Marijampolės apylinkės teismo sprendimas

Trečiasis asmuo E. K. teismo posėdyje nedalyvavo, jo interesus atstovavo advokatas V. R., kuris ieškinį palaiko, priešieškinį prašo atmesti kaip nepagrįstą.

Kauno 18-ojo notarų biuro notaras D. G. su priešieškiniu nesutinka, laiko jį nepagrįstu, o klausimą dėl ieškinio tenkinimo palieka spręsti teismui.

Nustatyta, kad ieškovė su atsakovu žodžiu buvo sutarę, kad atsakovas ieškovei parduos 10,8256 ha žemės ūkio paskirties žemės, t.y. 4,75 ha žemės sklypą kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) 3,00 ha žemės sklypą kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esantį(duomenys neskelbtini)., 2,68 ha žemės sklypą kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini)., 0,3956 ha žemės sklypą kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini)., už 77 000 (septyniasdešimt septyni tūkstančiai) litų, kas dabar yra 22 300,74 Eur (dvidešimt du tūkstančiai trys šimtai eurų ir 74 centai), pusę pardavimo kainos sumokant iki pardavimo sutarties pasirašymo, o likusią pusę kainos sumokant per vienerius metus.

Ieškovės teigimu, atsakovas buvo įsipareigojęs prieš parduodant žemę, atlikti žemės sklypų kadastrinius matavimus. Ieškovė atsakovui už žemę 2015-01-13 (1 t. b.l. 19), 2015- 01-20 (1 t. b.l. 20), 2015-03-09 (1 t. b.l. 21) sumokėjo 8 688,40 EUR (kas sudaro 29999,31 Lt) avansinę įmoką. Ieškovė nurodo, kad atsakovas pažeidė susitarimą, atsisakė daryti žemės sklypų kadastrinius matavimus, pakeitė sutarties sąlygas ir 4,75 ha žemės sklypą kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), 2,68 ha žemės sklypą kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), ir 3,00 ha žemės sklypą kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) pardavė kitiems asmenims, o ieškovei grąžino 2015-03-24 tik avansinės įmokos dalį - 2896,20 Eur, nurodydamas, kad avanso grąžinimas dėl atsisakymo pirkti žemę, nors ji pirkti žemės sutartomis sąlygomis neatsisakė. Kodėl negrąžina likusios avanso sumos, atsakovas ieškovei nepaaiškino.

Nacionalinės žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos Marijampolės, Kazlų Rūdos ir Kalvarijos skyrius 2015-03-27 raštu Nr.20SD-1539-(14.20.53.) ieškovę informavo apie pirmumo teisę pirkti 2,68 ha žemės sklypą kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) tačiau buvo nurodytos kitos žemės sklypo pardavimo sąlygos nei šalys buvo susitarę (2 t. b.l.13-14).

Ieškovė nurodo, kad daug kartų skambino atsakovui, tačiau susitarti dėl likusios avansinės įmokos dalies grąžinimo nepavyko. Ieškovė 2015-03-30 pareiškė atsakovui Pretenziją ir prašė iki 2015-04-20 grąžinti likusią įmokėto avanso už žemę sumą, arba suderinti ir raštu pasirašyti Preliminarią sutartį dėl aukščiau nurodytos žemės pirkimo, tačiau atsakymo negavo (1 t. b.l.24).

Sutartį parduoti žemę, ieškovės nuomone, pažeidė atsakovas, todėl sutartis pripažintina negaliojančia ir taikytina restitucija - ieškovei priteistina iš atsakovo negrąžinta sumokėtos avansinės įmokos dalis 5792,20 Eur (penki tūkstančiai septyni šimtai devyniasdešimt du eurai ir dvidešimt centų).

Atsakovas R. Š. su ieškiniu nesutinka. Jis nurodo, kad jokio susitarimo – nei žodinio, nei raštiško - pirkti žemę nebuvo, ieškovė pinigus pervedinėjo už jos sūnaus E. K. vardu perkamą atsakovo sodybą. Kodėl ieškovė pervedė daugiau pinigų, nei buvo sutarta sodybos kaina, atsakovas paaiškinti negali. Atsakovas nurodo, kad ieškovės permokėtą pinigų sumą grąžino (1 t. b.l. 22). Priešingai, atsakovas teigia, kad ieškovė ketino pirkti atsakovo sodybą, su ja buvo aptarta kaina. Vėliau ieškovė persigalvojo ir sodybą pirko jos sūnus E. K.. Gavęs pinigus, kurių bendra suma sutapo su sutarta sodybos kaina, atsakovas kreipėsi į notarų biurą dėl pirkimo-pardavimo sutarties įforminimo. Atsakovo nuomone, ieškovė šiuo ieškiniu ketina susigrąžinti pinigus už sodybą, tuo pačiu palikdama atsakovą ir be pinigų, ir be sodybos. Atsakovo nuomone, ieškovė jau iš anksto buvo suplanavusi įsigyti atsakovo sodybą nemokėdama už ją pinigų. Dėl to, atsakovo teigimu, vėliau ieškovė savo vardu nepirko sodybos, o pirkimo-pardavimo sandorį formino sūnaus E. K. vardu. Dėl šios priežasties, siekdamas apsiginti nuo neteisėtų ieškovės reikalavimų, atsakovas reiškia priešieškinį, kuriuo teismo prašo pripažinti 2015-02-20 žemės sklypo ir pastatų pirkimo - pardavimo sutarties, sudarytos tarp R. Š. ir E. K. dėl pastato - gyvenamo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato - ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato-kluono, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato - ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato - ūkinio pastato-garažo, unikalus Nr. 5196-9018-2055, pastato - kiemo rūsio, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitų inžinerinių statinių - kiemo statinių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bei Žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), kuria visą sutartyje išvardytą turtą įgijo pirkėjas E. K., apsimestine nuo jos sudarymo momento, o pirkėjo ir nuosavybės teises į nekilnojamuosius daiktus pagal šią sutartį perkelti J. R., ir 2015-01-13, 2015-01-20 bei 2015-02-02 bankinius pavedimus pripažinti mokėjimais pagal 2015-02-20 žemės sklypo ir pastatų pirkimo - pardavimo sutartį (1 t. b.l. 72-86).

Liudytoja K. Š. nurodė, kad ji dalyvavo, kai ieškovė tarėsi su atsakovu dėl sodybos pirkimo, apie žemės sklypų pirkimą, liudytojos teigimu, kalbos nebuvo, pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo dieną ji kartu su sutuoktiniu atsakovu R. Š. ir ieškove J. R. bei jos sūnumi trečiuoju asmeniu E. K. buvo susitikę prie notaro kontoros, teigė, kad jokių grynųjų pinigų nei ieškovė, nei trečiasis asmuo atsakovui už sodybą neperdavė. Liudytoja paaiškino, kad atsakovas pinigus iš ieškovės gavo per tris kartus bankiniais pavedimais, buvo įsitikinusi, kad tai pinigai už sodybą, todėl buvo sutarta susitikti pas notarą sandorio įforminimui.

Trečiasis asmuo E. K. nurodė, kad 2014 metų pabaigoje sužinojo, kad R. Š. parduoda jam priklausančią sodybą bei žemės sklypus, kurių bendras plotas virš 10 ha. Dėl sodybos ir žemės sklypo pirkimo buvo sutarta 2015 m. sausio 10 d. E. K. nurodė, kad susitarime dalyvavo jis kartu su ieškove, kuri yra jo motina. Buvo sutarta, kad sodyba su jai priklausančia žeme bus perkama E. K. vardu, o žemė bus perkama ieškoves J. R. vardu.

Trečiasis asmuo E. K. teigė, kad su atsakovu buvo sutarta, kad sodyba su jai priklausančia žeme bus parduota E. K. už 30000 Lt sumą, kas atitinka 8688.40 Eur sumą. O visa kita žemė, sudaranti virš 10 ha ploto, bus parduota ieškovei J. R. už 77 000 Lt sumą, kas atitinka 22 300,74 Eur sumą. Buvo sutarta, kad sandoris dėl sodybos su žeme bus atliktas maždaug mėnesio laikotarpyje, o dėl žemės pirkimo - po to, kai atsakovas atliks kadastrinius matavimus.

E. K. nurodė, kad sodybos su žeme pirkimui atsakovui 2015-02-02 mokėjimo nurodymu per banką buvo pervesta 2896,20 Eur suma. Likusi suma pagal susitarimą grynais pinigais turėjo būti sumokėta prieš notarinės sutarties sudarymą.

Dėl sutarties parengimo atsakovas kreipėsi į notarą bei informavo E. K., kad sandorį atvyktų pasirašyti 2015-02-20. Trečiasis asmuo neneigia, kad bendravimas iš esmės vyko per ieškovę, E. K. motiną, nes taip buvo paprasčiau, o ir pinigus mokėjo ieškovė. Būtent 2015-02-20 atsakovui prieš notarinės sutarties sudarymą buvo sumokėta likusi sutarta pirkimo-pardavimo kaina grynais pinigais - 5792,20 Eur. Sumokant atsakovui pinigus kartu dalyvavo ieškovė, E. K. motina J. R., su kuria kartu buvo atvykę į Kauną. Trečiasis asmuo pažymėjo, kad likusią pinigų sumą atsakovas pageidavo gauti grynaisiais pinigais.

Sumokėjus pinigus buvo pasirašytas pirkimo-pardavimo sandoris dėl gyvenamojo namo, ūkinių pastatų, bei žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini), įsigijimo. Atsakovas, pasirašydamas notarinę sutartį patvirtino, kad pinigus gavo ir dėl to jokio ginčo ar nesutarimų nebuvo. Jokių pretenzijų dėl pinigų už sodybą iki ieškinio padavimo į teismą, atsakovas nereiškė.

Trečiasis asmuo Kauno 18-ojo notarų biuro notaras D. G. nurodė, kad jis patvirtino 2015-02-20 sutartį, sudarytą tarp R. Š. ir E. K. dėl pastato - gyvenamo namo ir ūkinių pastatų bei žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo, kuria visą sutartyje išvardytą turtą įgijo pirkėjas E. K.. Notaro teigimu, nei prieš sutarties pasirašymą, nei sutarties pasirašymo metu, nei po to jokių ginčų tarp šalių dėl pinigų nebuvo, pardavėjas sutarties 4.1. punkte patvirtino, kad pinigus gavo dar prieš pasirašant sutartį, dar kartą savo ranka sutarties pabaigoje pardavėjas įrašė, kad gavo visus pinigus ir pasirašė (1 t. b.l. 82, 85).

Sandoriai – tai juridiniai faktai, kuriais siekiama sukurti, pakeisti arba panaikinti civilines teises ir pareigas. Sandoris yra teisinis veiksmas tam tikram tikslui pasiekti, valios aktas, sąmoningai nukreiptas tam tikram teisiniam aktui pasiekti. Sandoriui sudaryti būtina, kad jo dalyvis išreikštų savo valią, kurią žinotų kiti asmenys (CK 1.64 str.). Valios išreiškimas yra svarbiausias kiekvieno sandorio elementas. Kai kuriems sandoriams sudaryti, be valios išreiškimo, reikia perduoti daiktus arba pinigus. Pirkimo-pardavimo sutartis skirta perduoti daiktą kito asmens nuosavybėn ir už tai gauti nustatytą pinigų sumą. Įstatymas numato žodinę ir rašytinę sandorių formą (CK 1.71 str.). Tačiau CK 1.73 str. 1 d. 1 p. nustatyta, kad fizinių asmenų sandoriai, kai sandorio suma sudarymo metu yra didesnė kaip 1500 Eur, išskyrus sandorius, kurie ir įvykdomi sudarymo metu, turi būti sudaromi rašytine forma. Nagrinėjamu atveju, viena šalis teigia buvus žodinį susitarimą parduoti-pirkti daiktą, kita šalis kategoriškai neigia buvus tokį susitarimą. Šioje byloje ginčo sandorio kaina – 22300,74 Eur, tai yra suma, kuri turėtų būti aptarta rašytine sandorio forma, kas sukeltų šalims tam tikras teisines pasekmes.

LR CK 6.393 str. 1 d. numatyta, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. Formos reikalavimų nesilaikymas sutartį daro negaliojančią (CK 6.393 str. 2 d.). Šalys – ieškovė ir atsakovas pripažįsta, kad rašytinės sutarties dėl žemės sklypų pirkimo-pardavimo nebuvo. Dėl šios priežasties ginčo sutartis negali būti laikoma nekilnojamojo daikto – žemės pirkimo-pardavimo sutartimi.

Faktines aplinkybes apie tikruosius ginčijamo sandorio šalių ketinimus sudaryti žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartį, patvirtina šalių veiksmai. Nagrinėjamu atveju, ieškovė laiko, jog žodinis susitarimas tarp jos ir atsakovo dėl žemės sklypų pirkimo – tai preliminari sutartis, pagal kurią ieškovė įsipareigojo dalimis sumokėti už perkamą žemę, o atsakovas įsipareigojo atlikti parduodamų žemės sklypų kadastrinius matavimus ir sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Vykdydama šį žodinį susitarimą, ieškovė pervedė tris įmokas į atsakovo sąskaitą. Mokestiniuose pavedimuose ieškovė aiškiai nurodė, jog pervedami pinigai – tai avansas už žemės pirkimą arba atsiskaitymas už žemės pirkimą (1 t. b.l. 67-68, 70), ir tik vienas pavedimas 2015-02-02 buvo skirtas – mokėjimui už sodybą (1 t. b.l. 69), tačiau ieškovė šį pavedimą ir laiko avansu už sodybą. Atsakovas, nors ir neigia buvus tokį susitarimą, elektroniniu paštu pateikė ieškovei ginčo žemės sklypų dokumentus (2 t. b.l. 110-122), be to, pripažino, kad visas įmokas priėmė. Vėliau, 2015-03-24 paskutinę ieškovės sumokėtą įmoką – 2896,20 Eur grąžino. Todėl, sprendžiant iš ginčo žodinės sutarties turinio ir numatytų sąlygų, laikytina, jog ginčo sutartis atitinka preliminariosios sutarties sąlygas. Preliminarioji sutartis – tai sutartis dėl kitos, pagrindinės sutarties sudarymo. Ją sudariusios šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą sutartį (CK 6.165 str. 1 d.). Įstatymas numato nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį teisinius padarinius. Kadangi sudarius preliminariąją sutartį atsiranda prievolė sudaryti kitą sutartį, šios prievolės pažeidimas yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę (CK 6.165 str. 4 d.). Pažymėtina, kad atsisakiusios arba vengiančios sudaryti sutartį šalies negalima priversti sudaryti pagrindinės sutarties. Šiuo atveju nukentėjusios šalies interesas ginamas taikant nuostolių atlyginimo institutą.

CK 1.93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad įstatymo reikalaujamos formos nesilaikymas daro sandorį negaliojantį tik tuo atveju, kai toks negaliojimas įsakmiai nurodytas įstatyme. Nesant tokio imperatyvaus nurodymo, žodžiu sudarytas sandoris galioja, tačiau, kilus ginčui dėl sandorio sudarymo, įstatymas riboja įrodymų leistinumą – sandorio šalis neturi teisės tokio sandorio sudarymo įrodinėti liudytojų parodymais (CK 1.93 straipsnio 2 dalis, 6.875 straipsnio 2 dalis). Tokiais atvejais sandorio sudarymo faktą šalis turi įrodyti leistinais įrodymais, pvz., rašytiniais ar daiktiniais. Taigi sandorio šalys, nesilaikiusios įstatymo reikalavimo sudaryti jį rašytine forma, kartu prisiima riziką ir dėl sandorio įvykdymo įrodinėjimo kilus ginčui. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje E. K. v. A. G. , bylos Nr. 3K-3-463-2006; 2008 m. kovo 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje L. Z. v. K. Ž., bylos Nr. 3K-3-187/2008; 2009 m. birželio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. K. v. R. K. , bylos Nr. 3K-3-235/2009; kt.). Remiantis kasacinio teismo praktika pažymėtina, kad rašytinės sandorių formos reikalavimas ir draudimas remtis liudytojų parodymais šį reikalavimą pažeidus (CK 1.93 straipsnio 2 dalis) įstatyme nustatyti tam, kad civiliniuose teisiniuose santykiuose sukurtų daugiau stabilumo, sumažintų ginčų tikimybę bei palengvintų kilusių ginčų sprendimą, o ne tam, kad pasunkintų civilinę apyvartą ir įrodinėjimo procesą. Rašytiniai įrodymai paprastai laikomi aiškesni ir patikimesni nei kitos įrodinėjimo priemonės, jie yra atsparūs laiko poveikiui, skirtingai nei liudytojų parodymai, kuriems neišvengiamai daro įtaką tiek laiko veiksnys, tiek liudytojo požiūris į aplinkybes, apie kurias jis duoda parodymus. Dėl rašytinių įrodymų privalumų, lyginant su liudytojų parodymais, kai kurios aplinkybės, tarp jų – ir sandorio, sudaryto nesilaikius privalomos rašytinės formos, sudarymo ar įvykdymo faktas (CK 1.93 straipsnio 2 dalis), negali būti įrodinėjamos liudytojų parodymais.