- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2024-12-09
- Bylos Nr.
- e2-19709-1098/2024
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Jelena Leščinskienė
- Ieškovas
- R. L.
- Atsakovas
- uždarosios akcinės bendrovės „DG UP Elektrėnai“
- Advokatai
- Rimvydas Racius
atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „DG UP Elektrėnai“ atstovui advokatui Rimvydui Raciui,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo R. L. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „DG UP Elektrėnai“ dėl avanso ir palūkanų priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Dalyvaujančių byloje asmenų reikalavimų, atsikirtimų ir paaiškinimų santrauka.
1. Ieškovas R. L. (toliau – ieškovas) kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „DG UP Elektrėnai“ (toliau – atsakovė), prašydamas priteisti iš atsakovės 15 000,00 Eur avansą, 5 036,30 Eur palūkanas, 5 procentų metines palūkanas, skaičiuojamas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bei bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
2. Ieškovas R. L. ieškinyje ir jo patikslinime nurodo, kad 2015 m. lapkričio 11 d. su atsakove sudarė preliminariąją būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. P/UK/G1K(G1_1)/2015.11.11 (toliau – preliminari turto pirkimo-pardavimo sutartis). Šios sutarties pagrindu atsakovė įsipareigojo, pasitelkdama kitus asmenis, pastatyti ir notariškai patvirtintos pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu parduoti jam preliminaraus 73,51 kv. m. bendrojo ploto gyvenamosios paskirties butą su daline apdaila pastate, statomame žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiame (duomenys neskelbtini), Vilniuje, pirmame aukšte. Minėtos sutarties pagrindu atsakovei buvo sumokėtas 15 000,00 Eur avansas. Ieškovas pabrėžia, kad jis susitarė dėl ketinimo pirkti butą būtent pirmame pastato aukšte. Anot ieškovo, tik nagrinėdamas vėliau atsiųstą minėto buto brėžinį jis pastebėjo, kad ginčo butas pagal jo techninius dokumentus yra ne pirmame, o cokoliniame pastato aukšte. Ieškovas laikosi pozicijos, kad aukštas, kuriame yra butas yra šio buto kokybę ir kainą lemianti esminė sutarties sąlyga, nes cokoliniame namo aukšte (pusrūsyje) esantys butai yra pigesni ir prastesni, nei namo pirmame aukšte esantys butai. Ieškovo teigimu, atsakovei pažeidus esminę sutarties sąlygą, jis, kaip nukentėjusioji šalis, iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš sutarties, todėl 2017 m. rugpjūčio 20 d. pranešė atsakovei apie vienašališką turto preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimą (sutarties 8.3.3 punktas) bei pareikalavo grąžinti sumokėtą avansą. Atsakovė nei per nustatytą terminą, nei vėliau avanso negrąžino. Papildomai pažymi, kad nei iš buto apžiūros, nei iš atsakovės pateiktos reklaminės medžiagos ir vizualizacijų nebuvo aišku, kad butas yra ne pirmame, o cokoliniame aukšte; atsakovės įvykdytų pažeidimų ištaisyti neįmanoma, nes buto iš cokolinio aukšto į pirmą aukštą perkelti fiziškai neįmanoma. Atkreipia dėmesį, kad prašo priteisti ne baudą, o sumokėtą avansą, todėl jo pareikštam reikalavimui taikomas 10 metų ieškinio senaties terminas. Ieškovo vertinimu, susidariusioje situacijoje atsakovė galimai buvo gavusi leidimą statyti dviejų aukštų pastatą, tačiau siekdama didesnio pelno pastatė ne dviejų, o penkių aukštų pastatą, įskaitant cokolį ir palėpę. Kadangi atsakovė sumokėto avanso iki šiol negrąžino, todėl prašo avansą ir 5 067,12 Eur palūkanas (nuo 2017 m. rugpjūčio 20 d. iki 2024 m. gegužės 22 d.) priteisti iš atsakovės teismine tvarka. Ieškinys grindžiamas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punkto, 6.222 straipsnio 1 dalies nuostatomis.
Atsiliepimas
3. Atsakovė UAB „DG UP Elektrėnai“ per teismo nustatytą ir pratęstą terminą pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame prašo ieškinį atmesti ir priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
4. Atsakovė UAB „DG UP Elektrėnai“ atsiliepime į ieškinį nurodo, kad ieškovui statomame objekte išsirinkus konkretų butą, kuris buvo antrame aukšte (nuo žemės lygio) iš keturių, šalys 2015 m. lapkričio 11 d. pasirašė Preliminariąją būsimo nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį. Kadangi objektas buvo tik statybos stadijoje, visi buto duomenys, nurodyti preliminarios sutarties 1.1.1 punkte, buvo preliminarūs bei netikslūs, t. y. sutartyje nustatyti ne teisiniai duomenys, o tik identifikaciniai-orientaciniai, kad būtų galima atskirti vieną būsimą objekto butą nuo kito ir žinoti preliminarią buto kainą, susietą su preliminariu buto plotu, kuris taip pat tikslinosi po statybos darbų atlikimo. Pažymi, kad iš pardavimo metu skelbiamų objekto vizualizacijų buvo akivaizdu, kad objekto korpusai yra išsidėstę šlaite ir butų lygiai nuo žemės paviršiaus atskiruose korpusuose, taip pat netgi skirtingose to paties korpuso pusėse, tarpusavyje skiriasi. Ieškovas suprato ir žinojo kokioje vietoje visame objekte ir kitų butų atžvilgiu yra jo pasirinktas butas. Pastačius namą, anot atsakovės, kaip tai nurodyta preliminarios sutarties 4.1.3 ir 4.2 punktuose, ji pakvietė ieškovą atvykti ir apžiūrėti jo išsirinktą butą. Ieškovas 2017 m. gegužės 17 d. atvykęs į objektą fiziškai apžiūrėjo butą ir jokių pastabų ir pretenzijų dėl kokių nors buto trūkumų ar aukšto, kuriame yra butas, nepareiškė. Turto apžiūros aktą sutarties šalys pasirašė be jokių pastabų. Po faktinės ir detalios buto apžiūros šalys elektroniniu paštu pasikeitė pasirašytais skenuotais Turto apžiūros akto egzemplioriais, tuo patvirtinant, kad kliūčių sudaryti pagrindinę sutartį nėra. Derinantis dėl pagrindinės sutarties pasirašymo ieškovui buvo pateiktas pagrindinės (notarinės pirkimo-pardavimo) sutarties projektas su užpildytais buto duomenimis. Atkreipia dėmesį ir pabrėžia, kad pagrindinėje sutartyje nebuvo nurodytas buto aukštas, t. y. nurodyti tik tie buto duomenys, kurie yra teisiškai svarbūs ir yra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Kaip žinoma, buto aukštas (jo pavadinimas) Nekilnojamojo turto registre nėra registruojamas. Tuo tarpu ieškovas, pardavėjui tinkamai vykdant savo prievoles, neatliko savo pareigų, kurias jis turėjo atlikti iki pagrindinės sutarties sudarymo – nei sumokėjo likusią nesumokėtą turto kainos dalį, nei pateikė banko garantinio rašto, kurio pagrindu būtų galima atidėti likusios buto kainos dalies apmokėjimą kaip tai nurodyta preliminarios sutarties 3.1.2 ir 3.1.3, 4.7 punktuose (CK 6.246 straipsnis). Atsakovė laikosi pozicijos, kad ieškovo nurodoma aplinkybė, susijusi su buto aukšto numeriu, negalėjo būti laikoma teisėtu pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį dėl buto, kurį ieškovas buvo išsirinkęs, todėl būtent ieškovas yra kaltas dėl preliminarios sutarties neįvykdymo (CK 6.248 straipsnio 1, 2 dalys). Ieškovas išankstiniais pranešimais buvo informuotas apie galimą preliminariosios sutarties nutraukimą, įspėjant, kad ieškovui nesudarius pagrindinės sutarties preliminari sutartis bus laikoma nutraukta ir ieškovui bus taikoma sutartyje numatyta 15 000,00 Eur bauda. Pasak atsakovės, ieškovui laikantis nepagrįstos pozicijos dėl buto pase nurodyto buto aukšto pavadinimo ir dėl to vis atsisakant sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, vadovaujantis preliminariosios sutarties sąlygomis ji sutartį 2017 m. rugsėjo 12 d. su ieškovu nutraukė. Atsakovės vertinimu, nutraukus preliminariąją sutartį ieškovui atsirado prievolė mokėti 15 000,00 Eur baudą, kuri pagal sutarties sąlygas buvo sudengta (įskaityta) su ieškovo sumokėta avansine 15 000,00 Eur įmoka. Tokiu būdu ieškovas buvo laikomas sumokėjęs baudą, o atsakovė nebeturėjo prievolės grąžinti ieškovo sumokėto avanso. Atsakovė laikosi pozicijos, jog sutartis yra nutraukta dėl ieškovo kaltės, ieškovas per sutrumpintą 6 mėnesių ieškinio senaties terminą nesikreipė į teismą, kad išspręstų ginčą dėl pagal preliminarią sutartį jam pritaikytos ir įskaitymu sumokėtos baudos, todėl tiek dėl ieškinio nepagrįstumo, tiek ir dėl sutrumpinto ieškinio senaties termino praleidimo ieškinys turi būti atmestas.
Žemesnės instancijos teismas
5. Teismo posėdžio metu ieškovas palaikė procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes, prašė ieškinį tenkinti. Papildomai ieškovas paaiškino, kad preliminarios sutarties pasirašymo metu jam buvo pateikti tik pastato piešiniai, jokių brėžinių jis nebuvo gavęs. Preliminarios sutarties sudarymo metu jis susitarė dėl buto pirmame aukšte pirkimo, jokios kalbos apie cokolį nebuvo. Apžiūros metu jis buvo nuvestas į statybas, nuvedė į laiptinę, kur būnant nelabai net suprato kas ir kaip bus. Paskui jis gavo brėžinį, kuriame buvo nurodytas cokolinis aukštas. Pardavėjas bandė jį įtikinti, kad nėra svarbu koks aukštas, kad parduodamas faktiškai butas pirmame aukšte, nors užvadintas jis cokoliniu. Paaiškėjus, kad jam siūlomas butas cokoliniame aukšte, jis nusprendė sutartį nutraukti. Iki sutarties nutraukimo vykdo derybos, kurių metu atsakovė siūlė jam pasirašyti susitarimą, remiantis kuriuo jis atsisakytų bet kokių pretenzijų pardavėjo atžvilgiu, jis savo ruožtu siūlė atsakovei sumažinti buto kainą, nes siūlomas butas ne pirmame, o cokoliniame aukšte. Pažymėjo, kad preliminarioje sutartyje nurodyto buto patalpų išdėstymo plano pasirašymo metu negavo, tik vėliau po apžiūros jam buvo pateikti brėžiniai. Butą planavo pirkti su daline paskola, t. y. pusę pats sumokėti ir pusę per banką. Į banką kreipėsi tiek prieš preliminarios sutarties sudarymą, tiek po sutarties sudarymo. Banko apskaičiuota paskolos suma buvo pakankama butui pirkti.
Atsiliepimas
6. Atsakovės atstovas advokatas Rimvydas Racius palaikė atsiliepime nurodytas aplinkybes, prašė ieškinį atmesti. Papildomai atstovas paaiškino, kad dėl to jog ieškovas buvo pakankamai neatidus, atsakovei negali būti keliama atsakomybė. Šiuo atveju objekto pardavimo metu buvo išleistos vizualizacijos, kuriose pakankamai tiksliai buvo perteiktas objektas. Vizualizacijose ieškovo pasirinktas butas buvo užvadintas butu pirmame aukšte. Vizualizacijos buvo patalpintos internetiniame puslapyje, kuris šiai dienai jau neegzistuoja. Atstovo teigimu, apžiūrėjus butą ieškovas delsė ir vengė pasirašyti pagrindinę sutartį. Pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje nebuvo nurodytas buto aukštis, nes tokius duomenis neprivaloma buvo pateikti. Atstovas papildomai paaiškino, kad leidimas buvo išduotas dviejų aukštų namo statyboms, namo cokolis ir mansarda neturi aukštų pagal STR. Faktiškai ieškovas gavo butą tarp dviejų aukštų, kas atitiko jo lūkesčius. Tolesnis aukštų pavadinimas neturi reikšmės. Šiuo atveju netesybos pagrįstai pritaikytos, todėl ieškovas neturi teisės reikalauti grąžinti sumokėto avanso.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas.
II. Byloje nustatytos teisei taikyti reikšmingos faktinės aplinkybės, jų teisinis vertinimas ir teismo išvados
7. Remiantis byloje esančiais duomenimis ir juos pagrindžiančiais rašytiniais įrodymais, ieškovo ir atsakovės atstovo paaiškinimais nustatyta, kad šalys 2015 m. lapkričio 11 d. sudarė Preliminarią būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį, remiantis kuria UAB „DG UP Elektrėnai“ (pardavėjas, ankstesnis pavadinimas UAB „Užupio krantinės“) įsipareigojo, pasitelkdamas kitus asmenis, pastatyti ir atskiros notarinės formos pirkimo-pardavimo sutarties, kurios sąlygos nustatytos sutartyje, pagrindu parduoti, o ieškovas (pirkėjas) R. L. įsipareigojo nupirkti už sutartyje nustatytą kainą bei sutartyje nustatyta tvarka, terminais ir sąlygomis nekilnojamąjį turtą, aprašytą sutarties 1.1.1. punkte. Ieškovas, vykdydamas prisiimtus sutartinius įsipareigojimus, sumokėjo atsakovei 15 000 Eur avansą (sutarties 3.1.1. punktas), dėl ko ginčo byloje nėra. Sutarties vykdymo metu paaiškėjus, kad siūlomas įsigyti butas yra cokoliniame, o ne pirmame kaip nurodyta sutartyje, aukšte, ieškovas tai laikė esminiu sutarties pažeidimu bei nusprendė vienašališkai nutraukti preliminarią būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį bei pareikalavo grąžinti jam sumokėtą avansą. Pardavėjas (atsakovė), laikydamasis pozicijos, kad buto aukšto neatitikimas negalėjo būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu, ieškovui avanso negrąžino bei sudengė ieškovo prievolę pagal sutartį (sutarties 9.6.1. punktas) mokėti 15 000,00 Eur baudą su jo sumokėta avansine 15 000,00 Eur įmoka. Ieškovas, nesutikdamas su tokia pardavėjo (atsakovės) pozicija, kreipėsi į teismą su ieškiniu, reikalaudamas teismine tvarka priteisti iš atsakovės 15 000 Eur avansą.
8. Pirmiausia pažymėtina, kad atsižvelgiant į CK 1.2 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą sutarties laisvės principą, šalys gali sudaryti įvairias sutartis, kurias leidžia sudaryti įstatymas, kurios atitikus tam tikrus bruožus, gali būti laikomos vartojimo sutartimis.
9. Nagrinėjamu atveju ginčo šalys sudarė preliminarią būsimo turto pirkimo – pardavimo sutartį, kuria buvo siekiama ieškovui parduoti nekilnojamąjį turtą, t. y. butą su daline apdaila, pastate, esančiame (duomenys neskelbtini), Vilniuje, 1 aukšte, preliminaraus 73,51 kv. m. bendro ploto, su preliminaraus 5,58 kv. m. ploto balkonu/terasa, darbų atlikimo terminas iki 2017 m. kovo 31 d. (sutarties1.1.1., 4.1 punktai).
10. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad remiantis bendrosiomis pirkimo – pardavimo sutarčių nuostatomis preke gali būti laikomas tiek kilnojamas, tiek nekilnojamas daiktas. Kai nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties šalis yra pirkėjas (fizinis asmuo), perkantis iš verslininko (fizinio ar juridinio asmens) nekilnojamąjį daiktą savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti ir ši sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, būtina užtikrinti fizinio asmens (vartotojo), kaip silpnesniosios sutarties šalies, interesus. Todėl šiems teisiniams santykiams taikomos bendrosios pirkimo – pardavimo santykius reglamentuojančios CK normos (CK 6.305–6.349 straipsniai), specialiosios normos, reglamentuojančios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.392–6.401 straipsniai), taip pat vartotojų teisių apsaugą įtvirtinančios teisės normos (CK 1.39 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis) bei nesąžiningų sutarčių sąlygų kontrolę reglamentuojančios teisės normos tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartyse yra individualiai neaptartų sąlygų. Taip pat kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tokia praktika taikoma ne tik pagrindinėms pirkimo – pardavimo sutartims, tačiau ir esant ikisutartiniams santykiams, t. y. šalių sulygtoms preliminarioms pirkimo – pardavimo sutartims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014).
11. Nagrinėjamu atveju byloje iš esmės nekilo ginčo dėl to, kad ieškovas ginčo butą siekė įsigyti savo asmeninių poreikių tenkinimui, ką pastarasis patvirtino ir teismo posėdžio metu (CPK 12, 178 straipsniai). Byloje nėra įrodymų, patvirtinančių, kad ieškovo veiksmuose, sudarant ginčo preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, buvo versliškumo požymių, atsakovė tokių aplinkybių neįrodinėjo (CPK 178 straipsnis). Byloje taip pat nėra ginčo dėl aplinkybių, kad atsakovė ginčui aktualiu laikotarpiu užsiėmė nekilnojamojo turto pirkimu-pardavimu bei laikytina verslininke. Taigi, nagrinėjamu atveju tarp šalių sudaryta preliminari būsimo turto pirkimo – pardavimo sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, todėl susidariusioje situacijoje būtina užtikrinti ieškovo (vartotojo), kaip silpnesniosios sutarties šalies, interesus.
12. Vartotojų apsaugos teisės aspektu taikant preliminariosios sutarties institutą reglamentuojančias materialiosios teisės normas atribotinos: preliminarioji sutartis (CK 6.165 straipsnis) ir būsimo (nepastatyto) gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis). Vienas esminių būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties požymių, skiriantis ją nuo kitų preliminariųjų sutarčių, yra būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis: viena šios sutarties šalis–pirkėjas visada yra fizinis asmuo, o kita–pardavėjas – juridinis asmuo ir kartu profesionalus nekilnojamojo turto statytojas (CK 6.401 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei preliminariosios sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis–pardavėjas įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Skirtingai negu CK 6.165 straipsnyje, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos išvardytos įstatyme; tai – būsto kaina, statybos terminai, sutarties dalyko aprašymas, rangovas, architektas ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, žemės sklypo, kuriame statomas namas ar butas, teisinis statusas, pirkėjo teisės į tą žemės sklypą ir kt. (CK 6.401 straipsnio 2 dalis). Neatskiriama būsimo turto preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (CK 6.401 straipsnio 4 dalis). Šalys preliminariojoje nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartyje turi suderinti CK 6.401 straipsnio 2 dalyje nurodytas esmines sąlygas; taip pirmiausia siekiama apsaugoti šiuose santykiuose silpnesniosios šalies – pirkėjo (fizinio asmens) – interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006).
13. Kaip matytų iš ginčo preliminarios būsimo turto pirkimo-pardavimo sutarties, sutarties 1.1.1. punkte šalys pakankamai detaliai aprašė būsimą turtą, t. y. kad perkamas konkretaus bendro ploto butas su daline apdaila, esantis pirmame pastato aukšte adresu (duomenys neskelbtini), Vilnius. Šiame sutarties punkte pažymėta, kad butą inventorizavus, jo numeris ir adresas gali keistis. Pasirašytoje sutartyje nėra numatyta, kad pasirinkto buto aukštis gali keistis. Kaip matyti iš šios sutarties 12.11. punkto, sutartyje nurodyti du priedai: 1) Atliekamų darbų ir dalinės apdailos sąrašas; 2) buto patalpų išdėstymo planas (projekto ištrauka). Kaip bylos nagrinėjimo metu paaiškino ieškovas, jis neatsimena, bet lyg tai sutarties pasirašymo metu jokių priedų negavo ir jų nepasirašinėjo, jam buvo parodytos tik pastato vizualizacijos. Atsakovė kartu su atsiliepimu pateikė sutarties priedus, iš kurių matyti, kad ieškovui galimai buvo pateikti susipažinti Buto patalpų su daline apdaila aprašymas ir buto išplanavimo planas. Tačiau kaip matyti iš šių priedų, juose nėra pateikta išsamių duomenų apie būsimo buto projektą, sąmatas, iš kurių galima būtų sudaryti visapusišką ir teisingą vaizdą apie planuojamą įsigyti butą. Pažymėtina, kad bylos nagrinėjimo metu taip pat nebuvo pateikti preliminarios sutarties sudarymo metu sudarytas buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai, kaip tai numatyta CK 6.401 straipsnio 4 dalyje (CPK 178 straipsnis). Taigi, faktiškai sudarant preliminarią būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį ieškovas (vartotojas) buvo supažindintas tik su projekto vizualizacijomis, kurios buvo patalpintos internetinėje svetainėje ir šiuo metu nėra pasiekiamos. Kaip nurodė pati atsakovė, pardaviminėje medžiagoje (interneto puslapyje) nustatant vieningą objekto korpusų ir butų numeraciją dislokacijos identifikavimo tikslais, ieškovo pasirinktas butas buvo nurodytas kaip esantis pirmame aukšte. Teismo vertinimu šios aplinkybės yra svarbios vertinant ieškovui pateiktų vizualizacijų turinį. Kaip matyti iš byloje esančių vizualizacijų, jos yra bendro pobūdžio, nėra tinkamai aprašytos, todėl jose matomi vaizdai gali būti skirtingai vertinami ir suprantami. Priešingai nei teigia atsakovė, vien iš vizualizacijų nebuvo akivaizdu, kad objekto korpusai išsidėstę šlaite ir butų lygiai nuo žemės paviršiaus skirsis. Pažymėtina, kad kaip teismo posėdžio metu paaiškino pats atsakovės atstovas, šiuo atveju buvo išduotas leidimas dviejų aukštų namo statyboms, cokolis ir mansarada neturėjo konkrečių aukštų, šios aplinkybės buvo žinomos sutarties sudarymo metu. Taigi, esamoje situacijoje, teismo vertinimu, būtent pardavėjui atiteko pareiga išaiškinti būsimam pirkėjui, kad statomas namas bus dviejų aukštų su cokoliu ir mansarda, kurie neturės atskirų aukštų, taip pat išaiškinti kaip aukštai bus skaičiuojami pastate, nuo kokio lygio iki kokio. Juo labiau, kai esamoje situacijoje pirkėjas (ieškovas) išreiškė norą įsigyti butą pirmame aukšte ir taip buvo sulygta preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje, o pardavėjas žinojo, kad cokolis ir mansarda neturės konkrečių aukštų. Bylos nagrinėjimo metu atsakovė nepateikė jokių įrodymų, iš kurių galima būtų spręsti, kad pardavėjas įvykdė šią jam tenkančią pareigą bei ginčo sutarties sudarymo metu tinkamai išaiškino ieškovui aplinkybes, susijusias su įsigyjamo buto aukštu (CPK 178 straipsnis).
14. Atsižvelgiant į tai, kad sudarant ginčo sutartį pirkėjui (ieškovui) nebuvo pateiktas buto projektas ir jo sąmata, kad vizualizacijose nebuvo pakankamai tiksliai atvaizduotas parduodamas objektas ir atitinkamos pastato dalis, kad potencialiems pirkėjams, tarp jų ir ieškovui, nebuvo išaiškintos atitinkamų pastato dalių reikšmės ir aukštų suteikimo tvarka, būtent atsakovui, kaip verslininkui, tenka atsakomybė dėl susidariusios situacijos. Teismo vertinimu, esamoje situacijoje, kai vizualizacijose neteisingai buvo užvadintos atitinkamos pastato dalys, ieškovas galėjo sudaryti klaidingą poziciją dėl įsigyjamo buto, juo labiau neturėdamas būsimo buto išsamaus projekto. Priešingai nei teigia atsakovė, teismo vertinimu nagrinėjamu atveju negali būti tapatinami cokolinis ir pirmas aukštas, nes šių pastato dalių paskirtis yra visiškai skirtinga.
15. Atsakovės argumentai dėl projekto pavadinimo pasikeitimo nesusiję su esminėmis ginčo sutarties sąlygomis bei būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartims keliamais esminiais reikalavimais, todėl atmestini kaip nepagrįsti. Pažymėtina, kad kvartalo pavadinimas, kuris pasikeitė sutarties vykdymo metu, negali būti lyginamas su buto aukščiu, kuris buvo esminiu sutarties elementu ir galėjo turėti esminės reikšmės renkantis butą.
16. Teismas, pasisakydamas dėl reikalavimo grąžinti sumokėtą avansą, pažymi, kad šalys, sudarydamos preliminariąją sutartį, joje nustatytų sutartinių prievolių įvykdymui užtikrinti gali susitarti dėl netesybų (CK 6.258 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Netesybos yra viena iš sutartinės civilinės atsakomybės formų. Sutarties šaliai neįvykdžius sutartinės prievolės, jos kompensuoja kitos šalies patirtus nuostolius, jų dydžio nereikia įrodinėti (CK 6.71 straipsnis 1 dalis). Pagal preliminarųjį susitarimą perduodami pinigai neatlieka mokėjimo–atsiskaitymo funkcijos, nes preliminariuosiuose santykiuose neatsiranda piniginės prievolės. Nepaisant to, perduodami pinigai gali turėti kitas reikšmes ir atlikti kitas, ne mokėjimo ir atsiskaitymo funkcijas, todėl teismas kiekvienu konkrečiu atveju, atsižvelgdamas į šalių išreikštą valią, įvertina, kaip kvalifikuoti tokius perduotus pinigus (žr. Vilniaus apygardos teismo 2018 m. liepos 4 d. sprendimą civilinėje byloje Nr. e2-2403-560/2018; Klaipėdos apygardos teismo 2010 m. rugsėjo 6 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. 2-1674-524/2010).
17. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Sutartyje nustačius tokią sankciją, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2014 m. gruodžio 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2014).
18. Teismas, atsižvelgęs į nurodytus išaiškinimus, konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju atsakovė neprivalėtų grąžinti ieškovo sumokėto avanso, jeigu įrodytų, kad ieškovui turi būti taikomos preliminariojoje sutartyje nustatytos netesybos, t. y. kad ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį ir jam taikytina civilinė atsakomybė netesybų forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gruodžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2014).
19. Kaip minėta, nagrinėjamu atveju šalys 2015 m. lapkričio 11 d. sudarė preliminariąją būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį, remiantis kuria susitarta, kad pasirašius šią sutartį pirkėjas sumoka pardavėjui 15 000 Eur pirmąją įmoką į pardavėjo sąskaitą per 5 dienas nuo ginčo sutarties pasirašymo dienos, pagrindinės sutarties sudarymo atveju ši suma turėjo būti įskaityta į bendrą pirkėjo mokėtiną pirkimo – pardavimo kainą. Jeigu sutartis nutraukiama dėl pardavėjo kaltės, tai pardavėjas per 30 dienų įsipareigoja sumokėti pirkėjui 15 000 Eur baudą, grąžinti pirkėjui sumokėtas sumas (sutarties 9.7. punktas). Jeigu sutartis nutraukiama dėl pirkėjo kaltės, pirkėjui atsiranda pareiga nedelsiant sumokėti pardavėjui 15 000 Eur baudą, kurią pardavėjas turi teisę be atskiro įspėjimo ar pirkėjo sutikimo išskaityti iš sumų, grąžintinų pirkėjui (sutarties 9.6. punktas).
20. Taigi, ginčo sutarties 9.6. ir 9.7. punktų sąlygos reguliuoja skirtingas preliminariosios sutarties vykdymo situacijas – sutarties 9.6. punkte nurodyti padariniai dėl esminio pirkėjo padaryto sutarties pažeidimo, kurį atlikus pardavėjas įgyja teisę sutartį nutraukti (CPK 6.217 straipsnio 1 dalis), tuo tarpu 9.7. punkte numatyta situacija, kuomet preliminarioji sutartis pasibaigia dėl to, jog pagrindinė sutartis nesudaroma dėl pirkėjo kaltės (CK 6.165 straipsnio 5 dalyje numatyta, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia). Tokiu būdu kaip netesybos sumokėta suma pardavėjui jam ir pasilieka (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Taigi, nagrinėjamu atveju kaltės nustatymas yra esminė prielaida, kurią nustačius galima padaryti išvadą, kad pardavėjas pagrįstai vadovavosi sutarties 9.6. punktu ir pasiliko jam sumokėtas netesybas.
21. Teismas, įvertinęs šalių pozicijas, sudarytos ginčo sutarties turinį, atsižvelgdamas į tai, kad ieškovas laikytinas vartotoju bei į tai, kad ginčo preliminariosios sutarties projektą parengė atsakovė, sprendžia, kad nagrinėjamu atveju preliminarios sutarties 1.1.1. punkte pateiktas objekto apibūdinimas turi būti suprantamas taip, kaip nurodyta sutartyje, t. y. kaip objektas pirmame pastato aukšte. Nagrinėjamu atveju iki kvietimo pasirašyti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ieškovas nebuvo gavęs planuojamo įsigyti buto projekto. Renkantis butą vizualizacijose nebuvo pakankamai tiksliai atvaizduotas parduodamas objektas ir atitinkamos pastato dalis. Pasirašant būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį ieškovui nebuvo išaiškintos atitinkamų pastato dalių reikšmės ir aukštų suteikimo tvarka, galimybė kisti pastato aukštams. Todėl esamoje situacijoje dėl pardavėjo prisiimtų įsipareigojimų neaiškumo (objekto apibrėžiančių duomenų netikslumo), būtent atsakovė turi prisiimti riziką.
22. Teismas pažymi, kad vien ta aplinkybė, kad pardavėjas buvo atvykęs apžiūrėti turto ir nepareiškė pretenzijų, nesudaro pagrindo išvadai, jog jis sutiko pirkti butą cokoliniame aukšte, nes nei preliminarioje būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartyje, nei Turto apžiūros akte nebuvo informacijos apie tai, kad parduodamas butas cokoliniame aukšte. Pažymėtina ir tai, kad atsakovė, ginčo sutarties sudarymo metu žinodama, kad gali pasikeiti parduodamų butų aukštai, turėjo suprasti riziką, jog dėl šių aplinkybių gali kilti ginčų, todėl rengdama preliminarių sutarčių projektus turėjo tai numatyti ir aptarti sutartyje. Pažymėtina ir tai, kad atsakovė, kaip ginčo sutarties ir šios sąlygų rengėja, verslininkė, galėjo sutartyje atlikti pakeitimus ir numatyti dėl kokių priežasčių ir kokiais atvejais gali keistis parduodamo objekto aukštas, patikslinti neaiškumus, tačiau to nepadarė.
23. Todėl atsižvelgdamas į šalių procesiniuose dokumentuose išdėstytus argumentus, teismo posėdžių metu teiktus paaiškinimus, teismas sprendžia, kad esminių parduodamą objektą apibrėžiančių duomenų pakeitimas sutarties vykdymo metu nėra suderinamas su tinkamu sutarties vykdymu, todėl būtent atsakovė turi prisiimti iš to kylančias pasekmes. Nustačius, kad dėl pardavėjo kaltės buvo nutraukta šalių sudarytą preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, atitinkamai atsakovei atsirado pareiga grąžinti ieškovui jo sumokėtą 15 000 Eur dydžio avansą, todėl šiuo pagrindu ieškinys tenkintinas pilna apimtimi.
24. Atmetami kaip nepagrįsti atsakovės argumentai dėl sutrumpinto ieškinio senaties termino taikymo. Kaip minėta, sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Nagrinėjamu atveju ieškinys yra reiškiamas dėl avanso, kuris buvo sumokėtas atsakovei vykdant preliminarios sutarties sąlygas, priteisimo, o ne dėl netesybų ar baudos priteisimo. Todėl susidariusioje situacijoje, priešingai nei teigia atsakovė, nėra pagrindo taikyti CK 1.125 straipsnio 1 dalies 5 punkte įtvirtinto sutrumpinto ieškinio senaties termino. Analogiškos praktikos laikosi ir Lietuvos apeliacinis teismas, pvz. 2022 m. balandžio 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-236-302/2022.
25. Ieškovas taip pat prašo priteisti iš atsakovės 5 036,30 Eur palūkanų, paskaičiuotų taikant 5 proc. palūkanų normą (CK 6.210 straipsnio 1 dalis) už laikotarpį nuo 2017 m. rugpjūčio 20 d. iki 2024 m. gegužės 22 d. Pažymi, kad nurodytu laikotarpiu iš viso susidarė 5067,12 Eur palūkanų suma (2466 d. x 2,05 Eur/d.), tačiau ieškovas atsisako nuo 30,82 Eur palūkanų sumos ir šiuo ieškiniu prašo priteisti 5 036,30 Eur palūkanų.
26. CK 6.261 straipsnyje numatyta, kad praleidęs piniginės prievolės įvykdymo terminą skolininkas privalo mokėti už termino praleidimą sutarčių ar įstatymų nustatytas palūkanas, kurios yra laikomos minimaliais kreditoriaus nuostoliais.
27. Nagrinėjamu atveju šalys nesusitarė dėl palūkanų mokėjimo už piniginės prievolės įvykdymo termino praleidimą, todėl ieškovas prašo priteisti įstatyme, t. y. CK 6.210 straipsnio 1 dalyje, nustatytas 5 proc. dydžio metines palūkanas už laikotarpį nuo 2017 m. rugpjūčio 20 d. iki 2024 m. gegužės 22 d. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju tenkinamas ieškinio reikalavimas dėl avanso priteisimo, todėl ieškovo prašoma priteisti 5 036,30 Eur palūkanų suma taip pat laikytina pagrįsta bei priteistina iš atsakovės ieškovui.
28. Ieškinį tenkinus, ieškovui iš atsakovės priteistinas 451,00 Eur bylinėjimosi išlaidos, t. y. už ieškinį sumokėtas žyminis mokestis (CPK 93 straipsnio 1 dalis).
29. Byloje teismo patirtos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakyme Nr. 1R-261/1K-355 (keistu 2023 m. gruodžio 20 d. įsakymu Nr. 1R-386/1K-411) „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ patvirtintos 8,00 Eur minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos. Atsižvelgiant į tai, valstybės patirtų bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo klausimas nesprendžiamas.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268 – 270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
ieškinį tenkinti.
Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „DG UP Elektrėnai“ (juridinio asmens kodas 303437403) ieškovui R. L. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 15 000,00 Eur (penkiolikos tūkstančių eurų ir 00 ct) avansą, 5 036,30 Eur (penkių tūkstančių trisdešimt šešių eurų ir 30 ct) palūkanas, 5,00 (penkių) proc. dydžio metines procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo priteistos sumos (20 036,30 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2024 m. liepos 22 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, ir 451,00 Eur (keturi šimtai penkiasdešimt vieno euro ir 00 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo (sprendimo) priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.