Vilniaus apygardos teismo nutartis, e2A-2260-864/2023

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2023-12-12
Bylos Nr.: e2A-2260-864/2023
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-08181-2022-3
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Asta Pikelienė, Ramunė Mikonienė, Linas Zinkevičius
Atsakovas: uždarosios akcinės bendrovės „Mano numai“
Ieškovas: K. R., G. M.

Kategorijos

3.3.1.18.1Pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą

Civilinė byla Nr. e2A-2260-864/2023Teisminio proceso Nr. 2-68-3-08181-2022-3Procesinio sprendimo kategorijos: 3.3.1.18.1.; 2.6.8.4.; 2.6.2.1. (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2023 m. gruodžio 12 d.Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Ramunės Mikonienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), Astos Pikelienės ir Lino Zinkevičiaus,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Mano numai“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. liepos 17 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų K. R. ir G. M. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Mano numai“ dėl netesybų priteisimo ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Mano numai“ priešieškinį ieškovams K. R. ir G. M. dėl netesybų priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, A. J.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovai K. R. ir G. M. (toliau – ieškovai) kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „Mano numai“ (toliau – atsakovė), prašydami priteisti iš atsakovės 20 000 Eur netesybas, 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovai nurodė, kad internete rado parduodamo buto skelbimą, kuriame nurodytais kontaktais susisiekė su atsakovės atstovu. Apžiūrint butą atsakovės atstovas nurodė, kad butą sudaro du atskiri nekilnojamojo turto vienetai, kurie yra įregistruoti nekilnojamojo turto registre, bet pardavėjas atlieka apjungimo procedūrą ir butas bus parduodamas kaip vienas turto objektas. 2021 m. birželio 18 d. šalys sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią ieškovai sumokėjo atsakovei 20 000 Eur avansą ir atsakovė turėjo parduoti butą, įregistruotą kaip vieną nekilojamo turto objektą, ieškovams iki 2021 m. rugpjūčio 31 d., tačiau atsakovė praleido terminą. 2021 m. rugsėjo 2 d. šalys sudarė papildomą susitarimą, kuriuo pagrindinei buto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti nustatytas naujas terminas iki 2021 m. lapkričio 30 d.; 2021 m. rugsėjo 24–27 d. šalys sudarė buto perdavimo–priėmimo aktą, kuriuo atsakovė neatlygintinai leido naudotis butu ieškovams, jog būtų kompensuota už praleistą terminą įregistruoti butą kaip vieną nekilnojamojo turto objektą. 2021 m. lapkričio 29 d. atsakovė informavo ieškovus apie tai, jog butą įregistruos kaip vieną nekilnojamojo turto objektą per 15 dienų, tačiau praleidusi nurodytus terminus, pakvietė ieškovus į architektų, kurie tvarkė dokumentus dėl buto įregistravimo kaip vieno nekilnojamojo turto objekto ir ieškovams buvo paaiškinta, jog dėl teisinių kliūčių atsakovė negali įvykdyti savo įsipareigojimo, tačiau savo pozicijos negalėjo pagrįsti teisiniais dokumentais, argumentuodama, jog dokumentus gali pamatyti tik nekilnojamojo turto savininkai, o ieškovai gali išsikelti iš ginčo turto ir ieškovams gali būti grąžintas jų sumokėtas avansas. Paaiškino, kad 2022 m. sausio 11 d. ir 2022 m. vasario 8 d. ieškovai pareikalavo, jog atsakovė grąžintų avansą ir sumokėtų netesybas, tačiau atsakovė 2022 m. sausio 13 d. ir 2022 m. vasario 28 d. atsisakė sumokėti netesybas. Ieškovų teigimu, atsakovė elgėsi nesąžiningai, nes pažeidė preliminarioje sutartyje numatytą įsipareigojimą užbaigti buto apjungimo į vieną turtinį vienetą procedūrą. Pažymėjo, kad ikisutartinių santykių metu paaiškėjo nuo pirkėjų nuslėpta aplinkybė – jog butų apjungimui trukdo galimai neteisėti buvusio savininko atlikti remonto darbai – vienos įėjimo į butą durys buvo perdarytos į langą nesuderinus tokių darbų su atitinkamomis institucijomis. Apie šią aplinkybę pirkėjai buvo informuoti tik po to, kai šalys sudarė preliminariąją sutartį. Pardavėjas pirkėjams nurodė, jog būtina atstatyti turtą į pradinę padėtį, t. y. išmontuoti langą ir vėl įstatyti duris. Pardavėjas taip pat atsisakė pateikti pirkėjams oficialius iš atitinkamų institucijų (Vilniaus miesto savivaldybės ir Kultūros paveldo departamento) gautus raštus, kuriuose nurodomos kliūtys butų apjungimui į vieną turtinį vienetą, taip pat neteikė pirkėjams susipažinti butą sudarančių turtinių vienetų kadastrinių matavimų bylų ir jų pakeitimų.

Atsiliepimas

3. Atsakovė UAB „Mano numai“ pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašė ieškinį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime teigė, kad nebuvo įsipareigojusi turtą įregistruoti kaip vieną nekilnojamojo turto objektą. Sutarties 7.6 punkte nurodyta, kad pardavėja įsipareigojo iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo įregistruoti atnaujintą kadastrinę bylą, tačiau šis įsipareigojimas nebuvo išankstinė ar esminė sutarties sąlyga, kurios neįvykdymas galėtų būti pagrindu ieškovams nesudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. Atsakovė neneigia, kad buvo prisiėmusi įsipareigojimą įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą, dėjo pastangas šiai prievolei įvykdyti, tačiau paaiškėjo, kad dėl buvusio patalpų valdytojo kaltės šio įsipareigojimo iki preliminarioje sutartyje numatyto termino įvykdyti nepavyks, kadangi kadastrinių matavimų atnaujinimui ir jų įregistravimui yra būtini papildomi veiksmai bei biurokratiniai procesai. Atsakovė manė, kad visi šie procesai yra formalūs, ir atnaujinti matavimai neišvengiamai bus įregistruoti, tačiau bendro susitikimo su architekte metu atsakovė ir ieškovai buvo informuoti, kad procedūros gali dar užtrukti nuo 2 savaičių iki vienerių metų, o po šio susitikimo ieškovai ir pateikė atsakovei pranešimą apie atsisakymą įgyti turtą su reikalavimu grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti avanso dydžio baudą. Anot atsakovės, ikisutartiniai santykiai nutrūko dėl ieškovų kaltės, nes ieškovai nurodė, kad jiems sutarties dalykas nebeaktualus. Nurodė, kad ieškovai buvo nepajėgūs gauti paskolą iš banko, dėl to ieškovai buvo nesąžiningi, nes šios aplinkybės neatskleidė atsakovei, keturis mėnesius gyveno neatlygintinai bute ir nemokėjo už komunalines paslaugas.

4. Atsakovė UAB „Mano numai“ pateikė priešieškinį, kuriuo prašė iš ieškovų priteisti 20 000 Eur netesybas. Nurodė, šalys 2021 m. rugsėjo 24 d. sudarė susitarimą, kuriame nurodė, jog terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsiamas iki atnaujintos kadastrinės bylos įregistravimo, ieškovams suteikiama teisė iki to laiko neatlygintinai gyventi bute ir papildomai nurodoma, jog po atnaujintos kadastrinės bylos įregistravimo ieškovai turės 45 dienų terminą paskolai gauti. Toks susitarimas parodo, kad atsakovė nepakeitė savo valios ir siekė parduoti nekilnojamąjį turtą ieškovams, tačiau ieškovai persigalvojo. Teigė, kad ieškovas neturėjo pagrindo nesudaryti pagrindinės sutarties. Nurodė, kad ieškovai galėjo įvykdyti savo prievoles tokia apimtimi, kokia buvo numatyta preliminariojoje sutartyje, t. y. įgyti du savarankiškus nekilnojamojo turto objektus, pagrindinėje sutartyje numatant atsakovės įsipareigojimą įregistruoti kadastrinius matavimus ateityje arba atlikti kitus pirkėjų pageidaujamus veiksmus, tuo labiau, kad tokią galimybę atsakovė ieškovams siūlė. Anot atsakovės, ieškovai galėjo neatlygintinai naudotis turtu, sulaukti, kol kadastriniai matavimai bus įregistruoti. Tačiau ieškovai nusprendė pagrindinės sutarties nebesudarinėti, pasikonsultavę su trečiaisiais asmenimis, nesiūlydami ir nereikalaudami jokių kitų alternatyvų ar garantijų suteikimo, pateikė atsakovei reikalavimą dėl avanso grąžinimo ir netesybų sumokėjimo. Teigė, kad šiuo atveju esminę reikšmę, sprendžiant, kas yra kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, turi ne preliminariojoje sutartyje numatytų organizacinio pobūdžio įsipareigojimų vykdymas, o tai, kas ir dėl kokios priežasties atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.

5. Ieškovai pateikė atsiliepimą į priešieškinį, kuriuo prašė priešieškinį atmesti. Papildomai nurodė, kad atsakovės gauta nauda turėtų būti atimta iš nuostolių, t. y. atsakovės nurodyti nuostoliai yra 20 000 Eur netesybos, tačiau atsakovė nesudarius pagrindinės sutarties įgijo naudos, nes paskelbė internete skelbimą, jog turtą parduoda už 230 000 Eur, t. y. pardavusi turtą kitiems asmenims gautų didesnę sumą pinigų, negu būtų gavusi, jei ieškovai būtų sudarę pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią kaina būtų buvusi 196 000 Eur. Todėl priešieškinis nepagrįstas net jeigu ir ieškovai pasielgė neteisėtai nesudarę pagrindinės sutarties, nes atsakovės gauta nauda viršija sutartines netesybas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. liepos 17 d. sprendimu ieškinį tenkino, priešieškinį atmetė: priteisė solidariai ieškovams iš atsakovės 20 000 Eur netesybų ir 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos (20 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. balandžio 7 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir lygiomis dalimis 2 670 Eur bylinėjimosi išlaidų, t. y. kiekvienam ieškovui po 1 335 Eur. Taip pat priteisė valstybės naudai iš atsakovės 66,88 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu.

7. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad tarp šalių nėra ginčo, jog atsakovė iki 2021 m. rugsėjo 2 d. papildomame susitarime numatyto termino pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, t. y. 2021 m. lapkričio 30 d., neįvykdė savo įsipareigojimo – neįregistravo atnaujintos kadastrinės bylos. Tačiau tarp šalių nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl to, ar buvo pratęstas minėtas 2021 m. lapkričio 30 d. terminas pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti.

8. Teismas pripažino, kad nagrinėjamu atveju galimas tik deliktinės atsakomybės taikymas, nes pagrindinė sutartis dar nebuvo sudaryta. Teismas pažymėjo, kad šalys preliminariojoje sutartyje numatė konkretų terminą, iki kurio pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta: 8.2 punkte susitarė, kad tuo atveju, jeigu pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis iki sutarties 3.1 punkte numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai pardavėjas per 10 dienų nuo sutarties 3.1 punkte numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 5.1 punkte numatytą sumą (avansą) ir sumokėti tokio paties dydžio sumą kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius. Dėl to, teismo nuomone, nagrinėjamu atveju nėra pagrindo spręsti, kad šalys pasiliko sau teisę bet kada atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.

9. Teismas pripažino, kad šalių derybos dėl pagrindinės sutarties sudarymo buvo toli pažengusios: šalys pasirašė ne tik ginčo preliminariąją sutartį, bet vėliau ją papildė dar dviem susitarimais, kuriais buvo pratęstas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2021 m. lapkričio 30 d. ir ginčo turtas netgi perduotas ieškovams neatlygintinai naudotis kaip kompensacija už vėlavimą sudaryti pagrindinę sutartį. Teismas taip pat akcentavo, kad atsakovė yra savo srities profesionalė, teikianti su nekilnojamuoju turtu susijusias paslaugas gyventojams, ieškantiems būsto.

10. Sprendime pažymima, kad atsakovė byloje užėmė poziciją, jog atnaujinta kadastrinių matavimų byla nebuvo įregistruota dėl buvusio patalpų valdytojo trečiojo asmens, nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų, A. J. kaltės. Tačiau, anot teismo, atsakovė neginčijo fakto, kad pati buvo pavedusi šiam trečiajam asmeniui tiek atlikti ginčo turto remonto darbus, tiek surasti šio turto pirkėjus. Kaip paaiškino atsakovė, ginčo turtą trečiajam asmeniui A. J. ji buvo išnuomojusi. Taigi nurodyto asmens veiksmai negali būti laikomi objektyvia priežastimi, dėl kurių atsakovė negalėjo laiku įvykdyti preliminariojoje sutartyje prisiimtų įsipareigojimų. Teismo vertinimu, neatmestina tikimybė, kad atsakovė nežinojo apie trečiojo asmens atliktų remonto darbų trūkumus, kurie sutrukdė laiku įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą, tačiau net ir tokiu atveju atsakovė privalo atsakyti už jos pasitelktų trečiųjų asmenų veiksmus.

11. Įvertinus byloje esančius įrodymus teismui nekilo abejonių dėl to, kad atsakovė dėjo pastangas, jog pagrindinė sutartis būtų sudaryta (taisė remonto darbų trūkumus, kreipėsi į specialistus, kad atnaujinta kadastrinių matavimų byla būtų įregistruota, teikė prašymus valstybės institucijoms, komunikavo su ieškovais ir pan.), tačiau atsakovės elgesys ikisutartiniuose santykiuose neatitiko sąžiningo elgesio reikalavimų, nes atsakovė turėjo pareigą imtis veiksmų įvertinti, kiek gali užtrukti atnaujintos kadastrinių matavimų bylos įregistravimas, ir ieškovams suteikti objektyvią informaciją, kurios pagrindu jie galėtų priimti sprendimą, ar sudaryti preliminariąją sutartį, ir jeigu taip, tai kokiomis sąlygomis. Teismas atkreipė dėmesį, kad valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registrų centro 2021 m. liepos 28 d. sprendime nurodoma, kad išnagrinėjus atsakovės prašymą įrašyti buto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), gauto sujungus butus (unikalūs Nr.: (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini)), kadastro duomenis į Nekilnojamojo turto kadastrą ir kartu su prašymu pateiktus dokumentus, nuspręsta atsakovės prašymą atmesti, kadangi nepateiktas dokumentas, patvirtinantis bute (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) 2021 m. atlikto paprastojo remonto, kurio metu pakeista pastato išvaizda (įrengtas langas), užbaigimo teisėtumą – nagrinėjamu atveju – statytojo surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą su joje nurodytais duomenimis apie statybą leidžiantį dokumentą; sujungimo būdu suformuotam butui (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) teisės aktų nustatyta tvarka nėra suteiktas pilnas adresas. Teismas pažymėjo, kad byloje nėra duomenų, jog atsakovė apskritai būtų vertinusi trečiojo asmens atliktų darbų teisėtumą ir galimybes įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą. Tokiu būdu atsakovė prisiėmė konkrečius įsipareigojimus, nepasidomėjusi, ar galės juos įvykdyti.

12. Teismas nurodė, kad neturi pagrindo sutikti su atsakove, jog šalys trečiu susitarimu susitarė pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti iki atnaujintos kadastrinių matavimų bylos įregistravimo. Ši ginčo nuostata buvo įtvirtinta trečio susitarimo preambulėje, ir, teismo vertinimu, buvo skirta aptarti jau įvykusį termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo antru susitarimu iki 2021 m. lapkričio 30 d. faktą. Anot teismo, neabejotina, kad atnaujintos kadastrinių matavimų bylos įregistravimas negali būti laikomas įvykiu, nes jis gali ir neįvykti, o tai, kad galiausiai atnaujinta kadastrinių matavimų byla buvo įregistruota, nereiškia, kad įvykis neišvengiamai turėjo įvykti.

13. Teismas pripažino, kad nors atsakovė neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties, tačiau šalių sutartu terminu pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, ir nebuvo pagrindo manyti, kad protingu terminu atsakovė įvykdys įsipareigojimą įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą, t. y. įvykdys ieškovams esminę reikšmę pagrindinės sutarties sudarymui turėjusią sąlygą. Neabejotina, kad ši sąlyga ieškovams turėjo esminę reikšmę, nes paaiškėjus, kad remonto darbai atlikti nesilaikant teisės aktų reikalavimų, ieškovams iš esmės būtų perkeliama rizika dėl tokių darbų teisėtumo. Be to, kaip ieškovai paaiškino teismo posėdžio metu, ginčo turtą sudarantys du turtiniai vienetai faktiškai yra sujungti, jie gali būti naudojami tik kaip vienas butas dėl vieno įėjimo, vienos vonios ir vienos virtuvės. Įregistruoti atnaujintos kadastrinių matavimų bylos šalių sutartu terminu nepavyko išimtinai nuo aplinkybių, už kurias atsako atsakovė – to, jog atsakovės įgaliotas asmuo atliko remonto darbus nesilaikant teisės aktų reikalavimų. Atsakovė, prieš sudarydama ginčo preliminariąją sutartį, šių aplinkybių nevertino, nors turėjo, laikydamasi jai kaip profesionalei keliamų didesnių rūpestingumo ir atidumo standartų, todėl atsakovė laikytina pažeidusi bendrąją rūpestingumo ir atidumo pareigą, taip pat atlikusi nesąžiningus veiksmus, sudarančius pagrindą jai taikyti deliktinę atsakomybę.

14. Teismas vertino, kad nurodytas netesybų dydis (20 000 Eur) nėra neprotingai didelis, pagrindų netesybų mažinimui teismas nenustatė. Teismo vertinimu, egzistuoja ir trečia sąlyga atsakovės civilinės atsakomybės taikymui – nesant atsakovės neteisėtų veiksmų, nebūtų kilusi ir žala ieškovams, todėl konstatuotinas priežastinio ryšio egzistavimas. Atsakovės kaltė nagrinėjamu atveju preziumuojama ir jos buvimas nebuvo paneigtas, todėl teismas pripažino esant civilinės atsakomybės sąlygų visetą.

15. Spręsdamas dėl atsakovės priešieškinio reikalavimų, teismas pažymėjo, kad aplinkybė, jog ieškovai tikėjosi sudaryti pagrindinę sutartį ir po termino, bendradarbiavo su atsakove, rodo ieškovų geranoriškumą, o ne, kaip teigė atsakovė, susitarimą pratęsti neribotam laikui terminą pagrindinės sutarties sudarymui. Atsakovė iš esmės neginčijo, kad 2022 m. sausio 5 d. įvykusių šalių susitikimo su architekte metu ieškovams buvo nurodyta, kad atnaujintos kadastrinių matavimų bylos įregistravimas gali nusikelti neapibrėžtam laikui. Teismo nuomone, nėra pagrindo spręsti, kad ieškovai nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, o ieškovų atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo nulemtas išimtinai atsakovės nesąžiningų veiksmų.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

16. Atsakovė (apeliantė) UAB „Mano numai“ apeliaciniu skundu prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. liepos 17 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą: ieškinį atmesti, o priešieškinį tenkinti. Nusprendus, kad atsakovei turi būti taikoma civilinė atsakomybė – Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. liepos 17 d. sprendimą pakeisti, sumažinant priteistų netesybų dydį iki 500 Eur ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliaciniame skunde nurodo, kad:

16.1. Pirmosios instancijos teismas atsakovei civilinę atsakomybę taikė ne už įstatyme bei teismų praktikoje numatytą atsisakymą arba vengimą sudaryti pagrindinę sutartį, o už organizacinio pobūdžio įsipareigojimo, numatyto preliminariojoje sutartyje neįvykdymą, net nesant atsakovės kaltės. Nurodo, kad teismas neginčytinai nustatė, kad atsakovė neatsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, todėl tai patvirtina, kad nesąžiningumo ikisutartiniuose santykiuose nebuvo ir nesant esminių įstatymų numatytų sąlygų atsakovės civilinės atsakomybės taikymui, ieškinys negalėjo būti tenkinamas.

16.2. Atsakovai preliminariąja sutartimi prisiimtą įsipareigojimą įvykdyti atsisakė, nors realaus pagrindo nesudaryti pagrindinės sutarties neturėjo. Ieškovai privalėjo įvykdyti įsipareigojimus, t. y. įgyti 2 savarankiškus nekilnojamojo turto objektus, o tu atveju, jeigu jiems buvo svarbus turto apjungimas, tokį turto pardavėjo įsipareigojimą buvo galima numatyti pagrindinėje sutartyje, o už jo neįvykdymą numatyti turto kainos sumažinimą, dalies kainos sumokėjimo sulaikymą, baudos sumokėjimą arba sutarties nutraukimą bei nuostolių atlyginimą. Pabrėžia, kad ieškovai taip pat galėjo neatlygintinai naudotis turtu, sulaukti, kol kadastriniai matavimai bus įregistruoti, atlikti kiti būtini veiksmai sandorio sudarymui ir tada nupirkti turtą, kaip šalys ir buvo sutarusios. Teigia, kad šiuo atveju esminę reikšmę, sprendžiant kas yra kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo turi ne preliminarioje sutartyje numatytų organizacinio pobūdžio įsipareigojimų vykdymas, o tai, kas ir dėl kokios priežasties atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Šiuo atveju, pasak apeliantės, atsakingi ieškovai, nes jie atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, todėl jiems kyla pareiga atlyginti nuostolius, kurių dydis yra numatytas preliminariosios sutarties 8.1. punkte.

16.3. Byloje nekilo ginčo, kad turtas neatlygintinai buvo perduotas naudotis ieškovams, tokį perdavimą sąlygojo, kad ieškovams yra būtina skubiai išsikelti iš dabartinio būsto. Dėl to atsakovė su ieškovais kiekvieną kartą iš anksto privalėjo derinti visus ginčo bute atliekamus remonto darbus, klausti kada pasamdyti rangovai gali atvykti į turtą darbų atlikimui, derinti kitus su turtu susijusius klausimai, kas sąlygojo papildomas žmogiškąsias, laiko ir resursų sąnaudas, tačiau kaip paaiškėjo baigiamųjų kalbų metu, ieškovai, gavę teisę naudotis patalpomis faktiškai jomis net nesinaudojo, toliau gyveno ir šiuo metu gyvena tuo pačiu adresu kaip ir preliminariosios sutarties sudarymo metu. Toks elgesys ikisutartinių santykių metu rodo, kad jie buvo nesąžiningi, piktnaudžiavo savo teisėmis bei nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.

16.4. Negalima sutikti su pirmosios instancijos teismo pozicija, kad teismo priteistas netesybų dydis nėra neprotingai didelis ir nėra pagrindų netesybų mažinimui. Teigia, kad kaip pripažino patys ieškovai, jie nepatyrė jokių nuostolių dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, o nepatogumai, jeigu jie ir buvo patirti, tai buvo tik simbolinio pobūdžio ir dėl pačių ieškovų priimtų sprendimų, o nuostoliai, tariamai patirti ryšium su tariamu rinkos pasikeitimu, pasireiškia tik teorinio pobūdžio prielaidomis, jog analogiškas turtas rinkoje pabrango (tai nėra tiesa, kadangi pastaruoju metu rinkoje yra stebimas nekilnojamojo turto sandorių sąstingis, nekilnojamojo turto kainų mažėjimas ir panašiai). Anot apeliantės, ieškovai iš ikisutartinių santykių gavo naudą, nes pakankamai ilgą laiką neatlygintinai turėjo teisę naudojosi brangiu, jiems nepriklausančiu turtu. Atsakovė ikisutartiniuose santykiuose buvo visiškai sąžininga. Be to, atsakovė, rodydama geranoriškumą ir vykdydama pareigą bendradarbiauti, gavusi iš atsakovų pranešimą apie ikisutartinių santykių nutraukimą, iš karto grąžino ieškovams jų sumokėtą avansą.

Žemesnės instancijos teismas

16.5. Pirmosios instancijos teismas neteisingai nustatė dalį ginčo išsprendimui reikšmę turinčių bylos aplinkybių, kuriomis sprendė dėl atsakovės nesąžiningumo. Sprendimo 56 pastraipoje teismas nepagrįstai nurodė, jog atsakovė buvo pavedusi trečiajam asmeniui atlikti ginčo turto remontą. Priešingai trečiasis asmuo turtą naudojo savo nuožiūra nuomos sutarties pagrindu. Visus turto remonto darbus trečiasis asmuo taip pat atliko savo nuožiūra. Atsakovė trečiojo asmens atliekamų remonto darbų atlikimo netikrino ir neturėjo pareigos tikrinti, kadangi trečiasis asmuo turtą remontavo ir įrenginėjo savo naudojimui, o ne vykdant atsakovės pavedimą. Teismas nepagrįstai sprendė, jog byloje nėra jokių duomenų, kad atsakovė apskritai būtų vertinusi trečiojo asmens atliktų darbų teisėtumą ir galimybes įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą. Priešingai, atsakovės darbuotojai, prieš pasirašydami preliminariąją sutartį, buvo įsitikinę, jog visi remonto darbai yra atlikti teisėtai ir kadastrinės bylos įregistravimui jiems pakaks kreiptis į VĮ Registrų centras. Atsakovė, net ir būdama profesionale nekilnojamojo turto nuomos srityje, objektyviai negalėjo žinoti, kad buvęs turto nuomininkas gali būti atlikęs kokius nors neteisėtus turto remonto darbus. Nurodo, kad kadastrinių matavimų byla įprastai yra atnaujinama ir registruojama tada, kuomet turto faktinė padėtis pasikeičia. Šiuo atveju turto pasikeitimas jau buvo užfiksuotas atnaujintoje kadastrinių matavimų byloje. Tačiau vėliau paaiškėjus, kad kadastrinių matavimų įregistravimui yra būtina atlikti papildomus veiksmus, nepavykus jų įregistruoti, atsakovė iš karto kreipėsi į A. J., prašydama atsiųsti reikiamus dokumentus, o netrukus kreipėsi į specialistus dėl reikiamų projektų ar kitokių dokumentų parengimo, statybos trūkumų sutvarkymo ir kita.

16.6. Teismas nepagrįstai vertino, kad šalys nebuvo sutarusios dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo iki atnaujintos kadastrinių matavimų bylos įregistravimo. Nurodo, kad rašytinis ieškovų 2021 m. rugsėjo 24 d., o atsakovės direktorės 2021 m. rugsėjo 27 d. pasirašyto priedo prie preliminariosios sutarties ir papildomo susitarimo tekstas patvirtina, kad jo sudarymo metu tarp šalių jau buvo susitarimas pagrindinės sutarties sudarymo terminą pratęsti iki kadastrinių matavimų bylos įregistravimo. Šalių pasirašyto dokumento preambulės tekstas patvirtina, kad preambulėje buvo nurodyti jau įvykę juridiniai faktai bei pasiekti susitarimai, kurie nulėmė konkretaus susitarimo pasirašymą. Anot apeliantės, tokio susitarimo buvimą patvirtina ir pasirašyto dokumento tolimesnis tekstas, kurio 6 punkte šalys susitarė, kad po to, kai bus pasiruošta pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui (kai bus įregistruota atnaujinta kadastrinių matavimų byla), pirkėjui bus duotas ne trumpesnis kaip 45 dienų terminas paskolos turto įgijimui gavimui. Tokio susitarimo buvimas, patvirtina, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminas buvo nustatytas konkrečiu įvykiu (kadastrinių matavimų bylos įregistravimu), o ne data (2021 m. lapkričio 30 d.). Ne jei ir laikyti, kad susitarimas dėl termino nustatymo konkrečiu įvykiu yra netinkamas, tai atsižvelgiant į tai, kad pasibaigus sutartyje buvusiam terminui šalys ir toliau ketino sudaryti pagrindinę sutartį, terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti prasitęsė pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 3 dalies nuostatas, t. y. pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta per metus nuo paskutinio priedo prie preliminarios sutarties sudarymo, nes tariamai pasibaigus terminui, nei viena iš šalių nelaikė, kad pareiga sudaryti pagrindinę sutartį yra pasibaigusi. Bylos medžiaga patvirtina, kad tarp šalių susiklostę ikisutartiniai santykiai nutrūko ne 2021 m. lapkričio 30 d., o 2022 m. sausio 11 d., kuomet ieškovai pranešė, jog jie atsisako pirkti turtą. Tai patvirtina, kad tarp šalių buvo susitarimas dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo, iki ieškovų pranešimo nei viena iš šalių nelaikė, kad pareiga sudaryti pagrindinę sutartį yra pasibaigusi.

Atsiliepimas

17. Ieškovai G. M. ir K. R. atsiliepime į apeliacinį skundą prašo skundą atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodo, kad:

Šalies argumentai

17.1. Apeliantė apeliaciniu skundu prašo sumažinti iš jos priteistinų netesybų dydį iki 500 Eur, tačiau šis prašymas jokia forma nebuvo pareikštas nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, todėl yra naujas prašymas. Toks atsakovės prašymas, anot ieškovų, apeliacinėje instancijoje negali būti nagrinėjamas, nes ieškovams būtų nepagristai apribota galimybė įrodinėti patirtų nuostolių dydį.

17.2. Apeliaciniame skunde atsakovė pateikia aplinkybių subjektyvų vertinimą – neva tai nepatvirtina atsakovės sąžiningumo, nes ji dėjo pastangas įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą. Nurodo, kad nekilnojamojo turto pardavimo skelbime interneto puslapyje www.aruodas.lt, kuris laikytinas viešąja oferta, niekur nebuvo nurodyta, kad siūlomas parduoti butas yra sudarytas iš dviejų atskirų nekilnojamojo turto objektų. Ši aplinkybė ieškovams buvo atskleista tik buto apžiūros metu kartu pabrėžiant, kad tai nėra joks turto trūkumas, nes butų apjungimo teisinį procesą atsakovė jau yra neva pradėjusi ir jis truks tik kelis mėnesius – iki 2021 m. rugpjūčio 31 d. Atsakovė nuslėpė nuo pirkėjų šio įsipareigojimo įvykdymui itin svarbią aplinkybę, kad bute buvo atlikti neteisėti remonto darbai, kurių padarinius neišvengiamai reikės pašalinti prieš apjungiant butus.

17.3. Nuostata „šalys, rodydamos savo įsipareigojimų parduoti ir nupirkti turtą rimtumą bei aktualumą, susitarė pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki atnaujintos kadastrinės bylos įregistravimo“ negali būti aiškinama, kaip pakeičianti sutartimi sutartą terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Nuostatą dėl termino priede įrašė pardavėja, ši sąlyga nurodyta preambulėje, suformuluota neaiškiai, šalių nederinta ir neaptarta individualiai. Šalis siejo vartojimo teisiniai santykiai, todėl ginčo nuostata, aiškinama taip, kaip tą siūlo atsakovė, būtų laikoma nesąžininga sutarties sąlyga.

17.4. Atsakovei aplinkybės, kokius veiksmus reikalinga atlikti buto apjungimui, buvo žinomos gerokai anksčiau. Visos šios aplinkybės šalių buvo įvertintos dar iki 2021 m. rugsėjo 2 d. susitarimo pasirašymo, kuomet šalys, įsivertinusios, kiek papildomai laiko reikės butų apjungimo procedūrai užbaigti, sutarė pratęsti preliminariosios sutarties terminą iki 2021 m. lapkričio 30 d. Šią aplinkybę patvirtina šalių susirašinėjimas elektroniniais laiškais. Pavyzdžiui, dar 2021 m. rugpjūčio 30 d. pardavėjo atstovė rašė ieškovei, jog: „Mūsų projektų vadovė su teisininku išanalizavo situaciją, ką reikia padaryti, kad viskas būtų sutvarkyta: 1. Gauti statybos užbaigimo aktą <...>“.

17.5. Apeliaciniame skunde nurodoma prieštaringa pozicija, kad atsakovė, būdama buto savininke, nebuvo pavedusi trečiajam asmeniui atlikti remonto darbų, tačiau skunde pripažįstama, jog atsakovei buvo žinoma apie pasikeitusią faktinę buto padėtį ir dėl to atliktus atnaujintus buto kadastrinius matavimus. Akcentuoja, kad duodamas paaiškinimus teismo posėdyje atsakovės atstovas negalėjo atsakyti į jokius proceso dalyvių klausimus, susijusius su remonto darbais – ar atsakovė pavedė juos atlikti trečiajam asmeniui, ar kontroliavo jų atlikimą, ar tikrino remonto darbus leidžiančius statybos dokumentus.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės,

teisiniai argumentai ir išvados

18. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą analizuodamas skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinio skundo ribos gali būti peržengtos tada, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai.

19. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą, absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.

20. Nagrinėjamu atveju apeliacinis procesas vyksta dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. liepos 17 d. sprendimo teisėtumo atsakovės apeliaciniame skunde ir ieškovų atsiliepime išdėstytų argumentų kontekste.

Dėl bylai reikšmingų faktinių aplinkybių

21. Byloje nustatyta, kad 2021 m. birželio 18 d. ieškovai K. R. ir G. M. ir atsakovė UAB „Mano numai“ sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti pirkėjams už 196 000 Eur kainą butą, esantį (duomenys neskelbtini). Šalių susitarimu, pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2021 m. rugpjūčio 31 d. (Preliminariosios sutarties 3.1 punktas). Šalių paaiškinimai patvirtina, jog buto apžiūros metu ieškovai buvo žodžiu informuoti apie tai, kad butą sudaro du atskiri nekilnojamojo turto vienetai, esantys tuo pačiu adresu, tačiau turintys skirtingus unikalius numerius (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini)), tačiau pardavėja tuo metu jau buvo pradėjusi ir vykdė jų „apjungimo“ procedūrą ir butas ieškovams turėjo būti parduodamas kaip vienas turto vienetas.

22. Po Preliminariosios sutarties pasirašymo, pirkėjai pardavėjai sumokėjo 20 000 Eur dydžio avansą, kaip tai buvo numatyta Preliminariosios sutarties 5.1 punkte. Šalims susitartus, kad butą pirkėjai pirks tik po to, kai pardavėja apjungs du nekilnojamojo turto vienetus ir butas kaip vienas turtinis vienetas bus įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, šalys Preliminariosios sutarties 7.6 punkte numatė pardavėjos įsipareigojimą „iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo įregistruoti atnaujintą kadastrinę bylą“.

23. Bylos duomenimis, atsakovei laiku nepavykus įvykdyti įsipareigojimo dėl nekilnojamojo turto apjungimo, šalys 2021 m. rugsėjo 2 d. sudarė papildomą susitarimą, kuriuo pratęstas pagrindinės sutarties sudarymo terminas iki 2021 m. lapkričio 30 d.; papildomai, šalys 2021 m. rugsėjo 24–27 d. pasirašė priedą prie Preliminariosios sutarties ir 2021 m. rugsėjo 18 d. papildomo susitarimo, kuriuo susitarė, jog atsakovė perduoda, o ieškovai priima ginčo turtą neatlygintinai naudotis. Šalys susitarė, kad teisė neatlygintinai naudotis šiuo turtu pirkėjams išlieka iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo arba Preliminariosios sutarties nutraukimo, atsižvelgiant į tai, kas įvyko anksčiau. Minėtas susitarimas sudarytas atsižvelgiant į tai, kad atsakovė pasiūlė ieškovams kaip kompensaciją perduoti pirkėjams neatlygintinai naudotis turtu dėl to, kad pirminiu šalių sutartu terminu nepavyko sutvarkyti butų apjungimo dokumentų.

24. Papildomame susitarime numatytu terminu, t. y. iki 2021 m. lapkričio 30 d., šalims nesudarius pagrindinės sutarties, ieškovai 2022 m. sausio 11 d. pareikalavo iš atsakovės grąžinti pirkėjams jų sumokėtą 20 000 Eur avansą ir sumokėti tokio paties dydžio netesybas (Preliminariosios sutarties 8.2. punktas). Atsakovė 2022 m. sausio 13 d. atsakyme nurodė, kad gražina avansą, o netesybas mokėti atsisako. Byloje nustatyta, kad 2022 m. vasario 8 d. pretenzija ieškovai pakartotinai pareikalavo iš atsakovės sumokėti netesybas, ką atsakovė padaryti atsisakė. Todėl ieškovai kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl netesybų priteisimo, o atsakovė savo ruožtu pareiškė priešieškinį, kuriuo prašė analogiško dydžio netesybų priteisimo, teigdama, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovų kaltės.

25. Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino, o priešieškinį atmetė. Atsakovė pateikė apeliacinį skundą, kuriame prašo panaikinti skundžiamą sprendimą ir priimti naują sprendimą: ieškinį atmesti, o priešieškinį tenkinti, o apeliacinės instancijos teismui nusprendus, kad atsakovei turi būti taikoma civilinė atsakomybė – sumažinti priteistų netesybų dydį iki 500 Eur.

Dėl skundžiamo sprendimo (ne)teisėtumo

26. Atsakovė apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas atsakovei civilinę atsakomybę taikė ne už atsisakymą arba vengimą sudaryti pagrindinę sutartį, o už organizacinio pobūdžio įsipareigojimo, numatyto Preliminariojoje sutartyje, neįvykdymą, nesant atsakovės kaltės. Akcentuoja, kad teismas pripažino, jog atsakovė neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties. Anot apeliantės, šiuo atveju esminę reikšmę, sprendžiant kas yra kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo turi tai, kas ir dėl kokios priežasties atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.

27. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Jei preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Pagal CK 6.71 straipsnio 1 dalį, šalys gali susitarti, kad už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą kaltoji šalis privalo sumokėti kitai šaliai netesybas (baudą, delspinigius). Viena iš netesybų paskirčių – kompensuoti iš anksto nustatytus kreditoriaus patirtus nuostolius, nereikalingus įrodinėti.

28. Pagal CK 6.165 straipsnio 3 dalį, preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Aiškindamas šią teisės normą Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimas reiškia ir preliminariosios sutarties pabaigą, jokios papildomos šalių valios išraiškos įstatymas nereikalauja (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-435/2010).

29. Iš byloje pateikto buto pardavimo skelbimo tinklalapyje www.aruodas.lt matyti, kad atsakovė viešai siūlė parduoti ginčo butą kaip 3 kambarių butą, skelbime nebuvo užsiminta, jog butą sudaro du nekilnojamieji daiktai su skirtingais unikaliais numeriais, be to, ir patys ieškovai nurodė, kad pastaroji aplinkybė jiems tapo žinoma tik atvykus apžiūrėti buto ir pradėjus derybas su atsakovės atsakingais asmenimis. Teisėjų kolegija taip pat pastebi, kad iš ieškovų paaiškinimų, šalių susirašinėjimų elektroniniu paštu matyti, kad ieškovams buvo svarbu įsigyti butą kaip vieną ir vientisą nekilnojamojo turto objektą, nes ieškovai ketino butą įsigyti su paskola (ginčo buto teisinė registracija kaip dviejų nekilnojamųjų daiktų tikėtinai galėjo apsunkinti finansavimo gavimą), taip pat ieškovai atsakovės atsakingiems asmenims ne kartą aiškiai ir nedviprasmiškai nurodė, kad ieškovų lūkestis yra įsigyti vieną nekilnojamojo turto objektą (tiek fiziškai, tiek teisine prasme). Šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį iki 2021 m. rugpjūčio 31 d. (vėliau šis terminas šalių pratęstas iki 2021 m. lapkričio 30 d.), o šalių komunikaciją patvirtinančius įrodymus sistemiškai vertinant su Preliminariosios sutarties 7.6 punkte numatytu atsakovės įsipareigojimu iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo įregistruoti atnaujintą kadastrinę bylą, spręstina, kad būtent ši sąlyga buvo esminė ir nuo jos priklausė ginčo šalių sutartinių santykių finalizavimas, t. y. pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties (ne)pasirašymas.

30. Byloje esantis VĮ Registrų centro 2021 m. liepos 28 d. sprendimas Nr. SPR5-11307 (14.4 E), kuriuo iš esmės atmestas atsakovės prašymas dėl nekilnojamųjų daiktų sujungimo, patvirtina, kad prašymo atmetimą sąlygojo tos aplinkybės, jog nepateiktas dokumentas, patvirtinantis bute (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) 2021 m. atlikto paprastojo remonto, kurio metu pakeista pastato išvaizda (įrengtas langas), užbaigimo teisėtumą – nagrinėjamu atveju – statytojo surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą su joje nurodytais duomenimis apie statybą leidžiantį dokumentą; sujungimo būdu suformuotam butui (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) teisės aktų nustatyta tvarka nėra suteiktas pilnas adresas.

31. Ikisutartiniuose santykiuose šalis sieja specifiniai – pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo viena kitos atžvilgiu. Derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip ir vykdydamos sutartis, privalo elgtis sąžiningai, ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose. Šios pareigos pažeidimas yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad nors preliminariosios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra, vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

32. Plėtojamoje kasacinio teismo praktikoje civilinės atsakomybės pažeidus pareigą elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose taikymo klausimu laikomasi pozicijos, kad turi būti ginamas tikrumo interesas, o tam tikrais atvejais – ir lūkesčio interesas. Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Todėl tokioje situacijoje atsakomybės apimtis turėtų skirtis nuo tos, kuri galėtų būti taikoma šalims esant tik pradinėje derybų stadijoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022).

33. Minėta, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022). Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).

34. Naujausioje kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys; šalies, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, pareiga atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius atsiranda įstatymo, o ne sutarties, pagrindu (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Taigi nepaneigus atsakovo nesąžiningumo ikisutartinių santykių metu ir jo kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, ta aplinkybė, ar preliminarioji sutartis baigė galioti pasibaigus joje nustatytam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti ar vėliau, atsakovui raštu pranešus ieškovui apie šios sutarties nutraukimą, neturi teisinės reikšmės sprendžiant dėl ieškovo reikalavimo pagrįstumo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-267-823/2023).

35. Šiame kontekste teisėjų kolegija nemato pagrindo sutikti su apeliante, kad organizacinio pobūdžio įsipareigojimo neįvykdymas nėra esminis, sprendžiant dėl to, kas kaltas dėl pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymo. Teismų praktikoje pripažįstama, kad paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021). Atsižvelgiant į tai, iš preliminariosios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį, t. y. organizaciniai veiksmai, kurie sukurtų prielaidas pagrindinės sutarties sudarymui. Tuo atveju, jei preliminariosios sutarties šalis tokių veiksmų neatlieka, nededa protingų pastangų pašalinti kliūtis pagrindinei sutarčiai sudaryti ir dėl šios priežasties nustatytu terminu pagrindinė sutartis negali būti sudaryta, yra pagrindas konstatuoti nesąžiningą šalies elgesį ikisutartiniuose santykiuose ir netinkamą preliminariosios sutarties vykdymą, lėmusį pagrindinės sutarties nesudarymą.

36. Nagrinėjamoje byloje neginčijama, kad atsakovei laiku nepavyko tinkamai įvykdyti Preliminariojoje sutartyje numatytų įsipareigojimų, kurie ieškovams, kaip buto pirkėjams, buvo esminiai įsigyjant ginčo nekilnojamąjį turtą. Teisėjų kolegijos vertinimu, šiuo konkrečiu atveju būtent atsakovė prisiėmė riziką dėl patalpų apjungimo procedūros tinkamo įvykdymo. Esant tokioms aplinkybėms teisėjų kolegija pripažįsta pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvadą, kad būtent atsakovė, negalėdama įvykdyti savo įsipareigojimų, šios aplinkybės neįvertino, nors turėjo, laikydamasi jai kaip profesionalei keliamų didesnių rūpestingumo ir atidumo standartų, todėl laikytina pažeidusi bendrąją rūpestingumo ir atidumo pareigą, taip pat atlikusi nesąžiningus veiksmus, sudarančius pagrindą jai taikyti deliktinę atsakomybę ir jai tenka pareiga atlyginti ieškovams nuostolius Preliminariojoje sutartyje numatytų netesybų forma.

37. Teisėjų kolegija nemato pagrindo sutikti su apeliacinio skundo argumentais, kad ieškovai nepagrįstai atsisakė įvykdyti Preliminariąja sutartimi prisiimtą įsipareigojimą, susijusį su pagrindinės sutarties sudarymu. Šiuo atveju pripažinus, kad patalpų apjungimo teisinė procedūra ieškovams buvo esminė pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties (ne)sudarymo sąlyga bei konstatavus, jog atsakovė, prisiėmusi šį įsipareigojimą, tinkamai neišsiaiškino, ar egzistuoja reali galimybė tokį įsipareigojimą įvykdyti, nurodyta apeliantės pozicija laikytina kaip deklaratyvaus pobūdžio samprotavimai. Šiuo aspektu teisėjų kolegija taip pat pažymi, kad atsižvelgiant į atsakovei taikytiną rūpestingai ir atidžiai nekilnojamojo turto pardavimo versle privalančio veikti asmens standartą, ginčo atveju nėra reikšminga, kokios aplinkybės ar trečiųjų asmenų veiksmai nulėmė atsakovės negalėjimą tinkamai įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus. Šiame kontekste taip pat laikyti kaip neturinčiais teisinės reikšmės apeliacinio skundo argumentai, jog ieškovai, gavę teisę naudotis patalpomis faktiškai jomis net nesinaudojo, toliau gyveno ir šiuo metu gyvena tuo pačiu adresu kaip ir preliminariosios sutarties sudarymo metu. Teisėjų kolegijos vertinimu, šios aplinkybės niekaip nepagrindžia ieškovų nesąžiningumo ikisutartinių santykių etape ir vertintini kaip atsakovės gynybinė pozicija.

38. Atsakovė apeliaciniame skunde taip pat teigia, kad teismo priteistas netesybų dydis neprotingai didelis ir nesutinka, kad nėra pagrindų netesybų mažinimui. Teigia, kad ieškovų patirti nepatogumai buvo tik simbolinio pobūdžio, o nuostoliai pasireiškia tik teorinio pobūdžio prielaidomis, jog analogiškas turtas rinkoje pabrango (tai nėra tiesa, kadangi pastaruoju metu rinkoje yra stebimas nekilnojamojo turto sandorių sąstingis, nekilnojamojo turto kainų mažėjimas ir panašiai). Anot apeliantės, ieškovai iš ikisutartinių santykių gavo naudą, nes pakankamai ilgą laiką neatlygintinai turėjo teisę naudojosi brangiu, jiems nepriklausančiu turtu. Savo ruožtu ieškovai atsiliepime į apeliacinį skundą teigia, kad prašymas dėl netesybų mažinimo nebuvo pareikštas nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, todėl yra naujas prašymas ir apeliacinėje instancijoje negali būti nagrinėjamas.

39. Teisėjų kolegija pastebi, kad teismo posėdžio, vykusio 2023 m. birželio 13 d., metu, atsakovės atstovas, sakydamas baigiamąją kalbą iš esmės nurodė argumentus, kurių pagrindu nesutiko su sutartinių netesybų dydžiu. Savo ruožtu bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime pripažino, kad Preliminariojoje sutartyje numatytas netesybų dydis nėra neprotingai didelis, pagrindų netesybų mažinimui teismas nenustatė. Atsižvelgiant į tai, spręstina, kad klausimas dėl netesybų dydžio nėra naujai reiškiamas apeliacinės instancijos teisme.

40. Sprendžiant dėl sutartinės baudos (netesybų) dydžio, atsižvelgtina į kasacinio teismo išaiškinimus, kad įstatymo teismui suteikta teisė kontroliuoti šalių interesų pusiausvyrą ir tais atvejais, kai šalys susitaria dėl netesybų dydžio. CK 6.73 straipsnio 2 dalyje, 6.258 straipsnio 3 dalyje nustatytos teismo teisės mažinti netesybas ribos – netesybos negali būti sumažintos tiek, kad taptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo. Pagal kasacinio teismo suformuotą praktiką tokios minimalios netesybų dydžio ribos nustatymas nereiškia, kad netesybos turi būti sumažinamos iki minimalių nuostolių ar įrodytų nuostolių dydžio. Priešingu atveju būtų paneigta netesybų, kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonės, reikšmė ir pažeistas sutarčių laisvės principas (CK 1.2 straipsnio 1 dalis, 6.156 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-12/2009).

41. Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020).

42. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje nustatytos teisiškai reikšmingos aplinkybės, kad atsakovė, iš esmės veikdama savo riziką, neįgyvendino savo sutartinių įsipareigojimų, kurie lėmė pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymą. Be to, sutartinių netesybų dydis (20 000 Eur) nustatytas abipusiu ginčo šalių susitarimu, tokios netesybos numatytos ne tik atsakovės, tačiau ir ieškovų netinkamo įsipareigojimų vykdymo atveju. Teisėjų kolegijos nuomone, atsakovė savo procesine pozicija iš esmės pati pripažįsta, jog netesybų dydis yra pagrįstas, kadangi byloje pareiškė priešieškinį, kuriuo iš ieškovų prašo priteisti analogiško dydžio netesybų sumą. Išdėstytų motyvų pagrindu spręstina, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, jog ginčo atveju nėra pagrindo netesybų mažinimui.

Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų

43. Į pagrindinius ir esminius apeliacinių skundų argumentus atsakyta. Kiti (likę) apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai neturi esminės reikšmės šiame apeliaciniame procese keliamiems klausimams ir jų išsprendimui. Pažymėtina, jog teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010).

44. Pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė bylos faktines aplinkybes, taip pat tinkamai taikė ginčui aktualias materialines ir proceso teisės normas, tuo tarpu atsakovės apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo kitokiam ginčo situacijos teisiniam vertinimui, todėl skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistu, o atsakovės apeliacinis skundas atmestinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

45. CPK 93 straipsnio 1 dalis nustato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios pusės, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Nagrinėjamu atveju atmetus atsakovės apeliacinį skundą, ieškovai turi teisę į patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

46. Ieškovai 2023 m. spalio 23 d. prašyme dėl bylinėjimosi išlaidų prašo priteisti 1 150 Eur bylinėjimosi išlaidų patirtų apeliacinės instancijos teisme, išlaidas įrodinėja teisinių paslaugų sąskaitomis ir mokėjimo pavedimais.

47. Vadovaujantis CPK 98 straipsnio 2 dalimi, šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose rekomendacijose „Dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas)“ maksimalius dydžius (toliau – Rekomendacijos). Rekomendacijų 1 punkte nustatyta, kad šios rekomendacijos nustato civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalų dydį. Remiantis Rekomendacijų 2 punktu, nustatydamas priteistino užmokesčio už teikiamas teisines paslaugas dydį, teismas atsižvelgia į šiuos kriterijus: bylos sudėtingumą; teisinių paslaugų kompleksiškumą, specialių žinių reikalingumą; ankstesnį (pakartotinį) dalyvavimą toje byloje; būtinybę išvykti į kitą vietovę, negu registruota advokato darbo vieta; ginčo sumos dydį; teisinių paslaugų teikimo pastovumą ir pobūdį; sprendžiamų teisinių klausimų naujumą; šalių elgesį proceso metu; advokato darbo laiko sąnaudas; kitas svarbias aplinkybes.

48. Rekomendacijų 8.11. punkte numatyta, kad rekomenduojami priteistini maksimalūs užmokesčio dydžiai už atsiliepimą į apeliacinį skundą yra 1,3. Atsiliepimas į apeliacinį skundą surašytas 2023 m. rugsėjo mėn., mėnesinis bruto darbo užmokestis (be individualių įmonių) 2023 m. I ketvirtį buvo 1 959,9 Eur, taigi maksimali už atsiliepimą į apeliacinį skundą priteistina suma yra 2 547,87 Eur, todėl ieškovų patirtos išlaidos neviršija Rekomendacijose nurodytos sumos, yra pagrįstos, todėl lygiomis dalimis priteistinos ieškovų naudai iš atsakovės.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija,

nutarė:

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Mano numai“ apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. liepos 17 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Mano numai“ (juridinio asmens kodas 304488856) lygiomis dalimis ieškovams G. M. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir K. R. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1 150 Eur (vieną tūkstantį vieną šimtą penkiasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Ramunė MikonienėAsta PikelienėLinas Zinkevičius