Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų sprendimas

2018 m. rugpjūčio 9 d. ieškovė R. T. pirmą kartą susitiko su nekilnojamo turto agentūros “(duomenys neskelbtini)“ atstove A. V., apžiūrėjo pageidaujamą įsigyti butą, esantį (duomenys neskelbtini), pastato 2 - ame aukšte. Butą bei jam priklausančio ūkinio pastato dalį pristatė ir aprodė nekilnojamo turto agentūros atstovė. Apžiūrėjus nekilnojamus daiktus, ieškovė ir nekilnojamo turto agentūros atstovė tą pačią dieną, t. y. 2018-08-09 pasirašė nekilnojamo turto rezervavimo sutartį, kuri galiojo vieną mėnesį, atstovei grynais sumokėta 1000 Eur.

Ieškovai R. T. ir G. Š. gyvena kartu 4 metai, veda bendrą ūkį, tačiau nėra sudarę santuokos, R. T. iš pirmos santuokos turi sūnų L. T..

Prieš pasirašant daiktų pirkimo - pardavimo sutartį, abu ieškovai, kartu ir atskirai, kelis kartus bendravo telefonu su atsakove R. V. bei nekilnojamo turto agentūros atstove A. V., kurios perduodamus nekilnojamus daiktus apibūdino gerai, jokių sugadinimų, gedimų, problemų, avarijų nenurodė. Skelbime šis išsimokėtinai parduodamas butas buvo įvardintas kaip geras, pagal savo amžių tvarkingas, be jokių paslėptų trūkumų gyvenamasis nekilnojamas daiktas. Radę skelbimą, pirmiausia su atsakove R. V. telefonu bendravo ieškovas G. Š., kuriam taip pat atsakovė apibūdino būstą kaip gerą, tvarkingą, gyvenamą butą, kas irgi buvo melas. Būtent ieškovas G. Š. kelis kartus telefonu bendravo su atsakove R. V.. klausinėjo apie buto būklę, problemas, tačiau pastaroji tik gyrė jos mamai priklausantį butą, jokių problemų nenurodė, apibūdindama jį kaip gerą, tvarkingą, tinkamą gyventi butą.

Pasirašant pirkimo - pardavimo sutartį ieškovas G. Š. nedalyvavo, tuo metu buto nematė, nes buvo išvykęs dirbti į Norvegiją, tačiau skelbimą, reklamuojantį parduodamą butą internete rado būtent jis. Internete buvusiame skelbime šis parduodamas butas buvo išreklamuotas teigiamai, nebuvo nei vieno žodžio apie jo trūkumus ar problemas - butas buvo apibūdinamas tik gerai. Perskaitęs skelbimą ieškovas susidomėjo butu, apie tai informavo ieškovę R. T.. Tuo metu ji svečiavosi pas j į Norvegijoje, pasitarę nutarė butą įsigyti. Dar vienas svarbus aspektas, pastūmėjęs ieškovus įsigyti šį butą, buvo galimybė jį nusipirkti išsimokėtinai.

2018 m. rugsėjo 14 d. Klaipėdos m. 13-ajame notaro biure, (duomenys neskelbtini), ieškovė R. T. pasirašė pirkimo - pardavimo sutartį (toliau - Sutartis), notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), kuria ji iš atsakovės R. S. N., išsimokėtinai, per 36 mėnesius sumokėjus sutartą sumą, pirko daiktus: butą. kurio unikalus Nr. Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) bei 6/100 dalį ūkinio pastato, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). esantį (duomenys neskelbtini).

Tik 2018 m. rugsėjo mėn. 14 d. ieškovė R. T. pirmą kartą gyvai susitiko su atsakovėmis, parduodamo buto savininke R. S. N. ir jos dukterimi R. V.. Susitikime dalyvavo ir A. V.. Šiaip visus buto pardavimo klausimus sprendė tik R. V., su R. S. N. ieškovė nebendravo, buto savininkė niekur nesikišo ir nekalbėjo, buvo nuošalyje.

Sutarties 3.1. p. buvo nurodyta, kad bendra daiktų kaina yra 35 000 Eur, Sutarties 3.1.1. p. įrašyta, kad ieškovė sumokėjo atsakovei 1000,16 Eur, o 3.1.2. p. nurodė, kad likusius 33 999,84 Eur lygiomis dalimis nuo šios Sutarties pasirašymo dienos būtina sumokėti per 36 mėnesius. Sutartyje taip pat pažymėta, kad Sutartis nėra daikto priėmimą - perdavimą liudijantis dokumentas, jis bus pasirašytas tik ieškovei visiškai atsiskaičius, t. y. pagal Sutartyje numatytą grafiką sumokėjus visa sumą.

P. S., beveik du metus ieškovai sąžiningai vykdė Sutarties reikalavimus, mokėjo periodines įmokas, kurias siuntė ieškovas G. Š., pinigai atsakovei R. S. N. buvo pervedami iš ieškovės R. T. sūnaus L. T. sąskaitos. Reikiamas sumas į L. T. sąskaitą nuolat pervedinėjo ieškovas G. Š..

Pažymėtina, kad iki ieškovės R. T. ieškinio pateikimo momento teismui, atsakovėms už įsigyjamus daiktus (butą, dalį ūkinio pastato) buvo sumokėta 31000 Eur, nesumokėta už keturis mėnesius, likutis sudaro 4000 Eur.

Ginčijamame bute ieškovai negyveno ir nesilankė (išskyrus vieną naktį vasaros melu), butas iki šiol yra tuščias, be baldų, negyvenamas, jokių papildomų sugadinimų, gedimų, trūkumų iš ieškovų pusės jam nepadaryta, šių daiktų vertės ir išvaizdos ieškovai nepablogino, nesumenkino, nepažeidė, savo veiksmais niekaip neįtakojo jų pasikeitimams, jeigu tokie galėjo atsirasti per šį laikotarpį.

2020 m. spalio 27 d. ieškovai R. T. ir G. Š. pirmą kartą dalyvavo namo Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) bendrame gyventojų susirinkime ir tada sužinojo, kad 2018 metų pradžioje šiame name įvyko avarija, dėl ko išlinko pirmo aukšto lubos, perkamo buto grindys, perkamas ir apačioje esantys butai yra avarinės būklės, čia jau iki buto pardavimo įvyko daug neigiamų pasikeitimų, yra išmokėtos draudimo išmokos ir pan. Sužinoję tokias neigiamas aplinkybes, ieškovai skambino atsakovei R. V., klausinėjo apie galimas pasekmes perkamam butui, tačiau ji nuramino, sakydama, kad parduodamam butui nieko nėra atsitikę. Tačiau ieškovai, įsigilinę į situaciją suprato, kad yra apgauti, jiems meluojama, nesakoma kaip buvo iš tikrųjų, pradėjo rinkti duomenis.

Gavus atsakymus iš valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos, Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos Statybos leidimų ir statinių priežiūros skyriaus, o, svarbiausia, iš UAB “Paslaugos būstui” paaiškėjo, kad dar 2018 m. sausio mėn. šiame name, įsigyjamame bute įvyko vamzdyno avarija, kurios metu buvo išplauta pastato laikančioji siena, iškilo reali grėsmė perdangai tarp I ir II aukštų. Iš UAB “Paslaugos būstui” gautų dokumentų aišku, kad 2018 m. sausio 23 d. atliktoje pastato apžiūroje užfiksuota I - ame aukšte išgriuvusi siena, virš kurių yra perkamas butas Nr. 4. Apžiūros akte (nuotraukose) matyti 1 - ame aukšte išgriuvusi siena, o bandant išsaugoti bendrąsias konstrukcijas ir laikinai likviduoti avarinę situaciją, butuose Nr. 1 ir Nr. 3 perdanga suramstyta keliolika statramsčių. Bendraujant tiesiogiai su UAB “Paslaugos būstui” darbuotojais, buvo išreikšta nuomonė, kad dėl šios avarijos kalta (duomenys neskelbtini), t. y. perkamo buto savininkė, tačiau tai patvirtinti raštu jie atsisakė.

Akivaizdu, kad ieškovei apžiūrint perkamą butą su agentūros atstove, atsakovės tikrai žinojo apie šio ir apačioje esančių butų problemas, jas nuslėpė, stengėsi parodyti parduodamą daiktą kaip tinkamą ir beprobleminį. Apžiūrint perkamą butą, esantį antrame aukšte, ieškovai neturėjo galimybių pamatyti pirmame aukšte esančius statramščius. sugriuvusias sienas, byrančias lubas, todėl niekaip negalėjo žinoti apie realią, tikrąją, pasirodo, avarinę šio buto būklę.

Būtina pažymėti ir kai, kad valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (toliau - Inspekcija) savo atsakyme nurodė, jog vidinė laikančioji siena, esanti 3-1 patalpoje apgriuvo, nes prieš 3 metus bute (duomenys neskelbtini), esančiame virš butų 4-2 ir 4-3, trūko grindinio vandens vamzdis ir kelias dienas vanduo bėgo iš to vamzdžio per konstrukcijas. Iš viso bute Nr. (duomenys neskelbtini) užfiksuoti 10 statramsčių, laikančių perdangos, tarp I ir II (mansardinio) aukštų konstrukciją. Statramsčių montavimas buvo inicijuotas pastato administratoriaus UAB „Paslaugos būstui“. Projekte, pagal kurį Klaipėdos miesto savivaldybės administracija išdavė 2014-12-04 rašytinį pritarimą statinio Nr (duomenys neskelbtini), nėra numatyta atlikti statybos darbus buto Nr. (duomenys neskelbtini) vidinėje laikančioje sienoje tarp patalpų 3-1 ir 3-2. Patikrinimo metu nustatyta, kad buto Nr. (duomenys neskelbtini) vidinė laikančioji siena tarp patalpų 3-1 ir 3-2 yra apgriuvusi/apgriauta. Projektu yra numatyti paprastojo remonto darbai, tačiau buto vidinėje laikančioje sienoje statybos darbų atlikimas yra priskiriamas kapitalinio remonto darbams.

Dėl šio įvykio ieškovai patyrė ir toliau patiria gilius dvasinius išgyvenimus, nepatogumus, dvasinį sukrėtimą, emocinę depresiją, pažeminimą, psichologinę įtampą, kai tenka ieškoti atsakovių, joms skambinti, įrodinėti, prašyti spręsti šią problemą, rašyti, skambinti institucijoms, rinkti dokumentus, įrodinėti buto trūkumus. Nuolat lydi baimė ir nežinomybė prarasti jau sumokėtus didelius pinigus, kuriuos sunkiai uždirbo ieškovas G. Š.. Ieškovė padalytą neturtinę žalą įvertina 1500 Eur.

Ieškovas G. Š. taip pat patyrė ir toliau patiria didžiulį stresą, išgyvenimus, emocinę depresiją, nepatogumus, pažeminimą, kai tenka kovoti ir įrodinėti tai, kas ir taip aišku bei žinoma ieškovėms. Ieškovas per šį laikotarpį gavo pasiūlymų toliau dirbti užsienyje, tačiau dėl šios bylos nebegali išvykti dirbti, yra priverstas įrodinėti savo tiesą, baimintis prarasti pinigus. Ieškovas G. Š. jam padarytą neturtinę žalą vertina 1000 Eur.

Dar kartą pabrėžiama, kad apie bute įvykusius gedimus, trūkumus, savavališkas statybas ieškovai nebuvo informuoti, buvusios rimtos problemos buvo nuslėptos, apžiūrint butą jų nesimatė. Registro centro duomenų apie butą ieškovams nepateikė. Ginčijamu atveju nekilnojamo turto perdavimo - priėmimo aktas nėra pasirašytas, nuosavybės teisė ieškovei R. T. neperėjo.

Atsakovė R. S. N. pasirašydama šią buto pirkimo-pardavimo sutartį su ieškove R. T. sutarties 8.1 p. patvirtino, kad šios sutarties sudarymo momentu daiktas yra tinkamas naudoti pagal jo paskirtį, bei neturi akivaizdžių ir esminių trūkumų, be to nėra jokių paslėptų daikto trūkumų, dėl kurių daikto negalima būtų naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba apskritai nebūtų jo pirkęs arba nebūtų už jį tiek mokėjęs. Ieškovė (pirkėja) pagal šios sutarties 8.2 p pareiškė, kad ji turėjo galimybę ir susipažino su daikto technine būkle, nusidėvėjimo laipsniu, naudojimu paskirtimi ir dėl jų jokių pretenzijų pardavėjai sutarties pasirašymo dieną neturi. Pirkėja taip pat patvirtino, kad perkamo daikto kokybė atitinka jo, kaip pirkėjo keliamus reikalavimus, bei mokamą už daiktą kainą.

Ieškovė įsigydama ne naujos statybos butą gyvenamajame name (1884 m. statybos) pati prisiima galimą riziką dėl galimo daugiabučio namo rekonstrukcijos ar renovavimo, kadangi gyvenamasis namas yra labai senas ir ji kaip buto savininkė gali ateityje proporcingai su kitais daugiabučio namo gyventojais patirti papildomas išlaidas šio daugiabučio namo renovavimui ar eiliniam remontui atlikti.

Atsakovė R. S. N. neginčyja, kad daugiabutyje buvo įvykusi vandens avarija trūkus vamzdžiui ir šias aplinkybes buvo nurodžiusi pirkėjai. Šio daugiabučio namo pirmojo aukšto savininkei I. J. draudimo kompanija išmokėjo išmoką, vandens avarijos padariniams padengti. 2020-10-13 Klaipėdos m. savivaldybės administracijos Statybos leidimų ir statinių priežiūros skyrius atliko apžiūrą I. J. nuosavybės teis priklausančiuose butuose Nr. 1,2 ir 3, bei davė terminą iki 2021-04-30 d. pašalinti esminio statinio reikalavimo pažeidimus.

Kaip matyti visos pretenzijos ir įpareigojimai buvo pareikšti daugiabučio namo pirmojo aukšto savininkei I. J., o ne atsakovei R. S. N.. Šiuo atveju ieškovė, jeigu turi pretenzijų turėtų jas reikšti ne atsakovei R. S. N., o šio pirmo aukšto buto savininkei I. J..

Atsakovei R. S. N. yra visiškai nesuprantama kuo remiantis į šią bylą ieškovė R. T. įtraukė atsakove R. V., kuri visiškai nėra susijusi su parduodu butu, kadangi ji niekada nebuvo šio buto savininke ar bendrasavininke. Taip pat už parduotą butą ji jokių pinigų negavo, o juos gavo atsakovė buvusi savininkė R. S. N..

Ginčijamos 2018 m. rugsėjo 14 d. pirkimo - pardavimo sutarties 8.1. punkte konstatuojama jog Pardavėjas, t. y. atsakovė R. S. N., pareiškė ir garantavo, kad Sutarties sudarymo momentu Daiktas yra tinkamas naudoti pagal jo paskirtį, neturi akivaizdžių ir/ar esminių trūkumų, be to, nėra jokių paslėptų Daikto trūkumų, dėl kurių Daikto negalima būtų naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad Pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba apskritai nebūtų jo pirkęs arba nebūtų už jį tiek mokėjęs, o minėto sandorio 8.2. punkte Pirkėjas, t.y. ieškovė R. T. pareiškė, kad ji turėjo galimybę ir susipažino su daikto technine būkle, nusidėvėjimo laipsniu, naudojimo paskirtimi ir dėl jų jokių pretenzijų Pardavėjui, t. y. atsakovei R. S. N., Sutarties pasirašymo dieną neturi. Pirkėjas, t. y. ieškovė R. T., taip pat patvirtino, kad perkamo daikto kokybė atitinka jos, kaip Pirkėjo, keliamus reikalavimus bei mokamą už daiktą kainą.

Trečiasis asmuo UAB „Paslaugos būstui“ prašo pašalinti juos iš civilinės bylos; priteisti iš Ieškovų Trečiojo asmens patirtas bylinėjimosi išlaidas. Mano, kad šiuo konkrečiu atveju ieškovai nepateikė jokių motyvuotų argumentų, kodėl UAB „Paslaugos būstui“ turėtų būti į bylą įtraukta trečiuoju asmeniu arba kokios įtakos šios įmonės teisėms ar pareigoms galėtų turėti bylos išsprendimas vienokiu arba kitokiu būdu, išskyrus tas teises ir pareigas, kurias jai, kaip daugiabučio namo administratoriui, numato teisės aktai, kurios visiškai nėra įtakojamos šios civilinės bylos baigties.

Teismo posėdžio metu ieškovai, jų atstovas ieškinį (patikslintą) palaikė, prašo tenkinti, priteisti iš atsakovių bylinėjimosi išlaidas, iš esmės paaiškino ieškinyje (patikslintame) nurodytas aplinkybes.

Byloje esančiais rašytiniais įrodymais, šalių, jų atstovų paaiškinimais nustatyta, kad 2018 m. rugsėjo 14 d. tarp ieškovės R. T. ir atsakovės R. S. N. sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), kuria atsakovė R. S. N. pardavė ieškovei R. T. butą/patalpą - butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), 6/100 dalį pastato - ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), už 35 000 Eur, iš kurių 1 000,16 Eur buvo sumokėti prieš sutarties pasirašymą kaip avansas, o likusius 33 999,84 Eur R. T. įsipareigojo sumokėti ne vėliau kaip per 36 kalendorinius mėnesius nuo minėtos sutarties sudarymo dienos, periodinėmis įmokomis po 944,44 Eur, sumokamomis kiekvieną mėnesį į minėtoje pirkimo - pardavimo sutartyje nurodytą atsakovės R. S. N. sąskaitą ne vėliau kaip iki kiekvieno mėnesio 28 kalendorinės dienos (Sutarties 2.1 punktas, 3.1 punktas).

2021 m. sausio 25 d. ieškovės R. T. atstovas advokato padėjėjas R. Cemnalianskis pateikė pretenziją atsakovėms, kurioje nurodyta, kad butas, esantis (duomenys neskelbtini), antrame pastato aukšte yra avarinės būklės, jau sutarties sudarymo metu nebuvo tinkamas naudoti pagal paskirtį, turėjo trūkumų bei pasiūlė nutraukti pirkimo pardavimo sutartį, pardavėjai susigrąžinant daiktą, o pirkėjai sumokėtas sumas. 2021 m. sausio 27 d. atsakyme atsakovės R. S. N. atstovas advokatas A. Galminas nurodė, kad pretenzija yra nepagrįsta.

Byloje kilo ginčas dėl ieškovei R. T. parduoto nekilnojamojo turto (buto) trūkumų. Ieškovai teigia, kad butas, esantis (duomenys neskelbtini), yra avarinės būklės, parduotas nuslėpus vandens avariją ir įvykusią medinės perdangos deformaciją tarp pirmo ir antro aukštų, nėra tinkamas gyventi, reikalauja didelių papildomų investicijų, todėl jei būtų žinoję apie buto avarinę būklę, turto nebūtų pirkę. Tuo tarpu atsakovės su ieškiniu nesutinka. Atsakovė R. S. N. (jos atstovas) teigia, kad ieškovė R. T. buvo informuota/žinojo apie gyvenamajame name įvykusią vandens avariją trūkus vamzdžiams. Ieškovė matė, kokį butą perką, koks buvo jo stovis.

Pagal CK 6.317 straipsnio 1 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą, pardavėjas privalo pagal pirkimo–pardavimo sutartį ne tik perduoti daiktus pirkėjui, t. y. jam valdyti nuosavybės (patikėjimo) teise, ir patvirtinti nuosavybės teisę į daiktus, bet taip pat jis privalo patvirtinti ir jų kokybę. Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis). Pagal CK 6.333 straipsnio 4 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą, pardavėjo perduodamų pirkėjui daiktų kokybė laikoma atitinkančia įprastus reikalavimus, jeigu daiktus galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami. Laikoma, kad daiktai neatitinka kokybės reikalavimų, jeigu jie neturi tų savybių, kurių pirkėjas galėjo protingai tikėtis, t. y. kurios būtinos daiktui, kad jį būtų galima naudoti pagal įprastinę ar specialią paskirtį (CK 6.333 straipsnio 6 dalis).

CK 6.333 straipsnio 2 dalyje atskleistas daikto kokybės garantijos turinys – tai pardavėjo pareiga garantuoti pirkėjui, kad daiktai atitinka sutarties sąlygas ir kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių daikto nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas jį ketino naudoti, arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba apskritai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs.

CK nenustato specialių pardavimo sąlygų ne naujai pastatytiems pastatams ar juose esantiems butams, todėl CK XXIII skyriaus taisyklės taikomos ir tokio daikto pirkimo–pardavimo teisiniams santykiams, tačiau turi būti atsižvelgta ir į parduodamo daikto ypatumus, turinčius įtakos tokio daikto kokybei. Esminė pardavėjo pareiga pagal bendrąsias pirkimo–pardavimo sutartį reglamentuojančias teisės normas yra perduoti pirkėjui daiktą, kurio kokybė ir kiti kriterijai atitinka sutarties sąlygas, o jei sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327, 6.333 straipsniai).

Pirkėjo turimą informaciją apie perkamo daikto kokybę gali sudaryti pardavėjo jam pateikti faktai, duomenys ar dokumentai, apžiūros metu gaunama informacija ir kita. Tokia informacija suformuoja pirkėjo nuomonę apie daiktą ir sprendimą dėl sutarties sudarymo. Būtent pardavėjui tenka pareiga teikti pirkėjui informaciją apie daiktą ir užtikrinti daikto kokybę. Svarbu, kad, vykdydamas šią pareigą, pardavėjas elgtųsi sąžiningai, t. y. atskleistų pirkėjui apie daiktą turimą informaciją, galinčią turėti reikšmės sutarčiai sudaryti.

Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai normaliomis aplinkybėmis buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti.

Pardavėjas, turėdamas informaciją apie parduodamo daikto būklę ar savybes, kuri turi reikšmės sutarčiai sudaryti, ir vykdydamas pareigą dėl daikto kokybės užtikrinimo, sąžiningai veikdamas, šią informaciją privalo atskleisti pirkėjui, nepriklausomai nuo to, ar šis reikalauja tokios informacijos. Jos nepateikimas pirkėjui vertintinas kaip pardavėjo nesąžiningumas.

Daiktui keliami reikalavimai gali būti tiesiogiai nustatyti ir apibūdinti sutartyje, tačiau apie parduodamiems daiktams keliamus reikalavimus galima spręsti ir iš kitokių aplinkybių, pvz., iš daiktams taikomų standartų ir pan. Taigi aplinkybė, dėl kokios kokybės daiktų susitarta pirkimo–pardavimo sutartyje, gali būti nustatoma ne tik tiesiogiai iš sutarties sąlygų, bet ir išsiaiškinus sutarties sudarymo aplinkybes, šalių elgesį iki sutarties sudarymo ir pan., jei tai leidžia nustatyti šalių suderintą valią dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamo daikto kokybės.

Dėl daikto savybių, kurios aptartos sutartyje, sprendžiama pagal sutarties sąlygose nurodytus faktus apie daiktą. Ar sudarant sutartį pardavėjas buvo sąžiningas ir pateikė visą turimą, svarbią sutarčiai sudaryti informaciją, sprendžiama palyginant vėliau paaiškėjusius duomenis su aptartais sutartyje. Jeigu nustatomi duomenų skirtumai, tada vertinama, ar jie gali būti pripažinti svarbiais ir esminiais. Tokie duomenų skirtumai gali būti pripažinti svarbiais ir esminiais, jeigu, pavyzdžiui, reikalingas daug didesnės apimties remontas ir didesnės išlaidos normaliai daikto būklei atkurti ir palaikyti, yra apribojimų daiktu naudotis, yra neįvykdyti privalomieji reikalavimai dėl daikto sutvarkymo ir pan.

CK 6.163 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalys privalo elgtis sąžiningai ir esant ikisutartiniams santykiams. Šalys privalo atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti (CK 6.163 straipsnis). Pardavėjui tenka pareiga suteikti pirkėjui informaciją apie tai, kad daiktas turi tam tikrų ypatybių, neįprastų savybių, kurių neturi kiti panašūs daiktai (CK 6.327, 6.333 straipsniai). Jeigu pardavėjas šios pareigos neįvykdė ir tokios daikto savybės paaiškėjo po sutarties sudarymo, tai tokios daikto savybės, kurių neturi kiti panašūs daiktai, gali būti laikomi paslėptais daikto trūkumais, jeigu bus įrodyta, kad šios savybės sukelia nepatogumų naudotis daiktu ar sumažina daikto naudingumą. Pirkėjas, kuriam parduotas netinkamos kokybės daiktas, turintis neaptartų trūkumų, gali pasinaudoti įstatyme nurodytais pažeistų teisių gynybos būdais. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatyti keli alternatyvūs pirkėjo teisių gynimo būdai (pvz., kad pardavėjas neatlygintai pašalintų daikto trūkumus ar kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina). Pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą pirkėjas turi teisę atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas ir kai kitų teisės gynimo būdų apginti jo teisėms, įskaitant ir nuostolių atlyginimą, nepakanka. Ar netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis, nustatytina taikant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus vertinamuosius kriterijus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-133/2010; kt.)

CK 6.334 straipsnio 1 dalyje formuluojama bendroji taisyklė, kad pardavėjas atsako už netinkamą parduoto daikto kokybę, jeigu nenurodė pirkėjui ir su juo neaptarė daikto trūkumų. Šioje teisės normoje nurodyti pirkėjo teisių gynimo būdai yra alternatyvūs, t. y. pirkėjas savo pasirinkimu, atsižvelgdamas į CK 6.334 straipsnyje nustatytas sąlygas, gali pareikšti pardavėjui šio straipsnio pirmojoje dalyje įtvirtintus reikalavimus. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo atveju pirkėjas turi teisę: 1) reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; 2) reikalauti, kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems pašalinti; 3) reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, CK 6.399 straipsnis). Pirkėjo, kuriam perduotas netinkamos kokybės daiktas, galimybę pasinaudoti įstatyme nustatytomis teisėmis įstatymų leidėjas susiejo su daikto trūkumų pobūdžiu, todėl sprendžiant, ar pirkėjo pasirinktas jo pažeistų teisių gynimo būdas yra tinkamas, yra svarbu įvertinti, kada išryškėjo daikto trūkumai, dėl kokių priežasčių šie trūkumai galimai susidarė, ar galima daiktu naudotis nepašalinus jo trūkumų, ar tuos trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą, ar trūkumai yra esminiai.

CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkte įtvirtinta pirkėjo teisė nutraukti sutartį, kai netinkamos kokybės daikto perdavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Ar netinkamos kokybės daikto perdavimas yra esminis sutarties pažeidimas, nustatoma pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus vertinamuosius kriterijus. Sutarties nutraukimas pirkėjui suteikiama kaip paskutinė teisių gynimo priemonė (ultima ratio), kai kitų teisių gynimo būdų, nustatytų CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2–3 punktuose, nepakanka pažeistoms nekilnojamojo turto pirkėjo teisėms apginti. Sutarties nutraukimo priežastimi turi būti tai, kad daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą. Šiuo atveju sutartis nutraukiama nustačius, kad daikto trūkumai yra tokie, kad jie negali būti pašalinti; kad daikto pardavėjas atsisako ištaisyti daikto trūkumus ar atlyginti trūkumų pašalinimo išlaidas; kad daikto trūkumų pašalinimo būdai nėra priimtini pirkėjui. Kai daikto trūkumai yra esminiai ir jie negali būti ištaisomi, tai pirkėjas gali pasinaudoti teise nutraukti sutartį ir reikalauti grąžinti sumokėtą kainą.

Pažymėtina, kad užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga, kuri laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje D. Ch. v. UAB „Sklypas“, bylos Nr. 3K-3-499/2009; 2010 m. vasario 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Vakarų laivų gamykla“ v. UAB „Mechanika“, bylos Nr. 3K-3-19/2010; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje L. G. v. A. S., bylos Nr. 3K-3-530/2010). Viena vertus, tai reiškia, kad pardavėjas garantuoja, jog parduodamų daiktų kokybė atitinka reikalavimus daiktui (CK 6.327 straipsnis). Kita vertus, pardavėjui atsakomybė už netinkamą daikto kokybę netaikoma tik įstatyme ar sutartyje aiškiai apibrėžtais pagrindais. Pagal CK 6.327 straipsnio 3 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad pagal šią nuostatą už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. Pagal CK 6.327 straipsnio 4 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės, įskaitant tinkamumą naudoti, pažeidimo pasekmė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Vakarų laivų gamykla“ v. UAB „Mechanika“, bylos Nr. 3K-3-19/2010). Parduodamų daiktų kokybė ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje šie neaptarti – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis). Reikalavimai perduodamo daikto kokybei reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. gruodžio 20 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje L. G. v. A. S., bylos Nr. 3K-3-530/2010).

Nagrinėjamu atveju pirkimo – pardavimo sutarties 8.1. punktu Pardavėjas pareiškė ir garantavo, kad šios Sutarties sudarymo momentu Daiktas yra tinkamas naudoti pagal jo paskirtį, neturi akivaizdžių ir/ar esminių trūkumų, be to, nėra jokių paslėptų Daikto trūkumų, dėl kurių Daikto negalima būtų naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad Pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba apskritai nebūtų jo pirkęs arba nebūtų už jį tiek mokėjęs.

Ieškovai nurodo, kad pardavėja apie tai, kad dėl ginčo bute įvykusios vandentiekio avarijos, buvo užpilta medinė perdanga, išplautos ir išgriautos pirmame aukšte esančios buto pertvaros, kurios laiko perkamo buto grindis, kad perkamas butas yra mažesnio ploto (pardavėja savavališkai įsirengusi palėpes, įėjimo angas į jas vėliau užaklino), jie nebuvo informuoti. Žinodami šias aplinkybes, jie nebūtų sudarę sutarties. Atsakovės teigia, kad apie vandentiekio avariją ieškovai buvo informuoti, ieškovai perkamą butą apžiūrėjo, jokių pretenzijų nereiškė.

Sutarties 9.2. punkte numatyta, kad Pardavėjui šios Sutarties 7.1, 7.2, 7.3 dalyse pateikus neteisingą informaciją. Pirkėjas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.321 straipsnio 6 dalimi, turi teisę reikalauti sumažinti Daikto kainą arba nutraukti šią Sutartį, jeigu Pardavėjas neįrodo, kad Pirkėjas žinojo arba turėjo žinoti apie trečiųjų asmenų teises į Daiktą ar šių teisių suvaržymą. Sutarties 7. 1. Punkte, be kita ko, numatyta, kad teisme jokių ginčų dėl šio Daikto nėra. Kaip matyti iš pateiktų įrodymų (susirašinėjimo tarp šalių, teismo sprendimų), Sutarties sudarymo metu ir vėliau, tarp atsakovės ir pirmojo aukšto gyventojos I. J. vyko ginčai dėl vandentiekio avarijos, jos padarinių.

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vakarų Lietuvos statybos valstybinės priežiūros departamentas pateikė atsakymą į ieškovės R. T. 2020-10-28 skundą dėl galimai neteisėtai išgriautų vidinių laikančiųjų sienų ir kaminų butuose Nr. 1, 2, 3, esančiuose (duomenys neskelbtini) ir taip sukeliant avarinę situaciją visam daugiabučiui. Jame nurodoma, kad Departamentas 2020-11-24 atliko skunde nurodytų aplinkybių patikrinimą vietoje adresu (duomenys neskelbtini). Atlikus patikrinimą surašytas 2020-12-03 faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktas. Buto savininkės I. J. teigimu, buto vidinė laikančioji siena, esanti 3-1 patalpoje apgriuvo, nes prieš 3 metus bute (duomenys neskelbtini), esančiame virš butų (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), trūko grindinio vandens šildymo vamzdis ir kelias dienas vanduo bėgo iš to vamzdžio per konstrukcijas. Pagal draudimo (Gjensidige) 2018-06-27 pranešimo išrašą Nr. S04-750620, įvykio data fiksuota 2018-01-23.

Iš byloje pateikto rašto matyti, kad Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos Statybos leidimų ir statinių priežiūros skyriaus specialistė 2020-10-13 atliko daugiabučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini), naudojimo priežiūrą. Patikrinimo metu buvo apžiūrėtas pirmas, antras ir trečias butas. Apžiūros metu buvo nustatyta, kad patalpos nėra eksploatuojamos. Trečiame bute, trūkus šalto vandens vamzdžiui ketvirtame bute, laikančios sienos mūras, tarp patalpų 3-1 ir 3-2 bei 3-4, smarkiai pažeistas, dalis sienos išgriuvusi. Perdangos deformacijos buto ribose galimai viršija leistinas. Medinė perdanga yra išramstyta statramsčiais. Pietinė išorinė laikanti siena patalpoje, pažymėtoje kadastrinių matavimų byloje indeksu 3-1, smarkiai apirusi, sąrama išramstyta. Galimai pažeisti esminiai statinio reikalavimai „Mechaninis atsparumas ir pastovumas“ bei „Higiena, sveikata, aplinkos apsauga“. UAB „Paslaugos būstui“ informavo, kad šalto vandens vamzdyno avarija įvyko 2018 metų sausio mėnesį, Avarijos metu buvo išplauta pastato laikančioji siena tarp butų Nr. 1 ir Nr. 3. Atvykę UAB „Paslaugos būstui“ darbuotojai konstatavo, kad lubose (perdangoje) trūkęs bendrojo naudojimo šalto vandens vamzdis. Kilo grėsmė ir visai perdangai, kuri yra bendroji pastato konstrukcijos dalis, tai yra visų gyventojų bendras turtas. UAB „Paslaugos būstui“, administruojanti šį daugiabutį gyvenamąjį namą, ėmėsi skubių veiksmų bendrosios konstrukcijos išsaugojimui. Avarinė situacija buvo likviduota, tuo pačiu buvo suramstyta perdanga butuose Nr. 1 ir Nr. 3.

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (toliau - Inspekcija) 2021-10-27 faktinių duomenų patikrinimo vietoje akte Nr. FAK-2212 nurodė, kad patikrinimo metu (duomenys neskelbtini) patalpose statybos darbai nevykdomi. Pareiškėjos (ieškovės šioje byloje) nurodytoje Pastato vidaus sienoje, bute tarp patalpos ind. 4-2 ir buvusios palėpės (gyv. namo pietų pusėje) buvusios angos vietoje užkalta gipso kartono plokštė ir užklijuotas tapetas. Taip pat užfiksuoti sienoje likę šildymo prietaisų vamzdynai. Apžiūrėjus Skunde nurodytą angą iš buto (duomenys neskelbtini) patalpų, virš kurių buvo įrengta patalpa palėpėje, pusės nustatyta: virš šios patalpos dalinai išardytos lubų konstrukcijos, matosi virš šios patalpos likusios medinės perdenginio sijos ir aukščiau - stogo konstrukcijos, uždengtos plėvele. Patekti į erdvę (kurios matmenys plane - ilgis apie 3,80m ir plotis apie 3,80 m) virš šios patalpos nebuvo galimybės ir patekimas būtų buvęs nesaugus, fiksacija atlikta iš pirmojo aukšto patalpos. Nustatyta, kad buvusioje patalpoje išardytos grindys, išardytas buvęs pečius, dešiniau jo matoma buvusi durų anga apie 0,60 m pločio į buto (duomenys neskelbtini) patalpas. Dalis angos užtaisyta medžio drožlių plokšte, dalis - gipso kartono plokšte su klijų likučiais. Taip pat iš sienoje ir grindyse likusių vamzdynų nustatyta, kad iš buto (duomenys neskelbtini) patalpų į palėpę buvo atvestas šildymo vamzdynas ir elektros laidai. Patikrinus duomenis Nekilnojamojo turto registre, duomenų apie įregistruotas patalpas Pastato pastogėje nerasta.

2022-05-13 teismo eksperto J. G. pateiktame akte Nr. 2-05/01 nurodoma, kad buto (duomenys neskelbtini), nustatyti sijų išlinkiai, biologiniai ir mechaniniai sijų bei kitų konstrukcinių elementų pažeidimai, dėl kurių jų skerspjūviai sumažėję daugiau kaip 25 proc.; medinė perdanga yra avarinės būklės. Tuo pačiu ir butas (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), yra avarinės būklės. Vadovaujantis UAB „PASLAUGOS BŪSTUI“ informacija pateikta 2021-02-12 dienos rašte Nr. 04., kuriame konstatuota, kad 2018 metų sausio mėnesį perdanga buvo paremta statramsčiais, kas neleido perdangai daugiau įlinkti. Tikėtina, kad sutarties tarp šalių sudarymo metu - 2018 m. rugsėjo 14 d. Butas (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), buvo avarinės būklės. Reikalinga parengti perdangos kapitalinio remonto projektą, gauti statybą leidžiantį dokumentą, atlikti perdangos kapitalinį remontą. Dėl ilgalaikio vandens poveikio buvo išplautos laikančios sienos, kas sąlygojo perdangos avarinės būklės atsiradimą. Buto, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dalis, grindys, namo, esančio (duomenys neskelbtini), perdanga tarp pirmo ir antro aukštų toje vietoje, kur įvyko vandens avarija ir visas plotas buvo permirkęs, išplautas. Pirmame aukšle (po ginčo buto 4-2 bei 4-7 patalpomis) stovi statramsčiai, yra avarinės būklės. Vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.03.01:2016 „Statybiniai tyrimai. Statinio avarija“. Neatlikus perdangos kapitalinio remonto bute gyventi negalima.

2022-10-21 atsakovių atstovas pateikė Teismo ekspertų veiklos koordinavimo tarybos 2022 m. spalio 20 d. sprendimą Nr. KT-142, kuriame nurodoma, kad Ekspertizės akte pateikdami išvadas į suformuluotus uždavinius galėjo spręsti tik atestuoti statinio projekto konstrukcinės dalies ekspertizės vadovai, statinio konstrukcinės dalies ekspertizės vadovai ar ypatingojo/neypatingojo statinio projekto konstrukcinės dalies vadovai. J. G. nesuteikta teisė eiti statinio projekto dalies ekspertizės vadovo pareigų konstrukcijų dalyje ir įforminti pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymą numatytus statinio dalies (dalinės) ekspertizės aktus. Todėl, Teismo ekspertų veiklos koordinavimo tarybos nuomone, teismo ekspertas neturėjo reikiamos kompetencijos teikdamas atsakymus į teismo užduotus klausimus.

Atsižvelgiant į šias aplinkybes, teismas 2022 m. rugsėjo 5 d. nutartimi skyrė pakartotinę teismo ekspertizę ir ją pavedė atlikti teismo ekspertui A. S..

2023-01-18 ekspertizės akte Nr. 23-01/01 ekspertas, atsakydamas į teismo užduotus klausimus nurodė, kad butas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sutarties tarp šalių sudarymo metu - 2018 m. rugsėjo 14 d. buvo tinkamas eksploatavimui. Gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini)(tuo pačiu ir 4 buto) gyvavimo trukmė po rekonstrukcijos yra 100 metų. Buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sutarties tarp šalių sudarymo metu. 2018 m. rugsėjo 14 d., normatyvinis fizinis nusidėvėjimas buvo - 56 proc. Labiausiai tikėtina išvada, kad butas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sutarties tarp šalių sudarymo metu - 2018 m. rugsėjo 14 d. neturėjo avarinės būklės požymių, kadangi 2015 metais, t. y. 3 metai iki pirkimo sutarties sudarymo buvo atliktas kapitalinis remontas. Teismo ekspertizės metu, 2022 m. lapkričio 18 d. atlikus buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), vizualinę apžiūrą ir konstrukcijų matavimus buto konstrukcijų avarinės būklės požymių, kuriuos reglamentuoja Statybos techninio reglamento STR 1.03.01:2016 „Statybiniai tyrimai. Statinio avarija“ 1 priedo, punktai 2.2; 3.1; 4.1; 7.1; 7.2; - nenustatyta. Buto. esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), būklė yra tinkama normaliai eksploatacijai, tenkinanti, gyvenamajai patalpai keliamus mechaninio atsparumo ir pastovumo, higienos, sveikatos ir aplinkos reikalavimus. Bute (duomenys neskelbtini) atlikus medinių grindų bei plytelių dangos vonioje (kuri Įprastai jautriausia deformacijoms) vizualinę apžiūrą ir horizontalumo matavimus 2 m gulsčiuku, neleistinų plyšių ar įtrūkimų, kuriuos galėtų įtakoti perdangos dalies, jei toks būtų įvykęs, neleistinas įlinkis - nenustatyta. Bute, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dėl aplinkybių sietinų su gulimu laktu apie buvusį vandens poveikį buto grindims, avarinės būklės požymių - nenustatyta. Buto, esančio (duomenys neskelbtini) unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) dalis, grindys, namo. Esančio (duomenys neskelbtini), perdanga tarp pirmo ir antro aukštų toje vietoje, toje vietoje, kur įvyko vandens avarija, pirmame aukšte (po ginčo butu) įrengti statramsčiai laiko ne perdangą, o labiausiai tikėtina lubų tinko ant balanų sluoksnį, atšokusį dėl galimo drėgmės poveikio ir mūrinių sienų pirmame aukšte ardymo darbų. Buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dalis, grindys, namo, esančio (duomenys neskelbtini), perdanga tarp pirmo ir antro aukštų toje vietoje, kur įvyko vandens avarija, kur pirmame aukšte (po ginčo butu) stovi statramsčiai, nėra avarinės būklės. Dėl pastato ilgalaikio naudojimo ir fizinio nusidėvėjimo, buvo tikimybė perdangos medinių sijų pažaidoms atsirasti.

Teismas taip pat pažymi, kad byloje yra pateiktos ir eksperto R. P. išvados dėl po ginčo butu esančio buto (duomenys neskelbtini), būklės vertinimo. Jose nurodyta, kad nustatyta lokali skersines laikančiosios raudonų keraminių plytų mūro sienos irtis ašyje laikančią mūro sienos lokalinę siją įtakojo keraminių plytų su mūro siūlėmis įmirkimas ir ilgalaikis mūro konstrukcijos išplovimas vandeniu iš viršutinio aukšto buto. Mūro būklė ašyje 2 neatitinka „Esminis statinio reikalavimas Mechaninis atsparumas ir pastovumas“ reikalavimų bei saugos ribinio būvio atžvilgiu konstrukcijų būklė prilyginama ketvirtai kategorijai. Nustatyta, kad mūro konstrukcija ašyje 2 turi avarinės būklės požymius, galimas atskirų mūro dalių lokalus suirimas ir griūtis, galima dalies pirmo aukšto perdangos griūtis.

Tokias eksperto R. P. išvadas savo akte mini ir ekspertas A. S..

Teismas pažymi, kad nors ekspertizių aktuose esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis, tačiau eksperto išvada teismui nėra privaloma, o turi būti įvertinta pagal teismo vidinį įsitikinimą, pagrįstą visapusišku, išsamiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų ištyrimu, t. y. ekspertizės išvada yra vertinama pagal tokias pačias taisykles, kaip ir kitos įrodinėjimo priemonės (CPK 218 straipsnis). Tai reiškia, kad įvertintini įrodymai, kurie patvirtina ekspertizės akte ir išvadoje esančias aplinkybes arba jas paneigia, o atliekant šį vertinimą atsižvelgiama į visų įrodymų tikslumą, detalumą, išsamumą, patikimumą, prigimtį ir kitas svarbias aplinkybes, sudarančias pagrindą eksperto išvadą vertinti kaip patikimą įrodymą arba priešingu atveju motyvuotai spręsti, kad eksperto išvados yra nepagrįstos ir teismas jomis kaip įrodymais nesivadovaus.

Vertinant byloje esančias ekspertų išvadas teismas atsižvelgia į tai, kad jos iš dalies yra prieštaringos, besąlygiškai remtis jomis negalima. Tačiau visi ekspertai pripažįsta įvykusį faktą – perdangos tarp ginčo buto ir pirmojo aukšto užpylimo faktą ir su tuo atsiradusias pasekmes – pirmajame aukšte esančių mūrinių pertvarų (sienų) griūtį, statramsčiais paramstytas lubas ir kt.

Ekspertai J. G., R. P. nurodo, kad grindų-lubų konstrukcijos, esančios tarp ginčo buto ir pirmojo namo aukšto yra avarinės būklės dėl įvykusio ilgalaikio užpylimo vandeniu. Eksperto A. S. išvadose nurodyta, jog dėl aplinkybių, sietinų su gulimu laktu apie buvusį vandens poveikį buto grindims, avarinės būklės požymių - nenustatyta.

Minėta - Teismo ekspertų veiklos koordinavimo tarybos nuomone, teismo ekspertas J. G. neturėjo reikiamos kompetencijos teikdamas atsakymus į teismo užduotus klausimus. Tačiau byloje apklausta namo (duomenys neskelbtini), visų pirmojo aukšto patalpų savininkė I. J. paaiškino, kad eksperto A. S. pateiktose ekspertizės nuotraukose yra užfiksuotos patalpos ne po ginčo butu, o kitoje namo pusėje esančios patalpos. Po ginčo butu esančiose patalpose visiškai išplautos perdangos, lubos (ginčo buto grindys) paremtos statramsčiais, siekiant apsisaugoti nuo jų išlinkimo ar įgriuvimo. Perdangos sijos dėl ilgalaikio vandens poveikio paveiktos puvėsio.

Vertindamas įrodymų visetą, teismas turi įsitikinti, kad pakanka duomenų išvadai, jog tam tikri faktai egzistavo arba neegzistavo, kad nėra esminių prieštaravimų, paneigiančių tokias išvadas. Teismas, vertindamas įrodymus, turi vadovautis ne tik įrodinėjimo taisyklėmis, bet ir logikos dėsniais, pagal vidinį įsitikinimą padaryti nešališkas išvadas. Reikalavimas vertinti įrodymus, vadovaujantis vidiniu įsitikinimu, yra teismo nepriklausomumo principo išraiška, nes niekas negali nurodyti teismui, kaip vertinti vieną ar kitą įrodymą. Įrodymų vertinimas civilinėje byloje grindžiamas taisykle, kad tam tikrų faktinių aplinkybių buvimą teismas konstatuoja tada, kai jam nekyla didelių abejonių dėl tų aplinkybių egzistavimo. Teismas gali daryti išvadą apie tam tikrų aplinkybių buvimą tada, kai byloje esančių įrodymų visuma leidžia manyti, jog labiau tikėtina atitinkamą faktą buvus, nei jo nebuvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-465/2012; 2022 m. birželio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-177-701/2022, 49 punktas ir kt.).

Šioje byloje, įvertinus aukščiau minėtus įrodymus, teismas daro išvadą, kad sudarant ginčijamą pirkimo – pardavimo sandorį, nuo ieškovų buvo nuslėptos esminės sandorio aplinkybės – buto (namo) perdangos užpylimo faktas ir su tuo susijusios galimos kilti pasekmės, perkamo buto ploto ir patalpų klaidingas nurodymas, problemos, susijusios su vandens ir šilumos tiekimu į butą ir taip eliminuota jų teisė pilnai įgyvendinti galimybę reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; reikalauti, kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems pašalinti; reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, CK 6.399 straipsnis).

Atsakovei R. S. N., ginčo buto savininkei, buvo žinoma, kokiu tikslu ieškovai perka daiktą, t. y. kad būstas skirtas gyventi, todėl negalėjimas naudoti daikto pagal tikslą pripažintinas esminiu pirkėjo interesų ir sutarties sąlygų pažeidimu. Esant esminiam sutarties sąlygų pažeidimui, sutarties nutraukimas ir sumokėtos kainos grąžinimas laikytinas proporcinga priemone pažeistoms pirkėjo teisėms apginti.

CK 1.90 straipsnio 1 dalyje reglamentuojama, kad iš esmės suklydus sudarytas sandoris gali būti teismo tvarka pripažintas negaliojančiu pagal klydusios šalies ieškinį. Suklydimu laikoma klaidinga prielaida apie egzistavusius esminius sandorio faktus sandorio sudarymo metu (to paties straipsnio 2 dalis). Vadovaujantis CK 1.90 straipsnio 3 dalimi, jeigu iš esmės suklydus sudarytas sandoris pripažįstamas negaliojančiu, tai taikomos CK 1.80 straipsnio 2 dalies nuostatos.

Restitucija (lot. restitutio – grąžinimas į ankstesnę padėtį) yra vienas iš civilinių teisių gynimo būdų, įtvirtintas CK 1.138 straipsnio 2 punkte (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. birželio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-241/2007). Restitucijos institutas reglamentuojamas CK šeštosios knygos X skyriuje. Tokia šio instituto vieta tarp CK normų rodo, kad restitucija yra prievolių teisės institutas ir kartu prievolinis teisių gynimo būdas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-86-969/2019, 20 punktas).

Kasacinio teismo praktikoje pasisakant dėl restitucijos instituto taikymo nurodoma, kad restitucija yra sandorio, pripažinto negaliojančiu, padarinys (CK 1.80 straipsnio 2 dalis, 1.90 straipsnio 3 dalis). Taikant restituciją asmuo grąžinamas į ankstesnę padėtį, buvusią iki jo teisės pažeidimo. Tai reiškia, kad, pritaikius restituciją, asmuo negali gauti mažiau, negu iš jo buvo paimta, tačiau jis negali gauti ir daugiau, nei turėjo. Restitucijos teisinis institutas, kaip ir kiti, negali būti taikomas formaliai, nesiejant su konkrečiomis kiekvienu individualiu atveju reikšmingomis bylos aplinkybėmis. CK 6.145, 6.147 straipsniuose nustatytos įvairios restitucijos taikymo modifikacijos, kurių esmė – išvengti, kad dėl restitucijos taikymo vienos iš šalių padėtis nepagrįstai ir nesąžiningai pablogėtų, o kitos – atitinkamai pagerėtų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. gegužės 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-359/2006).

Teismas, atsižvelgdamas į pirmiau nurodytą restitucijos instituto tikslą, taip pat į tai, kad CK 1.90 straipsnio 3 dalyje nustatyta teisė reikalauti atlyginti turėtas išlaidas, turto netekimą ar sužalojimą siejama su atsakovo kalte, konstatuoja, kad minėtoje teisės normoje įtvirtinta šalies, pagal kurios ieškinį sandoris pripažintas negaliojančiu, teisė reikalauti iš antrosios šalies atlyginti turėtas išlaidas, taip pat savo turto netekimą ar sužalojimą yra civilinės asmens atsakomybės pagrindas.

Nagrinėjamu atveju CK 1.90 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta šalies, pagal kurios ieškinį sandoris pripažintas negaliojančiu, teisė reikalauti iš antrosios šalies atlyginti turėtas išlaidas, taip pat savo turto netekimą ar sužalojimą savo esme yra deliktinė civilinė atsakomybė, kadangi, pripažinus sandorį, sudarytą dėl suklydimo, negaliojančiu, kalto dėl suklydimo asmens neteisėti veiksmai pasireiškia ne sutarties ar jos nuostatos pažeidimu, o esminės informacijos, turinčios reikšmės sutarčiai sudaryti, neatskleidimu dar ikisutartiniuose santykiuose. Be to, pripažinus sandorį negaliojančiu, šalių nebesieja pripažinto negaliojančiu sandoriu susiklostęs sutartinis teisinis santykis.

Informacijos apie sutarties objektą neatskleidimas ikisutartiniuose santykiuose yra artimesnis deliktinės atsakomybės rūšiai, kadangi teisės pažeidimo metu (visos reikšmingos informacijos neatskleidimu) šalių sutartiniai santykiai dar nesieja, o CK 1.90 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta teise reikalauti atlyginti tiesioginius nuostolius iš esmės siekiama grąžinti asmenį į padėtį, kurioje jis būtų buvęs, jeigu kaltoji šalis jam būtų atskleidusi žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti. Taigi, sprendžiant dėl tiesioginių nuostolių atlyginimo pagal CK 1.90 straipsnio 3 dalį turi būti nustatytos visos civilinei atsakomybei kilti būtinos sąlygos: neteisėti veiksmai, žala, priežastinis ryšis ir kaltė. Kaltė, kaip civilinės atsakomybės sąlyga, pagal CK 1.90 straipsnio 3 dalį nėra preziumuojama, todėl ieškovas privalo įrodyti šią civilinės atsakomybės sąlygą.

Ieškovai taip pat pateikė įrodymus, jog sumokėjo atsakovei R. S. N. 495 Eur už ginčo butui suteiktas komunalines ir kitas paslaugas. Kadangi ieškovai raktų nuo ginčo buto neturėjo, juo nesinaudojo, ši suma jiems priteistina iš atsakovės.

Atsakovė R. V. nėra ginčo turto savininkė, nebuvo sandorio šalis, jai pinigai už butą taip pat nebuvo pervedami. Kaip matyti pinigus ieškovai ir ieškovės sūnus pervesdavo į atsakovės R. S. N. sąskaitą. Ginčijamo sandorio panaikinimas jokių pasekmių nesukelia ar teisių ir pareigų R. V. nesukuria. Atsižvelgiant į tai ieškinys atsakovės R. V. atžvilgiu atmestinas.

Ieškovas G. Š. neturtinę žalą vertina 1 000 Eur. Nurodo, kad patyrė ir toliau patiria didžiulį stresą, išgyvenimus, emocinę depresiją, nepatogumus, pažeminimą, per šį laikotarpį gavo pasiūlymų toliau dirbti užsienyje, tačiau dėl šios bylos nebegali išvykti dirbti, yra priverstas įrodinėti savo tiesą, baimintis prarasti pinigus.

CPK 5 straipsnyje įtvirtintas konstitucinis teisminės gynybos prieinamumo principas, kuris suteikia galimybę kiekvienam suinteresuotam asmeniui įstatymų nustatyta tvarka kreiptis į teismą, kad būtų apginta pažeista ar ginčijama jo teisė ar įstatymų saugomas interesas.

Bylinėjimosi išlaidas sudaro žyminis mokestis ir išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu (CPK 79 straipsnis). Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis).