- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2025-03-10
- Bylos Nr.
- e2A-317-555/2025
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-11979-2023-3
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Egidijus Tamašauskas, Albina Rimdeikaitė, Evaldas Burzdikas
- Atsakovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Skoningi namai“
- Ieškovas
- G. S.
- Kategorijos
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Evaldo Burzdiko, Albinos Rimdeikaitės ir Egidijaus Tamašausko (teisėjų kolegijos pirmininkas, pranešėjas), veikdama Vilniaus apygardos teismo vardu,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Skoningi namai“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. spalio 28 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1239-1077/2024 pagal ieškovo G. S. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Skoningi namai“ dėl avanso grąžinimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, L. K., uždaroji akcinė bendrovė „Centro kubas-Nekilnojamasis turtas“ ir uždaroji akcinė bendrovė „1Partner LT“.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas G. S. kreipėsi į teismą ieškiniu, prašydamas priteisti iš atsakovės UAB „Skoningi namai“ 5 000 Eur negrąžintą avansą.
2. Ieškovas nurodė, kad jis (pirkėjas) ir atsakovė UAB „Skoningi namai“ (pardavėja) 2023 m. birželio 28 d. sudarė preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį dėl būsto, esančio (duomenys neskelbtini), įsigijimo. 2023 m. birželio 29 d. ieškovą atstovaujanti brokerė L. K. informavo atsakovę dėl rezervacijos mokesčio, patvirtinančio ieškovo ketinimą įsigyti būstą, mokėjimo atlikimo. Atlikus mokėjimą ieškovas nedelsiant pradėjo vykdyti būsto įsigijimo banko paskolos pagrindu procesus. Paskolos gavimo proceso eigoje bankui kilo klausimų dėl aplinkybių, kurių atsakovė nebuvo atskleidusi. Atsakovė buvo informuota, kad sklandžiam proceso eigos užtikrinimui yra būtinas jos bendradarbiavimas, jos buvo prašoma nedelsiant pateikti banko vadybininkui būsto įsigijimo pagrindą, kadangi namo baigtumas, kaip paaiškėjo vėliau, yra ne 100 procentų. Be to, bankui papildomai kilo klausimų, kodėl namas VĮ Registrų centre pažymėtas kaip ne naujos statybos, bet kaip rekonstrukcija. Nesant šio dokumento, kredito sutartis negalėjo būti sudaroma. Atsakovė šio dokumento bankui taip ir nepateikė. Brokerė siuntė atstovei kontaktinius banko duomenis trumpąja SMS žinute, tačiau ji su ja nesusisiekė. Elektroniniu laišku buvo pakartotinai prašoma pateikti reikiamą informaciją. Be to, atsakovė būsto vertintojai taip pat nepateikė reikiamo VĮ Registrų centro išrašo, todėl buvo vilkinamas buvo ir šis procesas, o be tinkamo turto vertinimo būsto paskola taip pat negalėjo sklandžiai būti suteikiama. Atsakovė apie paskolos gavimo eigą buvo informuojama telefonu bei elektroniniu paštu. 2023 m. liepos 27 d. atsakovė užklausė, kaip klostosi ieškovo paskolos reikalai. Brokerė, atsakydama į elektroninį laišką, pakartotinai informavo, jog ji iš savo pusės nėra pateikusi informacijos, kas trukdo sklandžiam paskolos gavimui, bei, kad viskas, nepaisant kelių dienų uždelsimo, turėtų būti sutvarkyta netrukus. Atsakovė ieškovą atstovaujančios brokerės buvo informuota, kontaktuota telefonu, ir šalių suderinta, kad, nepaisant neženklaus uždelsimo, esminis pagrįstas jos lūkestis, t. y. likusią būsto kainos dalį gauti iki 2023 m. rugsėjo 1 d., bus įgyvendintas. Būstą perkant su daline paskola, bankas įsipareigoja per mėnesį laiko atsiskaityti su pardavėju nuo notarinio sandorio tvirtinimo, tačiau nuo ieškovo operatyvių veiksmų priklausė hipotekos įkeitimas ir tai būtų užtrukę maksimaliai dvi savaites. Nepaisant visko, telefonu atsakovė informavo, kad būsto nebeparduos ir atsisakė grąžinti ieškovo sumokėtą avansą.
Atsiliepimas
3. Atsakovė UAB „Skoningi namai“ prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Atsakovė nurodė, kad į jos pardavimų vadybininkę 2023 m. birželio mėn. pabaigoje telefonu kreipėsi ieškovą atstovavusi L. K., kuri save pristatė kaip sertifikuota nekilnojamojo turto brokerė ekspertė. Brokerė telefonu pasidomėjo apie atsakovės skelbimus, o konkrečiai apie parduodamą butą ir terasą, esančius (duomenys neskelbtini). Gavusi jos prašomą informaciją, patvirtino, kad turi potencialų nurodyto buto ir terasos pirkėją ir patvirtino, kad atsiųs duomenis preliminariajai buto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti. Tolesnis brokerės ir atsakovės bendradarbiavimas vyko susirašinėjant elektroniniu paštu. 2023 m. liepos 3 d. turto vertintojai K. K., esant jos pageidavimui, buvo pateikta kadastrinė byla. Po 2023 m. liepos 3 d. jokio kontakto nei su brokere, nei su turto vertintoja, nei su pačiu ieškovu nebuvo iki 2023 m. liepos 27 d. Atsakovė pažymėjo, kad atsakovės atstovai su ieškovu apskritai nekontaktavo. 2023 m. liepos 27 d. pranešimu atsakovės pardavimų vadybininkė pasiteiravo dėl sutarties įvykdymo tolesnės eigos. Ieškovą atstovaujanti brokerė, reaguodama į atsakovės pardavimų vadybininkės laišką, atsakė 2023 m. rugpjūčio 2 d. laišku: „kaip ir kalbėjome telefonu, vėliausiai sekantį pirmadienį turėsime banko kredito sutartį ir būsime pasiruošę notariniam sandoriui. Bankas paprašė, jog jūs nedelsiant persiųstumėt banko vadybininkui įsigijimo pagrindą, kadangi namo baigtumas yra ne 100 procentų. Jiems gavus šį dokumentą bus išduodama kredito sutartis. Siunčiau jums žinutę vadybininko kontaktą, tačiau dar kartą pasidalinsiu. (duomenys neskelbtini) tel. (duomenys neskelbtini). Dar kartą atsiprašome, jog vėluojame. Atostogų metas, tad ir bankui papildomai kilo klausimų, kodėl namas registrų centre pažymėtas, jog ne nauja statyba, o rekonstrukcija“. Išanalizavusi pateiktą laišką, atsakovė padarė išvadą, jog ieškovas bus pasiruošęs sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Be to, tiek ieškovas ieškinyje, tiek brokerė savo elektroninio pašto žinutėje daro nuorodas, kad tariamai dėl vienų ar kitų aplinkybių tariamai skambino atsakovės pardavimų vadybininkei, tačiau periodu nuo 2023 m. liepos 1 d. iki 2023 m. liepos 31 d. neskambino nei pats pirkėjas, nei brokerė. Ieškovą atstovaujanti brokerė 2023 m. rugpjūčio 2 d. laišku atsakovei patvirtino, kad vėluojama vykdyti savo įsipareigojimus, tačiau neužsiminė / neprašė, kad, vadovaujantis preliminariąja buto pirkimo–pardavimo sutartimi, oficialiai pratęsti pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą. Ieškovas patvirtino, kad, sudarant preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį, jį atstovavo brokerė, kuri save pristato kaip sertifikuotą brokerę, todėl ieškovą santykiuose su atsakove dėl buto pirkimo–pardavimo sandorio atstovavo savo srities profesionalas. Ieškovas nepateikė įrodymų, kad kuris nors bankas suteikė paskolą būsto įsigijimui arba yra visos sąlygos tokiai paskolai suteikti. Atsakovė teigė, kad ieškovas neįvykdė preliminarios buto pirkimo–pardavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2023 m. rugpjūčio 1 d. todėl tai, jog negavo banko paskolos būsto įsigijimui ir neatliko jokių aktyvių veiksmų nei pats, nei profesionalus jo atstovas tam, kad būtų pratęstas pagrindinės sutarties sudarymo terminas, jam taikytinos baudinės sankcijos, kurios numatytos preliminarioje buto pirkimo–pardavimo sutartyje.
4. Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, L. K. nurodė, kad 2023 m. birželio 27 d. pirmą kartą buvo apžiūrėtas ginčo būstas su daline apdaila. 2023 m. birželio 29 d. buvo pasirašyta sutartis, kuri visiškai nebuvo koreguojama. Buvo užsakytas vertinimas. Ieškovas užsiminė, kad jam reikės ilgesnio termino, nes reikia duomenų iš Sodros. Brokerė 2023 m. rugpjūčio 2 d. paskambino S. N., ji nenorėjo kalbėti, buvo grubus pokalbis, kuri nurodė, kad ginčo būsto nebeparduos už nurodytą kainą. Ieškovo buvo klausta dėl galimybės paspartinti banką. Bankas nurodė, kad per kelias dienas galės išduoti paskolą. S. N. nurodė, kad atsilaisvino statybininkai ir jie gali įrengti būstą ir gauti didesnį užmokestį. Atsakovė norėjo iš ieškovo užsidirbti ir pasipelnyti, todėl nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Realiai sandoris pas notarą užsakomas prieš savaitę, tačiau nebuvo reikalo anksčiau kreiptis į atsakovę, nes savaitę yra normalu vėluoti. Tokia žodinė taisyklė galioja, kad šalys gali vėluoti dvi savaites. Terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti pasiūlė atsakovė. Trečiajam asmeniui terminas neatrodė per trumpas, mėnuo yra standartas, juo labiau, kad galima vėluoti. Tai nėra atsiskaitymo terminas. Atsakovė nėjo į jokias derybas su ieškovu. 2023 m. rugpjūčio 2 d. buvo aiškiai nurodyta, kad būstas nebus parduodamas. Brokerei padedant parduoti ieškovo būstą, tarp šalių sudaryta sutartis buvo atlygintinė, o atstovaujant dėl ginčo būsto įsigijimo buvo veikiama neatlygintinai. Trečiasis asmuo paaiškino, kad, kai žmogus naudojasi jos kaip brokerės paslaugomis, vėliau padeda surasti naują būstą neatlygintinai. Sutartis buvo sudaryta su ja asmeniškai, jeigu būtų nustatyta, kad paslauga nekokybiška, ieškovo atžvilgiu atsakytų ji. Sudaryta preliminarioji sutartis tiko ieškovui. Pastabų dėl sudarytos sutarties ieškovas neturėjo. Nuo vertinimo ataskaitos iki 2023 m. liepos 26 d. iš ieškovo nebuvo gauta jokios informacijos, kad nespėja susitvarkyti dokumentų. Visą laiką buvo komunikuota su S. N. iki to momento, kai pasakė, jog ginčo būstas nebus parduotas, tuomet kalbėta telefonu ir su atsakovės direktoriumi. Tačiau jokio pokalbio nebuvo, nes atsakovės vadovas tik rėkė, kad ginčo būsto neparduoda. Atsakovė žinojo, kad būstas bus perkamas su kreditu, ir tą žinojo dar iki sudarant ginčo preliminariąją sutartį. Bankas reikalavo, kad atsakovė atsiųstų buto įsigijimo pagrindą, tačiau atsakovė to nepadarė. 2023 m. rugpjūčio 2 d. buvo paskutinis brokerės laiškas atsakovei.
5. Tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, UAB „1Partner LT“ ir UAB „Centro kubas-Nekilnojamasis turtas“ prašė ieškinį spręsti teismo nuožiūra. Tretieji asmenys nurodė, kad UAB „1Partner LT“ yra sudariusi bendradarbiavimo sutartis su nekilnojamojo turto brokeriais (tarpininkais), kurie teikia paslaugas nekilnojamojo turto pirkėjams arba pardavėjams. Su trečiuoju asmeniu L. K. 2021 m. liepos 1 d. sudaryta bendradarbiavimo sutartis. Pati UAB „1Partner LT“ nedalyvavo jokiuose ieškovo ir atsakovės sandoriuose ir nesuteikė jokiems asmenims, įskaitant trečiuosius asmenis, veikti UAB „1Partner LT“ vardu. Tokia teisė nebuvo suteikta ir brokerei L. K., todėl ginčo išsprendimas nesukels jokių teisių ir pareigų įmonei UAB „1Partner LT“. Brokerė paprašė papildomai įvertinti priklausinius. Vertintoja pataisė ataskaitą. Vertinimo paslauga suteikta kokybiškai. Brokerė atstovauja UAB „1Partner LT“ įmonę, tačiau ji atstovauja pagal bendradarbiavimo sutartį. Vadinasi, brokerė turi teisę naudoti abiejų įmonių vardus. Šiuo atveju brokerė veikė kaip asmuo, turintis profesionalią patirtį. Ji yra viena profesionaliausių trečiųjų asmenų vadovui žinomų brokerių. Ji neatlygintinai atstovavo ieškovą bei viską darė tinkamai. UAB „1Partner LT“ finansiškai nebuvo suinteresuota ginčo sandorio sudarymu, UAB „Centro kubas-Nekilnojamasis turtas“ tik gavo užmokestį už vertinimą. Iki šios civilinės bylos iškėlimo nebuvo žinoma apie galimai kylančią konfliktinę situaciją, apie priežastis, kodėl nesudaryta pagrindinė sutartis. Sutartinių santykių su atsakove tretieji asmenys neturėjo nei iki ginčo sutarties sudarymo, nei vėliau. 2023 m. liepos 12 d. buvo siųsta pradinė vertinimo ataskaita. Papildyta ataskaita buvo 2023 m. rugpjūčio mėn.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2024 m. spalio 28 d. sprendimu ieškinį patenkino visiškai: ieškovui iš atsakovės priteisė 5 000 Eur negrąžinto avanso ir 1 746,50 Eur bylinėjimosi išlaidų; trečiajam asmeniui, nepareiškiančiam savarankiškų reikalavimų, UAB „1Partner LT“ – 700 Eur bylinėjimosi išlaidų, trečiajam asmeniui, nepareiškiančiam savarankiškų reikalavimų, UAB „Centro kubas-nekilnojamasis turtas“ – 300 Eur bylinėjimosi išlaidų; valstybei – 29,14 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu.
7. Teismas nustatė, kad byloje kilo ginčas dėl pagal preliminariąją sutartį sumokėto avanso grąžinimo nesudarius pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties. 2023 m. birželio 28 d. ieškovas (pirkėjas) ir atsakovė (pardavėja) sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, kurios dalykas – atsakovės įsipareigojimas parduoti ieškovui jai nuosavybės teise priklausantį butą, esantį (duomenys neskelbtini), kuris buvo neįrengtas, t. y. su daline apdaila, ir pirkėjo įsipareigojimas jį nupirkti. Šalių susitarimu, pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2023 m. rugpjūčio 1 d.. Po sutarties pasirašymo, 2023 m. birželio 30 d. ieškovas atsakovei sumokėjo 5 000 Eur dydžio avansą. Ieškovą ikisutartiniuose santykiuose derantis dėl ginčo turto įgijimo atstovavo trečiasis asmuo brokerė L. K., su kuria ieškovas rašytinės sutarties nebuvo sudaręs. Ginčo šalims nesudarius pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties, ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas priteisti iš atsakovės 5 000 Eur avansą. Teismas nurodė, kad, pagal byloje nustatytas aplinkybes, šalių sudaryta sutartis kvalifikuotina kaip preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis.
8. Teismas vertino, kad nagrinėjamu atveju, atsakovė, siekdama pasilikti ieškovo sumokėtą avansą, kaip šalių sutartas netesybas, turėjo pareigą įrodyti, tačiau neįrodė, jog pagrindinė ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl to, kad ieškovas nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovė kaip pagrindą taikyti preliminarioje sutartyje numatyto dydžio netesybas laikė tai, kad ieškovas neįvykdė preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį iki 2023 m. rugpjūčio 1 d. todėl, kad negavo banko paskolos būsto įsigijimui ir neatliko jokių aktyvių veiksmų nei pats, nei profesionalus jo atstovas tam, kad būtų pratęstas pagrindinės sutarties sudarymo terminas. Tačiau teismas neturėjo pagrindo sutikti su tokiu atsakovės vertinimu. Tai, kad ieškovas neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties, patvirtino tiek ieškovo, tiek trečiojo asmens (ieškovą atstovavusios brokerės) teismui duoti nuoseklūs paaiškinimai. Ieškovas teismui paaiškino, kad, nepaisant aplinkybės, jog užtruko kredito gavimas ir iki preliminariojoje sutartyje numatyto termino pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta, jis siekė sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau iš atsakovės per brokerę buvo gautas aiškus atsisakymas pagrindinę sutartį sudaryti.
9. Teismas nurodė, kad brokerė paaiškino, jog 2023 m. rugpjūčio 2 d. kalbėjo du kartus telefonu su atsakovės atstovais – pirmą kartą su atsakovės pardavimų vadove S. N., antrą kartą – su atsakovės direktoriumi, ir abiem kartais buvo išreikštas aiškus atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nurodant, jog atsakovė ketina įrengti ginčo turtą ir parduoti brangiau nei ieškovui. Nepaisant šio pokalbio, brokerė, po minėtų telefoninių pokalbių, tą pačią dieną išsiuntė atsakovei elektroninį laišką, kuriame informavo atsakovę, jog vėliausiai kitą pirmadienį bus galimybė sudaryti kredito sutartį ir ieškovas bus pasiruošęs notariniam sandoriui, paprašė persiųsti banko vadybininkui ginčo buto įsigijimo pagrindą, kadangi namo baigtumas yra ne 100 procentų, ir dar kartą atsiprašyta, jog ieškovas keletą dienų vėluoja. Tačiau, pagal byloje nustatytas aplinkybes, atsakovė prašyto dokumento – ginčo buto pirkimo–pardavimo sutarties, kurios pagrindu atsakovė įgijo turtą – bankui nepateikė, todėl kredito sutartis su ieškovu taip ir nebuvo sudaryta, kaip ir nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis.
10. Teismas pažymėjo, kad nors atsakovė nesutiko su ieškovo ir brokerės paaiškinimais, teigdama, kad jokio atsisakymo iš atsakovės pusės sudaryti pagrindinę sutartį nebuvo ir, jog atsakovė laukė, kuomet ieškovas informuos atsakovę apie sudarytą kredito sutartį, tačiau atsakovės atstovai, tiesiogiai bendravę su L. K. dėl ginčo turto įsigijimo, teismo posėdyje nedalyvavo, atsakovė nepateikė ir jokių kitų įrodymų šiems savo teiginiams pagrįsti. Teismas šiuos atsakovės atstovo paaiškinimus laikė neįtikinamais, turėdamas omenyje tą aplinkybę, jog atsakovė nepateikė bankui prašyto būsto įsigijimo pagrindo, kurį brokerė minėtame elektroniniame laiške nurodė kaip būtiną kreditui gauti. Dėl to teismas neturėjo pagrindo nesivadovauti aptartais ieškovo ir brokerės paaiškinimais, kurie buvo nuoseklūs, atitiko rašytinę bylos medžiagą ir kurių nepaneigė jokie kiti byloje esantys įrodymai.
11. Teismas nurodė ir tai, kad nei ieškovas, nei jo brokerė iki preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos, t. y. iki 2023 m. rugpjūčio 1 d., nesikreipė į atsakovę nei raštu, nei žodžiu dėl preliminariosios sutarties termino pratęsimo. Atsakovei informacija apie tai, kad ieškovas dėl užsitęsusio kredito gavimo proceso nespėja šalių sutartu terminu sudaryti pagrindinės sutarties, buvo pateikta tik 2023 m. rugpjūčio 2 d. telefonu ir elektroniniu laišku. Dėl to teismas sprendė, kad ieškovas ir jį atstovavusi brokerė nesielgė pakankamai rūpestingai ir atsakingai, tačiau šių aplinkybių teismas nelaikė lemiamomis, dėl ko nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Aptartos faktinės aplinkybės rodo, kad ieškovas ir po termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos dėjo reikiamas pastangas, kad pagrindinė sutartis būtų sudaryta. Atsakovė šioje byloje neigė atsisakiusi sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau jokių tokio atsisakymo priežasčių nenurodė.
12. Įvertinęs byloje esančių įrodymų visetą, teismas neturėjo pagrindo spręsti, kad ieškovas būtų nepagrįstai vengęs ar atsisakęs sudaryti pagrindinę sutartį. Kredito gavimo procesas užsitęsė dėl objektyvių, nuo ieškovo valios nepriklausančių priežasčių, sietinų su tuo, kad atostogų metu dalis banko darbuotojų atostogavo. Teismas sprendė, kad šiuo atveju nėra pagrindų taikyti ieškovo atžvilgiu civilinę atsakomybę netesybų forma, kaip to siekė atsakovė, atsisakydama grąžinti ieškovui jo sumokėtą avansą. Teismas pažymėjo, kad nagrinėjamoje byloje ieškovas neprašė atsakovei taikyti civilinės atsakomybės, todėl teismas ir nevertino, ar atsakovė pagrindinę sutartį sudaryti atsisakė pagrįstai. Teismo sprendimas grindžiamas ta aplinkybe, jog atsakovė neįrodė, kad ieškovas nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
13. Apeliaciniu skundu atsakovė UAB „Skoningi namai“ prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. spalio 28 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1.1. Pirmos instancijos teismas teisingai kvalifikavo ginčo teisinį santykį ir nustatė, kad tai yra ginčas dėl pagal preliminariąją sutartį sumokėto avansinio mokėjimo sumos grąžinimo, nesudarius pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. Ginčo dalykas nustatytas tinkamai (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 4 dalis). Ši norma nustato, kad atsakomybė už vengimą sudaryti pagrindinę sutartį tenka tai sutarties šaliai, kuri vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.
1.2. Byloje konstatuota, kad pagrindinė sutartis iki nustatyto termino, t. y. iki 2023 m. rugpjūčio 1 d. nebuvo sudaryta. Susigrąžinti avansinio mokėjimo sumą siekia ieškovas, kuris pagal 2023 m. birželio 28 d. preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį yra pirkėjas. Vadovaujantis įrodinėjimo taisyklėmis, ieškovas turėtų įrodyti, kad pardavėjas, pagal preliminariąją sutartį, t. y. atsakovė atsisakė ir / arba vengė sudaryti sutartį. Teismas, vertindamas byloje nustatytus faktus, turėjo nustatyti, kuo pasireiškė atsakovės atsisakymas arba vengimas sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2023 m. rugpjūčio 1 d.
1.3. Pirmos instancijos teismas netinkami įvertino byloje nustatytus šiuos esminius faktus: 1) ieškovas patvirtino, kad įsigyti butą siekė naudodamasis banko paskola, nors preliminarioje sutartyje teigė, kad yra gavęs visus reikiamus leidimus, sprendimus, sutikimus, patvirtinimus ir įgaliojimus, reikalingus sudaryti pagrindinę sutartį bei vykdyti iš jos kylančius įsipareigojimus ir tokie leidimai, sprendimai, sutikimai, patvirtinimai ir įgaliojimai yra galiojantys (preliminarios sutarties 4.1.4 punkto b) papunktis); 2) kaip nustatyta byloje, tik pasirašius preliminariąją sutartį, ieškovas pradėjo ieškoti buto įsigijimo finansavimo šaltinių ir susidūrė su savo problemomis, t. y. ieškovo sutuoktinė buvo vaiko auginimo atostogose ir bankui kilo klausimai dėl ieškovo šeimos finansinio pajėgumo. Ieškovas iki 2023 m. rugpjūčio 1 d. paskolos negavo. Byloje nėra jokių įrodymų, kad ieškovas būtų siekęs sudaryti pagrindinę sutartį be paskolos naudojant tik savo turimas lėšas; 3) nei ieškovas pats betarpiškai, nei jį atstovavusi brokerė nesikreipė į atsakovę (pardavėją) dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino pratęsimo, nors preliminarioje sutarties 3.1. punkte numatyta, kad šalių susitarimu šis terminas gali būti pratęstas. Byloje yra įrodymai, kad esant potencialaus pirkėjo prašymui, atsakovė tokius terminus pratęsdavo.
1.4. Ieškovą atstovavusios brokerės paaiškinimais nustatyta, kad 2023 m. rugpjūčio 2 d. elektroninio pašto laišku ji patvirtino, jog ieškovas apie savaitę vėluoja gauti banko paskolą. Preliminariai vertinant tokį vėlavimą, ieškovas banko paskolą turėjo gauti apie 2023 m. rugpjūčio 9-10 d.. Bylos medžiagoje nustatytas kitas sistemiškai svarbus faktas – ieškovas tik 2023 m. rugpjūčio 10 d. turėjo galutinę buto turto vertinimo ataskaitą, kuri yra būtina norint gauti banko finansavimą buto įsigijimui. Tai suponuoja nuostatą, kad 2023 m. rugpjūčio 10 d. bankui dar nebuvo pateikti visi banko paskolai gauti reikalingi dokumentai. Šiuo aspektu svarbu tai, kad buto turto vertinimo procesą organizavo ieškovą atstovaujanti brokerė. Byloje nėra jokių įrodymų, kad iki 2023 m. rugpjūčio 10 d. atsakovė būtų atsisakiusi sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.
1.5. Pirmosios instancijos teismo motyvas, kad ieškovas ir po termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos dėjo reikiamas pastangas, jog pagrindinė sutartis būtų sudaryta, jokiais įrodymai nėra pagrįstas. Priešingai, ieškovas 2023 m. rugpjūčio 10 d. gauna turto vertinimo ataskaitą, o 2023 m. rugpjūčio 13 d. yra pateikiamas ieškinys teismui dėl avanso grąžinimo. 2023 m. rugpjūčio 10 d., kada ieškovas gauna buto vertinimo ataskaitą, yra ketvirtadienis, iš ieškinio formos ir teksto pareziumuotina, kad pats asmeniškai paruošia ieškinio pareiškimą, įrašo ruošimo datą 2023 m. rugpjūčio 13 d. (sekmadienis) ir elektroniniu būtu pateikia teismui. Vertinant šiuos ieškovo veiksmus, sunku surasti jo pastangas sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Nepaisant to, ieškovas nei iki 2023 m. rugpjūčio 1 d. nei iki 2023 m. rugpjūčio 10 d. niekada nepateikė banko patvirtinimo apie paskolos skyrimą ieškovui. Tik žinant šias paskolos sąlygas galima ruošti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovas nepateikė jokių įrodymų, kad bankas jam suteikė paskolą preliminarios sutartimi planuoto įsigyti buto finansavimui. Teismas pripažino, kad ieškovas ir jį atstovaujanti brokerė elgėsi nepakankamai atsakingai ir rūpestingai. Tai tik patvirtina, kad ieškovas buvo nepakankamai rūpestingas paskolos gavimo atžvilgiu, o brokerė pagrindinės sutarties sudarymo termino pratęsimojo klausimu, tačiau šių aplinkybių teismas nelaiko esminėmis, dėl kurių nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis.
Žemesnės instancijos teismas
1.6. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad atsakovė šioje byloje neigė atsisakiusi sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau jokių tokio atsisakymo priežasčių nenurodė. Teismo teiginyje yra vidinis prieštaravimas - atsakovė teigia, kad neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties, tačiau teismas teigė, kad atsakovė neapteikė tokio atsisakymo priežasčių. Kokia logika reikia vadovautis, kad reikalauti pateikti priežastis to reiškinio (atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį), kurio atsakovė teigia nebuvus. Šiuo atveju nebuvo atsakovės atsisakymo sudaryti sutartį, vadinasi nėra ir nebuvusio reiškinio priežasčių.
1.7. Byloje yra nustatyta, kad pats ieškovas ir jį atstovaujanti brokerė iki 2023 m. rugpjūčio 27 d. atostogaudami susitiko (duomenys neskelbtini). Tačiau byloje nėra jokių įrodymų, kad kažkurio banko, kuris būtų nagrinėjęs paskolos suteikimo ieškovui klausimą darbuotojas atostogauja ir dėl to užsitęsia paskolos suteikimo klausimo sprendimas. Jeigu būtų buvusi tokia situacija, jos sprendimas buvo numatytas preliminarios sutarties 3.1. punkte. Ieškovas ir / arba jį atstovaujanti brokerė, nurodydami atitinkamas aplinkybes, turėjo tik paprašyti atsakovės partęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą. Tai nebuvo padaryta. Vietoje dalykinio bendravimo dėl termino pratęsimo, ieškovas 2023 m. rugpjūčio 13 d. pateikia ieškinį atsakovei.
1.8. Pirmos instancijos teismas, pirmojo parengiamojo posėdžio (2023 m. lapkričio 7 d.) metu pastebėjęs, kad gali kilti atsakomybė ieškovą atstovavusiai brokerei, savo iniciatyva ją įtraukė į bylos nagrinėjimą trečiuoju asmeniu. Tokiomis aplinkybėmis brokerė puikiai suprato apie potencialią atsakomybę už netinkami suteiktas paslaugas ir tai pavirinto teisme. Teismas turėjo suprasti kad brokerė, siekdama išvengti potencialios atsakomybės dėl nekokybiškai suteiktų paslaugų, savo paaiškinimais formuoja gynybinę poziciją, ir juos kritiškai vertinti. Nepaisant to, teismas brokerės paaiškinimus, nepagrįstus kitokiais įrodymais, vertina kaip dominuojančius, tačiau iš esmės atmeta byloje nustatytas šias faktines aplinkybes: 1) ieškovas paskolos apskritai negavo; 2) nei ieškovas betarpiškai, nei per jį atstovaujančią brokerę nepaprašė atsakovės pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo termino; 3) ieškovas, veikdamas kaip potencialus pirkėjas, neatliko jokių bendradarbiavimo pagal preliminariąją sutartį veiksmų.
1.9. Pirmos instancijos teismas netinkami įvertino bylos faktines aplinkybes ir priėmė nepagrįstą ir neteisėtą sprendimą. Tinkamai įvertinus byloje nustatytas faktines aplinkybes yra teisinis pagrindas atmesti ieškovo ieškinį atsakovei. Toks teismo sprendimas atitiktų CK 6.165 straipsnio 4-5 dalis ir kasacinės instancijos teismo suformuotą teisminę praktiką preliminarios sutarties nesudarymo / nesudarymo ginčo bylose.
Atsiliepimas
14. Ieškovas G. S. pateikė atsiliepimą į atsakovės apeliacinį skundą, kuriuo prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. spalio 28 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
2.1. Preliminaria ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartimi buvo nustatytas aiškus terminas pagrindinės, notarinės buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui (2023 m. rugpjūčio 1 d.). Iki nurodyto termino pagrindinė, notarinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Be to, šalys nepratęsė preliminarios sutarties galiojimo. Dėl to po 2023 m. rugpjūčio 1 d. laikytina, kad atsakovė neteisėtai, be jokio teisinio pagrindo valdė ieškovo perduotą avansą – 5 000 Eur. Vienintelė galimybė atsakovei pateisinti avanso teisėtą valdymą po 2023 m. rugpjūčio 1 d. (atsižvelgiant į tai, kad preliminarios sutarties galiojimas nebuvo pratęstas) gali būti tik preliminarios sutarties 5.1. punktas, numatantis, jog tuo atveju, jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma šioje preliminarioje sutartyje numatytomis sąlygomis ir / ar per preliminarios sutarties 3.1 nustatytą terminą (iki 2023 m. rugpjūčio 1 d.) dėl ieškovo kaltės, ši preliminari sutartis laikoma nutrūkusi ir atsakovei kaip nuostolių atlyginimas lieka sumokėtas avansas.
Žemesnės instancijos teismas
2.2. Pirmosios instancijos teismas teisingai vertino, kad būtent atsakovė, siekdama pasilikti ieškovo sumokėtą avansą, kaip šalių sutartas netesybas, turėjo pareigą įrodyti, tačiau neįrodė, kad pagrindinė ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl to, kad ieškovas nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Tokio nepagrįsto vengimo sudaryti pagrindinę notarinę buto pirkimo–pardavimo sutartį atsakovė neįrodė, nors tai buvo jos pareiga įrodyti visas ieškovo civilinės atsakomybės sąlygas. Būtent dėl to nepagrįsti yra atsakovės argumentai, jog ieškovas turėtų įrodyti, kad atsakovė pagal preliminarią sutartį atsisakė ir / arba vengė sudaryti sutartį. Po 2023 m. rugpjūčio 1 d., kai jau egzistavo avanso valdymo be pagrindo faktas, būtent atsakovė privalėjo įrodyti, kad ji tai daro teisėtai. Tačiau atsakovė to nepadarė.
2.3. Byloje nėra ginčo, kad ieškovas ketino įsigyti butą iš atsakovės ne tik savo, bet ir skolintomis lėšomis. Bet kokiu atveju lėšų kilmė nesudaro pagrindo atsakovei po 2023 m. rugpjūčio 1 d. pateisinti neva teisėtą ieškovo lėšų valdymą. Nėra suprantama, kodėl po 2023 m. rugpjūčio 1 d. atsakovė, kaip savo srities profesionalė, nereagavo į ieškovo raginimą grąžinti jam sumokėta avansą, ar tuo labiau žinodama faktinę situaciją, kad kredito gavimo laikas ieškovui užtruko, nepasiūlė sudaryti preliminarios sutarties pratęsimo. Būtent tokie atsakovės veiksmai tik pabrėžia jau ieškovo byloje išsakytą nuogąstavimą, kad tokiu būdu atsakovė siekė pasipelnyti iš ieškovo bei jo padėties beviltiškumo, o ne realiai parduoti butą ieškovui.
2.4. Atsakovė, suteikdama didelę reikšmę laikotarpiui tarp 2023 m. rugpjūčio 10 d. ir 2023 m. rugpjūčio 13 d., pamiršta vieną svarbią aplinkybę, kad ji pati nuo 2023 m. rugpjūčio 1 d. neteisėtai, be jokio teisinio pagrindo valdo ieškovo sumokėtą avansą, nerodo jokios iniciatyvos nei sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, nei pratęsti preliminarios sutarties galiojimą, atsisako grąžinti avansą ir nebendradarbiauja su ieškovu. Kitaip tariant, atsakovė įgyvendina savo tikslus pasinaudoti neprofesionalaus nekilnojamojo turto rinkos dalyvio siekiais įsigyti butą gyvenimui su banko paskola, ir ne tai, kad dirba su juo išvien, siekiant tokius vartotojo poreikius patenkinti, bet pasisavina svetimas lėšas, nesant jokios ieškovo kaltės. Žinoma, kad tokiu atveju ieškovas, būdamas ne tik, kad nepatyręs nekilnojamojo turto rinkos vartotojas, griebiasi visų teisėtai įmanomų priemonių savo pinigams susigrąžinti, įskaitant ir reikšti ieškinį. Tokiu būdu ieškovas elgiasi visiškai apdairiai, protingai ir sąžiningai, nes po 2023 m. rugpjūčio 1 d. atsakovė nerodo jokių ženklų nei, kad grąžins avansą, nei kad su ieškovu bus sudaroma pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis.
2.5. Atsakovė neįrodė nei ieškovo kaltės, nei aplinkybių dėl, ko atsakovės avanso valdymas po 2023 m. rugpjūčio 1 d. galėtų būti pateisinamas ieškovo galimai neteisėtais veiksmais. Taigi pirmosios instancijos teismo išvados yra logiškos ieškovo, kaip vartotojo, atžvilgiu nenustačius jokių jo civilinės atsakomybės sąlygų.
Atsiliepimas
15. Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, L. K., pateikė atsiliepimą į atsakovės apeliacinį skundą, kuriuo prašo jį atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. spalio 28 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
3.1. Priežastis, dėl ko atsakovė nenorėjo sudaryti pagrindinės sutarties buvo ta, kad pasiliktų sumokėtą avansą ir šia suma praturtėtų bei galėtų pardavinėti butą kitiems asmenims, gaudami dvigubą naudą. Priešingu atveju, atsakovė būtų palaukusi kelias dienas, kas dažnai būna santykiuose tarp pirkėjo ir pardavėjo, jei viena iš šalių vėluoja kažką atlikti, tačiau abi šalys nori pirkti–parduoti nekilnojamą turtą. O kai vien šalių nenori toliau tęsti santykių, tada ieško formalių priežasčių, dėl ko nori išeiti iš sandorio ir pasilikti sumokėtą avansą. Taip ir buvo šiuo konkrečiu atveju.
Šalies argumentai
3.2. Apie tai, kad pardavėjas (atsakovė) nesutinka parduoti buto ir nori pasilikti avansą brokerė iš karto informavo ieškovą ir jis vėliau pateikė ieškinį. Atsakovė stebisi dėl to, keldama klausimą, kodėl ieškovas neprašė pratęsti (atnaujinti) preliminarios sutarties galiojimo termino, tačiau tai ir įvyko dėl to, jog atsakovės atstovai pokalbio su brokere metu atsisakė net ir svarstyti turto pardavimo klausimą vėlesne data, o tiesiog norėjo pasipelnyti neteisėtai pasisavintu avansu.
3.3. Brokerės veiksmai buvo tik draugiška pagalba buvusiam klientui. Net jei ir būtų teikusi atlygintinas paslaugas, brokerė negali būti atsakinga tiek už ieškovo veiksmus, tiek ir už nepagrįstą atsakovės atsisakymą sudaryti pardavimo sutartį. Brokerės paslaugos nebuvo siejamos išimtinai su rezultato pasiekimu, ji tik konsultavo ir padėjo nepatyrusiam ieškovui, kuris buvo vartotojas ir pirko turtą iš verslininko. Pati atsakovė nei karto nebandė susisiekti su pačiu ieškovu, nors jai buvo žinomi jo kontaktai, tai yra nevykdė šalių bendradarbiavimo pareigos.
3.4. Pirmosios instancijos teismas padarė teisingą ir pagrįstą išvadą, kad sutartis nebuvo sudaryta ne dėl ieškovo kaltės, o dėl to, kad tiek ieškovas, tiek ir atsakovė neįdėjo pakankamai pastangų, kad sandoris būtų sudarytas, be to, tam įtakos turėjo ir trečiųjų asmenų, t. y. bankų neveikimas, kai jie tik po ilgo termino paprašė papildomų dokumentų, ką įprastai atlieka per savaitę nuo paraiškos gauti kreditą pateikimo. Nesant ieškovo kaltės, atsakovė privalėjo grąžinti sumokėtą avansą, o ne įrodinėti visame teismo procese, kad kalti yra kiti asmenys, t. y. ieškovas arba brokerė. Dėl sandorio nesudarymo nebuvo ieškovo kaltės. Kaltė būtų tada, jei ieškovas atsisakytų pirkti butą. Konkrečiu atveju jis butą ketino pirkti, bankas būtų suteikęs kreditą vienokio ar kitokio dydžio, kas ieškovui nebuvo labai svarbu, nes jis galėjo sumokėti savo dalį įvairaus dydžio, o tokio sprendimo bankas nepriėmė ilgiau nei įprastai dėl vasaros atostogų. Nebuvo ieškovo kaltės ir dėl to, kad nebuvo pasirinktas konkretus notaras, apie tai preliminarioje sutartyje nebuvo sutarta.
Atsiliepimas
16. Tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, UAB „1Partner LT“ ir UAB „Centro kubas-Nekilnojamasis turtas“ pateikė atsiliepimą į atsakovės apeliacinį skundą, kuriuo prašo jį atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. spalio 28 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
4.1. Bylos aplinkybės patvirtina, kad šalys siekė sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau tiek ieškovas, tiek atsakovė turi prisiimti atsakomybę, jog ši sutartis nebuvo sudaryta todėl, kad abi sutarties šalys neatliko visų veiksmų – ieškovas laiku negavo kredito, atsakovė nepateikė visų būtinų dokumentų bankui, kurie buvo reikalingi paskolai gauti, tai matyti iš brokerės 2023 m. rugpjūčio 2 d. el. laiško atsakovei. To atsakovė neatliko, taip pat šalys neužtikrino, kad būtų parinktas notaras, kuris galėtų patvirtinti pagrindinę sutartį iki preliminariosios sutarties pabaigos.
4.2. Tretieji asmenys nesutinka su atsakovės argumentais, kad ieškovas elgėsi nesąžiningai, preliminarioje sutartyje pateikdamas patvirtinimą apie gautus sutikimus ir leidimus, nors pats tik vėliau kreipėsi į banką dėl finansavimo. Ieškovas nepažeidė jokių pateiktų garantijų ir patvirtinimų, o praktika kreiptis į finansų institucijas dėl kredito gavimo yra normali, perkant brangų turtą, dėl to ir buvo sutarta dėl mėnesio termino sudaryti pagrindinę sutartį. Prieš gaunant kreditą bankui privalu pateikti įrodymus, kad pirkėjas ketina pirkti tam tikrą objektą, tai yra pateikti preliminariąją sutartį ar kitą analogišką dokumentą, tik po to būna vertinamas pirkėjo mokumas, finansuotina suma ir priimamas sprendimas skirti kreditą. Tai atsakovei turėjo būti aišku, juo labiau, kad ji pati pateikė buto dokumentus turto vertintojai.
4.3. Neturėtų būti laikoma ieškovo kaltė ir dėl to, kad jis negavo finansavimo (kredito) buto įsigijimui iki preliminarios sutarties termino pabaigos. Ieškovas to siekė, tačiau dėl savo nepatyrimo tik vėliau pateikė dokumentus bankui apie savo sutuoktinės motinystės atostogas ir jai išmokamas išmokas. Dėl to tai, kad ieškovas negavo teigiamo banko sprendimo dėl paskolos suteikimo, taip pat negali būti laikoma jo kalte. Tretieji asmenys nesutinka ir su argumentais, kad ieškovo kaltė pasireiškė tuo, jog nei jis, nei brokerė nesikreipė dėl preliminarios sutarties termino pratęsimo. Tai nėra esminė aplinkybė, nes pasibaigus terminui sudaryti pagrindinę sutartį prievolė pirkti / parduoti butą pasibaigia ir šalys turi gražinti viena kitai tai, ką gavo. Brokerė patvirtino, kad ji kreipėsi į atsakovę 2023 m. rugpjūčio 2 dieną dėl termino pratęsimo, tačiau su tuo nesutiko atsakovės atsakingi asmenys. Tą aplinkybę įrodo ir tai, kad brokerė savo 2023 m. rugpjūčio 2 d. el. laiške prašė atsakovės pateikti papildomus dokumentus bankui, tačiau to ji nepadarė. Šalys taip pat nebuvo sutarusios, kad tai ieškovas turi parinkti notarą ir apie tai informuoti kitą šalį.
4.4. Ieškovas yra vartotojas, nėra patyręs nekilnojamojo turto įsigijimo sandoriuose, todėl atsakovei, kaip verslininkei, kyla didesni įpareigojimai užtikrinti sandorio sėkmę – pateikti dokumentus, būtinus paskolos išdavimui, suderinti su notaru sandorio datą ir apie tai informuoti ieškovą dar iki sandorio dienos, tačiau tai nebuvo padaryta. Atsakovei buvo žinoma, jog ieškovas pirks ginčo butą, kurį finansuos kredito institucija, nes teikė dokumentus turto vertinimui, tai matyti iš atsakovės ir trečiojo asmens UAB „Centro kubas-Nekilnojamasis turtas“ vertintojos susirašinėjimo. Jokio kito tikslo vertinti turtą nebuvo.
4.5. Tretieji asmenys nesutinka, kad teikdama konsultacijas dėl preliminarios sutarties ir dėl jos pratęsimo brokerė padarė žalą ieškovui ar atsakovei. Preliminarios sutarties šalys buvo ieškovas ir atsakovė, jie žinojo vienas kito kontaktus, todėl turėjo galimybę kontaktuoti ir bendradarbiauti sprendžiant pagrindinės sutarties sudarymo klausimus. Pačios brokerės vaidmuo buvo labai neženklus, todėl nesutinka su atsakove, kad neva dėl jos neveikimo buvo padaryta žala.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
17. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka pagal apeliaciniame skunde nurodytas faktines ir teisines aplinkybes, kurių pagrindu prašoma panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą, nenustatė absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų bei nenustatė aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).
18. Apeliacine tvarka nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu sumokėto avanso grąžinimo, šalims nesudarius pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties.
19. Teisėjų kolegija iš byloje esančių duomenų nustatė, kad ieškovas G. S. (pirkėjas) ir atsakovė UAB „Skoningi namai“ (pardavėja) 2023 m. birželio 28 d. sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, kuria susitarė iki 2023 m. rugpjūčio 1 d. sudaryti pagrindinę buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį. Pagal preliminariosios sutarties 4.1.1 punkto nuostatas, ginčo būsto kaina lygi 173 000 Eur, kurios dalis 5 000 Eur sumokama avansu per 1 dieną nuo preliminariosios sutarties pasirašymo. Likusi būsto kainos dalis turi būti sumokėta per 30 dienų nuo pagrindinės sutarties sudarymo dienos. Preliminariosios sutarties 5.1. punkte įtvirtinta nuostata, kad, jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir / ar per šios sutarties 3.1. nustatytą terminą dėl pirkėjo kaltės, ši sutartis yra laikoma nutrūkusi ir pardavėjui, kaip nuostolių atlyginimas lieka sumokėtas avansas. Jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir / ar per šios sutarties 3.1. punkte nustatytą terminą dėl pardavėjo kaltės, ši sutartis yra laikoma nutrūkusi ir pardavėjas įsipareigoja grąžinti pirkėjui sumokėtą avansą 5 000 Eur ir sumokėti pirkėjui jo įmokėto avanso dydžio baudą, t. y. 5 000 Eur.
20. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Taigi preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo, t. y. sutartis dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą, galima išskirti šiuos tokios sutarties bruožus: 1) aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; 2) aptariami būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos; 3) nurodomas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; 4) susitarimas įforminamas raštu. Pagal preliminariąją sutartį perduodami pinigai gali būti šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kuriuo užtikrinamas baudos sumokėjimas arba iš anksto šalių aptartų nuostolių atlyginimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).
21. Pirmosios instancijos teismas, aiškindamas šalių sudarytą preliminariąją sutartį, sprendė, kad ieškovo sumokėta pinigų suma pagal preliminariąją sutartį taip pat atliko ir preliminariosios sutarties užtikrinimo netesybomis funkciją, jeigu ieškovas nepagrįstai atsisakytų sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad ieškinys dėl avanso grąžinimo galėtų būti atmestas atsakovui įrodžius, jog ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tai tokios sutartinės nuostatos yra pagrindas asmeniui taikyti netesybas, nebent jis įrodytų sutartinę civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 42 punktas).
22. Bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas nenustatė tik vienos šalies kaltės dėl neįvykusio sandorio, pripažino, kad abi šalys nepakankamai bendradarbiavo, todėl priteisė ieškovui iš atsakovės pagal preliminariąją sutartį sumokėtą avansą. Atsakovės (apeliantės) nuomone, teismas pažeidė įrodymų vertinimo taisykles ir netinkamai nustatė pagrindinės sutarties nesudarymo priežastis. Apeliantė teigia, kad ieškovas, patvirtino, jog įsigyti butą siekė naudodamasis banko paskola, nors preliminarioje sutartyje teigė, kad yra gavęs visus reikiamus leidimus, sprendimus, sutikimus, patvirtinimus ir įgaliojimus, reikalingus sudaryti pagrindinę sutartį bei vykdyti iš jos kylančius įsipareigojimus ir tokie leidimai, sprendimai, sutikimai, patvirtinimai ir įgaliojimai yra galiojantys. Tik pasirašius preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovas pradėjo ieškoti buto įsigijimo finansavimo šaltinių ir susidūrė su savo problemomis.
23. Kiekvienu konkrečiu atveju sprendžiant, kiek kuri sutarties šalis yra atsakinga už sutarties nevykdymą, turi būti vertinama ne tik tai, kokias tarpusavio teises ir pareigas pagal pasiektą susitarimą ir taikytiną įstatymų reguliavimą sutartis sukuria jos šalims, bet ir jų elgesys vykdant sutartį, sutarties vykdymo principų, įtvirtintų CK 6.200 straipsnyje (bendradarbiavimo, kooperavimosi, ekonomiškumo ir kt.), laikymasis bei kitos reikšmingos aplinkybės (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. sausio 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-20/2011; 2018 m. liepos 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-293-611/2018 33 punktą).
24. CK 6.38, 6.200 straipsniai įpareigoja kiekvieną sutarties šalį ne tik sąžiningai, tinkamai vykdyti savo prievoles, bet ir atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau, bendradarbiauti su kita šalimi. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad pareigą bendradarbiauti ir savo teises įgyvendinti sąžiningai turi abi sutarties šalys, todėl jos abi turi veikti aktyviai ir atlikti protingumo kriterijų atitinkančius veiksmus, esančius tinkamo šalių bendradarbiavimo prielaida (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. balandžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-189/2012; 2015 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-302-969/2015).
25. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliantės įvardintas ieškovo elgesys nepatvirtina, jog ieškovas atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Sutiktina su ieškovo atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentais, jog jis neprofesionalus nekilnojamojo turto rinkos dalyvis, kuris ginčo turtą siekė įsigyti asmeninių poreikių tenkinimui. Logiškai, teisėjų kolegijos vertinimu, paaiškinami ieškovo veiksmai, kuriais pastarasis tik sutaręs dėl galutinės ketinamo įsigyti turto kainos bei turėdamas visus turtą identifikuojančius duomenis kreipėsi į kredito įstaigą dėl įsigyjamo turto finansavimo.
26. Bylos duomenys taip pat patvirtina, kad ieškovas turto įsigijimui pasitelkė trečiąjį asmenį, kuris jam padėjo įgyvendinti pirkimo procedūras. Byloje pateiktas ieškovo pasitelkto asmens susirašinėjimas su atsakove, teisėjų kolegijos vertinimu, patvirtina, kad kredito įmonei kilo poreikis iš pardavėjo (apeliantės) gauti papildomus finansuojamo objekto duomenis, užtrukus finansavimo skyrimui, apeliantė buvo informuota apie ieškovo (pirkėjo) atliktus veiksmus, kredito suteikimo terminus. Iš bylą pirmosios instancijos teisme nagrinėjimo metu duotų trečiojo asmens L. K. paaiškinimų teisėjų kolegija nustatė, kad ieškovas parengė finansų įstaigos reikalaujamus duomenis apie ketinamo įsigyti turto vertę, tuo tarpu apeliantė nesureagavo į prašymą pateikti turto įsigijimo pagrindą, nebendradarbiavo su ieškovu ir po 2023 m. rugpjūčio 1 d. išsakė griežtą poziciją, jog pagrindinės ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarys.
27. Kaip minėta, ieškovo ieškinys dėl avanso grąžinimo galėtų būti atmestas tik apeliantei įrodžius, jog ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį ir jam taikytina civilinė atsakomybė netesybų forma. Teisėjų kolegija sprendžia, kad bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas vertino įrodymų visumą ir nepažeidė kasacinio teismo praktikoje suformuotų įrodinėjimo taisyklių, konstatuodamas, kad apeliantė neįrodė, jog ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 35 punktas).
28. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje nėra įrodymų, patvirtinančių, kad preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu apeliantė būtų parengusi pagrindinės sutarties projektą ar informavusi ieškovą apie poreikį griežtai laikytis preliminariojoje sutartyje nustatytų terminų, tuo tarpu ieškovas po preliminariosios sutarties sudarymo atliko eilę veiksmų, būtinų gauti įsigyjamo turto finansavimą, informavo apeliantę (pardavėją) apie poreikį pateikti papildomus duomenis, kredito suteikimo eigą. Tai, kad ketinto įsigyti turto finansavimas nebuvo suteiktas iki 2023 m. rugpjūčio 1 d., įvertinus ieškovo bendradarbiavimą su apeliante, teisėjų kolegijos vertinimu, nesudaro pagrindo vertinti ieškovo veiksmus kaip nesąžiningus. Kadangi apeliantė po 2023 m. rugpjūčio 1 d. atsisakė teikti ieškovo reikalaujamus duomenis, išsakė griežtą poziciją dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, nustatytos aplinkybės sudaro pagrindą tokį abiejų šalių elgesį kvalifikuoti kaip šalių bendradarbiavimo pareigos netinkamą įvykdymą (CK 6.38, 6.200 straipsniai), dėl ko ir nebuvo sudaryta pagrindinė ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis. Abiem šalims pažeidus bendradarbiavimo pareigą ir tokiam pažeidimui lėmus pagrindinės ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą, apeliantė pagrįstai įpareigota grąžinti ieškovui jo sumokėtą avansą.
29. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai ištyrė ir įvertino visas nagrinėjamam klausimui reikšmingas bylos faktines aplinkybes, teisingai aiškino ir taikė ginčui aktualias materialines bei procesines teisės normas ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, kurio naikinti ar keisti apeliaciniame skunde išdėstytais motyvais nėra pagrindo, todėl atsakovės UAB „Skoningi namai“ apeliacinis skundas atmetamas, o Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. spalio 28 d. paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Kiti apeliacinio skundo argumentai neturi esminės reikšmės klausimo teisingam išsprendimui, todėl teisėjų kolegija dėl jų plačiau nepasisako.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
30. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atsakovės UAB „Skoningi namai“ apeliacinio skundo netenkinus, jai jos apeliacinės instancijos teisme turėtos bylinėjimosi išlaidos nėra priteisiamos. Tuo tarpu į bylą pateikti duomenys, jog ieškovas G. S. apeliacinės instancijos teisme turėjo 816,75 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimas (reg. Nr. DOK-3432), o tretieji asmenys UAB „1Partner LT“ ir UAB „Centro kubas-nekilnojamasis turtas“ turėjo kiekvienas po 300 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimas (reg. Nr. DOK-4185).
31. CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio. Apeliacinės instancijos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R–77 patvirtintų Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) (toliau – Rekomendacijos), sprendžia, kad ieškovo bei trečiųjų asmenų prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos neviršija nustatytų maksimalių dydžių (maksimali suma už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą sudarytų 2 909,27 Eur (2 237,90 x 1,3) ir yra pagrįstos, todėl yra priteisiamos iš atsakovės.
32. Procesinių dokumentų siuntimo (pašto) teisme išlaidos sudaro mažiau nei 8 Eur, todėl, vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“, CPK 92 straipsnio ir CPK 96 straipsnio 2 ir 6 dalių nuostatomis, šios išlaidos valstybės naudai nepriteisiamos.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, veikdama Vilniaus apygardos teismo vardu, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. spalio 28 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Skoningi namai“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), ieškovo G. S., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai priteisti 816,75 Eur (aštuonis šimtus šešiolika eurų 75 ct) bylinėjimosi išlaidų, turėtų apeliacinės instancijos teisme.
Iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Skoningi namai“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), trečiojo asmens, nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų, uždarosios akcinės bendrovės „1Partner LT“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), naudai priteisti 300 Eur (tris šimtus eurų 00 ct) bylinėjimosi išlaidų, turėtų apeliacinės instancijos teisme.
Iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Skoningi namai“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), trečiojo asmens, nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų, uždarosios akcinės bendrovės „Centro kubas-nekilnojamasis turtas“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), naudai priteisti 300 Eur (tris šimtus eurų 00 ct) bylinėjimosi išlaidų, turėtų apeliacinės instancijos teisme.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.