Vilniaus apygardos teismo nutartis, e2A-2982-936/2024

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2024-12-17
Bylos Nr.: e2A-2982-936/2024
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-15468-2023-0
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Asta Pikelienė, Urmila Valiukienė, Linas Zinkevičius
Ieškovas: D. J.
Atsakovas: J. L.

Kategorijos

Civilinė byla Nr. e2A-2982-936/2024Teisminio proceso Nr. 2-68-3-15468-2023-0Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.10.5.1; 3.3.1.14; 3.3.1.19.4 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2024 m. gruodžio 17 d.Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Astos Pikelienės, Urmilos Valiukienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Lino Zinkevičiaus,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal apelianto (atsakovo) J. L. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. rugsėjo 9 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo D. J. ieškinį atsakovui J. L. dėl nuostolių atlyginimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, G. M. J.

Apeliacinės instancijos teismas

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovas D. J. kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė iš atsakovo J. L. priteisti 78 500 Eur nuostolių atlyginimo, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško sprendimo įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.

1.1. Nurodė, kad ieškovas su atsakovu 2021 m. kovo 15 d. sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – preliminari sutartis Nr. 1), pagal kurią atsakovas įsipareigojo parduoti ieškovui statomą 140,31 kv. m ploto namą, esantį (duomenys neskelbtini), kartu su namui priklausančia žemės sklypo dalimi (toliau – turtas). Šalys susitarė, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaryta iki 2021 m. rugsėjo 1 d. 2021 m. rugsėjo mėnesį atsakovas informavo ieškovą, kad didina parduodamo turto kainą 20 000 Eur suma, avanso sumą didina iki 28 000 Eur ir siūlo ieškovui sudaryti naują preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį nukeliant pagrindinės sutarties sudarymo terminą į 2022 m. vasario 1 d. Ieškovas su naujai atsakovo pasiūlytomis sąlygomis sutiko ir 2021 m. spalio 15 d. sudarė naują turto pirkimo-pardavimo preliminariąją sutartį (toliau – preliminari sutartis Nr. 2).

1.2. Suėjus preliminariojoje sutartyje Nr. 2 numatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui, t. y. 2022 m. vasario 1 d., pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Atsakovas, grįsdamas pagrindinės sutarties nesudarymą, nurodė, kad ji nebuvo sudaryta dėl pasikeitusio teisinio reglamentavimo, kas lėmė užtrukusias sklypo atidalinimo, jo registravimo, statybos leidimo gavimo procedūras. Koks konkrečiai teisinis reglamentavimas pasikeitė ir kokią įtaką šis pasikeitimas turėjo šalių tarpusavio teisėms ir pareigoms, atsakovas nepaaiškino. Atsakovas nurodė, kad preliminarioji sutartis yra pasibaigusi.

1.3. Atsakovui nevykdant preliminariosios sutarties Nr. 2, ieškovas, vis dar siekdamas išlaikyti tarpusavio santykius, atnaujino derybas ir siūlė dar kartą sudaryti preliminariąją sutartį, nustatant terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2023 m. sausio 15 d. ir nurodė tokias preliminariosios sutarties sąlygas: 1) iki šio termino turi būti pasiektas ir valstybės įmonėje „Registrų centras“ įregistruotas 100 proc. namo baigtumas; 2) turi būti įvykdytos visos sąlygos, nurodytos preliminarioje sutartyje ir techniniame projekte; 3) turi būti pašalinti atliktų darbų defektai. Atsakovas su šiuo ieškovo pasiūlymu nesutiko ir atsisakė susitarti dėl tolimesnių santykių.

1.4. Nutrūkus ieškovo ir atsakovo deryboms, ieškovas buvo priverstas ieškoti naujo būsto, todėl 2023 m. sausio 12 d. sudarė naują preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį (pakeičiančiąją sutartį) su kita pardavėja uždarąja akcine bendrove (toliau – UAB) „Alani“ dėl pakeičiančiojo nekilnojamojo turto – buto, esančio dvibučiame name, adresu (duomenys neskelbtini), su butui priklausančia sklypo dalimi, pirkimo, o 2023 m. balandžio 4 d. sudarė pagrindinę šio turto pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovas naująjį turtą įsigijo už 268 500 Eur, t. y. už 78 500 Eur didesnę kainą, negu buvo numatyta su atsakovu sudarytoje preliminariojoje sutartyje Nr. 2 – 190 000 Eur. Ši 78 500 Eur suma, ieškovo teigimu, yra jo patirti nuostoliai, kurie pasireiškė prarasta galimybe gerokai pigiau įsigyti nekilnojamąjį turtą, todėl turi būti atlyginti kaip negauta nauda.

1.5. 2023 m. vasario 23 d. ieškovas kreipėsi į atsakovą su pretenzija dėl netinkamo preliminariosios sutarties vykdymo ir nuostolių atlyginimo bei siekė taikiai išspręsti ginčą, reikalavo iš atsakovo sumokėti 28 500 Eur dydžio baudą bei atlyginti 13 013,27 Eur ieškovo investicijų turtui pagerinti. Atsakovas 2023 m. kovo 12 d. atsisakė mokėti preliminariojoje sutartyje numatytas netesybas (baudą), ieškovui pakartotinai nurodė, kad preliminarioji sutartis yra pasibaigusi, o pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovo kaltės, bet dėl užsitęsusios sklypo atidalinimo procedūros.

1.6. Ieškovo teigimu, yra visos sąlygos taikyti atsakovui, kaip nesąžiningai šaliai, civilinę atsakomybę. Pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta dėl atsakovo kaltės, kadangi jis nesąžiningai vedė derybas, nepagrįstai vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vengimą sudaryti pagrindinę sutartį rodo atsakovo veiksmai, o būtent tai, kad net ir gerokai praėjus preliminariojoje sutartyje Nr. 2 numatytam terminui, atsakovas: 1) nebuvo pasiekęs ir įregistravęs gyvenamojo namo net 85 proc. baigtumo, todėl grubiai pažeidė preliminariosios sutarties 3.2 papunktį; 2) nebuvo atlikęs preliminariosios sutarties Nr. 2 prieduose Nr. 1 ir Nr. 4 numatytų vidaus ir išorės apdailos darbų, todėl grubiai pažeidė minėtos sutarties 2.3 papunktį; 3) nebuvo užtikrinęs, kad turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienai (2022 m. vasario 1 d.) visi turto dokumentai būtų tinkamai paruošti, nebuvo gavęs statybos leidimo, kurį turėjo gauti dar prieš statant gyvenamąjį namą, todėl grubiai pažeidė preliminariosios sutarties 4.3 papunktį. Atsakovo vengimą sudaryti pagrindinę sutartį netiesiogiai pagrindžia taip pat ir aplinkybė, kad statybą leidžiantis dokumentas turtui buvo išduotas tik 2023 m. kovo 3 d., t. y. daugiau negu metus praleidus preliminarioje sutartyje numatytą terminą. Atsakovas tik 2022 m. gruodžio 2 d. pateikė prašymą dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo. Šie atsakovo veiksmai rodo, jog jau preliminariosios sutarties Nr. 2 sudarymo metu jis turėjo realiai numatyti, kad pagrindinė sutartis nebus laiku sudaryta.

Atsiliepimas

2. Atsakovas J. L. pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašė ieškinį atmesti.

2.1. Atsakovas nurodė, jog pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl užsitęsusios sklypo padalijimo procedūros, 2022 m. vasario 1 d. ši procedūra dar nebuvo baigta. Pažymėjo, jog 2021 m. kovo 15 d. su ieškovu pasirašė preliminariąją sutartį Nr. 1, o tik 2021 m. liepos 1 d. įsigaliojo Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo (toliau – ir TPĮ) 20 straipsnio pakeitimas. Atsakovas 2021 m. gruodžio 15 d. su rangovu UAB ,,Geodezijos centras“ sudarė paslaugų sutartį, pagal kurią UAB ,,Geodezijos centras“ įsipareigojo parengti sklypo formavimo pertvarkymo projektą, geodezinių matavimų bylas ir topografinę nuotrauką adresu (duomenys neskelbtini). Žemės sklypą reikėjo pertvarkyti jį padalijant, o šis procesas užtruko iki 2022 m. lapkričio 8 d. Tik šį veiksmą atlikus buvo galima kreiptis dėl statybos leidimo. Atsakovas nežinojo, kad viskas užsitęs, nes iki 2021 m. nebuvo susidūręs su individualiomis statybomis.

2.2. Iš pateikto ginčo šalių susirašinėjimo galima matyti, jog šalys, pasibaigus pagrindinės sutarties sudarymo terminui (2022 m. vasario 1 d.) toliau tęsė bendradarbiavimą ir susirašinėjo dėl namo įrengimo, apdailos, ieškovas nurodė atsakovui, kad vis dar yra suinteresuotas turto pirkimu, o atsakovas atlikinėjo statybos darbus. Ginčo šalys konkliudentiniais veiksmais pratęsė terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti toliau vykdydamos preliminariąją sutartį, ji nebuvo pasibaigusi ar nutraukta.

2.3. Ieškovo patirti 78 500 Eur nuostoliai negali būti atlyginami, kadangi tam nėra visų sąlygų, be to, šalys nesusitarė dėl negautos naudos atlyginimo esant ikisutartiniams santykiams, šalys nepraplėtė ikisutartinės atsakomybės ribų iki lūkesčio intereso gynimo.

2.4. Atsakovas taip pat nesutinka su ieškovo pozicija neva atsakovas nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovas nurodė, kad nėra nekilnojamojo turto vystytojas, profesionalus statytojas, dėl ko jam buvo itin sudėtinga numatyti teisės aktų pasikeitimus, statybos proceso dokumentų išdavimo laiką ir pan. Atsakovas siekė parduoti namą, tačiau dėl valstybės teisės aktų pasikeitimų, užsitęsusios sklypo atidalinimo procedūros, statybos leidimo išdavimo, vis negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties. Šalims konkliudentiniais veiksmais pratęsus 2021 m. spalio 15 d. preliminariojoje sutartyje nurodytą pagrindinės sutarties sudarymo terminą, bet vėliau nesusitarus dėl konkretaus pagrindinės sutarties sudarymo termino, nors atsakovas siūlė ir mažinti turto kainą bei numatyti palūkanas dėl termino praleidimo, ir ieškovui sudarius naują preliminarią sutartį dėl kito turto pirkimo, tokie veiksmai negali būti traktuojami kaip atsakovo kaltė dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Kadangi ieškovas su UAB ,,Alani“ 2023 m. sausio 12 d. sudarė naują nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo preliminariąją sutartį, būtent jis nebebuvo suinteresuotas sudaryti pagrindinės turto sutarties su atsakovu.

3. Trečiasis asmuo G. M. J. atsiliepimo į ieškovo D. J. ieškinį nepateikė.

Šalies argumentai

4. Ieškovas D. J. teismui pateiktame dublike prašė ieškinį tenkinti.

4.1. Nurodė, kad po ginčo šalių pasirašytos preliminariosios sutarties atsakovas pradėjo vykdyti gyvenamojo namo statybas, todėl ieškovui susidarė įspūdis, kad visi reikalingi dokumentai, tarp jų ir statybos leidimas, yra sutvarkyti ir pagrindinė sutartis bus neabejotinai sudaryta.

4.2. Be to, atsakovas vystė ir daugiau nekilnojamojo turto projektų – toje pačioje (duomenys neskelbtini) gatvėje buvo statomas ir kitas objektas (kotedžas), kurį kaip pavyzdį atsakovas aprodė ieškovui. Atsakovo susirašinėjimas dėl šilumos siurblių, kuriame atsakovas teigia, jog turėjo nemažai praktikos juos montuojant kitiems užsakovams, taip pat atsakovo nuolatinis konsultavimasis su profesionalia nekilnojamojo turto agentūra ieškovui leido susidaryti įspūdį, jos atsakovas yra patyręs, nekilnojamojo turto vystymo sritį išmanantis asmuo. Šios aplinkybės rodo, kad atsakovas, kaip atsakingas, rūpestingas ir sąžiningas rinkos dalyvis, turėjo galimybę numatyti, kiek laiko užtruks dokumentų tvarkymo ir paruošimo darbai.

4.3. Ieškovas nurodė, kad nėra aišku, dėl kokių priežasčių nuo pat sklypo įsigijimo laikotarpio (2021 m. sausio mėnesio) iki 2021 m. liepos mėnesio atsakovas negavo statybos leidimo.

4.4. Pažymėjo, kad preliminarioji sutartis Nr. 2 buvo sudaryta atsakovui vienašališkai padidinus turto kainą bei grubiai vėluojant vykdyti prisiimtus įsipareigojimus, o atsakovo pateiktas situacijos vertinimas traktuotinas tik kaip siekis melagingų aplinkybių keliu išvengti atsakomybės.

Atsiliepimas

4.5. Nors atsiliepime atsakovo nurodytas teisinis reglamentavimas pasikeitė 2021 m. liepos 1 d., paslaugų sutartis su UAB „Geodezijos centras“ sudaryta tik 2021 m. gruodžio 15 d., t. y. daugiau negu po 5 mėnesių, o sklypas buvo atidalintas tik 2022 m. lapkričio 8 d., t. y. po 1 metų ir 4 mėnesių. Atsakovas nedetalizavo, kodėl elementarus procesas truko beveik pusantrų metų.

4.6. Derybų metu atsakovas vilkino laiką, sudarė ieškovui įspūdį, kad darbai bus greitai atlikti ir ieškovas galės persikelti į namą, tačiau iki 2023 m. sausio mėnesio ši galimybė nebuvo sudaryta. Atsakovas, suprasdamas, jog yra neatlikęs gausybės preliminarioje sutartyje Nr. 2 numatytų darbų, šių darbų apimtyje sutiko sumažinti turto kainą ir šį veiksmą vertina kaip bendradarbiavimo pareigos įgyvendinimą bei nuolaidų ieškovui suteikimą.

4.7. Visą bylos šalių bendravimo laiką šalys aiškiai komunikavo, jog preliminarioji sutartis Nr. 2 yra pasibaigusi, o šalys derybų keliu nesėkmingai siekė susitarti dėl naujos preliminarios sutarties sąlygų ir jos sudarymo. Atsakovas 2022 m. spalio 8 d. laiške nurodė, jog pagal preliminarios sutarties Nr. 2 2.1 ir 2.2 papunkčius preliminarioji sutartis yra pasibaigusi. Tokią pačią poziciją atsakovas aiškiai nurodė ir vėlesniame susirašinėjime – 2022 m. gruodžio 22 d., 28 d., 2023 m. kovo 12 d. Ieškovas 2022 m. spalio 27 d. sutiko ir neginčijo aplinkybės, kad sutartis yra pasibaigusi, tačiau papildomai nurodė, jog pagrindinė sutartis nesudaryta būtent dėl atsakovo kaltės.

4.8. Atsakovo teiginiai dėl atlygintinos žalos dydžio ribojimo, vadovaujantis ikisutartinės civilinės atsakomybės instituto esme, prieštarauja teismų praktikai.

5. Atsakovas J. L. pateiktame teismui triplike prašė ieškovo ieškinį atmesti.

5.1. Nurodė, kad pats ieškovas pasirašė ir sutiko su atsakovo pasiūlytomis preliminariosios sutarties Nr. 2 sąlygomis: padidinta turto kaina, avansu, termino pratęsimu. Pažymėjo, kad turto kainą atsakovas padidino nežymiai, atsižvelgdamas į statybos medžiagų kainų augimą ir suderinęs ją su ieškovu.

5.2. Pažymėjo, kad ginčo šalių 2022 m. kovo 18 d., birželio 6 d., liepos 7 d. susirašinėjimai rodo, kad atsakovas nežinojo, kada tiksliai bus atidalintas sklypas ir tą aiškiai nurodė ieškovui. Ieškovas buvo informuotas apie pasikeitusį teisinį reglamentavimą, todėl apie sklypo padalinimo procesą ieškovas žinojo žymiai anksčiau nei nurodė.

5.3. Pažymėjo, kad ieškovui nurodė darbų atlikimo preliminarų terminą, kuris nustatytas atsakovo ir UAB „Geri architektai“ pasirašytoje projektavimo sutartyje. Numatyti konkretų darbų atlikimo terminą yra sudėtinga, kadangi tokio pobūdžio darbai užtrunka ir tiksliai nėra aišku, kada darbai bus atlikti.

5.4. Aplinkybė, jog atsakovas pardavinėjo nekilnojamąjį turtą pasitelkdamas brokerio paslaugas nepaneigia to, kad atsakovas neturėjo praktikos nekilnojamojo turto statybose. Atsakovas iki 2021 metų nebuvo vykdęs daugiau jokių nekilnojamojo turto statybos projektų, jis yra tik dirbęs statybų srityje samdomu darbuotoju.

5.5. Byloje nėra duomenų, kad atsakovas būtų atsisakęs sudaryti pagrindinę sutartį, negalima konstatuoti atsakovo neteisėtų veiksmų, jo nesąžiningumo, nes būtent dėl pasikeitusio teisinio reglamentavimo tapo privaloma atidalinti sklypą, o dėl šios priežasties užtruko dokumentų sutvarkymas. Nepriklausomai nuo to, kad atsakovas, nebūdamas profesionalus teisininkas, 2022 m. spalio 8 d. laiške nurodė ieškovui, jog sutartis pasibaigusi, šalių elgesys po 2022 m. vasario 1 d. leidžia teigti, kad šalys toliau tęsė bendradarbiavimą.

Šalies argumentai

5.6. Ieškovo prašomų nuostolių dydis nėra pagrįstas įrodymais, t. y. ieškovas nenurodė, kokiame rajone įsigijo naują turtą, ar tas turtas nesiskiria nuo su atsakovu sudarytoje preliminariojoje sutartyje nurodyto turto.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2024 m. rugsėjo 9 d. sprendimu ieškovo D. J. ieškinį tenkino – priteisė ieškovui iš atsakovo 78 500 Eur nuostolių atlyginimo, 5 proc. metines palūkanas už priteistą 78 500 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. lapkričio 8 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo ir 3798,80 Eur bylinėjimosi išlaidų. Teismas sprendimą grindė tokiais motyvais:

6.1. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad bylos šalis siejo ikisutartiniai pirkimo-pardavimo teisiniai santykiai: šalys derėjosi ir įsipareigojo ateityje sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.163 straipsnis).

6.2. Teismas padarė išvadą, kad bylos šalys nepratęsė preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties Nr. 2 termino, priešingai, šalys vienodai suprato, kad preliminarioji sutartis Nr. 2 yra pasibaigusi, o pasibaigus preliminariojoje sutartyje Nr. 2 sutartam terminui, šalys derėjosi dėl naujos redakcijos rašytinės preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ne tik nustatant naująjį pagrindinės sutarties sudarymo terminą, tačiau taip pat tarėsi ir dėl kitų naujų preliminariosios sutarties sąlygų. Vien aplinkybė, kad ieškovas tik 2023 metų sausio mėnesį paprašė atsakovo grąžinti avansą, niekaip nesudaro pagrindo kitaip vertinti tarp šalių buvusią situaciją. Priešingai, ši aplinkybė tik patvirtina, kad ieškovas, net ir pasibaigus preliminariosios sutarties Nr. 2 terminui, buvo suinteresuotas turto pirkimu ir sąžiningai derėjosi dėl naujos redakcijos rašytinės preliminariosios sutarties sudarymo naujomis sąlygomis. Teismas sprendė, jog nėra jokio pagrindo daryti išvadą, jog bylos šalys po rašytinės preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. 2 sudarymo susitarė ir konkliudentiniais veiksmais patvirtino valią pratęsti šios preliminariosios sutarties Nr. 2 terminą. Preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis Nr. 2 pasibaigė, bylos šalims 2022 m. vasario 1 d. nesudarius pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties.

6.3. Teismas nurodė, kad šiuo konkrečiu atveju ginčo šalių ikisutartinės derybos buvo pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį, todėl ieškovas pagrįstai pasitikėjo atsakovu ir buvo įsitikinęs, kad pagrindinė sutartis dėl ginčo turto tikrai bus sudaryta. Teismas sprendė, kad atsakovas ikisutartiniuose santykiuose su ieškovu elgėsi nesąžiningai, vengė sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, taip pažeisdamas ieškovui sukurtus teisėtus lūkesčius.

6.4. Taip pat nurodė, kad atsakovo minimo TPĮ 20 straipsnio pakeitimo įstatymas priimtas 2021 m. sausio 12 d., todėl atsakovas iki preliminariosios sutarties sudarymo pradžios, taip pat ir 2021 m. kovo 15 d. sudarydamas su ieškovu preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 1 žinojo arba turėjo žinoti apie teisinio reglamentavimo pokyčius. Aplinkybė, kad aptariama TPĮ 20 straipsnio redakcija įsigaliojo nuo 2021 m. liepos 1 d., nereiškia, kad valstybės veiksmai buvo nenumatyti ar neprognozuojami, kadangi sutarties sudarymo metu minėtas įstatymas buvo paskelbtas ir nurodyta jo įsigaliojimo data. Teismas sprendė, kad nėra pagrindo atleisti atsakovą nuo civilinės atsakomybės ar sumažinti ieškovui priteistinų nuostolių dydį.

6.5. Teismas pažymėjo, kad, priešingai nei teigia atsakovas, ieškovas buvo sąžiningas ir rūpestingas derybose su atsakovu. Jis preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį su kita pradavėja UAB „Alani“ sudarė tik tuomet, kai jau buvo nutrauktos bylos šalių derybos dėl naujos redakcijos preliminariosios sutarties sudarymo. Vien aplinkybė, kad ieškovas aptariamą sutartį sudarė netrukus po su atsakovu nutrūkusių derybų, niekaip nesudaro pagrindo vertinti ieškovo veiksmus kaip nesąžiningus.

6.6. Teismas konstatavo, kad abstraktaus (objektyvaus) nuostolių apskaičiavimo metodo taikymas pagal ieškovo pasirinktą skaičiavimo metodiką šioje byloje galimas. Sutiko su ieškovo nurodytu žalos apskaičiavimu ir ieškovo prašomą priteisti 78 500 Eur nuostolių sumą vertino kaip pagrįstą.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

7. Atsakovas J. L. pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. rugsėjo 9 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – atmesti ieškovo ieškinį. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Žemesnės instancijos teismas

7.1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai padarė išvadą, jog preliminari sutartis tarp ginčo šalių nebuvo pratęsta. Iš ieškovo ieškinio 35.4 punkto matyti, jog jis sutiko pratęsti preliminariosios turto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. 2 terminą iki 2023 m. sausio mėnesio. Teismo išvados šiuo aspektu yra prieštaringos, nes, nors teismas nesutinka, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminas buvo pratęstas, tačiau pats aprašo faktinį sutarties šalių bendradarbiavimą iki 2023 m. sausio mėnesio. Be to, jeigu terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti nebūtų pratęstas, ieškovas, pasibaigus preliminariojoje sutartyje Nr. 2 numatytam terminui (2022 m. vasario 1 d.), būtų galėjęs iš karto pirkti kitą turtą iš naujo pardavėjo nelaukiant beveik metų laiko. Teismas ignoravo ir tą aplinkybę, kad nei viena iš šalių, suėjus 2022 m. vasario 1 d. terminui, nesiūlė susitikti notaro biure ir sudaryti pagrindinę sutartį, taigi šalys nelaikė, jog pagrindinės sutarties sudarymo terminas pasibaigė ir toliau tęsė bendradarbiavimą, tą patvirtina ginčo šalių susirašinėjimo 2022 m. kovo 11, 18 ir 21 d., 2022 m. liepos 30 ir 31 d. elektroniniai laiškai. Atsižvelgiant į tai, kad preliminariosios sutarties Nr. 2 terminas buvo pratęstas, atsakovo atsakomybė negali būti kildinama iš 2021 spalio 15 d. preliminariojoje sutartyje nurodyto termino praleidimo.

7.2. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendė, jog atsakovas vengė sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Atsakovas pagrindinės sutarties negalėjo sudaryti dėl teisės aktų pakeitimų, pagal kuriuos, statant viename žemės sklype du namus, yra privalomas žemės sklypo atidalijimas. Teismo teiginys, kad atsakovas neinformavo ieškovo apie pasikeitusį teisinį reglamentavimą 2021 spalio 15 d., nors pats atsakovas tuo metu dar nežinojo galutinio sprendimo būdo, nes tik po preliminariosios sutarties Nr. 2 sudarymo 2021 gruodžio 15 d. sudarė paslaugų sutartį su UAB „Geodezijos centras”, yra nepagrįstas ir negali būti vertinamas kaip atsakovo nesąžiningumas.

7.3. Atsakovas atmeta kaip nepagrįstus pirmosios instancijos teismo argumentus, kad ieškovas buvo sąžiningas ir rūpestingas derybose su atsakovu. Jau 2022 m. rudenį ieškovas nebeturėjo intereso pirkti atsakovo parduodamo objekto, nes susirado kitą objektą Vilniaus rajone, kurio pirkimui tikėjosi gauti subsidiją. Pažymi, jog byloje taip pat nėra duomenų, ar ieškovas, pirkdamas sklypą be statinių, pats domėjosi, ar yra išduotas statybos leidimas statiniams perkamame žemės sklype statyti.

7.4. Atsakovas atkreipė dėmesį, jog jis yra fizinis asmuo, individualiai iki 2021 m. jokių statybų nėra vykdęs ir jokių statybos projektų iki to laiko nėra įgyvendinęs, todėl negalėjo žinoti apie priimtą įstatymo projektą bei numatomą jo įsigaliojimo datą. Nurodo, jog T. R. atsisakius duoti sutikimą naujai projektuojamam gyvenamajam namui, atsakovui atsirado pareiga kreiptis į savivaldybę dėl sutikimo įsirengti inžinerinius tinklus, todėl projektavimas užtruko ir 2021 liepos 1 d. įsigaliojo TPĮ 20 straipsnio pakeitimas. Atsižvelgiant į šias aplinkybes, atsakovas negalėjo numatyti, kad įstatymo pakeitimas įsigalios projektuotojui dar nepateikus prašymo išduoti statybos leidimą. Atsakovas laiko, jog valstybės veiksmai šiuo atveju buvo nenumatyti, todėl jis turėtų būti atleidžiamas nuo civilinės atsakomybės, jeigu ji būtų taikoma.

7.5. Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino ieškinyje nurodytas faktines aplinkybes, susijusias su prašomu nuostolių atlyginimu, netinkamai pritaikė nuostolių apskaičiavimo metodą, dėl to nukrypo nuo teismų praktikos, suformuotos bylose dėl prarastos galimybės piniginės vertės. Ieškovo prašomi priteisti nuostoliai atitinka kainų skirtumo metodą, nes prašomas priteisti nuostolių dydis nustatytas lyginant preliminariosios sutarties kainą ir sudarytos pagrindinės sutarties su kitu pardavėju dėl visiškai kito turto kainą. Ieškovas byloje neįrodė patirtų realių nuostolių dydžio ir nėra nustatytos visos kumuliatyvios aplinkybės, būtinos prarastos galimybės piniginei vertei dėl preliminariosios sutarties nevykdymo atlyginti, todėl neegzistuoja teisėtas pagrindas ieškovui reikalauti prašomų nuostolių atlyginimo.

7.6. Byloje esančios aplinkybės rodo, kad objektai skirtingi tiek žemės sklypo plotu, tiek namo plotu, tiek lokacija, byloje taip pat nėra duomenų apie abiejų objektų technines charakteristikas (energetinę klasę, stogo dangą, išorės apdailą), todėl teismas nepagrįstai laikė ieškovo reikalavimą dėl nuostolių pagrįstu. Atsakovas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju ieškovas įsigijo didesnį žemės sklypą bei didesnės kvadratūros būstą, esantį geresnėje lokacijoje, o teismui priteisus visą jo prašomą sumą, ieškovas atsidūrė geresnėje padėtyje, nei būtų sudaręs pagrindinę sutartį, t. y. ieškovas pasipelnė atsakovo sąskaita, o tai neatitinka civilinės atsakomybės kompensacinės funkcijos bei teismų praktikos.

7.7. Teismas nepagrįstai netaikė ieškinio senaties netesyboms, prašomoms įskaityti į nuostolių sumą. Kadangi ieškovas aiškiai ieškinio 48 punkte nurodė, jog 28 500 Eur patirta žala yra neįrodinėtini nuostoliai, kurie įskaitomi į bendrą nuostolių sumą, teismas turėjo priimti ieškovo atsisakymą nuo ieškinio šioje dalyje ir sprendimu bylą šioje dalyje nutraukti.

Atsiliepimas

8. Ieškovas D. J. atsiliepime į atsakovo J. L. apeliacinį skundą prašo atsakovo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

8.1. Atsakovas apeliaciniu skundu neįrodo, kokias konkrečiai įrodinėjimo ar įrodymo vertinimo taisykles pažeidė teismas, todėl argumentai dėl įrodymų vertinimo yra nepagrįsti.

8.2. Kadangi preliminariosios sutarties Nr. 2 pagrindu buvo padidinta turto kaina 20 000 Eur suma, trimis mėnesiais nukeltas pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas, taip pat buvo padidintas avansinio mokėjimo dydis, atsakovas gavo trigubą naudą.

8.3. Atsakovui atsisakius pratęsti sutartinius santykius, ieškovas prarado galimybę įsigyti nekilnojamąjį turtą 2021 metų kainomis, buvo priverstas ieškoti naujo turto brangesnėmis kainomis, jį įsigydamas patyrė net 78 500 Eur daugiau išlaidų negu buvo planavęs.

8.4. Nėra jokio pagrindo išvadai, jog šalys po preliminariosios sutarties sudarymo Nr. 2 susitarė ir konkliudentiniais veiksmais patvirtino valią pratęsti preliminariosios sutarties Nr. 2 terminą, o šiai išvadai prieštaraujantys atsakovo teiginiai yra nepagrįsti ir tik gynybiniai. Atsižvelgiant į ginčo šalių susiklosčiusią tarpusavio praktiką bei į sudarytų preliminariųjų sutarčių 7.2 punktus, matyti, jog šalys aiškiai yra įtvirtinusios, kad bet kokie sutarčių pakeitimai, įskaitant ir sutarties pratęsimą, galimi tik šalims tokį susitarimą įforminus raštu. Byloje esantys ginčo šalių elektroniniai pranešimai patvirtina, kad preliminari sutartis Nr. 2 pasibaigė.

8.5. Nurodo, jog ne teisinio reglamentavimo pokyčiai, o paties atsakovo aplaidumas lėmė, kad žemės sklypas nebuvo atidalintas. Atsakovas žemės sklypą įsigijo 2021 m. sausio mėnesį, o prašymas išduoti statybos leidimą buvo pateiktas tik 2022 gruodžio 1 d., per visą šį laikotarpį atsakovas sudarė tik dvi sutartis: 1) 2021 m. sausio 19 d. projektavimo darbų rangos sutartį su UAB „Geri architektai“; 2) 2021 m. gruodžio 15 d. paslaugų sutartį su UAB „Geodezijos centras“. Priežasčių, kodėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo veiksmai nebuvo atlikti dar prieš pasirašant preliminariąją sutartį Nr. 1, atsakovas nenurodė. Statybos darbai buvo pradėti neturint statybą leidžiančio dokumento, kas rodo neapdairų ir neatsakingą atsakovo elgesį. Atsakovo vengimą sudaryti pagrindinę sutartį pagrindžia ir aplinkybė, jog statybą leidžiantis dokumentas turtui buvo išduotas tik 2023 m. kovo 3 d., t. y. daugiau nei vieneriems metams praleidus preliminariojoje sutartyje Nr. 2 nustatytą terminą.

8.6. Atsakovo teiginiai, kad jis nėra atsakingas už pagrindinės sutarties nesudarymą yra nepagrįsti. Atsakovas vykdydamas preliminariąją sutartį Nr. 2 pažeidė bendrąją bendradarbiavimo pareigą. Atsakovas nuolat klaidino ieškovą dėl darbų eigos, dėl pagrindinės sutarties sudarymo terminų, nurodydamas vis vėlesnę datą dėl galimo įsikėlimo į gyvenamąjį namą, taip pat dėl statybos darbų užbaigimo. Pats atsakovas, neinformuodamas ieškovo apie neišduotą statybos leidimą bei galimas kliūtis tokio leidimo išdavimui, prisiėmė riziką, jog, nepaisant statybos leidimo išdavimo momento, jis spės laiku įregistruoti nekilnojamojo turto baigtumą ir sudarys pagrindinę sutartį su ieškovu.

8.7. Atsakovo argumentai, jog teismas netinkamai apskaičiavo žalą ir žalos atlyginimas negalimas prarastos galimybės verte, prieštarauja nuosekliai suformuotai teismų praktikai. Akcentuoja, jog, jei ieškovas būtų žinojęs, kad atsakovas nesiruošia savo įsipareigojimų vykdyti iki galo, ieškovas būtų pasirinkęs kitų vystytojų projektus dar 2021 m. pradžioje ir būstą būtų įsigijęs iš jų tuometinės rinkos kainomis.

8.8. Atsakovas nepateikė jokių įrodymų, kurie pagrįstų esminius dviejų nekilnojamojo turto objektų skirtumus. Ieškovas sutinka su teismo padaryta išvada, jog tik nedidelis atstumų skirtumas iki tam tikrų objektų, nesudaro pagrindo vertinti, kad objektai kardinaliai skiriasi.

Žemesnės instancijos teismas

Apeliacinės instancijos teismas

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

9. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą analizuodamas skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinio skundo ribos gali būti peržengtos tada, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1 – 2 dalys).

Žemesnės instancijos teismas

10. Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1 – 7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.

11. Apeliacijos objektą sudaro Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. rugsėjo 9 d. sprendimo, kuriuo ieškovo D. J. ieškinys dėl nuostolių atlyginimo priteisimo tenkintas visiškai, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

12. Byloje nustatyta, kad atsakovas J. L. 2021 m. sausio 26 d. nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi įsigijo žemės sklypą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį (duomenys neskelbtini), su tikslu šiame sklype pastatyti du namus ir juos parduoti. Siekdamas įgyvendinti šį tikslą, 2021 m. sausio 19 d. atsakovas pasirašė projektavimo darbų rangos sutartį su UAB „Geri architektai“, pagal kurią minėta bendrovė įsipareigojo preliminariai per penkis mėnesius atlikti dviejų vienbučių namų projektavimo darbus, įskaitant projektų suderinimą su atitinkamomis institucijomis ir gauti statybos leidimą (2021 m. sausio 19 d. sutarties 3.2, 5.2 papunkčiai).

13. Ieškovas D. J. (pirkėjas) su atsakovu J. L. (pardavėjas) 2021 m. kovo 15 d. sudarė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovas įsipareigojo už 170 000 Eur kainą parduoti ieškovui statomą 140,31 kv. m ploto namą, esantį (duomenys neskelbtini), kartu su namui priklausančia žemės sklypo dalimi. Taip pat susitarė, kad: pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta iki 2021 m. rugsėjo 1 d. (sutarties 2.1 papunktis); atsakovas iki 2021 m. gruodžio 15 d. atliks sutarties prieduose nurodytus vidaus ir išorės darbus (sutarties 2.3 papunktis); perkamas turtas bus su registruotu 85 proc. baigtumu, o pilno atsiskaitymo su atsakovu metu – su 100 proc. baigtumu (sutarties 3.2 papunktis). Ieškovas 2021 m. kovo 16 d. mokėjimo pavedimu pagal preliminariąją sutartį Nr. 1 sumokėjo atsakovui 5 000 Eur avansą (sutarties 5.1 papunktis).

14. Kadangi iki 2021 m. rugsėjo 1 d. pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, atsakovas pasiūlė ieškovui sudaryti naują preliminarią turto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią 20 000 Eur suma padidėtų parduodamo turto kaina, t. y. iki 190 000 Eur, taip pat padidėtų avanso suma iki 28 500 Eur, o pagrindinės sutarties sudarymo terminas būtų nukeltas į 2022 m. vasario 1 d. Ieškovui su šiomis atsakovo pasiūlytomis sąlygomis sutikus, 2021 m. spalio 15 d. ginčo šalys sudarė antrą preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovas 2021 m. spalio 19 d. pagal preliminarią sutartį Nr. 2 sumokėjo atsakovui papildomai 23 500 Eur dydžio avansą (sutarties 5.1 papunktis).

15. 2021 m. gruodžio 15 d. atsakovas su UAB ,,Geodezijos centras“ sudarė paslaugų sutartį, pagal kurią UAB ,,Geodezijos centras“ įsipareigojo parengti sklypo formavimo pertvarkymo projektą, geodezinių matavimų bylas ir topografinę nuotrauką adresu (duomenys neskelbtini) (sutarties 1.1 papunktis).

16. Atėjus pagrindinės sutarties sudarymo terminui, t. y. 2022 m. vasario 1 d., pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Po 2022 m. vasario 1 d. ginčo šalys toliau derėjosi ir susirašinėjo dėl pagrindinės sutarties sudarymo, tačiau nuo 2023 m. sausio 10 d. šalių susirašinėjimas ir derybos dėl pagrindinės sutarties sudarymo nutrūko (ginčo šalių 2022 m. kovo 11 d. – 2023 m. sausio 10 d. elektroninis susirašinėjimas).

17. 2023 m. sausio 12 d. ieškovas sudarė naują preliminarią turto pirkimo-pardavimo sutartį su kita pardavėja UAB „Alani“ dėl pakeičiančiojo nekilnojamojo turto – buto, esančio dvibučiame name, adresu (duomenys neskelbtini), su butui priklausančia žemės sklypo dalimi, pirkimo, o 2023 m. balandžio 4 d. sudarė pagrindinę šio turto pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovas šį turtą nusipirko už 268 500 Eur, t. y. už 78 500 Eur didesnę kainą nei buvo numatyta preliminariojoje sutartyje Nr. 2 (190 000 Eur), sudarytoje su atsakovu. Ieškovas 2023 m. sausio 16 d. sumokėjo pardavėjai UAB „Alani“ avansą, o 2023 m. balandžio 4 d. – likusią 268 500 Eur turto kainą.

18. 2023 m. sausio 27 d. atsakovas grąžino ieškovui jo sumokėtą 28 500 Eur avansą.

19. 2023 m. vasario 23 d. ieškovas pateikė atsakovui pretenziją dėl netinkamo preliminariosios sutarties vykdymo, reikalavo sumokėti ieškovui avanso dydžio baudą – 28 500 Eur ir atlyginti 13 013,27 Eur investicijų, kurios buvo skirtos turtui pagerinti. Atsakovas 2023 m. kovo 12 d. atsisakė sumokėti baudą ir pasiūlė išpirkti ieškovo daiktus, susijusius su ginčo turtu. Ginčo šalys 2023 m. gegužės 19 d. sudarė aptariamų daiktų išpirkimo sutartį, pagal kurią ieškovas pardavė atsakovui daiktus už 12 270,80 Eur.

20. Ieškovas nurodė, jog šiuo atveju yra visos sąlygos taikyti atsakovui, kaip nesąžiningai šaliai, civilinę atsakomybę ir priteisti ieškovui jo patirtus nuostolius, kadangi pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta dėl atsakovo kaltės. Ieškovas buvo priverstas ieškoti naujo nekilnojamojo turto, kurį įsigijęs, patyrė 78 500 Eur dydžio nuostolius.

21. Atsakovas nurodė, jog pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta ne dėl atsakovo kaltės, o dėl pasikeitusio teisinio reglamentavimo, todėl ieškovo prašomi nuostoliai ir jų dydis nepagrįsti. Suėjus preliminariojoje sutartyje Nr. 2 numatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui (2022 m. vasario 1 d.) ginčo šalys toliau bendradarbiavo, o tai reiškia, jog šalys konkliudentiniais veiksmais pratęsė pagrindinės sutarties sudarymo terminą.

22. Pirmosios instancijos teismas sprendė, jog preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis Nr. 2 pasibaigė 2022 m. vasario 1 d., raštu neįforminus šios sutarties pakeitimų. Teismas atsakovo elgesį ikisutartiniuose santykiuose pripažino nesąžiningu, nurodė, jog atsakovas vengė sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį ir taip pažeidė ieškovui sukurtus teisėtus lūkesčius, todėl taikė atsakovui civilinę atsakomybę ir priteisė ieškovui 78 500 Eur nuostolių.

Dėl ginčo šalių teisinių santykių kvalifikavimo

23. Ieškovas nurodo, kad preliminarioji sutartis Nr. 2 pasibaigė 2022 m. vasario 1 d., nesudarius pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties. Atsakovo teigimu, preliminarioji sutartis Nr. 2 buvo šalių pratęsta konkliudentiniais veiksmais (toliau tęsiant bendradarbiavimą ir ją vykdant). Esant situacijai, kai ginčo šalys dėl to laikosi skirtingų pozicijų, šalių valia ir tikrieji jų ketinimai turi būti aiškinami pirmiausia atsižvelgiant į CK 6.193 straipsnyje išdėstytas ir kasacinio teismo suformuotas sutarčių aiškinimo taisykles.

24. Kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Tačiau toks sutarties aiškinimo būdas ne visada leidžia tiksliai įvertinti sutarties turinį ir nustatyti bendrą subjektyvią kontrahentų valią sukurti atitinkamus įsipareigojimus. Sutarties šalių ketinimus lemia kiekvienos iš šalių individualios savybės ir poreikiai, taigi šalių ketinimai gali nesutapti. Be to, kilus sutarties šalių ginčui, teisme gali nepavykti nustatyti tikrųjų šalių ketinimų, ypač jei sandorio šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį buvusią jų valią ar ją iškreipia, nesutaria dėl sutarties tikslų ar turinio. Todėl tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. birželio 30 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-192-969/2021 85 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2022 m. balandžio 1 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-421/2022 25 punktą).

25. Lietuvos Respublikos CK 6.165 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią. Šio straipsnio 3 dalyje numatyta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Šio straipsnio 5 dalyje numatyta, kad, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti sutartį pasibaigia. CK 6.192 straipsnio 4 dalyje numatyta, kad sutarties pakeitimas arba papildymas turi būti tokios pat formos, kokios turėjo būti sudaryta sutartis, išskyrus įstatymo ar sutarties nustatytus atvejus.

26. Atsižvelgiant į tai matyti, kad įstatymas preliminariosios sutarties formai nustato imperatyvią nuostatą – būtinumą rašytinės sutarties, todėl bet kokie šios sutarties pakeitimai (sutarties galiojimo termino pratęsimas) turi būti rašytinės formos. Ši nuostata yra įtvirtinta ir ginčo šalių sudarytų Sutarčių Nr. 1 ir Nr. 2 7.2 papunkčiuose – „bet kokie sutarties pakeitimai galimi tik Šalims dėl to susitarus ir raštu pasirašius atitinkamą sutarties priedą ar naujos redakcijos sutartį“. Pažymėtina, kad ginčo šalys, suėjus preliminariosios sutarties Nr. 1 terminui, susitarė pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą, t. y. jos 2021 m. spalio 15 d. raštu sudarė sutartį Nr. 2, kuria pagrindinės sutarties sudarymo terminą nukėlė į 2022 m. vasario 1 d. Tai, kad šalys raštu sudarė preliminariąją sutartį Nr. 2, rodo minėtos sąlygos, įtvirtintos sutarčių 7.2 papunkčiuose, paisymą ir jos laikymąsi.

27. Kadangi po preliminariojoje sutartyje Nr. 2 sutarto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti ginčo šalys toliau tęsė bendravimą ir susirašinėjo elektroniniu paštu, nustatant tikrąją šalių valią šiuo konkrečiu atveju vertintinas ir šalių elektroninio susirašinėjimo turinys.

28. Kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, nors iš byloje esančio ginčo šalių susirašinėjimo turinio matyti, kad šalys pasibaigus preliminariosios sutarties Nr. 2 sutartam pagrindinės sutarties sudarymo terminui (2022 m. vasario 1 d.) toliau tarėsi ir derėjosi dėl tolimesnių veiksmų atlikimo (2022 m. kovo 11, 18 d. elektroninis susirašinėjimas, kuriame tariamasi dėl namo apdailos, katilo, rekuperacinės sistemos įrengimo; 2022 m. liepos 30 d., gruodžio 27, 28 d. elektroniniai susirašinėjimai, kuriais deramasi iš esmės dėl naujos redakcijos rašytinės sutarties sudarymo; 2022 m. liepos 31 d. elektroninis susirašinėjimas, kuriuo ieškovas prašo atsakovo leisti jam apsigyventi name anksčiau, o dokumentų sutvarkymą atidėti tam momentui, kai bus sutvarkytas sklypų dalybų, registravimo klausimas ir pan.), tačiau vien faktas, kad ieškovas neprarado suinteresuotumo ginčo turto pirkimu ir teikė pasiūlymus atsakovui, nesudaro pagrindo teigti, kad šalys preliminariojoje sutartyje Nr. 2 įtvirtintą pagrindinės sutarties sudarymo terminą konkliudentiniais veiksmais pratęsė.

29. Be to, įvertinus 2022 m. spalio 8 d., spalio 29 d., gruodžio 2 d., gruodžio 28 d., 2023 m. kovo 12 d. siųstų ieškovui elektroninių laiškų turinį matyti, jog pats atsakovas aiškiai juose nurodė, jog tarp šalių sudaryta preliminarioji sutartis Nr. 2 pasibaigė, taigi, pats atsakovas aiškiai išreiškė savo valią nurodydamas, kad sutartis pasibaigė.

Žemesnės instancijos teismas

30. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs preliminariųjų sutarčių Nr. 1, Nr. 2 turinį, viso byloje esančio elektroninio ginčo šalių susirašinėjimo turinį ir kontekstą, neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, jog preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis Nr. 2 pasibaigė 2022 m. vasario 1 d., bylos šalims raštu nesudarius pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties. Nėra pagrindo sutikti su apelianto teiginiais, kad sutartis Nr. 2 konkliudentiniais veiksmais buvo pratęsta, juolab, kad pats atsakovas ne vieną kartą patvirtino, jog sutartis Nr. 2 yra pasibaigusi.

Dėl civilinės atsakomybės taikymo ir sąlygų pažeidus ikisutartinių santykių metu kilusias pareigas

31. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas sprendė, kad atsakovas nesilaikė pareigos ikisutartiniuose santykiuose elgtis sąžiningai, t. y. jis vengė su ieškovu sudaryti pagrindinę sutartį ir taip pažeidė ieškovui sukurtus teisėtus lūkesčius.

32. Atsakovas apeliaciniame skunde nesutinka su tokia pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, nurodo, jog priežastis, lėmusi pagrindinės sutarties nesudarymą, yra TPĮ 20 straipsnio pakeitimas, dėl kurio užsitęsė žemės sklypo padalijimo, jo registravimo ir privalomų statybos dokumentų sutvarkymo procedūros. Atsakovas šią aplinkybę vertina kaip objektyvią ir ne nuo jo valios priklausančią, dėl kurios jis negali būti kaltas dėl pagrindinės ginčo turto sutarties nesudarymo, o taip pat ši aplinkybė sudaro pagrindą atleisti atsakovą nuo civilinės atsakomybės. Apeliacinės instancijos teismas šiuos apelianto argumentus atmeta kaip nepagrįstus.

33. Pagal CK 6.253 straipsnio 1 dalį civilinė atsakomybė gali būti netaikoma, taip pat asmuo gali būti visiškai ar iš dalies atleistas nuo civilinės atsakomybės šiais pagrindais: dėl nenugalimos jėgos, valstybės veiksmų, trečiojo asmens veiksmų, nukentėjusio asmens veiksmų, būtinojo reikalingumo, būtinosios ginties, savigynos. Pagal CK 6.253 straipsnio 3 dalį valstybės veiksmai – tai privalomi ir nenumatyti valstybės institucijų veiksmai (aktai), dėl kurių įvykdyti prievolę neįmanoma ir kurių šalys neturėjo teisės ginčyti. Nurodytoje teisės normoje pateikta valstybės veiksmų, kaip pagrindo atleisti nuo civilinės atsakomybės ir jos netaikyti, apibrėžtis suponuoja išvadą, kad šiam pagrindui konstatuoti būtina atitinkamų sąlygų visuma (kumuliatyvios sąlygos): 1) valstybės institucijų veiksmai (aktai); 2) veiksmai (aktai) turi būti nenumatyti ir privalomi asmeniui; 3) veiksmai (aktai) turi būti tokie, dėl kurių įvykdyti prievolę neįmanoma; 4) asmuo neturėjo teisės veiksmų (aktų) ginčyti teismo ar administracine tvarka. Taigi valstybės institucijų veiksmai (aktai), dėl kurių asmeniui neįmanoma įvykdyti prievolę, be kita ko, gali būti pagrindas netaikyti civilinės atsakomybės tik tais atvejais, kai šie veiksmai negalėjo būti iš anksto numatyti.

34. Pirmosios instancijos teismas šiuo konkrečiu atveju sprendė, jog nėra pagrindo atleisti atsakovą nuo civilinės atsakomybės. Nurodė, jog atsakovo minimo TPĮ 20 straipsnio pakeitimo įstatymas priimtas 2021 m. sausio 12 d., todėl atsakovas iki preliminariosios sutarties sudarymo pradžios, taip pat ir 2021 m. kovo 15 d. sudarydamas su ieškovu preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 1 žinojo arba turėjo žinoti apie teisinio reglamentavimo pokyčius. Aplinkybė, kad aptariama TPĮ 20 straipsnio redakcija įsigaliojo nuo 2021 m. liepos 1 d., nereiškia, kad valstybės veiksmai buvo nenumatyti ar neprognozuojami, kadangi sutarties sudarymo metu minėtas įstatymas buvo paskelbtas ir nurodyta jo įsigaliojimo data. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su teismo padaryta išvada, jog tokios faktinės aplinkybės nesuteikia pagrindo spręsti, jog nurodytas TPĮ 20 straipsnio pakeitimas buvo nenumatytas ar kad valstybės veiksmai buvo nenumatyti, neprognozuojami. Nesant bent vienos iš CK 6.253 straipsnio 3 dalyje įtvirtintų sąlygų – nenumatytų valstybės veiksmų – pagrindo atleisti atsakovą nuo civilinės atsakomybės nėra.

35. Pasisakydamas dėl atsakovo civilinės atsakomybės ikisutartiniuose santykiuose su ieškovu apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog ikisutartinius santykius reglamentuojančių CK 6.163 – 6.165 straipsnių sisteminė analizė leidžia daryti išvadą, kad, pradėjus derybas, šalis sieja specifiniai – pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo viena kitos atžvilgiu. Derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip ir vykdydamos sutartis, privalo elgtis sąžiningai, ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose. Šios pareigos pažeidimas yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę.

36. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Tai organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. kovo 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-27-381/2023, 56 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-435/2010 ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika).

Žemesnės instancijos teismas

37. Kasacinio teismo praktikoje preliminariosios sutarties sudarymas apibūdinamas kaip baigiamasis, atspindintis toliausiai pažengusias derybas, ikisutartinių santykių etapas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Viena vertus, ja sukuriamas tvirtesnis teisinis santykis negu derybos, kurios nėra forminamos tokia sutartimi, kita vertus, jos sukuriamas teisinis santykis yra trapesnis už sutartinius santykius, nes jos objektas yra pagrindinės sutarties sudarymas, todėl jos pažeidimo atveju taikomi gynybos būdai yra ribojami. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad nors preliminariosios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra, vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 20 punktas).

38. Vertinant nagrinėjamoje byloje sudarytas ginčo preliminariąsias sutartis, jų turinys patvirtina, kad sutartys sudarytos iš bendrųjų ir specialiųjų sąlygų, t. y. jose yra aiškiai įvardintas ir apibrėžtas ieškovo ketinamas įsigyti turtas, nustatytos esminės pagrindinės sutarties sąlygos (kaina, dalykas), apibrėžtos šalių teisės ir pareigos, atsakomybė, pridėti būsimo turto brėžiniai, atliktinų darbų aprašymas. Atsižvelgiant į tai, sutiktina su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, kad šiuo konkrečiu atveju ginčo šalių ikisutartinės derybos buvo pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį, kas leido ieškovui pagrįstai pasitikėti atsakovu ir laikytis įsitikinimo, kad pagrindinė sutartis dėl ginčo turto ateityje tikrai bus sudaryta.

39. Minėta, teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 33–34 punktai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 35 punktas). Taigi, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).

40. Be to, preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 23 punktas).

41. Iš į bylą pateiktų duomenų matyti, jog atsakovas nei prieš preliminariosios sutarties Nr. 1 sudarymą, nei šios sutarties pasirašymo metu ar prieš preliminariosios sutarties Nr. 2 sudarymą bei šios sutarties pasirašymo metu neinformavo ieškovo apie aplinkybę, jog neturi leidimo namo statybai. Iš atsakovo į bylą pateiktų fotonuotraukų, darytų 2021 m. kovo 27 d., matyti, kad statybų procesas žemės sklype jau pradėtas kovo mėnesį, o tai patvirtina faktą, kad atsakovas iš karto po preliminariosios sutarties Nr. 1 pradėjo vykdyti statybos darbus, dar net neturėdamas statybą leidžiančio dokumento, taigi, atsakovas statė gyvenamąjį namą neturėdamas statybos leidimo. Tokie atsakovo veiksmai negali būti vertinami kaip sąžiningi nagrinėjamos bylos kontekste. Atsakovo teigimu, jis apie įstatymo pasikeitusią nuostatą sužinojo 2021 m. liepos mėnesį, tačiau 2021 m. spalio 15 d., sudarydamas su ieškovu antrą preliminariąją sutartį, šios aplinkybės nenurodė ir neinformavo ieškovo, kad sklypo padalijimo, statybos leidimo gavimo procedūros užtruks ir kad namas statomas neturint statybos leidimo. Net ir po 2021 m. gruodžio 15 d. sudarytos paslaugų sutarties su UAB „Geodezijos centras“, kai atsakovas akivaizdžiai žinojo, kad sklypo pertvarkymo procesas gali užtrukti iki metų laiko (iki 2022 m. gruodžio 15 d.), ieškovui šios informacijos nesuteikė. Nesuteikdamas informacijos apie tikrąją tuo metu buvusią situaciją atsakovas sudarė pagrindą ieškovui pagrįstai tikėtis, kad namas statomas ir pagrindinė ginčo turto sutartis bus sudaryta. Atsakovas, kaip sąžininga preliminariosios sutarties šalis, turėjo pareigą informuoti ieškovą apie susiklosčiusią tuo metu situaciją, tačiau to nepadarė. Be to, byloje pateiktas šalių elektroninio susirašinėjimo turinys rodo, kad ieškovas apie pasikeitusį teisinį reglamentavimą ir apie tai, kad būtina pertvarkyti sklypą, padalijant jį į du sklypus, informuotas tik pasibaigus ginčo preliminariojoje sutartyje Nr. 2 sutartam terminui, t. y. po 2022 m. vasario 1 d. Šių visų aplinkybių visumoje pirmosios instancijos teismas padarė teisingą išvadą, jog atsakovas ikisutartiniuose santykiuose su ieškovu elgėsi nesąžiningai, neatskleisdamas fakto, kad neturi statybos leidimo, sudarė pagrindą ieškovui tikėtis, jog namas bus pastatytas.

42. Apeliacinio skundo argumentai, kuriais teigiama, jog atsakovas nėra profesionalus statytojas ir nėra patyręs statybų srities specialistas, teisėjų kolegijos vertinimu, neturi reikšmės skundžiamo teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui, nes jie nepaneigia fakto, kad apeliantas savo pareigos suteikti ieškovui visą žinomą informaciją apie tuo metu buvusią situaciją neįvykdė.

43. Konstatavus, kad pagrindinė sutartis iki 2022 m. vasario 1 d. nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, šiam pažeidus pareigą elgtis sąžiningai, sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovas turi teisę reikalauti atlyginti jo patirtus nuostolius.

44. Tačiau atkreiptinas dėmesys, jog pirmosios instancijos teismas, taikydamas civilinę atsakomybę atsakovui, vertino jo veiksmus ir po preliminariojoje sutartyje Nr. 2 nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, t. y. po 2022 m. vasario 1 d., neatsižvelgdamas į paties ieškovo elgesį.

45. Iš elektroninio bylos šalių susirašinėjimo matyti, jog po preliminariojoje sutartyje Nr. 2 nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, t. y. po 2022 m. vasario 1 d., ginčo šalys toliau bendravo ir derėjosi dėl tolimesnių veiksmų atlikimo. Iš pateikto 2022 m. kovo 11 d. susirašinėjimo matyti, kad ieškovas, suėjus minėtam terminui, neprarado suinteresuotumo ginčo turtu, kreipėsi į atsakovą ir nurodė norintis „rasti bendrą sprendimą dėl šio projekto ir sutarties ateities“, 2022 m. kovo 18 d. tarėsi dėl apdailos elementų, katilo, rekuperacinės sistemos įrengimo, 2022 m. kovo 21 d. ieškovas teiravosi atsakovo dėl turėklų kainos, spalvos. Atsakovas į šiuos ieškovo laiškus pateikė informatyvius atsakymus. Iš vėlesnių ginčo šalių susirašinėjimų, t. y. iš 2022 m. liepos 30 ir 31 d. elektroninių laiškų matyti, kad, nors ieškovo ir netenkina ilgai vykstantis žemės sklypo padalijimo procesas: „Blogos naujienos. Laukti tiek laiko negalime, nes tai mums kainuos didelius būsto nuomos pinigus, o kur dar baldų sandėliavimo kaštai ir t. t. <...>“, tačiau ieškovas neatsisako tęsti bendravimo su atsakovu, priešingai, jis jam duoda papildomus nurodymus – pabaigti išorės apdailą, pastatyti tvorą, pasėti veją; iš 2022 m. rugpjūčio 24 d. elektroninio susirašinėjimo matyti, jog šalys derasi dėl tvoros keitimo ir jos spalvos; 2022 m. rugsėjo 11 d. ieškovas papildomai nurodo atsakovui išvalyti visą juodžemį / smėlį, nupurkšti jį chemikalais, kad neaugtų žolės, taip pat nuo langų ir grindų nuimti seną silikoną ir uždėti naują; 2022 m. rugsėjo 26 d. ieškovas patvirtina norintis apdailą daryti ne su skarda ar mediena, o su dekoratyviniu tinku; 2022 m. rugsėjo 25 d. ieškovas informuoja atsakovą, kad šis per savaitę kokybiškai atliktų namo fasado apdailos darbus, o spalio 4 d. nurodo galutinį terminą (gruodžio 1 d.) visiems likusiems darbams atlikti ir paruošti namą registravimui; 2022 m. spalio 27 d. ieškovas nurodo, jog, nepaisant susiklosčiusios situacijos, jis vis dar yra suinteresuotas pirkti ginčo turtą; 2022 m. gruodžio 27 d. ieškovas informuoja atsakovą, jog laukia pasiūlymų dėl susiklosčiusios situacijos taikaus išsprendimo. Ir tik 2023 m. sausio 10 d. ieškovas nutaria nutraukti derybas su atsakovu, šiam atsisakius leisti atlikti statybos techninę apžiūrą. Atsižvelgiant į šių elektroninių laiškų turinį, matyti, kad, nors ieškovas ir buvo nepatenkintas atsakovo laiku neatliekamais darbais, jis nuo 2022 m. vasario 1 d. iki 2023 m. sausio 10 d., t. y. beveik metus laiko tęsė bendravimą su atsakovu. Ieškovas, kaip protinga, atsakinga, atidi ginčo šalis, įvertinusi susiklosčiusią situaciją, turėjo realią galimybę nutraukti vykusias derybas anksčiau negu 2023 m. sausio 10 d. ir naują turtą įsigyti žymiai anksčiau.

46. Atsižvelgiant į tai, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino, kad tarp ginčo šalių sudaryta preliminarioji sutartis Nr. 2 baigėsi 2022 m. vasario 1 d., apeliacinės instancijos teismo vertinimu, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai laikė, kad ir už nesėkmingų derybų, vykusių nuo 2022 m. vasario 1 d. iki 2023 m. sausio 10 d., laikotarpį, vertinant šalių atsakomybę dėl ieškovo nuostolių, atsakingas yra vien tik atsakovas, t. y. nepagrįstai vienam atsakovui perkėlė visą šiam laikotarpiui tenkančią turto pabrangimo (ieškovo prarastos galimybės sutaupyti) naštą. Pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė ir neįvertino, kad derybos po preliminariosios sutarties Nr. 2 pabaigos vyko ne vien tik atsakovo iniciatyva, tolesnis ginčo šalių bendradarbiavimas buvo grįstas ir ieškovo noru. Ieškovo veiksmų įvertinimas yra reikšmingas jo prašomų nuostolių dydžiui pagrįsti.

Dėl nuostolių dydžio

47. Nagrinėjamu atveju tarp ginčo šalių nutrūkus deryboms 2023 sausio 12 d., ieškovas su kita pardavėja UAB „Alani“ sudarė naują preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį dėl kito būsto su sklypo dalimi pirkimo, o 2023 m. balandžio 4 d. sudarė šio turto, t. y. buto, esančio dvibučiame name, adresu (duomenys neskelbtini), su jam priklausančia žemės sklypo dalimi, pagrindinę (pakeičiančiąją) pirkimo-pardavimo sutartį. Pagal šią sutartį ieškovas minėtą turtą įsigijo už 268 500 Eur, t. y. už 78 500 Eur didesnę kainą negu ginčo turtas (190 000 Eur). Ieškovo teigimu, ši jo patirta 78 500 Eur dydžio suma yra jo patirti nuostoliai, kurie pasireiškė prarasta galimybe įsigyti turtą kuo žemesne kaina, t. y. dar 2021 m. spalio 15 d. kaina užfiksuota kaina.

Žemesnės instancijos teismas

48. Pirmosios instancijos teismas šiuo konkrečiu atveju taikė ieškovo nurodytą žalos apskaičiavimą (prarastos galimybės sutaupyti) ir ieškovo prašomą nuostolių dydį vertino kaip pagrįstą. Teismas ieškovo naujai įgytą turtą ir ginčo turtą vertino kaip lygiaverčius objektus. Atsakovas apeliaciniame skunde nesutinka su tokia pirmosios instancijos teismo padaryta išvada.

49. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Įstatymo (CK 6.165 straipsnio) nuostatose, reglamentuojančiose preliminariosios sutarties institutą, expressis verbis (tiesiogiai; aiškiais žodžiais) nenurodyta, kokie nukentėjusios šalies patirti nuostoliai įeina į atlygintinų nuostolių kategoriją preliminariosios sutarties nevykdymo atveju, tačiau atsakymą į klausimą, kokia yra atlygintinų nuostolių apimtis preliminariosios sutarties nevykdymo atveju, pateikia teismų praktika.

50. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad taikant ikisutartinę atsakomybę siekiama nukentėjusią šalį sugrąžinti į tokią padėtį, kurioje ji buvo iki teisių pažeidimo, t. y. kaip nuostoliai atlyginama tai, ką asmuo prarado dėl nesąžiningų derybų, o ne tai, ką jis būtų gavęs, jeigu pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-363/2009; 2013 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-375/2013). Taigi, pripažįstama, jog nuostoliai ikisutartinės atsakomybės taikymo atveju turi būti apriboti nukentėjusios šalies grąžinimu į buvusią padėtį iki derybų tokia apimtimi, kokia ji patyrė praradimų dėl pasitikėjimo kita šalimi, kad nukentėjusi šalis nepagrįstai neatsirastų tokioje padėtyje, kurioje ji būtų tinkamo ikisutartinių prievolių įvykdymo atveju, ir nuostoliai netaptų baudiniai.

51. Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmių, neabejotinai pripažįstama nukentėjusios šalies teisė ginti tikrumo interesą ir reikalauti iš nesąžiningos šalies dalyvavimui ikisutartiniuose santykiuose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtų išlaidų, kitaip tariant, derybų išlaidų atlyginimo (pvz., kelionės išlaidų, advokato honoraro, dokumentų parengimo išlaidų ir pan.) (žr., pvz., pirmiau nurodytą 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimą civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2021 m. gegužės 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021 42 punktą). Kasacinis teismas išaiškino, kad būtent tokie teisiniai šalių lūkesčiai ginami preliminariosios sutarties atveju. Taip apibrėžiamas ir preliminariosios sutarties sukuriamas teisinis tikrumas, nes šalys žino, kad nebus verčiamos sudaryti pagrindinės sutarties (CK 6.165 straipsnio 5 dalis), ir žino galimų nuostolių atlyginimo ribas (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Todėl CK 6.165 straipsnio 5 dalis nustato bendrąją taisyklę, apibrėžiančią preliminariosios sutarties šalių teisėtus lūkesčius ir teisinį tikrumą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021, 42 punktas).

52. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.165 straipsnio 4 dalį, yra nurodęs, kad ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju taip pat galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, jog nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo (realiai) turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti. Pastaroji kaip nuostolių rūšis, taikoma ikisutartiniuose santykiuose, priskirtina už pasitikėjimo intereso sužlugdymą atlyginamų nuostolių kategorijai ir apibrėžiama kaip kompensacija už prarastą galimybę sudaryti alternatyvų sandorį su trečiąja šalimi. Vienas iš būdų, kuriuo gali remtis nukentėjusi šalis, siekdama įrodyti prarastos galimybės piniginės vertės nuostolius, yra kainų skirtumo metodas.

53. Kasacinio teismo jurisprudencijoje išaiškinta, kad įstatyme prarastos galimybės atveju atsiradusių nuostolių atlyginimas taikant kainų skirtumo principą visų pirma siejamas su situacija, kai nukentėjusi šalis vietoje nutrauktos sutarties per protingą terminą sudaro kitą, nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį (CK 6.258 straipsnio 5 dalis). Nurodytą teisinį reguliavimą preliminariosios sutarties pažeidimo (vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju iš esmės atitinka situacija, kai sąžininga preliminariosios sutarties šalis po to, kai su ja nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, per protingą terminą sudaro nesudarytą pagal preliminariąją sutartį pagrindinę sutartį pakeičiančią sutartį. Tais atvejais, kai sąžininga preliminariosios sutarties šalis nesudaro pagrindinės sutarties su trečiuoju asmeniu, kainų skirtumo principas objektyviai negalėtų būti taikomas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010 ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika).

54. Nagrinėjamu atveju ieškovas ieškinio reikalavimus grindžia tokiomis faktinėmis aplinkybėmis, kurios suponuoja kainų skirtumo principo taikymą, nes nuostolių dydį įrodinėja šalių nesudarytos pagrindinės sutarties kainos ir ieškovo sudarytos pakeičiančios sutarties kainos skirtumu.

55. Pabrėžtina, kad prarastos galimybės piniginė vertė dėl preliminariosios sutarties nevykdymo gali būti atlyginama remiantis kainų skirtumo principu tik tais atvejais, kai nustatomos visos šios aplinkybės: 1) kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė (vengė) sudaryti pagrindinę sutartį; 2) yra priežastinis ryšys tarp neteisėtų kaltosios šalies veiksmų (nepagrįsto atsisakymo ar vengimo sudaryti sutartį) ir nukentėjusios šalies nuostolių; 3) dėl pasitikėjimo nesąžininga šalimi nukentėjusi šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu; 4) dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta pakeičiančioji pagrindinė sutartis. Aplinkybę, kad derybų metu egzistavo reali galimybė sudaryti sandorį su trečiuoju asmeniu, pateikdama objektyvius įrodymus (pvz., tikslius kainų skaičiavimus, pagrįstus realiais asmenų pasiūlymais, oficialiais dokumentais, o ne galimomis prielaidomis), turi įrodyti nukentėjusi preliminariosios sutarties šalis (CPK 178 straipsnis). Akcentuotina, kad būtina kainų skirtumo principo, sprendžiant dėl pasitikėjimo nuostolių (prarastos galimybės piniginės vertės) atlyginimo priteisimo, taikymo sąlyga yra ne tik tai, kad po nesąžiningo derybų nutraukimo nukentėjusi šalis sudarė pradinę (turėjusią būti sudarytą pagrindinę) sutartį pakeitusią sutartį, bet ir tai, kad derybų metu (iki sudarydama preliminariąją sutartį su kaltąja šalimi) sąžininga šalis turėjo realią, o ne hipotetinę galimybę sudaryti sandorį su konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis. Taigi nesąžiningai nutrauktų derybų atveju, kai sąžininga šalis netenka galimybės sudaryti sandorį dėl to paties dalyko su kitu pirkėju (trečiuoju asmeniu), prarastos galimybės piniginė vertė, taikant kainų skirtumo principą, kompensuojama už realaus kito (o ne turėjusio būti sudaryto su nesąžininga šalimi) sandorio sudarymo galimybės praradimą, t. y. prarastos galimybės piniginė vertė atlyginama remiantis kainų skirtumo metodu, palyginant kito pirkėjo (trečiojo asmens), su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos derybų šalies neteisėtų ikisutartinių veiksmų, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per protingą terminą vėliau nukentėjusi šalis sudarė pagrindinę sutartį. Tuo tarpu abstraktus nuostolių apskaičiavimo metodas taikytinas tais atvejais, kai nukentėjusi sutarties šalis nebesudaro naujos pirkimo–pardavimo sutarties, todėl nuostoliai apskaičiuojami nustatant skirtumą tarp nutrauktoje sutartyje šalių sulygtos kainos ir sutarties nutraukimo momentu buvusios einamosios kainos.

56. Sprendžiant klausimą dėl prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo, turi būti įvertinami ir nuostolius patiriančio asmens veiksmai, t. y. ar jis buvo pakankamai atidus, rūpestingas, ar galėjo numatyti galimus padarinius, jei nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis. Atsižvelgiant į tai, kad pirmosios instancijos teismas taikė 2023 m. sausio 12 d. sudarytos preliminariosios sutarties kainos ir 2022 m. vasario 1 d. nesudarytos pagrindinės sutarties kainos (nustatytos 2021 m. spalio 15 d. preliminariojoje sutartyje Nr. 2) skirtumą, tačiau nepasisakė dėl atsakovo neteisėtų veiksmų ir kaltės šiuo laikotarpiu (kai terminas sutarčiai sudaryti buvo pasibaigęs ir šalių nebuvo pratęstas bei nesudaryta trečia preliminarioji sutartis), teismas nepagrįstai tik vienam atsakovui priskyrė atsakomybę dėl šiam laikotarpiui tenkančią kainų pasikeitimo (padidėjimo). Pažymėtina, kad nustačius, kad nuostolių patyrusi šalis pati elgėsi nesąžiningai (pvz., toliau vedė derybas su pardavėju tik tam, kad per tą laiką surastų kitą įsigytiną turtą ar pan.) ir savo veiksmais prisidėjo prie nuostolių atsiradimo ar jų padidėjimo, kitos šalies atsakomybė dėl prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo, remiantis CK 6.259 straipsniu, gali būti sumažinta arba ji gali būti visiškai atleista nuo šios nuostolių dalies atlyginimo. Be to, dažnai nuostolius lemia ir objektyvūs, t. y. nepriklausantys nuo šalių valios, veiksniai – valstybėje vykstantys ekonominiai procesai (pvz., nekilnojamojo turto rinkoje vykstanti kainų kaita, kurią gali lemti tiek šalies vidiniai, tiek regioniniai ar net pasauliniu mastu vykstantys procesai, kaip antai ekonominė krizė, pandemija, karas ir kt.). Be to, turi būti vertinama, ar nuostolių aptariama forma atlyginimas atitiktų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijus. Pirmosios instancijos teismo dėl šių nuostoliams nustatyti reikšmingų aplinkybių iš esmės nepasisakyta.

57. Atsižvelgiant į prarastos galimybės piniginės vertės metodo taikymui reikalingas sąlygas, pirmosios instancijos teismas turėjo vertinti visų šiam metodui taikyti reikiamų sąlygų visumą. Ieškovas siekė prisiteisti nuostolių sumą, vadovaujantis kainų skirtumo principu, todėl teismas pirmiausia turėjo analizuoti, ar ieškovas įrodė tam būtinas sąlygas. Byloje nėra duomenų, kad ieškovas šias sąlygas būtų įrodinėjęs, nėra duomenų ir apie ieškovo nusipirkto naujo turto rinkos vertę 2021 m. spalio mėnesiui, kai jis sudarė preliminarią sutartį Nr. 2 su atsakovu, ar 2022 m. vasario 1 d., kai pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Byloje taip pat nėra duomenų ar ekspertų atlikto turtų lyginamojo tyrimo, kuris leistų teigti, kad ieškovo naujai įsigytas turtas ir ginčo turtas būtų lygiaverčiai ar analogiškų charakteristikų, priešingai, bylos duomenimis šie objektai skirtingi tiek lokacija, tiek žemės sklypų bei gyvenamųjų namų plotais, nepateikta įrodymai dėl būstų apdailos, naudotų medžiagų, jų kokybės ir kitų reikšmingų konkrečių parametrų, darančių įtaką namo/buto rinkos kainai, panašumų/skirtumų. Sutiktina su apeliantu, kad visiškai nepagrįstai neatsižvelgta į būstų kvadratūros skirtumus.

58. Teisėjų kolegijos vertinimu, šiuo konkrečiu atveju, siekiant išspręsti šalių ginčą dėl nuostolių dydžio ir jų priteisimo, būtina tirti ir vertinti šalių elgesį po 2022 m. vasario 1 d., spręsti, ar yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę proporcingai jų veiksmams (pavyzdžiui, nustačius paties ieškovo atsakomybę dėl derybų tęsimo ir to laiko sąlygotą kainų kitimą arba nenustačius atsakovo nesąžiningumo derybose dėl trečiosios preliminariosios sutarties sudarymo ir kt.) ir atitinkamai mažinti priteistinų nuostolių dydį. Įvertinus šias aplinkybes, turi būti nustatytas ieškovui atlygintinų nuostolių dydis, nustačius atskaitos tašką kainų skirtumui skaičiuoti ir šalims pateikus ir teismui įvertinus įrodymus, patvirtinančius ginčo turto ir ieškovo įsigyto turto (ne)lygiavertiškumą. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, darytina išvada, kad apeliacinis skundas yra pagrįstas, nes pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje visapusiškai ir objektyviai neištyrė visų reikšmingų bylos aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu.

59. Atsakovas apeliaciniame skunde nurodo ir tai, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai netaikė ieškinio senaties netesyboms, prašomoms įskaityti į nuostolių sumą. Teisėjų kolegija pažymi, kad šios bylos procese nėra sprendžiamas netesybų (baudos) klausimas. Šiuo konkrečiu atveju yra sprendžiamas civilinės atsakomybės taikymo klausimas, vadinasi, nėra pagrindo taikyti CK 1.125 ir 1.127 straipsnių nuostatas.

Dėl bylos procesinės baigties

60. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs neištirtų aplinkybių apimtį ir pobūdį, sprendžia, kad šalių ginčo nagrinėjimas nėra įmanomas apeliacinės instancijos teisme, kadangi ieškinio reikalavimo dėl nuostolių atlyginimo, t. y. visų būtinų civilinės atsakomybės sąlygų, buvusių po 2022 m. vasario 1 d., nagrinėjimas sąlygotų naujų įrodymų rinkimą ir reikštų ieškinio nagrinėjimą visa apimtimi (turėtų būti vertinamas atsakovo ir ieškovo civilinės atsakomybės santykio klausimas, sprendžiama dėl turto lygiavertiškumo, prašomų atlyginti nuostolių realumo, kilmės ir dydžio), o tai neatitiktų apeliacijos esmės ir paskirties, be to, šalis, nesutikdama su apeliacinės instancijos teismo išvadomis dėl pateiktų įrodymų vertinimo (kurių pirmosios instancijos teismas nevertino), prarastų galimybę šias išvadas skųsti apeliacine tvarka, t. y. būtų apribota šalių teisė į apeliaciją (CPK 301 straipsnio 1 dalis, 306 straipsnio 2 dalis, 312 straipsnis), todėl apeliacinės instancijos teismas grąžina bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti bylą iš naujo (CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Dėl išdėstyto skundžiamas teismo sprendimas naikinamas ir byla perduodama nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

61. Bylą perduodant pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, šalių prašymai dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo nesprendžiami. Šie klausimai paliktini spręsti pirmosios instancijos teismui atsižvelgiant į galutinį bylos išnagrinėjimo rezultatą (CPK 93, 96, 98 straipsniai).

Vilniaus apygardos teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 337 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 338-339 straipsniais,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. rugsėjo 9 d. sprendimą panaikinti ir bylą perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

Ši Vilniaus apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai Asta PikelienėUrmila ValiukienėLinas Zinkevičius