Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

1. Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei, kuriuo prašo: pripažinti negaliojančia UAB „Namų priežiūros centras“ (dabartins pavadinimas UAB „Mano Būstas NPC“) su Vilniaus miesto kitos paskirties pastato Ateities g. 10 butų ir kitų patalpų savininkų bendrija „Ateities 10“ sudarytą 2015 m. spalio 23 d. sutartį, taip pat 2016 m. rugpjūčio 1 d. ir 2018 m. gegužės 29 d. susitarimus dėl jos pakeitimo UAB „Friskas“ atžvilgiu dėl negyvenamųjų patalpų – gamybinių patalpų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėtų nuo R1-4 iki R1-13. Ieškovė sutartį ir jos pakeitimus prašo pripažinti negaliojančiais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.80 straipsnio pagrindu.

2. Ieškovė nurodė, kad ji yra gamybinio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Pastatas), dalies patalpų savininkė. Ieškovei nuosavybės teise priklauso 949,49 kv. m ploto negyvenamosios patalpos – gamybinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėtos rūsio (0 aukšto) patalpos nuo R1-4 iki R1-13 (toliau – Patalpos). Atsakovė UAB „Mano Būstas NPC“ teikia ieškovei sąskaitas už neva jai teikiamas paslaugas dėl Pastato priežiūros, eksploatacijos ir kitų susijusių paslaugų ir reikalauja jas apmokėti, nurodo, kad ieškovė jai skolinga. UAB „Mano Būstas NPC“ savo reikalavimą grindžia su Vilniaus miesto kitos paskirties pastato Ateities g. 10 butų ir kitų patalpų savininkų bendrija „Ateities 10“ (toliau – ir Bendrija) 2015 m. spalio 23 d. sudaryta sutartimi (toliau – ir Sutartis), įskaitant 2016 m. rugpjūčio 1 d. ir 2018 m. gegužės 29 d. susitarimus dėl jos pakeitimo (toliau – ir Susitarimai). UAB „Mano Būstas NPC“ Bendriją laiko Pastato administratore, kuri veikia visų Pastato patalpų savininkų vardu pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą (toliau – DGNKPPSBĮ).

3. Ieškovė pažymėjo, kad Bendrija buvo įregistruota Juridinių asmenų registre 2015 m. balandžio 13 d., o jos steigėjai – dalis Pastate esančių patalpų savininkų. Bendrija klaidingai deklaravo Juridinių asmenų registrui, kad ji įsteigta pagal DGNKPPSBĮ, o Juridinių asmenų registras tokio pareiškimo pagrindu, netikrinęs jo pagrįstumo, Bendriją įregistravo Pastato administratoriumi. 2015 m. liepos 31 d. įvyko Bendrijos narių susirinkimas, kuriame buvo nuspręsta sudaryti su atsakove UAB „Mano Būstas NPC“ (tuometinis pavadinimas UAB „Namų priežiūros centras“) namo administravimo, eksploatavimo ir kitų paslaugų teikimo sutartį dėl Bendrijos narių interesų tenkinimo pagal UAB „Mano Būstas NPC“ pateiktą pasiūlymą, pavesta Bendrijos pirmininkui pasirašyti šią sutartį, veikiant Bendrijos vardu. Sutarties 5.1 punkte ir jos priede Nr. 1 (pirminėje redakcijoje) nurodyta, kad UAB „Mano Būstas NPC“ paslaugas teiks tik tiems Pastato patalpų savininkams, kurie tokių paslaugų pageidavo. Atsakovės 2016 m. rugpjūčio 1 d. ir 2018 m. gegužės 29 d. pasirašė sutarties pakeitimus, pagal kuriuos atsakovei UAB „Mano Būstas NPC“ jau pavedama teikti paslaugas visų Pastato patalpų atžvilgiu.

4. Ieškovės teigimu, Pastato patalpų savininkai, kaip Pastato bendraturčiai, nebuvo ir nėra priėmę sprendimo dėl Pastato administravimo būdo, tuo labiau per Bendriją, jos nepaskyrė Pastato administratoriumi, todėl ji neturėjo teisės veikti tų Pastato patalpų savininkų vardu, ypač tų, kurie tokiam veikimui nedavė tiesioginio pritarimo. Ieškovė nebuvo Bendrijos steigėja (tai matosi iš Bendrijos 2014 m. gruodžio 10 d. protokolo ir jo dalyvių sąrašo), niekada nebuvo Bendrijos nare ir niekada nepripažino Bendrijos Pastato administratoriumi, taip pat UAB „Mano Būstas NPC“ teisės teikti jo atžvilgiu paslaugas, kurių ji neprašė teikti ir neįsipareigojo už jas mokėti.

5. Ieškovė pažymėjo, kad įsiteisėjusiais teismo sprendimais yra nustatyta, kad Pastatui negali būti taikomas DGNKPPSBĮ, kad Bendrija negali būti viso Pastato administratoriumi, ypač vien jos įsteigimo fakto pagrindu, kad Sutartis negali būti taikoma Pastato patalpų savininkams, kurie tokiam paslaugų teikimui nepritarė, o Bendrija gali būti ją įsteigusių ir jos veiklai pritariančių Pastato patalpų savininkų turimų patalpų administruojančių subjektu, jeigu toks administravimas techniškai galimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-121-701/2021, Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2021 m. spalio 20 d. nutartis administracinėje byloje eA-2058-492/2021).

6. Ieškovės teigimu, tai, kad UAB „Friskas“ Patalpos nėra niekaip susijusios su Bendrijos administruojamomis ir jai aktualiomis gyvenamosios paskirties patalpomis, patvirtina tiek Pastato, tiek ieškovės Patalpų kadastro duomenys. Patalpos yra Pastato rūsyje (0 aukšte). Bendrijai aktualios patalpos yra kompaktiškai išsidėsčiusios 4 ir 5 aukšte, turi atskirus įėjimus kitus atskirus inžinierinius tinklus. Ieškovės Patalpos yra iš esmės toje pačioje Pastato dalyje kaip ir UAB „Vitropolis“ bei UAB „Kodinis raktas“ patalpos, kurių atžvilgiu Sutartis pripažinta negaliojančia įsiteisėjusiu teismo sprendimu. Ieškovės Patalpose nėra dujų ir viryklės, jos turi vietinio centrinio šildymo, vandens tiekimo ir komunalinių nuotekų šalinimo tinklus, tačiau faktiškai naudojami tik vandens tiekimo ir vidaus lietaus nuotekų tinklai, sujungti su UAB „Vilniaus Ventos puslaidininkiai“ eksploatuojamais ir šiai bendrovei priklausančiais atitinkamos paskirties tinklais, per juos patenka į Vilniaus miesto nuotekų tinklus. Ieškovė taip pat per UAB „Vilniaus Ventos puslaidininkiai“ elektros tinklus gauna elektros energiją. Pastatas neturi vidinių komunalinių nuotekų šalinimo tinklų. Pastate nerasta jokios centrinės, netgi vietinės šildymo sistemos įrenginių, nėra dujų tinklų. Prie Pastato yra privesti tik UAB „Vilniaus Ventos puslaidininkiai“ vandens tiekimo ir komunalinių nuotekų šalinimo tinklai. Ieškovės Patalpose visą laiką vyko gamybinė veikla. Ieškovės Patalpos neturi ir jokių bendrai naudojamų bendrojo naudojimo patalpų ne tik su Bendrijos nariais, bet ir apskritai su bet kokiomis kitomis Pastato patalpomis. Patalpos turi tiesioginį išėjimą į lauką iš patalpos R1-4, šiuo išėjimu faktiškai ieškovė ir naudojasi. Patalpų plane prie patalpos R1-5 nurodytos laiptinės yra rūsio patalpose nenaudojamos ir užrakintos. Ieškovės žiniomis, šiomis laiptinėmis nuo 1 aukšto naudojasi aukštesnių Pastato aukštų patalpų naudotojai. Ieškovės patalpos sudaro kompaktišką ir nedidelę Pastato ploto dalį, yra ir gali būti administruojamos atskirai.