Vilniaus apygardos teismo nutartis, e2A-1624-1187/2025

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2025-06-17
Bylos Nr.: e2A-1624-1187/2025
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-10378-2024-6
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Loreta Braždienė, Visvaldas Kazakiūnas, Ieva Navickaitė-Sakalauskienė
Ieškovas: A. M., L. O., I. M., T. V., J. O.
Atsakovas: uždarajai akcinei bendrovei „Civinity namai“, J. G., K. J., O. M., V. K. G.

Kategorijos

2.4.2.9.1Bendrosios dalinės nuosavybės teisė
3.3.1.19.1Pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą

Civilinė byla Nr. e2A-1624-1187/2025 Teisminio proceso Nr. 2-68-3-10378-2024-6 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.4.2.9.1; 3.3.1.19.1. (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2025 m. birželio 17 d.Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Loretos Braždienės, Visvaldo Kazakiūno ir Ievos Navickaitės-Sakalauskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantų (ieškovų) A. M. ir L. O. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. vasario 18 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų A. M., L. O., I. M. (I. M.), T. V. (T. V.) ir J. O. ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Civinity namai“, J. G., K. J., O. M. (G.) ir V. K. G. dėl butų ir kitų patalpų savininkų pakartotinio balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos protokolo panaikinimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovai A. M., L. O., T. V., J. O. ir V. M. (2024 m. rugsėjo 19 d. nutartimi ieškovas V. M. po jo mirties pakeistas jo teisių ir pareigų perėmėju I. M.) kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovams UAB „Civinity namai“, J. G., K. J., O. G. ir V. K. G., prašydami panaikinti butų ir kitų patalpų savininkų pakartotinio balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos 2024 m. gegužės 23 d. protokolą Nr. CN-AUS15-24-05-23. Nurodė, kad:

1.1. Name, esančiame (duomenys neskelbtini) (toliau – Namas), ieškovui A. M. asmeninės nuosavybės teise priklauso butas Nr. 11, ieškovėms J. O. ir L. O. dalinės nuosavybės teise priklauso butas Nr. 12, ieškovui T. V. asmeninės nuosavybės teise priklauso butas Nr. 7, o V. M. asmeninės nuosavybės teise priklauso patalpa Nr. 13. Atsakovei J. G. (toliau – ir atsakovė 1) Name asmeninės nuosavybės teise priklauso butas Nr. 4, atsakovėms O. G. (toliau – ir atsakovė 2) ir V. K. G. (toliau – ir atsakovė 3) bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso patalpos Nr. 3, 6, 9 ir 10, atsakovėms O. G., V. K. G. ir K. J. (toliau – ir atsakovė 4) bendrosios dalinės nuosavybė teise priklauso patalpos Nr. 2 ir 8. Nurodytos atsakovės yra susijusios artimais giminystės ryšiais, todėl balsavime veikė vieningai.

1.2. Atsakovė UAB „Civinity namai“ (toliau – ir administratorė) nuo 2019 m. sausio 7 d. administruoja Namą. Atsakovės 1, 2, 3 ir 4 2000 m. pradžioje perplanavo savo butus Namo antrajame aukšte ir vietoje vieno lango įrengė duris. Prie šių naujų durų niekada nebuvo ir negalėjo būti priėjimo iš kiemo pusės. Kadangi vidaus laiptinės toje Namo dalyje nėra, Atsakovės 1, 2, 3 ir 4 savavališkai įrengė naujus laiptus iš kiemo į balkoną per visą Namo sieną ir sujungė jais antro aukšto butus. Ši Namo konstrukcija nėra įtraukta į Namo kadastro duomenis ir dėl to neturi Namo bendrojo naudojimo konstrukcijos teisinio statuso, todėl Namo bendraturčiai neturi prievolės savo lėšomis prižiūrėti ir remontuoti šios konstrukcijos.

1.3. UAB „Civinity namai“ 2024 m. birželio 26 d. atsiuntė Namo bendrojo naudojimo objektų aprašą, sudarytą 2015 m. buvusio administratoriaus UAB „Senamiesčio ūkis“, kuriame nėra nurodyta jokių bendrojo naudojimo balkonų. Ieškovų nuomone, šis aprašas iki šiol nepakeistas ir juo privalo vadovautis ir dabartinė Administratorė. Kai medinės balkono konstrukcijos supuvo ir jis pradėjo smegti žemyn, atsakovės 1, 2, 3 ir 4 sugalvojo laiptus ir balkoną suremontuoti visų Namo savininkų sąskaita. Apie tai žinojo ir Administratorė, kuri pradėjo organizuoti neteisėto statinio atnaujinimą visų Namo savininkų sąskaita.

1.4. 2023 m. spalio 20 d. Administratorė organizavo balsavimą raštu dėl savavališkai pastatyto balkono galerijos kapitalinio remonto projekto ir darbų pirkimo už 40 000 Eur + PVM sumą. Dėl šios Administratorės neteisėtos iniciatyvos Namo savininkai 2023 m. spalio 16 d. pateikė jai pareiškimą, nurodydami, kad balkonas / galerija yra pastatytas neteisėtai, nėra įtrauktas į Namo kadastro duomenis, apie savavališką statybą pranešta Statybos inspekcijai ir dėl to Namo savininkai atsisako apmokėti bet kokias nurodyto balkono remonto išlaidas. Administratorė į šį pareiškimą nepateikė jokio atsakymo, vykdė balsavimą, kuriame ieškovai balsavo prieš. Sprendimas priimtas nebuvo. Administratorės iniciatyva Namo techninis prižiūrėtojas UAB „Pastatų meistrai“ 2023 m. gruodžio 18 d. atliko neeilinę Namo apžiūrą ir konstatavo, kad galerija yra keistina į kitą, pagamintą iš metalinių konstrukcijų. Tam, kad būtų galimybė visų Namo savininkų lėšomis sutvarkyti Namo vidinį fasadą po balkono keitimo, buvo surengtas balsavimas dėl tvarkybos projekto, t. y. viso namo bendrųjų konstrukcijų remonto projekto užsakymo.

1.5. Pirmasis balsavimas dėl tokio projekto užsakymo vyko 2024 m. kovo 27 d., kuriame ieškovai balsavo prieš, o atsakovės 1, 2, 3 ir 4 dėl nežinomų priežasčių balsavime nedalyvavo. Dėl mažo dalyvių skaičiaus balsavimas buvo pripažintas negaliojančiu. Prieš šį balsavimą ieškovai pakartotinai pateikė Administratorei pareiškimą, reikalaudami atsakymo į 2023 m. spalio 16 d. pareiškimą. Į šį pareiškimą Administratorė atsakymą pateikė tik po 2024 m. kovo 27 d. vykusio balsavimo, kuriame neatsakė nė į vieną keltą klausimą ir reikalavimą, bendrai aprašė teisinį bendrojo naudojimo turto administravimo reguliavimą. 2024 m. gegužės 23 d. įvyko pakartotinas balsavimas, kuriame sudalyvavo atsakovės 1, 2, 3, 4 ir balsavo už sau palankų Administratorės pasiūlytą sprendimą.

1.6. Šiuo balsavimu buvo priimtas sprendimas pritarti Namo 1A2/p korpuso viso Namo išorės bendrųjų konstrukcijų (stogo, fasado, balkonų) tvarkybos projekto pirkimui, įpareigojant daugiabučio namo Administratorę viešojo konkurso būdu per „Mercell“ platformą atrinkti mažiausią kainą pasiūliusį rangovą minėtiems darbams atlikti ir mokestį už projekto parengimo darbus paskirstyti Namo 1A2/p korpuso savininkams. Preliminari projekto kaina iki 20 000 Eur. Priimtas sprendimas užfiksuotas Butų ir kitų patalpų savininkų pakartotino balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos 2024 m. gegužės 23 d. protokole Nr. CN-AUS15-24-05-23.

1.7. Ieškovų nuomone, yra pagrindas naikinti minėtą sprendimą, kadangi 2015 m. vasario 18 d. Namo bendrojo naudojimo objektų apraše nėra nurodyta jokių bendrojo naudojimo balkonų, todėl Namo bendraturčiai neturi prievolės finansuoti atskirų, namo bendraturčių savo poreikiams įrengtų, neįteisintų konstrukcijų remontą. Nei Administratorė, nei daugiabučio namo patalpų savininkų dalis, net jeigu jie sudaro didesnę dalį, nėra absoliučiai laisvi inicijuoti įvairius namo remontus, apmokamus visų namo bendraturčių, jeigu tam nėra techninio būtinumo. Administratorė ieškovams yra perdavusi du statinio apžiūros aktus, tačiau juose nėra įvardijami tokie Namo bendrojo naudojimo konstrukcijų pažeidimai, kurie sąlygotų viso namo išorės bendrųjų konstrukcijų remontą, nenurodoma darbų rūšis, apimtis. Administratorė naudoja jokiais kriterijais neapibrėžtą projektuotinų darbų formuluotę „viso namo išorės bendrųjų konstrukcijų (stogo, fasado, balkonų) remontas“ ir tai yra pagrindas Administratorei piktnaudžiauti sprendžiant, kokius darbus užsakyti projektuoti, visiškai neatsižvelgiant nei į poreikį, nei į neseniai atliktus didelius fasado tvarkymo darbus. Namo išorės fasadas iš gatvės pusės 2018–2019 m. buvo restauruotas, darbai apmokėti visų Namo bendraturčių. Statinio apžiūros aktuose nėra jokių pastabų dėl šio fasado defektų ir būtinumo jį remontuoti. Be to, skundžiamame sprendime numatyta preliminari projekto kaina iki 20 000 Eur, tačiau nenurodoma, ar į šia sumą įeina PVM, todėl projekto kaina gali padidėti dar apie 4 000 Eur. Skundžiamas sprendimas ateityje sukels neišvengiamus ginčus dėl projektavimo ir pačių remonto darbų apmokėjimo.

Atsiliepimas

2. Atsakovė UAB „Civinity namai“ atsiliepime į ieškinį prašė jį atmesti ir priteisti iš ieškovų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Nurodė, kad

2.1. 2024 m. sausio 5 d. Vilniaus miesto savivaldybės mero potvarkiu Nr. 955-3224 administruoja Namą. Vykdydama jai pavestas funkcijas, organizuoja namo techninę priežiūrą, o techninės priežiūros paslaugas Namui teikia UAB „Pastatų meistrai“. Administratorė organizavo balsavimą raštu dėl pritarimo Namo 1A2/p korpuso viso namo išorės bendrųjų konstrukcijų (stogo, fasado, balkonų) tvarkybos projekto, pirkimui. 2024 m. gegužės 23 d. butų ir kitų patalpų savininkų pakartotinio balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos protokolu įtvirtinta, jog balsavimas įvyko ir balsų dauguma priimtas teigiamas sprendimas. Į svarstomą klausimą nėra atskirai įtraukti / išskirti ieškinyje minėti atsakovėms 1, 2, 3 ir 4 priklausantys statiniai.

2.2. Balsavimas organizuotas remiantis statinio apžiūros aktais, kuriuose nustatyti bendro naudojimo objektų defektai. Projektas bus rengiamas stogo, fasado, balkonų remontui. Šios pastato dalys priklauso bendro naudojimo objektams pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.82 straipsnio 1 dalį. Bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantys objektai detaliau reglamentuojami Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo (toliau – DNSBĮ) 2 straipsnio 15 dalies 1 punkte. Administratorė pažymi, kad balsavimas įvyko tik dėl tvarkybos projekto pirkimo. Būtent tvarkybos projekte specialistų bus įvertinta, numatyta konkrečiai, kokius bendro naudojimo objektus reikia remontuoti, kokia bus darbų apimtis, statybos rūšis ir tuomet šis projektas su tiksliai įvardinta kaina bus pateiktas butų ir kitų patalpų savininkams svarstyti iš naujo. Administratorė paaiškino, kad preliminari projekto kaina yra nurodyta maksimali ir ji niekaip nedidės.

3. Atsakovės J. G., O. G., V. K. G. atsiliepime į ieškinį prašė jį atmesti ir priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad:

3.1. Ieškovų ieškinio dalykas yra ginčo protokolo panaikinimas, tačiau ieškinyje neįrodinėjama, kad ginčo protokolas yra priimtas neteisėtai, pažeidžiant imperatyvias įstatymų nuostatas, įrodinėjamos su ginčo protokolu nesusijusios aplinkybės apie atsakovių 1, 2 ir 3 neva neteisėtai pastatytą balkoną, langų perdarymą ir kitas aplinkybes, nesusijusias su byla. Patekimas į 4 ir 5 Namo butus visuomet buvo iš Namo vidinio kiemo pusės pro duris ir pro įrengtus laiptus. Nors 2015 m. bendro naudojimo objektų apraše neminimi jokie Namo balkonai ar laiptai, tačiau 2024 m. sausio 11 d. statinio apžiūros akte yra užfiksuoti Name esantys balkonai ir išoriniai laiptai. Taigi, akivaizdu, kad Namo bendrojo naudojimo objektai – balkonai, egzistuoja, o balkonų priskyrimas bendrojo naudojimo objektams nustatomas ne pagal sąrašus, bet pagal bendrąją taisyklę, t. y. DNSBĮ 2 straipsnio 5 dalies 1 punktą, kuriame nustatyta, jog bendrojo naudojimo objektai – bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė yra bendrosios konstrukcijos – pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdenginiai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys).

3.2. Ieškovai ieškinyje išdėstė savo nuomonę, kad atsakovės piktybiškai siekia visų Namo gyventojų sąskaita suremontuoti atsakovėms 1, 2, ir 3 priklausančius Namo objektus, tačiau ieškovai nemini, kad pagal 2024 m. sausio 11 d. statinio apžiūros aktą dalis Namo objektų (ir tų, kurie priklauso išimtinai ieškovams), pripažinti remontuotinais. Būtent šio Namo specifika yra ta, kad į tam tikrus Namo butus patenkama tik per jiems atskirai įrengtus balkonus ar laiptus, tačiau neatsižvelgiant į tai, kad tokie laiptai ar balkonai tenkina atskirų Namo gyventojų poreikius, jie išlieka bendrojo naudojimo objektais. Atsakovės pažymi, kad balkonas patekti į Namo 4 ir 5 butus yra įrengtas teisėtai, tą patvirtina 1994 m. parengtas 4, 5, 10 butų remonto techninis projektas. Ieškovams priklauso apie 30 proc. Namo bendrojo ploto, o atsakovėms 1, 2 ir 3 apie 70 proc. Taigi, esant poreikiui atlikti Namo bendrojo naudojimo objektų gedimų šalinimo darbus, galioja bendra taisyklė, jog už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir išlaikymą turi prisidėti visi Namo gyventojai, todėl atsakovėms kils pareiga apmokėti didžiąją dalį išlaidų.

3.3. Ieškovai nepateikia jokių įrodymų, kad ginčo protokolas priimtas nesilaikant įstatymuose ar kituose teisės aktuose numatytų sąlygų ar pagrindų. Byloje nėra pateikta jokių įrodymų, kad Administratorė pažeidė Namo bendraturčių susirinkimo sušaukimo procedūras, kad ginčo protokolas priimtas pažeidžiant įstatymų nuostatas. Protokole numatytas Namo bendraturčių sprendimas užsakyti bendrųjų Namo konstrukcijų remonto darbų projektą yra akivaizdžiai reikalingas siekiant tinkamai prižiūrėti Namo bendrojo naudojimo objektus. Administratorė privalėjo sušaukti Namo bendraturčių susirinkimą ir spręsti klausimą dėl 2024 m. sausio 11 d. statinio apžiūros akte užfiksuotų Namo defektų. Administratorei turint objektyvių duomenų dėl nustatytų Namo defektų ir neiniciavus Namo bendraturčių susirinkimo, jai kiltų atsakomybė dėl netinkamo pareigų vykdymo. Byloje nėra duomenų, kokie darbai užsakomi, darbų apimtys ir kita informacija, nes ginčo protokole sprendimas priimamas ne dėl konkrečių darbų, o dėl projekto darbams užsakyti.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2025 m. vasario 18 d. sprendimu ieškinį atmetė. Sprendimas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

4.1. Teismas nustatė, kad į bylą pateikti statinio apžiūros aktai patvirtina, jog Name yra užfiksuoti tam tikri defektai, dėl kurių Namas neatitinka esminių statinio reikalavimų, priešgaisrinės apsaugos taisyklių. Pažymėtina, kad Namas yra nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijoje (jų apsaugos zonoje), todėl remonto darbams atlikti turi būti rengiamas tvarkybos projektas. UAB „Civinity namai“, būdama Namo bendrojo naudojimo objektų administratore, vykdydama savo kaip administratorės pareigas, organizavo balsavimą dėl tokio projekto parengimo užsakymo. Balsavimas vyko tik dėl Namo bendrųjų konstrukcijų tvarkybos projekto pirkimo. Namo bendraturčių dauguma priėmė sprendimą pritarti tokio projekto pirkimui. Įstatyme įtvirtinta butų ir kitų patalpų savininkų pareiga tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus (CK 4.83 straipsnio 3 dalis), taigi Administratorės veiksmai organizuojant balsavimą ir atsakovių 1, 2, 3 ir 4 veiksmai balsuojant už tvarkybos projekto pirkimą negali būti pripažįstami neteisėtais, tuo labiau, kad Name po ginčijamo balsavimo pastebėta ir dar daigiau defektų, kurie užfiksuoti 2024 m. liepos 12 d. statinio apžiūros akte Nr. SU-SAA-24-07-0106.

4.2. Ieškovai savo procesiniuose dokumentuose nenurodė jokių balsavimo vykdymo procedūrinių pažeidimų. Paaiškinimuose teismo posėdžio metu ieškovų atstovas taip pat teigė, kad balsavimo procedūros nebuvo pažeistos, ir tik baigiamųjų kalbų metu skundžiamą sprendimą pradėjo ginčyti ir dėl procedūrinių pažeidimų. Tačiau teismas atkreipia dėmesį, kad Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 253 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad baigiamųjų kalbų dalyviai neturi teisės savo kalbose remtis aplinkybėmis, kurių teismas netyrė, taip pat įrodymais, kurie nebuvo tiriami teismo posėdyje. Dėl nurodytos priežasties teismas baigiamosiose kalbose ieškovų atstovo naujai nurodomų aplinkybių dėl galimų balsavimo procedūrinių pažeidimų nevertina.

4.3. Tik parengus Namo bendrųjų konstrukcijų tvarkybos projektą bus aišku, kokius konkrečius remonto darbus ir kokiems konkretiems bendrojo naudojimo objektams reikės atlikti. Po projekto parengimo bus sprendžiama (balsuojama) dėl konkrečių remonto darbų pirkimo. Taigi ieškovų teiginiai, kad bus planuojami ir atliekami remonto darbai atsakovėms 1, 2, 3 ir 4 asmeninės nuosavybės teise priklausantiems objektams, yra išankstiniai ir pagrįsti tik spėjimais ir prielaidomis.

4.4. Dėl ieškovų teiginių, kad į tvarkybos projektą negali būti įtraukiami balkonai, teismas atkreipė dėmesį, kad pagal CK 4.82 straipsnio 1 dalį butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė–techninė ir kitokia įranga. DNSBĮ 2 dalies 15 punkte nustatyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos – pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos) (1 papunktis); pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys – pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams (3 papunktis).

4.5. Kaip matyti iš Namo nuotraukų, į atskirus Namo butus (įskaitant ir kai kurių ieškovų butus) yra patenkama per lauke įrengtus laiptus, balkonus (galerijas). Namas statytas 1600–1694 m. Kaip matyti iš atsakovių į bylą pateikto Namo butų 4, 5 ir 10 remonto techninio projekto, be kita ko, suderinto Kultūros paveldo departamento prie Kultūros ministerijos, iki XIX a. pabaigos Namo kieme buvo atvira medinė galerija, jungusi antro aukšto patalpas su laiptine, ji galėjo būti įrengta baroke, formuojant pagrindinio korpuso tūrį, išplėsta klasicizme, nugriauta 1891 m. rekonstrukcijos metu. Dalį šios galerijos siūloma restauruoti, panaudoti pakilimui į butą Nr. 5, sudūlėjusius metalinius laiptus nugriauti, įrengti laikinus medinius laiptus. Taigi nurodyti duomenys patvirtina, kad ginčo balkonas (galerija) buvo ne naujai sukurtas dalies atsakovių, o buvo restauruotas pagal istorinius namo duomenis kaip istoriškai egzistavusi Namo dalis (konstrukcija). Pažymėtina, kad minėtas balkonas (galerija) nėra kaip nors užtverta, kad ja galėtų naudotis tik atsakovės, ji iš esmės naudojama kaip išorinė laiptinė, todėl nėra pagrindo sutikti su ieškovų argumentais, kad minėtos balkono (galerijos) defektai negalėjo būti pagrindu inicijuoti balsavimą dėl tvarkybos projekto pirkimo. Be to, teismas atkreipia dėmesį, kad Name buvo užfiksuoti ne tik ginčo balkono defektai, kuriems pašalinti turi būti rengiamas tvarkybos projektas. Vien tai, kad ginčo galerija neaptarta Namo bendrojo naudojimo objektų apraše, savaime nereiškia, kad ji nėra bendro naudojimo objektas. Atkreiptinas dėmesys, kad Name yra daugiau objektų, kurie neįtraukti į minėtą aprašą, tačiau akivaizdžiai egzistuoja (balkonai, laiptinės, dujų inžineriniai tinklai ir kt.) ir laikytini bendro naudojimo objektais įstatymų pagrindu.

4.6. Nagrinėjamu atveju ieškovai nepateikė jokių įrodymų, pagrindžiančių jų teiginius, kad vidiniame kieme esantis ginčo balkonas (galerija) yra įrengtas neteisėtai. Teismo klausimą, kuo ketina įrodinėti teiginius dėl neteisėtų statybų, ieškovų atstovas vertino kaip teismo vertimą įrodinėti. Teismas tokio pobūdžio bylose nėra aktyvus, kiekviena šalis pasirenka, kuo grįsti savo nurodomus teiginius. Taigi ieškovams nepateikus jokių įrodymų, patvirtančių balkono (galerijos) įrengimo neteisėtumą, teismas neturi pagrindo vertinti, kad tvarkybos projektas bus rengiamas dėl neteisėtos statybos būdu įrengto objekto remonto.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

5. Apeliantai (ieškovai) A. M. ir L. O. (toliau – apeliantai) apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. vasario 18 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti visiškai. Apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:

5.1. G. šeimynos padirbdintas balkonas (galerija) nėra įtrauktas į Namo kadastro duomenis, nes jis įrengtas savavališkai, be tokią statybą leidžiančių dokumentų, kas ir sąlygoja tą aplinkybę, jog jo nėra ir jis negali būti įtrauktas į Namo kadastro duomenų bylą, o tuo pačiu įgauti ir teisinę registraciją. Atsakovės UAB „Civinity namai“ atstovė net neginčijo teisiškai reikšmingos aplinkybės, jog G. šeimynos butams aptarnauti skirtas balkonas (galerija) nėra įteisintas kaip namo konstrukcijos dalis ir įtrauktas į Namo kadastro duomenis. Vien dėl to jis negali būti priskiriamas namo bendrojo naudojimo objektams ir remontuojamas visų namo bendraturčių lėšomis.

5.2. Balkoną (galeriją), tarnaujančią patekimui išimtinai į G. šeimynos butus, jie patys ir pastatė, prie to niekaip neprisidedant kitiems namo bendraturčiams ir net negavus jų sutikimo. Minėta, jog šis statinys apskritai nėra įteisintas. Tad vien šios šeimynos nariai de facto yra šios prie namo prijungtos konstrukcijos savininkai, kas pagal DNSBĮ 2 straipsnio 15 punktą eliminuoja šios konstrukcijos priskyrimą prie Namo bendrojo naudojimo objektų. Tad ieškovai nėra šios prie namo prišlietos konstrukcijos bendraturčiai, dėl ko nėra jokio teisinio pagrindo atsirasti jiems prievolės dėl šio balkono išlaikymo.

5.3. Namo administratorius turi ribotas teises ir pareigas namo bendrojo naudojimo objektų atžvilgiu ir jis nėra vienvaldis nekontroliuojamas namo priežiūros organizatorius. CK 4.245 straipsnis nustato administratoriaus pareigą sudaryti administruojamo turto Aprašą, kuriame įvardijami tie daiktai, kurių atžvilgiu administratorius įgauna atitinkamas administravimo teises ir pareigas. Ypač pažymėtina, kad šia įstatymo norma įstatymų leidėjas sukūrė labai konkretų ir aiškų teisinį reguliavimą, jog administratorius teises ir pareigas įgauna tik Apraše nurodytų, t. y. jam sandoriu su Namo bendraturčiais (Aprašas tvirtinimas Namo bendraturčių balsavimu) patikėtų objektų atžvilgiu. Administratorius turi teisę vykdyti savo veiklą tik tų namo bendrojo naudojimo objektų atžvilgiu, kurie yra įtraukti į Aprašą, o Namo bendraturčiai prisiima prievolę finansuoti bei mokėti administratoriui atlygį tik už Apraše esančių objektų priežiūrą. Bet kokius kitus namo objektus, net jeigu jie pagal savo požymius ir gali būti priskiriami prie bendrojo naudojimo objektų, administratorius negali administruoti, daryti išlaidas ir reikalauti jų atlyginimo arba išankstinio apmokėjimo iš Namo bendraturčių, o pastarieji neprivalo tenkinti tokius administratoriaus reikalavimus.

5.4. Aprašas turi ir tą teisinę reikšmę, jog jo tvirtinimu namo bendraturčiai realizuoja CK 4.83 str. 4 dalyje įtvirtintą jų teisę atsisakyti apmokėti tas išlaidas, dėl kurių jie iš anksto nedavė sutikimo, t. y. aptariamu atveju išlaidas dėl tų namo objektų, kurie nėra įtraukti į Aprašą. Ieškovai į bylą pateikė iš atsakovės UAB „Civinity namai“ gautą Namo bendrojo naudojimo objektų aprašą, sudarytą dar 2015 metų vasario 18 d. (tuo metu atsakovės pavadinimas buvo „UAB Senamiesčio ūkis“). Šio Aprašo Pirmosios dalies, pavadinimu „BENDROSIOS PASTATO KONSTRUKCIJOS“, pirmojoje skiltyje yra standartiškai išvardijamos atskiros namo konstrukcijos, pvz.: pamatai, sienos, stogas, ir, be kita ko, 8 eilutėje „Bendrojo naudojimo balkonai ir lodžijos“, o 12 eilutėje „Išoriniai laiptai, nuožulnos“. Būtent dėl 8 eilutės „Bendrojo naudojimo balkonai ir lodžijos“ ir 12 eilutės „Išoriniai laiptai, nuožulnos“ nėra jokių nuorodų ir aprašymų kaip tai yra kitų konstrukcijų atžvilgiu, kas reiškia, jog šios Namo konstrukcijos – o būtent G. šeimynos padirbdintas balkonas/galerija, nebuvo ir nėra priskirtos Namo bendrojo naudojimo konstrukcijoms.

5.5. Taigi aptariama konstrukcija niekada nebuvo ir nėra Namo bendroji konstrukcija. Tai dalies namo bendraturčių savo asmeninėms reikmėms padirbdinta konstrukcija, kuri neįteisinta net ir negali būti įteisinta kaip legali namo konstrukcija, nes tai yra savavališkos statybos padarinys. G. šeimynos atsakovai nepateikė teismui įrodymų, jog šios konstrukcijos statyba buvo vykdoma legaliai su statybos leidimu. Pateiktas butų remonto projektas neapima balkono/galerijos statybos darbų ir su juo nepateikta įrodymų, jog šio projekto pagrindu būtų buvęs išduotas statybos leidimas.

5.6. Atsakovės UAB Civinity namai atstovė balkono privalomą įtraukimą į balsavimą motyvavo ir bendraisiais saugumo sumetimais dėl jo rimtų defektų, keliančių pavojų tretiesiems asmenims. Tad atsakovė UAB Civinity namai privalėjo dėl G. šeimynai priklausančio balkono avarinės būklės informuoti Savivaldybę, kuri būtų sprendusi išimtinai su G. šią problemą, o ne organizuoti žinomai neteisėtą balsavimą dėl šio balkono remonto visų namo bendraturčių lėšomis. Balsavimo metu jokių duomenų apie stogo defektus nėra, o numatoma pirkti jo remonto projektavimo darbus. Akivaizdu, jog nesant duomenų apie stogo remonto poreikį, nėra teisėto pagrindo užsakinėti tokį projektą ir mokėti pinigus. Todėl balsavimu patvirtinta 20 000 Eur kaina projektams, įskaitant ir stogo remonto projektą, yra nepagrįsta ir neteisėta.

5.7. Ieškiniu ginčijama ne balsavimo procedūra, o neteisėtas balsavimo inicijavimas dėl neteisėto sprendimo projekto, t. y. pritarimo nereikalingų arba ieškovams nepriklausančių apmokėti darbų atlikimo visų namo bendraturčių sąskaita. Nežiūrint į tai, teismas vis tiek į sprendimą įterpė prasimanymą apie neva ieškovų atstovo pažeistas civilinio proceso nuostatas, nenurodant ką būtent tokio baigiamojoje kalboje pasakė ieškovų atstovas pažeidžiančio CPK nuostatas.

5.8. Atsakovės UAB Civinity namai elgesys nagrinėjamų įvykių kontekste buvo kardinaliai priešingas, nes buvo sąmoningai siekiama vienos bendraturčių grupės neteisėtos turtinės naudos kitų bendraturčių sąskaita. Tai neteisėtas, imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujantis svetimo turto administratoriaus elgesys. Teismas nevertino šios atsakovės veiksmų bei bylos įrodymų būtent šiuo teisiniu aspektu, nežiūrint net į gausybę pateiktų į bylą neigiamų atsiliepimų apie UAB „Civinity namai“, kur žmonės aprašo analogiškus šios bendrovės sukčiavimus, siekiant neteisėtai pasipelnyti iš administruojamų namų bendraturčių.

Atsiliepimas

6. Atsakovės J. G., O. G., V. K. G. pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą, kuriame prašo ieškovų apeliacinį skundą atmesti, priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimą į apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:

6.1. Skirtingai nei teigia savo apeliaciniame skunde apeliantai, byloje ginčas kilo ne iš daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų teisinio režimo ir iš to kylančių tokio namo bendraturčių teisių ir pareigų, o dėl Butų ir kitų patalpų savininkų (duomenys neskelbtini), Pakartotino balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos 2024 m. gegužės 23 d. protokolo Nr. CN-AUS15-24-05-23 (Ginčo protokolo). Taigi ieškovai byloje neįrodinėjo ginčo protokolo neteisėtumo, o įrodinėjo aplinkybes, kad sprendimai nurodyti ginčo protokole negalėjo būti priimti.

6.2. Apeliantai nepateikė jokių įrodymų bei teisinių argumentų, kurie paneigtų Namo administratorės teisę inicijuoti Namo butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą.

6.3. Ieškovai į bylą su ieškiniu pateikė registro išrašus, kuriuose nėra registruoti jokie Namo bendrojo naudojimo objektai, tokie kaip balkonai, laiptai ir kt. Namo butų registro išrašuose yra nurodyti tik butai su rūsiu arba be jo. Tačiau iš kitų pateiktų byloje įrodymų (Namo nuotraukų, 2024 m. sausio 11 d. statinio apžiūros akto Nr. SU-SAA-24-01-0068), galime matyti, kad Name egzistuoja ir balkonai ir laiptai, kurie priklauso ne tik atsakovėms, bet ir kitiems Namo butų savininkams. Todėl teismas sprendime visiškai pagrįstai nurodė, kad į atskirus Namo butus (įskaitant ir kai kurių ieškovų butus) yra patenkama per lauke įrengtus laiptus, balkonus (galerijas), nors paminėti bendrojo naudojimo objektai ir nėra įrašyti į Namo bendrojo naudojimo objektų aprašą, tačiau akivaizdžiai egzistuoja (balkonai, laiptinės, dujų inžineriniai tinklai ir kt.) ir laikytini bendro naudojimo objektais įstatymų pagrindu.

Šalies argumentai

6.4. Visi Namo laiptai ir balkonai priskirtini bendrojo naudojimo objektams. Apeliantai apeliaciniame skunde visiškai nepagrįstai nurodo, kad ginčo dalykas yra atsakovėms priklausantis balkonas (galerija). Nepaisant tai, kad ieškinio ginčo dalykas yra Ginčo protokolas, apeliantai skunde įrodinėja su byla nesusijusias aplinkybes, tokias kaip atsakovių balkono (galerijos) teisinį statusą, neva tai balkono (galerijos) įrengimo neteisėtumą ir kitus su byla nesusijusius dalykus. Byloje pateikti įrodymai (techninis projektas) patvirtina, kad patekimas į atsakovėms priklausančius 4 ir 5 Namo butus visuomet buvo iš Namo vidinio kiemo pusės pro duris ir pro įrengtus laiptus. Jokio kito įėjimo į atsakovėms priklausančius 4 ir 5 Namo butus niekada nebuvo ir dabar nėra. Kaip matyti iš pateiktų byloje dokumentų, akivaizdu, kad atsakovių laiptai jau nuo Namo statybos pradžios yra įrengti būtent taip, kad per juos patenkama į Namo 4 ir 5 butus. Nepaisant tai, kad šioje Byloje nenustatinėjami Namo objektų teisėtumo pagrindai, tačiau akivaizdu, kad atsakovių laiptai yra įrengti teisėtai, nes kaip minėta, kitaip patekti į savo 4 ir 5 butus atsakovės neturėtų galimybės, nes tiesiog nėra jokio kito įėjimo.

6.5. Esminis apeliantų teiginys, kad neva aplinkybė, jog jeigu balkonas ir laiptai patekimui į atsakovių butus nėra paminėti Namo administratoriaus 2024 m. birželio mėn. 26 d. atsiųstame Namo bendrojo naudojimo objektų apraše, kuris buvo sudarytas 2015 metais buvusios administratorės UAB „Senamiesčio ūkis“, tai reiškia, kad balkonai ir laiptai apskritai nėra Namo bendro naudojimo objektai. 2015 metų buvusios administratorės UAB „Senamiesčio ūkis“ apraše apskritai nemini jokie Namo balkonai ar laiptai, tačiau kaip matyti iš 2024 m. sausio 11 d. Statinio apžiūros akto, Name yra net keletas balkonų ir išoriniai laiptai. Pavyzdžiui, UAB „Senamiesčio ūkis” 2015 metų bendrojo naudojimo objektų apraše nėra įrašyti betoniniai laiptai, kurie užtikrina patekimą į Namo 3 aukštą, taip pat nėra paminėtas balkonas, kuris užtikrina patekimą į vienam iš ieškovų priklausantį Namo 7 butą.

6.6. Taigi teismas sprendime visiškai pagrįstai ir teisingai pripažino, kad Namo bendrojo naudojimo objektai – balkonai egzistuoja, o balkonų priskyrimas bendrojo naudojimo objektams nustatomas ne pagal sąrašus, bet pagal bendrąją taisyklę, t. y. Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo (toliau – DNSBĮ) 2 straipsnio 5 dalies 1 punktą, kuriame numatyta, jog bendrojo naudojimo objektai – bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė yra bendrosios konstrukcijos – pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdenginiai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys).

6.7. Apeliantai skunde nuolat mini, kad atsakovai ir administratorė yra nesąžiningi, tačiau nepateikia jokių tai pagrindžiančių įrodymų. Anot apeliantų nesąžiningumas pasireiškia tuo, kad be teisėto pagrindo siekiama išgauti kuo daugiau pinigų iš apeliantų. Tačiau apeliantams priklauso apie 30 proc. Namo bendrojo ploto, o atsakovėms apie 70 proc. Todėl, esant poreikiui atlikti Namo bendrojo naudojimo objektų gedimų šalinimo darbus, galioja bendra taisyklė, jog už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir išlaikymą turi prisidėti visi Namo gyventojai proporcingai. Tokiu būdu, atitinkamai atsakovai prisiims didžiąją dalį apmokėjimo už tokius darbus naštą.

Atsiliepimas

7. Atsakovė UAB „Civinity namai“ pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą, kuriame prašo ieškovų apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimą į apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:

7.1. Administratorius ir techninis prižiūrėtojas, vadovaudamiesi Reglamente (STR 1.07.03:2017 ,,Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“) nurodytais teisės aktais, Reglamento IV skyriuje nurodytais bendraisiais statinių priežiūros reikalavimais, vykdo organizacines ir technines priemones tinkamai Namo būklei išsaugoti, kad būtų užtikrinti esminiai statinių reikalavimai per ekonomiškai pagrįstą Namo naudojimo trukmę.

7.2. Vadovaujantis aukščiau pateiktais teisės aktais, taip pat laikantis Butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos apraše nustatytų taisyklių, administratorė organizavo balsavimą raštu dėl pritarimo „daugiabučiam namui (duomenys neskelbtini) 1A2/p korpuso viso namo išorės bendrųjų konstrukcijų (stogo, fasado, balkonų) tvarkybos projekto pirkimui įpareigojant daugiabučio namo administratorių UAB „Civinity namai“ viešojo konkurso būdu per Mercell platformą atrinkti mažiausią kainą pasiūliusį rangovą minėtiems darbams atlikti ir mokestį už projekto parengimo darbus paskirstyti (duomenys neskelbtini) 1A2/p korpuso savininkams. Preliminari projekto kaina iki 20 000 Eur“.

7.3. Atkreiptinas dėmesys, jog į svarstomą klausimą nėra atskirai įtraukti/išskirti ieškinyje minėti „G. šeimai“ priklausantys statiniai. Administratorius vykdydamas savo pareigą atstovauti butų ir kitų patalpų interesus organizuoja bendro naudojimo objektų remonto darbus. Protokole matyti, jog projektas bus rengiamas stogo, fasado, balkonų remontui. Šios pastato dalys priklauso bendro naudojimo objektui pagal CK 4.82 straipsnio 1 dalį.

7.4. Namas yra nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijoje (jų apsaugos zonoje), todėl remonto darbams atlikti turi būti rengiamas tvarkybos projektas. Atsakovė būdama Namo bendrojo naudojimo objektų administratore, vykdydama savo kaip administratorės pareigas, organizavo balsavimą dėl tokio projekto parengimo užsakymo. Balsavimas vyko tik dėl Namo bendrųjų konstrukcijų tvarkybos projekto pirkimo.

7.5. Projektuotojai negali vertinti remonto darbų, kurie priklauso asmeninės nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams, jie gali vertinti ir rengti projektą tik bendro naudojimo objektui priklausančioms pastato dalims. Kokios Namo dalys priklauso bendro naudojimo objektui projektuotojai vertina iš jų surinktų įvairiausių duomenų, tai reiškia, jog projektuotojai ieško įvairiuose archyvuose išlikusių šio Namo dokumentų, kad nustatyti kokios esamos pastato dalys priklauso bendro naudojimo objektams. Atsitinka ir taip, jog būna pastatas laikui bėgant deformuotas, pašalintos pastato dalys, tai projektuotojai projekte privalo atkurti tas dalis pagal dokumentuose fiksuotus įrašus. Visi projektuotojų sprendimai priimami pagal jų darbo specifiką reguliuojančius teisės aktus.

7.6. Ginčo balkonas (galerija) buvo ne naujai sukurtas dalies atsakovių, o buvo restauruotas pagal istorinius namo duomenis kaip istoriškai egzistavusi Namo dalis (konstrukcija). Atkreiptinas dėmesys, jog bendro naudojimo objektų aprašo keitimo, dėl naudojimo tvarkos nustatymo administratorė iki šiol nėra gavusi ieškovų jokio prašymo, kreipimosi, nors daugiabučio namo administravimo nuostatuose yra nurodyta, kad Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu. Ieškovai niekada nesinaudojo šia teise.

Šalies argumentai

7.7. Ieškovai taip pat teigia, jog organizuojant balsavimą turi būti leista susipažinti su dokumentais, kuriais remiantis organizuojamas balsavimas, tačiau ieškovai niekada nesikreipė į administratorę su prašymu susipažinti su apžiūros aktais, kuriais buvo nustatyta įvairiausių bendro naudojimo objektų defektų. Ieškovai niekada nesinaudojo ir šia teise.

7.8. Apeliaciniame skunde taip pat keliamas klausimas kodėl projekto darbų kaina nurodyta iki 20 000 Eur. Ši kaina yra preliminari, ji nurodyta iki, tai reiškia, jog kaina gali būti ir 15 000 Eur ar kita suma, kuri neviršytų 20 000 Eur. Balsavimo biuletenyje nurodyta aukščiausia galima kaina, kuri gali kisti (į žemesnę pusę) priklausomai kaip ši kaina bus nustatyta pačių projektuotojų. Administratorė savavališkai negali nustatyti projektuotojų darbo užmokesčio. Būtent projektuotojai įsivertinę darbų apimtį ir sudėtingumą, įsivertina projekto darbų kainą ir pateikia sąskaitą faktūrą su konkrečia, nekintančia suma. Apeliantai bando pateikti taip, lyg administratorė neteisingai biuletenyje nurodė kainą siekiant sau naudos, tačiau priešingai, administratorė veikdama butų ir kitų patalpų savininkų interesais, siekiant, kad butų ir kitų patalpų savininkams būtų aiški galima maksimali suma, įvertinęs rinkoje vyraujančias kainas, pateikė tokią sumą, kuri negali būti viršijama, ji gali būti tik mažesnė.

7.9. Pažymėtina, jog balsavimas įvyko tik dėl tvarkybos projekto pirkimo. Būtent tvarkybos projekte specialistų bus įvertinta, numatyta konkrečiai, kokius bendro naudojimo objektus reikia remontuoti, kokia tai būtų apimtis, statybos rūšis ir tuomet šis projektas su tiksliai įvardinta kaina bus pateiktas butų ir kitų patalpų savininkams svarstyti iš naujo.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

8. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą analizuodamas skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinio skundo ribos gali būti peržengtos tada, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai.

9. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 2–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.

10. Apeliacijos objektą sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo atmestas ieškovų ieškinys dėl daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų priimto ir pakartotinio balsavimo raštu balsų skaičiavimo protokole užfiksuoto sprendimo panaikinimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

Dėl naujų įrodymų (ne)priėmimo

11. 2025 m. birželio 16 d., t. y. apeliacinės instancijos teismui jau išnagrinėjus bylą iš esmės ieškovai (apeliantai) pateikė informaciją (straipsnį portale „15min“) ieškovų teigimu patvirtinantį atsakovės UAB „Civinity namai“ piktnaudžiavimą darant žalą administruojamų namų bendraturčiams.

12. CPK 314 straipsnyje nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Kasacinio teismo suformuota praktika, aiškinant, kad draudimas priimti naujus įrodymus apeliacinės instancijos teisme nėra absoliutus. CPK 314 straipsnyje suformuluotos taisyklės, pagal kurias apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teismui, išskyrus šias išimtis: 1) kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisako priimti įrodymus; 2) kai įrodymų pateikimo būtinybė iškyla vėliau. CPK 306 straipsnio 3 dalyje reglamentuojama naujų įrodymų pateikimo tvarka – jie turi būti pateikiami kartu su apeliaciniu skundu, nurodant motyvus, kodėl įrodymai nebuvo pateikti anksčiau.

13. Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl kiekvieno naujo pateikto įrodymo, turi aiškintis, ar galėjo šis konkretus įrodymas būti pateiktas pirmosios instancijos teismui, ar vėlesnis įrodymo pateikimas užvilkins bylos nagrinėjimą, bei atsižvelgti į prašomo priimti naujo įrodymo įtaką sprendžiant šalių ginčą. Teismas turi taikyti įstatymus tik patikimais duomenimis nustatęs bylai svarbias faktines aplinkybes, todėl tuomet, kai nustatinėjamas fakto klausimas, gali būti priimami nauji sužinoti, išreikalauti įrodymai, jeigu šalis šia teise nepiktnaudžiauja (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-38-969/2015).

14. Nagrinėjamu atveju pažymėtina, kad CPK 323 straipsnyje, reglamentuojančiame apribojimus keisti apeliacinio skundo dalyką ar pagrindą, įtvirtinta, jog, pasibaigus apeliacinio skundo padavimo terminui, keisti (papildyti) apeliacinį skundą draudžiama. Apeliantai niekaip nepagrindė būtinybės pateikti naujus įrodymus. Tuo tarpu apeliacinės instancijos teismas, preliminariai įvertinęs naujai teikiamo įrodymo turinį, daro išvadą, kad jis neturės įtakos vertinant pirmosios instancijos teismo sprendimo (ne)teisėtumą ir (ne)pagrįstumą, todėl CPK 314 straipsnyje aptartos išimties taikymui pagrindo neįžvelgia ir naujo įrodymo į bylą nepriima.

Dėl bylai reikšmingų esminių faktinių aplinkybių ir ginčo esmės

15. Bylos duomenimis nustatyta, kad name (duomenys neskelbtini) (toliau – Namas), ieškovui A. M. nuosavybės teise priklauso butas Nr. 11, ieškovėms J. O. ir L. O. – butas Nr. 12, ieškovui T. V. – butas Nr. 7, ieškovui I. M. – patalpa Nr. 13, atsakovei J. G. – butas Nr. 4, atsakovėms O. G. ir V. K. G. – patalpos Nr. 3, 6, 9 ir 10, o atsakovėms O. G., V. K. G. ir K. J. – patalpos Nr. 2 ir 8.

16. Namas yra nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijoje (jų apsaugos zonoje), namą administruoja atsakovė UAB „Civinity namai“.

17. 2023 m. gruodžio 18 d. statinio apžiūros akte Nr. SU-SAA-23-12-0116, parengtame techninio prižiūrėtojo UAB „Pastatų meistrai“, konstatuoti tokie Namo defektai: apžiūrėjus vidinio kiemo medinę galeriją, nustatyta, kad per ilgą eksploatacijos laikotarpį medinės galerijos sijos pažeistos puvinio, sumažėjusio skerspjūvio, matomi įlinkiai, rodantys ženklų sijų laikomosios galios praradimą; dalis konstrukcijos sukrypusi, laikinai paremta; sijų galai dengti hidroizoliacine danga, tačiau pažeidimai įvykę prieš laikinų priemonių įrengimą; būklė neatitinka STR 2.01.01(1):2005 reikalavimų. Rekomenduojama keisti laikančias medines sijas; kadangi galerija nėra statinio vertingoji savybė, rekomenduojama medines sijas, parengus projektą, keisti ilgaamže metalo konstrukcija.

18. 2024 m. sausio 11 d. statinio apžiūros akte Nr. SU-SAA-24-01-0068, parengtame techninio prižiūrėtojo UAB „Pastatų meistrai“, konstatuoti tokie Namo defektai: 1) pastato išorinių sienų tinkas cokolinėje dalyje nuo gatvės pusės vietomis suskilinėjęs ir nutrupėjęs; atšokęs tinkas po savimi laiko drėgmę, kuri ardo plytų mūrą, šlampa vidinės statinio konstrukcijos ir vidaus patalpos, ardomas tolimesnis cokolinės pastato dalies tinko sluoksnis, susidariusios palankios sąlygos pelėsiui veistis; būklė neatitinka STR 2.01.01(1):2005 reikalavimų. Rekomenduojama nuvalyti atšokusį tinką bei naujai pertinkuoti ir nudažyti; 2) vidinio fasado tinko sluoksnis daugelyje vietų atšokęs ir nukritęs; atviros sienų mūro konstrukcijos; pastebimi pavieniai įstriži bei vertikalūs įtrūkimai; drėksta vidinės statinio konstrukcijos; ardomas tolimesnis fasado tinko sluoksnis; susidariusios palankios sąlygos pelėsiui veistis; esama būklė neatitinka STR 2.01.01(1):2005 reikalavimų. Rekomenduojama erozijos pažeistą tinką pašalinti, naujai nutinkuoti ir nudažyti, darbus vykdyti vadovaujantis paveldo tvarkybos reglamentu; 3) vidiniame kieme balkonas įrengtas iš medinių konstrukcijų; trys medinės laikančios sijos per vidurį balkono paveiktos puvinio ir yra nusėdusios, tai neatitinka STR 2.01.01(1):2005 reikalavimų; dabartiniu metu vidurinė medinio balkono dalis laikinai paramstyta. Reikalingas medinių balkono konstrukcijų sutvirtinimo techninis projektas; 4) balkono vidiniame kieme betonas nutrupėjęs, konstrukcijos pažeistos korozijos; konstrukcija neatitinka STR 2.01.01(1):2005 reikalavimų. Rekomenduojama pažeistą betoną pašalinti, metalinius profilius nušveisti ir padengti antikorozine danga; atstatyti apsauginį betono sluoksnį, įrengti balkonų hidroizoliaciją; 5) kaminų išorinis tinkas vietomis nutrupėjęs, plytų paviršius sueižėjęs, kaminų skardos paveiktos korozijos ir nesandarios, neatitinka bendrųjų gaisrinės saugos taisyklių ir priešgaisrinės apsaugos įstatymo, STR 2.01.01(4):2008 reikalavimų. Rekomenduojama nuardyti nestabilų mūrą, pažeistas kamino tinko vietas išvalyti ir panaudojant remontinį skiedinį naujai pertinkuoti apskardinti iš visų kraštų kaminą; atlikti kaminų šachtų specializuotą apžiūrą, pasitelkiant kaminų priežiūros specialistus, atlikti kaminų šachtų valymą.

19. UAB „Civinity namai“ organizavo Namo butų ir kitų patalpų savininkų balsavimą raštu, dėl pritarimo Namo 1A2/p korpuso viso namo išorės bendrųjų konstrukcijų (stogo, fasado, balkonų) tvarkybos projekto pirkimui, įpareigojant daugiabučio namo administratorių UAB „Civinity namai“ viešojo konkurso būdu per „Mercell“ platformą atrinkti mažiausią kainą pasiūliusį rangovą minėtiems darbams atlikti ir mokestį už projekto parengimo darbus paskirstyti Namo 1A2/p korpuso savininkams. Preliminari projekto kaina iki 20 000 Eur. 2024 m. kovo 27 d. balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos protokolas Nr. CN-AUS15-24-03-27 patvirtina, kad sprendimas nebuvo priimtas, nes balsavime dalyvavo 3 iš 12 savininkų (nepritarimą išreiškė butai Nr. 7, 11, 12).

20. Atsakovė UAB „Civinity namai“ organizavo pakartotinį Namo butų ir kitų patalpų savininkų balsavimą raštu, dėl pritarimo Namo 1A2/p korpuso viso namo išorės bendrųjų konstrukcijų (stogo, fasado, balkonų) tvarkybos projekto pirkimui, įpareigojant daugiabučio namo administratorių UAB „Civinity namai“ viešojo konkurso būdu per „Mercell“ platformą atrinkti mažiausią kainą pasiūliusį rangovą minėtiems darbams atlikti ir mokestį už projekto parengimo darbus paskirstyti Namo 1A2/p korpuso savininkams. Preliminari projekto kaina iki 20 000 Eur. Biuletenyje pateikta informacija, kad balsavimas yra tik dėl projektavimo darbų užsakymo. Gyventojų daugumai pritarus projektavimui bei remonto darbams bus kreipiamasi į VšĮ „Vilniaus senamiesčio atnaujinimo agentūrą“ dėl kompensacijos gavimo (iki 70 proc. darbų vertės apmokėtų agentūra, vėliau, statybos darbams būtų finansuojama iki 80 proc. Finansavimas už tvarkybos projektą gyventojams skiriamas po atliktų ir įgyvendintų statybos darbų). 2024 m. gegužės 23 d. pakartotinio balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos protokolas Nr. CN-AUS15-24-23 patvirtina, kad sprendžiamam klausimui buvo pritarta: balsavime dalyvavo 11 savininkų, iš kurių 7 pritarė (butai / patalpos Nr. 2, 3, 4, 6, 8, 9, 10) ir 4 nepritarė (butai / patalpos Nr. 7, 11, 12, 13).

Žemesnės instancijos teismas

21. Ieškovai ieškiniu prašė panaikinti butų ir kitų patalpų savininkų pakartotinio balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos 2024 m. gegužės 23 d. protokolą. Pirmosios instancijos teismas pažymėjo, kad iš ieškinio ir ieškovų atstovo paaiškinimų teismo posėdžių metu galima daryti išvadą, kad ieškovai ginčija protokole užfiksuotą sprendimą pritarti Namo tvarkybos projekto pirkimui bei sprendė, kad nėra pagrindo sprendimą panaikinti, todėl ieškinį atmetė.

22. Apeliantai, nesutikdami su pirmosios instancijos teismo sprendimu, iš esmės remiasi šiais pagrindiniais aspektais: 1) ieškovams su balsavimo biuleteniu nebuvo pateikta visa reikiama informacija; 2) balkonas (galerija) pastatytas neteisėtai bei nėra priskiriamas prie bendrosios nuosavybės teise valdomų objektų. Atsakovai atsiliepimuose į apeliacinį skundą laikosi pozicijos, kad administratorė, nustačiusi Namo defektus, turėjo pareigą inicijuoti balsavimą dėl tvarkybos projekto parengimo pirkimo ir jokių procedūrinių balsavimo pažeidimų apeliantai neginčijo, o tuo tarpu balkono (galerijos) bendrosios konstrukcijos, pagal DNSBĮ 2 straipsnio 5 dalies 1 punktą yra priskiriamos prie bendrosios nuosavybės teise valdomų objektų.

Dėl daugiabučio namo gyventojų priimto sprendimo (ne)teisėtumo

23. Pagal CK 4.75 straipsnio 1 dalį bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu.

24. Pagal CK 4.83 straipsnio 3 dalį butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba CK 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

25. CK 4.85 straipsnio 1 dalis, reglamentuodama butų ir kitų patalpų savininkų sprendimų priėmimo tvarką, įgyvendinant bendrosios dalinės nuosavybės teisę, nustato išimtį iš bendrosios bendraturčių sprendimų priėmimo taisyklės, kad bendrosios nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu (CK 4.75 straipsnio 1 dalis). Atitinkamai CK 4.85 straipsnio 1 dalis nustato, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Tokio butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo priėmimo taisyklės yra reglamentuojamos tame pačiame CK straipsnyje ir jo pagrindu priimtuose kituose teisės aktuose.

26. CK 4.85 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai priimami butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime, prieš dvi savaites Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka paskelbus apie susirinkimo sušaukimą ir jo darbotvarkę, o to paties straipsnio 7 dalyje įtvirtinta, kad butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. CK 4.85 straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai ir kad balsavimo raštu tvarką nustato Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.

27. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 4.85 straipsnyje įtvirtintas teisinis reglamentavimas dėl valdymo ir naudojimo teisių įgyvendinimo balsų dauguma grindžiamas bendraturčių lygiateisiškumo ir solidarumo bei demokratijos principais, preziumuojant, kad daugumos valia reiškia normaliai atidžių, protingų ir tikrąją reikalų padėtį žinančių savininkų interesą; bendraturčių priimti sprendimai galioja visiems atitinkamo daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkams (CK 4.85 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009; 2015 m. gruodžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-642-916/2015).

28. CK 4.85 straipsnio 9 dalis, reglamentuodama butų ir kitų patalpų savininkų sprendimų apskundimą, nedetalizuoja tokių sprendimų teisinės prigimties ir jų apskundimo (pripažinimo negaliojančiais) teisinių pagrindų. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad butų ir kitų patalpų savininkų sprendimų priėmimo institutas savo prigimtimi bei sprendimų priėmimo tvarkos reguliavimu yra artimiausias juridinių asmenų organų sprendimų institutui. Tokią nuomonę suponuoja ir DNSBĮ 12 straipsnyje nustatytas reguliavimas, nustatantis, kad tam tikrais atvejais, kai sprendimai turi būti priimami visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo, šių sprendimų priėmimui yra taikomos šio įstatymo 11 straipsnio nuostatos, reglamentuojančios daugiabučio namo bendrijos visuotinio susirinkimo sprendimų priėmimą. Šiuo atveju įstatymas įtvirtina, kad visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo šaukimui ir sprendimų priėmimui mutatis mutandis (su atitinkamais pakeitimais) taikomos šio įstatymo 11 straipsnio nuostatos. Tokiu būdu butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti pripažinti negaliojančiais remiantis mutatis mutandis CK 2.82 straipsnio 4 dalyje nustatytais pagrindais, t. y. šie sprendimai gali būti pripažinti negaliojančiais, jei jie prieštarauja imperatyviosioms įstatymų normoms arba protingumo ir sąžiningumo principams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-482-1075/2017).

29. Aptartas teisinis reglamentavimas suponuoja išvadą, kad būtent butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti pripažinti negaliojančiais, o ne pats protokolas, kuriame įtvirtintas balsavimo rezultatas ir patys sprendimai, todėl apeliantai nepagrįstai tvirtina, jog pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvai dėl ieškinio reikalavimo suformulavimo prieštarauja teisiniam reglamentavimui. Atsižvelgiant į tai teisėjų kolegija toliau vertina ar pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo sprendimą pripažinti negaliojančiu ir jį panaikinti.

30. Bylos duomenimis nustatyta, kad atsakovė UAB „Civinity namai“ Vilniaus miesto savivaldybės mero 2024 m. sausio 5 d. potvarkiu Nr. 955-3224 administruoja Namą. Administratorė veikia vadovaudamasi CK 4.84 straipsniu, bei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2022 m. gruodžio 29 d. nutarimu Nr. 1331 patvirtintais „Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatais“. Administravimo nuostatų 3 punktas numato pagrindinį administratoriaus uždavinį – administruoti namo bendrojo naudojimo objektus – užtikrinti jų priežiūrą pagal teisės aktų nustatytus privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, įgyvendinti namo butų ir kitų patalpų savininkų su bendrąja nuosavybe susijusius sprendimus ir pavedimus, priimtus CK 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, jiems atstovaujant. Taigi administratorė, nustačiusi namo defektus, turi pareigą kreiptis į namo gyventojus dėl defektų šalinimo darbų atlikimo.

31. Ieškovai viena vertus tiek ieškinyje, tiek teismo posėdžių metu (pvz.: 2024 m. gruodžio 11 d. teismo posėdžio garso įrašo 1 val. 2 min., 1 val. 13 min. 1 val. 26 min.) ne kartą nurodė, kad neginčija balsavimo procedūros, tačiau kita vertus, apeliantų tvirtinimu, šiuo atveju balsuojant už sprendimą nebuvo pagrįstas balsavimui pateiktas sprendimo projektas dėl projektavimo darbų pirkimo, įskaitant ir pirkimo kainą.

32. Lietuvos Respublikos Vyriausybe?s 2011 m. kovo 24 d. nutarimu Nr. D1-251 patvirtintame Butu? ir kitu? patalpu? savininku? balsavimo ras?tu, priimant sprendimus, tvarkos apras?o II skyriuje „Butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu organizavimas ir vykdymas“ nustatyta, kad balsavimą organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas – patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba bendrojo naudojimo objektų administratorius, arba savivaldybė, arba 1/4 patalpų savininkų Civilinio kodekso 4.85 straipsnio 5 dalyje nurodytu atveju (toliau – organizatorius) (4 punktas). Kartu su biuleteniu pateikiama papildoma informacija, duomenys, pagrindžiantys siūlomą sprendimą ir laukiamus rezultatus (9 punktas). Taigi iš aptarto teisinio reglamentavimo matyti, kad aptariamos informacijos pateikimas yra priskiriamas prie balsavimo procedūros.

33. Teisėjų kolegija šiame kontekste pažymi, kad vien formalūs teisės aktų, reglamentuojančių butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo priėmimo tvarką, reikalavimų pažeidimai negali būti pagrindas pripažinti butų ir kitų patalpų savininkų sprendimus negaliojančiais, tačiau tokie pažeidimai, kurie paneigia bendraturčio teisę gauti informaciją ir priimti sprendimą gautos informacijos pagrindu, negali būti laikomi formaliais reikalavimų pažeidimais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2017 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-482-1075/2017).

34. Pirmosios instancijos teismas sprendime atkreipė dėmesį, kad tik parengus Namo bendrųjų konstrukcijų tvarkybos projektą bus aišku, kokius konkrečius remonto darbus ir kokiems konkretiems bendrojo naudojimo objektams reikės atlikti. Po projekto parengimo bus sprendžiama (balsuojama) dėl konkrečių remonto darbų pirkimo.

35. Iš biuletenio turinio matyti, kad balsavimas buvo organizuotas tik dėl Namo bendrųjų konstrukcijų tvarkybos projekto parengimo darbų užsakymo. Gyventojų daugumai pritarus projektavimui bei remonto darbams bus kreipiamasi į VšĮ „Vilniaus senamiesčio atnaujinimo agentūrą“ dėl kompensacijos gavimo (iki 70 proc. darbų vertės apmokėtų agentūra, vėliau, statybos darbams būtų finansuojama iki 80 proc. Finansavimas už tvarkybos projektą gyventojams skiriamas po atliktų ir įgyvendintų statybos darbų). Taip pat nurodoma, kad dėl papildomos informacijos galima kreiptis į namo vadybininką.

36. Taigi nagrinėjamu atveju butų savininkai turėjo pasirinkti ar pritaria, kad būtų užsakomi Namo bendrųjų konstrukcijų tvarkybos projekto parengimo darbai. Pagal Statybos įstatymo 2 straipsnio 45 dalį, projektiniai pasiūlymai – pasiūlymai, kurių tikslas – išreikšti projektuojamo statinio architektūros ir kitų pagrindinių sprendinių idėją ir kurie pateikiami kaip informacija visuomenei apie numatomą statinių projektavimą bei gali būti naudojami rengiant specialiuosius architektūros reikalavimus, specialiuosius saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimus, specialiuosius paveldosaugos reikalavimus. Taigi teisėjų kolegijos vertinimu, tik po viešojo konkurso ir projekto parengimo (projektinių pasiūlymų), Namo savininkai gaus pilną informaciją apie laukiantį remontą, jo apimtis ir būdus, naudojamas medžiagas, atskirų darbų ir medžiagų kainas, o įvertinę šią dokumentaciją, vėliau nauju balsavimu galės priimti jų valią atitinkančius sprendimus.

37. Atsižvelgiant į tai, kad kartu su biuleteniu turi būti pateikiama papildoma informacija, duomenys, pagrindžiantys siūlomą sprendimą, sutiktina su apeliantais, kad statinio apžiūros aktai turėjo būti pateikiami kartu su balsavimo biuleteniu. Visgi nagrinėjamu atveju svarbu ir tai, jog pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad į bylą pateikti statinio apžiūros aktai patvirtina, kad Name yra užfiksuoti tam tikri defektai, dėl kurių Namas neatitinka esminių statinio reikalavimų, priešgaisrinės apsaugos taisyklių. Name po ginčijamo balsavimo pastebėta ir dar daugiau defektų, kurie užfiksuoti 2024 m. liepos 12 d. statinio apžiūros akte Nr. SU-SAA-24-07-0106. Taigi, teisėjų kolegijos nuomone, nagrinėjamu atveju esminę reikšmę turi ir aplinkybių, kokią įtaką susirinkimo nutarimų priėmimui būtų turėjęs apžiūros aktų pateikimas kartu su balsavimo biuleteniu, vertinimas. Pažymėtina, kad apeliantai šiuo atveju ginčijo ir patį defektų šalinimo poreikį, tačiau byloje nepateikė jokių įrodymų, kurie pagrįstų, jog nustatyti defektai faktiškai neegzistuoja. Todėl net ir tuo atveju, jei administratorė kartu su balsavimo biuleteniu būtų pateikusi statinio apžiūros aktus, akivaizdu, kad apeliantai vis tiek būtų nepritarę administratorės siūlomo sprendimo priėmimui.

38. Apeliantai taip pat ginčija administratorės nurodytą projektavimo darbų kainą – iki 20 000 Eur, tačiau nepateikė jokių įrodymų (pvz.: projektavimo darbų kainų vyraujančių rinkoje), kodėl administratorės nurodyta kaina yra nepagrįsta. Todėl teisėjų kolegija apeliantų argumentus dėl kainos laiko deklaratyviais ir nepagrįstais.

39. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, kad nors administratorė kartu su balsavimo biuleteniu turėjo pateikti statinio apžiūros aktus, tačiau net ir jiems esant pateiktiems, apeliantai vis tiek nebūtų balsavę „už“ sprendimo priėmimą, todėl šie procedūriniai pažeidimai nesudaro pagrindo panaikinti Namo gyventojų priimtą sprendimą.

40. Byloje kilus ginčui ir dėl to, ar balkono konstrukcijos yra bendroji dalinė daugiabučio gyvenamojo namo savininkų nuosavybė, t. y. ar jos galėjo būti įtraukiamos į siūlymą dėl tvarkybos projekto parengimo darbų užsakymo, teisėjų kolegija toliau pasisako dėl jų (ne)priklausymo bendrosios dalinės nuosavybės teise.

41. Pagal CK 4.82 straipsnio, reglamentuojančio butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisę, 1 dalies nuostatą, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų teisės į bendrąja daline nuosavybe esantį turtą grindžiamos proporcingumo principu (CK 4.82 straipsnio 7 dalis).

42. Šiuos bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančius objektus detaliau reglamentuoja DNSBĮ, kurio 2 straipsnio 15 dalyje nustatyta, kad bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė (pastato bendrojo naudojimo objektai) yra: 1) bendrosios pastato konstrukcijos – pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); 2) bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); 3) pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys – pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams; 4) vietiniai inžineriniai tinklai – kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme; 5) bendrojo naudojimo žemės sklypas – bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.

43. Kasacinio teismo praktikoje taip pat laikomasi pozicijos, kad nepriklausomai nuo to, jog bendrojo naudojimo objektu naudojasi tik vienas daugiabučio buto savininkas, tai nepanaikina fakto, jog bendrosios pastato konstrukcijos išlieka bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-634-248/2015; 2016 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-79-378/2016, 21 punktas). Kasacinis teismas yra nurodęs ir tai, kad nors pats butas yra konkretaus (-čių) savininko (-ų) nuosavybė, tačiau perdangos, sienos, atskiriančios šį butą nuo kitų butų ar bendrojo naudojimo patalpų, kaip pagrindinės namo konstrukcijos, irgi yra laikytinos bendrąja daline visų daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybe (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-634-248/2015; 2024 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024).

44. Taigi, pagal pirmiau nurodytą teisinį reglamentavimą, balkonų konstrukcijos yra priskirtinos prie bendrojo naudojimo objektų, priklausančių visiems daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantų nurodomos aplinkybės, jog balkonas (galerija) nėra įtrauktas į Namo kadastro duomenis, savaime nepaneigia aplinkybės, jog jo konstrukcijos nėra priskirtinos prie bendrojo naudojimo objektų. Atkreiptinas dėmesys, kad Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 2 dalies 1 punkte numatyta, kad atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais negali būti patalpos (bendrojo naudojimo patalpos, kambariai butuose ir pan.), kurių negalima suformuoti kaip atskirus nekilnojamuosius daiktus. Šiuo atveju ieškovai nepagrindė, kad balkonas privalėjo būti įtraukiamas į namo kadastro duomenis. Be to, nekilnojamojo daikto kadastro duomenys nustatomi atliekant kadastrinius matavimus (Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 8 straipsnio 1 dalis), todėl, atsižvelgiant į tai, kad Namas pastatytas 1940 m., galėjo susiklostyti tokia situacija, kad nebuvo atlikti kadastriniai matavimai.

45. Tuo tarpu pasisakant dėl apeliantų argumentų, jog balkonas pastatytas neteisėtai, teisėjų kolegija pažymi, jog byloje ieškovai nereiškė reikalavimo dėl balkono statybos pripažinimo neteisėta. Kadangi teismas nagrinėja bylą tik pagal pareikštus reikalavimus (CPK 13 straipsnis), sutiktina su atsakovais, kad ieškovai turėjo pateikti įrodymus, jog statybos inspekcijos išvada ar teismo sprendimu yra pripažinta, kad balkonas pastatytas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus. Atitinkamai, atsižvelgiant į tai, kad balkono teisėtumo klausimas nebuvo nagrinėjamas kaip savarankiškas bylos dalykas, priešingai nei tvirtina apeliantai, atsakovams nekilo pareiga įrodinėti, kad balkonas pastatytas teisėtai.

46. Teisėjų kolegija taip pat laiko nepagrįstu apeliantų argumentą, jog Namo bendrojo naudojimo objektų aprašas patvirtina, kad balkonas nėra priskirtas namo bendrojo naudojimo konstrukcijoms. Pirma, bendro naudojimo objektų aprašas yra informacinio pobūdžio dokumentas, kuris pats savaime nesukuria ir nepaneigia butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės į bendro naudojimo patalpas. Todėl bendro naudojimo objektų aprašas nėra esminis dokumentas nustatant objekto priklausomybę bendrosios dalinės nuosavybės teisei. Svarbiausia yra objekto paskirtis ir faktinis naudojimas. Net jei objektas nėra įtrauktas į aprašą, jis gali būti laikomas bendro naudojimo objektu, jei atitinka šiuos kriterijus. Antra, apeliantai nurodo, kad Aprašo Pirmosios dalies, pavadinimu „BENDROSIOS PASTATO KONSTRUKCIJOS“, pirmojoje skiltyje yra standartiškai išvardijamos atskiros namo konstrukcijos, pvz., pamatai, sienos, stogas ir, be kita ko, 8 eilutėje „Bendrojo naudojimo balkonai ir lodžijos“, o 12 eilutėje „Išoriniai laiptai, nuožulnos“, o būtent dėl 8 eilutės „Bendrojo naudojimo balkonai ir lodžijos“ ir 12 eilutės „Išoriniai laiptai, nuožulnos“ nėra jokių nuorodų ir aprašymų kaip tai yra kitų konstrukcijų atžvilgiu, kas reiškia, jog šios Namo konstrukcijos – o būtent G. šeimynos padirbdintas balkonas/galerija, nebuvo ir nėra priskirtos Namo bendrojo naudojimo konstrukcijoms. Tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, šiuo atveju svarbu pažymėti ir tai, kad Apraše prie kai kurių objektų, pavyzdžiui: lifto, šiukšlių šalinimo sistemos, yra įvardinta, kad jų nėra, tuo tarpu prie apeliantų minimų balkonų, išorinių laiptų apskritai nėra jokio įrašo, taigi šis Aprašas kelia pagrįstų abejonių jame nurodytų duomenų tikslumu.

47. Teisėjų kolegija pažymi ir tai, kad, priešingai nei teigiama apeliaciniame skunde, nepriklausomai nuo to, ar balkonais naudojasi vienas daugiabučio namo buto savininkas, ar jais naudojasi (turi galimybę naudotis) visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai, tokios aplinkybės savaime nelemia balkonų konstrukcijų nuosavybės rūšies ir nepanaikina jų priskyrimo prie bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų bendrojo naudojimo objektų Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024).

48. Išimtis, kai sprendimai dėl šių bendrojo naudojimo objektų, skirtų ne visų gyvenamojo namo gyventojų poreikiams tenkinti, valdymo ir naudojimo gali būti priimami atskirai, taikoma tik tada, kai yra sudarytas bendrojo naudojimo objektų, kurie naudojami ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikiams tenkinti, aprašas (CK 4.85 straipsnio 3 dalis).

49. Kasacinio teismo praktikoje nurodyta, jog tam, kad bendrojo naudojimo objektas būtų įtrauktas į šį aprašą, turi būti nustatyta, kad jis yra atskiras, nesusietas su kitais to paties statinio bendrojo naudojimo objektais ir kad juo gali naudotis tik konkrečios statinio dalies butų ir kitų patalpų savininkai. Be kita ko, tokiame bendrojo naudojimo objektų apraše šių objektų administratorius, pavyzdžiui, daugiabučio gyvenamojo namo bendrija, įvertindamas bendrojo naudojimo objektų funkcionalumą, atskirumą ir pan., iš anksto nustato tokių objektų valdymo ir naudojimosi jais tvarką ir sąlygas, kurios turi būti žinomos ir suprantamos bendrojo naudojimo objektų bendraturčiams. Bendrojo naudojimo objektų aprašas leidžia butų ir kitų patalpų savininkams įgyvendinti teisę susitarti dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, tačiau ši teisė turi būti įgyvendinta iki kylant teisiniams padariniams, pavyzdžiui, iki atsirandant konkrečioms bendrojo naudojimo objekto remonto išlaidoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-79-378/2016, 21 punktas).

50. Nagrinėjamoje byloje nėra pateikta duomenų, leidžiančių teigti, kad daugiabučiame name būtų sudarytas atskiras bendrojo naudojimo objektų, naudojamų ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikiams tenkinti, aprašas. Todėl, atsižvelgdama į pirmiau nurodytą teisinį reglamentavimą bei kasacinio teismo praktiką, teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo padarytomis išvadomis, jog Name esančių balkonų laikančiosios konstrukcijos priklauso namo bendrojo naudojimo objektams.

51. Šiame kontekste pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nustatė, kad tuo atveju, jeigu bendraturčiai nesutaria dėl bendrosios nuosavybės objektų arba nerandamas bendras sutarimas, ar tam tikri objektai, pavyzdžiui, namo dalys, yra visų namo gyventojų bendro ar tik tam tikrų bendraturčių nuosavybės teise valdomas objektas, bet kuris bendraturčių turi teisę kreiptis į teismą dėl bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarkos nustatymo (CK 4.75 straipsnio 1 dalis). Taigi ieškovai gali kreiptis su ieškiniu į teismą dėl objekto, kuris pagal teisės aktų reikalavimus priskirtinas bendrojo naudojimo patalpoms, statuso ar naudojimosi tvarkos, jeigu kyla ginčas tarp bendraturčių, o ieškovų vertinimu, jis tarnauja tik konkretiems savininkams.

52. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, kad administratorė, nustačiusi Namo defektus, turėjo pareigą kreiptis į Namo gyventojus dėl defektų šalinimo klausimo sprendimo, todėl įgyvendindama šią pareigą, pagrįstai organizavo balsavimą dėl Namo bendrųjų konstrukcijų tvarkybos projekto parengimo darbų užsakymo, įskaitant ir balkono konstrukcijų, o priimtas sprendimas atitinka protingumo ir sąžiningumo principus, todėl nėra pagrindo jo naikinti.

Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų (ne)pagrįstumo

53. Apeliantų tvirtinimu, administratorė privalėjo dėl balkono avarinės būklės informuoti savivaldybę, kuri būtų išsprendusi šią problemą, o ne organizuoti balsavimą dėl balkono remonto visų namo bendraturčių lėšomis. Apeliantai grįsdami šį teiginį remiasi Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 „Dėl Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų patvirtinimo“ 7.6. punktu, kuriame nurodyta, kad administratorius turi pareigą informuoti kompetentingas institucijas (savivaldybės administraciją ir valstybinę statybos ir statinių priežiūrą atliekančias institucijas) apie statinių techninės priežiūros ir naudojimo, statinių saugos reikalavimų pažeidimus. Taip pat Statybos įstatymo 49 straipsnio 1 dalies 3 punktu, kuriame nurodyta, kad statinių naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos.

54. Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliantai šių aplinkybių nebuvo nurodę bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme. CPK 306 straipsnio 2 dalis draudžia apeliacinį skundą grįsti naujomis aplinkybėmis, kurios nebuvo nurodytos pirmosios instancijos teisme. Toks teisinis reguliavimas reiškia, kad CPK yra įtvirtinta vadinamoji dalinė (ribota) apeliacija, kuriai būdinga tai, jog pirmosios instancijos teismo sprendimas tikrinamas pagal byloje jau esančius ir pirmosios instancijos teismo ištirtus bei įvertintus duomenis. Apeliacinės instancijos teismas pagal apeliacinio skundo ribas tik patikrina, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė reikšmingas ginčui faktines aplinkybes ir ar teisingai pagal nustatytas faktines aplinkybes pritaikė teisę pagal parengiamojoje bylos stadijoje apibrėžtas bylos ribas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-95/2012; 2015 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-459-611/2015). Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegija naujai nurodytų apeliacinio skundo argumentų nevertina ir dėl jų nepasisako (CPK 314 straipsnis).

55. Apeliantai apeliaciniame skunde taip pat tvirtina, kad atsakovės UAB „Civinity namai“ elgesys nagrinėjamų įvykių kontekste buvo kardinaliai priešingas, nes buvo sąmoningai siekiama vienos bendraturčių grupės neteisėtos turtinės naudos kitų bendraturčių sąskaita. Apeliantų teigimu tai neteisėtas, imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujantis svetimo turto administratoriaus elgesys, todėl teismas nepagrįstai nevertino bylos įrodymų būtent šiuo teisiniu aspektu, nepaisant pateiktų į bylą neigiamų atsiliepimų apie UAB „Civinity namai“.

56. Nagrinėjamu atveju byloje nustačius, kad administratorė, inicijuodama balsavimą dėl bendrųjų patalpų ir jų konstrukcijų, tinkamai vykdė savo pareigas, nėra pagrindo pritarti minėtiems apeliantų argumentams. Tuo tarpu kiti apeliantų argumentai dėl neigiamų atsiliepimų apie administratorę šiuo atveju nėra susiję su byloje pareikštais reikalavimais ir išeina už bylos nagrinėjimo ribų, kadangi byloje ieškovai nereiškė reikalavimų dėl administratorės veiklos, todėl teisėjų kolegija dėl jų plačiau nepasisako.

Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimo

57. Vadovaudamasis išdėstytais motyvais, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas teisingai įvertino byloje surinktus įrodymus, visapusiškai ir objektyviai ištyrė faktines bylos aplinkybes, tinkamai taikė materialinės bei procesinės teisės normas, nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, todėl priėmė teisiškai pagrįstą sprendimą, kurį iš esmės naikinti ar keisti apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Kiti apeliacinio skundo argumentai, nepaminėti nutartyje, nėra teisiškai reikšmingi teisingam šios bylos išnagrinėjimui, todėl apeliacinės instancijos teismas plačiau dėl jų nepasisako (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 5 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010).

58. Atmetus apeliacinį skundą, apeliantų bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos. Atsakovai J. G., O. G., V. K. G. pateikė pagrindžiančius duomenis, jog patyrė 1 742,40 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato suteiktas teisines paslaugas rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą, todėl kiekvienai atsakovei lygiomis dalimis iš apeliantų priteistina po 580,80 Eur, t. y. iš kiekvieno apelianto kiekvienai atsakovei po 290,40 Eur.

59. Byloje nesant duomenų apie atsakovės UAB „Civinity namai“ patirtas bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme bei prašymų priteisti iš apeliantės bylinėjimosi išlaidas, atsakovei tokios bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos (CPK 93,98 straipsniai).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

nutaria:

Atmesti apeliantų (ieškovų) A. M. ir L. O. apeliacinį skundą.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. vasario 18 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovei J. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš ieškovų A. M., asmens kodas, ir L. O., asmens kodas (duomenys neskelbtini) po 290,40 Eur (du šimtus devyniasdešimt eurų 40 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Priteisti atsakovei V. K. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš ieškovų A. M., asmens kodas, ir L. O., asmens kodas (duomenys neskelbtini) po 290,40 Eur (du šimtus devyniasdešimt eurų 40 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Priteisti atsakovei O. M. (G.), asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš ieškovų A. M., asmens kodas, ir L. O., asmens kodas (duomenys neskelbtini) po 290,40 Eur (du šimtus devyniasdešimt eurų 40 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Loreta Braždienė Visvaldas Kazakiūnas Ieva Navickaitė-Sakalauskienė