- Teismas
- Vilniaus regiono apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2019-03-25
- Bylos Nr.
- e2-364-892/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-52-3-03109-2018-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Ieva Pluirienė
- Ieškovas
- UAB „Ervin“
- Atsakovas
- Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos
- Kategorijos
- 2.1.6.16.8pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus regiono apylinkės teismo Vilniaus rajono rūmų teisėja Ieva Pluirienė
sekretoriaujant L. V.
atsakovo atstovei M. S.
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Ervin“ ieškinį atsakovui Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl vienašališko valstybinės žemės ūkio paskirties nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir įsakymo panaikinimo,
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovas ieškiniu prašė pripažinti 2018 m. rugpjūčio 2 d. vienašališką 2001 m. kovo 16 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties dalyje nutraukimą neteisėtu, panaikinti 2018 m. rugpjūčio 2 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyriaus vedėjo įsakymą Nr. 48VĮ-1398-(14.48.2.) „Dėl valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini) 2001 m. kovo mėn. 16 d. Valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), nutraukimo dalyje“, iš atsakovo ieškovo naudai priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, kad 2001 m. kovo mėn. 16 d. sudarė Valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau - Nuomos sutartis arba Sutartis), pagal kurią nuomotojas išnuomojo nuomininkui 8 915 kv. m. ploto žemės sklypą, esantį kelyje Vilnius - Šalčininkai sankryžoje į Rudaminą (toliau - Žemes sklypas) 99 metams, nuomos sutartyje buvo nurodyta, kad žemės sklypo pagrindė tikslinė naudojimo paskirtis ir ūkinės veiklos būdas - degalinei eksploatuoti (kitai paskirčiai), nuomininkas įsipareigojo žemės sklypą naudoti pagal paskirtį, laikytis pažymėtų sklypo ribų, laiku mokėti žemės nuomos mokestį. Ieškovas nuo pat sutarties sudarymo dienos tinkamai vykdė savo įsipareigojimus, laiku mokėjo nuomos mokestį, laikėsi visų kitų sutarties sąlygų, išnuomotame žemės sklype ieškovas, su atsakovo žinia ir pritarimu, pastatė ir ūkinei - komercinei veiklai naudojo statinius: degalinę su parduotuve ir kavine, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dujinę degalinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kiemo statinius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitus inžinerinius statinius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), inžinerinius tinklus, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Ieškovas 2017 m. pateikė atsakovui prašymą įsigyti nuomojamą valstybinį žemės sklypą. 2017 m. gegužės mėn. 19 d. atsakovas atsiuntė ieškovui 2017 m. balandžio 28 d. Žemės naudojimo patikrinimo aktą, taip pat nurodė, kad reikia sklypo plane nurodyti tikslias statinių eksploatavimo vietas, kadangi žemė gali būti išnuomota arba parduota tik tada, kai ji būtina joje stovintiems pastatams eksploatuoti, pažymėjo, kad ne visas išnuomotas sklypas naudojamas, todėl pasiūlė nustatė dalį, skirtą statiniams naudoti. 2017 m. liepos mėn. 19 d. raštu nuomininkas atsakė, jog žemes sklypo dalyje, kuri buvo nurodyta kaip nenaudojama, yra fekalinė kanalizacija bei pažymėjo, kad planuojama plėsti statinius, statyti naują automobilių stovėjimo aikštelę, klientų poilsio vietas, rekonstruoti degalinės pastatą, nuomotojui su minėtu raštu buvo pateiktos ir požeminių komunikacijų geodezinės nuotraukos, modernizuotos degalinės vizualizacija. 2018 m. rugpjūčio 7 d. ieškovas gavo atsakovo 2018 m. rugpjūčio 2 d. priimtą įsakymą, kuriuo Nacionalinės žemės tarnybos (toliau – NŽT) Vilniaus rajono skyriaus vedėjas nusprendė nutraukti prieš terminą 2001 m. kovo mėn. 16 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį Nr. 941/2001-N-02 dalyje, sumažinant nuomojamą žemės sklypo, kadastro (duomenys neskelbtini) plotą iki 5120 kv. m. ploto, nustatyto pagal NŽT Vilniaus rajono skyriaus parengtą Žemės sklypo matavimų schemą. Minėtame įsakyme buvo nurodyta, kad nuomininkas nepateikė žemės sklypo plano, kuriame būtų pažymėta pastatams ir kitiems inžineriniams tinklams eksploatuoti nekilnojamojo turto kadastre įregistruotą tikslinę naudojimo paskirtį, t.y. komercinės paskirties objektų teritorijos, reikalinga žemės sklypo dalis ir nustatytas jos dydis. Ieškovas teigė, kad atsakovas neturėjo jokio pagrindo priimti sprendimo dėl nuomos sutarties nutraukimo dalyje, nes dalies sutarties nutraukimo nenumato teisės aktai bei sutartis, vertinant įsakymo turinį darytina išvada, kad atsakovas priėmė vienašališką sprendimą dėl nuomos sutarties pakeitimo, tai neatitinka teisės aktų reikalavimų, nes CK 6.59 str. įtvirtintas draudimas vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas, išskyrus įstatymų ar sutarties numatytus atvejus, pagal CK 6.223 str. sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu, vienos iš šalies reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu esant įstatyme nustatytoms sąlygoms, ieškinį dėl sutarties pakeitimo galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį, jeigu sutartis ar įstatymai nenustato kitokios sutarties pakeitimo tvarkos. Atsakovui 2017 m. gegužės 19 d. pasiūlius pakeisti sutartį dėl žemės sklypo dalies naudojimo, ieškovas tokio pasiūlymo nepriėmė, nurodydamas, kad jam buvo ir yra reikalingas visas sklypas nuosavybės teise priklausančių statinių eksploatavimui, nesutikimas dėl sutarties pakeitimo, ieškovo nuomone, negali būti pagrindas nutraukti sutartį ar jos dalį. Sutarties 12 punkte įtvirtinta, kad sutartis (bet ne jos dalis) gali būti nutraukta vienos šalies reikalavimu ankščiau sutarto laiko, jeigu kita šalis nevykdo savo įsipareigojimų arba pažeidžia šios sutarties reikalavimus, taigi, galimybės sutartį nutraukti dalyje nebuvo, nėra, o visa sutartis galėjo būti nutraukta tik nuomininkui nevykdant prisiimtų įsipareigojimų, tuo tarpu ieškovas daugiau kaip penkiolika metų tinkamai ir laiku vykdė įstatymo ir sutartimi nustatytas pareigas, sklypą naudojo ir naudoja pagal pagrindinę tikslinę jo paskirtį. Ieškovas taip pat nurodė, kad atsakovas nesilaikė imperatyvaus reikalavimo apie ketinimą nutraukti sutartį (jos dalį) informuoti nuomininką prieš 2 mėnesius, ieškovas iki įsakymo priėmimo taip pat nebuvo gavęs 2018 m. liepos 18 d. žemės naudojimo patikrinimo akto, kuriuo atsakovas remiasi priimdamas skundžiamą įsakymą, šį aktą ieškovas gavo tik rengdamas ieškinį 2018 m. rugsėjo 6 d. elektroniniu paštu. Ieškovas pažymėjo, kad išnuomotas valstybinis žemės sklypas yra vientisas, nepadalintas, jame išsidėstę ieškovui nuosavybės teise priklausantys statiniai, susiję su degalinės naudojimu pagal paskirtį ir šių statinių eksploatavimui yra reikalingas visas sklypas, teisės aktai bei sutarties nuostatos nenumato reikalavimo užstatyti valstybinis žemės sklypą 100 procentu. Ieškovas turėjo teisėtus ir pagrįstus lūkesčius, kad jam tinkamai vykdant sutartį, jis visus tuos 99 metus galės netrukdomai naudotis visu išsinuomotu žemės sklypu, šie lūkesčiai iš esmės buvo pažeisti atsakovui vienašališkai nutraukus sutarties dalį ir atėmus iš ieškovo teisę naudotis visu, dar 2001 m. kovo 16 d. išsinuomoto sklypo plotu.
Atsiliepimas
2. Atsakovas atsiliepime su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad ieškovas 2017 m. vasario 13 d. kreipėsi su prašymu „Dėl valstybinės žemės nuomos teisės perleidimo“, tačiau atsakovas prašymo netenkino. Pažymėjo, kad pagal sutartį žemės sklypas buvo išnuomotas degalinei statyti ir jai eksploatuoti, atsakovas įvertinęs VĮ „Registrų centras“ ortofoto medžiagą nustatė, kad didelę žemės sklypo dalį užima nenaudojamas, krūmais ir aukšta pieva apaugęs žemės sklypo plotas, kuris nėra reikalingas žemės sklype esantiems statiniams eksploatuoti, degalinės statymo darbai pasibaigę, pasiūlė ieškovui per 20 darbo dienų nuo šio rašto gavimo dienos pateikti žemės sklypo planą, kuriame būtų pažymėta šiame žemės sklype esantiems statiniams (registro Nr. 10/334241) reikalinga žemės sklypo dalis, ieškovas minėtų duomenų nepateikė, nurodė, kad plečia veiklą, vystydama degalinių tinklą, susijusią su šia veikla, t.y. planuoja įrengti automobilių stovėjimo aikštelę, bei kitus objektus, tačiau tokių įrodymų nepateikė. Atsakovo specialistai, 2017 m. balandžio 24 d. nuvykę į vietą, atliko žemės naudojimo valstybinę kontrolę nustatė, kad tikrinamo žemės sklypo vakarinėje dalyje užfiksuota betonuota aikštelė, kurioje yra degalinė su parduotuve ir kavine, dujine degalinė, kiemo statiniai, minėta teritorija naudojama pagal paskirtį, į rytus nuo aukščiau aprašytos aikštelės užfiksuota žolė, kuri nenušienauta, toliau į rytus užfiksuota aukšta žolė, pavieniai krūmai, žolių kupstai, minėta teritorija nenaudojama pagal paskirtį. Negavęs prašomo plano, skyrius vadovaujantis CK 6.564 straipsnio 1 ir 2 dalimis, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu, teisės aktais, reglamentuojančiais sklypų dydžių, kuris reikalingas statinio eksploatavimui, suformavimą, nuomą, sutartį nutrauks suėjus 2 mėnesiams po šio rašto gavimo dienos. Ieškovas 2017 m. liepos 19 d. atsakovui įteikė rašytinius paaiškinimus „Dėl NŽT prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyriaus Laiško dėl informacijos pateikimo ir 2017-04-28 žemės naudojimo patikrinimo Akto Nr.48ŽN-398-(14.48.78.)“, kuriuose išdėstė nesutikimus dėl sutarties dėl dalies žemės sklypo sutarties nutraukimo, atkreipė dėmesį į tai, kad kanalizacija įrengta žemės sklypo ginčijamoje dalyje, prašė nekeisti 2001 m. kovo 16 d. sudarytos valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties. Atsakovas 2018 m. birželio 20 d. raštu Nr. 48SD-6461-(14.48.136E.) „Dėl žemės sklypo patikrinimo“ informavo ieškovą, kad 2018 m. liepos 11 d. bus vykdomas žemės sklypo naudojimo ir faktinių aplinkybių patikrinimas vietoje, tačiau ieškovas patikrinime nedalyvavo. Atsakovas 2018 m. liepos 18 d. Žemės naudojimo patikrinimo akte Nr. 48ŽN-389-(l4.48.78.) nurodė nustatytus pažeidimus: rytinėje žemės sklypo dalyje auga aukšta žolė, krūmai, žolių kupstai, pridėjo 18 nuotraukų ir situacijos schemą bei padarė išvadą, kad žemės sklypo dalis nenaudojama pagal paskirtį. Atsakovas nurodė, kad 2018 m. rugpjūčio 7 d. raštu informavo ieškovą apie 2018 m. rugpjūčio 2 d. įsakymą Nr.48VĮ-1389-(14.48.2.) „Dėl valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 2001 m. kovo 16 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties Nr. P41/2001-N-02, nutraukimo dalyje“, kuriuo priimtas sprendimas nutraukti 2001 m. kovo 16 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį Nr.P41/2001-N-02 dalyje, sumažinant nuomojamą žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) plotą iki 5120 kv. m. ploto. Atsakovas nurodė, kad pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalį, žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta kitais įstatymų atvejais, pagal straipsnio 2 dalies nuostatas apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams - prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Nesulaukus ieškovo sutikimo dėl sutarties dalyje nutraukimo įstatymo nustatytais terminais, NŽT Vilniaus rajono skyriaus vedėjas priėmė įsakymą Nr. 48VĮ-1389-(14.48.2.), kuriuo nutraukė sutartį dalyje, sumažinant nuomojamą žemės sklypo plotą iki 5120 kv. m., apie nutrauktą sutartį dalyje ieškovas buvo informuotas 2018 m. rugpjūčio 7 d. raštu Nr. 48SD-8226-(14.48.136E.). Atsakovas teigė, kad CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytųjų tiesioginę paskirtį. Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau - Taisyklės), 28 punktas numato, kad vadovaujantis Taisyklėmis išnuomojami Taisyklių 2.1, 2.2 ir 2.4 papunkčiuose nurodyti naudojami žemės sklypai, užstatyti šiuose punktuose nurodytais asmenims nuosavybės teise priklausančiais arba jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išskyrus žemės sklypus, kuriuose nutiesti tik inžineriniai tinklai ar (ir) pastatyti tik laikinieji statiniai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui. Taisyklių 31 nustato, kad išnuomojamo žemės sklypo ribos ir dydis nustatomi tokia pat tvarka, kaip ir parduodamų žemės sklypų pagal Taisyklių 3-6 punktų nuostatas. Taisyklių 45 punktas nustato, kad žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Jeigu perleidžiamiems statiniams ar įrenginiams (jų dalims) eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto žemės sklypo, žemės sklypo dalies, kurios nuomos teisė perleidžiama, dydis nustatomas pagal Taisyklių 7 ir 8 punktų nuostatas. Pateikti valstybinės žemės nuomotojui žemės sklypo planą, kuriame pagal Taisyklių 8 punktą būtų išskirta perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalinga žemės sklypo dalis, kurios nuomos teisę prašoma perleisti kartu su statiniu ar įrenginiu, įpareigojamas valstybinės žemės nuomininkas (jeigu pagal pridėtą prie valstybinės žemės nuomos sutarties žemės sklypo planą ši žemės sklypo dalis negali būti nustatyta). Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis - joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos. Šį valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimą pasirašo naujasis nuomininkas ir nuomotojas. Perleidžiant žemės nuomos teisę į žemės sklypo dalį, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis - joje įrašomas naujasis nuomininkas, nurodoma žemės sklypo dalis, į kurią perleidžiama nuomos teisė, ir atitinkamai sumažinamas ankstesniajam nuomininkui, su kuriuo iki žemės nuomos teisės į žemės sklypo dalį perleidimo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, išnuomoto žemės sklypo plotas. Šį valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimą pasirašo visi (naujasis ir ankstesnysis) nuomininkai ir nuomotojas. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas 2014 m balandžio 23 d. nutartyje administracinėje byloje Nr. A -453/2014 pažymėjo, kad būtina prielaida atsirasti asmens teisei be aukciono išsinuomoti arba įsigyti nuosavybėn valstybinės žemės sklypą yra tai, jog šie žemės sklypai turi būti užstatyti šiam asmeniui priklausančiais statiniais. Šis teisinis reguliavimas reiškia, kad asmeniui priklausančių statinių konkrečiame žemės sklype buvimas yra ta juridinę reikšmę turinti aplinkybė, kurios pagrindu šio teisinio santykio subjektams (valstybei ir fiziniam arba juridiniam asmeniui) gali būti sukurtos teisės bei pareigos valstybinių žemės sklypų naudojimo srityje, būtent - fizinio arba juridinio asmens teisė išsinuomoti arba įsigyti nuosavybėn konkretų valstybinės žemės sklypą ir valstybės pareiga šį žemės sklypą šiam asmeniui išnuomoti arba parduoti. Ir priešingai, kai tokių statinių konkrečiame valstybinės žemės sklype nėra, tai negali atsirasti ir minėtos teisės bei pareigos šio teisinio santykio subjektams (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2013-02-21 nutartis administracinėje byloje Nr. A438-228/2013, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-08-23 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011).
Šalies argumentai
3. Ieškovas dublike nurodė, kad atsakovo nurodomas prašymas dėl žemės nuomos teisių perleidimo nesusijęs su nagrinėjama byla, atsakovo nurodomi susirašinėjimai 2017 metais vyko dėl nuomos teisių perleidimo arba žemės sklypo įsigijimo, tačiau nebuvo susiję su sutarties nutraukimu, tai, kad ieškovas neturi ketinimo perleisti nuomos teisės ar įgyti žemės sklypą, nesuteikė atsakovui teisinio pagrindo iš dalies nutraukti nuomos sutartį, nors ieškovas nedalyvavo 2018 m. liepos 11 d. nuomojamo žemės sklypo naudojimo patikrinime, nėra aišku, kaip tai susiję su sutarties nutraukimu, nes teisės aktais nėra numatyta nuomininko pareiga dalyvauti tokiame patikrinime, tokio patikrinimo vykdymas nesuponuoja atsakovo teisės nutraukti nuomos sutartį, atsakovas neatsiuntė patikrinimo akto ieškovui, 2018 m. rugpjūčio 7 d. raštu informavo apie priimtą įsakymą dėl sutarties nutraukimo, todėl buvo pažeistas CK 6.564 str. 2 d. imperatyvios nuostatos dėl įspėjimo apie sutarties nutraukimą. Ieškovas pabrėžė, kad nesutiko su atsakovo siūlymu pakeisti sutarties sąlygas sumažinant nuomojamo sklypo plotą, nesutikimas su sutarties pakeitimu negali būti pagrindu nutraukti sutartį, atsakovas atlikus minėtus veiksmus buvo pažeisti ieškovo teisėti lūkesčiai – nuomotis tokios ploto žemės sklypą, kuris numatytas sutartyje. Ieškovas taip pat pažymėjo, kad žemės sklypas nėra užstatytas vien inžinieriniais statiniais, jis nėra padalintas bei visas reikalingas ieškovo veiklai vykdyti, aplinkybė, kad žemės sklypas naudojamas pagal paskirtį patvirtina ir atsakovo patikrinimo duomenys.
Atsiliepimas
4. Atsakovas triplike nurodė palaikantis atsiliepime išdėstytus argumentus, papildomai pažymėjo, kad didelė dalis išnuomoto žemės sklypo nėra naudojama statiniams eksploatuoti, yra apaugusi krūmais ir aukšta žole, degalinės statymo darbai yra pasibaigę, tokios aplinkybės buvo užfiksuotos tiek 2017 m. balandžio 24 d., tiek 2018 m. birželio 20 d. patikrinimų metu.
Šalies argumentai
5. Ieškovė palaikė ieškinio reikalavimus, prašė juos tenkinti. Atsakovo atstovė nurodė, kad iš esmės sutinka su ieškiniu, tačiau pažymėjo, kad ginčijamų įsakymų priėmimą sąlygojo ieškovo pasyvus elgesys, nebendradarbiavimas su ieškovu.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas visiškai
6. Remiantis byloje esančiais rašytiniais įrodymais nustatyta, kad 2001 m. kovo 16 d. Valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) individualiai įmonei Živialo transporto firmai 99 metų laikotarpiui buvo išnuomotas 0,8915 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), nuomos sutartyje nurodyta tikslinė žemės sklypo naudojimo paskirtis – kita (degalinei eksploatuoti). Minėtame žemės sklype yra ieškovui nuosavybės teise priklausantys pastatai – 48,64 kv.m. degalinė su parduotuve ir kavine (statybos pabaigos metai 2001), 4.27 kv.m. degalinė (statybos pabaigos metai 2000), bei inžinieriniai statiniai – kiemo statiniai (aikštelė, 2 vnt. rezervuarų, statybos pabaigos metai 2000), kiti inžinieriniai kiemo statiniai (rezervuarai k, k2, kolonėlės k3, k4, k5, k6, k7, aikštelė, šulinys, statybos pabaigos metai 2001), inžinieriniai tinklai – požeminė žemos įtampos tinklų elektrinė (statybos pabaigos metai). Minėti nekilnojami daiktai įregistruoti ieškovo vardu 2000 m. spalio 3 d. Statinio priėmimo naudoti akto NR. 100-683 bei 2001 m. liepos 26 d. Statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto Nr. 267 pagrindu.
7. Remiantis 2017 m. balandžio 28 d. Žemės naudojimo patikrinimo aktu nustatyta, kad atsakovas, 2017 m. balandžio 24 d. patikrinęs žemės sklypo faktinį naudojimą nustatė, kad tikrinamo sklypo vakarinėje dalyje yra betono aikštelė, kurioje yra degalinė su parduotuve, kiemo statiniai, minėta teritorija naudojama pagal paskirtį, į rytus nuo anksčiau minėtos aikštelės yra nešienauta žolė (nušienauta apie 10 metrų ploto juosta palei betono aikštelę), toliau į rytus - aukšta žolė, pavieniai krūmai, žolių kupstai, minėta teritorija nenaudojama pagal paskirtį. 2017 m. gegužės 19 d. raštu atsakovas informavo ieškovą apie 2017 m. balandžio 24 d. atliktą žemės naudojimo patikrinimą ir jo metu nustatytas aplinkybę, kad ne visas žemės sklypas naudojamas pagal paskirtį, prašė ieškovo pateikti naudojamo sklypo žemės sklypo planą, kuriame būtų pažymėta žemės sklype esantiems statiniams naudoti reikalinga žemės sklypo dalis, pateikė schemą, kurioje nurodyta ieškovo naudojamo žemės sklypo dalis (0,5120 ha), bei nurodė, kad negavęs prašomo plano, vadovaujantis CK 6.564 str. nuostatomis, reglamentuojančiomis sutarties nutraukimą prieš terminą numotojo reikalavimu bei kitais teisės aktais, sutartį nutrauks per 2 mėnesius nuo šio rašto gavimo dienos. 2017 m. liepos 19 d. ieškovas pateikė atsakovui rašytinius paaiškinimus dėl minėto atsakovo rašto, kuriame nurodė nesutinkantis su sutarties nutraukimu. 2018 m. liepos 18 d. atsakovas, patikrinęs žemės sklypo naudojimą nustatė, kad vakarinėje žemės sklypo dalyje yra išbetonuota aikštelė, kurioje yra degalinė su parduotuve, dujinė degalinė, minėta teritorija naudojama pagal paskirtį, rytinėje sklypo dalyje auga aukšta žolė, krūmai, žolių kupstai, minėta teritorija nenaudojama pagal paskirtį, į rytus aukščiau aprašytos aikštelės - žolė, kuri nušienauta apie 10 metrų pločio juosta palei betoninę aikštelę, nustatyti pažeidimai – rytinėje sklypo dalyje auga aukšta žolė, krūmai, žolių kupstai ir nėra naudojama pagal paskirtį.
8. 2018 m. rugpjūčio 2 d. atsakovas priėmė įsakymą Nr. 48VĮ – 1389-(14.48.2), kuriuo, vadovaujantis CK 6.564 str. 1 bei 2 dalimi, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalis 1 punktu, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.12 papunkčiu ir šiuo nutarimu patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 28 punktu nutraukė prieš terminą su ieškovu sudarytą 2001 m. kovo 16 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį NR. (duomenys neskelbtini) dalyje sumažinant nuomojamo žemės sklypo, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), plotą iki 5120 kv.m. ploto, nustatyto pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono parengtą Žemės sklypo matavimų schemą. Minėtas įsakymas ieškovui išsiųstas 2018 m. rugpjūčio 7 d.
9. Kasacinis teismas 2019 m. vasario 7 d. nutartyje Nr. e3K-3-7-915/2019 išaiškino, kad teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-436/2014; 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-76-684/2018, 25 punktas). Nacionalinė žemės tarnyba turi teisę modifikuoti sutartinius valstybinės žemės nuomos teisinius santykius – pakeisti jų turinį ar juos nutraukti – tik remdamasi bendrosiomis Civilinio kodekso sutarčių teisės bei specialiosiomis žemės nuomos teisinius santykius reguliuojančiomis normomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-153-378/2018, 30 punktas). Žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu reglamentuoja CK 6.654 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Pagal kasacinio teismo praktiką CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 ir 2 punktai pripažįstami specialiosios teisės normomis CK 6.217 straipsnio atžvilgiu, t. y. juose įtvirtinti pagrindai laikomi žemės nuomos sutarties esminiais pažeidimais, leidžiančiais vienašališkai nutraukti žemės nuomos sutartį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-565-219/2015; 2018 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-167-219/2018 42 punktą). Sutarties, be kita ko, ir žemės nuomos sutarties, pakeitimą reglamentuoja CK 6.223 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu. CK 6.223 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad vienos iš šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu: 1) kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį; 2) kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais. Pagal CK 6.223 straipsnio 3 dalį ieškinį dėl sutarties pakeitimo galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį, jeigu sutartis ar įstatymai nenustato kitokios sutarties pakeitimo tvarkos.
10. Minėtoje nutartyje kasacinis teismas pažymėjo, kad žemės nuomos santykiai modifikuojami tokiu būdu, kad yra vienašališkai nuomotojo nutraukiami ir baigiasi, taikomas CK 6.564 straipsnyje įtvirtintas žemės nuomos sutarties nutraukimo institutas, o tais atvejais, kai žemės nuomos santykiai modifikuojami tokiu būdu, kad žemės nuomos santykiai, nors ir pasikeitę, bet ir toliau tarp šalių tęsiasi, taikomas CK 6.223 straipsnyje įtvirtintas žemės nuomos sutarties pakeitimo institutas, CK 6.564 straipsnyje nėra įtvirtinta galimybė vienašališkai nutraukti tik dalį žemės nuomos sutarties. Taikant CK 6.564 straipsnį yra nutraukiama visa žemės nuomos sutartis ir žemės nuomos santykiai tarp šalių baigiasi. Dalies žemės nuomos sutarties nutraukimas, sumažinant nuomojamo žemės sklypo dydį, savo esme yra žemės nuomos sutarties dalyko (CK 6.546 straipsnis) pakeitimas, todėl kvalifikuotinas ne kaip sutarties dalies nutraukimas, o kaip jos pakeitimas. Teisėjų kolegija minėtoje byloje konstatavo, kad tais atvejais, kai pasikeičia žemės sklypo dydis, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (dėl to, kad pasikeitė statinių skaičius ar dydis, ar paaiškėjus, kad sudarant žemės nuomos sutartį jis buvo netinkamai nustatytas, ar dėl kitų priežasčių), atsižvelgiant į imperatyvius reikalavimus, įtvirtintus Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte, kad žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, atsižvelgiant į tai, kad būtinųjų valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu sąlygų turi būti laikomasi ir nuomos sutarties galiojimo metu, būtina nustatyti naują žemės sklypo dydį, reikalingą statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Nustačius naują žemės sklypo dydį, pasikeitę duomenys apie žemės sklypą turi būti nurodyti žemės nuomos sutartyje (CK 6.550 straipsnio 1 dalies 3 punktas), taikant žemės nuomos sutarties pakeitimo, o ne žemės nuomos sutarties nutraukimo institutą; nors valstybinės žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas), tačiau tai nereiškia, kad, pasikeitus sąlygoms ir nebelikus įstatymo įtvirtintos prielaidos toliau nuomoti pirminio dydžio valstybinės žemės sklypą (arba nustačius, kad jau sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį nebuvo tokios prielaidos), negali būti pakeistas nuomojamo žemės sklypo dydis. Žemės nuomos sutarties dalykas yra valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas įstatymų nustatyta tvarka ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (CK 6.546 straipsnis). Kriterijai, pagal kuriuos nustatoma, kokio dydžio valstybinės žemės sklypas (jo dalis) būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, turi būti objektyvūs ir aiškūs; tuo atveju, kai keičiasi žemės sklypo dydis, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, Nacionalinė žemės tarnyba turėtų siūlyti nuomininkui pakeisti žemės nuomos sutartį, o šiam nesutikus kreiptis į teismą su ieškiniu dėl žemės nuomos sutarties pakeitimo (CK 6.223 straipsnio 2 dalies 2 punktas), pateikdama objektyviais duomenimis ir aiškiais kriterijais paremtus įrodymus, koks žemės sklypo dydis būtinas nuomininko statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Siūlant ar teismo tvarka reikalaujant pakeisti žemės nuomos sutartį, prie žemės nuomos sutarties pakeitimo projekto, kai žemės sklypas išnuomojamas trejiems ar daugiau metų, turėtų būti pridėtas žemės sklypo planas (CK 6.547 straipsnio 3 dalis), iš kurio būtų aiškios pakeistos žemės sklypo ribos (pvz., jos pažymėtos riboženklių koordinatėmis arba nurodant konkretų atstumą nuo riboženklio koordinačių); teisinis pagrindas keisti valstybinės žemės nuomos sutartį taikant CK 6.223 straipsnio 2 dalį yra specialusis valstybinės žemės nuomos teisinis reguliavimas (Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas), remiantis kuriuo žemės sklypo (jo dalies) nereikalingumas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį sudaro pagrindą modifikuoti valstybinės žemės nuomos santykius tokiu būdu, kad jie atitiktų valstybinės žemės nuomos be aukciono tikslą.
11. Šioje byloje nustatyta, kad Nacionalinė žemės tarnyba, nustačiusi, kad ieškovo statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį reikalingas ne visas valstybinės žemės nuomos 2001 m. kovo 16 d. sutartimi Nr. P41/2001-N-02 ieškovui išnuomotas 0,8915 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), 2017 m. gegužės 19 d. raštu ieškovui siūlė patikslinti 2001 m. kovo 16 d. valstybinės žemės nuomos sutartį nurodant ieškovo naudojamą žemės sklypo plotą ir atitinkamai sumažinti išnuomoto žemės sklypo plotą eliminuojant nenaudojimą pagal paskirtį žemės sklypo dalį, taigi, siūlė pakeisti nuomos sutarties sąlygas. Ieškovas su šiuo pasiūlymu nesutiko. Nacionalinė žemės tarnyba ne kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl žemės nuomos sutarties pakeitimo pagal CK 6.223 straipsnį, pateikdama įrodymus, koks žemės sklypo dydis būtinas ieškovo statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, bet, pažeisdama nurodytas teisės normas, vienašališkai 2018 m. rugpjūčio 2 d. įsakymu Nr. 48VĮ – 1389-(14.48.2) nutraukė dalį žemės nuomos sutarties.
12. Atsižvelgiant į paminėtą, konstatuotina, kad nagrinėjamu atveju turėjo būti taikytas sutarties pakeitimo institutas, atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba neteisėtai vienašališkai nutraukė dalį valstybinės žemės nuomos sutarties, todėl ieškovo ieškinys kaip pagrįstas ir teisėtas tenkintinas. Klausimas, kokio dydžio valstybinės žemės sklypas reikalingas ieškovo statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, nėra šios bylos nagrinėjimo dalyku, todėl dėl tokių šalių argumentų ir įrodymų nepasisakytina.
Rezoliucinė dalis
nusprendė:
Ieškinį tenkinti visiškai.
Pripažinti 2018 m. rugpjūčio 2 d. vienašališką 2001 m. kovo 16 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimą dalyje neteisėtu bei panaikinti 2018 m. rugpjūčio 2 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyriaus vedėjo įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 2001 m. kovo mėn. 16 d. Valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), nutraukimo dalyje“.
Spendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo ir paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus regiono apylinkės teismo Vilniaus rajono.