Marijampolės apylinkės teismo sprendimas

Iš bylos duomenų nustatyta, kad 2015 m. kovo 10 d. tarp ieškovo T. K. ir atsakovės B. S. sudarytos tokios žemės nuomos sutartys: žemės nuomos sutartis Nr. 1, kuria ieškovui išnuomotas 3,0 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini); žemės nuomos sutartis Nr. l, kuria ieškovui išnuomotas 2,4 ha ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini); žemės nuomos sutartis Nr. 2, kuria ieškovui išnuomotas 2,65 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr., (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini). Šalys sutarčių 2 punkte numatė, kad žemės sklypai išnuomojami dešimčiai metų, skaičiuojant nuo sutarties sudarymo dienos.

Žemės nuomos sutartiniams santykiams taikytinos specialiosios CK 6.545-6.566 straipsnių nuostatos, atspindinčios šių santykių specifiką ir jos nulemtą sutarties šalių interesų pusiausvyrą. Pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta šiais atvejais: 1) jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.

Kasacinio teismo praktikoje dėl vienašališko sutarties nutraukimo kaip esminio sutarties pažeidimo pasisakyta, kad nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus, kurie yra priemonė įvertinti kiekvieno konkretaus sutarties pažeidimo aplinkybes, nes kuo didesnis atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė tikimybė, kad sutarties nevykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu. Kiekvienu ginčo atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti – nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagristai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų, ar ir dėl kitų priežasčių, taip pat susiklosčiusią tarp šalių sutarties vykdymo praktiką, sutartį pažeidusios šalies vaidmenį. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų padarinių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimas civilinėje byloje J. Z. v. UAB „Baldras“ ir kt., bylos Nr. 3K-P-346; kt.).

Nors atsakovė B. S. atsiliepime į ieškinį buvo nurodžiusi, kad ieškovas jai yra skolingas 3000 Eur žemės nuomos mokesčio, tačiau teismo posėdžio metu patvirtino, kad ieškovas su ja yra visiškai atsiskaitęs ir nėra skolingas. Aplinkybę, kad ieškovas su atsakove už žemės nuomą yra atsiskaitęs teismo posėdžio metu patvirtino ir liudytoja L. K. Atsakovės B. S. argumentas, kad ieškovas laiku nesumokėdavo žemės nuomos mokesčio, laikytinas nepagrįstu, kadangi ieškovas su atsakove B. S. žemės nuomos sutarčių 10 punkte buvo susitarę, kad žemės nuomos mokestis bus mokamas vieną kartą per metus, tačiau konkrečios mokėjimo datos nebuvo susitarę. Duomenų, kad atsakovas būtų naudojęs žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį, nėra. Nors atsakovės B. S. atsiliepime į ieškinį nurodoma, kad įrašas apie žemės nuomos nutraukimo terminą sutartyse buvo padarytas be jos valios, kad ieškovas keisdamas įrašus sutartyje, elgėsi nesąžiningai bei pasinaudojo atsakovės senatve, neatidumu ir patiklumu, tačiau pati atsakovė teismo posėdyje patvirtino, kad tie patys žemės sklypai ir anksčiau, – dar iki 2015 m. kovo 10 d., kuomet buvo pasirašytos žemės nuomos sutarys, ne vienerius metus buvo nuomojami ieškovui ir jo tėvui, o ieškovas su ja niekada grubiai nesielgė. Darytina išvada, kad atsakovės B. S. ir ieškovo santykiai iš esmės buvo pakankamai geri, grįsti pasitikėjimu, ir atsakovės atsiliepime nurodyti argumentai, kad ji niekada nesiderėjo dėl žemės sklypų nuomos dešimties metų laikotarpiui, įrašas dėl tokio sutarčių termino padarytas be jos valios, ieškovas elgėsi nesąžiningai bei pasinaudojo atsakovės senatve, neatidumu ir patiklumu, laikytini nepagrįstais. Vien ta aplinkybė, kad žemės nuomos sutartis užpildė ieškovas, neduoda pagrindo spręsti, kad sutartys buvo sudarytos neteisėtai ir neatitiko tikrųjų šalių ketinimų.

Iš žemės nuomos sutarčių matyti, kad šalys šių sutarčių 2 punkte susitarė, kad žemės sklypai yra išnuomojami dešimčiai metų, skaičiuojant nuo sutarčių sudarymo dienos. Atsakovė B. S. teismo posėdžio metu nurodė, kad sudarant nuomos sutartį nesitarė dėl žemės nuomos sutarties sąlygų. Iš atsakovės paaiškinimų matyti, kad B. S. su ieškovu nutraukė žemės nuomos sutartis ne dėl kokių nors pažeidimų, tačiau tik dėl to, kad ketino parduoti nuomojamus žemės sklypus.

Iš 2018 m. kovo 28 d. atsakovės B. S. atstovės L. K. pateikto pranešimo matyti, kad atsakovė B. S. nuo 2019 m. kovo 28 d. vienašališkai nutraukia visas tris žemęs nuomos sutartis ir sutarčių nutraukimo pagrindu buvo nurodyti CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 6.217 straipsnio 5 dalis, 2015 m. kovo 10 d. žemės nuomos sutarčių 11 punktas.

Žemės nuomos sutarčių 11 punkte yra nurodyta: „Kiti nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai, susiję su nuomojamo žemės sklypo naudojimu grąžinimu pasibaigus šiai sutarčiai pranešti prieš vienus kalendorinius metus apie žemės sutarties nutraukimą.“ Ieškovas ieškinyje nurodė, kad siekiant nustatyti, kad šalys apie savo apsisprendimą atnaujinti sutartis (pratęsti jų galiojimą) arba nepratęsti sutarčių, turi informuoti prieš vienerius metus iki sutarčių pasibaigimo žemės nuomos sutarčių 11 punkte ir buvo padarytas būtent toks prierašas. Nors minėtame prieraše yra panaudotas žodžių junginys „sutarties nutraukimas“, tačiau atsižvelgiant į sutarčių esmę bei į tai, kad šalys apie sutarties prieš terminą nutraukimą buvo susitarę žemės nuomos sutarčių 14 punkte, kuris ir numatė sąlygas, kurioms esant gali būti nutraukiamos žemės sklypų nuomos sutartys, darytina išvada, kad šalys nesitarė dėl kokių nors priežasčių nutraukti žemės nuomos sutartis, įspėjus prieš vienerių metų terminą, ir nesiekė, kad toks nutraukimo pagrindas būtų nustatytas sutartyse. Tad ir atsakovė B. S. neturėjo pagrindo nutraukti žemės nuomos sutartis su ieškovu T. K. prieš terminą nuomotojo reikalavimu, vadovaudamasi žemės nuomos sutarčių 11 punktu. Tiek pagal įstatymą, tiek pagal šalių sudarytų žemės nuomos sutarčių 14 punktą, žemės nuomos sutarties nutraukimas prieš terminą nepasibaigus žemės nuomos terminui nuomotojo iniciatyva yra siejamas su netinkamu nuomininko pareigų vykdymu arba kitais įstatymų numatytais atvejais.

Atsakovė B. S. atsiliepime nurodė, kad žemės sklypų nuomos sutartys nutraukiamos nuo 2019 m. kovo 28 d., todėl sutartys dabartiniu metu yra galiojančios ir ieškovas faktiškai ginčija galiojančias sutartis, o ne jų nutraukimą, todėl šiuo metu ieškovo teisės ir teisėti interesai nėra pažeisti. Nesutiktina su tokia atsakovės atsiliepime išdėstyta pozicija, kadangi nors šiuo metu nuomos sutartys ir galioja, tačiau iš atsakovės B. S. veiksmų, t. y. iš 2018 m. kovo 28 d. pranešimo apie žemės nuomos sutarties nutraukimą, matyti, kad šiame pranešime yra aiškiai išreikšta atsakovės B. S. valia nutraukti 2015 m. kovo 10 d. sudarytas žemės nuomos sutartis. Iš nors šis pranešimas buvo pasirašytas tik ieškovės B. S. atstovės L. K. vardu, apie kurios tinkamą atsakovės atstovavimą patvirtinančių dokumentų nebuvo pateikta, tačiau šis dokumentas atitiko tikrąją atsakovės valią nutraukti su ieškovu žemės nuomos sutartis dėl ketinamų sudaryti ieškovui išnuomotų žemės sklypų pirkimo–pardavimo sandorių. O ieškovei pardavus nuomotus žemės sklypus atsakovams K. ir N. J., šie nesutiko toliau nuomoti žemę ieškovui ir 2018 m. liepos 30 d. pranešimu pareikalavo, kad ieškovas nebeplanuotų naujos sėjos, sutvarkytų žemės sklypus ir ne vėliau kaip iki 2019 m. kovo 28 d. perduotų žemės sklypus. Taigi, nors bylos nagrinėjimo metu žemės nuomos sutartys yra galiojančios, tačiau ieškovas faktiškai nebegali naudotis nuomojamais žemės sklypais ir jo interesai yra suvaržyti. Ieškovas pagal sudarytas žemės nuomos sutartis per visą sutarčių sutartą nuomos terminą – iki 2025 m. kovo 10 d. pagrįstai tikėjosi ūkininkauti, todėl ieškovo teisėti ir pagrįsti lūkesčiai dėl nutraukiamų sutarčių liktų neįgyvendinti.

Pagal CK 6.559 straipsnį kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.

Atsakovė B. S. jai priklausančius žemės sklypus, kurie buvo išnuomoti ieškovui, pardavė atsakovams Kęstučiui ir N. J., kurie žinojo apie tai, kad jų perkami žemės sklypai yra išnuomoti iki 2025 m. kovo 10 d., žemės nuomos sutartys buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruotos viešame registre, todėl darytina išvada, kad pagal CK 6.559 straipsnį nuomos sutartys galioja ir naujiesiems žemės savininkams – atsakovams K. ir N. J., kurie perima iš žemės nuomos sutarčių kylančias teises ir pareigas.