Klaipėdos apygardos teismo sprendimas

2. 2020 m. sausio 6 d. šalys taip pat sudarė Sutartį dėl projekto LSNS-31-191211- 00284 (toliau – Sutartis dėl projekto), kuria ieškovai įsipareigojo savo lėšomis, jėgomis ir rizika organizuoti ir atlikti Turto statybos projekto įgyvendinimo darbus, sudaryti projekto įgyvendinimui ir atlikimui būtinas sutartis įskaitant ir neapsiribojant – statybų rangos, techninės priežiūros, komunalinių patarnavimų ir kitas.

3. Ieškovai 2020 m. pabaigoje įvykdė visus įsipareigojimus, kylančius iš anksčiau nurodytų sutarčių, t. y. 1) atliko avansinį mokėjimą pagal Preliminariąją sutartį (sumokėjo atsakovei 10 800 Eur; 2) finansavo Turto statybą, kaip numatyta Sutartyje dėl projekto (savo sąskaita atliko kadastrinius matavimus, sudarinėjo sutartis su rangovais ir savo sąskaita finansavo visus Turto statybos darbus). Ieškovai faktiškai į Turto statybą investavo daugiau nei 70 777 Eur dydžio sumą.

5. Ieškovų nuomone, tarp šalių sudaryta Preliminarioji sutartis kvalifikuotina kaip preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis. Šią savo poziciją grindžia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnio nuostatomis. Jų nuomone, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalies nuostatų pagrindu, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo– pardavimo sutartį) ir naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).

6. Nors ieškovai įvykdė visus savo įsipareigojimus pagal Preliminariąją sutartį, tačiau atsakovė nevykdo savųjų įsipareigojimų, t. y. neinicijuoja pagrindinės sutarties sudarymo, kaip tai numatyta Preliminariojoje sutartyje, ir šiurkščiai pažeidžia ieškovų teises, kadangi šie atlikę dideles investicijas negali gauti Turto, dėl kurio šalys buvo susitarusios Preliminariojoje sutartyje. Todėl mano, kad atsakovė turi būti įpareigojama įvykdyti prievolę natūra, t. y. sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį su ieškovais.

7. Šalių sudarytoje Preliminariojoje sutartyje numatyti pagrindinės sutarties sudarymo tvarka bei terminai, t. y., atsakovei įregistravus Turtą Nekilnojamojo turto registre, ji įsipareigoja per 14 d. informuoti ieškovus (5.1 punktas). Po šio pranešimo gavimo, šalys per 10 d. įsipareigoja kartu apžiūrėti Turtą ir pasirašyti aktą (5.3 punktas). Jei akte nurodomi trūkumai, šie turi būti ištaisyti per šalių suderintą terminą ir ieškovai turi būti apie tai informuoti per 5 darbo dienas (5.5 punktas). Po akto pasirašymo per 14 d. atsakovė įsipareigoja išsiųsti ieškovams kvietimą į notarų biurą ir sudaryti pagrindinę sutartį, tuomet šalių suderintu laiku ieškovai įsipareigoja atvykti sudaryti pagrindinės sutarties (5.6 punktas). Nors Turto statybos yra baigtos, tačiau Turtas nėra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, t. y. įregistruotas tik tas faktas, jog Turtas yra formuojamas. Tokiu būdu Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė dėl pagrindinės sutarties sudarymo terminų, kurie dar nėra suėję. Jei Turtas nebus įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas yra teisiškai neįmanomas.

9. CK 6.401 straipsnio 1 ir 5 dalyse įtvirtinta norma gali būti taikoma tik tais atvejais, kai būsto pagal preliminariąją sutartį pardavėjas (juridinis asmuo) statant būstą veikia kaip rangovas arba užsakovas (t. y. pats pardavėjas būsto statybai samdo kitus rangovus). Tačiau ši norma nereglamentuoja situacijų, kai būsto, kurį įsipareigojama parduoti pagal preliminariąją sutartį, rangos darbus vykdo arba organizuoja pats pirkėjas (fizinis asmuo). Nagrinėjamu atveju ginčo objektą iš esmės statė ne atsakovė (ar jos pasitelkti rangovai), o būtent patys ieškovai (jų pasitelkti rangovai). Todėl atsakovei ginčo objekte iš esmės neatlikus nei rangovo, nei užsakovo funkcijų, aptariamas funkcijas atlikus patiems ieškovams, CK 6.401 straipsnyje nustatytas lex specialis reguliavimas byloje nagrinėjamu atveju negali būti taikomas.

10. CK 6.401 straipsnyje nustatytas reguliavimas yra skirtas išimtinai apsaugoti fizinio asmens, kaip vartotojo, interesus. Tais atvejais, kai fizinis asmuo būstą įsigyja ne vartojimo tikslais, CK 6.401 straipsnyje nustatytas reguliavimas (įtvirtinti teisių gynimo būdai) nėra taikomas. Atsakovės nuomone, byloje nagrinėjamu atveju ieškovai nėra vartotojai. Tokią išvadą atsakovė daro susipažinusi su viešais Nekilnojamojo turto registro duomenimis: (i) ieškovai nuosavybės teise valdė ir valdo daug nekilnojamojo turto objektų (iš jų ir butų); (ii) jie šiuos nekilnojamojo turto objektus nuolat perka ir parduoda. Tokiu būdu jie gauna pelną (arba bent jau siekia gauti pelną). Todėl negali būti laikomi vartotojais, kadangi nekilnojamojo turto objektai (iš jų ir ginčo objektas) ieškovų nėra perkami asmeninių ar šeimos poreikių tenkinimui.

11. Nagrinėjamu atveju ieškovų ir atsakovės santykiai, susiję su preliminariąja pirkimo–pardavimo sutartimi ir pagrindinės ginčo objekto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymu, turėtų būti vertinami pagal bendrąsias CK 6.156 straipsnio nustatytas taisykles, kurios nesuteikia teisės teismo tvarka priversti šalį, kuri sudarė preliminariąją sutartį, sudaryti pagrindinę sutartį.

12. Atsakovės nuomone, terminas sudaryti pagrindinę ginčo objekto pirkimo-pardavimo sutartį yra pasibaigęs, nes preliminariojoje sutartyje nėra nustatyta jokio termino, per kiek laiko turėtų būti sudaroma pagrindinė ginčo objekto pirkimo–pardavimo sutartis. Ieškovės ieškinyje nurodomi „terminai“ viso labo nustato tik ieškovų ir atsakovės veiksmų, susijusių su ginčo objekto perleidimu ieškovams, eiliškumą ir tų veiksmų atlikimo laiką. Tačiau šie „terminai“ nenustato, per kiek laiko turi būti sudaryta pagrindinė ginčo objekto pirkimo–pardavimo sutartis. Atsakovės nuomone, preliminariojoje ginčo sutartyje nesant aiškiai įvardyto termino, per kiek laiko turi būti sudaroma ginčo objekto pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, pagrindinės sutarties sudarymui turi būti taikomas CK 6.156 straipsnio 3 dalyje nustatytas 1 metų terminas, o jam pasibaigus atsakovė yra laikoma nebeturinti prievolės sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Ginčo preliminarioji sutartis buvo sudaryta 2019 m. spalio 10 d. Atitinkamai terminas sudaryti pagrindinę sutartį dėl ginčo objekto pirkimo–pardavimo suėjo 2020 m. spalio 10 d. (t. y. po 1 metų). Atmetus ieškovų reikalavimą įpareigoti atsakovę sudaryti pagrindinę ginčo objekto pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovai neturi jokio teisinio suinteresuotumo reikalauti įregistruoti ginčo objektą Nekilnojamojo turto registre.

13. Atsakovė taip pat nurodo, kad pagrindinė ginčo objekto pirkimo–pardavimo sutartis objektyviai negalėjo būti sudaryta dėl atsakovės valdybos nario V. U. veiksmų (neveikimo), nes pastarasis keliose civilinėse bylose kvestionuoja atsakovės sudaromus nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorius bei nustatomas atsakovės parduodamo nekilnojamojo turto kainas.

14. Ieškovai kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė: 1) įpareigoti atsakovę įregistruoti Nekilnojamojo turto registre nekilnojamąjį turtą, esantį žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini) (adresas: (duomenys neskelbtini)), t. y. gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir turtas); 2) įpareigoti atsakovę sudaryti su ieškovais pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį; 3) priteisti ieškovams iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.

15. Ieškovai nurodė, kad atsakovė valstybinės žemės nuomos teise valdo apie 27 ha žemės sklypą, kuriame yra vystomas gyvenamųjų namų kvartalas „Dvaro slėnis“. Ieškovai 2019 m. spalio 10 d. sudarė su atsakove preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį Nr. UNO/2019/[B]/54 (toliau – preliminarioji sutartis), kuria susitarė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį dėl šiame kvartale esančio turto perleidimo. 2020 m. sausio 6 d. šalys sudarė sutartį dėl projekto LSNS-31-191211-00284 (toliau – sutartis dėl projekto), kuria ieškovai įsipareigojo savo lėšomis, jėgomis ir rizika organizuoti ir atlikti turto statybos projekto įgyvendinimo darbus, sudaryti projektui įgyvendinti ir atlikti būtinas sutartis, įskaitant ir neapsiribojant statybų rangos, techninės priežiūros ir kitas.

16. Ieškovai paaiškino, kad 2020 metų pabaigoje įvykdė visus įsipareigojimus, kylančius iš preliminariosios sutarties ir sutarties dėl projekto, t. y. atliko avansinį mokėjimą pagal preliminariąją sutartį ir sumokėjo atsakovei 10 800 Eur, taip pat finansavo turto statybą – savo sąskaita atliko kadastrinius matavimus, sudarė sutartis su rangovais, finansavo visus turto statybos darbus. Ieškovai faktiškai į turto statybą investavo daugiau nei 70 777 Eur. Įvykdę visus įsipareigojimus, ieškovai kreipėsi į atsakovę dėl pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, tačiau atsakovės vadovas atsisakė imtis būtinų veiksmų pagrindinei sutarčiai sudaryti, nurodydamas, kad to padaryti negali dėl aplinkybių, susijusių su ginčais su kitais asmenimis. Ieškovai mano, kad atsakovės vadovas atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, kadangi jo ir atsakovės valdybos nario V. U., kuris yra ieškovų dukters sutuoktinis, santykiai yra konfliktiški. Todėl ieškovai 2020 m. gruodžio 21 d. pateikė atsakovei pretenziją.

17. Ieškovai mano, kad šalių sudaryta preliminarioji sutartis turi būti kvalifikuota kaip preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis. Tokią poziciją ieškovai grindžia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.401 straipsnio nuostatomis. Ieškovai pažymi, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, jog pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalies nuostatų pagrindu, bet gali reikalauti ir įvykdyti prievolę natūra (įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis). Ieškovai paaiškino, kad preliminariojoje sutartyje šalys susitarė dėl pagrindinės sutarties sudarymo terminų, kurie dar nėra suėję. Jei turtas nebus įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti yra teisiškai neįmanoma.

18. Nagrinėjamoje byloje nėra ginčo dėl sumokėto pagal Preliminariąją sutartį avanso dydžio, šios ir Sutarties dėl projekto sudarymo teisėtumo. Tačiau atsakovė, atsisakydama sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, savo atsisakymą iš esmės grindžia 1) pasibaigusiu preliminariosios sutarties terminu; 2) netinkamu ieškovų nurodomu CK 6.401 straipsnio taikymu; 3) kilusiais ginčais tarp atsakovės akcininkų ir bendrovės valdymo organų (valdybos) narių; 4) manymu, kad ieškovai ne savo lėšomis finansavo ginčo turto statybą.

19. Byloje nustatyta, kad ieškovai ir atsakovė sudarė du sandorius 2019 m. spalio 10 d. Preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį Nr. UNO/2019/[B]/54 ir 2020 m. sausio 6 d. Sutartį dėl projekto LSNS-31-191211-00284.

20. 2019 m. spalio 10 d. ieškovai ir atsakovė sudarė preliminariąją sutartį, kuria: 1) atsakovė įsipareigojo šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir terminais, pasitelkdama kitus asmenis pastatyti sutarties specialiojoje dalyje apibūdintą gyvenamąjį namą, pastatus ir tipinę fasadinę tvorą bei parduoti šį turtą pirkėjams; 2) šalys įsipareigojo preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir terminais sudaryti pagrindinę sutartį, kuria atsakovė (pardavėja) parduos, o pirkėjai (ieškovai) pirks sutartyje nurodytą turtą ir perims žemės sklypo nuomos teisę (preliminariosios sutarties bendrųjų sąlygų 1.1.13, 2.1 ir 2.2 papunkčiai). Preliminariojoje sutartyje šalys taip pat nustatė pagrindinius reikalavimus, keliamus turimam pastatyti turtui, ir aptarė esmines pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas.

21. Pagal preliminariosios sutarties nuostatas atsakovė turėjo pastatyti, o vėliau, sudariusi pagrindinę sutartį, parduoti ieškovams gyvenamąjį namą, statinius ir tipinę fasadinę tvorą, pastatytus pagal vieną iš ieškovų pasirinktų ir pagal jų pageidavimus pakoreguotų tipinių gyvenamojo namo su priklausiniais statybos projektų arba kitą jų užsakymu parengtą projektą, kurio architektūriniai sprendiniai turėtų būti suderinti su tipinių projektų autoriumi (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 4.1 ir 4.2 papunkčiai). Šalys susitarė, kad, joms sudarant pagrindinę sutartį, bus įrengti gyvenamojo namo ir kitų perleidžiamų statinių pamatai, kurie turės būti įregistruoti viešajame registre per 3 mėnesius po to, kai ieškovai pateiks atsakovei jų pasirinktą statybos projektą ir bus gautas statybą leidžiantis dokumentas (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 4.3 ir 6.1 papunkčiai). Preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 3 punkte nurodyta, kad turtas, dėl kurio statybų ir perleidimo tariasi šalys sudarydamos šią sutartį, bus statomas žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalyje, kuri pagal detaliojo plano sprendinius suformuota kaip 1 281 kv. m ploto žemės sklypas Nr. 48. Šiuo žemės sklypu atsakovė naudojasi nuomos teise pagal 2002 m. gegužės 7 d. valstybinės žemės nuomos sutartį (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 3.1 ir 3.2 papunkčiai).

22. Be sąlygų, apibūdinančių atsakovės turimą pastatyti ir pagrindine sutartimi ieškovams perleisti turtą, preliminariosios sutarties specialiosiose sąlygose buvo išdėstytos ir atsiskaitymą už statomą turtą reglamentuojančios sąlygos: pagal preliminariosios sutarties nuostatas, ieškovai turėjo sumokėti atsakovei 10 800 Eur fiksuotą mokestį už projekto parengimą, suplanuotoje teritorijoje esančių statinių nugriovimą, bendros statomo kvartalo infrastruktūros įrengimą ir pan., taip pat šalys susitarė dėl atskirų pamatų ir tipinės fasadinės tvoros 1 kub. m įrengimo kainų bei nurodė, kad žemės sklypo dalies nuomos teisė yra perleidžiama neatlygintinai (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 5.1–5.4 papunkčiai). Savo ruožtu preliminariosios sutarties bendrųjų sąlygų 5 skyriuje buvo išdėstyta ir detalizuota pagrindinės sutarties sudarymo tvarka, nustatant konkrečius šalių turimus atlikti veiksmus ir terminus šiems veiksmams įvykdyti. Preliminariosios sutarties bendrųjų sąlygų 7.1 papunktyje nustatyta, kad ši sutartis įsigalioja jos pasirašymo dieną ir galioja iki visiško joje nustatytų šalių įsipareigojimų įvykdymo (šiai sutarčiai nėra taikomas CK 6.165 straipsnio 3 dalyje nustatytas terminas), išskyrus tuos atvejus, kai sutartis pasibaigia įstatyme ar sutartyje nurodytais atvejais.

23. 2020 m. sausio 6 d. ieškovė D. P. ir atsakovė sudarė dar vieną sutartį – sutartį dėl projekto, kuria ieškovė (vykdytoja) įsipareigojo šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis, savo lėšomis, jėgomis ir rizika organizuoti ir atlikti vienbučio gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini) statybos projekto įgyvendinimo darbus, taip pat sudaryti projektui įgyvendinti reikalingas sutartis, be kita ko, statybų rangos, techninės priežiūros, komunalines ir kitas sutartis (sutarties dėl projekto 1.1 papunktis). Sutartyje dėl projekto šalys susitarė, kad ieškovė organizuos ir atliks darbus iki statinių pamatų įrengimo ir kad organizuodama bei vykdydama šios sutarties pagrindu turimus atlikti darbus ji savo vardu sudarys sutartis ir pati pagal jas atsiskaitys, taip pat pati atsiskaitys už elektrą, vandenį, nuotekų šalinimą, atliekų tvarkymą ir kitas paslaugas. Sutartyje dėl projekto nustatyta, kad ieškovės išlaidas, patirtas vykdant šią sutartį, apmokės statomo turto pirkėjas, kai bus įgyvendintas projektas ir sudaryta objekto pirkimo–pardavimo sutartis (sutarties dėl projekto 2.1, 2.2, 3.1 ir 3.3 papunkčiai).

24. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad ieškovai, vykdydami preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, sumokėjo atsakovei joje nurodytą 10 800 Eur sumą. Tokias aplinkybes patvirtina byloje pateikti 2019 m. lapkričio 4 d., 2020 m. spalio 3 d. ir 2020 m. spalio 4 d. mokėjimo nurodymai, kuriais atsakovei buvo pervestos atitinkamai 2 000 Eur, 5 000 Eur ir 3 800 Eur sumos. Byloje pateikti įrodymai (rangos sutartys, prekių (paslaugų) pirkimo ir pardavimo kvitai, UAB „Matavimo sprendimai“ sąskaita ir kasos pajamų orderis) taip pat sudaro pagrindą vertinti, kad ieškovai vykdė ir sutartį dėl projekto. Ieškovai byloje pateiktuose procesiniuose dokumentuose nurodo, kad jie įvykdė visus prisiimtus įsipareigojimus ir pastatė turtą, kurį pagal preliminariosios sutarties sąlygas atsakovė turėjo perleisti jiems sudarydama pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.

25. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad pagrindinė pastatyto turto pirkimo–pardavimo sutartis su ieškovais nebuvo sudaryta ir tarp šalių kilo ginčas dėl preliminariosios sutarties vykdymo.

26. Ieškovai 2020 m. gruodžio 21 d. pateikė atsakovei pretenziją dėl vilkinimo sudaryti pagrindinę sutartį, kuria reikalavo atsakovės nedelsiant, bet ne vėliau nei per 7 darbo dienas, sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį arba, netenkinus šio reikalavimo, atlyginti visus ieškovų patirtus nuostolius (tiesioginius ir netiesioginius).

27. Ieškovai nurodė, kad, vykdydami šalių sudarytas sutartis, jie organizavo turto statybos darbus ir investavo į šias statybas dideles pinigų sumas, tačiau atsakovė vengia sudaryti su jais pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį remdamasi jiems nežinomomis aplinkybėmis, susijusiomis, be kita ko, su kitų asmenų ginčais, nors tokios aplinkybės pagal šalių sudarytas sutartis negali būti laikomos teisėtu pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovai nurodė, kad tokį atsakovės elgesį jie laiko nepagrįstu ir pažeidžiančiu jų teises, todėl, atsakovei atsisakius vykdyti pretenzijoje išdėstytus reikalavimus, ieškovai kreipsis į teismą dėl pagrindinės sutarties sudarymo arba jų patirtų nuostolių atlyginimo.

28. Atsakovė netenkino ieškovų pretenzijoje nurodytų reikalavimų. Tokia atsakovės pozicija, kaip matyti iš byloje pateikto atsakovės 2021 m. sausio 11 d. rašto jos valdybos nariui ir jos procesiniuose dokumentuose išdėstytų aplinkybių, buvo nulemta atsakovės ir pastarojo valdybos nario nesutarimų dėl kitų atsakovės sudarytų sutarčių bei ieškovus ir šį valdybos narį siejusių giminystės ryšių.

29. Atsakovė ginasi argumentu, kad Preliminariojoje ginčo sutartyje nesant aiškiai įvardyto termino, per kiek laiko turi būti sudaroma ginčo objekto pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, pagrindinės sutarties sudarymui turi būti taikomas CK 6.156 straipsnio 3 dalyje nustatytas 1 metų terminas, o jam pasibaigus atsakovė yra laikoma nebeturinti prievolės sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Kadangi ginčo preliminarioji sutartis buvo sudaryta 2019 m spalio 10 d., atitinkamai terminas sudaryti pagrindinę sutartį dėl ginčo objekto pirkimo–pardavimo suėjo 2020 m. spalio 10 d.

30. Šalims nepavykus išspręsti ginčą taikiai, ieškovai kreipėsi į teismą, ieškovai kreipėsi į teismą prašydami 1) įpareigoti atsakovę UAB „Uno“ įregistruoti nekilnojamąjį turtą, esantį sklype, adresu (duomenys neskelbtini) (adresas (duomenys neskelbtini)), t. y. gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registre; 2) įpareigoti atsakovę UAB „Uno“ sudaryti pagrindinę turto, esančio sklype, adresu (duomenys neskelbtini) (adresas (duomenys neskelbtini)), t. y. gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutartį su atsakovais D. P. ir K. P.; 3) priteisti iš atsakovės ieškovams bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Nurodė, kad atsakovė valstybinės žemės nuomos teise valdo apie 27 hektarų žemės sklypą, kuriame vystomas gyvenamųjų namų kvartalas „Dvaro slėnis“. 2019 m. spalio 10 d. ieškovai su atsakove sudarė Preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį Nr. UNO/2019/[B]/54 dėl Turto (Preliminarioji sutartis) kvartale „Dvaro slėnis“, pagal kurią šalys susitarė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį.

31. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad šiuo atveju tarp šalių kilo ginčas dėl to, kaip turėtų būti kvalifikuojama šalių sudaryta preliminarioji sutartis – kaip paprasta preliminarioji sutartis, kurios sąvoka ir sąlygos yra apibrėžtos CK 6.165 straipsnyje, ar kaip CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Šalys nesutarė dėl to, ar ieškovai gali būti pripažįstami vartotojais, taip pat ar pagal būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas gali perleisti pirkėjams pareigą patiems savo jėgomis organizuoti pastato statybas, kaip šiuo atveju padarė atsakovė, sudariusi su ieškove D. P. sutartį dėl projekto.

32. Byloje tarp šalių taip pat kilo nesutarimų ir dėl to, ar šiuo metu nėra pasibaigęs terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti; kas – ieškovai ar galimai atsakovės valdybos narys, susijęs su ieškovais giminystės ryšiais – finansavo pastato statybas; ar atsakovės nurodytos aplinkybės apie jos ginčus su jos valdybos nariu sudaro objektyvų pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį su ieškovais.

35. Nagrinėjamoje byloje ieškovų atstovas nurodė, jog ginčo turtą ieškovai siekė įsigyti norėdami pagerinti šeimos buities sąlygas. Atsakovė, gindamasi nuo ieškinio, teigia, kad su atsiliepimu pateikti Nekilnojamojo turto registro duomenys patvirtina, kad ieškovai nuosavybės teise valdė ir valdo nemažai nekilnojamojo turto (iš jo ir butų) objektų, juos nuolat perka ir parduoda, tokiu būdu gauna pelną, todėl ieškovai nėra vartotojai ir jiems netaikytinas CK 6.401 straipsnyje nustatytas reguliavimas, kuris yra skirtas išimtinai apsaugoti fizinio asmens, kaip vartotojo, interesus.

37. Atsakovės pateikti viešai skelbiami Nekilnojamojo turto registro duomenys patvirtina, kad ieškovai nuosavybės teise yra turėję ir turi įvairių nekilnojamojo turto objektų. Registro duomenys patvirtina, kad ieškovei D. P. dabartiniu metu priklauso 44/2366754 dalys patalpos / buto, adresu (duomenys neskelbtini) (ieškinyje nurodyta kaip jos gyvenamoji vieta); 21/5999 dalys žemės sklypo su statiniais, adresu (duomenys neskelbtini), ir 44/827571 dalys statinių ir 44/1686790 dalys žemės sklypo, adresu (duomenys neskelbtini). Tie patys nekilnojamojo turto objektai registro išraše yra nurodyti ir kaip priklausantys nuosavybės teise ieškovui K. P.. Išrašuose matyti, kad ieškovai yra turėję ir kitų nekilnojamojo turto objektų, tačiau byloje nėra duomenų nei apie anksčiau turėtų nekilnojamojo turto objektų įsigijimo pagrindą (pirkimas, dovanojimas, paveldėjimas ir kt.), jų išlaikymo savo nuosavybėje terminus, sandorių dažnumą. Ieškovų deklaravimas, kad siekdamas įsigyti gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą jis veikė kaip vartotojas, suponuoja pareigą atsakovei paneigti ieškovų kaip vartotojų prezumpciją. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką siekiant, kad vartotojas neprarastų jam teisės aktais garantuojamos apsaugos, įrodinėjimo našta negali būti perkeliama silpnesniajai šio santykio šaliai – vartotojui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. liepos 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-274-403/2018, 39 punktas).

38. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje, remiantis teisės aktuose pateikta vartojimo sutarties samprata, suformuluoti esminiai požymiai, kuriuos atitinkanti sutartis kvalifikuojama kaip vartojimo: pirma, prekes ar paslaugas įsigyja fizinis asmuo; antra, fizinis asmuo prekes ir paslaugas įsigyja ne dėl savo ūkinės komercinės ar profesinės veiklos, o savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti; trečia, prekes ar paslaugas teikia verslininkas (fizinis ar juridinis asmuo, veikiantis savo verslo (plačiąja prasme) tikslais). Pagal nusistovėjusią ESTT praktiką sąvoka „vartotojas“ aiškinama atsižvelgiant į šio asmens padėtį konkrečioje sutartyje pagal tos sutarties pobūdį ir tikslus, o ne į subjektyvią šio asmens padėtį, nes tas pats asmuo tam tikruose sandoriuose gali būti laikomas vartotoju, o kituose – ūkio subjektu.

39. Vien tai, kad ieškovai, gerindami savo gyvenimo sąlygas, įsigijo kelis nekilnojamojo turto objektus, o vėliau juos pardavė ir (ar) įsigijo kitus, neįrodo jokios jų komercinės ir (ar) ūkinės veiklos. Byloje nėra duomenų, kad ieškovai yra įregistravę ūkinę ir (ar) komercinę veiklą, kurios pagrindu jie verstųsi nekilnojamojo turto pirkimu ir pardavimu.

40. Kadangi atsakovė įrodymais nepagrindė, jog ieškovai ginčo turtą siekia įsigyti su verslu susijusiais tikslais ar kad anksčiau sudaryti sandoriai turi versliškumo požymių, bylos medžiagoje nėra duomenų, kurie leistų spręsti priešingai, kad ieškovai turtą įsigijo ne savo asmeninėms reikmėms tenkinti, turėjo turto pirkėjus, šiuo sandoriu siekė komercinės naudos, ieškovai yra fiziniai asmenys, o ginčo sandoris buvo sudarytas tenkinti jų asmeninius poreikius, dėl siekio sukurti nekilnojamąjį turtą, kuriame ieškovai ketina gyventi; pats sandoris buvo sudarytas su juridiniu asmeniu, kuris iš šio sandorio siekė komercinės naudos, kurio nuolatinė veikla yra susijusi su nekilnojamojo turto objektų vystymu kvartale „Dvaro slėnis“, todėl darytina išvadą, kad ginčo sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos vartotojo (šiuo atveju – pirkėjo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-686-611/2015).

41. Atsakovė gindamasi nuo ieškinio taip pat nurodo, jog CK 6.401 straipsnis nereglamentuoja situacijų, kai būsto, kurį įsipareigoja parduoti pagal preliminariąją sutartį, rangos darbus vykdo arba organizuoja pats pirkėjas (fizinis asmuo). CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį.

42. Byloje nustatyta, kad atsakovė UAB „Uno“ (sutartyje nurodyta kaip Užsakovė) 2020 m. sausio 6 d. sudarydama Sutartį dėl projekto LSNS-31-191211-00284 su ieškove D. P. (sutartyje nurodyta kaip Vykdytoja) susitarė, kad pastaroji įsipareigoja organizuoti ir atlikti Turto statybos projekto įgyvendinimo darbus, sudaryti projekto įgyvendinimui ir atlikimui būtinas sutartis įskaitant ir neapsiribojant – statybų rangos, techninės priežiūros, komunalinių patarnavimų ir kitas, t. y., atsakovė veikė kaip užsakovė. Šios sutarties 4.2.1–4.2.2. punkte yra numatytos ir atsakovės (Užsakovės) pareigos, o 4.1.3-4.1.4 punktuose – užsakovės teisės.

44. Byloje nustatyta bei įrodyta, jog tarp šalių buvo sudaryta Preliminarioji sutartis, kurios 2.1. punktu šalys susitarė, kad šioje Sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais atsakovė įsipareigoja, pasitelkdamas kitus asmenis, pastatyti Turtą ir parduoti jį pirkėjui. Šiuo pagrindu ieškovai atliko avansinį mokėjimą, t. y. sumokėjo atsakovui 10 800 Eur, taip įvykdami Preliminarioje sutartyje keliamas pareigas.

45. Preliminari sutartis numatė, kad Turtas bus statomas ne paties pardavėjo (atsakovės), o pasitelkiant kitus asmenis. Atsakovė sudarė Sutartį dėl projekto su ieškove D. P. ir susitarė, kad ieškovė įsipareigoja organizuoti ir atlikti Turto statybos projekto įgyvendinimo darbus, sudaryti projekto įgyvendinimui ir atlikimui būtinas sutartis įskaitant ir neapsiribojant – statybų rangos, techninės priežiūros, komunalinių patarnavimų ir kitas, atsakovė veikė kaip užsakovė. Šios sutarties 4.2.1–4.2.2. punkte yra numatytos ir atsakovės (užsakovės) pareigos, o 4.1.3-4.1.4 punktuose – užsakovo teisės. Tai, kad ne atsakovė statė ginčo turtą, o jos pasitelkti asmenys (rangovai, kuriuos samdė ieškovai), nesudaro pagrindo vertinti, kad rangos sutartis privalėjo sudaryti tik pati atsakovė. Ieškovai savo sąskaita atliko kadastrinius matavimus, sudarinėjo sutartis su rangovais bei savo sąskaita finansavo turto statybos darbus. Ieškovai nurodo, kad faktiškai į Turto statybą investavo daugiau nei 70 777 Eur dydžio sumą.

48. Statybos teisiniai santykiai yra kompleksiniai ir susiję ne tik su privačių statytojo tikslų įgyvendinimu, bet ir su tam tikrais viešaisiais tikslais bei trečiųjų asmenų interesais, todėl statybos būdu sukurtų nekilnojamųjų daiktų buvimą civilinėje apyvartoje lemia tinkamas viešosios teisės normų (Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų statybą reglamentuojančių teisės aktų) įgyvendinimas. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad, pastačius naują statinį, nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą, taip pat visos savininko teisių garantijos gali būti įgyjamos tik tokiu atveju, jei statybos procesas vyko pagal teisės aktų nustatytus reikalavimus, t. y. jeigu statybos procesas buvo teisėtas. Įstatymų leidėjas, nustatydamas nekilnojamųjų daiktų suformavimo, statinių projektavimo, statybos, rekonstravimo, remonto sąlygas ir tvarką, be kita ko, siekia, kad pastatytos statybinės konstrukcijos nekeltų pavojaus juose ar arti jų gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai, tokių sąlygų neatitinkančios neteisėtai pastatytos konstrukcijos į civilinę apyvartą kaip nekilnojamieji daiktai nepatektų, o neteisėtų statybų padarinių klausimas būtų kuo greičiau išspręstas, neteisėtus statinius nugriaunant arba jų trūkumus ištaisant pagal įstatymo reikalavimus. Savavališkai, pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus, pastatytas statinys negali būti civilinės apyvartos objektu, atitinkamai negali būti ir nuosavybės teisės objektu, taigi, nuosavybės teisė į tokį objektą CK 4.47 straipsnio 4 punkte nurodytu pagrindu negali būti įgyjama (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-306-706/2016).

49. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 9 straipsnio 1 dalyje yra reglamentuota, kad statiniai registruojami Nekilnojamojo turto registre, jeigu jie Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nustatyta tvarka yra suformuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai ir jiems suteiktas unikalus numeris. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 12 straipsnio 1 dalyje yra nustatyta, kad atskiru nekilnojamojo turto kadastro objektu formuojamo nekilnojamojo daikto kadastro duomenų įrašymo į nekilnojamojo turto kadastrą ir jų pakeitimo dokumentai yra: valstybės valdžios ar valdymo institucijos sprendimas; teismo sprendimas, nutartis, nutarimas, nuosprendis; rašytiniai sandoriai; kitų valstybės kadastrų ir registrų duomenys, informacija, kadastrams ir registrams pateikti dokumentai; kiti įstatymų ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyti dokumentai. Ši teisės norma yra detalizuojama Nekilnojamojo turto kadastro nuostatuose, patvirtintuose Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu, kuriuose yra išvardyti konkretūs dokumentai, turimi pateikti kadastro tvarkytojui kartu su konkrečiu prašymu dėl duomenų įrašymo (panaikinimo, modifikavimo) į nekilnojamojo turto kadastrą. Taigi, nekilnojami daiktai viešajame registre yra registruojami laikantis specialios viešosios teisės aktuose nustatytos tvarkos ir sąlygų, teisės aktuose išvardytų atitinkamą kompetenciją turinčių subjektų išduotų dokumentų pagrindu.

51. Vykdant apeliacinės instancijos nutartį, kurioje buvo nurodyta jog byloje turi būti pateikti įrodymai, pagrindžiantys, kad preliminariojoje sutartyje nurodytas gyvenamasis namas buvo pastatytas (ar buvo pasiektas atitinkamas jo baigtumo lygis), kad jo statyba atitiko statybą reglamentuojančių norminių teisės aktų reikalavimus ir kad šiuo atveju nėra kliūčių teisės aktuose nustatyta tvarka jį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, ieškovai D. P. ir K. P. teismo nutartimi buvo įpareigoti pašalinti ieškinio trūkumus ir pateikti šiuos įrodymus.

63. Dėl ginčo turto statybos finansavimo. Atsakovė atsisakymą sudaryti pagrindinę ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį grindė aplinkybe, kad, jos žiniomis, ginčo objekto rangovams galbūt mokėjo ne patys ieškovai, o atsakovės valdybos narys V. U..

65. Į bylos nagrinėjimą trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų, įtraukta valstybinės žemės patikėtinė Nacionalinė žemės tarnyba, atsiliepimo į ieškinį neteikė, ir bylos nagrinėjimą metu paaiškino, kad neturi prieštaravimų dėl valstybinės žemės nuomininko pasikeitimo. Paaiškino, kad prie nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių žemės sklypai nuomojami įstatymo nustatyta tvarka, įstatymo nustatyta tvarka parengtuose ir patvirtintuose žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas esamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, valstybinės žemės sklype išskiriant kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingą atskirą žemės sklypo dalį.

66. Preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 3 punkte nurodyta, kad turtas, dėl kurio statybų ir perleidimo tariasi šalys sudarydamos šią sutartį, bus statomas žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalyje, kuri pagal detaliojo plano sprendinius suformuota kaip 1 281 kv. m ploto žemės sklypas Nr. 48. Šiuo žemės sklypu atsakovė naudojasi nuomos teise pagal 2002 m. gegužės 7 d. valstybinės žemės nuomos sutartį (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 3.1 ir 3.2 papunkčiai). Preliminariosios sutarties specialiosiose sąlygose susitarta, kad žemės sklypo dalies nuomos teisė yra perleidžiama neatlygintinai (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 5.1–5.4 papunkčiai).