvusio administracinės paskirties pastato (nustatytas 0 proc. pastato baigtumas), kadangi sklype yra likusios buvusio administracinio pastato pamatų dalys, kurios tinkamos naujo pastato statybai. Ieškovė nesutiko su atsakovės teiginiu, kad sklypui esant neužstatytam statiniais, ieškovė prarado teisę į sklypo nuomą ne aukciono būdu. Ieškovės nuomone, atsakovė netinkamai vertina pateikiamą teisinį reguliavimą ir jo įtaką šalių tarpusavio santykiams, kadangi atsakovės nurodomas teisinis reglamentavimas yra taikytinas valstybinės žemės nuomos sutarčių sudarymui, tuo tarpu tarp šalių yra kilęs ginčas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo, todėl šalių ginčui yra taikytinos būtent šią sutartinių santykių stadiją reglamentuojančios teisės normos. Pažymėjo, kad sudarius nuomos sutartį, sklypo nebuvo galima naudoti pagal jo tikslinę paskirtį ir vystyti kokią nors komercinę veiklą. Todėl ieškovė, atlikusi sklypo tvarkymo ir administracinio pastato projektavimo darbus, atliko esminį sklypo būklės pagerinimą. Tokiu būdu priešieškinio prašė netenkinti.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Kauno apylinkės teismas 2017 m. gruodžio 22 d. sprendimu ieškinį atmetė, priešieškinį tenkino visiškai – nutraukė 2004-05-31 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/2004-0146, sudarytą tarp Kauno apskrities viršininko administracijos ir UAB „Avona“; įpareigojo ieškovę UAB „Avona“ per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant pamatų likučius; priteisė iš ieškovės UAB „Avona“ valstybės naudai 225 Eur žyminio mokesčio, nuo kurio ieškovė buvo atleista.Įvertinęs bylos medžiagą, teismas konstatavo, kad byloje esantys įrodymai pagrindžia atsakovės nurodomas aplinkybes, kad ginčo žemės sklypo nuoma buvo tiesiogiai susieta su jame esančio administracinio pastato eksploatavimu. Nekilnojamojo turto registro duomenys patvirtina, kad administracinis pastatas, esantis adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) 2015-10-13 buvo išregistruotas, kaip sunaikintas. Teismas vertino, kad 2017-05-08 eksperto išvada, pagal kurią pamatai gali būti panaudoti numatomo statyti daugiabučio gyvenamojo namo statyboje, nepaneigia atsakovės nurodomų aplinkybių, kad Nekilnojamojo turto registro duomenimis administracinis pastatas 2015-10-13 buvo išregistruotas, kaip sunaikintas. Tokiu būdu, teismas konstatavo, kad atsakovė, nustačiusi, jog ginčo sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių statinių, pagrįstai rėmėsi CK 6.551 straipsnio 2 dalies nuostatomis, LR Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatomis, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 28 p. nuostatomis. Teismas darė išvadą, kad šiuo atveju atsakovė galėjo pagrįstai konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, nes žemės nuomos sutartis buvo sudaryta būtent to administracinio pastato, kurį ieškovė sunaikino, statybai ir eksploatavimui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. kovo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2006, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-180/2008). Be to, teisės aktuose nenustatyta galimybė be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013). Todėl teismas sprendė, kad priešingai nei nurodo ieškovė, šiuo atveju atsakovė turėjo teisę remtis CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatomis, reglamentuojančiomis žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą. Be to, nors ieškovė vykdė tam tikrus veiksmus, įgyvendindama 2004-05-31 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/2004-0146, nuo 2004 iki 2007 m., taip pat 2015 m., tačiau šių veiksmų galutinė pasekmė buvo ne tik administracinio pastato, kurio eksploatavimui buvo sudaryta 2004-05-31 Valstybinės žemės nuomos sutartis, 4 p. nurodytos sklypo tikslinės naudojimo paskirties ir naudojimo būdo neįgyvendinimas – komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų statyba ir eksploatavimas, bet ir administracinio pastato sunaikinimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010). Nustatytų aplinkybių kontekste, teismas sprendė, kad šiuo atveju atsakovė turėjo teisę pripažinti esminį sutarties pažeidimą ir vienašališkai nutraukti žemės nuomos sutartį. Todėl prevencinio ieškinio reikalavimą dėl uždraudimo atsakovei vienašališkai nutraukti 2004-05-31 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19-2004-0146 teismas atmetė kaip nepagrįstą, o priešieškinio reikalavimą dėl 2004 m. gegužes 31 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/2004-0146 nutraukimo tenkino. Teismas atsakovės reikalavimą dėl ieškovės UAB „Avona“ įpareigojimo per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant pamatų likučius pripažino išvestiniu iš pagrindinio priešieškinio reikalavimo dėl 2004 m. gegužes 31 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/2004-0146 nutraukimo. Todėl tenkinęs pagrindinį reikalavimą, teismas tenkino ir išvestinį reikalavimą.Atmetęs ieškinį, tenkinęs priešieškinį, iš ieškovės UAB „Avona“ valstybės naudai teismas priteisė 150 Eur žyminį mokestį už reikalavimą nutraukti nuomos sutartį bei 75 Eur už reikalavimą atlaisvinti žemės sklypą, nuo kurių atsakovė buvo atleista, iš viso – 225 Eur.

II. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Apeliaciniu skundu ieškovė UAB „Avona“ prašo teismo panaikinti 2017 m. gruodžio 22 d. Kauno apylinkės teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – tenkinti UAB „Avona“ ieškinį, priteisti iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 847 Eur bylinėjimosi išlaidas už apeliacinio skundo parengimą UAB „Avona“ naudai. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:Teismas nevertino ieškovės procesiniuose dokumentuose pateiktų argumentų, neatsižvelgė į faktinę situaciją, pasirengimą rekonstruoti objektą ir atitinkamais klausimais formuojamą teismų praktiką. Apeliantė nepažeidė jokių žemės sklypo nuomos sutarties sąlygų. Apeliantės nuomone, nebuvo nei vienos CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nurodytos sąlygos, t. y.: 1) UAB „Avona“ naudojo žemę pagal paskirtį ir siekė namo rekonstrukcijos; 2) ieškovė mokėjo žemės nuomos mokestį; 3) nebuvo jokio įstatymo pažeidimo, kuris leistų nutraukti nuomos sutartį. Apeliantės nuomone, vien fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą. Taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civiliniu bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008-02-03 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008). Pažymi, kad apeliantė siekė nuomos sutarties tikslinės naudojimo paskirties ir naudojimo įgyvendinimo, parengė detalų planą, bei investavo 42 709,90 Eur šiam tikslui pasiekti, prižiūrėjo nuomojamą sklypą. Nuomos sutartyje nebuvo numatytas terminas per kurį apeliantė turi pradėti ar baigti statybas, nebuvo numatyta jokių konkrečių veiksmų, kurių privalu imtis. Kad būtų galima konstatuoti apeliantės neveikimą ir tuo padarytą Nuomos sutarties pažeidimą, atsakovė turėjo pareigą ne tik patikrinti sklypo naudojimą pagal paskirtį, tačiau ir nustatyti, kokias statybas apeliantė turėjo ir objektyviai galėjo vystyti nuomojamame sklype, tačiau to nebuvo padaryta (Lietuvos apeliacinio teismo 2014-11-07 nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-1234/2014). Iki 2017-04-06 jokių pretenzijų dėl sklypo nepriežiūros ar kitokio sutarties pažeidimo apeliantė iš atsakovės nebuvo gavusi, kas įrodo, kad apeliantės rūpinimasis sklypu ir jo naudojimas atitiko nuomos sutarties sąlygas (Kauno apygardos teismo 2017-12-11 nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-2165-230/2017). Teismas neteisingai įvertino, jog nelikus statinių nuomojamame žemės sklype, apeliantė prarado teisę į valstybinės žemės nuomą. Tai, kad apeliantė nugriovė dalį buvusio ant nuomojamo žemės sklypo pastatyto pastato, negali būti priežastimi nutraukti žemės nuomos sutartį. Pažymi, kad apeliantė privalėjo nugriauti dalį pastato tam, kad būtų rekonstruotas pastatas ir tinkamas ieškovės veiklai. Tai, kad Nekilnojamojo turto registre sklype esantis pastatas buvo išregistruotas kaip sunaikintas, nereiškia, jog ši aplinkybė yra teisinga ir pastato dalių sklype iš tiesų nėra. Nekilnojamojo turto registras atlieka tik juridinių faktų išviešinimo funkciją ir netikrina šių faktų teisingumo. Tuo tarpu ant likusių pamatų planuojama statyti naują statinį. Apeliantė pabrėžia, kad ginčo žemės sklypas apeliantei buvo išnuomotas dėl to, kad buvo užstatytas jai priklausiusiu pastatu. Nuomos sutartis nebuvo sudaryta ne aukciono būdu. Dėl šios priežasties atsakovės ir teismo argumentai apie aukciono teisinius santykius ir jų reglamentavimo tikslus šiuo atveju netaikytini. Nutraukus nuomos sutartį bus pažeisti apeliantės teisėti lūkesčiai, sukurtų santykių stabilumas ir apeliantė patirs didelę žalą, susijusią su jai priklausančio nekilnojamojo turto (administracinio pastato dalių) išlaidomis, patirtomis rengiantis komercinės paskirties pastato sklype statybai bei galimybės naudoti sklypą praradimu. Tokiu būdu teismo sprendimas nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį yra nepagrįstas ir neteisėtas.

Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovė Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyrius prašo teismo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais: Nepagrįstas apeliacinio skundo argumentas, kad teismas nevertino ieškovės pateiktų argumentų, neatsižvelgė į faktinę situaciją ir teismų praktiką, nes nebuvo pažeistos jokios nuomos sutarties sąlygos. Pažymi, kad ginčo sutartis buvo sudaryta ieškovei priklausančio pastato eksploatavimui, kurį ieškovė Nekilnojamojo turto registro duomenimis 2015-10-13 išregistravo, kaip sunaikintą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad teisės į išimtinę – lengvatinę valstybinės žemės nuomą ne aukciono būdu įgyvendinimui būtina sąlyga yra tai, kad valstybinės žemės sklypas yra reikalingas esamam statiniui eksploatuoti pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jo tiesioginę paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011). Tokia praktika, atsakovės nuomone, reiškia, kad naujų statinių statyba valstybinėje žemėje negalima. Be to, žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindą sudaro ir pasyvūs ieškovės veiksmai. Minėtos aplinkybės atitinka CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas ir reiškia esminį sutarties pažeidimą, leidžiantį nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Apeliantė netinkamai vertina sutarties nutraukimo pagrindus. Šiuo atveju teismas pagrįstai, vadovaudamasis CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatomis, konstatavo, kad ginčo žemės sklypas yra tuščias, nenaudojamas pagal sutarties sąlygas ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, todėl atsakovė turėjo teisę nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Nustačius minėtas aplinkybes, ieškovė neturi teisių į valstybinės žemės sklypo nuomą ne aukciono būdu. Atsakovės nuomone, nenaudojamas pagal paskirtį žemės sklypas pažeidžia visos valstybės interesus (viešąjį interesą). Nepagrįstas apeliacinio skundo argumentas, kad ieškovė tikslingai veikė bei atliko aktyvius veiksmus, kurie pareikalavo didelių finansinių bei žmogiškųjų išteklių, siekiant pastatyti komercinės paskirties pastatą ir taip realizuoti savo kaip valstybinės žemės sklypo nuomininkės pareigas ir naudoti žemės sklypą pagal tikslinę jo paskirtį. Atsakovė pažymi, kad nuo 2015 m. spalio 13 d. žemės sklype nėra jokio pastato, žemės sklypas yra tuščias. Be to, teisės aktuose nenustatyta galimybė be aukciono nuomoti ar įsigyti valstybinė žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013), tuo labiau, kad žemės sklypo nuoma buvo skirta pastatui, kuris yra sunaikintas ir išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro. Tuo tarpu apeliantės siekis statyti kitokius statinius, neatitinka valstybinės žemės nuomos teisinio reglamentavimo ir gausios teisminės praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2002-05-07 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-658/2002, 2004 m. birželio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004).

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Dėl apeliacinio skundo ribų ir ginčo esmės

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą tik apskųstoje dalyje ir tik analizuodamas apeliaciniame skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis), kurios nagrinėjamu atveju nenustatytos. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas taip pat nenustatė (CPK 329 straipsnis).Ginčas byloje kilo dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo. Byloje nustatyta, kad 2002-03-04 ieškovė iš UAB „Alvyda“ įsigijo nebaigtos statybos (57 proc. baigtumo) administracinės paskirties pastatą, esantį adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). 2004-05-31 ieškovė ir Kauno apskrities viršininko administracija sudarė Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19-2004-0146, kuria ieškovė iš valstybės išsinuomojo 675 m² ploto valstybinės žemės sklypą, esantį adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). Nuomos sutarties trukmė – 50 metų (nuomos sutarties 3 punktas), sklypo tikslinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų statyba ir eksploatavimas (nuomos sutarties 4 punktas). 2015-03-17 atsakovė nuomojamame sklype atliko žemės naudojimo patikrinimą, kurio pagrindu buvo parengtas 2017-03-17 Žemės naudojimo patikrinimo aktas Nr. 8ŽN-29-(14.8.71), kuriame nustatyta, jog: sklype nėra administracinio pastato, likę tik pastato pamatų dalys; administracinis pastatas 2015-10-13 išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro kaip sunaikintas. Po atlikto patikrinimo, 2017-04-06 ieškovė gavo atsakovės raštą Nr. 8SD-1826-(14.8.125 E), kuriuo buvo informuota, kad nustačius, jog žemės sklypas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), yra nenaudojamas, sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių statinių, sklypo nuomos sutartis, praėjus 2 mėnesiams po rašto gavimo, bus vienašališkai nutraukta. Ieškovė UAB „Avona“ prevenciniu ieškiniu prašė teismo uždrausti atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos vienašališkai nutraukti 2004-05-31 tarp ieškovės ir atsakovės sudarytą Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19-2004-0146. Tuo tarpu Nacionalinė žemės tarnyba priešieškiniu prašė nutraukti 2004-05-31 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/2004-0146, įpareigoti ieškovę UAB „Avona“ per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) pašalinant pamatų likučius. Pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu ieškinį atmetė, o priešieškinį patenkino, konstatavęs, kad ieškovė šiuo atveju padarė esminį sutarties pažeidimą, kadangi žemės nuomos sutartis buvo sudaryta būtent administracinio pastato, kurį ieškovė sunaikino, statybai ir eksploatavimui. Apeliantės nuomone, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai pripažino atsakovės teisę nutraukti ginčo nuomos sutartį CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu, kadangi šiuo atveju nėra nei vienos minėtame straipsnyje numatytos sąlygos, kuomet atsakovė turėtų teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Be to, apeliantės nuomone, teismas neteisingai įvertino, jog nelikus statinių nuomojamame žemės sklype, apeliantė prarado teisę į valstybinės žemės nuomą. Apeliantė pabrėžia, kad ginčo žemės sklypas jai buvo išnuomotas dėl to, kad buvo užstatytas jai priklausiusiu pastatu. Nuomos sutartis nebuvo sudaryta ne aukciono būdu. Dėl šios priežasties, apeliantės nuomone, atsakovės ir teismo argumentai apie aukciono teisinius santykius ir jų reglamentavimo tikslus šiuo atveju netaikytini.

Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo

Nagrinėjamu atveju ginčo objektas yra valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygų vykdymas ir dėl jų nevykdymo atsiradusio pagrindo vienašališkai nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį nuomotojo iniciatyva įvertinimas. Žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu reglamentuoja CK 6.564 straipsnis, kurio 1 dalyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta esant šioms sąlygoms:1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.Nagrinėjamu atveju atsakovė, grįsdama priešieškinio reikalavimus nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį, rėmėsi CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, nurodant, kad žemės sklypo nuoma buvo skirta sunaikinto pastato eksploatavimui, kuris yra 2015 m. spalio 13 d. išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro. Be to, žemės sklypas nenaudojamas pagal paskirtį, jame nėra statinių ar įrenginių, kuriems reikalingas valstybinis žemės sklypas, todėl, atsakovės nuomone, ieškovė prarado teisę į žemės sklypo nuomą ne aukciono tvarka, dėl ko sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukta. Teismų praktikoje išaiškinta, kad teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas. Šių teisinių santykių reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Jis riboja šių santykių šalių galimybę tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina imperatyviosios įstatymų nuostatos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2014). Vienas iš valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, įtvirtintų Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje, yra efektyvumo principas, kuris reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei. Dėl to bendra valstybinės žemės nuomos taisyklė, įtvirtinta CK 6.551 straipsnio 1 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalyje, yra nuoma aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6–9 dalyse taip pat nustatytos šios taisyklės išimtys, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu.CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši CK nuostata detalizuota Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte, kuriame papildomai nurodyta, kad žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Analogiška nuostata yra įtvirtinta ir Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (nutarimo redakcija, galiojanti nuo 2015 m. vasario 11 d.) 28 punkte. Taigi, teisės nuomoti valstybinę žemę įstatyminis pagrindas – teisėtas šioje žemėje esančių statinių valdymas, o ne aukciono tvarka įgyjama teisė į valstybinės žemės nuomą yra nustatyta kaip išimtinė – lengvatinė tiems asmenims, kurie turi nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių, ir tai žemei, kuri reikalinga šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (žr., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011; 2013 m. liepos 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013). Teisėjų kolegija pažymi, kad ginčijama 2004 m. gegužės 31 d. Valstybinės žemės nuomos sutartis buvo sudaryta Kauno apskrities viršininko 2004 gegužės 24 d. įsakymo Nr. 02-01-4274 pagrindu. Šio įsakymo 2 punkte nurodyta, jog žemės sklypas yra išnuomojamas ieškovei prie jai nuosavybės teise priklausančių pastatų ir įrenginių (duomenys neskelbtini). Šis įsakymas priimtas remiantis Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ ir juo patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių pagrindu, kurių 29.1 punktas reglamentavo, kad išnuomojami naudojami žemės sklypai, užstatyti asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, įrenginiais arba kitais statiniais (išskyrus laikinuosius) (nutarimo redakcija, galiojanti nuo 2004-05-01). Todėl, vadovaujantis minėtu teisiniu reglamentavimu ir aktualia nagrinėjamam klausimui teismų praktika, yra pagrindas išvadai, kad nagrinėjamu atveju ginčo sklypas ieškovei buvo išnuomotas ne aukciono būdu, o išimtine – lengvatine tvarka dėl nuosavybės teise žemės sklype turimų statinių eksploatavimo. Tokiu būdu pirmosios instancijos teismas pagrįstai ginčo santykius vertino kaip atsiradusius iš valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu. Kasacinis teismas, aiškindamas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalyje, reglamentuojančiose valstybinės žemės nuomą lengvatine tvarka – ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, priėjo prie išvados, kad nurodytas teisinis reguliavimas reiškia, kad, asmeniui prašant išnuomoti valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, valstybės įgaliota institucija, atsakinga už valstybinės žemės nuomą, privalo kiekvienu konkrečiu atveju tikrinti, ar toks asmuo atitinka įstatymo nustatytus privalomus reikalavimus ir turi teisę prašomu būdu išsinuomoti žemės sklypą, ir priklausomai nuo nustatytų aplinkybių sudaryti arba atsisakyti sudaryti žemės nuomos sutartį. Nagrinėjamo ginčo aspektu svarbu pastebėti, kad būtinųjų valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu sąlygų turi būti laikomasi ir nuomos sutarties galiojimo metu, kitaip būtų paneigta lengvatinio nuomos mokesčio paskirtis. Dėl to, jeigu nuomininkas statinį ir valstybinę žemę naudoja ne pagal nustatytą paskirtį arba nepateisinamai ilgai valstybinės žemės sklypo faktiškai nenaudoja, nebaigto statinio valdytojas nepateisinamai ilgai negauna statybos leidimo ir nepradeda statybos darbų ar statinys (nebaigtas statinys) sunyksta ir negali būti naudojamas pagal paskirtį arba per statybos leidimo galiojimo terminą be pateisinamų priežasčių nepradeda statybos darbų, jų neužbaigia, valstybės įgaliota institucija privalo svarstyti dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu (lengvatinėmis sąlygomis) sutarties nutraukimo (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2018 m. balandžio 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018).Nagrinėjamos bylos atveju faktinė ginčo sklype esanti situacija užfiksuota 2015 m. kovo 17 d. žemės naudojimo patikrinimo akte Nr. 8ŽN-29-(14.8.71), kuriame nurodoma, kad atlikus žemės naudojimo patikrinimą, nustatyta, jog žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), likę tik buvusio pastato pamatų likučiai, o pastatas 2015 m. spalio 13 d. yra išregistruotas kaip sunaikintas. Kartu nustatyta, kad sklypas aptvertas skardine tvora, sklype auga daugiamečiai medžiai, krūmai, sklype yra šiukšlių ir atliekų. Taigi atlikto patikrino metu ginčo žemės sklype de facto (faktiškai) nebuvo objekto, kuriam naudoti galimas ne aukciono būdu nuomojamų valstybinės žemės sklypų formavimas. Nors sutiktina su apeliantės nuomone, kad Nekilnojamojo turto registras atlieka tik juridinių faktų išviešinimo funkciją ir netikrina šių faktų teisingumo ir įrašyti į viešą registrą nekilnojamojo turto duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka (CK 4.262 straipsnis ir LR Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnis), tačiau byloje nustatytos ir šioje pastraipoje nurodytos faktinės aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad atsakovė turėjo pagrindą konstatuoti, jog valstybei priklausančiame žemės sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių statinių. Pažymėtina, kad Žemės įstatyme yra nustatyta, kad NŽT organizuoja ir vykdo valstybinės žemės naudojimo kontrolę (32 straipsnio 3 dalies 9 punktas, 36 straipsnis). Pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybė 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.12 papunktį valstybinės žemės nuomotojai kontroliuoja, kaip valstybinės žemės sklypų nuomininkai vykdo sąlygas, numatytas valstybinės žemės nuomos sutartyse, o nustatę pažeidimų – reikalauja juos pašalinti arba inicijuoja šių sutarčių nutraukimą ir įstatymų nustatyta tvarka kreipiasi, kad būtų atlyginti nuostoliai. Remiantis paminėtu teisiniu reglamentavimu, atsakovė galėjo bet kuriuo metu atlikti ginčo žemės sklypo patikrinimą, siekdama nustatyti kaip yra vykdoma sudaryta nuomos sutartis. Todėl vien tai, kad tokio patikrinimo atsakovė neatliko ir dėl to nepareiškė pretenzijų anksčiau, nesudaro pagrindo sutikti su apeliacinio skundo argumentu, kad apeliantė valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį vykdė tinkamai.Apeliacinis skundas taip pat grindžiamas tuo, kad ieškovė, vykdydama valstybinės žemės nuomos sutartį, atliko visą eilę darbų, siekiant, kad sklypas būtų naudojamas pagal jo tikslinę paskirtį, t. y. parengė detalų planą bei investavo dideles pinigų sumas šiam tikslui pasiekti. Apeliacinės instancijos teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad pirmosios instancijos teismas detaliai išnagrinėjo ieškovės atliktus veiksmus nuo valstybinės žemės nuomos sutarties pasirašymo dienos (2004-05-31) iki 2015 metais atlikto ginčo sklypo patikrinimo. Teismas pripažino, kad byloje esantys įrodymai patvirtina, jog ieškovė vykdė tam tikrus veiksmus, įgyvendindama 2004-05-31 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/2004-0146, nuo 2004 m. iki 2007 m., taip pat 2015 m., tačiau šių ieškovės veiksmų galutinė pasekmė buvo ne tik administracinio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kurio eksploatavimui buvo sudaryta 2004-05-31 Valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. N19/2004-0146 4 punkte nurodytos sklypo tikslinės naudojimo paskirties ir naudojimo būdo neįgyvendinimas – komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų statyba ir eksploatavimas (t. I, b. l. 175-177), bet ir administracinio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) sunaikinimas (t. I, b. l. 11-21, 24-28). Su minėta išvada teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti. Žemės nuomos sutarties nutraukimo pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą pagrindą sudaro ne tik aktyvūs nuomininko veiksmai, bet ir neveikimas. Pripažintina, kad nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai gali praeiti tam tikras laikotarpis, sąlygojamas sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties (pvz., žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt.). Dėl šios priežasties pagal kasacinio teismo praktiką vien to fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartis, priimta civilinėje Nr. 3K-3-378/2010; 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015). Taigi, šiuo atveju svarbu papildomai įvertinti ieškovės atliktus veiksmus, siekiant tinkamai vykdyti nuomos sutartį, ir priežastis, dėl ko valstybinės žemės nuomos sutarties tikslai nebuvo pasiekti. Apeliantė tiek ieškinyje, tiek apeliaciniame skunde detaliai išdėstė atliktus veiksmus, kurių ėmėsi, siekiant įgyvendinti sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį, t. y. siekiant užstatyti ginčo žemės sklypą. Nurodė, kad 2002-06-26 Kauno m. savivaldybės administracija išdavė apeliantei statybos leidimą statyti IĮ „E. M. studija“ suprojektuotą 3 369,1 m² bendro ploto administracinį pastatą su nuomojamais apartamentais (1 t., b. l. 161). Išduotas statybos leidimas 2007-06-26 buvo pratęstas iki 2012-06-26 (1 t., b. l. 159). Atsižvelgiant į sąlyginai mažą sklypo plotą ir negalėjimą vystyti statybos projekto esamojoje teritorijoje dėl nustatytų apsaugos zonų, apeliantė 2006-11-23 Kauno apskrities viršininkui pateikė prašymą dėl sutikimo detaliajam planui rengti (1 t., b. l. 179). Pateiktu prašymu buvo prašoma leisti parengti detalųjį planą, kuriuo prie sklypo būtu prijungtas įsiterpęs laisvas 0.03 ha dydžio ploto valstybinės žemės plotas. Apeliantė parengė detalų projektą, kuriame buvo numatyta nauja statyba. 2007-08-02 Kauno apskrities viršininkas davė sutikimą dėl detaliojo plano rengimo (1 t., b. l. 178), tačiau 2009-08-10 pripažino minimą sutikimą netekusiu galios (1 t., b. l. 10). Apeliantės nuomone, minėtos aplinkybės lėmė, kad dėl mažo sklypo ploto buvo itin apribotos apeliantės veiklos vykdymo galimybės (dėl sklype esančių Šilumos tinklų apsaugos zonų ir dėl reikalavimų dėl minimalių atstumų iki sklypo ribos vykdant statybas, buvo galima pastatyti tik nedidelio bendro ploto statinį), dėl ko pasikeitus rinkos sąlygoms, apeliantei tapo ekonomiškai nenaudinga statyti IĮ „E. M. studija“ suprojektuotą komercinės paskirties pastatą. UAB „G. J. – Bernotienės studija“ 2016-07 mėn. parengė naują Viešbučių paskirties pastato su administracinės, paslaugų, gyvenamosios paskirties patalpomis (duomenys neskelbtini) statybos projektą (1 t. b. l . 34-103). 2016-06-01 apeliantė iš AB „Kauno energija“ gavo Šilumos tiekimo tinklų projektavimo sąlygas Nr. 22- 159. Remiantis gautomis sąlygomis apeliantės užsakymu 2016-07 mėn. UAB „Terma“ parengė Šilumos tiekimo tinklų iškėlimo techninį darbo projektą (1 t., b. l. 104-124). Remiantis šiuo projektu buvo rengiamasi iškelti sklype esančius ir komercinės paskirties pastato statyboms trukdančius šilumos tiekimo tinklus. Kartu apeliantė nurodė, kad nors senas administracinis pastatas buvo nugriautas, tačiau jo pamatai bus naudojami statant naująjį pastatą. Teisėjų kolegija, apeliantės atliktų veiksmų, nurodytų 29 pastraipoje, analizės pagrindu negali jos elgesį nuomos sutarties laikotarpiu pripažinti visiškai pasyviu. Tačiau kartu jie sudaro pagrindą konstatuoti, kad apeliantei išnuomota ne aukciono būdu valstybinė žemė daugiau nei 10 metų nebuvo naudojama pagal paskirtį dėl pačios apeliantės veiksmų. Ji sunaikino pastatą, kurio eksploatavimui buvo išnuomotas žemės sklypas, todėl apeliantė pati prisiėmė riziką dėl jai galinčių kilti neigiamų pasekmių – nuomos sutarties nutraukimo, praradus teisę toliau nuomoti valstybinės žemės sklypą išimtine – lengvatine tvarka. Kartu pastebėtina, kad aplinkybė, jog apeliantė, jos teigimu, siekiant tinkamai įgyvendinti nuomos sutartį, atliko eilę veiksmų, dėl kurių patyrė dideles išlaidas, nesudaro pagrindo daryti priešingos išvados dėl jos teisės į valstybinės žemės nuomą ne aukciono tvarka. Apeliantės patirtų išlaidų teisėtumas ir pagrįstumas nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas, apeliacinės instancijos teismas šiuo klausimu plačiau nepasisako. Remdamasi nustatytomis aplinkybėmis, byloje esančiais įrodymais ir nurodyta kasacinio teismo praktika, teisėjų kolegija konstatuoja, kad atsakovė 2017-04-06 raštu Nr. 8SD-1826-(14.8.125 E) turėjo teisę pripažinti, jog ieškovė nevykdo jokios sutartyje nustatytos tikslinės naudojimo paskirties veiklos išnuomotame valstybinės žemės sklype pakankamai ilgą laiką. Teisėjų kolegija remiasi kasacinio teismo išaiškinimais, kad teisės aktuose nenustatyta galimybės be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013). Todėl apeliantės argumentai dėl naujo pastato projektavimo ir kitų atliktų veiksmų, kurie detalizuoti šios nutarties 29 pastraipoje, nesudaro pagrindo konstatuoti, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė ginčo santykius reglamentuojančias teisės normas ir rėmėsi teismine praktika, ar netinkamai įvertino byloje surinktus įrodymus. Apibendrinant tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija vertina, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad šiuo atveju susidariusi situacija atitinka CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas bei reiškia esminį sutarties pažeidimą, įgalinantį nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą nuomotojo reikalavimu. Nustatytas žemės nuomos sutarties pažeidimas savaime yra pakankamas pagrindas nuomotojui nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje. Tokiu būdu teismas pagrįstai atmetė ieškinį ir tenkino priešieškinį. Tuo pačiu teismas, nustatęs, kad priešieškinio reikalavimas dėl ieškovės UAB „Avona“ įpareigojimo per 3 (tris) mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant pamatų likučius, laikytinas išvestiniu ieškinio reikalavimu, jį taip pat pagrįstai tenkino. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo panaikinti pirmosios instancijos teismo priimtą sprendimą, dėl to apeliacinis skundas atmestinas, o skundžiamas teismo procesinis sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Apeliacinį skundą atmetus, apeliantės turėtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos (CPK 79 straipsnio 1 dalis, 93 straipsnio 1, 3 dalys).

Kauno apygardos teismo teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 22 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.