- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2016-04-07
- Bylos Nr.
- 2A-1555-392/2016
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-21230-2014-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Virginijus Kairevičius, Jelena Šiškina, Tatjana Žukauskienė
- Ieškovas
- M. M., I. P., V. P.
- Atsakovas
- V. J., J. J., L. M., A. P., I. P., V. P., M. M.
- Kategorijos
- 3.3.1Apeliacinis procesas
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko (pranešėjo) Virginijaus Kairevičiaus, teisėjų Jelenos Šiškinos ir Tatjanos Žukauskienės, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovų (apeliantų) I. P., V. P., V. J., J. J., V. J., A. P. ir L. M. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. sausio 6 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo M. M. ieškinį atsakovams V. J., J. J., V. J., L. M., A. P., I. P. ir V. P. dėl negrąžinto avanso, palūkanų priteisimo ir ieškovų I. P. ir V. P. priešieškinį atsakovui M. M. dėl nuostolių atlyginimo, tretieji asmenys pagal priešieškinį V. J., J. J., V. J., A. P. ir L. M.,
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas M. M. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas solidariai priteisti iš atsakovų V. J., J. J., V. J., A. P. ir L. M. solidariai 4 344,30 Eur (15 000 litų) sumokėto avanso, 396,94 Eur palūkanų, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad šalys 2012-08-14 sudarė preliminarią žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, kuria ieškovas ketino įsigyti, o atsakovai – parduoti 1000/19074 dalį žemės sklypo (duomenys neskelbtini). Ieškovas sumokėjo atsakovams 4 344,30 Eur avansą. Preliminariosios sutarties 2.1 p. šalys susitarė pagrindinę sutartį sudaryti ne vėliau kaip iki 2013-04-01, o pagal sutarties 2.4 punktą atsakovai įsipareigojo iki pagrindinės sutarties sudarymo termino atidalinti parduodamą sklypo dalį iš bendrosios nuosavybės ir pakeisti jo paskirtį į namų valdos. Šalys susitarė, jog ši sąlyga esminė ir jos neįvykdymas traktuojamas kaip pardavėjo pareigų nevykdymas. 2013-04-01 ieškovo ketinta pirkti žemės sklypo dalis nebuvo atidalinta ir nebuvo pakeista jos paskirtis. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyriaus vedėjo 2013-06-27 sprendimas dėl nekilnojamojo daikto padalijimo įregistruotas viešajame registre tik 2013-07-17. Ieškovo nuomone, atsakovai pažeidė preliminariosios sutarties 2.4 punktą ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl jų kaltės. 2013-04-01 pasibaigė ieškovo prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, todėl neįvykus pagrindiniam sandoriui ir ieškovui priėmus kitą investicinį sprendimą, atsakovai atsisakė grąžinti sumokėtą avansą. Iš viešų Nekilnojamojo turto registro duomenų ieškovas sužinojo, kad 2012-08-20 atsakovui A. P. priklausiusi žemės sklypo dalis, ieškovui nežinant, 2012-08-20 dovanojimo sutartimi buvo perleista tretiesiems asmenims. Ieškovo teigimu, pasikeitus žemės sklypo savininkams, neliko tinkamo pardavėjo pagrindinei sutarčiai sudaryti, todėl preliminarioji sutartis jau 2012-08-20 tapo neįgyvendinama dėl atsakovų kaltės. Pažymėjo, kad preliminariosios sutarties 6.1 punktas numato, jog iki sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento pirkėjui sužinojus, kad sklypas perleistas tretiesiems asmenims ir preliminariąją sutartį nutraukus pirkėjo reikalavimu, pirkėjas turi teisę atsiimti 4 344,30 Eur sumą, o pardavėjas privalo šią sumą grąžinti bei sumokėti pirkėjui 4 344,30 Eur baudą. Teigė, kad ieškovas teisę reikalauti grąžinti sumokėtą sumą turi pagal CK 6.237 str.
Atsiliepimas
Atsakovai V. J., J. J., V. J., A. P. bei L. M. atsiliepimu prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad ieškovas preliminariosios sutarties neįvykdė, kadangi priėmęs kitą investicinį sprendimą sklypo nusprendė nepirkti, todėl 2013-10-02 preliminarioji sutartis 2013-10-02 buvo nutraukta. Atsakovai nesutiko su ieškovo teiginiu, kad A. P. dovanojimo sutartimi perleidus jam priklausančią ginčo sklypo dalį sutuoktinei I. P. ir broliui V. P., atsakovai elgėsi nesąžiningai, nes turto įgijėjai buvo įsipareigoję įvykdyti bylos šalių preliminariąją sutartį ir iki jos nutraukimo siekė ją įvykdyti. Ieškovas terminą sudaryti pagrindinę sutartį atidėliojo pusę metų, kol nusprendė sklypo iš viso nepirkti. Ieškovas preliminarios sutarties galiojimo laikotarpiu nepasinaudojo sutarties 6.1 punkte nustatyta teise atsiimti sumokėtą avansą, o jį grąžinti pareikalavo tik kai sutartis buvo nutraukta. Sklypo paskirties pakeitimo data neturėjo įtakos ieškovo apsisprendimui nepirkti sklypo. Nurodė, kad sklypo paskirtis pakeista Vilniaus rajono savivaldybės tarybos 2013-05-03 sprendimu, t. y. praleidus vieno mėnesio terminą dėl nuo atsakovų nepriklausančių aplinkybių (valstybės institucijų veiksmų).
Šalies argumentai
I. P. ir V. P. pateikė priešieškinį, kuriuo prašė priteisti iš M. M. 8 688,60 Eur nuostolių ir 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Priešieškinyje nurodė tas pačias aplinkybes bei panašius argumentus, kaip ir atsakovai atsiliepime į ieškinį. Papildomai nurodė, kad dėl kainų pokyčio rinkoje jie negalėjo parduoti sklypo už tokią kainą, kuri buvo sutarta su ieškovu. Ieškovai ginčo sklypą pardavė už 80 000 Lt (23 169,60 Eur), t. y. 30 000 Lt (8 688,60 Eur) mažiau negu buvo įsipareigojęs pirkti atsakovas. Dėl to ieškovai patyrė 8 688,60 Eur dydžio nuostolių.
Žemesnės instancijos teismas
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. sausio 6 d. sprendimu ieškovo ieškinį patenkino ir priteisė solidariai iš atsakovų V. J., J. J., V. J., L. M., I. P., V. P. ir A. P. 4 344,30 Eur sumokėtą avansą, 396,94 Eur palūkanas, 5 proc. metines palūkanas už priteistą sumą (4 741,24 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2014-07-15), iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 952,93 Eur (po 136,13 Eur iš kiekvieno atsakovo) bylinėjimosi išlaidas ieškovo M. M. naudai. Taip pat teismas priėmė atsakovų I. P. ir V. P. atsisakymą priešieškinio dalyje dėl 4 344,30 Eur iš ieškovo M. M. priteisimo ir bylą toje dalyje nutraukė, o tuo tarpu atsakovų I. P. ir V. P. priešieškinį dalyje dėl 4 344,30 Eur priteisimo atmetė. Teismas nustatė, kad ieškovas M. M. ir atsakovai V. J., J. J., V. J., A. P. bei L. M. 2012-08-14 sudarė preliminarią žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, kuria šalys įsipareigojo ateityje sudaryti pagrindinę 1,9074 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypo 1000/19074 dalies, t. y. 0,1 ha ploto žemės sklypo (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. Pagal sutarties 2.1 p. turto pardavėjai (atsakovai) ir pirkėjas (ieškovas) įsipareigojo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ne vėliau kaip iki 2013-04-01. Taip pat sutarties 2.1 p. nurodyta, kad pagrindinė sutartis sudaroma pardavėjams pareikalavus anksčiau bei perspėjus pirkėją ne mažiau kaip prieš mėnesį, bei suderinus pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje nebus esminių pakeitimų ir skirtumų lyginant su preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi, tačiau ne anksčiau, kaip pabaigus žemės sklypo detalų planą pagal Vilniaus savivaldybės tarybos 2012-06-22 sprendimu Nr. T3-271 patvirtintą detaliojo plano koncepciją. Sutarties 2.3 p. šalys susitarė, kad žemės sklypas bus parduodamas už 110 000 Lt (31 858,20 Eur). Sutarties 2.4 p. pardavėjai užtikrino, kad iki 2013-04-01 parduodama sklypo dalis bus atidalyta iš bendrosios nuosavybės sklypo ir paskirtis bus pakeista į namų valdos paskirtį taip, kaip nustatyta Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2012-06-22 sprendimu Nr. T3-271 patvirtintoje detaliojo plano koncepcijoje. Šalys šiame sutarties punkte numatė, kad nurodytas punktas yra esminis ir jo neįvykdymas traktuojamas kaip pardavėjų pareigų nevykdymas. Pagal preliminarią sutartį ieškovas sumokėjo atsakovams 4 344,30 Eur. Šalys susitarė, kad jeigu pagrindinė sutartis nesudaroma dėl ieškovo kaltės, tai atsakovai negrąžina 4 344,30 Eur, o jeigu pagrindinė sutartis nesudaroma dėl atsakovų kaltės, tai jie grąžina ieškovui 4 344,30 Eur ir sumoka tokio paties dydžio baudą (sutarties 3.1-3.3, 6.1, 6.2 punktai). Teismas taip pat nustatė, po preliminarios sutarties sudarymo atsakovas A. P. 2012-08-20 dovanojimo sutartimi padovanojo sutuoktinei I. P. ir broliui V. P. po 1/6 dalį, iš viso – 1/3 dalį žemės sklypo, susijusio su ginču. A. P., I. P. ir V. P. 2012-08-20 susitarimu „Dėl teisių ir pareigų pagal 2012-08-14 preliminariąją sutartį perleidimo“ susitarė, kad atsakovas A. P. perleidžia apdovanotiesiems, o pastarieji perima visas pagal preliminarią sutartį įgytas teises ir pareigas. Vilniaus rajono savivaldybės taryba 2013-05-03 d. sprendimu Nr. T3-152 patvirtino 1,9074 ha ploto žemės sklypo (duomenys neskelbtini), detalųjį planą, pagal kurį nurodytas sklypas buvo padalintas į septyniolika mažesnių sklypų, iš kurių trylikos paskirtis pakeista į gyvenamosios teritorijos – vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statybos. Atsakovas V. J. 2013-10-02 pranešimu informavo ieškovą, kad nutraukia preliminarią sutartį remiantis sutarties 6.2 p. numatytomis sąlygomis.
Teismas konstatavo, kad šalys susitarė dėl konkretaus termino (2013-04-01), iki kada turėjo būti sudaryta pagrindinė žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis. Iki to pardavėjai (atsakovai) įsipareigojo atidalinti parduodamą žemės sklypo dalį iš bendros nuosavybės sklypo ir pakeisti žemės sklypo tikslinę paskirtį (buvusią žemės ūkio į gyvenamosios paskirties) ir šią sąlygą šalys įvardijo kaip esminę, kurios nesilaikymas reiškia pardavėjo įsipareigojimų nevykdymą. Vilniaus rajono savivaldybės Tarybos 2013-05-03 sprendimu Nr. T3-152 buvo patvirtintas I. P., V. P., J. J., V. J., V. J., L. M. 1,9074 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), detalusis planas nurodant suprojektuotus 17 sklypų, iš kurių 13 skirti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statybai ir 4 skirti bendros paskirties, infrastruktūrai bei želdynų teritorijoms. Žemės sklypas suformuotas padalijimo būdu remiantis Nacionalinės žemės tarnybos 2013-06-27 sprendimu, kuris Nekilnojamojo turto registre įregistruotas 2013-07-17. Šie sprendimai priimti tuomet, kai šalių numatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (2013-04-01) buvo pasibaigęs. Atsakovai teigė, jog žemės sklypo atidalijimo ir paskirties pakeitimo terminas priklausė ne nuo jų valios, nes tą klausimą sprendė Vilniaus rajono savivaldybė bei Nacionalinė žemės tarnyba, kurių sprendimų priėmimui atsakovai negalėjo daryti įtakos. Teismas pažymėjo, kad atsakovai, iš kurių vienas yra advokatas, šią aplinkybę turėjo įvertinti prieš sudarydami preliminarią sutartį ir atitinkamai susiderėti su kita šalimi dėl sąlygų, t. y. pakankamo termino pagrindinei sutarčiai sudaryti arba, paaiškėjus, jog šis pardavėjų (atsakovų) įsipareigojimas iki 2013-04-01 nebus įvykdytas, imtis veiksmų susitarti su kita sutarties šalimi dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo. Kadangi pagal šalių sutarties 2.4 p. žemės sklypo neatidalijimas ir paskirties nepakeitimas yra esminė sąlyga, tai šiuo atveju buvo pagrindas konstatuoti pardavėjų (atsakovų) padarytą sutarties pažeidimą, kuris laikytinas esminiu. Sutarties 6.1 ir 6.2 p. aptartos sąlygos, kurioms esant sutartis gali būti nutraukta ir pardavėjai (atsakovai) dėl sutarties sąlygų nesilaikymo turi grąžinti sumokėtą 4 344,30 Eur avansą arba kurioms sąlygoms esant avansas pirkėjui (ieškovui) yra negražinamas dėl pirkėjo padarytų sutarties pažeidimų. Teismas sprendė, jog nagrinėjant ginčą nebuvo nustatyta tokių aplinkybių (tikrovės neatitinkančių duomenų pateikimo, reikalingų dokumentų nepateikimo, teisių perleidimo tretiesiems asmenims ar pan.), kurios leistų teigti apie ieškovo padarytus sutarties pažeidimus iki 2013-04-01, t. y. iki preliminarioje sutartyje numatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigimo. Dėl atsakovų veiksmų priešingai – paaiškėjo, jog A. P., nepranešęs ieškovui M. M., 2012-08-20 dovanojimo sutartimi padovanojo sutuoktinei I. P. ir broliui V. P. 1/3 dalį (po 1/6 dalį) ginčo sklypo. Taip pat tos pačios dienos (2012-08-20) susitarimu A. P. visas teises ir pareigas pagal 2012-08-14 preliminarią sutartį perleido I. P. ir V. P., kurie įsipareigojo sudaryti su pirkėju (ieškovu) pagrindinę žemės sklypo sutartį preliminarioje sutartyje numatytais terminais, sąlygomis ir tvarka (susitarimo 1 p.), tačiau apie 2012-08-20 susitarimą dėl teisių ir pareigų perleidimo ieškovo neinformavo. Ginčo sklypo perleidimas I. P. ir V. P. bei susitarimas dėl teisių ir pareigų pagal preliminarią sutartį perleidimo ieškovui paaiškėjo tik civilinės bylos nagrinėjimo metu. CK 6.116 str. 1d. numato, kad perkelti savo skolą kitam asmeniui skolininkas gali tik tuo atveju, kai kreditorius sutinka, o šiuo atveju kreditoriui iš viso nebuvo pranešta. Todėl teismas sprendė, kad atsakovai preliminarios sutarties galiojimo metu pažeidė minėtą imperatyvų įstatymo reikalavimą, nors pagal sutarties 6.1 p. nuostatas tai buvo pagrindas pirkėjui (ieškovui) nutraukti sutartį ir susigrąžinti sumokėtą avansą. Sprendimas dėl žemės sklypo padalijimo Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruotas 2013-07-17, t. y. dėl tos priežasties pagrindinė sutartis anksčiau negalėjo būti sudaryta. Teismas nurodė, kad pagrindinė sutartis iki preliminarioje sutartyje numatyto termino (2013-04-01) jai sudaryti nebuvo sudaryta dėl atsakovų veiksmų, t. y. iš esmės dėl jų kaltės. Atsakovo V. J. 2013-10-02 teiktas ieškovui pranešimas apie preliminarios sutarties nutraukimą nesukėlė teisinių pasekmių ieškovo atžvilgiu, nes visi šalių veiksmai dėl sutarties vykdymo ar pažeidimo vertintini iki 2013-04-01, t. y. iki momento, kuomet turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis. Dėl atsakovų kaltės iki preliminarioje sutartyje numatyto termino nesudarius pagrindinės sutarties ieškovui po 2013-04-01 neliko pareigos pirkti iš ieškovų ginčo žemės sklypą. Tai, kad šalys su sklypu susijusiais reikalais bendravo po 2013-04-01 nepaneigia atsakovų įsipareigojimų neįvykdymo fakto iki sutartyje numatyto termino bei tik patvirtina buvusius ieškovo rimtus ketinimus pirkti atidalintą žemės sklypą su pakeista paskirtimi. Šalims iki sutartyje numatyto termino dėl atsakovų kaltės nepasiekus sutartinio rezultato, pripažintina, kad atsakovai, ieškovo jiems perduota konkrečiam tikslui avanso 4 344,30 Eur suma po 2013-04-01 disponuoja be teisėto pagrindo (CK 6.237 str.), todėl turi pareigą ją grąžinti. Teismas pažymėjo, kad atsakovų 2012-08-20 dovanojimo sutartis ir susitarimas dėl teisių ir pareigų perleidimo buvo sudarytas po 6 dienų nuo preliminarios sutarties sudarymo dienos, kas suteikė ieškovui pagrindą kelti klausimą dėl sutarties nutraukimo (sutarties 6.1 p.). Teismas taip pat nurodė, kad A. P. perleido sutuoktinei I. P. ir broliui V. P. 1/3 dalį ginčo žemės sklypo, o atidalintas sklypas buvo po 2013-04-01, t. y. pasibaigus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti. Todėl I. P. ir V. P. nustatytu terminu nebūtų galėję sudaryti su ieškovu pagrindinės sutarties, nes iki 2013-04-01 nebuvo aišku, kam ir kokia žemės sklypo dalis priklausys. Jeigu kreditorius neduoda sutikimo perkelti skolą, laikoma, kad skola neperkelta. Kol kreditorius nepareiškia savo sutikimo ar nesutikimo, prisiimantis skolą asmuo atsako skolininkui už prievolės įvykdymą kreditoriui (CK 6.116 str. 3, 4 d.). Taigi, teismas konstatavo, kad ieškovas turi teisę reikalauti solidariai iš atsakovų priteisti sumokėtą jiems 4 344,30 Eur avansą (CK 6.6 str. 4 d.).
Pasisakydamas dėl priešieškinio teismas nurodė, kad atsakovai jų nurodytų galimų nuostolių dydį siejo su sutarties 5.3 p. numatytu ieškovo įsipareigojimu pirkti žemės sklypą už 31 858,20 Eur, tačiau, iki šalių susitarto termino pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės. Ieškovas po 2013-04-01 nebuvo saistomas minėto įsipareigojimo. Atsakovai su ginču susijusį 0,1 ha ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini) pardavė M. Č. ir R. Č. už 23 169,60 Eur. Su ginču susijusį žemės sklypą I. P. ir V. P. gavo neatlygintinai pagal 2012-08-20 dovanojimo sutartį, o pardavę gavo 23 169,60 Eur pelno. Kaip teigė atsakovai, sklypą jie pardavė pigiau dėl kainų rinkoje pasikeitimo. Ieškovas pateikė įrodymus, kad priešingai - minėto žemės sklypo pardavimo metu sklypų kainos kilo, o atsakovai įrodymų apie žemės sklypų rinkos kainas aktualiu laikotarpiu nepateikė. 2012-08-20 dovanojimo sutartyje atsakovai dovanojamą žemės sklypą įvertino 500 000 Lt (144 810 Eur), o jo vidutinė rinkos vertė pagal VĮ Registrų centras patikslinimą buvo 120 667 Lt (34 947,58 Eur). Teismo nuomone, sudarant pirkimo-pardavimo sutartį kaina yra sutarties šalių derybų objektas, todėl teigė, kad atsakovai gyvenamosios paskirties žemės sklypą 2013-11-07 pardavė už 23 169,60 Eur savo pačių rizika, kas visiškai nepriklausė nuo ieškovo valios ar veiksmų. Nuostoliai nėra preziumuojami, jie turi būti realūs, o ne abstrakčiai tikėtini. Atsakovams neįrodžius jų nurodytų nuostolių susidarymo, reikalavimas dėl jų buvo netenkintinas.
Šalies argumentai
Atsakovai (apeliantai) I. P., V. P., V. J., J. J., V. J., A. P. ir L. M. apeliaciniu skundu prašo teismo: 1) panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015-01-06 sprendimo dalį, kuria priteista iš atsakovų I. P., V. P., V. J., J. J., V. J., L. M. ir A. P. 4344,30 Eur sumokėto avanso, 396,94 Eur palūkanų, 5 proc. metinių palūkanų už priteistą sumą (4741,24 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme 2014-07-15, iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 952,93 Eur (po 136,13 Eur iš kiekvieno atsakovo) bylinėjimosi išlaidų ieškovo M. M. naudai; 2) panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015-01-06 sprendimo dalį, kuria atmestas atsakovų I. P. ir V. P. priešieškinis dalyje dėl 4344,30 Eur priteisimo iš atsakovo M. M. ir priteisti solidariai ieškovų naudai 4 344,30 Eur nuotolių atlyginimui bei 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos taip pat 2 420 Eur advokato išlaidas pirmos instancijos teisme ir 726 Eur išlaidas apeliacinės instancijos teisme bei 390,49 Eur žyminį mokestį (pirmosios instancijos teisme 195,49 Eur ir 195 Eur apeliacinės instancijos teisme); 3) panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015-01-06 sprendimo dalį, kuria priteista iš atsakovų I. P., V. P., V. J., J. J., V. J., L. M., A. P. į valstybės biudžetą 8,84 Eur (po 1,26 Eur iš kiekvieno) pašto išlaidų.
Nurodo, kad teismas nepagrįstai sprendė, kad dėl atsakovų kaltės iki preliminarioje sutartyje numatyto termino (2013-04-01) nesudarius pagrindinės sutarties, atsakovai ieškovo jiems perduota konkrečiam tikslui 4 344,30 Eur avanso suma disponavo be teisėto pagrindo, todėl turi pareigą ją grąžinti. Iš teismui pateiktų įrodymų akivaizdu, kad pasibaigus preliminarios sutarties terminui, ji buvo šalių pratęsta. Nors rašytinė sutartis dėl preliminarios sutarties pratęsimo ir nebuvo sudaryta, tačiau pratęsimo faktas yra akivaizdus iš įrodytų šalių konkliudentinių veiksmų. Ieškovas buvo informuotas apie tai, kad sklypo paskirtis iki 2013-04-01 nebus pakeista, jis buvo nuolat informuojamas apie paskirties keitimo procesą bei laiką. Taigi, ieškovas neginčija ir tai patvirtino teismo posėdžio metu, kad jis siekė įsigyti sklypą ir po 2013-04-01. Teismui pateiktas susirašinėjimas įrodo, kad ieškovas bendravo dėl rangovo komunikacijoms tiesti sklype pasirinkimo, mokėjo už sklypo komunikacijas, sudarė 2013-06-25 su kitais sklypų savininkais jungtinės veiklos sutartį dėl bendradarbiavimo įrengiant komunikacijas sklype. Akivaizdu, jog faktas, kad sklypo paskirtis nebuvo pakeista preliminarioje sutartyje nurodytu terminu, nereiškia, kad preliminari sutartis pasibaigė, nes šalys toliau siekė sudaryti pagrindinę sklypo pirkimo-pardavimo sutartį. Pagrindinė sklypo pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ieškovui, kaip jis pats 2014-06-18 ieškinyje nurodė, 2013 m. spalio mėn. priėmus kitą investicinį sprendimą.
Teismas nepagrįstai nurodė, kad preliminarioje sutartyje nustatytas sklypo paskirties pakeitimo terminas praleistas dėl apeliantų kaltės. Apeliantai negalėjo numatyti, kad valstybės institucijos nesilaikys teisės aktuose numatytų terminų, per kuriuos sklypų paskirtis turėjo būti pakeista. Be to, teismas nepagrįstai nurodo, kad ieškovui apie sklypo perleidimą I. P. ir V. P. tapo žinoma tik civilinės bylos nagrinėjimo metu. Kad sklypo savininkai yra pasikeitę ieškovas jau žinojo pasirašydamas 2013-06-25 jungtinės veiklos sutartį, kurios šalimis buvo I. P. ir V. P., o ne A. P.. Sklypo savininkų pasikeitimas registruotas Nekilnojamo turto registre, kurio duomenys yra vieši, apie savininkų pasikeitimą nurodoma ir ieškovo pretenzijoje apeliantams dar prieš kreipiantis į teismą. Pažymėtina, kad ieškovas preliminarios sutarties Nekilnojamo turto registre neregistravo.
Dėl atmesto priešieškinio pastebėjo, kad V. P. ir I. P. sklypą, kurį buvo įsipareigojęs įsigyti ieškovas pagal preliminarią sutartį, pardavė už 23 169,60 Eur, t. y. 8 688,60 Eur mažiau, negu buvo įsipareigojęs pirkti ieškovas. Sklypas buvo parduotas nesusijusiam asmeniui, todėl sklypo pardavimo kaina laikytina rinkos kaina. Pateikti 2013 m. parduodamų sklypų skelbimus Gilužių kaime yra neįmanoma, nes jie skelbiami internete ribotą laiko tarpą, o daryti individualų retrospektyvinį vertinimą nėra prasmės, nes būtų nustatyta vidutinė/statistinė rinkos kaina, tuo tarpu tikroji sklypo rinkos kaina laikytina jo pardavimo kaina nesusijusiam asmeniui, t. y. būtent kaina už kurią sklypas buvo parduotas. Ieškovo pateikta statistinė informacija, kuria remiasi teismas, yra neindividualizuota. Tai, kad žemės sklypų rinka ir sklypų kainos Lietuvoje augo, nepatvirtina fakto, kad ji augo būtent Vilniaus rajone, ar Gilužių kaime, kuriame buvo parduotas sklypas. Gilužių kaime rinkos kaina krito, nes šalia buvo pradėta pardavinėti daugybė analogiškų sklypų už mažesnę kainą, negu pardavinėjo ieškovai. Apeliantai pardavė sklypą už maksimalią kainą, kurią galėjo gauti tuo metu už sklypą, o kadangi ši kaina buvo mažesnė už kainą, už kurią buvo įsipareigojęs sklypą įsigyti ieškovas, jie patyrė realių nuostolių.
Atsiliepimas
Ieškovas M. M. atsiliepimu prašo teismo apeliantų apeliacinį skundą atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016-01-06 sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad teismas pagrįstai įvertino visus byloje esančius įrodymus ir teisingai konstatavo, kad ieškovas jokių preliminarios sutarties pažeidimų iki 2013-04-01 nepadarė, o apeliantai, priešingai, sutartį pažeidė - atsakovas A. P. be ieškovo žinios ir sutikimo 2012-08-20 dovanojimo sutartimi broliui ir sutuoktinei padovanojo dalį ginčo sklypo. Ieškovas pažymi, kad jis niekada neneigė fakto, jog suėjus sutarties terminui ir dėl apeliantų kaltės laiku nesudarius pagrindinės sutarties, ieškovas vis dar ketino ir tikėjosi įsigyti žemės sklypą. Taip pat nurodo, kad vykdydamas preliminarią sutartį ieškovas sumokėjo 4344,30 Eur avansą, kas leidžia daryti išvadą, jog jis buvo suinteresuotas, kad susidariusi situacija būtų išspręsta.
Sutikus su apeliantų vertinimu, kad abi šalys savo veiksmais pratęsė preliminarios sutarties terminą, būtų galima daryti išvada, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2013-08-14. Vadinasi 2013-10-02 pranešimo apie sutarties nutraukimą gavimo momentu, ji bet kuriuo atveju jau būtų buvus pasibaigusi, kas reiškia, kad buvo pasibaigusi ir šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 str. 5 d.). Ieškovas atkreipia dėmesį, jeigu preliminariosios sutarties terminas ir būtų pratęstas, tai šiuo atveju, šalys turėjo susitarti dėl sutarties sąlygų (pvz., kada bus sudaryta pagrindinė sutartis ir pan.), tačiau nagrinėjamu atveju, to nebuvo.
Be to, iš byloje esančių įrodymų matyti, kad sutartį nutraukė būtent apeliantai, kadangi jie elektroniniu paštu informavo ieškovą, kad sutartį nutraukia bei grąžina įmokas už komunikacijas. Tuo tarpu, ieškovo reikalavimas grąžinti sumokėtą avansą, jo nuomone, yra teisėtas ir pagrįstas. Ieškovas reikalavo grąžinti avansą, kadangi buvo įsitikinęs, kad sklypo įsigyti nepavyks, todėl ieškovas priėmę kitą investicinį sprendimą. Taip pat ieškovas atkreipia dėmesį, kad teismas pagrįstai sprendė, jog preliminarios sutarties terminas baigėsi 2013-04-01, o atsakovo V. J. 2013-10-02 ieškovui skirtas pranešimas apie preliminarios sutarties nutraukimą nesukėlė ieškovių jokių teisinių pasekmių.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas netenkintinas.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 str. 1 ir 2 d., bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 str. nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Teismas konstatuoja, kad nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl pasisako dėl apeliacinio skundo faktinių bei teisinių pagrindų.
Šalių santykius sudarant sutartį sąlygiškai galima išskirti į dvi dalis – iki sutarties ir po sutarties sudarymo. Ikisutartinė stadija apima tiek derybas, tiek preliminariąją sutartį. Ikisutartinėje stadijoje šalys gali sudaryti preliminarią sutartį. Tai sutartis dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje. Preliminariosioms pirkimo–pardavimo sutartims taikoma tiek bendroji teisės norma (CK 6.165 str.), tiek specialioji, jeigu būsimosios pirkimo–pardavimo sutarties objektas – būsimas gyvenamasis namas ar butas (CK 6.401 str.). Nagrinėjamoje byloje aktualus CK 6.165 str., kuris reglamentuoja tik preliminarius santykius. Sudariusios preliminariąją sutartį šalys negali reikalauti jos įvykdymo natūra, nes prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia, jeigu šalys jos nesudaro per sutartyje nustatytą terminą (CK 6.165 str. 5 d.). Nagrinėjamu atveju, nustatyta, kad ieškovas ir apeliantai V. J., J. J., V. J., A. P. ir L. M. 2012-08-14 sudarė preliminarią žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovas ketino įsigyti, o apeliantai – parduoti 1000/19074 dalį žemės sklypo ((duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini). Ieškovas apeliantams sumokėjo 4 344,30 Eur avansą. Preliminariosios sutarties 2.1 p. šalys susitarė pagrindinę sutartį sudaryti ne vėliau kaip iki 2013-04-01 (t. 1, b. l. 3). Taigi, akivaizdu, jog 2012-08-14 sutartimi apeliantai įsipareigojo iki 2013-04-01 parduoti jiems priklausančią žemės sklypo dalį. Konstatuotina, kad termino, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, nustatymas patvirtina šalių valią pirkimo-pardavimo sutartį sudaryti ateityje. Bylos duomenimis, pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo, kadangi apeliantai pažeidė preliminariosios sutarties 2.4 punktą, kuris įpareigojo apeliantus atidalinti parduodamą sklypo dalį ir pakeisti jos paskirtį į namų valdos paskirtį. Pažymėtina, jog tai buvo esminė sutarties sąlygą, kurios neįvykdymas, pagal sutartį, yra traktuojamas kaip pardavėjo pareigų nevykdymas. Kaip teisingai nustatė pirmosios instancijos teismas, Vilniaus rajono savivaldybės Tarybos 2013-05-03 sprendimu Nr. T3-152 buvo patvirtintas apeliantų I. P., V. P., J. J., V. J., V. J. ir L. M. 1,9074 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kadastrinis Nr. 4103/0200:497, esančio (duomenys neskelbtini), detalusis planas nurodant suprojektuotus 17 sklypų, iš kurių 13 skirti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statybai ir 4 skirti bendros paskirties, infrastruktūrai bei želdynų teritorijoms. Žemės sklypas buvo suformuotas padalijimo būdu remiantis Nacionalinės žemės tarnybos 2013-06-27 sprendimu, kuris Nekilnojamojo turto registre įregistruotas 2013-07-17. Atkreiptinas dėmesys, jog šie sprendimai buvo priimti jau pasibaigus pagrindinės sutarties sudarymo terminui, tai yra praėjus beveik trims mėnesiams nuo tada, kada turėjo būti sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad šiuo atveju buvo pagrindas konstatuoti pardavėjų (apeliantų) padarytą sutarties pažeidimą, kuris, nagrinėjamu atveju, laikytinas esminiu. Tuo tarpu, apeliantų argumentas, jog jie negalėjo numatyti, kad valstybės institucijos nesilaikys teisės aktuose numatytų terminų per kuriuos sklypų paskirtis turėjo būti pakeista, nagrinėjamu atveju nėra reikšmingas. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantai turėjo pakankamai laiko nuo preliminarios sutarties sudarymo dienos atidalinti žemės sklypą bei pakeisti jo paskirtį, kitu atveju, apeliantai galėjo kreiptis į ieškovą, jog šis pratęstų terminą, tačiau byloje tokių duomenų nėra.
Be to, atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad kaip teisingai nustatė pirmosios instancijos teismas, apeliantas A. P., nepranešęs ieškovui 2012-08-20 dovanojimo sutartimi padovanojo apeliantams sutuoktinei I. P. ir broliui V. P. 1/3 dalį ginčijamo sklypo (t. 1, b. l. 6, 32). Taip pat A. P. visas teises ir pareigas pagal 2012-08-14 preliminarią sutartį perleido I. P. ir V. P. (t. 1, b. l. 40-41), kurie įsipareigojo sudaryti su pirkėju (ieškovu) pagrindinę žemės sklypo sutartį preliminarioje sutartyje numatytais terminais, sąlygomis ir tvarka, tačiau apie 2012-08-20 susitarimą dėl teisių ir pareigų perleidimo ieškovas informuotas nebuvo. Teisėjų kolegija sprendžia, jog ieškovas, remiantis preliminariosios sutarties 6.1 punktu, apeliantams, perleidus parduodamą sklypą tretiesiems asmenims, įgijo teisę nutraukti sutartį ir reikalauti, jog apeliantai grąžintų ieškovui sumokėtą 4 344,30 eurų avansą (t. 1, b. l. 4). Jeigu pagal preliminariąją sutartį pardavėjo gautos lėšos kvalifikuojamos kaip avansas (CK 6.309 str. 2 d.), tai nesudarius pagrindinės sutarties, pardavėjas netenka teisinio pagrindo jas turėti ir jos turi būti grąžinamos pirkėjui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 4 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2007 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2007; 2007 m. lapkričio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-497/2007). Taigi, darytina išvada, jog apeliantai privalo grąžinti ieškovui sumokėtą avansą dėl visų anksčiau minėtų priežasčių, kadangi pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Šalims nesudarius pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties ir praėjus jos sudarymo terminui, ieškovas turi teisę priimti kitą investicinį pasiūlymą. Minėta ieškovo teisė nėra ir negali būti ribojama, todėl apeliantų argumentai, jog ieškovas, priimdamas kitą pasiūlymą, pažeidė šalių sudarytą preliminarią sutartį, atmestini kaip nepagrįsti.
Kadangi pirkimo - pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl apeliantų kaltės, apeliantams I. P. ir V. P. 2013-11-07 pardavus 0,1 ha ploto žemės sklypą Vilniaus r., Gilužių k., Perkūno g. 57H M. Č. ir R. Č. už 23 169,60 eurus bei gavus mažesnę sumą nei jie būtų gavę sklypą pardavus ieškovui, pastarajam nekyla prievolė atlyginti atsakovų patirtus nuostolius.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija daro išvadą, jog pirmosios instancijos teismas ištyrė visas reikšmingas bylos aplinkybes ir visapusiškai bei objektyviai įvertino pateiktus šalių įrodymus. Be to, pirmosios instancijos teismas tinkamai paskirstė įrodinėjimo pareigas ir išaiškino bei taikė materialinės ir procesinės teisės normas, todėl apeliantų apeliacinio skundo argumentai nesudaro įstatyme nustatytų pagrindų naikinti apeliacine tvarka skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą. Taigi, apeliantų apeliacinis skundas atmestinas, o skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 str. 1 d. 1p.).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 337 str. 1 d. 1 p., 338 str., teisėjų kolegija
nutaria:
Atsakovų (apeliantų) I. P., V. P., V. J., J. J., V. J., A. P. ir L. M. apeliacinį skundą atmesti.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. sausio 6 d. sprendimą palikti nepakeistą.