Alytaus apylinkės teismo sprendimas

Ieškinyje nurodoma, kad 2021 m. kovo mėnesį ieškovai K. P. ir I. P. internete rado skelbimą apie parduodamą žemės sklypą (duomenys neskelbtini), unikalus numeris (duomenys neskelbtini), 0,1674 ha ploto, ir susisiekė skelbime nurodytais kontaktais – su nekilnojamo turto brokere dėl šio žemės sklypo įsigijimo. Apžiūrėję žemės sklypą ir bei priėmę sprendimą įsigyti šį žemės sklypą, informavo apie tai UAB „NT tarnyba“ direktorę V. Ž.. Nekilnojamojo turto brokerė V. Ž. (duomenys neskelbtini) el. laišku atsiuntė Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį (sutartyje klaidingai nurodyta sutarties data „2020 m. kovo 20 d.“). Pagal šią sutartį šalys UAB (duomenys neskelbtini), atstovaujama M. R. (sutartyje vadinamas Pardavėju), ir ieškovas K. P. (sutartyje vadinamas Pirkėju) susitarė, kad žemės sklypas (duomenys neskelbtini) parduodamas už 65 000,00 Eur eurų, iš kurių iki kovo 26 d. sumokamas aptarto dydžio 5 000,00 Eur avansas (Sutarties p. 3), o pagrindinė sutartis turi būti sudaryta iki balandžio 10 d. Sutartyje taip pat nurodyta, kad jeigu Pagrindinė sutartis nustatytu terminu nesudaroma dėl pirkėjo kaltės, pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui sumokėto avanso dydžio baudą, ir šis reikalavimas tenkinamas iš pirkėjo sumokėto avanso (Sutarties p. 6). Ieškovas nustatytu terminu, t. y. 2021 m. kovo 26 d., pervedė į Preliminariojoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytą sąskaitą (Sutarties p. 3) sutartą 5 000,00 Eur avansą. Vėliau, turėdamas laisvų lėšų ir žinodamas, jog turės sumokėti visą sutartą pirkimo kainą, papildomai, kas nenumatyta ir neaptarta Preliminariojoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje, ir neturėdamas tokios pareigos, 2021 m. balandžio 21 d. ir 2021 m. balandžio 22 d. pervedė po 5 000,00 Eur, iš viso 10 000,00 Eur.

Žemės sklypo (duomenys neskelbtini) pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymas užsitęsė dėl ieškovo bei kitų šeimos narių ligų. Vėliau gavęs notarės V. J. paruoštą Pirkimo–pardavimo sutarties projektą, kuriame buvo įrašyta sąlyga, jog, atsižvelgiant į tai, kad galutinis atsiskaitymas už perkamą žemės sklypą atidedamas, todėl nustatomas apribojimas disponuoti žemės sklypu iki galutinio atsiskaitymo (Pirkimo–pardavimo sutarties projekto p. 6.9.), ieškovas K. P., neteisingai supratęs žodžio „disponuoti“ reikšmę, neatvyko pasirašyti Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. Ieškovo K. P. nuomone, Preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi šalys buvo susitarusios, kad UAB (duomenys neskelbtini) įsipareigojo sudarius Pagrindinę sutartį žemės sklypą atlaisvinti, o apribojimas disponuoti žemės sklypu iki galutinio atsiskaitymo, trukdys jam naudotis įsigytu žemės sklypu.

Ieškovas 2021 m. spalio 12 d. laišku kreipėsi į Atsakovę dėl viso sumokėto avanso grąžinimo, į ką UAB (duomenys neskelbtini) 2021 m. spalio 14 d. laišku atsakė, jog remiantis Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 6–uoju punktu Pirkėjui, t. y. K. P., sumokėtas avansas nėra grąžinamas, kaip Pardavėjo (UAB (duomenys neskelbtini)) turėtos išlaidos ir patirtų nuostolių kompensacija. Ieškovas 2021 m. lapkričio 16 d. pakartotinai kreipėsi į UAB (duomenys neskelbtini) prašydamas grąžinti 10 000,00 Eur, nes Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 3–uoju punktu, avansas, o tuo pačiu ir avanso dydžio bauda (6–as punktas) yra 5 000,00 Eur. Atsakydama į šią pretenziją, Atsakovė nurodė, jog sumokėtas 15 000,00 Eur avansas Ieškovui nebus grąžinamas, kaip UAB (duomenys neskelbtini) turėtos išlaidos ir patirtų nuostolių kompensacija, vadovaujantis Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 6 –uoju punktu, o pretenzija yra nepagrįsta ir prieštaraujanti pasirašytos Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties nuostatoms. Atsakovas neginčija, kad remiantis Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 3–uoju punktu, avansas, o tuo pačiu ir avanso dydžio bauda (6–as punktas) yra 5 000,00 Eur.

2021 m. spalio 6 d. Atsakovė išsiuntė Ieškovui K. P. pranešimą, kuriuo informavo, jog atsižvelgus į tai, kad 2021 m. rugsėjo 15 d. neatvyko į notarų biurą pasirašyti pagrindinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) pirkimo pardavimo sutarties, 2020 m. kovo 20 d. Preliminarioji sutartis laikoma nutraukta, o sumokėtas avansas 15 000 Pirkėjui nebus grąžinamas, kaip Pardavėjo turėtų išlaidų ir patirtų nuostolių kompensacija. Taip pat informuota, kad visgi pageidaujant pirkti žemės sklypą, sandorio sąlygos yra tokios: sandorio kaina – 65 000,00 Eur; visa suma už parduodamą žemės sklypą turi būti sumokėta pasirašant pagrindinę žemės sklypo pirkimo pardavimo sutartį, apie pageidavimą pirkti žemės sklypą tokiomis sąlygomis, informuoti ne vėliau iki 2021 m. spalio 14 d. Ieškovai 2021 m. spalio 14 d. informavo Atsakovę, kad žemės sklypo nepageidauja įsigyti, kartu reikalaudami grąžinti ir jų sumokėtą avansą.

Atsakovė (duomenys neskelbtini) sudarė paskolos sutartį, kurios pagrindu gavo 50 000,00 Eur paskolą. Šalių sutarimu buvo nustatytos 18 procentų metinės palūkanos, taip pat paskolos sutarties įvykdymo užtikrinimui buvo įkeisti penki Atsakovei nuosavybės teise priklausantys žemės sklypai. Paskolos grąžinimo terminas buvo nustatytas iki 2020 m. balandžio 30 d., (duomenys neskelbtini) Susitarimu Nr. 1, paskolos grąžinimo terminas buvo pratęstas iki 2021 m. balandžio 30 d. Tam, kad Atsakovei netektų ir vėl pratęsti paskolos grąžinimo termino bei mokėti palūkanų (pagal paskolos sutarties sąlygas, palūkanos buvo mokamos į priekį už visus metus), Atsakovė siekė kiek įmanoma greičiau parduoti Žemės sklypą (dėl to buvo sumažinta pardavimo kaina) ir iš gautų lėšų atsiskaityti su paskolos davėja. Dėl tos priežasties tarp Ieškovų ir Atsakovės sudarytoje (duomenys neskelbtini) preliminarioje žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje, terminas pagrindiniei sutarčiai sudaryti buvo nustatytas iki 2021 m. balandžio 10 d. Nors 2021 m. balandžio mėn. pradžioje buvo suderintas laikas Kauno miesto 4-ame notaro pagrindinės sutarties sudarymui, taip pat buvo parengtas ir žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutarties projektas, tačiau dėl Ieškovo K. P. ligos sandoris buvo atidėtas 2021 m. gegužės 10 d. Pabrėžė, kad Atsakovė informavo Ieškovus, kad kadangi pagrindinė žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis iki 2021 m. balandžio 10 d. nebus sudaryta, Atsakovė patirs papildomų nuostolių, t. y. jai teks pratęsti paskolos grąžinimo terminą bei sumokėti palūkanas, o paskolos davėjai atsisakius pratęsti paskolos grąžinimo terminą – mokėti 0,1 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą sumokėti dieną. 2021 m. balandžio 29 d. Atsakovei pavyko susitarti su paskolos davėja ir pratęsti paskolos grąžinimo terminą dar vieneriems metams, t. y. iki 2022 m. balandžio 30 d., kartu Atsakovė įsipareigojo iki 2021 m. gegužės 3 d. pervesti paskolos davėjai 18 procentų metinių palūkanų, t. y. 9000 Eur už laikotarpį nuo 2021 m. gegužės 1 d.iki 2022 m. balandžio 30 d. Atsakovė, vykdydama savo įsipareigojimus paskolos davėjai, 2021 m. balandžio 29 d. pervedė 5 000 Eur palūkanų, o 2021 m. gegužės 3 d. – 4 000 Eur, viso 9 000 Eur. Jei Ieškovai būtų laikęsi (duomenys neskelbtini) preliminarios žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų ir pagrindinę sutartį būtų sudarę iki 2021 m. balandžio 10 d., Atsakovei nebūtų tekę pratęsti paskolos grąžinimo termino vieneriems metams, o taip pat ir mokėti 9 000,00 Eur palūkanų, Atsakovas pardavęs Žemės sklypą Ieškovams būtų iškart atsiskaitęs su paskolos davėja bei atlaisvinęs paskolos davėjai įkeistą turtą. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo data dėl Ieškovų kaltės buvo nukelta net keturis kartus (iš 2021 m. balandžio mėn. į gegužės 10 d., iš gegužės 10 d. į liepos 15 d., iš liepos 15 d. į rugsėjo 15 d., iš rugsėjo 15 d. į spalio 13 d.), kiekvieną kartą Atsakovui teko atlyginti notaro patirtas išlaidas už rengtą, bet taip ir nesudarytą sandorį, be to Ieškovų pageidavimu Atsakovas taip pat buvo priverstas išregistruoti Nekilnojamojo turto registre prie parduodamo Žemės sklypo įregistruotą pastabą: “Žemės savininkai įpareigojami, norint plėtoti veiklą šiame žemės sklype, parengti detalųjį planą LR teritorijų planavimo įstatymo nustatyta tvarka“. Taigi bendroje sumoje Atsakovė patyrė dar 173,76 Eur papildomų išlaidų.

Atsakovė patyrė ir moralinių išgyvenimų bei nepatogumų. Atsakovei teko patirti papildomų laiko bei finansinių išlaidų - pratęsti paskolos grąžinimo terminą, kartu ir Atsakovui nuosavybės teise priklausančių 4 žemės sklypų atlaisvinimą nuo įkeitimo, sumokėti palūkanas, atidėti verslo susitikimus, keturis kartus derinantis prie Ieškovų naujai pasiūlyto laiko pagrindinei sutarčiai sudaryti, o taip pat ir rizikuoti, kad paskolos davėja antrą kartą nesutiks pratęsti paskolos grąžinimo termino, dėl ko Atsakovei būtų tekę mokėti 0,1 proc. delspinigius, o taip pat paskolos davėja būtų galėjusi pradėti ir priverstinį skolos išieškojimą iš jai įkeisto Atsakovui nuosavybės teise priklausančio turto. Dėl Ieškovų nesąžiningų veiksmų vengiant, o vėliau ir atsisakant sudaryti pagrindinę Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, Atsakovei buvo padaryta šiuo priešieškiniu reikalaujamas 10 000 Eur nuostolis (9 000 Eur sumokėtos palūkanos + 173,76 Eur išlaidos notarui bei Vį Registrų centrui + 827 Eur neturtinė žala).

UAB (duomenys neskelbtini) siekė parduoti ne tik žemės sklypą (duomenys neskelbtini), bet ir kitus žemės sklypus, naudodamasi tos pačios brokerės V. Ž. paslaugomis bei apie tai skelbdama internetiniame portale aruodas.lt. Taigi UAB „(duomenys neskelbtini) ir O. A. P. (duomenys neskelbtini) sudarytos paskolos sutarties, pagal kurią pasiskolintas lėšas UAB „(duomenys neskelbtini) privalėjo grąžinti iki 2020 m. balandžio 30 d., t. y. beveik vieneriais metais anksčiau nei buvo ginčo šalių (duomenys neskelbtini) sudaryta preliminarioji žemės sklypo (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartis, UAB (duomenys neskelbtini) negalėjimas savalaikiai įvykdyti ir jos vėlesnis pratęsimas neturi jokio priežastinio ryšio su ginčo šalių (duomenys neskelbtini) sudaryta preliminariąja žemės sklypo (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartimi.

Esant nurodytoms aplinkybėms, laikytina, kad UAB (duomenys neskelbtini) yra nepagrįstas, neįrodytas, neturintis jokio ryšio su ieškiniu, todėl turi būti atmestas.

Ieškovo su ieškiniu pateiktas mokėjimo nurodymas (e. b. l. 13) patvirtina ir šalys šių aplinkybių neginčija, kad Ieškovas preliminarioje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje nustatytu terminu, t. y. 2021 m. kovo 26 d., pervedė į Preliminariojoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytą sąskaitą (Sutarties p. 3) sutartą 5 000,00 Eur avansą, mokėjimo nurodymo paskirtyje nurodant, kad mokamas avansinis mokėjimas pagal sutartį 2020.03.20. Be to, Ieškovas 2021 m. balandžio 21 d. ir 2021 m. balandžio 22 d. mokėjimo nurodymais (e. b. l. 14-15) papildomai pervedė Atsakovei po 5 000,00 Eur, iš viso 10 000,00 Eur, mokėjimo nurodymų paskirtyse nurodant, kad mokamas avansinis mokėjimas pagal sutartį 2020.03.20. Taigi, Ieškovas pagal minėtą Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Atsakovei iš viso sumokėjo 15 000,00 Eur.

Nagrinėjamu atveju akivaizdu ir šalys neginčija to fakto, jog tarp šalių buvo sudaryta preliminarioji sutartis. Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą išskiriami tokie šios sutarties bruožai: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma.

Ieškovų ir Atsakovės (duomenys neskelbtini) sudarytoje sutartyje šalys susitarė dėl žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo ir pardavimo už šalių sutartą kainą (esminės sąlygos). Ši sutartis buvo sudaryta rašytine forma, iš jos turinio akivaizdžiai matyti kitas esminis preliminariosios sutarties bruožas – aiškus šalių susitarimas ateityje – iki 2021 m. balandžio 10 d. sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, tai yra pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas.

Kaip minėta, tarp šalių susiklostė ikisutartiniai teisiniai santykiai: (duomenys neskelbtini) šalys sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnis), tačiau, kaip matyti iš bylos medžiagos, ši sutartis nebuvo įvykdyta, tai yra, nei iki numatyto termino (2021 m. balandžio 10 d.), nei vėliau pagrindinė ginčo žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis sudaryta nebuvo. Nors, nesant rašytinio susitarimo dėl preliminarios sutarties pratęsimo, preliminarioji sutartis pasibaigė (CK 6.156 straipsnio 5 dalis), tačiau, byloje nustatytos aplinkybės rodo, jog ir po 2021 m. balandžio 10 d. šalių tarpusavio bendradarbiavimas nenutrūko, šalių veiksmai bei elgesys patvirtina toliau egzistavus tarp šalių tokį susitarimą ir Šalių siekį išsaugoti ikisutartinius santykius: Ieškovas 2021 m. balandžio 21 d. ir 2021 m. balandžio 22 d. mokėjimo nurodymais (e. b. l. 14-15) papildomai pervedė Atsakovei po 5 000,00 Eur, iš viso 10 000,00 Eur, mokėjimo nurodymų paskirtyse nurodant, kad mokamas avansinis mokėjimas pagal sutartį 2020.03.20; UAB „(duomenys neskelbtini) VĮ Registrų centrui pateikė 2021 m. birželio 16 d. prašymą „Dėl pastabos išregistravimo“, kuriuo prašoma skubos tvarka išregistruoti žymą, kadangi notaras negali tvirtinti sandorio; šalių susitarimu buvo nustatomas laikas vykti pas notarą sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį.

Pagal kasacinio teismo praktiką preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).

Preliminarioji sutartis pažeidžiama, jei jos šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, todėl privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Taigi neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta (vengta) sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016). Todėl nagrinėjamu atveju turi būti išsiaiškinta, dėl kurios šalies kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, ir ar yra pagrindas taikyti Ieškovams Atsakovės prašomą taikyti civilinę atsakomybę.

Pažymėtina, jog sprendžiant klausimą dėl šalių sąžiningumo ikisutartiniuose santykiuose bei nustatinėjant, dėl kurios šalies kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, būtina vertinti įrodymų visumą, atspindinčią šalių elgesį sudarius preliminariąją sutartį, dėtas pastangas siekiant sudaryti pagrindinę sutartį ir pan.

Įvertinus procesiniuose dokumentuose nurodytas įvykio aplinkybes bei šalių paaiškinimus teismo posėdyje, taip pat šalių pateiktus rašytinius įrodymus, matyti, kad Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo data buvo nukelta keturis kartus (iš 2021 m. balandžio mėn. į gegužės 10 d., iš gegužės 10 d. į liepos 15 d., iš liepos 15 d. į rugsėjo 15 d., iš rugsėjo 15 d. į spalio 13 d.). Šalys 2021 m. balandžio mėn. pradžioje suderino laiką Kauno miesto 4-ame notaro biure pagrindinės sutarties sudarymui, taip pat buvo parengtas ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties projektas, tačiau dėl Ieškovo K. P. bei kitų šeimos narių ligų sandoris buvo atidėtas 2021 m. gegužės 10 d. Ieškovai 2021 m. balandžio 21 d. bei 2021 m. balandžio 22 d. pagal sutartį papildomai pervedė Atsakovei 10 000 Eur. 2021 m. gegužės 10 d. Ieškovai neatvyko sudaryti sutarties, nes, kaip nurodė Ieškovas, gavęs notarės paruoštą Pirkimo–pardavimo sutarties projektą, kuriame buvo įrašyta sąlyga, jog, atsižvelgiant į tai, kad galutinis atsiskaitymas už perkamą žemės sklypą atidedamas, todėl nustatomas apribojimas disponuoti žemės sklypu iki galutinio atsiskaitymo (Pirkimo–pardavimo sutarties projekto p. 6.9.), jis neteisingai suprato žodžio „disponuoti“ reikšmę, neatvyko pasirašyti Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. Ieškovų teigimu, pagrindinės sutarties sudarymo data buvo nukeliama ir dėl UAB „(duomenys neskelbtini) netinkamai parengtų dokumentų sandoriui, t. y. notaras atsisakė rengti dokumentus sandoriui, ką patvirtina UAB (duomenys neskelbtini) VĮ Registrų centras pateiktas 2021 m. birželio 16 d. prašymas „Dėl pastabos išregistravimo“, kuriuo prašoma skubos tvarka išregistruoti šią žymą, kadangi notaras negali tvirtinti sandorio, nors dar (duomenys neskelbtini) preliminariojoje sutartyje (p. 9) UAB (duomenys neskelbtini) pateikė patvirtinimą, kad jau preliminariosios sutarties sudarymo metu žemės sklypas ar jo dalis niekam nėra išnuomotas, perduotas panaudai ar kitaip apsunkintas jo pardavimas ar Pirkėjo naudojimo, valdymo ar disponavimo Daiktu teisės, kad jis nėra areštuotas ir jam neuždėti jokie draudimai ar apribojimai įstatymų nustatyta tvarka. Objektas yra įkeistas hipotekai, kuri bus nuimta iki sandorio. Sandoris buvo nukeltas 2021 m. liepos 15 d. 14 val., tačiau ir šią dieną Ieškovai sudaryti sutarties neatvyko, nenurodydami jokių neatvykimo priežasčių. Sandoris buvo nukeltas 2021 m. rugsėjo 15 d. 2021 m. rugsėjo 14 d. Ieškovai susisiekė su Atsakove ir pageidavo pakeisti sutartį, atidedant galutinį atsiskaitymo terminą už perkamą Žemės sklypą, Atsakovė sutiko su Ieškovų nauja sąlyga, notarė pakoregavo sutarties sąlygas pagal Ieškovų reikalavimus, tačiau Ieškovai 2021 m. rugsėjo 15 d. informavo notarę, kad nori atidėti sutarties pasirašymą mėnesiui iki 2021 m. spalio 13 d., nenurodydami atidėjimo priežasčių. Atsakovė 2021 m. spalio 6 d. raštu, informavo Ieškovus, kad, atsižvelgus į tai, kad Ieškovai 2021 m. rugsėjo 15 d. neatvyko į notarų biurą pasirašyti pagrindinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo sutarties, Preliminarioji sutartis laikoma nutraukta, o sumokėtas avansas – 15 000 Eur Pirkėjui nebus grąžinamas, kaip Pardavėjo turėtų išlaidų ir patirtų nuostolių kompensacija. Be to, rašte nurodė, jog jei Ieškovai vis gi pageidaus pirkti žemės sklypą, sandorio kaina – 65 000 Eur, visa suma už parduodamą žemės sklypą turi būti sumokėta pasirašant Pagrindinę žemės sklypo pirkimo pardavimo sutartį, o pageidaujant pirkti žemės sklypą tokiomis sąlygomis, prašoma informuoti iki 2021 m. spalio 14 d. Ieškovai 2021 m. spalio 14 d. informavo Atsakovę, kad žemės sklypo nepageidauja įsigyti, kartu reikalaudami grąžinti ir jų sumokėtą avansą. Ieškovas teismo posėdžio metu nurodė, kad žemės sklypo negalėjo įsigyti dėl pablogėjusios finansinės padėties.

Remiantis paminėtu, nustatyta, kad tiek nuo preliminarios sutarties pasirašymo iki jos galiojimo termino pabaigos, tiek pasibaigus preliminariajai sutarčiai, tačiau tęsiantis tarp šalių susiklosčiusiems ikisutartiniams santykiams, Ieškovai neatliko veiksmų, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis būtų pasirašyta ir Ieškovams parduotas ginčo žemės sklypas, t. y. vengė įvykdyti savo įsipareigojimą pagal Sutartį sudaryti pagrindinę sutartį, todėl darytina išvada, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl Ieškovų kaltės. Ieškovai šios aplinkybės iš esmės neginčijo. Nustačius Ieškovų kaltę dėl preliminariosios sutarties nevykdymo ir pagrindinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymo Atsakovė turi teisę reikalauti preliminariosios sutarties 6 punkte nustatytos civilinės atsakomybės taikymo.

Kaip matyti iš byloje esančių įrodymų, Ieškovas preliminarioje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje nustatytu terminu, t. y. 2021 m. kovo 26 d. (e. b. l. 13), pervedė į Preliminariojoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytą sąskaitą (Sutarties p. 3) sutartą 5 000,00 Eur avansą, mokėjimo nurodymo paskirtyje nurodant, kad mokamas avansinis mokėjimas pagal sutartį 2020.03.20. Be to, Ieškovas 2021 m. balandžio 21 d. ir 2021 m. balandžio 22 d. mokėjimo nurodymais (e. b. l. 14-15) papildomai pervedė Atsakovei po 5 000,00 Eur, iš viso 10 000,00 Eur, mokėjimo nurodymų paskirtyse nurodant, kad mokamas avansinis mokėjimas pagal sutartį 2020.03.20. Taigi, Ieškovas pagal minėtą Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Atsakovei iš viso sumokėjo 15 000,00 Eur.

Ieškovai ieškiniu prašo priteisti iš Atsakovės 10 000,00 Eur, nes, remiantis Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 3-uoju punktu, avansas, o tuo pačiu ir avanso dydžio bauda (6-as punktas) yra 5 000,00 Eur. Ieškovai neigia priešieškinyje nurodytą aplinkybę, esą „Buvo suderinta, kad minėti 10 000 Eur bus laikomi kaip užtikrinamoji priemonė ir tuo atveju, jei pagrindinė žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis nebus sudaryta dėl Ieškovų kaltės, 10 000 Eur liks Atsakovei jo patirtų nuostolių atlyginimui“. Ieškovų teigimu, tokio susitarimo nebuvo. Atsakovė priešieškinyje nurodo, jog buvo suderinta, kad 2021 m. balandžio 21 d. ir 2021 m. balandžio 22 d. mokėjimo nurodymais Ieškovų atsakovei papildomai pervesti 10 000,00 Eur bus laikomi kaip užtikrinamoji priemonė ir tuo atveju, jei pagrindinė žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis nebus sudaryta dėl Ieškovų kaltės, 10 000 Eur liks Atsakovei jos patirtų nuostolių atlyginimui.

Pagal kasacinio teismo praktiką, jei preliminarioji sutartis neįgyvendinama ir pagrindinė sutartis nesudaroma, pardavėjas netenka teisinio pagrindo disponuoti jam perduotais pinigais ir jie turi būti grąžinami arba priteisiami kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas (CK 6.237 straipsnio 1, 2 dalys), išskyrus tuos atvejus, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma (Lietuvos Aukščiausiojo 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).

Nagrinėjamoje preliminariojoje sutartyje net keletą kartų yra vartojama sąvoka „avansas“. Minėta Preliminarios nekilniojamojo turto pirkimo-pardavimo Sutarties 3 punktu Šalys susitarė, kad Pirkėjas pagal Pagrindinę sutartį priklausančio mokėjimo sąskaita sumoka Pardavėjui 5 000,00 Eur avansą iki kovo 26 d. Sutarties 6 punktu Šalys susitarė, jog, jeigu Pagrindinė sutartis nustatytu terminu nesudaroma dėl Pirkėjo kaltės, Pirkėjas įsipareigoja sumokėti Pardavėjui sumokėto avanso dydžio baudą, šis reikalavimas patenkinamas iš Pirkėjo sumokėto avanso. Sutarties 7 punktu sutarta, kad jeigu Pagrindinė sutartis nustatytu terminu nesudaroma dėl Pardavėjo kaltės, Pardavėjas įsipareigoja ne vėliau kaip per 10 dienų grąžinti Pirkėjui visą Pirkėjo sumokėto avanso sumą ir sumokėti Pirkėjui tokio paties dydžio baudą.

Pažymėtina, kad sutartinius teisinius santykius reguliuojančios teisės normos nereglamentuoja „avanso“ sąvokos. Pagal sutartiniuose teisiniuose santykiuose susiklosčiusią praktiką avansu laikoma pinigų suma, kurią daiktų, darbų ar sutartinių paslaugų pirkėjas sumoka pardavėjui ikisutartinių santykių metu (iki pagrindinės sutarties sudarymo). Jos sumokėjimas rodo tikrus pirkėjo ketinimus sudaryti sutartį ir užtikrina kitai šaliai padarytų nuostolių atlyginimą, jeigu dėl pirkėjo kaltės sutartis nesudaroma (CK 6.163, 6.165 straipsniai). Sudarant pagrindinę sutartį, avansinė įmoka įprastai įskaitoma į sutarties kainą. Kasacinio teismo pripažinta, kad nors įstatyme nenustatyta pareigos perduoti pinigus kitai šaliai pagal preliminariąją sutartį, tačiau sutarties laisvės principas leidžia šalims susitarti ir dėl kitų sąlygų (pavyzdžiui, pinigų perdavimo kitai šaliai), kurios neprieštarautų imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Pagal preliminariąją sutartį perduodami pinigai gali būti šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kaip, pavyzdžiui, bauda už atsisakymą ar vengimą sudaryti pagrindinę sutartį arba kaip šalių sutartas prievolės įgyvendinimo būdas, kuriuo užtikrinamas iš anksto šalių aptartų nuostolių atlyginimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-302-969/2015).

Nors preliminariosios sutarties 6 punkte nėra nurodytas konkretus avanso ar baudos dydis, tačiau sistemiškai aiškinant sutarties nuostatas, matyti, kad avanso dydis nurodytas 3 punkte. Todėl, daroma išvada, kad sutarties 6 punkte, numatant pirkėjo atsakomybę, turimas omenyje būtent 5 000,0 Eur dydžio avansas, kurį Ieškovai turėjo iki 2021 m. kovo 26 d. sumokėti ir sumokėjo Atsakovei. Tokią išvadą teismas daro taip pat vadovaudamasis ir CK 6.193 straipsnio 4 dalies nuostatomis, nustančioms, jog, kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai. Ieškovai nurodė, jog ginčo preliminariąją sutartį parengė Atsakovę atstovaujanti nekilnojamojo turto brokerė, t. y. Sutarties 6 punktą pasiūlė Atsakovė, kuri šių aplinkybių neginčijo, dėl to Sutarties 6 punktas aiškintinas Atsakovės nenaudai, be to, Ieškovai yra vartotojai, todėl sutarties 6 punktas aiškintinas Atsakovės nenaudai ir šiuo aspektu.

Nagrinėjamu atveju dėl preliminarios sutarties nevykdymo atsiradusių 9 000,00 Eur nuostolių dydį Atsakovė grindė aplinkybėmis, jog jei Ieškovai būtų laikęsi (duomenys neskelbtini) preliminarios žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų ir pagrindinę sutartį būtų sudarę iki 2021 m. balandžio 10 d., Atsakovei nebūtų tekę pratęsti jos paimtos 50 000,00 Eur paskolos grąžinimo termino vieneriems metams, o taip pat ir mokėti 9 000,00 Eur palūkanų, Atsakovė, pardavusi Žemės sklypą Ieškovams, būtų iškart atsiskaičiusi su paskolos davėja bei atlaisvinusi paskolos davėjai įkeistą turtą. Paskolos grąžinimo terminas buvo 2021 m. balandžio 30 d., dėl tos priežasties tarp Ieškovų ir Atsakovės sudarytoje (duomenys neskelbtini) preliminarioje žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje, terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo nustatytas iki 2021 m. balandžio 10 d., nors 2021 m. balandžio mėn. pradžioje buvo suderintas notaro biure, pagrindinės sutarties sudarymui, taip pat buvo parengtas ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties projektas, tačiau dėl Ieškovo K. P. ligos sandoris buvo atidėtas 2021 m. gegužės 10 d. Pabrėžė, kad Atsakovė informavo Ieškovus, kad kadangi pagrindinė žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis iki 2021 m. balandžio 10 d. nebus sudaryta, Atsakovė patirs papildomų nuostolių, t. y. jai teks pratęsti paskolos grąžinimo terminą bei sumokėti palūkanas, o paskolos davėjai atsisakius pratęsti paskolos grąžinimo terminą – mokėti 0,1 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą sumokėti dieną. 2021 m. balandžio 29 d.

Atsakovė nurodo dėl Šalių preliminariosios sutarties nevykdymo patyrusi 827,00 Eur dydžio neturtinę žalą, nes dėl Ieškovų kaltės Žemės sklypas ne tik nebuvo parduotas, bet Atsakovei teko patirti papildomų laiko bei finansinių išlaidų – pratęsti paskolos grąžinimo terminą, sumokėti palūkanas, atidėti verslo susitikimus, keturis kartus derinantis prie Ieškovų naujai pasiūlyto laiko pagrindinei sutarčiai sudaryti, o taip pat ir rizikuoti, kad paskolos davėja antrą kartą nesutiks pratęsti paskolos grąžinimo termino, dėl ko Atsakovei būtų tekę mokėti 0,1 proc. delspinigius, o taip pat paskolos davėja būtų galėjusi pradėti ir priverstinį skolos išieškojimą iš jai įkeisto Atsakovui nuosavybės teise priklausančio turto.