Utenos apylinkės teismo sprendimas, e2-2233-732/2018

Teismas: Utenos apylinkės teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2018-07-20
Bylos Nr.: e2-2233-732/2018
Teisminio proceso Nr.: 2-30-3-00118-2018-9
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Liudvikas Myško
Ieškovas: uždarosios akcinės bendrovės „Alobera mediena“
Atsakovas: uždarosios akcinės bendrovės „Amber Alliance“
Advokatai: Darius Butvilavičius, Arkadijus Freidenzonas

Kategorijos

KOPIJA Civilinė byla Nr. e2-2233-732/2018 Teisminio proceso Nr. 2-30-3-00118-2018-9 (S) Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.8; 2.6.16.4; 3.2.3.1; 3.2.6.1

UTENOS APYLINKĖS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. liepos 20 d.

MolėtaiUtenos apylinkės teismo Molėtų rūmų teisėjas Liudvikas Myško,sekretoriaujant teismo posėdžių sekretorei Sigitai Saugūnienei,

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Alobera mediena“ atstovui advokatui Arkadijui Freidenzonui (Arkadij Freidenzon),

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Amber Alliance“ atstovams direktoriui Vladui Našlėnui ir advokatui Dariui Butvilavičiui,

liudytojams I. P. ir R. P.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Alobera mediena“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „Amber Allance“ dėl daikto pagerinimo ir daikto trūkumų pašalinimo išlaidų priteisimo bei atsakovės priešieškinį ieškovei.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Šalies argumentai

Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama iš atsakovės priteisti 14 803 Eur daikto pagerinimo ir 5 047 Eur daikto trūkumų pašalinimo išlaidų, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo įvykdymo dienos bei bylinėjimosi išlaidas.

Ieškinyje nurodė, kad ieškovė ir UAB „Anthalit“ 2011 m. lapkričio mėn. sudarė Nekilnojamųjų daiktų subnuomos sutartį dėl gamybai vykdyti reikalingų patalpų ir teritorijos nuomos. Nekilnojamuosius daiktus pardavus atsakovei, nuo 2013-01-01 sutartis iš subnuomos buvo pakeista į nuomos sutartį, o nuomotoju tapo ir teises bei pareigas pagal sutartį perėmė atsakovė. Sutartimi šalys susitarė dėl pastato – remonto dirbtuvių bei pastato – priešgaisrinio rezervuaro, esančių žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) nuomos (toliau visi išvardinti nekilnojamieji daiktai kartu vadinami Turtu). Sutarties 3.2 punktu nuomotojas įsipareigojo: įrengti Turte nuotekų sistemą (3.2.3 p.), padidinti Turte įvadinę elektros galią iki 400 kW (3.2.4 p.); nuomininkui (ieškovei) pareiškus pageidavimą, iki 2012-01-15 nugriauti pastate – remonto dirbtuvėse, kuris pažymėtas plane 1p1b, vidines pertvaras (3.2.8 p.). Nuomotojas taip pat įsipareigojo atlyginti ieškovei jos turėtas dokumentais pagrįstas Turto pagerinimo išlaidas, atliktas su nuomotojo leidimu. Nuomotojas nuotekų sistemos neįrengė, todėl šį klausimą išsprendė ieškovė. 2012-08-31 tarp ieškovės ir UAB „Hidro sistemos“ buvo sudaryta sutartis, pagal kurią UAB „Hidro sistemos“ pardavė ieškovei ir sumontavo biologinį valymo įrengimą bei nuotekų siurblinę su atitinkamais priedais. Darbai buvo atlikti, už įrangą ir darbus ieškovei 2012-09-10 buvo išrašyta sąskaita bendrai 18 616,47 Lt sumai (4 456 Eur + PVM), ieškovė su UAB „Hidro sistemos“ visiškai atsiskaitė. Įvadinės elektros galios pastatuose padidinimo klausimas buvo išspręstas ieškovei ir tuometiniam nuomotojui UAB „Anthalit“ 2011-11-28 pasirašius Statybos rangos sutartį, kuria UAB „Anthalit“ įsipareigojo padidinti nuomojamame objekte elektros galią iki 400 kW, o ieškovė įsipareigojo už šiuos darbus apmokėti. Už elektrotechninės dalies techninį projektą 2012-03-19 Ieškovei buvo išrašyta PVM sąskaita faktūra 5 000 Lt sumai (1 197 Eur + PVM), o už elektros galios padidinimą – 38 226,32 Lt sumai (9 150 Eur + PVM). Atsiskaitymą pagal šias sąskaitas ieškovė įvykdė. Be to, nuomotojui nesiėmus sutarties 3.2.8 p. numatytų veiksmų, ieškovė 2012-02-23 sudarė Statybos rangos sutartį su UAB „Magistra“ dėl gamybinio pastato vidinių pertvarų griovimo. 2012-03-07 ieškovei už griovimo darbus buvo išrašyta sąskaita faktūra 23 500 Lt sumai. Kadangi rangovas savo įsipareigojimus įvykdė nevisiškai (neišvežė iš teritorijos griovimo metu susidariusių statybinių atliekų) už darbus buvo apmokėta dalis sutartos sumos – 17 427,44 Lt (5 047 Eur). Ieškovės įsitikinimu, remiantis sutarties 3.2.1 p. nuostatomis ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.501 straipsnio 1 dalimi, jai turi būti atlygintos patirtos Turto pagerinimo išlaidos, kurios sudaro iš viso 14 803 Eur (4 456 + 1 197 + 9 150); taip pat ieškovei turi būti išmokėta 5 047 Eur kompensacija už griovimo darbus, kurie įgalino išnuomotas gamybines patalpas naudoti pagal paskirtį ir kuriuos pagal sutarties 3.2.8 p. nuostatas privalėjo atlikti (tačiau neatliko) nuomotojas.

Atsiliepimas

Atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė, kad su ieškiniu nesutinka. Teigė, kad ieškinyje neteisingai nurodyta, kad nuomotojas neįrengė nuotekų sistemos. Tokią sistemą nuomotojas Turte įrengė ir šią faktinę aplinkybę patvirtina 2012 m. balandžio 5 d. UAB „Tikresta“ ir UAB „Anthalit“ sudarytas darbų perdavimo-priėmimo aktas, kuriuo UAB „Anthalit“ buvo perduoti nuotekų (kanalizacijos) sistemos montavimo darbai ir medžiagos. Ieškovė dar vieną nuotekų sistemą įrengė 2012 m. rugsėjo mėn. Tai, kad Turte yra įrengtos dvi nuotekų sistemos patvirtina ir antstolio sudarytas faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas Nr. 40/18/1018. Atsižvelgiant į tai, kad UAB „Anthalit“ Turte įrengė nuotekų sistemą (ir padarė tai keliais mėnesiais anksčiau nei ieškovė), o ieškovė vėliau įrengė dar vieną nuotekų sistemą, nesuteikia jokio teisinio pagrindo teigti, kad UAB „Anthalit“ neįvykdė sutartyje numatyto įsipareigojimo (sutarties 3.2.3. punktas) ir reikalauti, jog ieškovei būtų kompensuotos antros nuotekų sistemos įrengimo išlaidos. Pažymėjo, kad UAB „Anthalit“ nebuvo pateikta jokių pretenzijų dėl Turte jos įrengtos nuotekų sistemos. Taipogi ieškovė su UAB „Anthalit“ nederino dar vienos nuotekų sistemos įrengimo klausimo, nereikalavo, kad UAB „Anthalit“ kompensuotų antros nuotekų sistemos įrengimo išlaidų. Atsakovė taip pat nesutiko su ieškovės pozicija, kad įvadinės elektros galios Turte padidinimas iki 400 kW taipogi yra daikto pagerinimas. Sutarties sudarymo metu UAB „Anthalit“ priklausiusiame Turte buvo 150 kW elektros galia ir jokia papildoma galia UAB „Anthalit“ nebuvo reikalinga, elektros galios padidinimas buvo susijęs su specifiniais ieškovės poreikiais. Atkreipė dėmesį, kad sutarties sudarymo dieną (2011-11-28) tarp UAB „Anthalit“ ir ieškovės buvo sudaryta ir Statybos rangos sutartis, kuria šalys aiškiai susitarė, kad elektros galios padidinimas iki 400 kW yra daromas ne UAB „Anthalit“, o ieškovės sąskaita. Tai patvirtina ir faktas, kad ieškovė apmokėjo UAB „Anthalit“ jai išrašytas sąskaitas faktūras už elektrotechninės dalies techninį projektą ir už elektros galios padidinimą. Atsakovė nepagrįstu laiko ir ieškinio reikalavimą dėl kompensacijos priteisimo už pertvarų griovimą. Pabrėžė, kad sutarties sudarymo dieną ieškovė pastate buvusių pertvarų nelaikė daikto trūkumu. Be to, sutartimi ieškovė taip pat įsipareigojo be UAB „Anthalit“ išankstinio sutikimo nedaryti jokio mechaninio poveikio Turtui (sutarties 4.2.2. punktas), be UAB „Anthalit“ rašytinio leidimo neperplanuoti ir/ar nepertvarkyti Turto ar jo dalies (sutarties 4.2.6. punktas). Ieškovė, reikalaudamas kompensacijos už pertvarų griovimą (tame tarpe ir tų patalpų, kurios apskritai nebuvo išnuomotos, pertvarų), remiasi sutarties 3.2.8. punkto nuostata, kad UAB „Anthalit“ įsipareigojo, ieškovei pareiškus pageidavimą iki 2012 m. sausio 15 d., nugriauti pastate –

remonto dirbtuvėse vidines pertvaras. Ieškovė nurodytu terminu tokio pageidavimo neišreiškė, todėl UAB „Anthalit“ minėtų pertvarų ir nebeprivalėjo nugriauti.

Šalies argumentai

Atsakovė pateikė ir priešieškinį, kuriuo prašė priteisti iš ieškovės 9 284,61 Eur sumą, reikalingą pastato – remonto dirbtuvių patalpų 1-33, 1-34, 1-35, 1-36 atstatymui, 1 393,88 Eur nesumokėto nuomos mokesčio, 6 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas. Priešieškinyje nurodė, kad pagal sutartį ieškovei buvo išnuomotos ne visos, o tik sutarties 1.1.1. punkte konkrečiai nurodytos pastato – remonto dirbtuvių patalpos. Iš šio sutarties punkto turinio matyti, kad ieškovei nebuvo išnuomotos patalpos 1-33, 1-34, 1-35, 1-36, todėl ieškovė neturėjo teisinio pagrindo nei išgriauti šių patalpų pertvarų, nei naudotis šiomis patalpomis (jų plotu) nemokant nuomos mokesčio. Sutartimi ieškovė įsipareigojo be išankstinio nuomotojo sutikimo nedaryti jokio mechaninio poveikio Turtui, be nuomotojo rašytinio leidimo neperplanuoti ir/ar nepertvarkyti Turto ar jo dalies, atlyginti nuomotojo nuostolius, patirtus dėl Turto sugadinimo ar žuvimo. Remiantis UAB „Baltijos statybos organizacija“ 2018 m. balandžio 23 d. sudaryta lokaline sąmata, pastato – remonto dirbtuvių patalpų 1-33, 1-34, 1-35, 1-36 atstatymas kainuos 9 284,61 Eur (be PVM). Taipogi už naudojimąsi pastato – remonto dirbtuvių patalpų 1-33, 1-34, 1-35, 1-36 plotu, per laikotarpį nuo 2012 m. kovo 8 d. iki 2018 m. balandžio 23 d. (t. y. nuo sekančios dienos po minėtų patalpų pertvarų išgriovimo iki šio priešieškinio parengimo dienos), ieškovė nesumokėjo atsakovei 1 393,88 Eur nuomos mokesčio (be PVM).

Atsiliepimas

Ieškovė atsiliepime į priešieškinį prašė atsakovės priešieškinį atmesti, o ieškinį tenkinti visiškai. Nurodė, kad ieškovė turėjo sutartinę teisę išgriauti ginčo pertvaras ir naudotis patalpomis 1-33, 1-34, 1-35, 1-36. Šios patalpos sutarties 1.1.1 punkte nėra konkrečiai nurodytos, tačiau, aiškinant sutartį, atsižvelgtina į tai, kad sutartyje nėra konkretizuota, kurios konkrečiai pastato – remonto dirbtuvių 1p1b vidinės pertvaros turėtų būti nugriautos, kas leidžia daryti išvadą, kad gali būti griaunamos bet kurios pertvaros, įskaitant ir tas, kurios atriboja sutarties 1.1.1. punkte konkrečiai įvardintas patalpas nuo gretimų patalpų (pvz., 1-33 ir atitinkamai 1-34, 1-35, 1-36). Būtent didelės erdvės sudarymas įgalina nuomininką vykdyti gamybą patalpose, ką nuomotojas sutartimi ir buvo įsipareigojęs užtikrinti. Tokioje situacijoje numatomų panaikinti patalpų detalizavimas sutartyje nėra būtinas. Pažymėjo ir tai, kad sutarties 2.1 p. numatytas nuomos mokestis yra nustatytas bendra suma už visą ieškovei išnuomotą turtą, neskaičiuojant 1m² nuomos kainos, kas taip pat leidžia daryti išvadą, kad nuomotojas išnuomojo patalpas 1p1b, kaip vientisą objektą gamybinei veiklai vykdyti, o ne atskiras jų dalis. Taipogi atkreipė dėmesį, kad išnuomojęs patalpas 1-37, 1-38, 1-39, 1-40, 1-41, 1-42, 1-43, 1-44, 1-45, 1-46, 1-47, 1-48, nuomotojas iš esmės neturi galimybių naudotis patalpomis 1-33, 1-34, 1-35, 1-36, nes į pastarąsias galima patekti tik per ieškovės naudojamas patalpas, kuriose vykdoma gamyba, taigi atskiras patalpų 1-33, 1-34, 1-35, 1-36 naudojimas yra neįmanomas ir šios patalpos galėtų būti skiriamos tik ieškovei. Be to, nuomotojui buvo žinoma apie ginčo pertvarų išgriovimą ir tuo, kad ieškovė naudojasi ginčo patalpomis (1-33, 1-34, 1-35, 1-36), tačiau nuomos mokesčio atskirai už ginčo patalpas nuomotojas niekada neprašė, nors šie klausimai tarp šalių buvo sprendžiami, pvz., 2013-09-16 sudarytas sutarties priedas, numatantis nuomos mokesčio padidinimą. Pabrėžė, kad ginčo pertvarų išgriovimo faktas atsakovei visada buvo žinomas, tačiau pretenzijų dėl to nebuvo reiškiama.

Žemesnės instancijos teismas

Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas teigė, kad nuomos sutarties sudarymo metu turtas nebuvo pritaikytas gamybinei veiklai, todėl nuomos sutartyje numatyta eilė nuomotojo pareigų, kurias jis turi atlikti savo sąskaita. Tą pačią dieną buvo sudaryta Statybos rangos sutartis. Į ją šalys įtraukė elektros galios padidinimo darbus, kadangi tuo metu UAB „Anthalit“ neturėjo lėšų, o minėti darbai kainavo nemažai. Tačiau šiuos darbus pagal subnuomos sutartį savo sąskaita turėjo atlikti UAB „Anthalit“ ir tai, kad įgyvendinant šią nuostatą buvo sudaryta rangos sutartis, nekeičia sutarties šalių valios dėl to, kad šias išlaidas turėjo apmokėti atsakovė. Elektros galios padidinimas – turto pagerinimas, leidžiantis pastate vykdyti gamybinę veiklą, jis buvo atliktas su nuomotojo leidimu. Gamybiniam pastatui taipogi turėjo būti įrengta nuotekų sistema, kadangi jos nuomos sutarties pasirašymo metu visai nebuvo. UAB „Anthalit“ įrenginėjo biurą 2-ame pastato aukšte ir tuo pačiu įrengė biurui skirtą nuotekų sistemą. Byloje esantys dokumentai parodo, kad ši sistema yra buitinė, skirta nuotekų valymui vienkiemiuose bei individualiuose namuose, skirta aptarnauti 1-6 žmonių gyvenamąjį namą. Akivaizdu, kad ji pagal savo paskirtį nėra tinkama gamybinėms patalpoms. Be to, sanitarinis mazgas yra 2-ame aukšte, kur yra biuro patalpos. Kadangi gamybinėm patalpom nuotekų sistema nebuvo įrengta, tą savo sąskaitą, kad galėtų dirbti, buvo priversta padaryti ieškovė. Atitinkamos galios, našumo ir paskirties nuotekų sistema turėjo būti įrengta 1-ame aukšte gamybinėms patalpoms ir nuomotojo bet kokios nuotekų sistemos įrengimas negali būti laikomas sutarties įsipareigojimo įvykdymu. Tai, kad nebuvo rašytinio leidimo, nepaneigia fakto, kad nuomotojas neprieštaravo tinkamos nuotekų sistemos įrengimui, UAB „Anthalit“ vadovui apie tai buvo žinoma nuo pat darbų atlikimo pradžios. Ir tai laikytina patalpų pagerinimu, kadangi patalpų vertė dėl šių darbų atlikimo tik išauga, buvo pagerintos pastato funkcinės savybės. Sutartyje taip pat nurodyta nuomotojo pareiga nugriauti vidines pertvaras, kadangi joms esant patalpos nebuvo tinkamos gamybinei veiklai. Sutartyje nedetalizuota, kad pageidavimas dėl pertvarų išgriovimo turėjo būti pateiktas raštu. Tarp šalių daug susitarimų buvo vykdoma žodžiu, įvairių klausimų derinimai vyko nuolat. Reguliariai būdamas objekte nuomotojo direktorius negalėjo nežinoti apie griovimus, beveik 6 metus dėl to ieškovei nereiškė pretenzijų. Sutartyje nedetalizuotos pertvaros, kurias nuomotojas turėjo nugriauti. Buvo nugriautos visos pertvaros, trukdžiusios ieškovei vykdyti gamybinę veiklą. Ta aplinkybė, kad į patalpas 1-33, 1-34, 1-35 ir 1-36 galima patekti tik per ieškovės išsinuomotas patalpas, UAB „Anthalit“ direktoriaus liepimu užmūrytos durys iš šių patalpų į lauką, įrodo, kad pats nuomotojas negalėjo naudotis šiomis patalpomis. Be to, pertvaros į šias patalpas buvo išgriautos iš karto, atsakovės atstovas direktorius tai sužinojo 2012 m. pavasarį. Tad nuo pat pradžių šios patalpos buvo skirtos ieškovei, per 6 metus atsakovės vadovas niekada nereikalavo mokėti už šias patalpas nuomos mokesčio, sutartyje taip pat nebuvo nurodytas nuomojamas plotas. Pažymėjo, kad nuomos sutartis dar nepasibaigusi, tad priešieškinio reikalavimas yra priešlaikinis. O jei atsakovė laikosi pozicijos, kad išgriautos pertvaros patalpose, kurios nėra nuomos objektas, tada šiam reikalavimui taikytina senatis.

Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas advokatas pabrėžė, kad išlaidų, kurių kompensavimą ieškovė šioje byloje prašo priteisti iš atsakovės, nei pati sutartis, nei teisės aktai neįvardina kaip daikto pagerinimo. Be to, ieškovė prašo kompensuoti visas išlaidas, patirtas prieš 6 metus, tačiau, pagal bendrąją taisyklę, būtinomis atlygintinomis turto pagerinimo išlaidomis pripažįstamos tokios išlaidos, nuo kurių padidėja nuosavybės objekto vertė. T. y. ne turėtų išlaidų suma, o jos dalis, atitinkanti turto vertės padidėjimą. Byloje nėra įrodymų, kiek padidėjo turto vertė dėl to, kad ieškovė, pvz., įrengė antrą nuotekų sistemą, taip pat nėra atsižvelgiama į nusidėvėjimą. Subnuomotojas sutartyje įsipareigojo įrengti Turte nuotekų sistemą, tai padarė 2012-04-05. Nėra ginčo dėl to, kad objekte buvo įrengtos dvi nuotekų sistemos ir kad pirmąją įrengė atsakovė. Sutartyje nėra parašyta, kad nuotekų sistema turi būti konkretaus pajėgumo, be to, ieškovė per 6 metus nesikreipė į atsakovę su pretenzija dėl sistemos netinkamumo. Atsakovė įrengė sistemą, ji funkcionuoja, ieškovė ja naudojasi. Be minėtų, pastate yra dar vienas sanitarinis mazgas. Atsakovės įrengta nuotekų sistema yra tik nedaug mažesnio pajėgumo, nei ieškovės įrengtoji, o nuotekų kiekiai, kurie patenka į šią sistemą, net nesiekia to projektinio pajėgumo, kuriuos ji gali šalinti. Ieškovė, kaip ir atsakovė, įrengė buitinę, o ne pramoninę, nuotekų sistemą, gamybinių nuotekų objekte nėra. Teigė, kad padidinta elektros galia taipogi materialiai nepagerina daikto, šis padidinimas susijęs konkrečiai su ieškovės veiklos poreikiais. Sudarytoje statybos rangos sutartyje aiškiai apibrėžta, kieno sąskaita atliekamas šis padidinimas. Be to, energijos operatorius atsakovei nuosavybės teise neperdavė jokių galios didinimo infrastruktūros įrenginių, dėl kurių būtų padidėjusi atsakovės objekto vertė. Akcentavo, kad ieškovė šalia nuomojamo turto turi sklypą su gamybiniais pastatais. Tad ieškovė didžiąja dalimi tos galios naudojasi savo sklype esančių objektų reikmėms. Be to, didesnės elektros galios turėjimas reiškia ir pastovių didesnių išlaidų turėjimą. Atsakovei didinti galios nebuvo poreikio, tokia galia gali būti nereikalinga ir ateityje, todėl padidintos išlaidos nėra laikytinos turto pagerinimu. Taipogi atsakovė nesutinka su ieškovės pozicija, kad subnuomos sutartyje neišvardintos patalpos, kuriomis naudojosi ieškovė, yra techninis apsirikimas. Sutartį ruošė ieškovės teisininkas, nuomos faktas užregistruotas registre, tad plečiamasis aiškinimas negalimas. Pabrėžė, kad objektas yra dviejų aukštų ir buvo išnuomotos konkrečios patalpos. Atsakovė buvo pasilikusi patalpas, kurios ribojasi su pavėsine, kad galėtų jas naudoti savo poreikiams, sandėliavimui. Tai, kad į jas patenkama per kitas patalpas, nėra įrodymas, kad jos buvo išnuomotos ieškovei ar kad atsakovė negalėtų pasidėti ten savo daiktų ar pan. Sutartyje buvo apibrėžtas terminas, iki kada ieškovė galėjo išreikšti pageidavimą dėl pertvarų griovimo, o pageidavimo nebuvo, terminas pasibaigė. Ieškovė išgriovė vidines pertvaras, tačiau jokių raštiškų sutikimų dėl pertvarų griovimo nebuvo. Išsakė nuomonę, kad ieškinio reikalavimas atlyginti patirtas išlaidas už pertvarų griovimą atsirado siekiant išvengti sutartyje numatytos pareigos, nutraukus sutartį, perduoti Turtą nuomotojui tokios būklės, kokios jis buvo Turto priėmimo-perdavimo dieną. Pabrėžė, kad sutarties pakeitimai buvo daromi raštiškai.

Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas direktorius Vladas Našlėnas nurodė, kad bendrovės „Amber Alliance“ direktoriumi yra nuo jos įkūrimo 2011 m. Teigė, kad prieš sudarant subnuomos sutartį su ieškovės atstovais buvo lankytasi objekte ir nustatytos patalpos, kurios bus reikalingos ieškovei darbui, jos ir buvo įrašytos sutartyje. Patalpų, kurios nebuvo įrašytos sutartyje, ieškovė nuomotis nepageidavo. Kadangi patalpose nebuvo kanalizacijos, atsakovės atstovas jautė pareigą įrengti valymo įrenginius, kad žmonės galėtų dirbti. Tai ir buvo padaryta. Jokių reikalavimų dėl nuotekų sistemos galingumo ieškovė neišsakė, taipogi iš ieškovės nesulaukta jokių pretenzijų ir po šios sistemos įrengimo. Per mėnesį, pagal skaitliuko parodymus, patalpose buitiniams reikalams sunaudojama 6-10 kub. m. šalto vandens. Atsakovės įrengta nuotekų sistema pajėgi išvalyti tiek nuotekų, ji pritaikyta 30 kub. m. išvalymui per mėnesį. Nurodė, jog ieškovė įsigijo žemės sklypą greta ir dalį įrenginių montavo ten, tad buvo reikalinga elektra. Dėl to buvo sutarta, kad ieškovės sąskaita atsakovė padidins elektros galią. Iki tol ieškovė su buvusia 150 kW elektros galia puikiausiai dirbo. Pripažino kad matė, jog buvo griaunamos pertvaros. Jas išgriovus, atsakovė užmūrijo duris į lauką iš subnuomos sutartimi neišnuomotų patalpų, kad nebūtų skylių. O patekimas į neišnuomotas patalpas prieš tai buvo ne tik iš vidaus, bet ir iš pastogės, tad atsakovė būtų galėjusi šiomis patalpomis naudotis. Nurodė, kad reikalauja kompensacijos tik už tas pertvaras, kurios buvo nugriautos neišnuomotame plote. Dėl kitų pertvarų reikalavimo nereiškia. Paaiškino, kad ieškovės atstovų teiravosi, kodėl buvo išgriautos pertvaros. Jam buvo atsakyta, kad netilpo staklės. Kadangi vyko bendradarbiavimas su ieškove ir sutartyje buvo punktas, jog patalpos, pasibaigus nuomai, nuomotojui grąžinamos tokios pačios būklės, šios problemos neeskalavo. Teigė, kad sutarties sudarymo, jos keitimo metu bendraudavo su ieškovės direktore I. P., šios įmonės vadovas pasikeitė 2016 m. Dėl darbų, kuriuos ieškovė atliko Turte, jokių leidimų ieškovė neprašė, jokių užklausų, derinimų nebuvo. Teigė, kad visi sutarties pakeitimai buvo daromi raštu. Išreiškė nuomonę, kad visos ieškovės pretenzijos sietinos su sutarties nutraukimu, kurį, norėdama vykdyti savo veiklą, iniciavo atsakovė. Teigė, kad ieškovei patalpos buvo perduotos palaipsniui, į išnuomotas patalpas atsakovės atstovas visada galėjo užeiti. Teigė, kad jeigu būtų atstatytos pertvaros, priešieškinio reikalavimo dėl sumos priteisimo jų atstatymui nebeliktų.

Liudytoja I. P. teismo posėdžio metu paaiškino, kad iki 2016 m. spalio mėnesio buvo ieškovės UAB „Alobera mediena“ direktore. Teigė, jog ieškovei išsinuomotame turte buvo per mažai elektros galios, todėl sutartyje iš karto buvo įtrauktas punktas, kad nuomotojas padidins elektros galią. UAB „Anthalit“ neturėjo galimybės ar nenorėjo to padaryti, todėl ieškovei neliko kitos išeities ir teko galią padidinti savo lėšomis. Dėl nuotekų situacija buvo analogiška – teko pasidaryti savo lėšomis. Biuro patalpas UAB „Anthalit“ įrengė savo lėšomis, kadangi buvo toks susitarimas. Ta valymo sistema, kurią UAB „Anthalit“ įrengė, tarsi priklauso biuro patalpom, ji buvo derinta kaip priklausanti biuro kompleksui. Ieškovei teko įrengti papildomą nuotekų sistemą, kadangi įrengtos UAB „Anthalit“ lėšomis nepakako naudotis 30 darbininkų, be to, iki jos buvo nemažas atstumas. Ieškovė paskaičiavo, kad paprasčiau ir tikslingiau įrengti atskirą kanalizaciją. Kol pastaroji nebuvo įrengta, darbininkai naudojosi lauko tualetu, nes jis buvo arčiau. Nurodė, kad derinant klausimą dėl gamybinių patalpų nuomos buvo kalbama apie visą aukšto erdvę. Tai, kad subnuomos sutartyje nėra įrašyta keturių patalpų, liudytojos nuomone, galėjo būti neapsižiūrėjimas. Derinimas vyko draugiškai, neatrodė, kad dėl tokių dalykų gali kilti ginčas. Pertvaros buvo nugriautos, nes patalpoje stovi medienos perdirbimo staklės, reikia važinėti autokrovėjams ir pertvaros tam trukdė. Apie pertvarų griovimą su nuomotoju buvo kalbama ir prieš, ir po sutarties sudarymo, kadangi patalpos nebūtų išsinuomotos, jei jos netiktų vykdomai gamybai. Griovimo darbus užsakė ieškovė. Apie tai buvo informuotas nuomotojas ir atsakymas iš jų pusės buvo toks, kad griauti galima, bet už ieškovės lėšas. Nieko savavališkai ieškovė nedarė. UAB „Anthalit“ direktorius dažnai būdavo nuomojamose patalpose, nežinoti apie griovimus negalėjo. Pretenzijų dėl išgriautų pertvarų, neteisėtai naudojamų patalpų nebuvo, už jas mokėti papildomo nuomos mokesčio nereikalavo. Liudytoja patvirtino, kad ji pasirašė subnuomos sutartį ir jos priedus. Sutartį ieškovės užsakymu rengė teisininkė. Paaiškinti, kodėl sutartyje nėra kelių patalpų, liudytoja negalėjo. Svarstė, kad gal buvo neatidžiai pažiūrėta į detales, teisininkė praleido kokius punktus, nes iš atsakovės jokių pretenzijų dėl patalpų naudojimo nebuvo sulaukta. Nuomotojo direktorius sakydavo, kad neturi pinigų sutartyje numatytiems darbams atlikti, tad ieškovė darydavo juos savo lėšomis. Jei sutartyje nenumatyta, kieno lėšomis bus atliekami darbai, būdavo tariamasi. Pvz., pertvaros trukdė gamybai, UAB „Anthalit“ dėl kažkokių priežasčių negalėjo jų nugriauti, tad ieškovė negalėjo sustabdyti gamybos ir darė viską savo lėšomis. Buvo tikėtasi, kad patalpos bus nuomojamos ilgą laiką, tad buvo investuojama. Rašytiniai sutikimai iš subnuomotojo dėl pakeitimų nebuvo gaunami, nes sutartyje buvo punktas, kad subnuomotojas turi parengti patalpas ieškovės reikmėms ir tos reikmės buvo aptartos. Teigė, kad elektros energija iš to paties elektros šaltinio, kaip ir nuomojamame pastate, buvo naudojama ir ieškovei nuosavybės teise priklausančioms ir gretimame sklype esančioms katilinei, džiovyklai.

Liudytojas R. P. teismo posėdžio metu paaiškino, kad UAB „Anthalit“ (duomenys neskelbtini) pradėjo dirbti apie 2009 m. ir dirbo iki 2012 m. rugsėjo pradžios. Nurodė, kad UAB „Anthalit“ dirbo jai priklausančiame gamybiniame pastate iki 2012 m. pavasario. Galutinai ieškovė į šias patalpas persikėlė pasibaigus griovimo darbams, apie kovo – balandžio mėn. Nurodė, kad pertvaros buvo griaunamos UAB „Anthalit“ dar dirbant tose patalpose, tai turėjo matyti ir UAB „Anthalit“ vadovas. Durys į lauką buvo užmūrytos iškart nugriovus vidines pertvaras. Liudytojas paaiškino, kad, pakvietus pereiti dirbti į UAB „Alobera mediena“, joje dirba nuo 2012-09-04. Taigi nuo tos datos jis grįžo dirbti į tą patį gamybinį pastatą. Gamybos ceche dirbo apie 15 žmonių.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas iš dalies, priešieškinys atmestinas.

Iš bylos duomenų matyti, kad 2011-11-28 UAB „Anthalit“ ir ieškovė sudarė Nekilnojamųjų daiktų subnuomos sutartį, kuria subnuomotoja UAB „Anthalit“ įsipareigojo už sutartyje nustatytą užmokestį ir kitomis sutartyje nustatytomis sąlygomis perduoti subnuomininkei – ieškovei laikinai valdyti bei naudoti nekilnojamuosius daiktus, esančius (duomenys neskelbtini) pastato – remonto dirbtuvių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėtas 2p2b patalpas 1-24, 1-25, 1-26, 1-27, 1-28, 1-29, 1-30, 1-31 bei plane pažymėtas 1p1b patalpas 1-37, 1-38, 1-39, 1-40, 1-41, 1-42, 1-43, 1-44, 1-45, 1-46, 1-47, 1-48; pastatą – priešgaisrinį rezervuarą, unikalus Nr. 6298-7014-2038. Sutartyje nustatyta, kad Turtas subnuomininkui išnuomojamas nuo 2011-11-30 iki 2031-11-30. Subnuomos sutartis įregistruota viešame registre. Nuo 2013-01-01 sutartis iš subnuomos pakeista į nuomos sutartį, nuomotoju tapo atsakovė – UAB „Amber Alliance“, jai perėjo visos subnuomos sutartyje numatytos subnuomotojo teisės ir pareigos.

Ieškinyje prašomos priteisti daikto pagerinimo išlaidos – 4 456 Eur už nuotekų sistemos įrengimą ir 10 347 Eur už elektros galios padidinimą. Pagal bendrą Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.501 straipsnio 1 dalies nuostatą, kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kitą. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti tokias sąlygas: nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą; nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus; nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252-248/2015).

Ieškovė nurodė, jog pagerino atsakovės daiktą, Turte savo lėšomis įrengdama nuotekų sistemą. Tai patvirtina ieškovės ir UAB „Hidro sistemos“ sudaryta Prekės, darbo pirkimo pardavimo sutartis Nr. 120822-22 bei 2012-09-10 UAB „Hidro sistemos“ pateikta PVM sąskaita faktūra HDS Nr. 229 18 616,47 Lt sumai. Nagrinėjamu atveju svarbu nustatyti, ar daiktas iš tiesų buvo pagerintas. Daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008).

Pažymėtina, kad Nekilnojamųjų daiktų subnuomos sutarties 3.2.3 punktu Turte įrengti nuotekų sistemą įsipareigojo subnuomotojas. 2012-04-05 UAB „Tikresta“ ir UAB „Anthalit“ sudarytas darbų perdavimo-priėmimo aktas bei PVM sąskaita faktūra patvirtina, kad subnuomotojas nuotekų sistemą įrengė. Ieškovės teigimu, subnuomotojas nuotekų sistemą įrengė administracinėse patalpose, kitame aukšte, jos pajėgumai neatitiko ieškovės poreikių, todėl pastaroji savo lėšomis įrengė naują nuotekų sistemą. Iš byloje pateiktų rašytinių įrodymų matyti, kad ieškovės įrengto buitinių nuotekų biologinio valymo įrenginio NV-2 paros valomų nuotekų kiekis yra 1,4 kub. m per dieną, o atsakovės įrengta nuotekų sistema išvalo iki 1 kub. m per parą. Teismo vertinimu, buitinės nuotekų sistemos įrengimas gamybinėse patalpose laikytinas pastato pagerinimu. Teismo posėdyje liudytojai patvirtino, kad darbininkai praktiškai nesinaudojo atsakovės įrengtu sanitariniu mazgu, esančiu administracinėje pastato dalyje, kadangi jiems arčiau ir paprasčiau buvo nueiti iki lauko tualeto. Vertintina, kad šia nuotekų sistema ir padidėjusiais nuotekų valymo pajėgumais galės naudotis ir kiti pastato valdytojai ir naudotojai ateityje, ji sudaro galimybes atskirti gamybines patalpas ir joje vykdomą veiklą nuo, sąlyginai vadinamo, administracinio korpuso, taigi tai nėra pagerinimai, skirti pastato pritaikymui specialiems ieškovės poreikiams ar veiklai, o yra laikytina pastato pagerinimu.

Kitas svarbus aspektas, sprendžiant išlaidų pagerinimui atlyginimą, – leidimas atlikti nuomojamo daikto pagerinimus. Pažymėtina, kad Nekilnojamųjų daiktų subnuomos sutartimi subnuomotojas įsipareigojo atlyginti subnuomotojui jo turėtas dokumentais pagrįstas Turto pagerinimo išlaidas, atliktas su subnuomotojo leidimu (3.2.11 punktas), o subnuomininkas įsipareigojo be išankstinio subnuomotojo sutikimo nedaryti jokio mechaninio poveikio turtui (4.2.2 punktas) bei be subnuomotojo rašytinio leidimo neperplanuoti ir/ar nepertvarkyti Turto ar jo dalies (4.2.6 punktas). Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką, leidimo atlikti nuomojamo daikto pagerinimus davimas savo esme yra sandoris, nes šiuo veiksmu siekiama tam tikrų teisinių padarinių. CK 6.501 straipsnyje nėra nustatyta konkreti forma, nėra įtvirtinta, kad rašytinės formos nesilaikymas sandorį darytų negaliojantį, todėl jis gali būti sudarytas bet kuria įstatymo įtvirtinta forma. Įstatymas taip pat nenustato leidimo turinio. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad leidimo daryti daikto pagerinimus detalumas kiekvienu konkrečiu atveju yra šalių susitarimo dalykas; daikto savininkas, spręsdamas duoti ar ne jo daiktą naudojančiam asmeniui leidimą pagerinti daiktą, turi detaliai išsiaiškinti, ką ir kaip ketinama daryti su jo daiktu. Savininkui taip pat aktualus ir pagerinimams būtinų išlaidų dydis, nes gali tekti jas atlyginti. Nuomininkas taip pat suinteresuotas išsiaiškinti, kokius pagerinimus jam leidžiama atlikti, nes tik už tokius pagerinimus gali tikėtis išlaidų atlyginimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-74-701/2016). Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad nesilaikius šalies sudarytos sutartimi prisiimto įsipareigojimo gauti rašytinį sutikimą atlikti patalpų pagerinimus, apribojama nuomininko galimybė tokio leidimo gavimą įrodinėti liudytojų parodymais, tačiau įstatyme nėra įsakmiai įtvirtinta, jog leidimas dėl pagerinimų atlikimo privalo būti rašytinis ir priešingu atveju toks susitarimas tampa negaliojančiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 12 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-78-686/2017). Šalių sudarytoje sutartyje buvo išreikštas subnuomininko poreikis objekte turėti nuotekų sistemą. Tai, kad šalys galbūt skirtingai suprato šį poreikį, nepaneigia fakto, jog sutartyje toks pagerinimas minimas. Šioje byloje nustatyta, kad atsakovės atstovas reguliariai lankėsi patalpose, kurios išnuomotos ieškovei. To, kad matė ir žinojo, jog ieškovė Turte rengia nuotekų sistemą, nepaneigė ir atsakovės atstovas. Pažymėtina, kad ši sistema buvo įrengta 2012 m. rudenį, taigi daugiau kaip 5 metus atsakovė nereiškė dėl to pretenzijų, neprieštaravo tam, nelaikė to subnuomos sutarties pažeidimu. Įvertinus nustatytas aplinkybes ir kasacinio teismo praktiką analogiškose bylose konstatuotina, kad ieškovė buvo gavusi atsakovės sutikimą Turte įrengti nuotekų sistemą.

Nuomotojas, davęs leidimą darbams, gerinantiems daiktą, negali atsisakyti atlyginti pagerinimui būtinų išlaidų tuo pagrindu, kad atlikti pagerinimai jam nebūtini ar kad daiktas galėjo būti naudojamas ir jo nepagerinus. CK 6.501 straipsnyje nustatytu teisiniu reglamentavimu išlaidų atlyginimas nesiejamas su pagerinimų atlikimo būtinumu. Jame įtvirtinta nuostata, kad atlyginamos būtinos išlaidos, reiškia atlygintinų išlaidų dydžio ribojimą (atlyginamos tos išlaidos, kurios buvo būtinos sutartam pagerinimui atlikti). Taigi atsisakyti atlyginti išlaidas (jų dalį) nuomotojas gali tokiais atvejais, kai atlikti darbai nepagerina daikto (nepadidina jo vertės), kai realios išlaidos viršija būtinas šiam tikslui (daikto pagerinimui) išlaidas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2012). Ieškovė leistinais rašytiniais įrodymais pagrindė, kad už nuotekų sistemą UAB „Hidro sistemos“ buvo sumokėta 18 616,47 Lt. Pažymėtina, kad iš atsakovės ji prašo priteisti sumą be PVM, t. y. viso 4 456 Eur. Atsakovės atstovas teismo posėdžio metu teigė, kad nėra įrodymų, kiek padidėjo turto vertė, įrengus antrą nuotekų sistemą, taip pat nėra atsižvelgta į nusidėvėjimą. Teismas vertina, kad ieškovės pateikti dokumentai pagrindžia sumą, kuri buvo išleista pagerinimo darbams, be to, ši suma apima ne tik konkrečių įrenginių įsigijimą, bet ir jų montavimo darbus. Atsakovės atstovas nepateikė argumentų, kaip ir kokiu būdu turėtų būti mažinama priteistina suma, todėl teismas sprendžia, kad 4 456 Eur suma atitinka realumo, būtinumo bei protingumo kriterijus. Atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes, iš atsakovės ieškovės naudai priteistini 4 456 Eur už Turto pagerinimo darbus.

Taipogi ieškovė prašė priteisti daikto pagerinimo išlaidas – 10 347 Eur sumą, sumokėtą už elektros galios padidinimą. Pažymėtina, jog Nekilnojamųjų daiktų subnuomos sutarties 3.2.4 punktu subnuomotojas įsipareigojo padidinti Turte įvadinę elektros galią iki 400 kW. Tą pačią dieną ieškovė ir UAB „Anthalit“ sudarė Statybos rangos sutartį, kuria, greta kitų darbų, UAB „Anthalit“ įsipareigojo padidinti elektros galią iki 400 kW, o ieškovė 1.1 ir 2.7 punktais įsipareigojo apmokėti už šiuos darbus UAB „Anthalit“. Sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti, ar įstatymas ar šalių sutartis nenustato kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių. Nagrinėjamu atveju Statybos rangos sutartimi buvo detalizuota, kad elektros galios padidinimo darbai apmokami būtent ieškovės. Teismo vertinimu, Nekilnojamųjų daiktų subnuomos sutarties 3.2.11 punktas, kuriuo remiasi ieškovė ir kuris nurodo, jog subnuomotojas įsipareigoja atlyginti subnuomininkui jo turėtas dokumentais pagrįstas Turto pagerinimo išlaidas, atliktas su subnuomotojo leidimu ir laikoma, kad Turto pagerinimas atliktas su subnuomotojo leidimu, jei pagerinimai atlikti subnuomotojo, šiuo atveju netaikytinas, kadangi juo reglamentuojami kiti, sutartimi neaptarti atvejai. O šiuo konkrečiu atveju šalių valia dėl elektros galios padidinimo atlyginimo išreikšta tą pačią dieną sudaryta Statybos rangos sutartimi. Liudytoja teismo posėdyje paaiškino, kad UAB „Anthalit“ neturėjo lėšų ar noro didinti elektros galią, todėl ieškovė neturėjo kitos išeities ir jai teko galią padidinti savo lėšomis. Tai patvirtina atsakovės atstovo išsakytą poziciją, kad subnuomotojas iš karto išreiškė valią neprisiimti šių darbų išlaidų, o ieškovė su tokiomis sąlygomis sutiko. Teismo vertinimu, aiškinant Nekilnojamųjų daiktų subnuomos sutarties 3.2.4 punktą, įtvirtinantį subnuomotojo pareigą padidinti Turte įvadinę elektros galią, būtina atsižvelgti į aplinkybę, kad į AB LESTO dėl elektros įrenginių galios padidinimo subnuomotojas kreipėsi kaip energijos vartotojas objekte, taigi tikėtina, kad įsipareigojimas padidinti elektros galią, atsižvelgiant į situacijos visumą, buvo būtent ir susijęs su pareiga kreiptis į operatorių, suderinti techninį projektą ir sąmatas, gauti reikiamus dokumentus, sudaryti sąlygas operatoriui įrengti įrenginius savo nuosavybės ribose ir pan. Tai, jog ieškovė padidinta elektros galia naudojosi ne tik išsinuomotame Turte, tačiau ir gretimame jai nuosavybės teise priklausančiame sklype esančiuose gamybiniuose objektuose, taipogi leidžia manyti, kad apmokėjimas už galios padidinimą buvo prisiimtas nesitikint išlaidų atlyginimo, o įvertinus, kad pagerinimas leis padidinti gamybos darbų apimtis keliuose objektuose. Atsižvelgiant į nurodytus faktus bei kasacinio teismo išaiškinimus, konstatuotina, kad šalys sutartimi aiškiai nustatė, kad ieškovė prisiima išlaidas už elektros galios padidinimą, todėl nėra pagrindo šias išlaidas laikyti daikto pagerinimu, priteistinu iš atsakovės.

Taipogi ieškinyje prašoma priteisti 5 047 Eur kompensaciją už vidinių pertvarų griovimo darbus, t.y. faktiškai patirtas trūkumų šalinimo išlaidas. Nekilnojamųjų daiktų subnuomos sutarties 4.1.1 punkte nurodyta, kad subnuomininkas neturi/neturės subnuomotojui jokių pretenzijų ir/ar sutartyje nenurodytų reikalavimų dėl Turto pagerinimo, jo gedimų ir/ar trūkumų buvimo/ jų pašalinimo tiek sutarties sudarymo dieną, tiek per visą sutarties galiojimo laikotarpį, išskyrus sutartyje aptartus reikalavimus. Šie reikalavimai detalizuoti 3.2 punkte ir 3.2.8 punkte įtvirtinta subnuomotojo pareiga, subnuomininkui pareiškus pageidavimą iki 2012 m. sausio 15 d. nugriauti pastate, plane pažymėtame 1p1b, vidines pertvaras. Šiame punkte sandorio šalys nustatė terminą, kuriam pasibaigus išnyksta subnuomotojo pareiga nurodytame objekte atlikti griovimo darbus. Byloje nėra įrodymų, kad ieškovė iki nustatytos datos būtų kreipusis į subnuomotoją su reikalavimu nugriauti vidines pertvaras. Pažymėtina, kad CK 6.485 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, jog nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo. Šalys sutartyje įtraukė punktą apie pertvaras, vadinasi, ieškovė numatė, kad gali reikėti jas pašalinti, tad sudarant subnuomos sutartį galėjo ir turėjo įvertinti ar tikslinga nuomotis tokias patalpas, tuo labiau turėjo numatyti, kad, suėjus sutartyje apibrėžtam terminui ir nepareiškus sutartyje numatyto reikalavimo, teks padengti išlaidas, susijusias su patalpų pritaikymu savo reikmėms. Byloje nėra duomenų, kad į subnuomotoją buvo kreiptasi iki nustatyto termino, taip pat nėra įrodymų, kad būtų buvusios pretenzijos dėl sutarties nevykdymo. Atsižvelgiant į nurodytus faktus, teismo vertinimu, nėra pagrindo iš atsakovės priteisti 5 047 Eur daikto trūkumų pašalinimo išlaidų, todėl šis ieškinio reikalavimas netenkintinas.

Priešieškinyje atsakovė nurodė, kad pagal sutartį ieškovei buvo išnuomotos ne visos, o tik sutartyje konkrečiai nurodytos pastato patalpos. Už naudojimąsi sutartyje nenumatytomis patalpomis, atsakovė prašė priteisti 1 393,88 Eur nesumokėto nuomos mokesčio, apskaičiuoto nuo datos, kai buvo išgriautos patalpas skiriančios pertvaros iki priešieškinio parengimo dienos. Taip pat prašė priteisti 9 284,61 Eur sumą, reikalingą nugriautų pertvarų patalpose 1-33, 1-34, 1-35 ir 1-36 atstatymui.

Nekilnojamųjų daiktų subnuomos sutarties 1.1.1 punkte išvardintos konkrečios patalpos, kurios už nustatytą užmokestį perduotos ieškovei laikinai valdyti bei naudoti. 6.3 punktu nustatyta, kad sutarties priedai, pakeitimai ir/ar papildymai turi būti sudaromi raštu, pasirašomi šalių ir sudaro neatskiriamą sutarties dalį. Kasacinio teismo jurisprudencijoje konstatuota, kad savo elgesiu (konkliudentiniais veiksmais) šalys gali pakeisti raštu sudarytos sutarties turinį, jeigu tai atitinka jų ketinimus. Siekdamos, kad toks elgesys nebūtų įvertintas kaip rašytinės sutarties pakeitimas, šalys gali įtraukti į sutartį jos pakeitimą ribojančią išlygą, t. y. susitarti, kad rašytinė sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik raštu (CK 6.183 straipsnio 1 dalis). Tačiau net ir tada viena sutarties šalis dėl savo elgesio gali prarasti teisę remtis tokia sutarties išlyga, jeigu kita sutarties šalis atitinkamai veikė, remdamasi pirmosios elgesiu (CK 6.183 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. gruodžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-552/2012). Remtis CK 6.183 straipsnio 2 dalimi sutarties šalys gali, kai jų valia (veiksmai) pakeisti sutarties sąlygas yra aiški ir nedviprasmiška. Tokį teisiškai reikšmingą sutarties šalių elgesį gali patvirtinti įvairios sutarties vykdymo aplinkybės. Kilus ginčui dėl minėtos normos taikymo, teismai, nustatę nurodytas aplinkybes, sprendžia, ar sutarties šalys iš tikrųjų siekė savo elgesiu pakeisti atitinkamą sutarties sąlygą. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad, esant ginčui, ar šalys savo elgesiu pakeitė sutarties sąlygas, teismai turi vertinti, ar šalys savo elgesiu pakeitė sutarties sąlygą ir kaip konkrečiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-414-706/2016).

Iš bylos duomenų matyti, kad pertvaros buvo išgriautos 2012 m. kovo mėn. Atsakovės atstovas direktorius neneigė, kad matė, jog vykdomi griovimo darbai. Byloje nustatyta, kad atsakovės iniciatyva bei lėšomis, po pertvarų (net ir tų, kurių nenumatė sutartis) nugriovimo, buvo užmūrytos durų angos, skiriančios sutartyje neįrašytas pastato dalies, plane žymimos 1p1b, patalpas nuo lauko. Šalių elgesys patvirtina, kad sutarties sąlygos buvo pakeistos: ieškovė atvirai, nepertraukiamai ir to neslėpdama naudojosi patalpomis, kurios nebuvo įtrauktos į sutartį, nugriovė pertvaras, kurios nebuvo numatytos sutartyje, o atsakovė tuo tarpu tai matė, nereiškė jokių pretenzijų ar papildomų reikalavimų ir net savo lėšomis užmūrydama nenaudojamas angas sudarė sąlygas pilnavertiškai naudotis padidėjusiu plotu. Pažymėtina, jog šalys raštu 2012-02-02 ir 2013-09-16 buvo sudariusios sutarties priedus, kuriais keičiamas subnuomos/nuomos mokestis, taigi tokia praktika tarp šalių buvo, klausimai dėl nuomos mokesčio buvo derinami, tačiau jokie rašytiniai susitarimai dėl nuomos už užimtas patalpas, kurios nenurodytos sutartyje, nebuvo sudaryti. Kadangi 6 metus atsakovė nei žodžiu, nei raštu nereiškė jokių pretenzijų dėl padidėjusio ploto bei nugriautų pertvarų, galima spręsti, kad ji sutiko su pertvarų nugriovimu ir faktiniu nuomojamo ploto padidinimu už tą pačią kainą. Šalių veiksmai nagrinėjamu atveju patvirtina, kad šalių valia dėl sutarties sąlygų keitimo sutapo, toks sutarties vykdymas tiek ieškovei, tiek atsakovei buvo priimtinas, todėl priešieškinio reikalavimai dėl nesumokėto nuomos mokesčio ir sumos pertvarų atstatymui priteisimo netenkintini.

Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 93 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas principas, pagal kurį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas atlygina bylą pralaimėjusi šalis. Jei ieškinys patenkinamas iš dalies, tai bylinėjimosi išlaidų atlyginimui taikomas patenkintų ir atmestų reikalavimų dalių proporcingumo principas (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Ieškovės bylinėjimosi išlaidas sudarė 485 Eur dydžio žyminis mokestis ir 1 665 Eur advokato pagalbai apmokėti (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas). Sprendimu buvo tenkinta 22,45 proc. ieškovės reikalavimų, todėl iš atsakovės ieškovės naudai priteistina 482,68 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidų suma.

Kadangi byloje procesinių dokumentų siuntimo išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos – procesinių dokumentų siuntimo išlaidos nepriteistinos (CPK 92 straipsnis).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260 straipsniais, teismas

nusprendžia:

Ieškinį tenkinti iš dalies, priešieškinį atmesti.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Amber Alliance“, juridinio asmens kodas 302590823, 4 456 Eur (keturis tūkstančius keturis šimtus penkiasdešimt šešis eurus) daikto pagerinimo išlaidų ir 482,68 Eur (keturis šimtus aštuoniasdešimt du eurus 68 ct) bylinėjimosi išlaidų ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Alobera mediena“, juridinio asmens kodas 302031563, naudai.

Sprendimas per 30 dienų gali būti apskųstas Panevėžio apygardos teismui per Utenos apylinkės teismo Molėtų rūmus.

Teisėjas Liudvikas Myško