- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2019-05-09
- Bylos Nr.
- e2A-703-555/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-40-3-00838-2018-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Egidijus Tamašauskas, Mindaugas Šimonis, Diana Labokaitė
- Atsakovas
- K. J., N. J., B. S.
- Ieškovas
- T. K.
- Kategorijos
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dianos Labokaitės, Mindaugo Šimonio ir Egidijaus Tamašausko (kolegijos pirmininkas, pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų K. J. ir N. J. apeliacinį skundą dėl Marijampolės apylinkės teismo 2019 m. sausio 2 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-19-443/2019 pagal ieškovo T. K. ieškinį atsakovams B. S., K. J. ir N. J. dėl žemės nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas T. K. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas pripažinti, kad nepagrįstai buvo nutrauktos: 2015 m. kovo 10 d. Žemės nuomos sutartis Nr. 1, kuria B. S. išnuomojo T. K. dešimties metų laikotarpiui 3,0 ha žemės ūkio naudmenų plotą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) 2015 m. kovo 10 d. Žemės nuomos sutartis Nr. 1, kuria B. S. išnuomojo T. K. dešimties metų laikotarpiui 2,4 ha žemės ūkio naudmenų plotą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) 2015 m. kovo 10 d. Žemės nuomos sutartis Nr. 2, kuria B. S. išnuomojo T. K. dešimties metų laikotarpiui 2,65 ha žemės ūkio naudmenų plotą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) ir priteisti ieškovo naudai jo turėtas bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovas nurodė, kad 2015 m. kovo 10 d. tarp ieškovo T. K. (nuomininko) ir atsakovės B. S. (nuomotojos) buvo sudarytos trys šios nutarties 1 punkte nurodytos žemės nuomos sutartys, kurios įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Visi trys išnuomoti žemės sklypai yra vienas šalia kito ir sudaro bendrą 8,05 ha ploto žemės ūkio naudmenų masyvą. Sklypai buvo apaugę piktžolėmis ir nebuvo naudojami žemės ūkio veiklai. Ieškovas šiuos žemės sklypus suarė, apdirbo, patręšė ir panaudojo kitas priemones (pesticidus, kt.), reikalingas pradėti žemės ūkio veiklą. Kadangi jis buvo ūkininkas, tai išsinuomotose žemės sklypuose suplanavo ūkinę veiklą mažiausiai dešimties metų laikotarpiui ir ją faktiškai vykdė iki neteisėto sutarčių nutraukimo. Ieškovas teigė, kad jis tinkamai vykdė savo sutartinius įsipareigojimus, t. y. laiku mokėjo nuomos mokestį ir žemę naudojo pagal sutartyse numatytą paskirtį, o atsakovė B. S. (nuomotoja) niekada jokių pretenzijų jam nereiškė. 2018 m. kovo 28 d. atsakovės B. S. atstovė L. K. pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad nuo 2019 m. kovo 28 d. vienašališkai nutraukia visas sutartis, sutarčių nutraukimo teisinį pagrindą nurodydama CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktą, 6.217 straipsnio 5 dalį ir sutarčių 11 punktą, tačiau jokių sutarties pažeidimų nenurodė. 2018 m. liepos 2 d. atsakovės B. S. atstovė L. K. pateikė pranešimą dėl žemės sklypų savininkų pasikeitimo, kuriame nurodė, kad pagal 2018 m. gegužės 24 d. pirkimo–pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. 1695, išnuomoti žemės sklypai bendrosios nuosavybės teise buvo perleisti atsakovams K. J. ir N. J., taip pat buvo nurodyta, jog sutarčių sąlygos galioja ir toliau iki kol pagal 2018 m. kovo 28 d. pranešimą nutrūks sutarčių galiojimas. Gavus minėtą pranešimą, ieškovui tapo aišku, kad atsakovė B. S. sutartis nutraukė ne dėl kokių tai pažeidimų, bet dėl ketinimo parduoti nuomojamus žemės sklypus. Ieškovas taip pat teigė, kad ginčo sutartys buvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, todėl žemės sklypų savininko pasikeitimas negali būti pagrindu nutraukti ar nevykdyti sutarčių. Sutartys buvo nepagrįstai vienašališkai nutrauktos tik dėl to, kad atsakovai – pirkėjai K. ir N. J. nepageidavo toliau vykdyti sutarčių, tačiau prieš pirkdami žemės sklypus, jie žinojo apie sudarytas nuomos sutartis ir turėjo šią aplinkybę įsivertinti. 2018 m. liepos 10 d. ieškovas pateikė atsakovei B. S. atsakymą, kuriame nurodė, kad sutarčių nutraukimas yra neteisėtas ir sutartys turi galioti iki 2025 m. kovo 10 d., o atsakovai K. ir N. J. 2018 m. liepos 30 d. pateikė ieškovui pranešimą dėl žemės sklypų atlaisvinimo, kuriuo pareikalavo nebeplanuoti naujos sėjos ir nieko neužsėti, sutvarkyti žemės sklypus ir ne vėliau kaip iki 2019 m. kovo 28 d. juos perduoti. Ieškovas įrodinėjo, kad yra pažeidžiamos jo teisės, kadangi jis negali užsėti rapsų, nes derlius būtų nuimamas tik 2019 m. liepos – rugpjūčio mėn., tuo tarpu buvo keliamas reikalavimas sklypus atlaisvinti iki 2018 m. kovo 28 d., t. y. nors ieškovas mokėjo nuomos mokestį, tačiau žemės sklypais nebegalėjo naudotis. 2018 m. rugpjūčio 3 d. ieškovas pateikė atsakymą visiems atsakovams, kuriame dar kartą nurodė, kad sutarčių nutraukimai yra neteisėti ir pareikalavo iki 2018 m. rugpjūčio 10 d. atšaukti sutarčių nutraukimą bei patvirtinti, kad sutartys toliau bus vykdomos, tačiau nei iki nurodyto termino, nei iki šiol iš atsakovų joks atsakymas nebuvo gautas. Be to, nuvykus prie žemės sklypų, paaiškėjo, kad atsakovai K. ir N. J. yra pradėję juos naudoti, t. y. anksčiau nei 2018 m. kovo 28 d. Ieškovas 2018 m. rugpjūčio 6 d. pareiškė atsakovams K. ir N. J. pretenziją, kuria pareikalavo nutraukti neteisėtus veiksmus, tačiau iki ieškinio pateikimo dienos atsakymas iš atsakovų nebuvo gautas.
3. Atsakovė B. S. su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Nurodė, kad daugiau nei dešimt metų žodinėmis sutartimis tuos pačius žemės sklypus nuomojo ieškovo tėvui K. K.. 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartys buvo sudarytos ieškovo iniciatyva, jam teigiant, kad šios sutartys reikalingos tik tam, kad jis pats šių sutarčių pagrindu turėtų pirmumo teisę juos įsigyti savo nuosavybėn. Derantis su ieškovu buvo sutarta, kad ji bet kada galės nutraukti ginčijamas sutartis, apie tai jį įspėjus prieš vienerius kalendorinius metus. Be to, buvo sutarta, kad už visų žemės sklypų nuomą jai bus apmokama žemės nuompinigiais rinkoje nusistovėjusia kaina, o mėnesinė nuomos kaina už visus sklypus sudarys 150,00 Eur. Atsakovė teigė, kad su ieškovu niekada nesiderėjo dėl žemės sklypų nuomos dešimt metų laikotarpiui, o įrašas dėl tokio sutarties termino padarytas vėliau, nesant jos valios ir paties ieškovo ranka. Pats ieškovas, vienašališkai keisdamas įrašus sutartyse, elgėsi nesąžiningai bei pasinaudojo atsakovės senatve, neatidumu ir patiklumu. Ieškovui taip pat buvo pranešta apie parduodamus žemės sklypus, tačiau jis savo sprendimą pakeitė ir žemės sklypų, kaip buvo žadėjęs, nepirko. 2018 m. kovo mėnesio pabaigoje eilinį kartą pareikalavus sumokėti visus žemės nuompinigius, ieškovas su ja elgėsi grubiai, keikėsi ir stebėjosi, kam jai iš viso reikalingi pinigai, todėl ji priėmė sprendimą nutraukti esamas žemės nuomos sutartis bei dukrai L. K. pavedė raštu informuoti apie tai patį ieškovą. Be to, ieškovas iki šios dienos yra skolingas jai 3 000,00 Eur žemės nuomos mokesčio.
4. Atsakovai K. J. ir N. J. su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Nurodė, kad yra ieškovo ir atsakovės B. S. kaimynai ir žino, kad 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutartys buvo sudarytos ieškovo iniciatyva, atsakovei B. S. pateikiant pasirašyti neužpildytus žemės nuomos sutarčių blankus, ir teigiant, kad šios sutartys galios tik iki žemės sklypų pardavimo, o jis pats šių sutarčių pagrindu pirmumo teise nupirks visus žemės sklypus. Šios sutartys buvo neterminuotos ir galėjo būti nutrauktos, įspėjus nuomininką prieš vienerius metus, todėl ieškovas jas sudarydamas, elgėsi nesąžiningai ir pasinaudojo garbaus 86 metų amžiaus B. S. patiklumu bei savo pažadais suklaidino ir įtikino ją pasirašyti sutartis, nesigilinant į jų turinį, todėl jose yra išdėstyta tik pačio ieškovo pozicija, o atsakovė nuo susitarimų esminiais žemės nuomos klausimais buvo nušalinta. Ieškovo turimos ir jiems rodytos sutartys neatitinka reikalavimų, keliamų CK 6.550 straipsnyje žemės nuomos sutarčių turiniui, kadangi jose nėra tiksliai apibrėžta netgi pagrindinė žemės naudojimo paskirtis, jos naudojimo būdas, melioracijos įrenginių priežiūros klausimai, nenurodyti žemės naudojimo apribojimai, specialiosios žemės naudojimo sąlygose, nėra tiksliai apibrėžta nuomos kaina, konkretus nuomos mokesčio mokėjimo laikas, nuomos mokesčio indeksavimas, neaptarta šalių atsakomybė už nuomos sutarčių sąlygų nesilaikymą ir t. t. Be to, ieškovas nemokėjo atsakovei B. S. visos sutartos žemės nuompinigių sumos. Atsakovai teigė, kad atsakovės B. S. formaliai pasirašytos sutartys neatitinka sąžiningumo ir protingos sąžiningos verslo praktikos reikalavimų. Tuo tarpu žemės sklypų nuomos sutartys nuo 2019 m. kovo 28 d. nutraukiamos, todėl bet kokia ieškovo veikla jiems bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausančiuose žemės sklypuose po 2019 m. kovo 28 d. bus vertinama kaip savivaldžiavimas, neteisėtas jų žemės sklypų užgrobimas, atsakovų K. J. ir N. J. konstitucinės teisės į privačią nuosavybę pažeidimas.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
5. Marijampolės apylinkės teismas 2019 m. sausio 2 d. sprendimu ieškinį tenkino visiškai: pripažino, kad visos trys ginčo žemės sklypo nuomos sutartys buvo nutrauktos nepagrįstai, lygiomis dalimis iš atsakovų priteisė 3 019,71 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti ir 450,00 Eur žyminio mokesčio.
6. Teismas nustatė, kad ieškovas su atsakove už žemės sklypų nuomą yra atsiskaitęs ir nėra skolingas. Taip pat nurodė, kad ginčo sutarčių 10 punkte nebuvo nustatyta ir konkreti mokėjimo data, tačiau numatyta, kad mokestis mokamas tik vieną kartą per metus. Į bylą nebuvo pateikta duomenų, kad atsakovas žemę būtų naudojęs ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį. Be to, tie patys žemės sklypai dar iki 2015 m. kovo 10 d. ne vienerius metus buvo nuomojami ieškovo ir jo tėvo. Teismas sprendė, kad atsakovės B. S. ir ieškovo santykiai iš esmės buvo pakankamai geri, grįsti pasitikėjimu, todėl argumentus, jog ji niekada nesiderėjo dėl žemės sklypų nuomos dešimties metų laikotarpiui, įrašas dėl tokio sutarčių termino padarytas be jos valios, ieškovas elgėsi nesąžiningai bei pasinaudojo atsakovės senatve, neatidumu ir patiklumu, laikė nepagrįstais. Tuo tarpu aplinkybė, jog nuomos sutartis užpildė ieškovas, nesudarė teismui pagrindo spręsti, jog sutartys buvo sudarytos neteisėtai ir neatitiko tikrųjų šalių ketinimų.
7. Teismas taip pat nustatė, kad šalys sutartimis nesusitarė dėl kokių nors priežasčių nutraukti žemės nuomos sutartis, įspėjus prieš vienerių metų terminą, ir nesiekė, kad toks nutraukimo pagrindas būtų nustatytas sutartyse, todėl atsakovė B. S. neturėjo pagrindo nutraukti žemės nuomos sutartis su ieškovu prieš terminą nuomotojo reikalavimu, vadovaudamasi žemės nuomos sutarčių 11 punktu. Teismas pažymėjo, kad tiek pagal įstatymą, tiek pagal šalių sudarytų žemės nuomos sutarčių 14 punktą, žemės nuomos sutarties nutraukimas prieš terminą nuomotojo iniciatyva yra siejamas su netinkamu nuomininko pareigų vykdymu arba kitais įstatymų numatytais atvejais. Tuo tarpu nuomos sutartys buvo nutrauktos ne dėl sutarčių pažeidimų, tačiau tik dėl ketinimo nuomojamus žemės sklypus parduoti.
8. Teismas nurodė, kad nors bylos nagrinėjimo metu žemės nuomos sutartys buvo galiojančios, tačiau ieškovas faktiškai nebegalėjo naudotis nuomojamais žemės sklypais ir jo interesai buvo suvaržyti. Teismas sprendė, kad ieškovas pagal sudarytas žemės nuomos sutartis per visą sutarčių sutartą nuomos terminą – iki 2025 m. kovo 10 d. pagrįstai tikėjosi ūkininkauti, todėl ieškovo teisėti ir pagrįsti lūkesčiai dėl nutraukiamų sutarčių liktų neįgyvendinti.
9. Teismas taip pat nurodė, kad atsakovė B. S. jai priklausančius žemės sklypus, kurie buvo išnuomoti ieškovui, pardavė atsakovams K. ir N. J., kurie žinojo apie tai, kad jų perkami žemės sklypai yra išnuomoti iki 2025 m. kovo 10 d., žemės nuomos sutartys buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruotos viešame registre, todėl sprendė, kad pagal CK 6.559 straipsnį nuomos sutartys galioja ir naujiesiems žemės savininkams-atsakovams, kurie perima iš žemės nuomos sutarčių kylančias teises ir pareigas.
10. Teismas konstatavo, kad atsakovės reikalavimas nutraukti prieš terminą žemės nuomos sutartis prieštarauja žemės nuomos sutartyse nustatytoms sąlygoms. Kitų įstatymuose numatytų pagrindų nutraukti žemės nuomos sutartis prieš terminą teismas taip pat nenustatė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
11. Apeliaciniu skundu atsakovai K. ir N. J. prašo panaikinti Marijampolės apylinkės teismo 2019 m. sausio 2 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti, priteisti visas bylinėjimosi išlaidas; tuo atveju, jeigu apeliacinis skundas būtų atmestas – sumažinti pirmoje instancijoje ieškovui priteistas bylinėjimosi išlaidas pagal apeliaciniame skunde nurodytus argumentus. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
Žemesnės instancijos teismas
1.1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad žemės sklypo sutarčių 11 punktas nesuteikia nuomotojui vienašališkai nutraukti sutarties, nes šios teisės reglamentuotos 14 punkte. 14 punkto sąlygos nustato sutarties nutraukimo galimybę dėl nuomininko kaltės, o sutarties 11 punktas numato abiejų šalių lygiateisę galimybę prieš terminą vienašališkai nutraukti sutartį be kitos šalies kaltės. Taigi 11 punktas ir 14 punktas numato sutarties nutraukimo galimybę visiškai skirtingais pagrindais, jie yra nepriklausomi vienas nuo kito ir vieno pagrindu buvimas savaime negali eliminuoti kito.
1.2. Ieškovo įrašai sutartyje iš esmės skiriasi nuo faktinio susitarimo, todėl pirmosios instancijos teismas prioritetą turėjo teikti nepažodiniam sutarties aiškinimui, o sutarties sudarymo aplinkybėms, šalių tikriesiems ketinimams, valiai, elgesiui, konkrečioms šalių ypatybėms.
1.3. Ginčo žemės nuomos sutarčių sudarymas inicijuotas ir kontroliuotas verslininko, sąmoningai įrašant sąlygas, kurios neatitiko susitarimo, o nuomotoja yra senyvo amžiaus moteris, todėl bet kokie sutartyje esantys neaiškumai ar dviprasmybės, dėl kurių išsiskiria šalių pozicija, turėtų būti aiškinamos atsakovės B. S. naudai. Tuo tarpu ginčo sutarčių 11 punkto aiškinimas visiškai neatitinkantis atsakovės valios ir ketinimų, atsižvelgiant į jos amžių ir padėtį, būtų itin nesąžiningas jos atžvilgiu, prieštarautų protingo žmogaus elgesio standartui.
1.4. Pirmosios instancijos teismas neskyrė pakankamai dėmesio ginčo esmei – nuomos sutarčių 11 punkto turiniui ir šios sąlygos aiškinimui. Šią ginčo dalį nagrinėjo paviršutiniškai, nesivadovavo reikšmingomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, nepakankamai atsižvelgė į šalių valią ir ketinimus, nepagrįstai teikė prioritetą pažodiniam sutarties aiškinimui.
1.5. Pirmos instancijos teismas iš atsakovų priteisė 3 019,71 Eur bylinėjimosi išlaidų, kas yra neproporcingai didelė suma, kurią pirmosios instancijos teismas, vadovaudamasis Rekomendacijose nurodytais kriterijais, turėjo sumažinti: priteista išlaidų suma už ieškinį turėtų būti sumažinta iki 600,00 Eur, taip pat sumažinta ir atstovavimo teismo posėdžiuose išlaidų suma bei nepriteisiamos advokato kelionės išlaidos.
Atsiliepimas
12. Ieškovas T. K. pateikė atsiliepimą į atsakovų apeliacinį skundą, kuriuo prašo jį atmesti, o Marijampolės apylinkės teismo 2019 m. sausio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
2.1. Atsakovai pakeitė poziciją dėl sutarčių 11 punkto aiškinimo, kurios buvo laikomasi bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme. Pateikta pozicija prieštarauja ir sutartis sudariusių šalių (ieškovo ir atsakovės B. S.) paaiškinimams dėl sutarčių sąlygų ir tikrųjų šalių ketinimų, sudarant sutartį, taip pat prieštarauja sutarties 11 punkto paskirčiai ir formuluotei.
2.2. Atsakovai pateikia naują poziciją, nurodydami, kad sutarčių 11 punktas turi būti aiškinamas ne pažodžiui, o atsižvelgiant į šalių valią, t. y., kad sudarant sutartis atsakovė B. S. siekė, jog sutartyse būtų nustatyta galimybė nutraukti sutartis be jokios priežasties įspėjus prieš vienerių metų terminą ir būtent tokia sąlyga buvo numatyta sutarčių 11 punkte. Ši atsakovų pozicija yra niekuo nepagrįsta, nes byloje nėra jokių įrodymų, kad būtent tokia buvo atsakovės B. S. valia.
2.3. Sutarčių nutraukimo pagrindai buvo nustatyti sutarčių 14 punkte, o iš sutarčių 11 punkto paskirties ir formuluotės matyti, kad šis punktas nustato ne sutarčių nutraukimo pagrindus, bet nustato „kitus nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimus, susijusius su nuomojamo žemės sklypo naudojimu grąžinimu pasibaigus šiai sutarčiai“. Sutarčių šablone prie minėto punkto buvo palikta vietos ranka įrašyti su tuo susijusius šalių įsipareigojimus. Būtent, siekdamas apsaugoti savo teises, ieškovas sutarčių 11 punkte ranka padarė prierašą „pranešti prieš vienus kalendorinius metus apie žemės sutarties nutraukimą“.
2.4. Ginčo atveju priežastys ir aplinkybės, kodėl nuomos sutartyse nustatytas būtent toks žemės sklypų nuomos terminas, šiai bylai neturi reikšmės, nes šioje byloje nebuvo ginčijamos sutarčių sąlygos dėl nuomos termino. Sprendžiant ginčą dėl nuomos sutarčių nutraukimo, turi būti nustatoma, ar sutartys buvo nutrauktos laikantis CK ir sutartyse nustatytų nutraukimo sąlygų ir pagrindų, o pačių sutarties sąlygų teisėtumas neturi būti kvestionuojamas.
2.5. Atsakovai K. ir N. J. žinojo, kad jų perkami žemės sklypai yra išnuomoti iki 2025 m. kovo 10 d. Žemės nuomos sutartys buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruotos viešame registre, be to, pirkimo–pardavimo sutarties 6.1 ir 6.5 punktuose buvo įrašyta, kad žemės sklypai iki 2025 m. kovo 10 d. yra išnuomoti ieškovui. Atsakovai patvirtino, kad yra susipažinę su nuomos sutartimis bei jų sąlygomis ir sutiko jas perimti.
2.6. Teismo sprendimo dalis dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo iš atsakovės B. S. negali būti peržiūrima apeliacine tvarka, kadangi ji nėra pateikusi apeliacinio skundo. Tuo tarpu atsakovai K. ir N. J. nepagrįstai kvestionuoja priteistų bylinėjimosi išlaidų dydį ir jų pagrįstumą: turėtų išlaidų dydis už ieškinio parengimą atitinka bylos apimtį ir sudėtingumą, tuo tarpu pirmosios instancijos teismas atstovavimo teismo posėdžiuose išlaidas sumažino. Be to, atsakovai ir patys naudojosi advokatų iš kitų miestų teisine pagalba, todėl atsakovai nepagrįstai teigia, kad ieškovo advokato kelionės išlaidos atlyginamos būti negali.
13. Atsakovė B. S. pateikė atsiliepimą į atsakovų apeliacinį skundą, kuriuo prašo tenkinti jį, o Marijampolės apylinkės teismo 2019 m. sausio 2 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodo, kad sutinka su atsakovų apeliacinio skundo motyvais ir taip pat pažymi, kad pirmosios instancijos teismas pažeidė įrodinėjimo, įrodymų tyrimo ir vertinimo taisykles, taip pat sutarčių aiškinimo taisykles, kadangi: 1) nepašalino akivaizdžiu prieštaravimų tarp byloje buvusių įrodymų susijusių su sutarčių 11 punkto prasmės aiškinimu; 2) netaikė contra proferentem taisyklės; 3) neatsižvelgė į byloje nustatytą aplinkybę, jog atsakovė B. S. pasirašė tuščią (neužpildytą) tipinės žemės nuomos sutarties formą, kurią vėliau vienašališkai užpildė ieškovas; 4) neatsižvelgė į tai, jog sutarčių 11 punkte įtvirtinta nuostata savo prasme ir tikslu skiriasi nuo sutarčių 14 punkte išdėstytų nuostatų; 5) nustatęs, jog sutarčių rašytinės sąlygos neatitiko faktinio susitarimo ir svarbiausia, faktinio šalių elgesio, neskyrė didelio dėmesio kitų sutarčių nuostatų vertinimui; 6) neatsižvelgė į tai, jog sutarčių 11 punkto aiškinimas, nurodant, kad jame nėra įtvirtinta teisė nutraukti sutartis, apie tai pranešus kitai šaliai prieš vienerius kalendorinius metus, visiškai neatitinka atsakovės tikslų, ekonominių poreikių bei vidinės valios; 7) nepagrįstai nutraukdamas ieškovo apklausą, sukliudė atsakovų atstovui išsiaiškinti bylai didelę reikšmę turinčias faktines aplinkybes; 8) nenustatė kokią prasmę sutarties 11 punkte įtvirtintai nuostatai suteikė ieškovas bei neišsiaiškino, ar ieškovui buvo žinoma apie kitos sandorio šalies (atsakovės) valią sudarant ginčo sutartys.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
14. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka pagal apeliaciniame skunde nurodytas faktines ir teisines aplinkybes, kurių pagrindu prašoma panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą, nenustatė absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų bei nenustatė aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).
15. Apeliacine tvarka nagrinėjamoje byloje ginčas tarp ieškovo ir atsakovų kyla dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą.
16. Byloje surinktais įrodymais nustatyta, jog 2015 m. kovo 10 d. ieškovas T. K. ir atsakovė B. S. sudarė žemės nuomos sutartis: žemės nuomos sutartį Nr. 1, kuria ieškovui išnuomotas 3,0 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) žemės nuomos sutartį Nr. l, kuria ieškovui išnuomotas 2,4 ha ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) žemės nuomos sutartį Nr. 2, kuria ieškovui išnuomotas 2,65 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr., (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) Šiose sutartyse šalys įtvirtino sąlygą, kad sutartys prieš terminą nutraukiamos, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, ir (ar) pobūdį arba keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir (ar) pobūdis, taip pat kitais Civilinio kodekso ir įstatymų nustatytais atvejais (sutarčių 14 punktas). Šios sutartys yra terminuotos, sudarytos 10 metų terminui (sutarties 2 punktas).
17. Byloje nustatyta, kad atsakovės B. S. atstovė L. K. 2018 m. kovo 28 d. ieškovui T. K. (nuomininkui) pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad žemės nuomotoja B. S. nuo 2019 m. kovo 28 d. vienašališkai nutraukia visas tris žemės nuomos sutartis, sutarčių nutraukimo pagrindu nurodyti CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 6.217 straipsnio 5 dalis, 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutarčių 11 punktas.
18. Žemės nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). CK 6.562 straipsnyje įtvirtinta, kad žemės nuomos sutartis baigiasi: 1) kai sueina nuomos terminas; 2) po žemės nuomininko mirties, jeigu įpėdiniai neperima su nuomos sutartimi susijusių teisių ir pareigų arba įpėdinių nėra; 3) kai juridinis asmuo, kuris buvo žemės nuomininkas, likviduojamas; 4) kai nuomojama žemė parduodama, padovanojama ar kitaip perleidžiama nuomininkui; 5) kai žemės nuomos sutartis nutraukiama šio kodekso 6.563, 6.564 ir 6.565 straipsniuose numatytais pagrindais; 6) šalių susitarimu.
19. Spręsdamas sutarties nutraukimo teisėtumo klausimą, teismas turi atsižvelgti į sutarties galiojimo terminą, t. y. terminuota ar neterminuota nuomos sutartis, nes atsižvelgdamas į tai įstatymas formuluoja skirtingą jos nutraukimo tvarką. CK 6.497 straipsnio normos dėl terminuotos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu taikytinos ir žemės nuomos santykiams, tai gi ir žemės nuomos sutarties šalys gali sutarimu nutraukti civilinius teisinius santykius (CK 6.154, 6.156 straipsniai).
20. Vienašališko sutarties nutraukimo atvejai ir tvarka reglamentuojami CK 6.217 straipsnyje. Minėto straipsnio 1-2 dalyse yra įtvirtina įstatyminė galimybė sutarties šaliai vienašališkai nutraukti sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo (kuris nebuvo aptartas sutartyje), o to paties straipsnio 5 dalyje įstatymo leidėjas, įgyvendindamas sutarties šalių laisvės (CK 6.156 str. 1 d.) bei civilinių komercinių santykių dispozityvumo principus, įtvirtino galimybę sutarties šalims susitarti sutartyje dėl vienašališkų sutarties nutraukimo atvejų, kurie atskirai neaptarti įstatyme. Plėtodamas aukščiau minėtų teisės normų aiškinimą, kasacinis teismas yra konstatavęs, kad skirtingai nuo CK 6.217 straipsnio 1 ir 2 dalyse įtvirtinto vienašališko sutarties nutraukimo teisinio pagrindo – esminio sutarties pažeidimo, nulemto sutartį pažeidusios šalies kaltais veiksmais, aptariamo straipsnio 5 dalyje įtvirtintas vienašališko sutarties nutraukimo pagrindas – sutartyje numatytais atvejais – nebūtinai siejamas su vienos iš sutarties šalių kalte ar sutarties neįvykdymu (netinkamu vykdymu) siekiant sutartį vienašališkai nutraukti šiuo teisiniu pagrindu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. birželio 20 d. nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-348/2014). Vadinasi, CK 6.217 straipsnio 5 dalis įtvirtina galimybę nutraukti sutartį vienašališkai nesikreipus į teismą, kuomet nėra kitos sutarties šalies kaltės, tačiau dėl tokios sutarties nutraukimo galimybės ir jos įgyvendinimo tvarkos turi būti susitarta pačioje sutartyje.
21. Minėta, kad pranešime dėl sutarties nutraukimo nurodytas ir CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas, tačiau byloje nėra ginčo tarp šalių dėl to, jog įstatyminių pagrindų, suteikiančių teisę nuomotojui vienašališkai nutraukti ginčo sutartis, nėra nustatyta. Nagrinėjamu atveju tarp bylos šalių kilo ginčas, ar sudarytų nuomos sutarčių 11 punkte šalys įtvirtino šalių teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Norint nustatyti tikrąją sutarties šalių valią dėl minėto sutarties punkto turinio, taikytinos bendrosios sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintos CK 6.193-6.195 straipsniuose, bei šiuo klausimu suformuota kasacinio teismo praktika. Taigi, šis sutarties punktas turi būti aiškinamas nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Be to, aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. birželio 30 d. nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-337/2014, 2014 m. balandžio 25 d. nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-238/2014, 2010 m lapkričio 2 d. nutartis civ. byloje Nr. 3K-7-409/2010 ir kt.).
22. Sudarytų nuomos sutarčių 11 punkte šalys nurodė: „Kiti nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai, susiję su nuomojamo žemės sklypo naudojimu grąžinimu pasibaigus šiai sutarčiai - pranešti prieš vienerius kalendorinius metus apie žemės nuomos sutarties nutraukimą“. Teisėjų kolegijos vertinimu, terminuota žemės nuomos sutartis suponuoja prievolinių santykių per nustatytą laiką stabilumą. Byloje nėra ginčo, kad nuomininkas-ūkininkas išsinuomotose žemės sklypuose augina žemės ūkio kultūras, naudodamas žemės sklypą pagal paskirtį, sėdamas ir augindamas įvairias augalų kultūras, nuimdamas derlių gauna ne tik pelną, bet ir patiria sąnaudas dėl žemės įdirbimo, jos tręšimo. Ūkininkas, naudodamas žemę pagal paskirtį, planuoja ne tik derliaus sėją, jo nuėmimo laikotarpį, bet ir naudojamo žemės sklypo našumo kėlimą. Akivaizdu, kad žemės nuomininkui prieš atitinkamą terminą yra aktualu žinoti žemės nuomotojo valią dėl sutarties tęstinumo jos terminui pasibaigus.
23. Ginčo sutarties 11 punkto aiškinimas, kad nuomotojas turi teisę įspėjęs prieš vienerius metus vienašališkai nutraukti sutartį, neatitiktų žemės nuomininko, įdirbusio žemės sklypą, teisėtų lūkesčių naudoti žemę sutartyje nustatytu terminu, nes tokiu atveju galimybė nutraukti sutartį atsirastų vos po vienerių metų nuo sutarties sudarymo. Vadinasi, šių nuomos sutarčių 11 punkte šalys nenumatė teisės prieš terminą nutraukti sutartinius santykius, nes šalys įsipareigojo sutartyje nustatytų terminu pranešti viena kitai apie galimybę tęsti sutartinius santykius, taip užtikrindamos tiek nuomininko lūkesčius naudoti įdirbtus žemės sklypus, tiek nuomotojo interesą dėl santykių stabilumo.
24. Byloje nustatyta aplinkybė, jog žemės nuomotoja sandorio sudarymo metu buvo garbaus amžiaus ir neturėjo sutarčių sudarymo patirties, nesudaro pagrindo kitaip vertinti ginčo sutarčių nuostatas, kaip suteikiančias teisę nuomotojui be priežasties vienašališkai nutraukti sutartinius santykius. Žemės nuomotoja neginčijo sutarties nuostatų CK įtvirtintais pagrindais, kolegijos vertinimu, asmuo, būdamas veiksnaus amžiaus, gali prisiimti pagal sudaromas sutartis teises ir pareigas, kurios nustatytos sutarties sąlygose ir atitinkamų įstatymų normose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-969/2016).
25. Teisėjų kolegijos vertinimu, atsakovų apeliaciniame skunde pateiktas nuomos sutarčių 11 punkto išaiškinimas, jog šiuo punktu sutarties šalys įgalino nuomotoją prieš metus įspėjus nuomininką be jokios priežasties nutraukti nuomos sutartį, neatitinka ne tik sutarties šalių valios ir tikrųjų ketinimų (išreikštų derybų metu), bet ir komercinio pobūdžio nekilnojamojo turto nuomos sutarties tikslo – tiek nuomotojui, tiek nuomininkui gauti realią finansinę naudą iš tam tikrą laiką trunkančių nuomos teisinių santykių.
26. Vadovaujantis CK 6.189 straipsnio 1 dalimi teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią; sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai. Sutarties privalomumo ir vykdytinumo principai, kuriais grindžiami sutartiniai santykiai, lemia, kad bet koks sutarties netinkamas vykdymas reiškia sutarties pažeidimą, už kurį atsakinga sutartinių įsipareigojimų nevykdanti sutarties šalis. Sutarčių privalomumo šalims principas reikalauja sutartį vykdyti, ir vienos iš šalių atsisakymas nuo sutarties negalimas, išskyrus įstatyme išvardytus atvejus, kai šalis gali pati vienašališkai nutraukti sutartį arba inicijuoti sutarties nutraukimą teismine tvarka.
27. Atsižvelgiant į nustatytas faktines aplinkybes, teisėjų kolegija daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas, priešingai nei apeliaciniame skunde įrodinėja atsakovai, tinkamai vadovavosi sutarčių aiškinimo taisyklėmis, dėl ko pagrįstai nustatė, jog nuomos sutarčių 11 punkte nebuvo numatyta žemės nuomotojo teisė vienašališkai prieš metus laiko be jokios priežasties nutraukti nuomos sutartis anksčiau termino. Dėl šios priežasties atmetami kaip nepagrįsti atsakovų apeliacinio skundo argumentai, kuriais įrodinėjamas pirmosios instancijos teismo netinkamai atliktas įrodymų tyrimas vertinant šalių derybas, ketinimus bei nuomos sutarties sąlygų turinį (CPK 12 straipsnis ir 178 straipsnis). Teisėjų kolegijai padarius šias teisines išvadas, atsakovų apeliacinis skundas atmetamas, o Marijampolės apylinkės teismo 2019 m. sausio 2 d. sprendimas paliekamas nepakeistu (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme pagrįstumo
28. Apeliaciniu skundu atsakovai kvestionuoja pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria tarp šalių buvo paskirstytos bylinėjimosi išlaidos, t. y. ieškovui iš atsakovų buvo priteista 3 019,71 Eur bylinėjimosi išlaidos. Atsakovai apeliaciniame skunde nurodo, kad ieškovo turėtos išlaidos už ieškinio parengimą yra nepagrįstai didelės, todėl turėjo būti sumažintos iki 600,00 Eur, be to, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai ieškovo naudai priteisė ir atstovo kelionės išlaidas, kadangi ieškovui nebuvo jokio objektyvaus poreikio samdyti advokato iš kito miesto. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo sutikti su šiais apeliacinio skundo argumentais.
29. Pažymėtina, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). CPK 98 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą. CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio.
30. Pirmosios instancijos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R–77 patvirtintomis Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) (toliau – Rekomendacijos), įvertino visas ieškovo turėtas pirmosios instancijos teisme bylinėjimosi išlaidas ir sprendė, kad ieškovo už ieškinio parengimą sumokėta suma neviršija Rekomendacijose nustatytų dydžių, o advokato atstovavimo byloje ir kelionės išlaidas, kaip viršijančias nustatytus maksimalius dydžius, sumažino.
31. Pažymėtina, kad visiškai patenkinus ieškovo ieškinį dėl materialinių teisinių reikalavimų, jis įgijo procesinę teisę gauti visų bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir ieškovą atstovaujant bylos nagrinėjimo metu atlyginimą. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad maksimali už ieškinio parengimą suma yra 2 316,75 Eur (926,70x2,5), tuo tarpu ieškovas už ieškinio parengimą sumokėjo 1 815,00 Eur sumą, t. y. nurodyta suma neviršija maksimalios priteisintos sumos už ieškinį. Šiuo atveju nenustatyta kriterijų, kuriais remiantis būtų objektyvus poreikis sumažinti nurodytų išlaidų dydį, todėl nėra pagrindo pripažinti, kad ieškovo bylinėjimosi išlaidos nebuvo būtinos ir racionalios. Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovui taip pat negali būti ribojama ir teisė pasirinkti advokatą, ir jis savo teisinių reikalavimų tvarkymui gali samdytis tokį advokatą, kokio nori. Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismas įvertino ieškovo turėtų pasiruošimo bylai ir atstovavimo teisme išlaidų (tame tarpe ir advokato kelionės išlaidų) pagrįstumą vadovaudamasis minėtomis Rekomendacijomis ir, nustatęs, kad jos viršija maksimalius dydžius, jas sumažino. Atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes, teisėjų kolegija atmeta atsakovų apeliacinio skundo argumentus dėl ieškovo naudai priteistų bylinėjimosi išlaidų pagrįstumo.
Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme paskirstymo
32. Atmetus atsakovų apeliacinį skundą, yra pagrindas ieškovo naudai priteisti bylinėjimosi išlaidas, turėtas apeliacinės instancijos teisme (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Ieškovas į bylą yra pateikęs įrodymus, kad jis turėjo 980,10 Eur bylinėjimosi išlaidų, susidariusių už atsiliepimo į atsakovų apeliacinį skundą parengimą (t. 2, b. l. 21-22). Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Rekomendacijų 7 ir 8.11 punktais, sprendžia, kad ieškovo prašomos priteisti išlaidos neviršija nustatytų maksimalių dydžių, todėl yra priteistinos iš atsakovų lygiomis dalimis, t. y. po 490,05 Eur (CPK 98 straipsnio 1 dalis, 3 dalis).
33. Procesinių dokumentų siuntimo (pašto) apeliacinės instancijos teisme išlaidos sudaro mažesnę nei 3,00 Eur sumą, todėl, vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 (keistu 2014 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 1R-298/1K-290), CPK 92 straipsnio ir CPK 96 straipsnio nuostatomis, šios išlaidos, valstybės naudai nepriteistinos.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Marijampolės apylinkės teismo 2019 m. sausio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovų K. J., a. k. (duomenys neskelbtini) ir N. J., a. k. (duomenys neskelbtini) ieškovo T. K., a. k. (duomenys neskelbtini) naudai po 490,05 Eur (keturis šimtus devyniasdešimt eurų 5 ct) išlaidų advokato pagalbai apmokėti.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.