- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2023-07-17
- Bylos Nr.
- e2-649-1077/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-08181-2022-3
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Vilija Ranceva
- Ieškovas
- K. R., G. M.
- Atsakovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Mano numai“
- Kategorijos
dalyvaujant ieškovams K. R. ir G. M., ieškovų K. R. ir G. M. atstovei advokatei Sandrai Ponelienei,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka nuotoliniu būdu išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų K. R. ir G. M. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Mano numai“ dėl netesybų priteisimo ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Mano numai“ priešieškinį ieškovams K. R. ir G. M. dėl netesybų priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, A. J..
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. ieškovai kreipėsi į teismą, prašydami ieškovų naudai priteisti iš atsakovės 20 000 Eur netesybas, 5 (penkių) procentų dydžio metines procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovai nurodė, kad jie internete rado parduodamo buto skelbimą, kuriame nurodytais kontaktais susisiekė su atsakovės atstovu. Apžiūrint butą atsakovės atstovas nurodė, kad butą sudaro du atskiri nekilnojamojo turto vienetai, kurie yra įregistruoti nekilnojamojo turto registre, bet pardavėjas atlieka apjungimo procedūrą ir butas bus parduodamas kaip vienas turto objektas, įregistruotas nekilnojamojo turto registre.
3. 2021 m. birželio 18 d. šalys sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią ieškovai sumokėjo atsakovei 20 000 Eur avansą ir atsakovė turėjo parduoti butą, įregistruotą kaip vieną nekilojamo turto objektą, ieškovams iki 2021 m. rugpjūčio 31 d., tačiau atsakovė praleido terminą.
4. 2021 m. rugsėjo 2 d. šalys sudarė papildomą susitarimą, kuriuo pagrindinei buto prikimo pardavimo sutarčiai sudaryti nustatytas naujas terminas iki 2021 m. lapkričio 30 d.
5. 2021 m. rugsėjo 24–27 d. šalys sudarė buto perdavimo–priėmimo aktą, kuriuo atsakovė neatlygintinai leido naudotis butu ieškovams, jog būtų kompensuota už praleistą terminą įregistruoti butą kaip vieną nekilnojamojo turto objektą.
6. 2021 m. lapkričio 29 d. atsakovė informavo ieškovus apie tai, jog atsakovė butą įregistruos kaip vieną nekilnojamojo turto objektą per 15 dienų.
Atsiliepimas
7. Atsakovė, praleidusi pirmiau nurodytus terminus, pakvietė ieškovus į architektų, kurie tvarkė dokumentus dėl buto įregistravimo kaip vieno nekilnojamojo turto objekto ir ieškovams buvo paaiškinta, jog dėl teisinių kliūčių atsakovė negali įvykdyti savo įsipareigojimo, tačiau savo pozicijos negalėjo pagrįsti teisiniais dokumentais, argumentuodami, jog dokumentus gali pamatyti tik nekilnojamojo turto savininkai, o ieškovai gali išsikelti iš ginčo turto ir ieškovams gali būti grąžintas jų sumokėtas avansas.
8. 2022 m. sausio 11 d. ir 2022 m. vasario 8 d. ieškovai pareikalavo, jog atsakovė grąžintų avansą ir sumokėtų netesybas, tačiau atsakovė 2022 m. sausio 13 d. ir 2022 m. vasario 28 d. atsisakė sumokėti netesybas.
9. Atsakovė elgėsi nesąžiningai, nes pirma, pažeidė preliminarioje sutartyje numatytą įsipareigojimą iki 2021 m. lapkričio 30 d. užbaigti buto apjungimo į vieną turtinį vienetą procedūrą. Antra, prieš preliminariosios sutarties pasirašymą informavo pirkėjus apie tai, kad butų apjungimo procesas jau yra pradėtas, nors vėliau paaiškėjo, kad prašymai atitinkamoms institucijoms dėl butų apjungimo buvo pardavėjo buvo pateikti gerokai vėliau – jau šalims pratęsus terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Trečia, ikisutartinių santykių metu paaiškėjo nauja, iki preliminariosios sutarties pasirašymo pardavėjo nuo pirkėjų nuslėpta aplinkybė – jog butų apjungimui trukdo galimai neteisėti buvusio savininko atlikti remonto darbai – vienos įėjimo į butą durys buvo perdarytos į langą nesuderinus tokių darbų su atitinkamomis institucijomis. Apie šią aplinkybę pirkėjai buvo informuoti tik po to, kai šalys sudarė preliminariąją sutartį. Pardavėjas pirkėjams nurodė, jog būtina atstatyti turtą į pradinę padėtį, t. y. išmontuoti langą ir vėl įstatyti duris. Ketvirta, pardavėjas atsisakė pateikti pirkėjams oficialius iš atitinkamų institucijų (Vilniaus miesto savivaldybės ir Kultūros paveldo departamento) gautus raštus, kuriuose nurodomos kliūtys butų apjungimui į vieną turtinį vienetą, taip pat neteikė pirkėjams susipažinti butą sudarančių turtinių vienetų kadastrinių matavimų bylų ir jų pakeitimų. Penkta, pardavėjas siekdamas nuslėpti tikrąją situaciją dėl butų apjungimo procedūros klaidingai žadėjo pirkėjams, jog procedūra netrukus bus baigta, todėl pirkėjas sutiko pratęsti terminą pagrindinės sutarties sudarymui iki 2021 m. lapkričio 30 d. Suėjus šiam terminui, pardavėjas teikė klaidinančią informaciją pirkėjams apie tai, kad iki butų apjungimo procedūros liko keletas dienų.
10. Šalių sudaryta preliminarioji sutartis yra vartojimo sutartis, nes ieškovai siekė tenkinti asmeninius ir šeimos poreikius, o atsakovė yra verslininkė, kuri verčiasi nekilnojamojo turto nuoma ir pardavimu.
11. Atsakovė praleido sutartimi nustatytus terminus. Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovės kaltės. 2021 m. rugsėjo 24–27 d. preliminariosios sutarties priedo preambulėje nurodyta, jog terminas sudaryti pagrindinę sutartį pratęsiamas iki atnaujintos kadastrinės bylos įregistravimo, tačiau tai neatitinka tikrosios šalių valios ir atsakovė šią nuostatą nurodė siekdama įtvirtinti neapibrėžtą terminą. Ši nuostata neturėtų pakeisti šalių preliminariąja sutartimi nustatyto termino.
12. Netesybų dydis (20 000 Eur) yra protingas dydis, nes šalių sutarta nekilnojamojo turto kaina buvo 196 000 Eur. Pasibaigus preliminarioje sutartyje nustatytam terminui, nekilnojamojo turto kaina pakilo, atsakovė mėgina turtą parduoti už 230 000 Eur. Jei atsakovė būtų pardavusi turtą ieškovams, turto vertės padidėjimo nauda tektų ieškovams.
Atsiliepimas
13. Atsakovė pateikė atsiliepimą į ieškinį ir nesutikdama su ieškiniu prašė jį atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepime nurodė, kad preliminariąja sutartimi buvo sutarta parduoti du nekilojamo turto vienetus. Atsakovė nebuvo įsipareigojusi turtą įregistruoti kaip vieną nekilnojamojo turto objektą. Sutarties 7.6 punkte nurodyta, kad pardavėja (atsakovė) įsipareigojo iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo įregistruoti atnaujintą kadastrinę bylą. Atsakovės įsipareigojimas įregistruoti atnaujintą kadastrinę bylą preliminariojoje sutartyje nebuvo nurodytas kaip išankstinė ar esminė sutarties sąlyga, kurios neįvykdymas galėtų būti pagrindu ieškovams nesudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. Atsakovė neneigia, kad preliminariąja sutartimi buvo prisiėmusi įsipareigojimą įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą VĮ Registrų centre. Atsakovė dėjo pastangas šiai prievolei įvykdyti, pasamdė matininkus kadastrinių matavimų atlikimui, kreipėsi į VĮ Registrų centrą, tokias paslaugas teikiančią architektę. Tačiau paaiškėjo, kad dėl buvusio patalpų valdytojo kaltės, šio įsipareigojimo iki preliminarioje sutartyje numatyto termino įvykdyti nepavyks, kadangi kadastrinių matavimų atnaujinimui ir jų įregistravimui yra būtini papildomi veiksmai bei biurokratiniai procesai. Atsakovė manė, kad visi šie procesai yra formalūs, ir atnaujinti matavimai neišvengiamai bus įregistruoti. Tačiau galiausia, bendro susitikimo su architekte metu atsakovė ir ieškovai buvo informuoti, kad visos formalios procedūros gali dar užtrukti nuo 2 savaičių iki vienerių metų. Po šio susitikimo ieškovai ir pateikė atsakovei pranešimą apie atsisakymą įgyti turtą su reikalavimu grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti avanso dydžio baudą.
14. Atsakovė pripažįsta, kad ji po preliminariosios sutarties sudarymo neįvykdė įsipareigojimo įregistruoti atnaujintą kadastrinę bylą, tačiau, atsakovės vertinimu, vieno iš preliminariojoje sutartyje numatyto įsipareigojimo neįvykdymas ar netinkamas įvykdymas negali būti pagrindu iš atsakovės priteisti ieškovų reikalaujamas netesybas, kadangi kadastrinės bylos neįregistravimas neturėjo ir negalėjo turėti lemiamos įtakos galimybei sudaryti pagrindinę sutartį.
15. Civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, esminę reikšmę turi ne preliminarioje sutartyje numatytų organizacinio pobūdžio įsipareigojimų įvykdymas, o tai, kas ir dėl kokios priežasties atsisako sudaryti sutartį, ar atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį buvo pagrįstas ar ne. Ikisutartiniai santykiai nutrūko dėl ieškovų kaltės, kadangi ieškovai nurodė, kad jiems sutarties dalykas nebeaktualus, nors preliminariosios sutarties priede buvo nurodyta, kad terminas sudaryti pagrindinei sutarčiai buvo nukeltas iki bus įregistruota atnaujinta kadastrinių matavimų byla.
16. Atsakovė ikisutartiniuose santykiuose buvo sąžininga. Susidūrus su netikėtumais, kurių nebuvo įmanoma numatyti iš anksto, dėjo pastangas, jog būtų užtikrinti pirkėjų interesai ir pirkimo–pardavimo sutartis būtų sudaryta ateityje pirkėjams priimtinomis sąlygomis. Atsakovė, rodydama savo įsipareigojimų parduoti turtą rimtumą bei aktualumą, leido ieškovams neatlygintinai naudotis turtu ir tokiu būdu iš dalies įvykdė preliminariąją sutartį, investavo papildomas pinigines lėšas į turtą, organizavo ir atliko papildomus jo remonto darbus, kurių neturėjo pareigos atlikti, su pirkėjais visą laiką bendradarbiavo, teikė juos dominančią informaciją, niekada nereiškė nepasitenkinimo ieškovų keliamais reikalavimais, neatsisakė turto parduoti. Šios aplinkybės rodo, kad pardavėjas ikisutartiniuose santykiuose buvo lojalus, sąžiningas, vadovavosi teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais ir dėl to nebuvo ir nėra pagrindo teigti, kad pardavėjas galėjo vengti ar atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį bei kad jam gali kilti atsakomybė už pagrindinės sutarties nesudarymą.
17. Ieškovai buvo nepajėgūs gauti paskolą iš banko, dėl to ieškovai buvo nesąžiningi, nes šios aplinkybės neatskleidė atsakovei, keturis mėnesius gyveno neatlygintinai atsakovei priklausančiame bute ir nemokėjo už komunalines paslaugas.
Šalies argumentai
18. Ieškovai pateiktu teismui dubliku iš esmės nurodė tokias pačias aplinkybes kaip ir ieškinyje bei prašė ieškinį tenkinti visa apimtimi. Papildomai paaiškina, jog nors preliminariosios sutarties tekstas ir abstraktus, jame minima, kad atsakovė turi pareigą įregistruoti naują kadastrinę bylą, tačiau šalių elektroniniai laiškai atskleidžia tikrąją šalių valią, jog kadastrinės bylos įregistravimas šalių buvo suprantamas kaip atsakovės pareiga parduodamą butą įregistruoti kaip vieną nekilnojamojo turto objektą.
19. Perkamo turto įregistravimas vienu nekilnojamojo turto objektu buvo esminė sąlyga, tai patvirtina aplinkybė, jog šalys pratęsė terminus, taip pat tai patvirtina susirašinėjimas elektroniniais laiškais, iš kurių buvo aiškiai matyti, kad priešingu atveju ieškovai buto nepirks. Ieškovai buvo pajėgūs gauti finansavimą iš banko, ieškovų tėvai jiems padovanojo pinigų, turėjo savo santaupų pradiniam įnašui, bankas ketino suteikti paskolą, atsakovė elektroniniuose laiškuose pati nurodė, jog banko siūlomos finansavimo sąlygos reikšmingai nesikeistų nepaisant, ar perkamas vienas, ar du nekilnojamojo turto objektai.
20. 2021 m. rugsėjo 24–27 d. priedo prie preliminariosios sutarties preambulė neturėtų būti aiškinama kaip pakeičianti 2021 m. rugsėjo 18 d. susitarimo terminą į neapibrėžtą terminą dėl to, jog yra nesąžininga nuostata, įrašyta į preambulę, elektroniniu laišku atsakovė pripažino, jog dėl savo kaltės praleido ir papildomai nustatytą terminą, tačiau žadėjo per papildomą 15 dienų terminą įvykdyti savo įsipareigojimą.
21. Atsakovė nepagrindė, kodėl ieškovai buvo nesąžiningi ikisutartiniuose santykiuose, ieškovai buvo atskleidę, jog turtą pirks paėmę paskolą iš banko.
22. Atsakovė pateikė teismui tripliką, kuriuo atsakovės pozicija liko nepasikeitusi – atsakovė ieškinį vertina kaip visiškai nepagrįstą ir atmestiną. Atsakovė pateiktame triplike pažymėjo, jog ieškovai pasibaigus papildomai nustatytam terminui 2021 m. lapkričio 30 d. liko gyventi bute iki 2022 m. sausio 11 d. Ieškovai kalbėjosi su nekilnojamojo turto agentu ir iš jo sužinojo, jog preliminariąja sutartimi atsakovei keliamas neįmanomas reikalavimas ir ieškovai galės pasipelnyti dėl netesybų sąlygos. Atsakovės atstovai pasirašydami sutartį nesuprato, kad turės sujungti du nekilnojamojo turto vienetus į vieną nekilnojamojo turto objektą, o jeigu tai būtų supratę – nebūtų pasirašę preliminariosios sutarties, nebent šalys būtų sutarusios dėl ilgesnio termino. Ieškovai niekada nesikreipė į banką dėl finansavimo.
Šalies argumentai
23. Ieškovai pateikė papildomus paaiškinimus, kuriuose nurodė, jog derino finansavimo klausimą su banko atstove. Norint gauti paskolą ieškovai turėjo įvertinti nekilnojamojo turto vertę, tačiau tai padaryti turėjo po to, kai perkamas turtas būtų įregistruotas kaip vienas nekilnojamojo turto objektas. Atsakovė niekada nesikreipė į VĮ Registrų centrą dėl butų sujungimo.
24. Atsakovė pateikė priešieškinį, kuriuo prašo jos naudai iš atsakovų priteisti 20 000 Eur netesybas. Nurodo, kad 2021 m. rugsėjo 2 d. tarp šalių buvo sudarytas papildomas susitarimas prie 2021 m. birželio 18 d. preliminariosios sutarties, kuriuo šalys susitarė, jog ieškovams bus leidžiama neatlygintinai gyventi bute iki pagrindinės sutarties sudarymo, atsakovė įsipareigojo sutvarkyti nurodytus buto trūkumus, o taip pat šalys susitarė pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki 2021 m. lapkričio mėn. 30 d., numatant, kad terminai gali būti keičiami ar pratęsiami abiejų šalių susitarimu. Dėl buvusio patalpų savininko kaltės, kuris tarpininkavo sudarant preliminariąją sutartį, atsakovė iki 2021 m. lapkričio 30 d. objektyviai negalėjo įvykdyti savo įsipareigojimo. Šalys 2021 m. rugsėjo 24 d. sudarė susitarimą, kuriame nurodė, jog terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsiamas iki atnaujintos kadastrinės bylos įregistravimo, ieškovams suteikiama teisė iki to laiko neatlygintinai gyventi bute ir papildomai nurodoma, jog po atnaujintos kadastrinės bylos įregistravimo ieškovai turės 45 dienų terminą paskolai gauti. Toks susitarimas parodo, kad atsakovė nepakeitė savo valios ir siekė parduoti nekilnojamąjį turtą ieškovams, tačiau ieškovai persigalvojo, ieškovų pozicija grindžiama formalumu.
25. Pagrindo nesudaryti pagrindinės sutarties ieškovai neturėjo. Pirma, ieškovai galėjo įvykdyti savo prievoles tokia apimtimi, kokia buvo numatyta preliminariojoje sutartyje, t. y. įgyti 2 savarankiškus nekilnojamojo turto objektus, pagrindinėje sutartyje numatant atsakovės įsipareigojimą įregistruoti kadastrinius matavimus ateityje arba atlikti kitus pirkėjų pageidaujamus veiksmus, tuo labiau, kad, kaip neginčytinai patvirtina byloje esantys rašytiniai įrodymai, tokią galimybę atsakovė ieškovams siūlė. Antra, ieškovai galėjo neatlygintinai naudotis turtu, sulaukti, kol kadastriniai matavimai bus įregistruoti, atlikti kiti būtini veiksmai sandorio sudarymui ir tada nupirkti turtą, kaip kad šalys ir buvo sutarusios. Kita vertus, nors ieškovų teisės buvo visiškai užtikrintos, kadangi jų neatlygintinam valdymui iki pagrindinės sutarties sudarymo buvo perduotas turtas, jie galėjo papildomai reikalauti kokių nors garantijų, maksimalių įsipareigojimų įvykdymo terminų nustatymo ir pan. Tačiau vietoj to, ieškovai nusprendė pagrindinės sutarties nebesudarinėti, pasikonsultavę su trečiaisiais asmenimis, nesiūlydami ir nereikalaudami jokių kitų alternatyvų ar garantijų suteikimo, pateikė atsakovei kategorišką reikalavimą dėl avanso grąžinimo ir netesybų sumokėjimo. Taigi šiuo atveju esminę reikšmę, sprendžiant, kas yra kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, turi ne preliminariojoje sutartyje numatytų organizacinio pobūdžio įsipareigojimų vykdymas, o tai, kas ir dėl kokios priežasties atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.
Atsiliepimas
26. Ieškovai pateikė atsiliepimą į priešieškinį, prašo priešieškinį atmesti. Ieškovai pakartojo pirmiau nurodytus argumentus, jog atsakovė neįvykdė savo įsipareigojimo dėl butų apjungimo, t. y. neįregistravo atnaujintos turto kadastrinių matavimų bylos ir elgėsi nesąžiningai. Papildomai nurodo, kad atsakovės gauta nauda turėtų būti atimta iš nuostolių, t. y. atsakovės nurodyti nuostoliai yra 20 000 Eur netesybos, tačiau atsakovė nesudarius pagrindinės sutarties įgijo naudos, nes paskelbė internete skelbimą, jog turtą parduoda už 230 000 Eur, t. y. pardavusi turtą kitiems asmenims gautų didesnę sumą pinigų, negu būtų gavusi, jei ieškovai būtų sudarę pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią kaina būtų buvusi 196 000 Eur. Dėl to priešieškinis nepagrįstas net jeigu ir ieškovai pasielgė neteisėtai nesudarę pagrindinės sutarties, nes atsakovės gauta nauda viršija sutartines netesybas.
Žemesnės instancijos teismas
27. Teismo posėdžio metu ieškovė G. M. palaikė ieškovų procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją. Papildomai paaiškino: 2021 m. birželio mėn. susitikome su A. J., apžiūrėjome butą, komunikavome tik su A. J., jis buvo nurodytas kaip kontaktinis asmuo www.aruodas.lt skelbime. Jis mus informavo, kad vykdomas butų apjungimo procesas, kuris truks 1–2 mėn. Pasirašėm preliminariąją sutartį ir vasarą su manim susisiekė atsakovės atstovė G. T., rugpjūčio mėn. gale pateikė informaciją apie butą, dėl ko rugsėjo mėn. pasirašėme susitarimą. Po rugsėjo 2 d. susitarimo praėjus 10–15 dienų, su mumis susisiekė pardavėjo atstovė, kad stringa pats procesas, ir nori pasikalbėti. Susitikome, nurodė, kad darbai buvo daromi be leidimų, ir tai yra kliūtis sujungti butus, visa tai vyko rugsėjo mėn. pabaigoje. Mes nusileidome, jie mums už tai leido gyventi bute. Kol laukėme iki lapkričio 30 d., iki kada turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis, paaiškėjo visokių aplinkybių, kas apsunkina procesą, manėme, kad pardavėjas ne visais atvejais elgiasi sąžiningai. Sausio mėn. susitikom su pardavėju ir mums pasiūlė išeiti iš šio sandorio. Mums nebuvo sakoma tiesa apie buto būklę, kad darbai be leidimo atlikti, mus spaudė pirkti du turtinius vienetus, nors norėjome pirkti vieną vienetą. Mums nebuvo suteikiama teisinga informacija. Kad darbai be leidimų, sužinojome, kai sudarėme susitarimą, jog leidžia mums bute gyventi neatlygintinai. Mes turėjome pasirašyti nuomos sutartį, nes mums reikėjo kuo skubiau būsto. Pardavėjas nurodė, kad nepatirtumėte nuostolių, jūs galite gyventi ten, mums leido gyventi iki kol pasirašysime pagrindinę sutartį, mes supratome, kad galime ten gyventi iki kol sujungs butus. Galvojome, kad nuoma gali būti ir neatlygintinė, tačiau kai paaiškėjo, kad negali būti neatlygintinė, tai įforminome kitaip, ne kaip nuomos sutartį. Pardavėjas mums pasiūlė neatlygintinai persikelti, jo iniciatyva. Pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki lapkričio 30 d., šis terminas nebuvo pratęstas. A. J. asmeniškai nepažįstame. Mes praradome laiką, tai, ką galėjome nusipirkti tuomet, skiriasi nuo to, ką galime nusipirkti dabar, tuo pasireiškia mūsų praradimai, be to, mūsų sumokėti pinigai nuvertėjo. Mes nenusipirkome kito buto, nes neradome mums priimtino varianto, be to, kainos auga ne visai adekvačiai. 2022 m. sausio 5 d. susitikimo metu mums buvo nurodyta, kad butų sujungimo proceso trukmė neprognozuojama, gali trukti iki 3 metų, kad negali pasakyti, ar apskritai pavyks, darbai atlikti be leidimų, architektė nurodė, kad ne tik fasadą, bet ir viską viduje atstatyti. Dabar gyvenam su tėvais, ten pat, kur ir preliminariosios sutarties sudarymo metu. Neturiu teisinių žinių, su teisininku nesikonsultavome. A. J. nurodė, kad pardavinėja šį butą, yra brokeris. Jis informavo, kad yra UAB „Mano numai“ atstovas. Mes buvome šeima, todėl norėjome sujungtų butų, mums būtų geresnės sąlygos. Butą pirkome asmeniniam naudojimui ir gyvenimui. Mes su pardavėju dėl termino pratęsimo nesiderėjome atskirai rugsėjo pabaigoje, diskusijos dėl lapkričio 30 d. datos keitimo nebuvo. Kai ėjome į susitikimą sausio 5 d., butą norėjome ir ketinome įsigyti.
28. Teismo posėdžio metu ieškovas K. R. palaikė ieškovų procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją. Papildomai paaiškino: A. J. iki to laiko nepažinojome, pamatėme, tik kai susitikome apžiūrėti butą. Susitarimą dėl neatlygintino gyvenimo supratome kaip kompensaciją, kad keis langą, jokiu būdu lapkričio 30 d. terminas nebuvo keičiamas. Įmonė gana geranoriškai su mumis bendravo, todėl sutikome palaukti dar 10–15 dienų po lapkričio 30 d. 2022 m. sausio mėnesį susitikome pas architektę, dalyvavo atsakovės atstovas, dar viena architektė, mums pasakė, kad apskritai neaišku, ar pavyks sujungti butus, M. V. L. mums pasiūlė išeiti iš sandorio, pasiūlė grąžinti avansą. Butų sujungimas mums buvo esminis, kitaip būtume iš karto pirkę tą turtą. Mums tai buvo svarbu dėl to, kad būtų tvarkingi dokumentai, nes nežinojome, kodėl jie nesujungti, ateityje būtų lengvesnis pardavimas. Faktiškai (fiziškai) butas buvo vienas, vienas įėjimas, viena virtuvė, viena vonia, nebuvo galima naudoti kaip dviejų turtinių vienetų. Dėl pagrindinės sutarties sudarymo datos kalbos nebuvo. Tos durys buvo visai šalia šaligatvio, todėl nebuvome patenkinti, kad langas turi būti perdarytas į duris.
29. Teismo posėdžio metu ieškovų atstovė advokatė palaikė ieškovų procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją. Papildomai paaiškino: butų sujungimas ieškovams buvo esminė sąlyga pagrindinei sutarčiai sudaryti. Atsakovės nesąžiningumą įrodinėjame tik kaip papildomą aplinkybę, atsakovei bet kuriuo atveju atsakomybė kyla dėl preliminariosios sutarties pažeidimo. Atsakovė neigė, kad apskritai buvo prisiėmusi pareigą sujungti butus, tačiau su tuo nesutinkame, nes visas šalių susirašinėjimas pagrindžia, kad šalys tarėsi ne vien dėl kadastro duomenų tikslinimo, bet ir dėl butų sujungimo. Ši pareiga iki lapkričio 30 d. nebuvo įvykdyta. Nebuvo jokios kliūties sudaryti pagrindinę sutartį, tik ši viena – butų sujungimas teisiškai, faktinė situacija neatitiko teisinės. Paties pardavėjo siūlymu buvo sutarta, kad pasirašoma preliminarioji sutartis, įregistruojamas vienas turtinis vienetas. Kad tai buvo esminė sąlyga, įrodo ir tai, kad pardavėjo atstovai susirašinėjime bando įtikinti pirkėjus, kad jie apsigalvotų ir pirktų du vienetus. Ieškovai suprato, kad terminas yra lapkričio 30 d., rugsėjo pabaigos susitarimo tikslas buvo tik buto perdavimas, jokio poreikio derėtis dėl termino pratęsimo nebuvo, nes pardavėjas nenurodė, kad nesuspės iki nurodyto termino sutvarkyti dokumentų. Ieškovai suprato tą sąlygą tik kaip patvirtinimą, kad anksčiau buvo susitarta dėl termino pratęsimo iki lapkričio 30 d. Terminas negali būti apibrėžiamas įvykiu, kuris neaišku, ar įvyks. Tokia sąlyga prieštarauja imperatyviai įstatymo nuostatai, draudžiančiai taip apibrėžti terminą. Ginčas kilęs iš vartojimo teisinių santykių.
30. Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas advokato padėjėjas palaikė atsakovės procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją. Papildomai paaiškino: atsakovės atsakomybė negali būti kildinama iš sutartinių santykių, nes tokių dar nebuvo, todėl atsakomybė gali būti taikoma tik už nesąžiningą elgesį ikisutartiniuose santykiuose. Atsakomybė gali būti kildinama tik iš delikto. Atsakovė dėjo maksimalias pastangas, kad pagrindinė sutartis būtų sudaryta. Ji nebuvo sudaryta dėl pasikeitusios ieškovų pozicijos. Terminas pagrindinei sutarčiai nebuvo pasibaigęs, kai pareikalauta grąžinti avansą, nes ji turėjo būti sudaryta tik po to, kai bus atnaujinta kadastrinė byla. Terminas banko formalumams sutvarkyti buvo ilgesnis nei terminas, apibrėžtas konkrečia data. Sausio 5 d. jie vis dar ketino įsigyti turtą, vadinasi, terminą buvo sutarta pratęsti. Būtent ieškovai nutraukė preliminariąją sutartį. Nėra ne tik neteisėtų atsakovės veiksmų, nėra nesąžiningumo, bet ir ieškovai nepatyrė jokių nuostolių. Jei teismas spręs dėl nuostolių, jie turi apsiriboti faktiniais nuostoliais, o jų nepatyrė. Atsakovės nuostoliai sudaro daugiau nei 10 tūkst. Eur, kad sutartis būtų sudaryta, nekalbant apie žmogiškuosius išteklius. Ieškovai nebuvo užsitikrinę finansavimo, todėl jie net negalėjo sudaryti sutarties. Įstatymas numato galimybę terminą apibrėžti konkrečiu įvykiu, jis buvo neišvengiamas, nes jis įvyko. Jeigu teismas laikys, kad prieštarauja imperatyvui, reikia vadovautis nuostata, jog tuo atveju, jei sutartyje terminas neapibrėžtas, preliminarioji sutartis galioja vienerius metus. Vadinasi, tokiu atveju reikėtų laikyti, kad terminas pratęstas vieneriems metams. Šalių santykiai negali būti apibrėžti vartojimo santykiais, nes ikisutartiniuose santykiuose dar nėra sudaryta sutartis. Ieškovai viso proceso metu buvo informuojami apie reikalų eigą. Ieškovai į derybas nėjo, kėlė tik reikalavimus. Preliminariojoje sutartyje aiškiai nurodyta, kad parduodami du turtiniai vienetai, tačiau ieškovai atsisakė juos įsigyti. Ieškovų teisės nepažeistos, jiems buvo užtikrintos sąlygos gyventi bute tiek, kiek jie pageidauja. Matyt, ieškovai suprato, kad jiems šis butas netinka, todėl išėjo iš sandorio. Iki šiol ieškovai neranda buto, vadinasi, jie kelia didelius reikalavimus. Kada sužinojo atsakovė, jog darbai atlikti be leidimų, tiksliai negaliu pasakyti, bet ieškovai visą laiką buvo informuojami. Prieš sudarant preliminariąją sutartį, šita aplinkybė tikrai nebuvo žinoma. Niekas iš atsakovės pusės dėl preliminariosios sutarties sąlygų nesiderėjo, A. J. tiesiog atsiuntė sutartį. Kadastrinius matavimus reikėjo atnaujinti po remonto, todėl buvo ta sąlyga įtvirtinta preliminariojoje sutartyje. Atsakovė remonto neatliko, jį atliko A. J.. Jis turtą naudojo nuomos sutarties pagrindu. A. J. tikrai turėjo teisę ieškoti buto pirkėjų ir juos surado. Negaliu atsakyti, kada ieškovams buvo atskleista aplinkybė, jog durys pakeistos į langą, bet faktas, kad ši aplinkybė buvo atskleista. Sausio 5 d. susitikime dalyvavau aš, E., ieškovai ir liudytoja architektė, galbūt E. inicijavo šį susitikimą. Man atrodo, kad architektė tuomet nurodė, kad įregistravimas gali užtrukti nuo 2 savaičių iki pusės metų, gali būti ilgiau, nurodė, kad teoriškai gali būti, kad ir nepavyks. Nurodžiau, kad ieškovai gali ten gyventi arba išeiti iš susitarimo, jeigu nepriimtina laukti. Nurodėm, kad nereikalausim baudų, galite pasitraukti. Nuostoliai pasireiškė remonto darbais (darėme tai, ko prašė ieškovai), buvo užsakomi kadastriniai matavimai ir pan., pateikėme į bylą. Šiai dienai buto nesame pardavę, o esam išnuomoję.
Žemesnės instancijos teismas
31. Teismo posėdžio metu liudytoja A. B. parodė: esu susitikusi su M. V. L.. Į mus kreipėsi, kad du butai būtų sujungti į vieną. Darėme apjungimo projektą, užstrigome savivaldybėje dėl išgriautų krosnių. Mums pavyko įrodyti, kad krosnys buvo išgriautos įvedant dujotiekį. Galiausiai gavome pažymą, kad gali būti sujungta į vieną butą. Pas mus į ofisą buvo atvykusi, berods, E., berods, pernai. Aš atsimenu, kad buvo atėjusi jaunuolių pora, bet neatsimenu, ar čia tie patys jaunuoliai. Nurodžiau, kokia yra situacija, ir kiek gali užtrukti, bet neatsimenu, kokį terminą nurodžiau. Tikrai neatsimenu, kada atsakovė į mane kreipėsi. Susitikimo metu nežinojome, ar pavyks išspręsti šią sujungimo problemą. Kiek pamenu, tik pastato fasadas saugomas. Kai kreipėsi užsakovė, ji nurodė, kad kažkas ten buvo su langu ir durimis, bet nurodė, kad tie darbai jau atstatyti. Į mane užsakovė kreipėsi jau po to, kai šie darbai buvo atlikti.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
ieškinys tenkintinas, priešieškinis atmestinas.
Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių ir jų teisinio vertinimo
32. Byloje kilo ginčas dėl civilinės atsakomybės taikymo dėl pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo.
Žemesnės instancijos teismas
33. Pagal byloje nustatytas aplinkybes 2021 m. birželio 18 d. ieškovai K. R. ir G. M. (pirkėjai) ir atsakovė UAB „Mano numai“ (pardavėja) sudarė preliminariąją sutartį, kurios dalykas – atsakovės įsipareigojimas parduoti pirkėjams atsakovei nuosavybės teise priklausantį butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), ir pirkėjų įsipareigojimas jį nupirkti. Šalių susitarimu, pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2021 m. rugpjūčio 31 d. (ginčo preliminariosios sutarties 3.1 punktas).
34. Šalys 2021 m. rugsėjo 2 d. sudarė papildomą susitarimą, kuriuo pratęstas pagrindinės sutarties sudarymo terminas iki 2021 m. lapkričio 30 d.
35. Šalys 2021 m. rugsėjo 24–27 d. pasirašė priedą prie 2021 m. birželio 18 d. preliminariosios sutarties ir 2021 m. rugsėjo 18 d. papildomo susitarimo, kuriuo šalys susitarė, jog pardavėjas perduoda, o pirkėjai priima ginčo turtą neatlygintinai naudotis. Šalys susitarė, kad teisė neatlygintinai naudotis šiuo turtu pirkėjams išlieka iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo arba preliminariosios sutarties nutraukimo, atsižvelgiant į tai, kas įvyko anksčiau.
Žemesnės instancijos teismas
36. Papildomame susitarime numatytu terminu, t. y. iki 2021 m. lapkričio 30 d., šalims nesudarius pagrindinės sutarties, ieškovai 2022 m. sausio 11 d. reikalavimu, vertindami, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, pareikalavo iš atsakovės grąžinti pirkėjams jų sumokėtą 20 000 Eur avansą ir sumokėti tokio paties dydžio netesybas.
37. 2022 m. sausio 13 d. atsakyme į šį reikalavimą atsakovė nurodė, jog grąžina sumokėtą avansą, o netesybas sumokėti atsisakė.
38. 2022 m. vasario 8 d. pretenzija ieškovai pakartotinai pareikalavo iš atsakovės sumokėti 20 000 Eur dydžio netesybas, ką atsakovė padaryti atsisakė 2022 m. vasario 28 d. atsakyme.
39. Atsižvelgiant į tai, ieškovai kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydami priteisti ieškovams iš atsakovės 20 000 Eur netesybas. Atsakovė pateikė priešieškinį, prašydama priteisti atsakovei iš ieškovų tokio paties dydžio netesybas.
40. Ieškovai atsakovės civilinės atsakomybės pagrindu laikė ginčo preliminariosios sutarties 7.6 punkte įtvirtinto pardavėjo įsipareigojimo iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo įregistruoti atnaujintą kadastrinę bylą neįvykdymą, atsakovės nesąžiningus veiksmus ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose, pasireiškusius, be kita ko, tuo, kad ieškovams nebuvo atskleista visa reikšminga informacija apie ginčo turte atliktus remonto darbus. Ieškovų įsitikinimu, nagrinėjamu atveju atsakovei taikytina sutartinė civilinė atsakomybė, nes buvo pažeistas konkretus sutartyje įtvirtintas atsakovės įsipareigojimas. Atsakovės įsitikinimu, sutartinė atsakomybė ginčo atveju negalima, kadangi pagrindinė sutartis dar nebuvo sudaryta, dėl to galima tik deliktinė atsakomybė ir tik įrodžius atsakovės nesąžiningumą.
41. Tarp šalių nėra ginčo, kad atsakovė iki 2021 m. rugsėjo 2 d. papildomame susitarime numatyto termino pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, t. y. 2021 m. lapkričio 30 d., neįvykdė minėto įsipareigojimo – neįregistravo atnaujintos kadastrinės bylos. Tačiau tarp šalių nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl to, ar buvo pratęstas minėtas 2021 m. lapkričio 30 d. terminas pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti. Atsakovė šioje byloje įrodinėjo, jog 2021 m. rugsėjo 24–27 d. priede prie 2021 m. birželio 18 d. preliminariosios sutarties ir 2021 m. rugsėjo 18 d. papildomo susitarimo šalys susitarė ir dėl to, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminas būtų pratęstas iki atnaujintos kadastrinės bylos įregistravimo. Ieškovų įsitikinimu, tokia minėto priedo preambulėje įtvirtinta nuostata šalys nesiekė susitarti dėl termino pratęsimo, o buvo patvirtintas tik anksčiau įvykęs termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo iki 2021 m. lapkričio 30 d. faktas.
42. Atsakovės įsitikinimu, pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą lėmė ne atsakovės atlikti veiksmai arba jų neatlikimas, o ieškovų atsisakymas turtą nupirkti. Atsakovės vertinimu, ikisutartiniuose santykiuose nesąžiningi buvo būtent ieškovai, kadangi jie nuslėpė aplinkybę, kad neturi pakankamų finansinių galimybių nupirkti ginčo turtą. Todėl atsakovė priešieškiniu prašė priteisti iš ieškovų 20 000 Eur dydžio netesybas.
Dėl taikytinos civilinės atsakomybės rūšies
43. Kaip minėta, šioje byloje tarp šalių kilo ginčas dėl taikytinos civilinės atsakomybės rūšies, t. y. ar preliminariosios sutarties šaliai taikytina sutartinė ar deliktinė civilinė atsakomybė.
44. Vadovaujantis CK 1.163 straipsnio 3 dalimi, šalis, kuri pradeda derybas dėl sutarties sudarymo ar derasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Laikoma, kad derybos pradedamos ar deramasi nesąžiningai, kai derybų šalis neturi tikslo sudaryti sutartį, taip pat atlieka kitus sąžiningumo kriterijų neatitinkančius veiksmus. Remiantis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
45. Kasacinio teismo praktikoje išsamiai ir nuosekliai aiškinama, kad preliminarioji sutartis yra ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011 ir joje nurodyta teismų praktika).
46. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymėta, kad neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006. Teismų praktika. 2006, 26).
47. Už įstatyme nustatytos pareigos derėtis sąžiningai nevykdymą ar netinkamą vykdymą kylanti civilinė atsakomybė savo prigimtimi yra deliktinė (CK 6.245 straipsnio 4 dalis), jai atsirasti būtinas sąlygų visetas: žala, priežastinis ryšys, neteisėti veiksmai ir padariusio žalą asmens kaltė. Asmuo, reikalaujantis taikyti civilinę atsakomybę nesąžiningam derybų partneriui, turi įrodyti pirmųjų trijų sąlygų buvimą, tarp jų neteisėtus (nesąžiningus) veiksmus, skolininko kaltė preziumuojama (CK 6.248 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-363/2009).
48. Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 35 punktas).
49. Taigi nagrinėjamu atveju atsakovė pagrįstai atkreipė dėmesį, kad dėl pagrindinės sutarties nesudarymo preliminariosios sutarties šaliai gali būti taikoma deliktinė civilinė atsakomybė, kurios pagrindas yra šalies nesąžiningas elgesys. Taigi ieškovai šioje byloje turėjo įrodyti minėtas tris civilinės atsakomybės sąlygas: atsakovės neteisėtus veiksmus, žalą ir priežastinį ryšį (ir atitinkamai atsakovė pagal priešieškinį – ieškovų neteisėtus veiksmus, žalą ir priežastinį ryšį).
Dėl civilinės atsakomybės sąlygų (ne)buvimo
50. Kaip minėta, atsakovė teisi, teigdama, kad nagrinėjamu atveju galimas tik deliktinės atsakomybės taikymas, nes pagrindinė sutartis dar nebuvo sudaryta. Kita vertus, tai nereiškia, jog preliminariojoje sutartyje šalių numatyti įsipareigojimai nesukelia jokių teisinių pasekmių.
51. Kasacinio teismo pažymėta, jog ikisutartinis dokumentas yra ir rimtas teisines pasekmes sukeliantis bei įpareigojantis dokumentas, ir jo nevykdymas yra pagrindas taikyti atsakomybę, jeigu dokumente nėra aiškiai nurodyta, kad šalys jokių tarpusavio įsipareigojimų nenustato ir pasilieka sau teisę bet kada atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006. Teismų praktika. 2006, 26).
52. Pirmiausia pažymėtina, kad šalys ginčo preliminariojoje sutartyje numatė konkretų terminą, iki kurio pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta. Nagrinėjamu atveju šalys ginčo preliminariosios sutarties 8.2 punkte susitarė, kad tuo atveju, jeigu pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis iki sutarties 3.1 punkte numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai pardavėjas per 10 dienų nuo sutarties 3.1 punkte numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 5.1 punkte numatytą sumą (avansą) ir sumokėti tokio paties dydžio sumą kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius. Taigi nagrinėjamu atveju nėra jokio pagrindo spręsti, kad šalys pasiliko sau teisę bet kada atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.
53. Priešingai, šiuo atveju šalių derybos dėl pagrindinės sutarties sudarymo buvo toli pažengusios. Šalys pasirašė ne tik ginčo preliminariąją sutartį, bet vėliau ją papildė dar dviem susitarimais, kuriais buvo pratęstas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2021 m. lapkričio 30 d. ir ginčo turtas netgi perduotas ieškovams neatlygintinai naudotis kaip kompensacija už vėlavimą sudaryti pagrindinę sutartį. Tai, kad trečiu susitarimu turtas perduotas neatlygintinai naudotis kaip kompensacija už vėlavimą sudaryti pagrindinę sutartį, patvirtina ieškovų kartu su atsiliepimu į priešieškinį pateiktas šalių elektroninis susirašinėjimas dėl trečio susitarimo sudarymo.
54. Sprendžiant, ar atsakovės veiksmai ikisutartiniuose santykiuose prilygintini atsisakymui sudaryti pagrindinę sutartį arba vengimui ją sudaryti, svarbu pažymėti ir tai, kad atsakovė yra savo srities profesionalė. Kaip patvirtina ieškovų su ieškiniu pateikti atsakovės interneto svetainės išrašai, atsakovė versliškai teikia su nekilnojamuoju turtu susijusias paslaugas gyventojams, ieškantiems būsto.
55. Kaip minėta, atsakovė šioje byloje neginčijo, kad ginčo preliminariąja sutartimi ji prisiėmė pareigą įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą, ir kad tai nebuvo padaryta.
56. Atsakovė nagrinėjamoje byloje užėmė poziciją, jog atnaujinta kadastrinių matavimų byla nebuvo įregistruota dėl buvusio patalpų valdytojo trečiojo asmens, nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų, A. J. kaltės. Tačiau atsakovė šioje byloje neginčijo fakto, kad pati atsakovė buvo pavedusi šiam trečiajam asmeniui tiek atlikti ginčo turto remonto darbus, tiek surasti šio turto pirkėjus. Kaip paaiškino atsakovė, ginčo turtą trečiajam asmeniui A. J. ji buvo išnuomojusi. Taigi nurodyto asmens veiksmai negali būti laikomi objektyvia priežastimi, dėl kurių atsakovė negalėjo laiku įvykdyti preliminariojoje sutartyje prisiimtų įsipareigojimų. Neatmestina tikimybė, kad atsakovė nežinojo apie trečiojo asmens atliktų remonto darbų trūkumus, kurie sutrukdė laiku įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą, tačiau net ir tokiu atveju atsakovė privalo atsakyti už jos pasitelktų trečiųjų asmenų veiksmus.
57. Įvertinus atsakovės 2022 m. liepos 25 d. teismui pateiktus papildomus įrodymus, teismui nekilo abejonių dėl to, kad atsakovė dėjo pastangas, jog pagrindinė sutartis būtų sudaryta (taisė remonto darbų trūkumus, kreipėsi į specialistus, kad atnaujinta kadastrinių matavimų byla būtų įregistruota, teikė prašymus valstybės institucijoms, komunikavo su ieškovais ir pan.), tačiau atsakovės elgesys ikisutartiniuose santykiuose neatitiko sąžiningo elgesio reikalavimų. Tokia išvada darytina įvertinus, jog atsakovė, būdama profesionalė, turėjo pareigą imtis veiksmų įvertinti, kiek gali užtrukti atnaujintos kadastrinių matavimų bylos įregistravimas, ir ieškovams suteikti objektyvią informaciją, kurios pagrindu jie galėtų priimti sprendimą, ar sudaryti preliminariąją sutartį, ir jeigu taip, tai kokiomis sąlygomis. Atsakovė buvo neatidi ir nerūpestinga, kadangi paminėtų aplinkybių neįvertino ir prisiėmė įsipareigojimą preliminariąją sutartį sudaryti iki 2021 m. rugpjūčio 31 d. (vėliau šalių susitarimu šis terminas pratęstas iki 2021 m. lapkričio 30 d.).
58. Atsakovės kartu su 2022 m. liepos 25 d. teismui pateiktais papildomais įrodymais pateikė VĮ Registrų centro 2021 m. liepos 28 d. sprendimą prašymą atmesti Nr. SPR5-11307 (14.4 E). Šiame sprendime nurodoma, jog išnagrinėjus atsakovės prašymą įrašyti nekilnojamojo daikto – buto (duomenys neskelbtini), gauto sujungus nekilnojamuosius daiktus – butus (duomenys neskelbtini), kadastro duomenis į Nekilnojamojo turto kadastrą ir kartu su prašymu pateiktus dokumentus (2021 m. gegužės 17 d. parengta elektroninė nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla, 2021 m. sausio 15 d. įgaliojimas), nuspręsta atsakovės prašymą atmesti, kadangi nepateiktas dokumentas, patvirtinantis bute (duomenys neskelbtini) 2021 metais atlikto paprastojo remonto, kurio metu pakeista pastato išvaizda (įrengtas langas), užbaigimo teisėtumą – nagrinėjamu atveju – statytojo surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą su joje nurodytais duomenimis apie statybą leidžiantį dokumentą; sujungimo būdu suformuotam butui (duomenys neskelbtini) teisės aktų nustatyta tvarka nėra suteiktas pilnas adresas.
59. Byloje nėra jokių duomenų, kad atsakovė apskritai būtų vertinusi trečiojo asmens atliktų darbų teisėtumą ir galimybes įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą. Kaip atsakovės atstovas paaiškino teismo posėdžio metu, niekas iš atsakovės pusės dėl preliminariosios sutarties sąlygų nesiderėjo, trečiasis asmuo A. J. tiesiog atsiuntė sutartį. Taigi atsakovė prisiėmė konkrečius įsipareigojimus, nepasidomėjusi, ar galės juos įvykdyti.
60. Teismas neturi pagrindo sutikti su atsakove, kad šalys trečiu susitarimu susitarė pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti iki atnaujintos kadastrinių matavimų bylos įregistravimo. Nei trečio susitarimo turinys, nei šalių elektroninis susirašinėjimas iki šio susitarimo sudarymo neteikia pagrindo spręsti, kad šalys būtų turėjusios tokių ketinimų. Ši ginčo nuostata buvo įtvirtinta trečio susitarimo preambulėje, ir, teismo vertinimu, buvo skirta aptarti jau įvykusį termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo antru susitarimu iki 2021 m. lapkričio 30 d. faktą. Ieškovai pagrįstai atkreipia dėmesį į tai, jog terminas gali būti apibrėžiamas nurodant tik tokį įvykį, kuris neišvengiamai turi įvykti (CK 1.117 straipsnio 2 dalis). Neabejotina, kad atnaujintos kadastrinių matavimų bylos įregistravimas negali būti laikomas įvykiu, nes jis gali ir neįvykti. Nesutiktina su atsakove, jog aplinkybė, kad galiausiai atnaujinta kadastrinių matavimų byla buvo įregistruota, reiškia, kad įvykis neišvengiamai turėjo įvykti.
61. 2021 m. rugsėjo 24 d. elektroniniame laiške atsakovės atstovė nurodė trečio susitarimo pasirašymo tikslus: „Galėtume nieko nepasirašyti, nes turite teisę gyventi pirmo susitarimo pagrindu, tačiau minėjote, kad norite įtraukti kelis papildomus punktus, todėl parengėme papildomą susitarimą, paminėdami bendras sąlygas ir įtraukdami tuos punktus (dėl gaisro, užliejimo ir kt. atvejų bei durų įrengimo ir kad bus parduodamas tvarkingas turtas)“. Taigi iš ieškovų kartu su atsiliepimu į priešieškinį pateikto šalių susirašinėjimo prieš sudarant trečią susitarimą matyti, kad šalys nesitarė ir neturėjo ketinimų susitarti dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo. Ieškovai, duodami nuoseklius paaiškinimus, šias aplinkybes patvirtino ir teismo posėdžio metu. Ieškovai nurodė, kad nebuvo ir kalbos apie 2021 m. lapkričio 30 d. termino pakeitimą.
62. Atsižvelgiant į nurodytų aplinkybių visumą, teismas vertina, kad atsakovė ikisutartiniuose santykiuose su ieškovais nebuvo sąžininga. Nors atsakovė neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties, tačiau šalių sutartu terminu pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, ir nebuvo pagrindo manyti, kad protingu terminu atsakovė įvykdys preliminariąja sutartimi prisiimtą įsipareigojimą įregistruoti atnaujintą kadastrinių matavimų bylą, t. y. įvykdys ieškovams esminę reikšmę pagrindinės sutarties sudarymui turėjusią sąlygą. Neabejotina, kad ši sąlyga ieškovams turėjo esminę reikšmę, nes paaiškėjus, kad remonto darbai atlikti nesilaikant teisės aktų reikalavimų, ieškovams iš esmės būtų perkeliama rizika dėl tokių darbų teisėtumo. Be to, kaip ieškovai paaiškino teismo posėdžio metu, ginčo turtą sudarantys du turtiniai vienetai faktiškai yra sujungti, jie gali būti naudojami tik kaip vienas butas dėl vieno įėjimo, vienos vonios ir vienos virtuvės. Įregistruoti atnaujintos kadastrinių matavimų bylos šalių sutartu terminu nepavyko išimtinai nuo aplinkybių, už kurias atsako atsakovė – to, jog atsakovės įgaliotas asmuo atliko remonto darbus nesilaikant teisės aktų reikalavimų. Atsakovė, prieš sudarydama ginčo preliminariąją sutartį, šių aplinkybių nevertino, nors turėjo, laikydamasi jai kaip profesionalei keliamų didesnių rūpestingumo ir atidumo standartų. Todėl atsakovė laikytina pažeidusi bendrąją rūpestingumo ir atidumo pareigą, taip pat atlikusi nesąžiningus veiksmus, sudarančius pagrindą jai taikyti deliktinę atsakomybę (CK 6.246 straipsnio 1 dalis, 6.165 straipsnio 4 dalis).
63. Šalys ginčo preliminariosios sutarties 8.2 punkte susitarė dėl neįrodinėtinų minimalių nuostolių dydžio – 20 000 Eur netesybų, jeigu pagrindinė sutartis šalių sutartu terminu nebus sudaryta dėl pardavėjo kaltės. Teismo vertinimu, nurodytas netesybų dydis nėra neprotingai didelis, pagrindų netesybų mažinimui teismas nenustatė. Teismo vertinimu, egzistuoja ir trečia sąlyga atsakovės civilinės atsakomybės taikymui – nesant atsakovės neteisėtų veiksmų, nebūtų kilusi ir žala ieškovams, todėl konstatuotinas priežastinio ryšio egzistavimas. Atsakovės kaltė nagrinėjamu atveju preziumuojama ir jos buvimas nebuvo paneigtas (CPK 178 straipsnis). Esant atsakovės civilinės atsakomybės sąlygų visetui, ieškovų ieškinys tenkintinas ir iš atsakovės ieškovų naudai solidariai priteistinos 20 000 Eur netesybos (CK 6.18 straipsnio 1 dalis, 1.163 straipsnio 3 dalis, 6.165 straipsnio 4 dalis, 6.246–6.249 straipsniai, 6.263 straipsnio 1 dalis).
64. Pagal CK 6.37 straipsnio 2 dalį, skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Ieškinį tenkinus, iš atsakovės ieškovams solidariai priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą (20 000 Eur) nuo ieškinio priėmimo teisme dienos (2022 m. balandžio 7 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
65. Atsakovė priešieškinio reikalavimus grindė tuo, kad būtent ieškovai, atsakovės vertinimu, yra kalti dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, kadangi jie savo iniciatyva atsisakė įgyti ginčo turtą. Todėl, atsakovės teigimu, jie privalo sumokėti ginčo preliminariosios sutarties numatytas netesybas, kurios sudaro 20 000 Eur. Remiantis ginčo preliminariosios sutarties 8.1 punktu, tuo atveju, jeigu pagrindinė sutartis iki šios sutarties 3.1 punkte numatyto termino nebus pasirašyta dėl pirkėjų kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai jų sumokėta pardavėjui šios sutarties 5.1 punkte numatyta suma atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, t. y. ši suma liks pardavėjui, kaip šalių aptartas ir pardavėjo patirtų minimalių nuostolių atlyginimas. Kadangi atsakovė ieškovams jų sumokėtą avansą grąžino, ir tik vėliau, iškėlus šią civilinę bylą, pareikalavo sumokėti netesybas, priešieškiniu atsakovė prašo priteisti solidariai iš ieškovų 20 000 Eur dydžio netesybas.
66. Teismas šioje byloje nustatė, jog šalys 2021 m. lapkričio 30 d. termino pagrindinei sutarčiai sudaryti nepratęsė. Tai, kad ieškovai tikėjosi sudaryti pagrindinę sutartį ir po nurodyto termino, bendradarbiavo su atsakove, rodo ieškovų geranoriškumą, o ne, kaip teigė atsakovė, susitarimą pratęsti neribotam laikui terminą pagrindinės sutarties sudarymui. Atsakovė iš esmės neginčijo, kad 2022 m. sausio 5 d. įvykusių šalių susitikimo su architekte metu ieškovams buvo nurodyta, kad atnaujintos kadastrinių matavimų bylos įregistravimas gali nusikelti neapibrėžtam laikui. Įvertinus šioje byloje nustatytas aplinkybes, nėra jokio pagrindo spręsti, kad ieškovai nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Teismo vertinimu, ieškovų atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo nulemtas išimtinai atsakovės nesąžiningų veiksmų.
67. Atsakovė savo poziciją nagrinėjamoje byloje grindė ir tuo, kad ieškovai nuslėpė aplinkybę, kad neturi pakankamų finansinių galimybių nupirkti ginčo turtą. Tačiau šiems savo teiginiams pagrįsti atsakovė nepateikė jokių įrodymų. Ieškovai, atsikirsdami į šiuos atsakovės teiginius, pateikė rašytinius įrodymus, patvirtinančius, kad tokias finansines galimybes jie turėjo (dubliko priedai Nr. 5–7). Teismo posėdžio metu perklausytas ieškovės telefoninio pokalbio su banko atstove garso įrašas (pateiktas su 2022 m. liepos 6 d. ieškovų prašymu) taip pat patvirtina, kad ieškovai turėjo galimybę gauti kreditą, reikalingą ginčo turtui įsigyti. Kadangi atsakovės pozicija, jog būtent ieškovai yra kalti dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, iš esmės buvo grindžiama prielaidomis, kurių bylos nagrinėjimu metu nepatvirtino jokie įrodymai (CPK 178 straipsnis), atsakovės priešieškinis atmestinas.
68. Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Teismas, nuspręsdamas dėl ieškinio ir priešieškinio, atsakė į esminius šalių argumentus, o kiti šalių argumentai teisingam bylos išnagrinėjimui teisiškai nėra reikšmingi.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
69. Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu (CPK 98 straipsnio 1 dalis).
70. Nagrinėjamu atveju ieškovai patyrė iš viso 2 670 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 450 Eur žyminis mokestis ir 2 220 Eur teisinių paslaugų išlaidų. Ieškovų patirtas teisinių paslaugų išlaidas sudaro: ieškinio parengimas (600 Eur), dubliko paruošimas (450 Eur), atsiliepimo į priešieškinį paruošimas (450 Eur), pasirengimas ir atstovavimas teismo posėdžiuose (520 Eur), 2022 m. lapkričio 30 d. rašytinių paaiškinimų paruošimas (200 Eur).
71. Ieškovų patirtos teisinių paslaugų išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintose „Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio“ nustatyto maksimalaus priteistino užmokesčio už tokių teisinių paslaugų suteikimą. Ieškovų atstovės su 2022 m. rugpjūčio 30 d., 2023 m. sausio 18 d. ir 2023 m. birželio 12 d. prašymais teismui pateikti įrodymai patvirtina, kad prašomos priteisti išlaidos ieškovų buvo faktiškai patirtos.
72. Todėl ieškovams lygiomis dalimis iš atsakovės priteistina iš viso 2 670 Eur bylinėjimosi išlaidų, t. y. po 1 335 Eur kiekvienam ieškovui.
73. Atsižvelgiant į tai, kad šioje byloje procesinių dokumentų siuntimo išlaidos (66,88 Eur) viršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 (keistu 2020 m. sausio 13 d. įsakymu Nr. 1R-19/1K-355) nustatytą minimalią valstybei priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą (5 Eur) – procesinių dokumentų siuntimo išlaidos valstybei priteistinos iš atsakovės (CPK 92 straipsnis).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93, 259-260, 268, 270 straipsniais, 293 straipsnio 1 punktu, teismas
nusprendžia:
ieškinį tenkinti, priešieškinį atmesti.
Priteisti solidariai ieškovams G. M. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir K. R. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Mano numai“ (įmonės kodas 304488856) 20 000 Eur (dvidešimt tūkstančių eurų) netesybų ir 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos (20 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. balandžio 7 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir lygiomis dalimis 2 670 Eur (dviejų tūkstančių šešių šimtų septyniasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų, t. y. kiekvienam ieškovui po 1 335 Eur.
Priteisti valstybės naudai iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Mano numai“ (įmonės kodas 304488856) 66,88 Eur (šešiasdešimt šešių eurų 88 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu. Šios išlaidos turi būti sumokėtos Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (kodas 188659752) į vieną iš biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų pasirinktame banke, nurodytų Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos interneto tinklalapyje, įmokos kodas 5662. Sumokėjus, mokėjimo nurodymo kopiją privaloma pateikti Vilniaus miesto apylinkės teismui.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.