Kauno apygardos teismo sprendimas

2. Ieškinyje nurodyta ir teisme ieškovės atstovė paaiškino: Kauno miesto savivaldybės administracija Elektroninių varžytinių ir aukcionų portale (toliau - EVAP) paskelbė viešą elektroninį aukcioną Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau - Aukcionas), kuriame buvo parduodamas Kauno miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantis turtas, esantis adresu (duomenys neskelbtini): 44,37 kv.m. patalpos/butai (patalpos 1-1, 1-5, 1-6), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 41,45 kv.m. bendro ploto patalpos/butai (patalpos 2-3, 2-4, 2-6), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); ir 47,58 kv.m. patalpos/butai (patalpos 4-1, 4-7, 4-1 1, 4-12), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau - Aukciono turtas). Aukciono vykdymo būdas: elektroninis aukcionas, vadovaujantis Valstybės ir savivaldybių nekilnojamųjų daiktų pardavimo viešame aukcione tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. spalio 28 d. nutarimu Nr. 1178 (toliau - Aprašas), ir Valstybės ir savivaldybių nekilnojamųjų daiktų elektroninio aukciono vykdymo valstybės informacinėje sistemoje procedūrų aprašu, patvirtintu Valstybės įmonės turto bankas generalinio direktoriaus 2018 m. gegužės 30 d. įsakymu Nr. P1 -142 (toliau - Procedūrų aprašas). EVAP Aukciono skelbime buvo paskelbta tekstinė informacija, patalpų identifikaciniai duomenys, patalpų planai, nuotraukos. Prie parduodamo turto „Biuro patalpos“ buvo paskelbtos keturios patalpų nuotraukos (nuotraukos tik trijų patalpų, patalpos 4-1 nuotrauka nepridėta), patalpų planas ir pagrindinio pastato 1 A2p vidaus plotų eksplikacija (2003 08 25). UAB „Limetos NT“ 2021 11 16 mokėjimo nurodymu Nr. 1311 sumokėjo 13850 Eur garantinį įnašą ir 250 Eur registravimo mokestį, 2021 11 18 buvo patvirtinta UAB „Limetos NT“ registracija į Aukcioną, kurio numatyta pradžia 2021 11 19 09:00:00 val, o pabaiga 2021 11 22 13:59:59 val. 2021 11 22 UAB „Limetos NT“ gavo pranešimą, kad laimėjo Aukcioną, tą pačią dieną pasirašė viešo elektroninio aukciono protokolą. 2021 11 24 apžiūrėjus patalpas UAB „Limetos NT“ sužinojo apie įgyto turto neatitiktis skelbime apie parduodamą objektą nurodytai informacijai: 1) tiek skelbime apie elektroninį Aukcioną, tiek jo sudedamąja dalimi esančiame Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše nurodoma, kad atsakovei nuosavybės teise priklausanti patalpa 4-1 (3,68 kv.m.) yra pagalbinė patalpa, kuri įrengta pastato (duomenys neskelbtini), antrame aukšte ir įtraukta į patalpų bendrą plotą, tačiau po aukciono nustatyta, kad patalpoje 4-1 yra įrengta bendro naudojimo laiptinė, kuria numatytas patekimas į palėpę (į patalpą 5-1, nuosavybės teise priklausančią kitiems asmenims); 2) Aukcione pateiktame patalpų plane pažymėta, kad patalpa 4-1 iš keturių pusių yra atitverta pertvaromis, o po aukciono nustatyta, kad pertvara skirianti patalpą 4-1 nuo laiptinės yra išardyta, patekimas iš laiptinės yra atviras, patalpa 4-1 įrengta kaip laiptinės pratęsimas; 3) Aukcione pateiktame patalpų plane nurodyta, kad visų parduodamų patalpų aukštis yra 3,25m, tačiau patalpos 4-1 didžioji dalis yra užimta laiptinės, todėl jos aukštis per visą nurodytą plotą (3,68 kv.m.) yra mažesnis negu 3,25 m; 4) po aukciono paaiškėjo ir tai, kad Kauno miesto savivaldybės administracija negali pateikti potencialiai pirkėjai informacijos apie teisinį pagrindą įrengti laiptinę 4-1 patalpoje. Iš Kauno miesto savivaldybės administracijos pateikto Nekilnojamojo turto registro Nr. (duomenys neskelbtini) išrašo matyti, kad gyvenamajame name adresu (duomenys neskelbtini) , (2020 02 03 deklaracija apie statybos užbaigimą) buvo įrengta 96,36 kv.m. ploto pastogė (plane pažymėta 5-1), o patekimui į įrengtą pastogę patalpoje 4-1 ir buvo įrengti laiptai, vedantys į pastogę. Tai patvirtina 2020 01 30 kadastrinių matavimų duomenys. UAB “Limetos NT” 2021 11 25 raštu kreipėsi į Kauno miesto savivaldybę dėl paaiškėjusių Aukciono turto trūkumų prašydama pašalinti Nekilnojamojo turto registre neįregistruotus Aukciono turto pertvarkymus, susijusius su patalpa 4-1 ir informuoti, ar pasirašant turto perdavimo-priėmimo aktą turtas Aukciono laimėtojui bus perduotas tokios būklės, koks buvo nurodytas Aukcione ir Aukcione pateiktuose kadastrinių matavimų dokumentuose. 2021 11 30 raštu UAB “Limetos NT” kreipėsi į Kauno miesto savivaldybę su prašymu nedelsiant įjungti patalpose šildymo sistemą, kad nebūtų sugadintas Aukciono metu nupirktas nekilnojamas turtas. 2021 11 30 el. paštu Kauno miesto savivaldybės administracija pateikė nekilnojamojo turto - administracinių patalpų (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutarties projektą numatant sudaryti notarinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį 2021 12 21 14 val. Pateiktame sutarties projekte nebuvo pateikta informacija apie sutarties dalyką, todėl 2021 12 03 UAB “Limetos NT” kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administraciją prašydama papildomai pateikti pastato (duomenys neskelbtini), nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą (aktualią redakciją) ir vidaus plotų eksplikacijas iš kadastrinių matavimų bylos. Taip pat siekiant įvertinti patalpų būklę 2021 12 03 el. paštu buvo kreiptasi dėl patalpų apžiūros laiko suderinimo. 2021 12 03 raštu Nr. 60-2-1524 Kauno miesto savivaldybės administracijos nekilnojamojo turto skyrius informavo, kad Savivaldybės administracija jau paskelbdama nekilnojamojo turto pardavimo sąlygas pažymėjo, kad nekilnojamasis turtas parduodamas esamos būklės, todėl neketinama iki nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo atlikti jokių parduodamo nekilnojamojo turto pertvarkymų. Pažymi, kad gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini), laiptinė yra pastato bendrojo naudojimo objektas, kuris valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Ieškovė 2021 12 06 raštu kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administraciją prašydama atsakyti į klausimus, susijusius su Aukciono turtu: ar patalpoje 4-1 yra įrengta bendrojo naudojimo laiptinė ir kokį plotą ji užima, ar yra pastato bendraturčių susitarimas patalpoje 4-1 įrengti bendrojo naudojimo objektą - laiptinę ir pateikti 2004 01 09 atliktos rekonstrukcijos metu padarytus turto pertvarkymus patvirtinančius dokumentus. 2021 12 08 raštu UAB “Limetos NT” paprašė iki nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pateikti dokumentus, įrodančius bendraturčių pirmenybės teisės įgyvendinimą, arba kad patalpa 4-1 su joje įrengtais laiptais nėra bendro naudojimo objektas, bei patikslintus kadastrinius matavimus, atitinkančius patalpos 4-1 faktinę būklę, bei daiktines teises į 4-1 patalpą kaip bendro naudojimo objektą patvirtinančius dokumentus, o jei tokių dokumentų nėra, paaiškinti, kokiu pagrindu patalpoje 4-1 yra įrengta laiptinė ir kam nuosavybės teise ji priklauso. 2021 12 14 raštu ieškovė pakartotinai kreipėsi dėl Aukciono turto apžiūros ir įvertinimo prieš sudarant notarinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. 2021 12 17 raštu Nr. 60-2-1596 Kauno miesto savivaldybės administracijos nekilnojamojo turto skyrius informavo, kad patalpa, plane pažymėta 4-1, esanti biuro patalpose (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), nėra bendro naudojimo. Pagal kadastrinius duomenis, nustatytus 2003 m. rugpjūčio 25 d. ir įregistruotus Nekilnojamojo turto registre, patalpa, plane pažymėta 4-1, yra 3,68 kv.m ploto pagalbinė patalpa. Kartu su turtu perduotoje nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byloje nėra 2004 m. sausio 9 d. Statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto. Pakartotinai apžiūrėti patalpas pasiūlytas laikas prieš Nekilnojamojo turto sandorį - 2021 m. gruodžio 21 d. 13 val. Taip pat prašė sumokėti likusią Nekilnojamojo turto kainos dalį 278150 Eur iki sutarties pasirašymo. 2021 m. gruodžio 21 d. 12val. 50 min. apžiūrėjus Aukciono turtą buvo užfiksuoti Aukciono turto neatitikimai Aukciono metu nurodytoms sąlygoms ir pateiktiems dokumentams. UAB “Limetos NT” vadovas K. K., 2021 12 21 atvykęs į (duomenys neskelbtini)-ąjį notaro biurą įteikė Kauno miesto savivaldybės administracijos atstovei ir notarui raštą “Dėl garantinio įnašo grąžinimo ir aukciono Nr. (duomenys neskelbtini) laikymo neįvykusiu”, kuriame argumentuotai paaiškino padarytus Aukciono pažeidimus ir UAB “Limetos NT” kaip pirkėjo teisę savo pasirinkimu atsisakyti sutarties dėl netinkamos kokybės daikto pardavimo ir pareikalauti grąžinti sumokėtą kainą, ir nurodė reikalavimą per 5 darbo dienas grąžinti garantinį įnašą 13 850 Eur kaip sumokėtą turto kainos dalį ir Aukcioną Nr. (duomenys neskelbtini) laikyti neįvykusiu. 2021 12 17 gautas VĮ Registrų centras pranešimas “Laimėtas viešas elektroninis aukcionas paskelbtas neįvykusiu”. Paskelbimo neįvykusiu priežastis: Aukciono laimėtojas nustatyta tvarka ir terminais nepasirašė nekilnojamojo turto ir jam priskirto žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutarties (sutarčių) arba žemės sklypo nuomos sutarties. 2022 01 11 UAB “Limetos NT” gavo Kauno miesto savivaldybės administracijos el. raštą (registracijos Nr. (33.200.H)R-94), kuriuo informuojama, kad UAB “Limetos NT” sumokėtas 13850 Eur aukciono garantinis įnašas nebus grąžintas, nes vadovaujantis Aprašo 24 ir 52 punkto nuostatomis, negrąžinamas garantinis įnašas laikomas šalių sutartais minimaliais aukciono organizatoriaus nuostoliais dėl aukciono laimėtojo įsipareigojimų nevykdymo.

3. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2015 03 05 įsakymu Nr. A-652 „Dėl Kauno miesto savivaldybės nekilnojamojo turto pardavimo viešo aukciono būdu organizavimo ir vykdymo tvarkos aprašo patvirtinimo“ yra patvirtintas Kauno miesto savivaldybės nekilnojamojo turto pardavimo viešo aukciono būdu organizavimo ir vykdymo tvarkos aprašas (toliau - Organizavimo tvarkos aprašas). Organizavimo tvarkos aprašo 5 punktas nustato, kad nekilnojamojo turto valdytojas, ketindamas siūlyti nekilnojamąjį turtą parduoti viešo aukciono būdu: 5.1. išnagrinėja, ar visas vienoje valdoje ar pastate nekilnojamasis turtas reikalingas savivaldybės funkcijoms atlikti; 5.2. organizuoja nekilnojamojo turto kadastro duomenų bylos rengimą. Nekilnojamojo turto kadastro duomenys, daiktinės teisės ir šių teisių suvaržymai turi atitikti faktinę nekilnojamojo turto būklę. Nekilnojamojo turto nuomos, panaudos ar kitų dokumentų duomenys turi būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre; 5.3.3 išregistruoja iš Nekilnojamojo turto registro visus neaktualius juridinius faktus, susijusius su nekilnojamuoju turtu, daiktinėmis teisėmis į jį ir šių teisių suvaržymus (žymos apie atsiskaitymą, buvusius teisminius ginčus, savavališką statybą, įvairias sutartis ir kt.); 5.6. organizuoja bendraturčių susitarimą dėl naudojimosi atskiromis izoliuotomis konkrečiomis nekilnojamojo turto dalimis, atsižvelgdamas į jo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise (išskyrus atvejus, kai nekilnojamasis turtas yra fiziškai pažeistas ir nustatyti atskirų pastato patalpų ar konkrečių dalių naudojimo tvarką nėra galimybių). Organizavimo tvarkos aprašo 25 punktas nurodo, kad nekilnojamojo turto pardavimo procedūrų vykdytojas atsako už nekilnojamojo turto pardavimo dokumentų bylų sudarymą, tvarkymą, apskaitą, naudojimą ir saugojimą, o pagal 26 punktą nekilnojamojo turto valdytojas atsako už pateiktų nekilnojamojo turto kadastro, registro, nuomos, kitų duomenų ir informacijos teisingumą.

4. 2021 11 24 apžiūrėjus Aukcione parduotą turtą buvo nustatyta, kad patalpos Nr. 4-1, kurios bendras plotas parduotas Aukcione yra 3,68 kv.m., dalis sienų yra išardytos, patalpa pertvarkyta prijungiant ją prie bendro naudojimo patalpų ir įrengiant laiptinę, į kurią gali patekti bet kurie asmenys. Įrengti laiptai į palėpę užima dalį 4-1 patalpos, todėl nurodytas patalpos plotas realiai yra mažesnis ar net visas užimtas laiptinės. 2022 01 17 Faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuota, kad patalpa, plane pažymėta IV-I, įrengta po laiptais, patalpa atvira, be atitvėrimo nuo laiptinės, patalpos aukštis nuo grindų iki laiptų pakopos yra 160 cm, patalpos aukštis nuo grindų iki metalinės laiptų sijos viršaus yra 210 cm, patalpos plotis 100 cm. Patalpoje IV-1 įrengti laiptai veda į palėpę. Tuo tarpu Aukcionui pateiktuose kadastrinių matavimų duomenyse nurodyta, kad patalpa 1V-1 yra 3,68 kv.m. ploto pagalbinė patalpa, kurios aukštis 3,25m, o plotis 1,10 m, patalpa atitverta sienute nuo laiptinės prie įėjimo į patalpą IV-1 durų. Patalpa IV-1 nėra atidalinta ir nėra priskirta prie bendro naudojimo patalpų, jos plotas įskaičiuotas į Aukcione parduodamo turto plotą. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokole taip pat buvo užfiksuota, kad patalpoje IV-1 neveikia vienas radiatorius, kitų dviejų radiatorių skleidžiama temperatūra 39,50 laipsnių, pirmajame aukšte esančiose patalpose radiatoriai skleidžia netolygią šilumą, patalpose iš čiaupo bėga vanduo. Atsakovė 2021 12 03 rašte nurodė, kad gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) , laiptinė yra pastato bendrojo naudojimo objektas, kuris valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Ieškovės prašymu iki nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo nebuvo pateikti dokumentai, įrodantys bendraturčių pirmenybės teisės įgyvendinimą, o vėlesniuose raštuose atsakovė jau ėmė teigti, neva patalpa, plane pažymėta 4-1, nėra bendro naudojimo. Atsakovės nurodyta aplinkybė, neva Aukciono skelbime pateikta informacija, kad parduodamos patalpos „esamos būklės“ ir reiškė faktinės patalpų būklės atskleidimą, neatitinka CK 6.333 straipsnio 2 dalyje įtvirtintos daikto kokybės garantijos turinio - garantuoti pirkėjui, kad daiktai atitinka sutarties sąlygas ir kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių daikto nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas jį ketino naudoti, arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba apskritai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs. Todėl atsakovė, pateikusi Aukcione netikslią informaciją apie parduodamas patalpas, pažeidė savo kaip pardavėjo pareigą pateikti tikrovę apie parduodamą daiktą atitinkančius duomenis. Juo labiau, kad atsakovei apie atliktus parduodamų patalpų pertvarkymus buvo žinoma iki Aukciono skelbimo, nes buvo pertvarkytos būtent atsakovei priklausančios patalpos jose įrengiant laiptinę į pastogę ir, tikėtina, su atsakovės sutikimu, todėl Aukciono sąlygose nurodytiems duomenims neatitinkant tikrovės, atsakovė prisiėmė riziką už vėliau paaiškėjusius parduoto daikto trūkumus. Nagrinėjamu atveju yra neįmanoma pakeisti daiktą kitu, nes Aukcione buvo parduodamas individualiais požymiais pažymėtas nekilnojamasis daiktas, be to, Aukciono turtas buvo parduodamas komplekte, jo neskaidant į atskiras patalpas už bendrą kainą. Pašalinti daikto trūkumus, t.y. pašalinti įrengtą laiptinę iš patalpos IV-1 atsakovė atsisakė, o ieškovė jų pašalinti galimybių neturėjo. Pirmiausia ieškovė suteikė galimybę atsakovei įvykdyti susitarimą dėl Aukciono sąlygose nurodytų patalpų pardavimo ir ištaisyti trūkumus, tačiau atsakovė nesutiko to padaryti ir negalėjusi perduoti Aukciono sąlygose nurodyto turto, t.y. pasiekti konkretaus rezultato, pažeidė sutartį ir tai yra pagrindas taikyti atsakovei atsakomybę. Pažymi, kad pagal Aprašo 24 punktą garantinis įnašas negrąžinamas aukciono laimėtojui ir laikomas minimaliais aukciono organizatoriaus nuostoliais dėl aukciono laimėtojo įsipareigojimų nevykdymo Aprašo 52 punkte nustatytais atvejais. Aprašo 52 punktas nurodo, jog laikoma, kad aukciono laimėtojas atsisakė sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu per Aprašo 49 punkte nurodytą terminą nekilnojamojo turto ir žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimo - pardavimo sutartis ar žemės nuomos sutartis nesudaroma dėl aukciono laimėtojo kaltės. Turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, ieškovei pasinaudojus įstatyme numatyta teise atsisakyti sutarties dėl netinkamos kokybės daikto pardavimo, ir dėl to atsakovė nepagrįstai atsisakė grąžinti ieškovės sumokėtą garantinį įnašą.