- Teismas
- Klaipėdos apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2022-03-02
- Bylos Nr.
- e2-283-980/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-06-3-03931-2021-1
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Viktorija Čiapaitė
- Ieškovas
- R. L.
- Atsakovas
- UAB „Green admin“, Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos, G. Z., J. B., J. K., V.
- Trečiasis asmuo
- A. R., St, uždarajai akcinei bendrovei „Mano Būstas Baltija“, VšĮ „Klaipėdos butai“
- Advokatai
- Artūras Jaskelevičius, Sima Ubė, Vita Kilišauskaitė
- Kategorijos
- 2.4.2.9.1Bendrosios dalinės nuosavybės teisė
atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos atstovui Linui Ališauskui
viešame teismo posėdyje mišriu būdu išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės R. L. ieškinį atsakovams:
Klaipėdos miesto savivaldybės administracijai, uždarajai akcinei bendrovei „Green admin“, G. Z., J. B., J. B., J. K., V. St. M., V. B., P. G., A. Č., N. K., E. A., R. A. B., G. M., I. L., M. M., A. T., R. A., E. J., P. G., St. K., D. Š., R. K., T. T., I. P., tretiesiems asmenims A. R., St. K., R. G. B., D. M., P. K., D. B., G. U., J. P., G. P., J. B., Klaipėdos miesto savivaldybei, B. D., E. Ž., A.V., R. D., A. P., O. J., trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei „Mano Būstas Baltija“, trečiajam asmeniui VšĮ „Klaipėdos butai“, tretiesiems asmenims A. R., St. K., R. G. B., D. M., P. K., D. B., G. U., J. P., G. P., J. B., Klaipėdos miesto savivaldybei, B. D., E. Ž., A. V., R. D., A. P., O. J.,
dėl protokolo, sandorio, įsakymo pripažinimo negaliojančiais.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovė kreipėsi į teismą, prašydama 1) pripažinti negaliojančiu namo, esančio Kalnupės g. 25, Klaipėdoje, patalpų savininkų 2021 m. vasario 8 d. protokolą Nr. 01 ab initio; 2) pripažinti negaliojančia 2021 m. vasario 8 d. daugiabučio namo Kalnupės g.25, Klaipėda bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį ab initio; 3) Pripažinti negaliojančia 2021 m. vasario 8 d. daugiabučio namo Kalnupės g.25, Klaipėda administravimo sutartį Nr.GA02/08 ab initio; 4) pripažinti negaliojančiu Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktorius 2021 m. balandžio 7 d. Įsakymą Nr. AD1-443 „Dėl namo Kalnupės g. 25, Klaipėdoje, bendrojo naudojimo objektų administravimo“ ab initio. Ieškinyje nurodė, kad ieškovei nuosavybės teise priklauso butas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini). Ieškovė gyvena nurodytame bute. Butas yra name, esančiame Kalnupės g.25, Klaipėdoje (toliau - Namas). Name iš viso yra 40 butų, priklausantys Ieškovei, atsakovams.
Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. spalio 02 d. įsakymu Nr. AD1-2432 „Dėl uždarosios akcinės bendrovės „Jūros būstas“ skyrimo Klaipėdos miesto daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratoriumi” Namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi paskyrė trečiąjį asmenį Uždarąją akcinę bendrovę „Jūros būstas“, 10 eilutė (pavadinimas po reorganizacijos UAB Mano Būstas Baltija) (toliau - Administratorius).
2021 m. kovo mėn. pradžioje ieškovė atsitiktinai sužinojo, kad keičiamas namo Administratorius, apie jokius šaukiamus namo butų savininkų susirinkimus ieškovei nebuvo žinoma, jokia informacija nebuvo pateikiama, todėl buvo sudaryta atstovavimo sutartis dėl ieškovės atstovavimo, reikiamų duomenų gavimo, siekiant apginti pažeistas teises, ir teismo tvarka panaikinti neteisėtai sudarytas sutartis, protokolą. Ieškovė yra įsitikinusi, kad joks namo butų savininkų susirinkimas niekada nebuvo šaukiamas.
Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktorius 2021 m. balandžio 7 d. įsakymu Nr. AD1-443 „Dėl namo Kalnupės g. 25, Klaipėdoje, bendrojo naudojimo objektų administravimo“ (toliau - Įsakymas), nustatė, kad gyvenamojo namo Kalnupės g.25, Klaipėdoje, bendrojo naudojimo objektų (bendrosios nuosavybės) administravimas, vykdomas uždarosios akcinės bendrovės „Mano Būstas Baltija“ pasibaigė. Įsakymas priimtas vadovaujantis aplinkybe, kad 2021 m. vasario 08 d. buvo sudaryta gyvenamojo namo Kalnupės g. 25, Klaipėdoje, bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis.
Šalies argumentai
Iš VĮ Registrų centras 2021 m. kovo 26 d. lydraščiu dėl dokumentų kopijų pateikimo buvo gauti: 2021 m. vasario 09 d. prašymas dėl darbų atlikimo, 2021 m. vasario 08 d. susirinkimo protokolas Nr.01, 2021 m. vasario 08 d. Daugiabučio namo Kalnupės g.25, Klaipėda bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis (toliau - Jungtinės veiklos sutartis), sudaryta tarp atsakovų namo butų savininkų, kuria šalys, vadovaudamosi CK 4.85 str. susitarė valdyti, naudoti, prižiūrėti, remontuoti ir kitaip tvarkyti Namo bendrojo naudojimo objektus. Jungtinės veiklos sutartis sudaryta vadovaujantis 2021 m. vasario 08 d. susirinkimo protokolu Nr. 01 (toliau - Protokolas).
Kadangi ieškovė, kaip Namo patalpų savininkė, niekada nebuvo informuota apie tariamą namo patalpų savininkų susirinkimą, ketinimą keisti Namo administratorių, Jungtinės veiklos sudarymą, o administratoriaus pakeitimas pažeidžia ieškovės teises, aukščiau nurodyti Protokolas, Jungtinės veiklos sutartis, sutartis dėl administravimo ir Įsakymas pripažintini negaliojančiais, nes priimti ir sudaryti pažeidžiant imperatyvias teisės normas. Pažymėtina, ir tai, kad ruošiant ieškinį buvo pastebėta, kad buto Nr.13 yra du bendraturčiai, tačiau protokole pasirašė tik vienas iš jų G.M., buto Nr.28 savininkas yra Klaipėdos m. savivaldybė, o pasirašė (kiek yra įskaitoma St. P.), ir buto Nr.32 savininkas yra A. P., o pasirašė P. S.
Šaukiant daugiabučio namo butų savininkų susirinkimus ir sudarant jungtinės veiklos sutartis, turi būti laikomasi 2012-11-25 aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-961 patvirtinto Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų šaukimo, darbotvarkės ir priimtų sprendimų skelbimo tvarkos aprašo (toliau Aprašas) 4, 5 punkto reikalavimų, t.y. nebuvo pakabintas skelbimas, į pašto dėžutę niekada nebuvo įmesti pranešimai ir ieškovas, nebuvo informuotas registruotu laišku arba el. paštu.
Name yra 40 butų ir laiptinės, todėl vykstant bet kokiam susirinkimui jo neįmanoma nepastebėti. Ieškovė gyvena bute, adresu (duomenys neskelbtini), 2021 m. vasario 08 d. niekur nebuvo išvykusi, todėl būtų pastebėjusi, jeigu būtų vykęs koks nors susirinkimas, tačiau tą dieną joks Namo patalpų savininkų susirinkimas nebuvo organizuojamas ir nevyko. Apie susirinkimą nebuvo pranešta nei pakabinant skelbimą, nei įmetant pranešimą į pašto dėžutę. Pažymėtina, kad ieškovė turėdama duomenų apie šaukiamą namo butų savininkų susirinkimą dėl bendrojo naudojimo objektų būtinai būtų dalyvavusi jame.
Nebuvo laikytasi namo patalpų savininkų susirinkimo sušaukimo tvarkos, susirinkimą tariamai sušaukė netinkamas asmuo, susirinkimas realiai netgi neįvyko, todėl Protokolas priimtas pažeidžiant imperatyvias teisės normas ir vadovaujantis CK 1.80 str. yra negaliojantis ab initio. Kadangi susirinkimas, jeigu teismas laikytų jį įvykusiu, buvo šaukiamas pažeidžiant teisės normas, todėl negaliojančiais pripažintini ir Jungtinės veiklos sutartis bei Įsakymas, nes sudaryti ir priimti pažeidžiant CK 4.85 str. 1 d., 4 d. įtvirtintą normas, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų priimami patalpų savininkų balsų dauguma. Be to, pripažinus Protokolą negaliojančiu, Jungtinės veiklos sutartis, sutartis dėl administravimo, ir Įsakymas pripažintini negaliojančiais, nes sudaryti/priimti niekinio Protokolo pagrindu. Teisės teorijoje yra laikomasi visuotinai demokratinės visuomenės bei teisinės valstybės pripažinto principo, jog „iš neteisės teisė nekyla“ (lot. ex iniuria ius non oritur), todėl esant negaliojančiam dokumentui, kurio pagrindu sudaryta Jungtinės veiklos sutarties ir priimtas Įsakymas, jie taip pat yra negaliojantys. Ieškovė pažymi, kad tokia praktika dėl atitinkamų aukščiau paminėtų nuostatų taikymo yra suformuota ir teismų praktikoje ( pvz.: civilinė byla Nr.e2-290-1032, Nr.e2A-725- 796/2020).
Atsiliepimas
Atsakovė Klaipėdos miesto savivaldybės administracija teismo nustatytu terminu pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame nurodė, jog su pateiktu ieškiniu nesutinka, kadangi ieškinys yra nepagrįstas. Pažymėtina, kad 2021-03-09 Savivaldybėje gautas UAB GREEN ADMIN pranešimas Nr. 1-7, kuriuo prašoma panaikinti UAB „Mano būstas Baltija“ vykdytą Namo bendrojo naudojimo objektų administravimą dėl Namo bendrojo naudojimo objektų administravimo formos pasikeitimo, bendraturčiams sudarius jungtinės veiklos sutartį. VĮ Registrų centro duomenimis, Name 2021-02-08 sudaryta jungtinės veiklos sutartis bei įregistruota Namo administravimo sutartis Nr. GA02/08. Todėl vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.250 straipsnio 3 punktu, Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 „Dėl Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo“, 7.11 papunkčiu, atsižvelgiant į 2021 m. vasario 8 d. sudarytą Namo bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį, Savivaldybė direktoriaus 2021-04-07 įsakymu Nr. AD1-443 (toliau – Įsakymas) panaikino UAB „Mano būstas Baltija“ vykdytą Namo bendrojo naudojimo objektų administravimą.
Atsakovai, daugiabučio namo gyventojai atstovaujami advokatės V. Kilišauskaitės teismo nustatytu terminu pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame nurodė, jog su pareikštais reikalavimais nesutinka ir prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepime nurodė, kad atsakovai siekė pakeisti daugiabučio namo, esančio Kalnupės g. 25, Klaipėdoje (toliau – Namas) valdymo formą ir sudaryti jungtinės veiklos sutartį, pagal kurią vienas iš Namo savininkų, būdamas įgaliotu atstovu, gali operatyviai ir lanksčiai priimti sprendimus, reaguoti į kylančius klausimus ir problemas bei sudaryti administravimo sutartį su atsakove UAB „Green admin“. Tokiais veiksmais taip pat buvo siekiama, kad Namo nebeadministruotų trečiasis asmuo UAB „Mano Būstas Baltija“, kuri buvo paskirta administruoti Namą ne Namo bendrasavininkų valia, o Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. spalio 2 d. įsakymu Nr. AD1-2432 „Dėl uždarosios akcinės bendrovės „Jūros būstas“ skyrimo Klaipėdos miesto daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratoriumi“. Atsižvelgiant į tai Namo bendrasavininkai 2021 m. vasario 8 d. Namo bendrasavininkų susirinkimo protokolu (toliau – Protokolas) balsų dauguma nutarė sudaryti ir 2021 m. vasario 8 d. sudarė daugiabučio namo, Kalnupės g. 25, Klaipėda, bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį (toliau – Jungtinės veiklos sutartis), kurios pagrindu Namo bendrasavininkai – Atsakovai I susitarė dėl Namo bendro naudojimo patalpų ir objektų valdymo, naudojimo, priežiūros bei remonto. Namo bendrasavininkai išrinko įgaliotą atstovą – G. Z., kurį įpareigojo sudaryti administravimo sutartį. 2021 m. vasario 8 d. įgaliotas atstovas G. Z. su atsakove UAB „Green admin“ sudarė Sutartį Nr. GA02/08 (toliau - Sutartis), kurios pagrindu atsakovė UAB „Green admin“ įsipareigojo namo bendrasavininkams teikti atlygintines Namo bendro naudojimo patalpų ir objektų administravimo, techninės priežiūros ir kitas paslaugas. VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre 2021 m. vasario 17 d. įregistruotas juridinis faktas apie Jungtinės veiklos sutartį ir Sutartį (priedas Nr. 1). Gavus Ieškovės ieškinį Atsakovai I ir kiti Namo bendraturčiai 2021 m. birželio 14 d. protokolu (priedas Nr. 2) dar kartą patvirtino, kad Jungtinės veiklos sutartis ir Sutartis pasirašytos teisėtai, laisva valia, visiems žinomas sutarčių turinys, tame tarpe tokių sutarčių tikslas yra pakeisti Namo administratorių. Ieškovė ieškinio reikalavimus grindžia tik procedūriniais pažeidimais, tačiau visiškai nenurodė kaip daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sprendimai pažeidė jos subjektines teises. Sprendimai yra priimti daugiabučio gyventojų daugumos – t.y. 25 butų savininkų (iš 40). Šiems sprendimams vėliau 2021 m. birželio 14 d. sprendimu pritarė 21 savininkas (iš 40), iš kurių 3 butų savininkai (15 buto, 27 ir 34 buto) nedalyvavo priimant ginčijamus sprendimus. Taigi valią pasirašyti Jungtinės veiklos sutartį ir sudaryti sutartį su Atsakove II yra išreiškę 28 savininkai (iš 40). Ieškovė vienintelė ginčija tokius sprendimus. Teismas, nagrinėdamas šios kategorijos bylas ir spręsdamas skirtingų savininkų tarpusavio interesų suderinimo klausimą, taip pat turi siekti interesų pusiausvyros, interesus įvertinti nuosavybės neliečiamumo ir apsaugos kontekste, pasverti, ar vieno iš bendraturčių interesų prioriteto pripažinimas nesukels esminio kito bendraturčio nuosavybės teisės pažeidimo. Kaip matyti iš atsakovės UAB „Green admin“ byloje pateikto 2021 m. birželio 23 d. atsiliepimo Ieškovė yra UAB „Mano būstas Baltija“ darbuotoja, todėl akivaizdu, kad ji yra suinteresuota įtikti darbdaviui, ir galimai išreiškia ne savo, o darbdavio valią.
Atsakovė UAB „Green admin“ atstovaujama advokato padėjėjos S. Ubės teismo nustatytu terminu pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame nurodė, jog su pareikštais reikalavimais nesutinka visiškai ir prašo ieškinį atmesti. Papildomai nurodė, kad Ieškovė, kuri pareikštu ieškiniu ginčija 2021 m. vasario 8 d. Namo bendrasavininkų susirinkimo Protokolą, teisėtai Namo bendrasavininkų balsų dauguma priimtą sprendimą sudaryti Jungtinės veiklos sutartį ir tuo pakeisti Namo bendro naudojimo patalpų ir objektų valdymo formą, su naujuoju administratoriumi sudarytą Sutartį, bei Įsakymą, su trečiuoju asmeniu, buvusiu Namo administratoriumi, iki Jungtinės veiklos sutarties sudarymo vykdžiusiu Namo administravimą, yra susijusi darbo teisiniais santykiais, t. y. yra trečiojo asmens darbuotoja ir yra tiesioginiame subordinaciniame ryšyje bei atskaitinga trečiajam asmeniui, savo darbdaviui UAB „Mano Būstas Baltija“. Šią aplinkybę patvirtina prie atsiliepimo pridedamas trečiojo asmens UAB „Mano Būstas Baltija“ 2020 m. gegužės mėnesio viešas leidinys Nr. 5(81), kurio 13 puslapyje yra pateikiamas UAB „Mano Būstas Baltija“ klientų aptarnavimo skyriaus darbuotojų sąrašas, kuriame nurodyta ir Ieškovė R. L. Atsakovas nuo 2021 m. balandžio 1 d. Namo bendrasavininkams pagrįstai ir teisėtai teikia Namo bendro naudojimo patalpų ir objektų administravimo ir kitas paslaugas, už kurias Namo bendrasavininkai atsiskaito su Atsakovu. Šiuo konkrečiu atveju, Namo bendrasavininkams balsų dauguma sudarius Jungtinės veiklos sutartį, trečiasis asmuo nebeteko galimybės administruoti Namą ir iš to gauti atitinkamų pajamų, dėl ko pastarasis yra itin suinteresuotas, veikti per Ieškovę, kad pastaroji reikštų teisminius reikalavimus dėl prieš tai nurodytų sutarčių ir juridinių aktų pripažinimo negaliojančiais. Sandorių pripažinimo negaliojančiais ar niekiniais pagrindai yra detaliai reglamentuoti CK normų. Atsakovo turimomis žiniomis, susirinkimas, atsižvelgiant į tuo metu buvusias visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbto karantino režimo sąlygas, buvo inicijuotas Namo bendrasavininkų, kadangi pastarieji siekė išspręsti jiems aktualius klausimus, susijusius su Namo bendro naudojimo patalpų ir objektų priežiūra, taip pat su jungtinės veiklos sutarties sudarymu. Namo bendrasavininkai sprendimus priėmė išskirtinai Namo bendrasavininkų interesų tenkinimui, todėl buvusio Namo administratoriaus dalyvavimas Namo bendrasavininkams priimant atitinkamus sprendimus, nebuvo būtinas. Pažymėtina, kad CK 4.85 straipsnio 5 dalyje paminėta nuostata apie tai, kad namo bendrasavininkai, siekdami suorganizuoti namo bendrasavininkų susirinkimą, su prašymu turi kreiptis į esamą administratorių dėl susirinkimo suorganizavimo, nėra imperatyvaus pobūdžio. Minėtas CK straipsnis apibrėžia ir kitus alternatyvius bendraturčių susirinkimo šaukimo iniciatorius, taip pat numato galimybę sprendimus priimti apkritai tokio neorganizuojant (CK 4.85 straipsnio 7 dalis). Teismai taip pat yra pažymėję, kad namo administratoriaus neinformavimas apie susirinkimą nesudaro pagrindo pripažinti jungtinės veiklos sutartį negaliojančia, juolab, kaip minėta, teisės aktai nenumato absoliučios pareigos informuoti administratorių apie susirinkimą (Kauno apygardos teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 2A-2272-527/2014).
Šalies argumentai
Ieškovės atstovas advokatas A. Jaskelevičius teismo posėdžio metu prašė ieškinį tenkinti pilnai ir priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Papildomai nurodė, jog šios bylos esmė yra tame, kad, iš tiesų, nevyko joks gyventojų susirinkimas, nei vienas gyventojas nebuvo tinkamai apie jį informuotas, nebuvo išlaikyta tokiems atvejams CK reglamentuota procedūra ir tokiu pagrindu priimtas protokolas ir kiti sandoriai negali būti galiojantys ir teisėti. Namo administratorius nebuvo tinkamai informuotas apie siekį pakeisti namo administravimo formą, nebuvo kviečiamas į susirinkimą, todėl iš neteisėto protokolo priimtų sprendimų iš esmės negali kilti teisėtos pasekmės. Papildomai nurodė, jog jo klientės interesai buvo pažeisti, kadangi jai nebuvo žinoma apie jokį susirinkimą ir apie jokius ketinimus keisti namo administratorių.
Atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos atstovas L. Ališauskas teismo posėdžio metu prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Papildomai nurodė, jog ši byla yra pasekmė konkurencinių kovų tarp daugiabučių gyvenamųjų namų administratorių, kadangi jie siekia kuo daugiau gyvenamųjų namų administruoti ir tai yra jų verslo esmė. Paaiškino, jog iš esmės ieškinys yra grindžiamas tik procedūriniais pažeidimais, kurie neturi teisinės reikšmės, kadangi dauguma namo gyventojų iš esmės pasisakė už Jungtinės veiklos sutarties sudarymą ir apie tai tinkamai informavo savivaldybę, ko pagrindu buvo priimtas atitinkamas įsakymas dėl UAB „Mano Būstas Baltija“ administravimo pabaigos.
Atsiliepimas
Atsakovų daugiabučio namo gyventojų atstovė, advokatė V. Kilišauskaitė prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą, palaikė atsiliepime išdėstytas aplinkybes. Papildomai nurodė, jog dėl visiems žinomos aplinkybės, kad dėl šalyje galiojusio atitinkamo Vyriausybės nutarimo gyventojai negalėjo rinktis į susirinkimus, kadangi tai buvo draudžiama. Tačiau gyventojai vis tiek norėjo išreikšti savo valią ir pakeisti namo administratorių ir tai padarė pagal tuo metu priimtinas galimybes, nesirinkdami į masinį susirinkimą, o mišru būdu – susižinodami vieni per kitus ir taip perduodami informaciją vienas kitam ar susitikę laiptinėje. Kadangi niekas negalėjo tikėtis, kad pandemija prasidės ir truks neapibrėžtą laiką, natūralu, kad teisės aktai nėra keičiami taip sparčiai kaip keičiasi padėtis kasdienybėje, todėl ir nėra įstatyme apibrėžto atvejo/procedūros, kaip elgtis tokiu būdu, kai negalima rinktis į susirinkimus, tačiau reikia priimti daugumos sprendimą. Atkreipė dėmesį į tai, kad, nagrinėjamu atveju, teismas turi atsižvelgti į interesų pusiausvyrą, t.y. ieškinį pareiškė tik viena ieškovė ir nei vienas namo gyventojas nepateikė į bylą atsiliepimo, kad sutinka su ieškiniu. Vadinasi namo gyventojų daugumos sprendimas negali būti naikinamas tik dėl vienos ieškovės interesų. Pažymėjo, jog šiai dienai gyventojai jau naudojasi kitos įmonės paslaugomis ir už jas atsiskaito, todėl ieškinio patenkinimas sukeltų itin neigiamas pasekmes visiems namo gyventojams ir jų interesams.
Atsakovės UAB „Green admin“ atstovė, advokato padėjėja S. Ubė, prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą, palaikė atsiliepime išdėstytas aplinkybes. Papildomai nurodė, jog, visų pirma, šis ieškinys yra reiškiamas remiantis vien procedūriniais pažeidimais, nors Kasacinio teismo praktika tuo klausimu yra visai kitokia. Nurodė, jog remiasi viena iš LAT nutarčių, kur teismas pasisakė, jog net ir paties protokolo nebuvimas nesudaro pagrindo nesivadovauti daugumos nuomone ir vien formaliu pagrindu naikinti daugumos gyventojų priimtus sprendimus. Be to, nurodė, jog šiuo atveju svarbu pažymėti, jog ieškovė yra susijusi su UAB „Mano Būstas Baltija“ darbiniais santykiais, todėl kyla didelių abejonių dėl jos tiesioginio suinteresuotumo šia byla.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Bylos duomenimis, šalių atstovų paaiškinimais nustatyta, kad ieškovei nuosavybės teise priklauso butas daugiabučiame gyvenamajame name, esančiame (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Nustatyta, jog ginčo daugiabučiame gyvenamajame name, esančiame Kalnupės g. 25, Klaipėdoje iš viso yra 40 butų. Nagrinėjamu atveju ginčas tarp šalių: ieškovės – vienos iš daugiabučio namo gyventojų ir kitų daugiabučio namo gyventojų kilo dėl to, ar teisėtai daugiabučio namo gyventojai priėmė sprendimą pakeisti daugiabučio namo administravimo formą. Atsakovėmis ieškovė taip pat į procesą įtraukė ir UAB „Green admin“, su kuria gyventojai sudarė paslaugų sutartį ir Klaipėdos miesto savivaldybės administraciją, kuri remdamasi gyventojų daugumos priimtu sprendimu, išdavė įsakymą dėl UAB „Mano Būstas Baltija“ administravimo pasibaigimo.
Bylos duomenimis nustatyta, kad Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. spalio 2 d. įsakymu Nr. AD1-2432 „Dėl uždarosios akcinės bendrovės „Jūros būstas“ skyrimo Klaipėdos miesto daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratoriumi“ namo esančio Kalnupės g. 25, Klaipėdoje namo administratoriumi buvo paskirta UAB „Jūros būstas“ (po reorganizacijos UAB „Mano Būstas Baltija“).
Į bylą pateiktas namo 2021 m. vasario 8 d. Namo bendrasavininkų susirinkimo protokolas (toliau – Protokolas), iš kurio matyti, jog gyventojai bendrasavininkai balsų dauguma nutarė sudaryti ir 2021 m. vasario 8 d. sudarė daugiabučio namo, Kalnupės g. 25, Klaipėda, bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį, kurios pagrindu atsakovai susitarė dėl Namo bendro naudojimo patalpų ir objektų valdymo, naudojimo, priežiūros bei remonto.
VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre 2021 m. vasario 17 d. įregistruotas juridinis faktas apie Jungtinės veiklos sutartį ir Sutartį.
Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktorius 2021 m. balandžio 7 d. įsakymu Nr. AD1-443 „Dėl namo Kalnupės g. 25, Klaipėdoje, bendrojo naudojimo objektų administravimo“ (toliau - Įsakymas), nustatė, kad gyvenamojo namo Kalnupės g. 25, Klaipėdoje, bendrojo naudojimo objektų (bendrosios nuosavybės) administravimas, vykdomas uždarosios akcinės bendrovės „Mano Būstas Baltija“ pasibaigė.
Bylos duomenimis nustatyta, kad gyvenamajame name yra 40 butų, todėl sprendimui dėl jungtinės veiklos sutarties sudaryti reikalingas 21 balsas (CK 4.85 straipsnio 2 dalis).
Vadovaujantis CK 4.85 str. 1 d. sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovės ginčijamą Jungtinės veiklos sutartį sudarė ir ją pasirašė daugiabučio gyventojų dauguma – t.y. 25 butų savininkų (iš 40). Šiems sprendimams vėliau 2021 m. birželio 14 d. sprendimu pritarė 21 savininkas (iš 40), iš kurių 3 butų savininkai (15 buto, 27 ir 34 buto) nedalyvavo priimant ginčijamus sprendimus. Taigi valią pasirašyti Jungtinės veiklos sutartį yra išreiškę 28 savininkai (iš 40).
Ieškovė nurodo, kad buto Nr.13 yra du bendraturčiai, tačiau protokole pasirašė tik vienas iš jų – G. M. Pažymėtina, kad ši aplinkybė neturi teisinės reikšmės, kadangi CK 4.85 str. 1 d. numatyta, kad kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą. Iš pateiktos nuostatos matyti, kad G. M., būdama buto bendrasavininke, turėjo teisę balsuoti dėl Jungtinės veiklos sutarties sudarymo, kadangi esant keliems buto savininkams, jų sutarimu, buto savininkus atstovauja vienas asmuo.
Analizuojant išdėstytą matyti, jog, iš esmės, daugiabučio namo gyventojų dauguma išreiškė savo valią sudaryti Jungtinės veiklos sutartį tikslu patiems priimti bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimus.
Daugiabučių gyvenamųjų namų eksploatavimo ir priežiūros klausimus sprendžia namo bendraturčiai, kaip bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai, vadovaudamiesi įstatymais. Daugiabučių namų tinkamas eksploatavimas bei jų išsaugojimo teisiniai santykiai reglamentuojami nustatant įvairius bendrosios dalinės nuosavybės teisės daugiabučiuose namuose įgyvendinimo būdus. CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, taip pat jei bendrija likviduota arba nutraukta jungtinės veiklos sutartis, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius (CK 4.84 str. 1 d.). Kasacinio teismo praktikoje nuosekliai formuojama nuostata, kad teisė spręsti dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir disponavimo priklauso butų ir kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, kokia įstatyme nustatyta forma jie šią teisę įgyvendina; daugiabučio namo gyventojai gali laisvai pasirinkti, tvarkyti namo bendrojo naudojimo turtą savarankiškai, per tam tikslui įsteigtą bendriją, ar naudotis įmonės, užsiimančios daugiabučių namų administravimu, paslaugomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus kolegijos 2010 m. birželio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-274/2010, 2013 m. kovo 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-152/2013).
Ieškovė savo ieškinį grindžia iš esmės procedūriniais pažeidimais nurodydama, jog ginčijamas protokolas, Jungtinės veiklos sutartis ir Įsakymas buvo priimti pažeidžiant CK 4.85 straipsnio imperatyvias teisės normas. Ieškovė, nurodo, kad nei ji, nei tuometinis namo administratorius (trečiasis asmuo UAB „Mano Būstas Baltija“) nebuvo niekada informuota apie tokio susirinkimo organizavimą, laiko, kad susirinkimas galimai apskritai nevyko, todėl ginčijami dokumentai buvo priimti pažeidžiant imperatyvias teisės normas.
Bylos nagrinėjimo teisme metu nustatyta, kad ginčijami sprendimai buvo priimami laikotarpiu kuomet Lietuvos Respublikos teritorijoje galiojo 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimas Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“. Šalyje paskelbus karantiną buvo draudžiami daugiau nei vienos šeimos ir (ar) vieno namų ūkio artimi kontaktai, išskyrus dviejų šeimų ir (ar) dviejų namų ūkių artimus kontaktus, jeigu viename iš jų yra ne daugiau kaip vienas suaugęs asmuo arba ne daugiau kaip vienas suaugęs asmuo ir jo nepilnamečiai vaikai (įvaikiai, globotiniai (rūpintiniai)), arba nuolatinės priežiūros ir slaugos reikalaujantis asmuo. Tokiems artimų kontaktų turintiems šeimų ir (ar) namų ūkio nariams draudžiama turėti artimų kontaktų su kitais asmenimis darbo ir kitose vietose (2.1.8.1.1. p.)., dviejų šeimų ir (ar) dviejų namų ūkių artimus kontaktus atvirose erdvėse (2.1.8.1.2. p.). Akivaizdu, kad 2020 m. lapkričio 4 d. paskelbtas karantinas ribojo gyventojų galimybę būriuotis, todėl pripažintina, jog gyventojų susirinkimas gyvai įvykti negalėjo. Tačiau toks ribojimas negali būti vertinamas kaip absoliutus ribojimas namo gyventojams susižinoti, bendrauti tarpusavyje sprendžiant aktualius klausimus ir siekiant priimti bendrą sprendimą. Teismas pažymi, jog gyventojai turėjo galimybę aptarti ginčo klausimus bendraudami vienas per kitą, telefonu ar kitu būdu, nes iš esmės didžioji dalis namo gyventojų ginčijamiems sprendimams pritarė ir tokį pritarimą išreiškė pasirašydami Jungtinės veiklos sutartį, kuri yra įregistruota viešajame registre. Be kita ko, teisinio santykio reglamentavimo nebuvimas, o būtent atvejo, kai įstatyme nėra sureguliuota pandeminė situacija, kokiu būdu gyventojai gali išreikšti savo valią, negalėdami rinktis į susirinkimus dėl nustatytų draudimų visos šalies teritorijoje, negali tiek apriboti gyventojų teisių, kad jiems būtų draudžiama priimti bendrus sprendimus.
Lietuvos Aukščiausias Teismas savo praktikoje yra išaiškinęs, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra sutartis, kuria du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai (CK 6.969 straipsnio 1 dalis). Dėl to įstatyme detaliai nereglamentuojami jungtinės veiklos sutarties teisiniai santykiai, o konkrečios jungtinės veiklos sutarties turinio ir formos specifiką nulemia tikslas (veikla), kuriam ji yra sudaroma. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teisinę jungtinės veiklos (partnerystės) sutarties formą gali įgyti labai įvairūs civiliniai santykiai – bet kokie įstatymui neprieštaraujantys kelių asmenų tarpusavio įsipareigojimai kooperuojant turtą ar nematerialines vertybes užsiimti bendra veikla ar siekti bendro tikslo.
Esminiai jungtinės veiklos sutarties požymiai yra: kelių asmenų turtinių, intelektualinių ar darbinių išteklių (įnašų) kooperavimas; įsipareigojimas naudojant kooperuotus išteklius bendrai veikti; bendras dalyvių tikslas ir interesas – tam tikros veiklos plėtojimas ar tikslo siekimas. Pagal teisinį tikslą jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis teisės doktrinoje priskiriama prie bendradarbiavimo sutarčių grupės, t. y. sutarčių, kurių kvalifikuojamasis požymis yra sutarties šalių bendri tikslai (Lietuvos Aukščiausio Teismo 2015 m. spalio 2 d. nutarties civilinėje byloje Nr.3K-3-519-415/2015).
Teismas pažymi, jog teisė spręsti, kam pavesti valdyti ir naudoti bendrosios nuosavybės teise daugiabučiame name asmenims priklausantį turtą, visų pirma yra suteikta patiems savininkams, todėl tokiu atveju, kai yra priimtas daugumos bendrojo naudojimo objektų savininkų sprendimas dėl turto administratoriaus pakeitimo, vien tik formalių procedūrų pažeidimai nesudaro pagrindo pripažinti negaliojančiais ginčijamus įsakymus ir tokios nuostatos laikomasi nuosekliai formuojamoje kasacinio teismo praktikoje, t.y. pvz. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2015 m. gegužės 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-313-378/2015.
Ieškovė ieškinyje nurodė, kad prašo remtis teismų praktika formuojama Klaipėdos apygardos teismo nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e2A-725-796/2020. Spręsdamas ieškinio pagrįstumo ir teismų praktikos taikymo klausimą teismas pažymi, jog ieškovės nurodytoje Klaipėdos apygardos teismo nutartyje, teismas nustatė kitokias faktines bylos aplinkybes: ginčijamas sprendimas dėl administravimo būdo buvo priimtas bendrasavininkų daugiabučio namo, kuriame yra tik 3 butai. Todėl neinformuoto, nedalyvavusio vieno buto savininko nuomonė galėjo turėti lemiamą įtaką bendro sprendimo priėmimui. Tuo tarpu, nagrinėjamu atveju, aplinkybė, jog ieškovė, būdama viena iš 40 butų savininkų, galimai nebuvo tinkamai informuota ir įtraukta į sprendimo priėmimo procedūrą, galėjo ir neturėti lemiamos įtakos bendro gyventojų daugumos sprendimo priėmimui. Šiame kontekste teismas pažymi, jog bylos nagrinėjimo teisme metu nei vienas daugiabučio namo, esančio Kalnupės g. 25, Klaipėdoje, gyventojas – įtrauktas atsakovu ar trečiuoju asmeniu, nepateikė procesinio dokumento, kuriame būtų nurodyta, jog sutinka su ieškovės ieškiniu.
Nagrinėjamu atveju teismas negali neatsižvelgti ir į interesų pusiausvyros principą – ieškovės, vienos iš 40 butų savininkų interesas nesudalyvavus susirinkime ir neišreiškus savo nuomonės, prieš kitų namo bendrasavininkų daugumos, kurie sudarė rašytinę Jungtinės veiklos sutartį, kuri išviešinta viešajame registre ir kurios pagrindu priimtas Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktorius 2021 m. balandžio 7 d. įsakymas.
Teismas pažymi, jog ieškovė, reikšdama ieškinį kartu su kitais reikalavimais nereiškia prašymo taikyti restituciją, todėl teismo sprendimo priėmimas neturėtų įtakos ir nereikštų, jog namo administratoriumi ir vėl būtų UAB „Mano Būstas Baltija“.
Kasacinis teismas yra pažymėjęs, jog daugiabučio namo administravimas – tai tam tikra įstatymo nustatyta daugiabučio namo valdymo forma, kuri naudojama tais atvejais, kai savininkai neįsteigia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties. Tokio administravimo tikslas – išvengti situacijų, kai namo bendro naudojimo objektai yra neprižiūrimi dėl savininkų neveiklumo ar nesant jų bendro sutarimo. Kitaip tariant, namo savininkai turi teisę reikalauti, kad jiems nesusitarus ir neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties būtų skirtas administratorius, tačiau tai nesuponuoja priešpriešinės administratoriaus teisės reikalauti būti paskirtam ar reikalauti leisti tęsti pradėtą administravimą.
LR CPK 36 straipsnio 2 dalis numato, kad bylos rūšinį teismingumą bendrosios kompetencijos ar administraciniam teismui lemia teisinio santykio, iš kurio kilo ginčas, pobūdis. Kai teisinis santykis mišrus, bylos rūšinis teismingumas priklauso nuo to, koks teisinis santykis (civilinis ar administracinis) vyrauja. Nagrinėjamu atveju, ieškovė pareiškė reikalavimus, kuriuose iš esmės vyrauja civilinis teisinis santykis, o reikalavimas dėl administracinio akto pripažinimo negaliojančiu nėra vyraujantis. Atsižvelgiant į nustatytą teisinį reglamentavimą, pagrindo taikyti ieškinio senatį šiam reikalavimui kaip to prašo atsakovų atstovė pateiktame atsiliepime, nėra.
Įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, kad bet kokios ginčui išspręsti reikšmingos informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą. Kasacinis teismas ne kartą savo nutartyse yra pabrėžęs, kad teismai, vertindami įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle, o išvada dėl konkrečios faktinės aplinkybės egzistavimo daroma pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010-04-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-155/2010; 2011-02-07 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-35/2011; 2011-11-18 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-403/2011). Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-08-08 nutartis civilinėje byloje 3K-3-340/2011; 2012-07-02 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-348/2012). Kiekvienoje civilinėje byloje yra labai svarbu nustatyti bylos nagrinėjimo ribas ir įstatymo nustatyta tvarka teisingai paskirstyti šalims tenkančią įrodinėjimo pareigą. Įrodinėjimas civiliniame procese grindžiamas tikimybių pusiausvyros principu – teismas pripažįsta faktą esant nustatytu, jei, įvertinus į bylą pateiktus įrodymus, yra didesnė tikimybė manyti tam tikrą faktinę aplinkybę egzistavus nei neegzistavus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010-10-26 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-423/2010, 2002-04-15 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2002, 2001-03-26 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-260/2001). Tuo pačiu, esant byloje surinktų įrodymų prieštaravimams, kilę neaiškumai vertinami atsižvelgiant į šalims tenkančią įrodinėjimo pareigą. Be to, vertindamas konkrečioje byloje surinktus faktinius duomenis, teismas privalo vadovautis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais (CPK straipsnio 7 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-02-07 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-35/2011).
Esant byloje nustatytų faktinių aplinkybių visumai, analizuojant byloje pateiktų įrodymų visetą ir juos vertinant remiantis pakankamumo taisykle, teismas daro išvadą, kad ieškovė neįrodė aplinkybių, kuriomis remiasi reikšdama ieškinį. Išanalizavus byloje esančius rašytinius įrodymus, įvertinus byloje nustatytas aplinkybes, šalių atstovų paaiškinimus, teismas pripažįsta, kad ieškovės ieškinys neįrodytas ir nepagrįstas, todėl atmestinas.
Ieškinį atmetus, atsakovams iš ieškovės priteistinos jo patirtos bylinėjimosi išlaidos.
Iš pateiktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad atsakovė UAB „Green admin“ bylos nagrinėjimo metu patyrė 1600 Eur išlaidų advokato padėjėjos S. Ubės pagalbai apmokėti. Tokiu būdu, atsakovei iš ieškovės priteistina 1600 Eur (CPK 80 str. 1 d. 1, 7 p., 88 str. 1 d. 6 p., 93 str. 1 d.).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268-270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
ieškinį atmesti.
Priteisti iš R. L. 1600 Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovės UAB „Green admin“ naudai.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui, skundą paduodant per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmus.