Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Egidijaus Laužiko (kolegijos pirmininkas), Vinco Versecko (pranešėjas) ir Algirdo Taminsko,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2017 m. birželio 16 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Prostafus“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl pažeistų teisių gynimo; trečiasis asmuo Kauno miesto savivaldybės administracija.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

Kasacinėje byloje buvo sprendžiama dėl pastatais, statiniais ar įrenginiais užstatytos valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu sąlygų.Pirmiau nurodytas klausimas iškeltas, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) Kauno miesto skyriui 2016 m. vasario 22 d. sprendimu atsisakius patenkinti UAB „Prostafus“ prašymą sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartis.Kauno m. valdyba 1992 m. birželio 5 d. potvarkiu suteikė UAB „Pop centras“ 15 000 kv. m ploto žemės sklypą, esantį Kaune, V. Krėvės pr. 108, koncertų salei su pagalbiniais pastatais statyti, o 1994 m. liepos 29 d. šį sklypą 99 metams išnuomojo minėtai bendrovei. Taigi valstybinės žemės sklypas buvo išnuomotas konkrečiam tikslui – koncertų salei su pagalbiniais pastatais statyti.Statybos leidimas statyti koncertų ir sporto salę su pagalbiniais statiniais nurodytame valstybinės žemės sklype išduotas tik 2002 m. spalio 15 d., t. y. praėjus dešimt metų nuo sklypo suteikimo jo pirmajai nuomininkei; leidimas pakeistas 2004 m. kovo 8 d., galiojo iki 2012 m. spalio 15 d. Taigi šis valstybinės žemės sklypas dešimt metų nuo jo suteikimo ir išnuomojimo nebuvo naudojamas pagal paskirtį.Byloje nėra duomenų dėl vykdytų statybų iki 2004 m., tačiau, 2004 m. balandžio 1 d. Nekilnojamojo turto registro duomenimis, sklype registruotas pastatas – teniso kortai, kurių baigtumas 5 proc., nuosavybės teise priklausantys UAB „Pop centras“ ir ieškovei UAB „Prostafus“, o 2004 m. gegužės 17 d. registro duomenimis, šiame sklype registruotas pastatas – koncertų ir sporto salė, kurios baigtumas 5 proc., bendras plotas 0 kv. m, nuosavybės teise priklausantis minėtiems juridiniams asmenims. Iki statinio išregistravimo 2015 m. spalio 23 d. didesnio baigtumo procento pasiekta nebuvo. Taigi koncertų ir sporto salė buvo tik pradėta statyti, vėliau ilgą laiką statybų darbai valstybinės žemės sklype atliekami nebuvo, galiausiai nebaigtas statyti pastatas išardytas. Taigi 23 metus nuo 1,50 ha valstybinės žemės sklypo Kauno mieste suteikimo ir išnuomojimo sklypas faktiškai nebuvo naudojamas.UAB „Prostafus“ 2010 m. balandžio 12 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu tapo viso pastato – koncertų ir sporto salės (baigtumas 5 proc.) savininke (iki tol jai priklausė 99/100 dalys), dėl to 2011 m. liepos 28 d. buvo pakeista 1994 m. liepos 29 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis ir ji išdėstyta nauja redakcija. Sutarties 3 punkte nustatyta nepakeista išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita (kitai specialiai paskirčiai). Šiame sutarties punkte taip pat nurodyta, kad, norint plėtoti veiklą žemės sklype, būtina parengti detalųjį planą. Galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, nurodytus pagal Kauno miesto savivaldybės teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą, yra, jeigu tai nustatyta pirmiau išvardytuose teritorijų planavimo dokumentuose. Sutarties 4.1 punkte nustatyta, kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai plėtoti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas, ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Statinius ar įrenginius, kurie buvo pastatyti nesilaikant išvardytų sąlygų, nuomininkai privalo nugriauti ir sutvarkyti žemės sklypą.Įgijusi valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, UAB „Prostafus“, kaip yra aišku iš bylos duomenų, neturėjo ketinimo naudoti žemės sklypo pagal nustatytą naudojimo paskirtį ar pabaigti statyti statinį, kuriam eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas. 2014 m. liepos 9 d. ji inicijavo žemės sklypo naudojimo būdo pakeitimą. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius 2014 m. liepos 17 d. įsakymu pakeitė UAB „Prostafus“ išnuomoto sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį į „kita“, naudojimo būdai – „vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos (apie 47 proc.) ir komercinės paskirties objektų teritorijos“ (apie 53 proc.).2014 m. rugsėjo 30 d. pirkimo–pardavimo sutartimi 3/20 pastato – koncertų ir sporto salės (baigtumas vis dar 5 proc., statybos leidimo galiojimas pasibaigęs 2012 m. spalio 15 d.) perleista UAB „Akmenis“ ir 2014 m. gruodžio 2 d. dar kartą pakeista valstybinės žemės nuomos sutartis, be kita ko, įrašant naują 0,2250 ha sklypo dalies nuomininkę ir pakeičiant sutarties 3 punktą, nustatantį išnuomojamo žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį.Nors, kaip minėta, valstybinės žemės nuomos sutarties 4.1 punkte nustatyta, kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai plėtoti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas (t. y. koncertų salei su pagalbiniais pastatais), tačiau 2015 m. balandžio 28 d. UAB „Prostafus“ išduotas statybos leidimas statyti 15 vieno buto gyvenamųjų namų, balandžio 29 d. UAB „Akmenis“ išduotas statybos leidimas statyti prekybos paskirties pastatą valstybinės žemės sklype. Leidime statyti prekybos paskirties pastatą ir inžinerinius tinklus pažymėta, kad nebaigtas statyti pastatas (koncertų ir sporto salė) išardomas.Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius 2015 m. rugpjūčio 3 d. įsakymu organizavo žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto rengimą pagal UAB „Akmenis“ ir UAB „Prostafus“ prašymą. NŽT Kauno miesto skyrius pateikė reikalavimus žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektui rengti, suderino žemės sklypo projektą, sklypas buvo padalytas į vienuolika žemės sklypų, patvirtinti jų kadastro duomenys. Atlikus visus nurodytus veiksmus, vietoj vieno valstybinės žemės sklypo V. Krėvės pr. 108 buvo teisiškai įregistruoti vienuolika atskirų žemės sklypų:V. Krėvės pr. Nr. 108, unikalus Nr. 4400-4018-3220;Pasimatymo aklg. Nr. 4, unikalus Nr. 4400-4018-3242 (buv. V.Krėvės pr. 108B, Kaunas);Pasimatymo aklg. Nr. 6, unikalus Nr. 4400-4018-5880 (buv. V.Krėvės pr. 108C, Kaunas);Pasimatymo aklg. Nr. 8, unikalus Nr. 4400-4018-5926 (buv. V.Krėvės pr. 108D, Kaunas);Pasimatymo aklg. Nr. 14, unikalus Nr. 4400-4018-3316 (buv. V.Krėvės pr. 108G, Kaunas);Pasimatymo aklg. Nr. 18, unikalus Nr. 4400-4018-5960 (buv. V.Krėvės pr. 108J, Kaunas);Pasimatymo aklg. Nr. 20, unikalus Nr. 4400-4018-6034 (buv. V.Krėvės pr. 108K, Kaunas);Pasimatymo aklg. Nr. 24, unikalus Nr. 4400-4018-3331 (buv. V.Krėvės pr. 108M, Kaunas);Pasimatymo aklg. Nr. 30, unikalus Nr. 4400-4018-6878 (buv. V.Krėvės pr. 108R, Kaunas);Pasimatymo aklg. Nr. 32, unikalus Nr. 4400-4018-6896 (buv. V.Krėvės pr. 108T, Kaunas);Žemės sklypas, unikalus Nr. 4400-4018-3397.VĮ Registrų centrui paprašius pateikti nuomos sutarčių pakeitimą ar susitarimą dėl naujai suformuotų žemės sklypų, remiantis UAB „Prostafus“ ir UAB „Akmenis“ prašymu, 2016 m. vasario 15 d. valstybinės žemės nuomos sutartis buvo nutraukta.UAB „Prostafus“ kreipėsi į NŽT Kauno miesto skyrių, prašydama sudaryti naujai suformuotų žemės sklypų nuomos sutartis ne aukciono tvarka, tačiau skyriaus specialistai, atlikę žemės naudojimo valstybinę kontrolę, konstatavo, kad statiniai (gyvenamieji namai), esantys žemės sklypuose, nebaigti statyti (baigtumas 7 proc.), sklypuose nėra baigtų statyti savarankiškai funkcionuojančių ir eksploatuojamų statinių ar priklausinių, kurie būtų naudojami pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jų paskirtį, todėl paprašyta atlaisvinti žemės sklypus, nusikelti statinius ir išregistruoti juos iš Nekilnojamojo turto registro.Bylos duomenimis, po atsisakymo sudaryti sutartis UAB „Prostafus“ tęsė darbus, atsiliepime į kasacinį skundą nurodė, kad gyvenamųjų namų statyba faktiškai yra baigta.Pažymėtina, kad kasacinėje byloje nebuvo sprendžiama dėl padalijus nuomotą valstybinės žemės sklypą naujai suformuotų šių sklypų:žemės sklypo, kurio unikalus Nr. 4400-4018-3397, naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių tinklų koridorių teritorijos, kuriame yra 100 proc. baigtumo UAB „Prostafus“ priklausantys nuotekų šalinimo tinklai;žemės sklypo, esančio V. Krėvės pr. Nr. 108, unikalus Nr. 4400-4018-3220, kuriame yra 100 proc. baigtumo pastatas – prekybos centras (unikalus Nr. 4400-3853-9332), nuosavybės teise priklausantis UAB „Akmenis“, nuomojamas UAB MAXIMA LT.Kasacinėje byloje taip pat nebuvo sprendžiama dėl valstybės institucijų ir savivaldybės atsakingų darbuotojų veiksmų teisėtumo, keičiant valstybinės žemės paskirtį ir išduodant leidimus gyvenamųjų namų statybai, kaip ir šių administracinių aktų teisėtumo.