- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2014-02-19
- Bylos Nr.
- 2A-167/2014
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Donatas Šernas, Nijolė Piškinaitė, Virginija Čekanauskaitė
- Ieškovas
- V. L. P.
- Atsakovas
- B. J.
- Trečiasis asmuo
- R. P., D. B., AB DNB bankas
- Kategorijos
- 42.4pavadinimo nepavyko patikrinti
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Virginijos Čekanauskaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Nijolės Piškinaitės ir Donato Šerno, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės V. L. P. apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2012 m. lapkričio 26 d. sprendimo, kuriuo ieškinys atmestas, civilinėje byloje Nr. 2-2124-527/2012 pagal ieškovės V. L. P. ieškinį atsakovei B. J. dėl preliminarios sutarties pripažinimo pagrindine, tretieji asmenys R. P. , D. B. ir AB DNB bankas.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
Šioje byloje ginčas kilo dėl 2007-12-10 Preliminariosios sutarties ir 2008-09-23 Susitarimo pripažinimo pagrindine nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, atsakovei (pardavėjai) atsisakius įteisinti šio turto nuosavybę ieškovės (pirkėjos) vardu.
Šalies argumentai
Ieškovė V. L. P. kreipėsi su ieškiniu į teismą, nurodė, kad atsakovė B. J. vengia sudaryti pagrindinę turto pardavimo sutartį ir prašė 2007-12-10 preliminariąją sutartį ir 2008-09-23 susitarimą pripažinti pagrindine turto pirkimo-pardavimo sutartimi (CK 1.93 str. 4 d.), galiojančia nuo 2010-02-10 bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog 2007-12-10 preliminaria sutartimi šalys susitarė, kad atsakovė už 1 500 000 Lt parduos savo turimas komercines patalpas (parduotuvę), esančias duomenys neskelbtini (toliau – patalpos), sutartą kainą ieškovė sumokės per 6 mėnesius, t. y. iki 2008-06-10, o pagrindinė sutartis bus sudaryta ne vėliau kaip 2008-12-15. Ieškovė savo įsipareigojimus įvykdė, tačiau prasidėjus nekilnojamojo turto krizei, su atsakove, kuri yra jos giminaitė, papildomu 2008-09-23 susitarimu susitarė, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo sutartis bus sudaryta 2010-02-10, o iki to laiko atsakovė naudosis iš šių patalpų nuomos gaunamomis pajamomis kaip ieškovės paskola. Ieškovė patalpas 2008-09-25 priėmimo–perdavimo valdyti ir naudoti aktu perėmė, elgėsi kaip faktinis savininkas, galėjo kontroliuoti ir kontroliavo, kaip buvo mokama nuoma, savo iniciatyva rūpinosi patalpų būklės išsaugojimu ir gerinimu, tačiau atsakovė 2010-02-10 atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį nurodžiusi, kad turi didelių finansinių įsipareigojimų. Ieškovės teigimu, šalys susitarė dėl patalpų perleidimo ieškovei ne ateityje, o sudarydamos 2007-12-10 sutartį, nes ieškovė savo vardu minėtų sutarčių įsipareigojimų įvykdymui su banku sudarė kredito sutartį, su atsakove visiškai atsiskaitė, patalpos buvo atiduotos minėtu aktu, ieškovė elgėsi kaip faktinis savininkas. Atsakovė elgėsi nesąžiningai ir neteisėtai, nesilaikė 2007-12-10 preliminarios sutarties ir 2008-09-23 susitarimo sąlygų, vengia įforminti sandorį notarine tvarka, todėl minėtos sutartys turi būti pripažįstamos pagrindine patalpų pirkimo-pardavimo sutartimi pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Kauno apygardos teismas 2012 m. lapkričio 26 d. sprendimu ieškinį atmetė. Nustatė, kad pagal 2007-12-20 hipotekos lakštų duomenis 3 700 000 Lt vertės ginčo patalpos, priklausančios atsakovei B. J. , yra įkeistos kreditoriui trečiajam asmeniui AB DNB bankui skolininkų V. L. P. ir R. P. prievolių pagal 2007-12-19 Kreditavimo sutartį Nr. K-2500-2007-779, o taip pat skolininkų D. B. ir A. B. prievolių pagal 2007-12-19 Kreditavimo sutartį Nr. K-2500-2007-789 įvykdymui užtikrinti. Hipotekos lakštuose nurodyta, jog įkeičiamo daikto savininkas užtikrina, kad šis daiktas kitiems asmenims neperleistas, neareštuotas, taip pat nėra kitų apribojimų juo disponuoti daiktu, be raštiško kreditoriaus sutikimo patalpų savininkas neturi teisės parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti lakštu įkeičiamo daikto ar kitaip apriboti bei apsunkinti savo nuosavybės teisių į įkeičiamą daiktą. Teismas taip pat konstatavo, kad nekilnojamojo turto preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo įregistruota viešajame registre. Todėl remdamasis teismų praktika, sprendė, kad tokia sutartis negali būti panaudota prieš sąžiningus trečiuosius asmenis, šiuo nagrinėjamu atveju – prieš trečiąjį asmenį AB DNB banką (CK 1.75 str. 2 d.). Aplinkybes, kad sutartis neįregistruota, sudaryta dešimt dienų iki hipotekos sandorio sudarymo, joje nurodyta dvigubai mažesnė (1 500 000 Lt) nekilnojamojo turto kaina nei hipotekos lakšte (3 700 000 Lt), o įvykdžius sutartį įkeisto turto savininkas ir skolininkas sutaptų viename asmenyje, teismas vertino kaip hipotekos kreditoriaus teisių pažeidimą ir jo padėties pabloginimą, lyginant su padėtimi, buvusia kreditavimo sutarčių ir hipotekos lakštų sudarymo metu, nes įkeisto turto vertė siekia tik 950 000 Lt, o V. L. P. ir R. P. bei D. B. ir A. B. įsiskolinimas bankui sudaro atitinkamai 866 136 Lt ir 414 420 Lt.
Be to, teismas nurodė, kad bankas tokiu būdu netektų galimybės nukreipti savo reikalavimų patenkinimą ne tik į kredito gavėją, bet ir į atsakovę kaip nekilnojamojo turto savininke. Sprendė, kad banko interesai būtų pažeisti ir tuomet, jeigu ieškinio patenkinimo atveju įkeistą turtą pavykus parduoti brangiau nei skolos dydis pagal kreditavimo sutartis, likusi suma atitektų ieškovei, o ne liktų atsakovei kitiems iš trečiojo asmens paimtiems kreditams padengti ieškinio atmetimo atveju – atsakovės pradelsta skola pagal Kauno miesto apylinkės teismo įsiteisėjusių nutarčių dėl priverstinio skolos išieškojimo duomenis sudaro daugiau kaip 21 255 122 Lt. Nepadengus įsiskolinimo pagal atsakovės su banku sudarytas kreditavimo sutartis, skolos išieškojimas gali būti nukreiptas į kitą turtą, todėl, teismo nuomone, bankas yra tiesiogiai suinteresuotas, kad atsakovei priklausantis turtas nebūtų perleidžiamas žemesnėmis nei rinkos kainomis, o iš parduoto turto būtų dengiamos jos skolos šiam kreditoriui.
Teismas pažymėjo, jog bankas nedavė atsakovei sutikimo perleisti ginčo patalpas ieškovei, tačiau ji nepasinaudojo teise skųsti tokį banko atsisakymą įstatymo nustatyta tvarka, sprendė, jog būtent atsakovė, kurios teigimu bankas elgiasi nesąžiningai jos atžvilgiu, šioje byloje yra suinteresuota pareikšto ieškinio patenkinimu, tai yra, kad tokiu būdu būtų atsiskaityta su jai 1 500 000 Lt sumokėjusia ir giminystės ryšiais susijusia ieškove. Teismo nuomone, tiek ieškovė, tiek atsakovė yra nesąžiningos šioje byloje, nes be kita ko, pradiniame ieškovės ieškinyje trečiuoju asmeniu AB DNB bankas net nebuvo nurodytas.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
Ieškovė V. L. P. apeliaciniu skundu prašo panaikinti šį Kauno apygardos teismo 2012 m. lapkričio 26 d. sprendimą, priimti naują ir ieškinį patenkinti, taip pat prašo prijungti naujai pateikiamus įrodymus. Skunde nurodo šiuos argumentus:
1. Teismas neteisingai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, taip pat kredito sutarčių nuostatas, todėl neteisingai kvalifikavo ginčo teisinius santykius. Šioje byloje yra aktualios 2007 m. gruodžio 19 d. Kreditavimo sutartis Nr. K-2500- 2007-779, sudaryta ieškovės ir AB DNB banko, taip pat 2007 m. gruodžio 19 d. Kreditavimo sutartis Nr. K-2500-2007-789, sudaryta trečiojo asmens D. B. ir AB DNB banko, nes tik jų įvykdymas yra užtikrintas ginčo patalpų hipoteka, taigi tik šių asmenų teisiniuose santykiuose AB DNB bankas yra hipotekos kreditoriumi. Tuo tarpu banko ir atsakovės B. J. kredito sutarčių įvykdymui ginčo turtas nėra įkeistas, šioje byloje bankas šios skolininkės atžvilgiu yra laikytinas paprastu kreditoriumi, t. y. asmeniu, kuris nėra susijęs su ginčo teisiniais santykiais, todėl teismas nepagrįstai analizavo ieškinio patenkinimo pasekmes dėl D. B. ir AB DNB banko kredito sutarčių vykdymui.
2. Teismas netinkamai įvertino bylos aplinkybes, pateiktus įrodymus ir nepagrįstai sprendė, kad ieškinio patenkinimas ir preliminarios sutarties pripažinimas pagrindine pažeistų banko kaip hipotekos kreditoriaus interesus, nes tokiu atveju sutaptų skolininkas ir įkeisto turto savininkas, be to, įkeisto turo vertė galimai yra didesnė už ieškovės ir trečiojo asmens D. B. įsiskolinimus bankui. Byloje esantys duomenys patvirtina, jog įkeisto turto vertė yra tik 950 000 Lt, tuo tarpu minėtų asmenų įsiskolinimas bankui sudaro net 1 280 556 Lt, taigi akivaizdu, kad įkeisto turto pakaktų tik ieškovės įsiskolinimui padengti.
3. Teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškovė yra nesąžininga ieškinyje nenurodžiusi banko kaip trečiojo asmens šioje byloje. AB DNB bankas ginčo teisiniuose santykiuose yra hipotekos kreditorius, hipoteka yra daiktinė teisė, sekanti paskui daiktą ir daikto perleidimas kito asmens nuosavybėn neturi jokios įtakos hipotekos galiojimui ar hipotekos kreditoriaus interesų apsaugai (CK 4.170 str. 1, 5, 6 d.). Taigi šio ginčo baigtis neturės jokios įtakos banko kaip hipotekos kreditoriaus teisėms ir pareigoms.
4. Teismas nepagrįstai sprendė, kad bankas yra sąžiningas, todėl prieš jį negali būti panaudota preliminari sutartis. Bankas yra finansų įstaiga, kuriai keliami padidinto atidumo ir rūpestingumo standartai, taigi yra privaloma analizuoti ir vertinti finansinių sandorių riziką, įsitikinti, kad kliento finansinė būklė bei jos prognozės leidžia tikėtis, kad klientas sugebės įvykdyti įsipareigojimus, taip pat išsiaiškinti, ar įkeisto turto vertės pakaks skolininko įsipareigojimams atlyginti. Tuo tarpu šiuo atveju bankas šios pareigos neįvykdė, ieškovė V. L. P. ir jos sutuoktinis R. P. neturėjo jokių objektyvių galimybių vykdyti 2007 m. gruodžio 19 d. Kreditavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų bankui (tai patvirtina kartu su apeliaciniu skundu pateikiami nauji įrodymai – nekilnojamojo turto registro išrašai, kuriuos prašoma prijungti, nes tik su skundu iškilo būtinybė juos pateikti). Bankas žinojo arba turėjo žinoti, kokiam tikslui kreditas bus skirtas, nes kredito gavėja įsipareigojimus ketino vykdyti iš ginčo patalpų nuomos gaunamų pajamų.
5. Skundžiamas teismo sprendimas pažeidė Konstitucijos 109 straipsnio 1 dalyje nustatytą teisingumo principą, nes juo buvo sukurta iš esmės neteisinga, nesąžininga ir ekonominės logikos principui prieštaraujanti teisinė situacija, kuri negali būti vertinama kaip palanki nei vienai iš bylos šalių. Teismo išvada, kad ginčo patalpų perleidimas faktinei savininkei (t. y. ieškovei), kurios prievolių įvykdymui šios patalpos yra įkeistos, pažeistų trečiojo asmens AB DNB banko, kuris turi išsaugoti teisę ateityje į šias patalpas nukreipti išieškojimą pagal atsakovės B. J. įsipareigojimus, interesus, suponuoja tai, kad kiekvienas vidutiniškai protingas asmuo būtų suinteresuotas kuo greičiau nutraukti kredito sutartį ir nukreipti išieškojimą iš įkeisto turto, o tai neišvengiamai sukels tolimesnius teisinius ginčus dėl kredito sutarčių tolimesnio vykdymo, jų neteisėto nutraukimo, ieškovės prievolių apimties bankui, dėl ieškovės įsipareigojimų trečiajam asmeniui D. B. ir t. t.
Žemesnės instancijos teismas
Atsiliepimus į ieškovės apeliacinį skundą pateikė atsakovė B. J. , tretieji asmenys D. B. , R. P. , kuriais pareiškė, kad prisideda prie ieškovės V. L. P. skundo.
Atsiliepimas
Atsakovė B. J. atsiliepime teigia, kad:
1. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad bankas yra sąžiningas, nes pablogėjus atsakovės finansinei situacijai, būtent pats bankas pasiūlė išduoti paskolas D. B. ir V. L. P. vardu su sąlyga, kad visos gautos paskolų lėšos bus panaudotos atsakovės įmokoms bankui, nors jos neturėjo jokių finansinių galimybių įvykdyti savo įsipareigojimus. Šiems teiginiams pagrįsti yra tikslinga pareikalauti iš banko pateikti visą informaciją ir duomenis apie kreditų suteikimą šiems asmenims.
2. Bankas nepagrįstai atsisakė duoti sutikimą perleisti ginčo patalpas ieškovei, nenurodęs jokių argumentų. Atsakovei vėluojant vykdyti savo įsipareigojimus, bankas pradėjo vykdyti išieškojimą iš įkeisto turto, bankas neteisėtai atsisakė bendradarbiauti.
3. Atsisakius patenkinti ieškinį, priešingai nei sprendė teismas, yra pažeidžiami būtent banko interesai, nes ieškovė, negaudama pajamų iš ginčo patalpų nuomos, negalės vykdyti savo įsipareigojimų bankui ir grąžinti paimtą kreditą.
4. Bankas pažeidė teisės aktų, reglamentuojančių finansų paslaugas teikiančių įmonių veiklą, reikalavimus, nesilaikė bankų veiklos skaidrumo principų, nes suteikė kreditus asmenims, neturintiems finansinių galimybių jį grąžinti, todėl apie šią konfliktinę situaciją ir nesąžiningus bei įtarimų keliančius AB „DNB bankas“ veiksmus yra būtina informuoti Lietuvos Banką.
5. Teismas nepagrįstai atsisakė patenkinti ieškinį ir taip pablogino atsakovės finansinę padėtį, nes ieškovė privalės kreiptis į teismą su reikalavimu priteisti jai 1 500 000 Lt, sumokėtus už patalpas.
Tretieji asmenys D. B. ir R. P. atsiliepimuose nurodo iš esmės tuos pačius argumentus kaip ir atsakovė.
Trečiasis asmuo AB DNB bankas atsiliepimu prašo apeliacinį skundą atmesti, o skundžiamą teismo sprendimą palikti nepakeistą ir teigia, kad:
1. Teismas pagrįstai sprendė, kad įvykdžius preliminarią sutartį įkeisto turto savininkas sutaptų su skolininku, o tai vertintina kaip hipotekos kreditoriaus teisių pažeidimas, nes viešajame registre neįregistruota preliminari sutartis sudaryta dešimt dienų iki hipotekos sandorio sudarymo, joje įkeisto turto vertė nurodyta dvigubai mažesnė, nei hipotekos lakšte. Tokią teismo išvadą patvirtina ir teismų praktiką, pagal kurią hipotekos kreditorius nuo kitų skiriasi tuo, kad jo reikalavimas tenkinamas iš įkeisto turto, o jo neužtekus – išieškoma iš kito skolininko turto.
2. Nepagrįsti apeliantės teiginiai, jog bankas yra nesąžiningas, nes kredito sutarčių sudarymo aplinkybės nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas, todėl banko veiksmai išduodant kreditus nevertintini.
3. Teismas teisingai nurodė, kad šalys elgėsi nesąžiningai banko atžvilgiu, nes sudarydamos hipotekos sandorį, patvirtino, jog įkeičiamas turtas kitiems asmenimis neperleistas, neįkeistas, nėra jokių kitų apribojimų ginčo turtui.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Kaip žinoma, CPK 263 straipsnis reikalauja, kad teismo sprendimas būtų teisėtas ir pagrįstas, tai yra priimtas tiksliai nustačius faktines bylos aplinkybes ir atitiktų materialiosios bei proceso teisės normų reikalavimus. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą pagal apeliacinių skundų faktinį bei teisinį pagrindą, privalo patikrinti pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą (CPK 320 str.). Byla nagrinėjama neperžengiant apeliaciniuose skunduose nustatytų ribų, tačiau visais atvejais patikrinama, ar nėra CPK 329 straipsnio antrojoje dalyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl byla nagrinėjama neperžengiant ieškovės V. L. P. apeliaciniame skunde nustatytų ribų (CPK 320 str. 2 d., 329 str.).
Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi skunde nurodytas aplinkybes, kurios sudaro jo faktinį ir teisinį pagrindą, atsiliepimų į jį argumentus, bylos medžiagą, daro išvadą, jog, priešingai nei teigia apeliantė, pirmosios instancijos teismas visapusiškai ištyrė ir teisingai įvertino byloje esančius įrodymus, teisiškai reikšmingus šalių teisiniams santykiams nustatyti, teisingai konstatavo aktualias faktines aplinkybes, tinkamai aiškino ir taikė civilinio proceso bei materialinės teisės normas, ir, atmesdamas ieškovės V. L. P. ieškinį, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą (CPK 329 str. 1 d., 330 str., 263 str. 1 d.).
Kolegija sprendžia, jog prieš pradedant nagrinėti apeliacinio skundo argumentus, yra tikslinga dar kartą pažymėti šioje byloje nustatytas aktualias faktines aplinkybes, kuriomis teisėjų kolegija remiasi, spręsdama dėl skundžiamo teismo sprendimo pagrįstumo ir teisėtumo.
Dėl faktinių bylos aplinkybių
Ieškovė V. L. P. (pirkėja) ir atsakovė B. J. (pardavėja) yra susijusios giminystės ryšiais ir šioje byloje to neneigia. Šalys 2007-12-10 Preliminaria sutartimi susitarė, kad pardavėja, atsižvelgdama į sutartimi prisiimamus įsipareigojimus ir pateiktas garantijas, įsipareigoja ne vėliau kaip iki 2008-12-15 sutartyje aptartomis esminėmis sąlygomis perleisti pirkėjai nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, t. y. prekybinės paskirties patalpas, esančias duomenys neskelbtini. Sutartyje nustatyta, kad už patalpas pirkėja sumoka 1 500 000 Lt iki pagrindinės sutarties sudarymo momento, bet ne vėliau kaip per šešis mėnesius nuo šios sutarties sudarymo momento (sutarties 1.1, 2.1, 2.2 p.). Sutarties 3.1 punktu šalys susitarė, kad nuosavybės teisė į parduodamą turtą pereina pirkėjui nuo to momento, kai notariškai įforminama turto pirkimo-pardavimo sutartis. Sutarties 4.6 punktu pardavėja įsipareigojo sudaryti sąlygas iki pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo įkeisti turtą pirkėjos naudai, su tikslu užtikrinti pirkėjos galimybes sumokėti sutartyje nurodytą turto kainą nustatyta tvarka, o 4.7 punktu užtikrino pirkėją, kad nuo šios sutarties pasirašymo momento pirkėjai nebus jokių apribojimų naudotis turtu, turtas pagrindinės sutarties sudarymo metu nebus įkeistas, išskyrus turto įkeitimą pirkėjos naudai, pardavėjos teisės iki tinkamo turto pirkimo-pardavimo sutarties įforminimo momento bus neatimtos ir neapribotos, nebus jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų sutrukdyti tinkamai įforminti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutarties šeštoje dalyje, reglamentuojančioje šalių atsakomybę, jos susitarė, kad jei pirkėjai tampa žinoma, jog turtas perleistas tretiesiems asmenims, arba kitokiu būdu netinkamai sutvarkyti nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai, arba pirkėjai tampa žinoma, kad pardavėjos pareiškimai ir patvirtinimai, išdėstyti sutartyje, neatitinka tikrovės, arba pardavėja atsisakys sudaryti pagrindinę sutartį, tai pirkėjos reikalavimu sutartis gali būti nutraukta ir ji turi teisę reikalauti pardavėjos atlyginti jos patirtus nuostolius ir žalą, įskaitant ir negautas pajamas.
Ieškovė V. L. P. ir AB DNB bankas sudarė 2007-12-19 Kreditavimo sutartį Nr. K-2500-2007-779 dėl 286 723,82 EUR kredito suteikimo (b. l. 18-25). Šios sutarties 10.1 punktu susitarta, jog kredito gavėjo įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimui hipotekos lakštu yra įkeičiamas atsakovei B. J. priklausantis ginčo nekilnojamasis turtas – patalpos, esančios duomenys neskelbtini. Sutarties 31 punktu šalys susitarė, kad bankas kreipsis įstatymų nustatyta tvarka į atitinkamas institucijas dėl hipotekos teisių išregistravimo, kai kredito gavėjas įvykdys visus sutartinius įsipareigojimus.
Ieškovė V. L. P. ir atsakovė B. J. papildomu 2008-09-23 susitarimu prie preliminarios sutarties susitarė, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo sutartis bus sudaryta 2010-02-10, iki to laiko atsakovė (pardavėja) naudosis iš šių patalpų nuomos gaunamomis pajamomis, kurias turės grąžinti ieškovei (pirkėjai) 2010-02-10, sudarius pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį ir sumokės 10 procentų dydžio metines palūkanas nuo gaunamų pajamų. Šio susitarimo 2 punktu atsakovė patvirtino, kad ieškovė visiškai atsiskaitė ir pardavėjai neskolinga.
Ieškovė V. L. P. ir atsakovė B. J. 2008-09-25 sudarė komercinių patalpų apžiūros bei perdavimo pirkėjui valdyti ir naudoti aktą, kuriuo patvirtino, kad patalpos perduodamos ieškovei valdyti ir naudoti.
Ieškovės teigimu, 2010-02-10 atsakovė B. J. atsisakė sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo-pardavimo sutartį, todėl ji, vadovaudamasi CK 1.93 straipsnio 4 dalimi, kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti 2007-12-10 preliminariąją sutartį ir 2008-09-23 susitarimą pagrindine nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi.
Dėl taikytinos materialiosios teisės ir aktualios teismų praktikos
Kaip minėta, ginčas šioje byloje kilo dėl ieškovės V. L. P. ir atsakovės B. J. 2007-12-10 sudarytos preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties ir 2008-09-23 sudaryto susitarimo teisinio kvalifikavimo, t. y. kaip turi būti kvalifikuojami šie šalis siejantys teisiniai santykiai: kaip preliminarūs pirkimo-pardavimo ar pagrindiniai pirkimo-pardavimo teisiniai santykiai.
Pagal nuoseklią Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką preliminarioji sutartis – organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. Tuo tarpu pagrindinės sutarties prievolės dalykas, kaip žinia, yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.) (CK 6.305 str.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Tai pagrindinis preliminariosios sutarties skiriamasis požymis nuo pagrindinės sutarties. Paprastai preliminarios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012, 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014 ir kt.).
Iš tiesų, kaip teisingai savo ieškininiame pareiškime nurodė apeliantė, vienai iš šalių nepagrįstai vengiant sudaryti pagrindinę sutartį, asmuo gali kreiptis į teismą prašyti pripažinti preliminariąją sutartį pagrindine ir tokio sandorio notarine tvarka įforminti nebereikia (CK 1.93 str. 4 d.). Tačiau, kaip minėta prieš tai, kiekvienu konkrečiu atveju siekiant nustatyti, ar šalių sudaryta preliminarioji sutartis gali būti pripažinta pagrindine turto pirkimo-pardavimo sutartimi, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika ir pan.
Kartu atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad teismų praktikoje aplinkybė, kai pagrindinės turto sutarties negalima sudaryti dėl turtui galiojančios hipotekos, nėra vertinama kaip vengimas sudaryti notaro patvirtintą sutartį CK 1.93 straipsnio 4 dalies prasme. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2012 m. lapkričio 29 d. nutartyje nurodė, kad turto pardavėjui negavus sutikimo dėl parduodamo turto hipotekos panaikinimo, laikytina, kad pardavėjas neįvykdė preliminariąja sutartimi prisiimtų pareigų pasirūpinti hipotekos panaikinimu, jog pirkėjas galėtų pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi įsigyti hipoteka neapsunkintą turtą. Tokie pardavėjo veiksmai nevertinti kaip vengimas sudaryti pagrindinę notaro patvirtintą pirkimo-pardavimo sutartį, o pripažintini netinkamu preliminariosios sutarties sąlygų vykdymu, dėl kurio šalys negalėjo sudaryti pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012). Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nagrinėjamos bylos ir paminėtos kasacinio teismo nagrinėtos bylos aplinkybės nesutampa (ratio decidendi), todėl teisėjų kolegija nesiremia ja kaip precedentu, tačiau suformuluotos bendro pobūdžio išvados, tai yra dėl konkrečios teisės normos aiškinimo bei taikymo, yra naudingos svarstomais klausimais.
Dėl skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo
Nagrinėjamu atveju, kaip minėta, apeliantė, o taip pat atsakovė bei tretieji asmenys, nesutinka su skundžiamo teismo sprendimo išvadomis, kad neįregistravus preliminarios sutarties nekilnojamojo turto registre, ja negalima remtis prieš sąžiningą trečiąjį asmenį – banką, kuris šiuo atveju yra ginčo patalpų hipotekos kreditorius.
Atsižvelgiant į bylos aplinkybes ir vertinant ieškovės ir atsakovės sudarytas sutartis, tai yra preliminariąją sutartį ir papildomą susitarimą, darytina išvada, kad šalys jomis susitarė dėl būsimos pagrindinės sutarties sudarymo jose nustatytomis sąlygomis, todėl priešingai nei teigia apeliantė, pirmosios instancijos teismas turėjo pagrindą šias sutartis traktuoti kaip preliminaraus pobūdžio sandorį ir atsisakyti šias sutartis pripažinti pagrindine turto pirkimo-pardavimo sutartimi.
Visų pirma, kaip minėta, šalys sudarydamos 2007-12-10 preliminariąją sutartį, susitarė, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje, nustatė terminą jai sudaryti (ne vėliau kaip 2008-12-15), kainą, jos sumokėjimo terminą, papildomu 2008-09-23 susitarimu susitarė, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta 2010-02-10. Taigi šios sutartys visiškai atitinka preliminariosioms sutartims būdingus bruožus: išreikštas aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, kuri bus patvirtinta notariškai; sutartyse yra aptartos visos būtinosios būsimos pagrindinės sutarties sąlygos (objektas, kaina, kitos pagrindinės sąlygos, šalių įsipareigojimai, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis), be to, susitarimas, kaip reikalaujama, sudarytas rašytine forma. Šalių valia sudaryti ateityje pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį yra aiškiai išreikšta, ir ją patvirtina ne tik faktai, kad buvo nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, bet ir aplinkybė, jog papildomu 2008-09-23 susitarimu šis terminas pratęstas. Kaip teigė šalys, atsakovė turėjo finansinių sunkumų, ji naudojosi iš ginčo turto nuomos gaunamomis pajamomis ne tik sutartu laikotarpiu, bet ir po to, taigi, darytina išvada, kad dėl šios priežasties tuo metu šalys nesudarė notariškai patvirtintos pagrindinės sutarties, o susitarė dėl termino, iki kada turėtų būti sudaryta notaro patvirtinta pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis.
Pažymėtina tai, kad nors pagal preliminariąją sutartį piniginiai mokėjimai ar atsiskaitymai paprastai tarp šalių neatliekami, tačiau kasacinio teismo praktikoje konstatuota, jog šis principas nėra absoliutus, nes sutarties laisvės principas, galiojantis ir ikisutartiniuose santykiuose, leidžia šalims susitarti dėl bet kokių sąlygų, neprieštaraujančių imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Nagrinėjamu atveju, kaip nurodyta šioje nutartyje, atsižvelgiant į ikisutartinių teisinių santykių ypatumus bei įvertinus šalių valią sandorių sudarymo metu šioje byloje, daikto perdavimas, sudarius papildomą susitarimą, ir kainos sumokėjimas, kaip teisingai sprendė teismas, nelemia sudarytos sutarties kvalifikavimo kaip pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties (CPK 185 str.).
Antra, byloje nustatyta, kad V. L. P. ir atsakovės B. J. 2007-12-10 sudaryta preliminarioji turto pirkimo–pardavimo sutartis ir 2008-09-23 papildomas susitarimas nebuvo įregistruota viešajame registre. Kaip teisingai nurodė teismas, pagal materialinės teisės normas bei susiformavusią teismų praktiką, neįregistravus sutarties, ji negali būti panaudota prieš sąžiningus trečiuosius asmenis, šiuo nagrinėjamu atveju – prieš trečiąjį asmenį AB DNB banką (CK 1.75 str. 2 d.).
Apeliantė skunde, o taip pat atsakovė bei trečiasis asmuo R. P. atsiliepimuose, nesutikdami su šia teismo išvada, teigia, kad bankas negali būti laikomas sąžiningu šioje nagrinėjamoje byloje, nes, anot jų, pats bankas inicijavo kredito suteikimą ieškovei, kad būtų refinansuota atsakovės paskola, suteikė kreditus neįvertinęs kredito gavėjų, t. y. V. L. P. ir jos sutuoktinio, finansinių galimybių vykdyti prisiimtus įsipareigojimus ir šiems teiginiams pagrįsti prašo prijungti pateikiamus duomenis apie kredito gavėjų finansinę padėtį ir išreikalauti iš banko su šiomis aplinkybėmis susijusią papildomą informaciją. Tačiau teisėjų kolegijos nuomone, šie argumentai nagrinėjamu atveju neturi teisinės reikšmės sprendžiant dėl preliminarios sutarties kvalifikavimo ir nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas (CPK 185 str.). Kaip minėta, preliminarioje sutartyje šalys susitarė, kad ginčo patalpos bus įkeičiamos bankui pačios ieškovės prievolių įvykdymo užtikrinimui. Be kita ko, pažymėtina ir tai, kad ginčo patalpos, priklausančios atsakovei, taip pat buvo įkeistos ir trečiojo asmens D. B. bei jos sutuoktinio įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimui po dešimties dienų nuo preliminariosios sutarties sudarymo.
Kaip žinoma, bendrieji sutarčių dispozityvumo ir laisvės principai, kurie suteikia jos šaliai teisę laisvai apsispręsti dėl sudaromų sutarčių sąlygų ir turinio, nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, kiek tai neprieštarauja imperatyviosioms teisės normoms (CK 6.156 str.), galioja taip pat ir sutartinei hipotekai. Atsakovė, būdama patyrusia verslininke, turinčia ilgametę verslo organizavimo, kūrimo praktiką, taip pat turinti net daugiau kaip 21 000 000 Lt įsipareigojimų bankui, be to, pagal Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenis turinti patirties daugiau nei penkiasdešimtyje teisminių ginčių, iš kurių nemaža dalis susijusi su būtent paskoliniais teisiniais santykiais, užtikrintais hipoteka, taigi, akivaizdu, suvokė arba turėjo suvokti, jog įkeitus ginčo patalpas ne tik ieškovės, bet ir kitų asmenų prievolių įvykdymo užtikrinimui, tokių patalpų perleidimas tretiesiems asmenims priklausys nuo tam tikros sąlygos – tai yra kreditoriaus sutikimo, taigi gali būti apsunkintas. Apeliantė, remdamasi CK 4.170 straipsnio 1, 5, 6 dalimis, teisingai nurodo, kad hipoteka yra daiktinė teisė, kuri seka paskui daiktą, tačiau atkreiptinas dėmesys, kad šioje normoje nurodyta sąlyga galioja tokiu atveju, jei hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip (CK 4.170 str. 6 d.). Šiuo atveju, minėta, kaip teisingai nustatė teismas remdamasis byloje esančių 2007-12-20 hipotekos lakštų nuostatomis, šalys susitarė, kad įkeičiamo daikto savininkas be raštiško kreditoriaus sutikimo neturi teisės parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti lakštu įkeičiamo daikto, taip pat be raštiško kreditoriaus sutikimos neturi teisės įkeisti, išnuomoti, ar kitaip apriboti bei apsunkinti nuosavybės teisių į įkeičiamą daiktą (,,Sąlygos ir reikalavimai“ 1 p., 2 t., b. l. 39, 44).
Atsakovė pirmosios instancijos teismo posėdžio metu teigė, kad bankas nedavė sutikimo perleisti ginčo patalpas, tačiau nei pirmosios, nei apeliacinės instancijos teismui, kuris, kaip žinia, yra fakto instancija, nėra pateikta jokių rašytinių duomenų, jog atsakovė būtų kreipusis dėl tokio sutikimo į banką, o šis būtų atsisakęs duoti sutikimą, taip pat nėra duomenų, kad atsakovė būtų ginčijusi banko atsisakymą įsistatymų nustatyta tvarka, nors kaip pati teigė, teisminiai ginčai dėl banko atsisakymo parduoti kitą jai priklausantį turtą įkeistą turtą buvo inicijuojami. Remiantis tuo, kas išdėstyta, taip pat pirmiau paminėtais kasacinio teismo suformuotais išaiškinimais, darytina išvada, kad teismas turėjo pagrindą išvadai, jog atsakovė 2007-12-20 sudariusi hipotekos sandorius, įkeistą ginčo nekilnojamąjį turtą perleisti kito asmens nuosavybėn, t. y. ieškovei, galėjo tik gavusi raštišką hipotekos kreditoriaus sutikimą, todėl šiuo atveju nėra pagrindo preliminariąją sutartį dėl turto perleidimo ir papildomą susitarimą pripažinti pagrindine sutartimi (CK 1.93 str. 4 d., 4.170 str. 6 d., 6.165 str., CPK 185 str.).
Vadovaudamasi prieš tai nurodytomis aplinkybėmis, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, atmesdamas ieškovės V. L. P. ieškinį, tinkamai nustatė ir įvertino aktualias bylos aplinkybes ir pateiktus įrodymus, teisingai kvalifikavo ginčo teisinius santykius ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, todėl apeliacinį skundą atmeta, nenagrinėdama kitų jame nurodytų argumentų kaip neturinčių reikšmės teisingam bylos išsprendimui (įkeisto turto vertė, atsakovės ir banko teisinių santykių reikšmė, ieškovės ir atsakovės įsipareigojimų bankui vykdymas, banko teisė nutraukti kredito sutartis, naujų teisminių ginčų inicijavimas ir kt.), o skundžiamą teismo sprendimą palieka nepakeistą (CPK 263 str. 1 d., 329 str. 1 d., 330 str.), – kaip žinoma, teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010 ir kt.).
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Kauno apygardos teismo 2012 m. lapkričio 26 d. sprendimą palikti nepakeistą.