Vilniaus apygardos teismo nutartis, e2A-1287-863/2023

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2023-06-20
Bylos Nr.: e2A-1287-863/2023
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-30852-2021-2
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Ramunė Mikonienė, Kristina Lysionok, Donata Kravčenkienė
Ieškovas: R. Č.
Atsakovas: Nacionalinei žemės tarnybai prie Aplinkos ministerijos

Kategorijos

2.6.16.8.1pavadinimo nepavyko patikrinti
3.3.1.18.1Pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą

Civilinė byla Nr. e2A-1287-863/2023Teisminio proceso Nr. 2-68-3-30852-2021-2Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.8.1; 3.3.1.18.1 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2023 m. birželio 20 d.Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Donatos Kravčenkienės, Kristinos Lysionok (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Ramunės Mikonienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal apelianto (ieškovo) R. Č. (R. Č.) apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 9 d. sprendimo, civilinėje byloje pagal ieškovo R. Č. ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Aplinkos ministerijos dėl įpareigojimo sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, uždaroji akcinė bendrovė „JGK statyba“.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovas R. Č. kreipėsi į teismą, prašydamas panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (dabar – Nacionalinės žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos, toliau –NŽT) Vilniaus skyriaus 2021 m. birželio 9 d. sprendimą Nr. 49SD-6093-(14.49.136 E.) ir NŽT 2021 m. rugpjūčio 13 d. sprendimą Nr. 1SS-1260-(5.59 E.) bei įpareigoti atsakovę suderinti su ieškovu valstybinės žemės nuomos sąlygas ir sudaryti nuomos sutartį dėl 0,1097 ha dalies kitos paskirties valstybinės žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), detaliajame plane, patvirtintame 2000 m. kovo 9 d. Vilniaus miesto savivaldybės valdybos sprendimu Nr. 513V, pažymėto Nr. (duomenys neskelbtini), ieškovui priklausančio 161,58 kv. m gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), statybai ir eksploatacijai. Savo ieškinį ieškovas grindė žemiau nurodytais argumentais.

1.1. Paaiškino, kad jam nuosavybės teise priklauso nebaigtas statyti 161,58 kv. m gyvenamasis namas (baigtumas 54 procentai), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) (toliau – ir pastatas, gyvenamasis namas). Gyvenamasis namas yra valstybei priklausančiame kitos paskirties žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiame (duomenys neskelbtini) (toliau – ir žemės sklypas), kurį patikėjimo teisė valdo NŽT. Ieškovui pateikus NŽT Vilniaus skyriui 2021 m. vasario 2 d. prašymą išnuomoti 0,1097 ha naudojamą žemės sklypo dalį, kuri detaliajame plane, patvirtintame 2000 m. kovo 9 d. Vilniaus miesto savivaldybės valdybos sprendimu Nr. 513V, pažymėta Nr. (duomenys neskelbtini), priskirta ieškovui priklausančio gyvenamojo namo statybai ir eksploatacijai, NŽT Vilniaus skyrius 2021 m. kovo 17 d. raštu kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Būsto administravimo skyriaus Statinių naudojimo priežiūros poskyrį (toliau – Būsto skyrius) su prašymu vietoje apžiūrėti ieškovui nuosavybės teise priklausantį gyvenamąjį namą ir atlikti veiksmus, nurodytus Statinių naudojimo priežiūros vykdymo taisyklių, patvirtintų Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. kovo 30 d. įsakymu Nr. 30-685 „Dėl statinių naudojimo priežiūros taisyklių patvirtinimo“, 8 punkte, t. y. apžiūrėjus pastatą nustatyti, ar jis naudojamas (gali būti naudojamas) pagal jo nustatytą paskirtį, padaryti išvadas apie pastato techninę būklę, jo techninę priežiūrą ir kt. Būsto skyrius raštu pateikė NŽT Vilniaus skyriui 2021 m. balandžio 29 d. faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktą, kuriame nurodė, kad apžiūros metu nustatyta, jog pastatas nenaudojamas, statybos darbai nevykdomi, pastatas neturi avarinės būklės požymių, plytų mūras nežymiai aptrupėjęs, langai užkalti medžio drožlių plokštėmis, įėjimas į pastatą užkaltas lentomis. Minėtas faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktas patvirtino, kad ieškovui priklausantis gyvenamasis namas faktiškai yra žemės sklype ir nėra avarinės būklės.

1.2. Nurodė, kad NŽT Vilniaus skyrius 2021 m. birželio 9 d. sprendimu Nr. 49SD-6093-(14.49.136 E) nutarė ieškovo 2021 m. vasario 2 d. prašymo netenkinti, nes pastatas nenaudojamas pagal jo paskirtį. NŽT Vilniaus skyrius padarė išvadą, kad žemės sklypas nebenaudojamas pastato eksploatacijai, todėl valstybinės žemės sklypas, kuriame yra pastatas, negali būti išnuomojamas, priešingu atveju, būtų pažeistos Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – ir Žemės įstatymas) 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatos. Ieškovas dėl minėto 2021 m. birželio 9 d. sprendimo padavė skundą NŽT direktoriui, nurodydamas, kad tam, jog pastatas būtų pilnai eksploatuojamas pagal paskirtį, turi būti užbaigta jo statyba, o to padaryti nėra įmanoma, nes norint gauti leidimą statybos užbaigimui ar pastato rekonstrukcijai žemė turi priklausyti pastato savininkui arba turi būti valdoma nuomos pagrindais; pastatas yra naudojamas, nes garaže ir sklype parkuojami automobiliai, ieškovas patį sklypą prižiūri ir palaiko tvarką. Tačiau NŽT 2021 m. rugpjūčio 13 d. sprendimu Nr. 1SS-1260-(5.59 E.) ieškovo skundo netenkino ir paliko galioti NŽT Vilniaus skyriaus 2021 m. birželio 9 d. sprendimą. Atsakovė 2021 m. rugpjūčio 13 d. sprendime be kita ko nurodė, kad ieškovas pastatą įsigijo 2021 m. sausio 13 d. pirkimo-pardavimo sutartimi, tačiau joje nebuvo aptartas klausimas dėl valstybinės žemės sklypo dalies, reikalingos pastatui eksploatuoti, valdymo. Pastato pardavėjas iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo minėtos valstybinės žemės sklypo dalies nuomos teise nevaldė, t. y. nebuvo sudaręs valstybinės žemės nuomos sutarties, todėl pareiškėjui neperėjo nuomos teisės į minėtą žemės sklypą ir klausimas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties turi būti sprendžiamas iš naujo vadovaujantis galiojančiais teisės aktais.

1.3. Mano, kad NŽT ir NŽT Vilniaus skyrius netinkamai taikė teises normas, reglamentuojančias valstybinės žemės sklypų, užstatytų fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, nuomą ir pardavimą bei statinių ir žemės sklypų naudojimą, eksploataciją ir priežiūrą. Pažymėjo, kad naujai pastatytą ar rekonstruotą statinį naudoti galima tik atlikus statybos užbaigimo procedūras. Atsakovei atsisakius sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, ieškovas negali realizuoti savininko teisės užbaigti gyvenamojo namo statybos darbus. Atkreipė dėmesį, kad NŽT Vilniaus skyriaus prašymas grindžiamas negaliojančiu savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu. Ieškovas, tapęs gyvenamojo namo savininku, pradėjo naudotis valstybinės žemės sklypo dalimi, detaliame plane pažymėta Nr. (duomenys neskelbtini), todėl atsakovė nepagrįstai atsisako sudaryti su ieškovu valstybinės žemės nuomos sutartį ir sukelia situaciją, kai valstybinės žemės sklypu naudojamasi neatlygintinai. Pažymėjo, kad atsakovė ne tik neteisėtai atsisako sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, kas užkerta ieškovui teisę užbaigti gyvenamojo namo statybas, bet ir atsisako išduoti ieškovui sutikimą atlikti gyvenamojo namo rekonstrukciją, nes pagal seną namo statybos projektą jis neatitinka gyvenamajam namui nustatytų energetinio efektyvumo reikalavimų.

Atsiliepimas

2. Atsakovė NŽT pateikė atsiliepimą, kuriame su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, jog vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro centro išrašo duomenimis, aptariamas žemės sklypas, kurio bendras plotas 6,3033 ha, esantis (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, patikėjimo teise valdomas NŽT (32522/63033 dalis žemės sklypo). Žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – gyvenamosios teritorijos. NŽT Vilniaus skyrius 2021 m. vasario 3 d. gavo ieškovo prašymą išnuomoti 0,1097 ha kitos paskirties valstybinės žemės sklypo dalį, reikalingą jam nuosavybės teise priklausančio pastato statybai ir eksploatacijai. NŽT Vilniaus skyriui 2021 m. kovo 17 d. raštu „Dėl informacijos pateikimo“ kreipusis į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Būsto administravimo skyriaus Statinių naudojimo priežiūros poskyrį su prašymu vietoje apžiūrėti ieškovui nuosavybės teise priklausantį pastatą, 2021 m. gegužės 3 d. gautas minėto skyriaus raštas „Dėl informacijos pateikimo apie pastatą žemės sklype (duomenys neskelbtini)“ ir 2021 m. balandžio 29 d. faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktas, kuriame buvo nustatyta, kad pastatas yra nenaudojamas, statybos darbai nebaigti ir nevykdomi; pastatas neturi avarinės būklės požymių. NŽT Vilniaus skyrius 2021 m. birželio 9 d. raštu informavo ieškovą, kad vadovaujantis Žemės įstatymu bei įvertinus Būsto skyriaus pateiktus duomenis, buvo priimtas sprendimas, jog valstybinės žemės sklypas, kuriame yra pastatas, negali būti išnuomojamas, nes pastatas nenaudojamas pagal jo paskirtį, o tai reiškia, jog ir žemės sklypas nebenaudojamas pastato eksploatacijai. Gavusi ir išnagrinėjusi ieškovo skundą dėl minėto sprendimo, atsakovė 2020 m. rugpjūčio 13 d. raštu nurodė, kad NŽT Vilniaus skyrius pagrįstai priėmė sprendimą bei pažymėjo, kad klausimas dėl valstybinės žemės sklypo dalies nuomos sutarties sudarymo galės būti sprendžiamas iš naujo vadovaujantis galiojančiais teisės aktų reikalavimais. Akcentuodama suformuotą teismų praktiką, nurodė, kad statinys nenaudojamas pagal jo paskirtį, neatliekami jokie statybos ar remonto darbai, kas reiškia, jog ir žemės sklypas nenaudojamas statinio eksploatacijai. Todėl valstybinės žemės sklypas, kuriame yra pastatas, negali būti išnuomojamas. Taip pat pabrėžė, kad pastato pardavėjas iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo minėtos valstybinės žemės sklypo dalies nuomos teise nevaldė, t. y. nebuvo sudaręs valstybinės žemės nuomos sutarties, todėl pirkėjui neperėjo nuomos teisės į minėtą žemės sklypą ir klausimas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties turėtų būti sprendžiamas vadovaujantis galiojančiais teisės aktų reikalavimais.

Šalies argumentai

3. Ieškovas pateikė byloje dubliką, kuriuo prašė ieškinį tenkinti. Pažymėjo, jog atsakovė savo neteisėtais veiksmais sukūrė situaciją, kai nekilnojamojo turto savininkas dėl valstybės institucijos neteisėtų veiksmų negali valdyti ir naudoti savo turto. Pastato statybos užbaigimo darbų vykdyti negalima, nes su ieškovu nesudaryta valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutartis, o nuomos sutartį atsakovė atsisako sudaryti, nes pastatas nenaudojamas pagal paskirtį, nes nebaigta jo statyba. Negali būti tokios situacijos, kai pirminis veiksmas negali būti įvykdytas, kol neįvykdytas antrinis, o antrinis negali būti įvykdytas, kol neįvykdytas pirminis. Pirmiau ieškovas su atsakove turi sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį (būti žemės sklypo naudotoju), po to savo vardu išsiimti statybą leidžiantį dokumentą, užbaigti statybos darbus ir tik tada baigtą statyti gyvenamąjį namą galima naudoti pagal paskirtį. Atsakovė, nepagrįstai ir neteisėtai atsisakydama sudaryti su ieškovu valstybinės žemės sklypo dalies, reikalingos jam nuosavybės teise priklausančio nekilnojamo turto valdymui ir naudojimui, nuomos sutartį šiurkščiai pažeidė Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnio nuostatas.

Atsiliepimas

4. Atsakovė pateikė byloje tripliką, kuriuo prašo ieškinį atmesti. Be kita ko pažymėjo, kad pirkimo-pardavimo sutartyje, pagal kurią ieškovas įsigijo nebaigtą statyti gyvenamąjį namą, nebuvo aptartas klausimas dėl valstybinės žemės sklypo dalies, reikalingos pastatui eksploatuoti, valdymo. Mano, kad pirmasis pastato savininkas (J. M.), siekdamas sudaryti sandorį dėl nekilnojamojo turto perleidimo, pirmiau privalėjo išspręsti valstybei priklausančios žemės nuomos klausimą. Valstybinės žemės nuomą reglamentuojančios teisės normos aiškiai apibrėžia valstybinės žemės ne aukciono būdu sąlygas, todėl ieškovas, įsigydamas nebaigtą statyti pastatą, negalėjo įgyti lūkesčių dėl teisės į valstybinės žemės sklypo, kuriame ketina užbaigti statyti gyvenamąjį namą, nuomą lengvatinėmis sąlygomis. Pabrėžė, kad statinio savininkas, pretenduojantis į valstybinės žemės nuomą ne aukciono būdu, turi įrodyti, kad jam nuosavybės teise priklausantis statinys yra pastatytas teisės aktų nustatyta tvarka arba kad, jeigu teisėtai vykdoma (vykdyta) statinio statyba nėra baigta, jis turi teisę vykdyti (tęsti) statybos darbus (turi statybą leidžiantį dokumentą, jeigu jis privalomas). NŽT neturi duomenų, ar pastato pirmasis savininkas turėjo statybą leidžiantį dokumentą (ar statyba atlikta laikantis įstatymų reikalavimų), byloje nėra jokio NŽT sutikimo ar kokio kito dokumento, įrodančio apie teisėtas pastato statybas. Vien tai, kad prašomo išnuomoti žemės sklypo 0,1097 ha dalis pažymėta detaliajame plane, kaip teigia ieškovas, teisinės reikšmės neturi ir savaime nepatvirtina statybų tęsimo sąlygų egzistavimo ir tuo labiau nepatvirtina pastato naudojimo pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jo tiesioginę paskirtį. Statinys nenaudojamas pagal jo paskirtį, neatliekami jokie aktyvūs veiksmai – statybos ar remonto darbai. Nurodė, jog sutinka, kad 2021 m. kovo 17 d. rašte „Dėl informacijos pateikimo“ nurodė Statinių naudojimo priežiūros vykdymo taisyklių negaliojančią redakciją, tačiau pažymi, jog analogiškos nuostatos yra Statinių naudojimo priežiūros taisyklėse, patvirtintose Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2019 m. gruodžio 19 d. įsakymu Nr. 30-322619, kuriomis vadovavosi ir NŽT Vilniaus skyrius, ir Būsto skyriaus specialistai vykdami apžiūrėti pastato. Akcentavo, kad valstybinės žemės nuoma be aukciono siejama su konkrečios paskirties statinio naudojimu vykdant tam tikrą veiklą ir eksploatuojant jį pagal esamą paskirtį.

5. Trečiasis asmuo UAB „JGK statyba“ atsiliepimo nepateikė.

Šalies argumentai

6. Ieškovas ir jo atstovas teismo posėdyje ieškinį palaikė ir prašė tenkinti. Ieškovas papildomai paaiškino, kad nusprendė nusipirkti namą, nes buvo geros sąlygos. Prieš pirkdamas matė, kad žemė nėra išnuomota, bet pagal įstatymus jis turėjo teisę išsinuomoti tą žemę ir užbaigti namo statybą. Šeimininkė, kiek suprato, jau buvo pavargusi, tvarkydamasi su šituo namu. Visus ginčus prieš UAB „JGK statyba“, kurie kilo, ji laimėjo. Mano, kad NŽT varžo jo teises, jis negali statyti namo, nes neturi leidimo, o neturi leidimo, nes neišsinuomojo sklypo. Kiek girdėjo istorijų su UAB „JGK statyba“, tai nekyla noro nuomotis to sklypo iš jų. Norėjo išsinuomoti iš NŽT. Kai pirko, domėjosi valstybės įmonėje (toliau – VĮ) Registrų centre, notarai patvirtino visus dokumentus, kad viskas normalu, nėra jokių apribojimų tam statiniui. Nelabai pamena dėl leidimo datos, nes tai buvo prieš 2 metus. NŽT turėjo suteikti nuomą, nes plane teritorija priskirta. Nekilnojamąjį turtą tuo metu pirko pirmą kartą, neturi patirties statybose. Projekto, leidimo statybai, statybos inspekcijos pažymos gavimo nepamena.

Atsiliepimas

7. Atsakovės atstovė teismo posėdyje palaikė savo procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją, prašė ieškinį atmesti.

8. Trečiojo asmens atstovas teismo posėdyje prašė remtis jo rašytiniais paaiškinimais, pateiktais įrodymais. Nurodė, kad yra UAB „JGK statyba“ direktorius. Statytojo teisės negali būti perleistos be žemės projekto ir leidimo statybai. Pirkėjas nesumokėjo UAB „JGK statyba“ už žemės nuomą. Nurodė, kad ieškovas nenorėjo bendrauti su UAB „JGK statyba“. Nereikėjo šitos bylos pradėti, reikėjo tik bendrauti su UAB „JGK statyba“. Yra pirkėjas, kuris 10-15 metų nori nusipirkti tuos griuvėsius, tame žemės sklype. Visos sutartys pirkimo – pardavimo, kurios buvo sudarytos nuo 2001 m., yra fikcija. Be žemės savininko sutikimo iš viso turi būti sutartys pripažintos negaliojančiomis. Kaip ir ieškovo sutartis. Leidimas statyboms buvo suteiktas pagal negaliojantį projektą. Statybos pradėtos 2001 m. Leidimas statyboms gautas gruodžio mėnesį. UAB „Kasna“ neturi nei žemės, nei projekto. Leidimas statybai išduotas 2001 m. gegužės 28 d. Nekilnojamojo turto registre nurodytas 2004 m. leidimas neliečia šito namo. UAB „JGK statyba“ nieko neregistravo savo vardu, tai buvo taip vadinama UAB „Kasna“. 1999 m. pasirašytas kažkoks popiergalis, kuris vadintas jungtinės veiklos sutartimi, pagal kurią UAB „Kasna“ turėjo finansuoti ir kvartalo detalųjį planą, ir patvirtinimą, projektavimą, bet nieko nepadarė. Jungtinės veiklos sutartis pasibaigė 2003 m. birželio 25-26 d., ji buvo sudaryta tarp UAB „JGK Statyba“, UAB „Mitnija“ ir UAB „Kasna“. Buhalteriją vedė UAB „Mitnija“. Yra visi dokumentai pas UAB „Mitnija“. UAB „Kasna“ visus pastatus, kuriuos pastatė UAB „Mitnija“, registravo savo vardu, visus 18. Visi pastatai, kurie ten buvo pastatyti 2001 m. Kai pasibaigė jungtinės veiklos sutartis, pardavė J. M. ir dar keletui žmonių, kurie buvo UAB „JGK statyba“ kreditoriai. Jiems reikėjo, kad tą turtą grąžinti, išpirkti tuos namus iš žmonių, kuriems pardavė UAB „Kasna“. 2010 m. reikalavimai buvo turtiniai – sumokėti už tai, kas buvo padaryta. Jokių leidimų, subnuomos sutarčių UAB „ Kasna“ neturėjo.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

9. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. kovo 9 d. sprendimu ieškovo ieškinio netenkino.

9.1. Teismas be kita ko įvertino Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2010 m. gegužės 24 d. sprendime civilinėje byloje Nr. 2-272-643/2010, kurį Vilniaus apygardos teismas 2011 m. balandžio 11 d. nutartimi paliko nepakeistą, nustatytas aplinkybes, susijusias su gyvenamojo namo statybos teisėtumu. Nustatė, kad ieškovas pastatą pirkimo-pardavimo sutartimi įsigijo iš J. M., kuri pastato perleidimo ieškovui momentu nebuvo žemės, ant kurio stovi pastatas, savininkė. Byloje tarp šalių nėra ginčo, kad žemė, ant kurio stovi pastatas, priklauso valstybei, kuri patikėjimo teisės pagrindu yra valdoma atsakovės. Byloje taip pat nustatyta, kad J. M. parduodant pastatą ieškovui, valstybė, atstovaujama atsakovės, nebuvo išdavusi sutikimo dėl pastato pardavimo. Teismas nesutiko, kad ieškovo į bylą pateiktas J. M. išduotas atsakovės 2021 m. sausio 7 d. raštas vertintinas kaip Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.394 straipsnio 3 dalyje minimas žemės sklypo savininko sutikimas. Priešingai, jame yra nurodoma, kad VĮ Registrų centro centrinio duomenų banko išraše nėra duomenų apie tai, kad J. M. yra sudariusi žemės sklypo nuomos sutartį, todėl NŽT Vilniaus skyrius negali tenkinti prašymo dėl pastato perleidimo, sutikimas perleisti pastatą galėtų būti išduotas tik teisės aktų nustatyta tvarka sudarius nuomos sutartį.

9.2. Remdamasis teismų praktika, teismas pažymėjo, kad viena vertus, nebaigto statyti statinio, esančio valstybinėje žemėje, savininkas turi teisę įgyvendinti savo nuosavybės teises ir užbaigti nebaigtą statybą, kita vertus, ši jo teisė, atsižvelgiant į visuomenės interesų ir valstybinėje žemėje esančio statinio savininko interesų teisingos pusiausvyros užtikrinimą, nėra absoliuti. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad nebaigtam statyti pastatui baigti statyti yra būtinas statybą leidžiantis dokumentas. Byloje taip pat nėra ginčo dėl to, kad tokio dokumento ieškovas neturi. Teismo vertinimu, vien ši aplinkybė pagrindžia ieškovo reiškiamo ieškinio atsakovei nepagrįstumą. Teismas nurodė, kad supranta ieškovo nuogąstavimus dėl sunkumų, su kuriais jis susidūrė įsigijęs pastatą, tačiau nesutinka, jog atsakomybė dėl to tenka atsakovei. Iki ieškovui sudarant 2021 m. sausio 13 d. pirkimo-pardavimo sutartį su J. M. jis buvo supažindintas su tuo, jog J. M. teisės į žemės sklypą, ant kurio stovi pastatas, nėra įformintos, taip pat jam buvo žinoma, kad atsakovė būtent dėl to nedavė sutikimo dėl pastato perleidimo ieškovui. Teismas pažymėjo, kad abejodamas dėl ketinamo atlikti veiksmo teisinės reikšmės ir galimų teisinių padarinių, kiekvienas sąžiningas, protingas, apdairus asmuo turi pasikonsultuoti su kompetentingu asmeniu arba apskritai susilaikyti nuo tokio veiksmo. Ieškovas, įsigydamas pastatą tikslu jį baigti statyti, turėjo ne tik išsiaiškinti, kokias teises J. M. turi į žemę, ant kurios stovi pastatas, kokiu pagrindu ji vykdo nebaigto statyti pastato statybas, bet ir tai išsiaiškinęs, įvertinti, kokias teisines pasekmes pastato įsigijimas jam sukels, tame tarpe, kokių veiksmų jam teks imtis, kad jis galėtų imtis tolesnių pastato statybų. Žinodamas, kad pastato pardavėjos J. M. teisės į žemę, ant kurios stovi pastatas, neįformintos, jis nesiėmė veiksmų įvertinti to teisines pasekmes, o nepagrįstai ėmėsi veiksmų reikalauti tokią teisę jam įforminti atsakovę pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą, kuris jo, neturinčio statybą leidžiančio dokumento dėl pastato statybos, atžvilgiu netaikytinas. Todėl teismas sprendė, kad yra pagrindas ieškovo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą.

9.3. Teismas taip pat atkreipė dėmesį, kad žemė, ant kurios stovi pastatas, nuomos sutarties pagrindu yra išnuomota trečiajam asmeniui UAB „JGK statyba“. Sutartis, kurios pagrindu UAB „JGK statyba“ yra įgijusi teises į žemę, ant kurios stovi pastatas, sudaryta dar 2000 m. spalio 26 d. Pagal tuo metu galiojusį teisinį reguliavimą, valstybinė žemė be aukciono galėjo būti išnuomota ne tik jei ji yra užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybes teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais (išskyrus laikinus), bet ir kitais pagrindais, pavyzdžiui, jei valstybinė žemė reikalinga svarbiems visuomenės projektams, kurių valstybės svarbą pripažįsta Seimas ar Vyriausybė, įgyvendinti. Iš į bylą pateiktų rašytinių įrodymų – Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. lapkričio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-283-313/2020, nustatyta, kad Vyriausybė žemės sklypą suteikė Vilniaus miesto statomų jaunimo gyvenamųjų namų kompleksų direkcijai (nuo 1991 m. rugpjūčio 19 d. UAB „JGK statyba“) urbanizacijos tikslais. Žemės sklypo nuomos sutartimi šalys susitarė, kad išnuomojamo valstybinės žemės sklypo naudojimo paskirtis – statyti mažaaukščius ir daugiaaukščius gyvenamuosius namus ir juos eksploatuoti, tai reiškia, kad žemės sklypo nuomininkas išnuomotame žemės sklype turi plėtoti ūkinę veiklą, kuri neįmanoma nepastačius atitinkamų objektų ir jų nenaudojant. Tai reiškia, kad žemės sklypo nuomos sutartis su UAB „JGK statyba“ buvo sudaryta ne dėl tos priežasties, kad žemės sklypas yra užstatytas UAB „JGK statyba“ nuosavybės teise priklausančiais ar jos nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais. Be to, žemės sklypo nuomos su UAB „JGK statyba“ sudarymo metu 2000 m. spalio 26 d. galiojęs Žemės nuomos įstatymas įtvirtino žemės subnuomos institutą. Byloje nustatyta, kad taip pat J. M., įsigijusi pastatą iš UAB „Kasna“, teikė prašymą UAB „JGK statyba“ dėl žemės, ant kurios stovi pastatas, subnuomos jai. Teismo vertinimu, tai tik dar kartą patvirtina, kad ieškovas, spręsdamas dėl to, kas ir ar kažkas pažeidžia jo teises į žemę, ant kurios stovi pastatas, nepagrįstai atsakove pasirinko NŽT, teigdamas, kad ieškovui įsigijus pastatą iš J. M. 2021 m. sausio 13 d. pirkimo-pardavimo sutartimi pareiga išnuomoti jam žemę, ant kurios stovi pastatas, teko atsakovei pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą. Ieškovo teisė į žemės, ant kurios stovi pastatas, nuomą sietina ne su faktu, kad ieškovas šiuo metu nuosavybės teise valdo pastatą, o su J. M. iki 2021 m. sausio 13 d. pirkimo-pardavimo sutarties turėtomis teisėmis į žemę, reikalingą pastatui statyti ir/ar eksploatuoti, jų apimtimi. Teismas nurodė, kad šiuo klausimu nepasisako, nes tai nesudaro šios bylos nagrinėjimo dalyko.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

10. Apeliantas (ieškovas) R. Č. pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 9 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį patenkinti, priteisti iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.

10.1. Atkreipia dėmesį, kad teismas įvertino Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2010 m. gegužės 24 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. 2-272-643/2010 ir Vilniaus apygardos teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 2A-373-567/2011 nustatytas aplinkybes, susijusias su gyvenamojo namo statybos teisėtumu, tačiau padarė priešingą išvadą, kad ieškovas neįrodė, jog gyvenamasis namas statomas pagal statybos leidimą ir be nukrypimų nuo parengto statybos projekto.

10.2. Nurodo, kad įsiteisėjusiaisiais teismo sprendimais nustatyta, jog ieškovui priklausantis gyvenamasis namas statomas pagal 1991 m. vasario 8 d. išduotą statybos leidimą Nr. 2 be esminių nukrypimų nuo suderinto projekto. Gyvenamojo namo pardavėja turėjo teisę išnuomoti arba išpirkti valstybinės žemės sklypo dalį minėtame detaliajame plane pažymėtą Nr. (duomenys neskelbtini), o pagal tarp J. M. ir ieškovo 2021 m. sausio 13 d. sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties 2.6 ir 2.7 punktus ieškovui perėjo teisė išnuomoti arba išpirkti detaliajame plane ieškovui priklausančio gyvenamojo namo statybai suprojektuotą valstybinės žemės sklypą Nr. (duomenys neskelbtini). Atsakovei atsisakius sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, ieškovas negali realizuoti savininko teisės užbaigti gyvenamojo namo statybos darbus. Valstybinės žemės sklypo dalis, kurią prašo išnuomoti ieškovas, pagal žemės sklypo detalųjį planą gali būti naudojama tik pareiškėjo gyvenamojo namo statybos užbaigimui, todėl atsakovė nepagrįstai atsisako sudaryti su ieškovu valstybinės žemės nuomos sutartį.

10.3. Pažymi, kad trečiasis asmuo nuo 2001 m. kovo 1 d. valstybinės žemės sklypo, detaliajame plane pažymėto Nr. (duomenys neskelbtini), nenaudoja, todėl prarado teisę nuomoti valstybinės žemės sklypo dalį be aukciono ir trečiajam asmeniui UAB „JGK statyba“ nuomojamo valstybinės žemės sklypo plotas po pastato perleidimo kitiems asmenims turėjo būti sumažintas, t. y. patikslinta nuomos sutartis. Dėl nurodytų aplinkybių pirmosios instancijos teismo argumentas, kad žemė, ant kurios stovi pastatas, 2000 m. spalio 26 d. nuomos sutarties pagrindu yra išnuomota trečiajam asmeniui UAB „JGK statyba“, neturi reikšmės. Apelianto nuomone, tai įrodo valstybinės žemės sklypo dalies nuomos neteisėtumą.

10.4. Atkreipia dėmesį, kad UAB „JGK statyba“ dalį jai išnuomotos valstybinės žemės pati nenaudoja, o perleido privatiems asmenims pagal subnuomos sutartis. Nuo 2017 m. liepos 1 d. UAB „JGK statyba“ neturi nei vieno darbuotojo ir jokios veiklos nevykdo, tačiau iki šiol nuomoja 32522 kv. m valstybinės žemės sklypą. Nuo 2015 m. UAB „JGK statyba“ nemoka valstybinės žemės nuomos mokesčio. Pažymi, kad NŽT sudarė situaciją kai ieškovas negali užbaigti savo gyvenamojo namo statybą, o UAB „JGK statyba“ atstovas sako, kad nebaigtam statyti gyvenamajam namui seniai yra pirkėjas. Mano, kad tai galima vertinti kaip spaudimą ieškovui parduoti savo gyvenamąjį namą, nes nei NŽT, nei UAB „JGK statyba“ neleidžia jam užbaigti statybos darbų.

10.5. Mano, kad jam (ieškovui) perėjo teisė užbaigti gyvenamojo namo statybas. Tam pirmiausiai reikia išnuomoti arba išpirkti valstybinės žemės sklypo dalį, reikalingą pastato statybos užbaigimui, ir savo vardu perrašyti arba gauti naują leidimą vykdyti gyvenamojo namo statybas bei atlikti statybos užbaigimo procedūras, kas leis ieškovui naudoti pastatą pagal paskirtį.

Atsiliepimas

11. Atsakovė NŽT pateikė atsiliepimą, kuriame prašo ieškovo apeliacinį skundą atmesti ir skundžiamą Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsakovė savo atsiliepimą grindžia žemiau nurodytais argumentais.

11.1. Pažymi, kad pastato perleidimo ieškovui momentu pastato savininkė J. M. nebuvo žemės, ant kurios stovi pastatas, nei savininkė, nei teisėta naudotoja. Ieškovas, sudarant 2021 m. sausio 13 d. pirkimo-pardavimo sutartį su J. M., buvo supažindintas su tuo, jog J. M. teisės į žemės sklypą nėra įformintos, ir NŽT Vilniaus miesto skyrius būtent dėl to nedavė sutikimo dėl pastato perleidimo ieškovui. Nepaisant to, ieškovas pastatą iš J. M. įsigijo. Be to, statinio savininkas, pretenduojantis į valstybinės žemės nuomą ne aukciono būdu, turi įrodyti, kad jam nuosavybės teise priklausantis statinys yra pastatytas teisės aktų nustatyta tvarka arba kad, jeigu teisėtai vykdoma (vykdyta) statinio statyba nėra baigta, jis turi teisę vykdyti (tęsti) statybos darbus (turi statybą leidžiantį dokumentą, jeigu jis privalomas). Byloje nėra duomenų, ar pastato savininkė J. M. turėjo statybą leidžiantį dokumentą (ar statyba buvo vykdoma laikantis įstatymų reikalavimų), byloje nebuvo jokio NŽT sutikimo ar kokio kito dokumento, įrodančio apie teisėtas šio statinio statybas (Lietuvos Respublikos statybų leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“ šiuo adresu išduoto leidimo nerasta). Ieškovas, įsigydamas pastatą tikslu jį baigti statyti, ne tik neišsiaiškino, kokias teises J. M. turi į žemę, ant kurios stovi pastatas, tačiau, kaip nustatė teismas, neišsiaiškino, kokiu pagrindu J. M. vykdo nebaigto statyti pastato statybas, bet ir tai išsiaiškinęs, turėjo įvertinti, kokias teisines pasekmes pastato įsigijimas jam sukels, tame tarpe kokių veiksmų jam teks imtis. Mano, jog būtent ieškovas, veikdamas kaip sąžiningas, protingas ir apdairus asmuo, prieš atlikdamas teisinį veiksmą (pastato pirkimą-pardavimą), turėjo apsvarstyti ir įvertinti galimus tokio teisinio veiksmo padarinius, pasikonsultuoti su kompetentingu asmeniu arba apskritai susilaikyti nuo tokio veiksmo.

11.2. Atkreipia dėmesį į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką, civilinėje byloje Nr. e3K-3-45-969/2023, kurioje teismas išaiškino, kad nebaigtų statyti statinių savininkas turi teisę nuomotis valstybinę žemę lengvatine tvarka tik esant tam tikroms sąlygoms. Visų pirma, nebaigti statyti statiniai turi atitikti įstatymo reikalavimus kaip ir baigti statyti statiniai. Antra, tokių nebaigtų statyti statinių savininkas turi turėti galiojantį statybą leidžiantį dokumentą (jeigu jis yra privalomas). Trečia, tokių nebaigtų statyti statinių savininkas turi įrodyti, kad jis ketina užbaigti šių statinių statybas ir naudoti šiuos statinius pagal jų tiesioginę paskirtį. Mano, jog Vilniaus miesto apylinkės teismas teisingai sprendė, jog vertinti, kokiu būdu ieškovas ketina naudoti pastatą, pirmiausia būtina nustatyti jo teisę tai daryti. Ieškovas, spręsdamas, kas pažeidžia jo teises į žemę, ant kurios stovi pastatas, nepagrįstai atsakove pasirinko NŽT.

12. Trečiasis asmuo UAB „JGK statyba“ atsiliepime su ieškovo apeliaciniu skundu taip pat nesutinka, savo nesutikimą grįsdamas žemiau nurodytais argumentais.

12.1. Trečiojo asmens vertinimu, teismas ieškinio netenkino pagrįstai, įvertinus tą faktą, kad ieškovas sudarant 2021 m. sausio 13 d. pirkimo-pardavimo sutartį su J. M., buvo supažindintas su tuo, jog J. M. teisės į žemės sklypą, ant kurio stovi jai nuosavybės teisėmis priklausantis nebaigtas statyti pastatas, nėra įformintos.

12.2. Mano, kad teismas teisėtai ir pagrįstai sprendime nurodė, kad visuotinai žinoma, jog kiekvienas civilinių santykių dalyvis, prieš atlikdamas bet kokį teisinį veiksmą, turėtų apsvarstyti ir įvertinti galimus tokio teisinio veiksmo padarinius. Žinodamas, kad pastato pardavėjos J. M. teisės į žemę, ant kurios stovi pastatas, neįformintos, ieškovas nesiėmė veiksmų įvertinti to teisines pasekmes, o nepagrįstai ėmėsi veiksmų reikalauti tokią teisę jam įforminti atsakovę.

12.3. Pažymi, kad J. M., nuo 2010 m. būdama teisminio ginčo su UAB „JGK statyba“ ir 2020 m. lapkričio 04 d. Lietuvos Aukščiausio Teismo nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-283-313/2020 pasibaigusio teisminio proceso dalyve, žinojo, kad ne kas kitas, o būtent UAB „JGK statyba“, būdama šio valstybinės žemės sklypo nuomininku ir statytoju, pagal UAB „Ekoprojektas“ statybos projektą Nr. E-0570 rangos būdu pagal 2001 m. gegužės 28 d. Vilniaus apskrities viršininko administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos tarnybos leidimą vykdyti statybos darbus Nr. 1N01-130, statinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), per statybos rangovą UAB „Mitnija“ vykdė nuomojamo žemės sklypo užstatymą, apimantį ir minėto pastato statybą ir finansavimą, nes de facto ir de jure UAB „Kasna“ 2001 m. kovo 19 d. jungtinės veiklos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų finansuoti pastato statybą, neįvykdė. Pažymi, kad praeityje UAB „Kasna“ jau buvo pavykę suklaidinti statybos inspekciją ir teisingumą vykdančias institucijas, teigiant, jog pastatas buvo statomas pagal 1991 m. vasario 8 d. leidimą Nr. 2, nors pastarasis leidimas buvo išduotas statytojui UAB „JGK statyba“ pagal „Vilniaus Archprojektas“ parengtą projektą kito objekto statybai (36 namams), kuriuos statė kitas rangovas, o ne UAB „Mitnija“, su kuria UAB „JGK statyba“ ir UAB „Kasna“ buvo sudarę jungtinės veiklos sutartį. Tačiau ikiteisminio tyrimo ir ankstesnės bylos nagrinėjimo metu UAB „JGK statyba“ nepavyko įrodyti UAB „Kasna“ ir J. M. nesąžiningumo, nes teismas laikė, kad tai nebuvo susiję su nagrinėjama byla. Susiklostė situacija, kuomet J. M., atsisakydama atsižvelgti į statytojo UAB „JGK statyba” turtinius interesus, ne tik liko be UAB „Ekoprojektas“ statytojo UAB „JGK statyba“ lėšomis parengto pastato statybos projekto Nr. E-0570, bei neįformino savo vardu nei statybos leidimo, nei nuomos ar subnuomos sutarties, arba bent statybvietės naudojimo teisių, bet ir atsisakė galimybės prisijungti įgytą pastatą prie 1500 gyventojų „JGK Salote” (duomenys neskelbtini) teritorijoje (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) UAB „JGK statyba“ lėšomis pastatytos inžinerinės infrastruktūros, bei ja naudotis. Todėl laiko atmestinu ieškovo argumentą, jog trečiasis asmuo nuo 2001 m. kovo 1 d. valstybinės žemės sklypo, detaliajame plane pažymėto Nr. (duomenys neskelbtini), nenaudoja.

Žemesnės instancijos teismas

12.4. Remdamasis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi Nr. 3K-3-283-313/2020, pažymi, kad žemės sklypo nuomos sutartis su UAB „JGK statyba“ buvo sudaryta ne dėl tos priežasties, kad žemės sklypas yra užstatytas UAB „JGK statyba“ nuosavybės teise priklausančiais ar jos nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, bet ir tikslu plėtoti statytojo UAB „JGK statyba“ ūkinę veiklą, be kita ko, apimančią ir pastatytų statinių prisijungimą prie 1500 gyventojų „JGK Salotė“ centralizuotos inžinerinės infrastruktūros ir jos neterminuotą naudojimą pastatytų gyvenamųjų namų eksploatacijai. J. M. daugiau nei 20 metu nenaudojo statybvietės, nes atsisakė bendrauti su šio žemės sklypo (jos dalies) valdytoju UAB „JGK statyba“ ir nesudarė nei nuomos, nei subnuomos, nei statybvietės naudojimo sutarties, taip pat neperėmė iš UAB „JGK statyba“ pastato statybos užsakovo (statytojo) funkcijų, arba bent statybvietės naudojimo teisių, apie ką ieškovas buvo informuotas 2021 m. liepos 3 d. UAB „JGK statyba“ raštu. Todėl nėra jokiu pozityvių ženklų, jog ieškovas ruošiasi įgyvendinti 1500 gyventojų „JGK Salotė“ detaliojo plano ir UAB „Ekoprojektas“ statybos projekto Nr. E-0570 sprendinius. Pažymi, kad pastato projektas yra parengtas ir leidimas (jo terminas pratęstas neribotam laikui neatliekant papildomų procedūrų) vykdyti jų statybą su inžineriniais tinklais ir keliais yra išduotas statytojui UAB „JGK statyba“, bet ne UAB „Kasna“, ir ne J. M.

12.5. Mano, jog ir dėl to, kad ieškovas atsisakė bendrauti su UAB „JGK statyba“, tikslu pratęsti 2003 m. likimo valiai palikto pastato statybas, jis negali realizuoti savininko teisių pilna apimtimi ir užbaigti jo statybas arba bent naudotis teritorijos plotu, reikalingu statybos darbų vykdymui.

12.6. Nurodo, jog ieškovas negalėjo nežinoti, kad 2020 m. lapkričio 4 d. kasacinis teismas minėtoje civilinėje byloje nutartimi, be kita ko, nustatė, jog atsakovė NŽT negali vienašališkai nutraukti su UAB „JGK statyba“ valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties. Todėl laiko atmestinu ir apelianto argumentą, kad trečiojo asmens nuomojamo valstybinės žemės sklypo plotas po pastato perleidimo ieškovui turėjo būti sumažintas.

12.7. Pažymi, kad ieškovas niekaip nepagrindžia, kaip jis ketina imtis atitinkamos veiklos, susijusios su statinio naudojimu, neturint savo vardu nei parengto projekto, nei 1500 gyventojų „JGK Salote“ (duomenys neskelbtini) antros dalies (duomenys neskelbtini) inžinerinės infrastruktūros savininko UAB „JGK statyba“ sutikimo dėl prisijungimo prie jos ir jos neterminuoto naudojimo, dėl ko negalės naudotis statinio naudingomis savybėmis, nes J. M. per 20 metų negavo pastatui prijungimo sąlygų prie atitinkamos inžinerinės infrastruktūros ir savo vardu neįformino dokumento, leidžiančio tęsti pradėtą statybą. Todėl mano, kad ieškovui nuosavybės teisei į pastatą įgyvendinti yra būtina ne tik teisė į valstybinės žemės nuomą, bet ir yra būtina turėti leidimą statyti ir prisijungti prie UAB „JGK statyba“ (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) pastatytų inžinerinių tinklų ir susiekimo komunikacijų, bei jais neterminuotais naudotis. Tuo tarpu, tiek nuo 2001 m. kovo 2 d., tiek nuo 2021 m. sausio 13 d. pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pastato įgijėjai atsisakė bendrauti su UAB „JGK statyba“ šiuo ir kitais klausimais. Todėl sprendžia, kad ieškovui teisė į valstybinės žemės nuomą yra reikalinga tik tam, kad apeiti trečiojo asmens teisėtus interesus ir tokiu būdu nesąžiningai pasipelnyti jo sąskaita.

Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

13. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą analizuodamas skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis. Apeliacinio skundo ribos gali būti peržengtos tada, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 2 dalis).

14. Nagrinėjamu atveju, apeliacinės instancijos teismas absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1– 7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir būtinybės peržengti apeliacinio skundo ribas.

15. Apeliacijos objektas yra pirmosios instancijos teismo 2023 m. kovo 9 d. sprendimo, kuriuo teismas atmetė ieškovo ieškinį, teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas.

16. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas 2021 m. sausio 13 d. pirkimo-pardavimo sutarties Nr. 133 pagrindu iš J. M. įsigijo 2003 m. statybos nebaigtą statyti (54 procentų baigtumo) pastatą – gyvenamąjį namą, esantį (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (anksčiau ir toliau – pastatas, gyvenamasis namas). Pirkimo-pardavimo sutarties 2.3 punkte buvo nurodyta, kad pastatas yra žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), kurio (žemės sklypo) 32522/63033 dalys nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai; 2.5 punktu pardavėjas patvirtino, kad nebuvo ir nėra sudaręs žemės sklypo / žemės sklypo dalies, reikalingos pastato tinkamam naudojimui pagal jo tiesioginę paskirtį naudoti, nuomos sutarties; 2.6 punktu pirkėjas (ieškovas) patvirtino, kad jam yra žinoma, kad sutarties pagrindu įregistravus nuosavybės teises į daiktą, jis turi kreiptis dėl dalies žemės sklypo nuomos ar pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Minėta valstybinė žemė, kurią patikėjimo teise valdo NŽT, ir kurioje stovi pastatas, nuo 2000 m. spalio 26 d. iki 2099 m. spalio 25 d. yra nuomojama trečiajam asmeniui, nepareiškiančiam savarankiškų reikalavimų, UAB „JGK statyba“ 2000 m. spalio 26 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. 623 N01/2000-23617, 2004 m. kovo 23 d. susitarimo, 2004 m. gegužės 27 d. susitarimo, 2005 m. sausio 17 d. susitarimo, 2018 m. gruodžio 21 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimo Nr. 2-8192-734/2018, 2019 m. gruodžio 5 d. Vilniaus apygardos teismo nutarties Nr. 2A-1497-640/2019 pagrindu.

17. Iš bylos duomenų taip pat matyti, kad ieškovui 2021 m. vasario 2 d. prašymu kreipusis į NŽT dėl 0,1097 ha žemės sklypo dalies, kurioje yra jam nuosavybės teise priklausantis pastatas, nuomos, NŽT Vilniaus skyrius 2021 m. kovo 17 d. raštu „Dėl informacijos pateikimo“ kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto ūkio ir transporto departamento Būsto administravimo skyriaus Statinių naudojimo priežiūros poskyrį (anksčiau ir toliau – Būsto skyrius) su prašymu vietoje apžiūrėti ieškovui nuosavybės teise priklausantį pastatą, ir 2021 m. gegužės 3 d. buvo gautas Būsto skyriaus raštas „Dėl informacijos pateikimo apie pastatą žemės sklype (duomenys neskelbtini)“ ir 2021 m. balandžio 29 d. faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktas, kuriame buvo nustatyta, kad pastatas yra nenaudojamas, statybos darbai nebaigti ir nevykdomi; pastatas neturi avarinės būklės požymių. NŽT Vilniaus skyrius 2021 m. birželio 9 d. raštu informavo ieškovą, kad žemės sklypas, kuriame yra pastatas, negali būti išnuomojamas, nes pastatas nenaudojamas pagal jo paskirtį, o tai reiškia, jog ir žemės sklypas nebenaudojamas pastato eksploatacijai. Ieškovui apskundus minėtą sprendimą, atsakovė 2020 m. rugpjūčio 13 d. raštu skundo netenkino, nurodė, kad NŽT Vilniaus skyrius pagrįstai priėmė tokį sprendimą, akcentavo, kad ieškovui neperėjo nuomos teisė į minėtą žemės sklypą ir klausimas dėl valstybinės žemės sklypo dalies nuomos sutarties sudarymo galės būti sprendžiamas iš naujo vadovaujantis galiojančiais teisės aktų reikalavimais.

18. Ieškovui, nesutinkant su aukščiau nurodytais atsakovės priimtais sprendimais, ir dėl to pareiškus atsakovei ieškinį teisme, pirmosios instancijos teismas su ieškovo reikalavimais nesutiko ir ieškinį atmetė kaip nepagrįstą, be kita ko įvertindamas paties ieškovo veiksmus sudarant pastato pirkimo-pardavimo sutartį, žinant, kad ir pastato pardavėjos teisės į žemę po pastatu nebuvo įformintos, ir spręsdamas, kad ieškovas šiuo atveju nepagrįstai reikalauja atsakomybės iš atsakovės. Apeliantas, nesutikdamas su teismo sprendimu, pateikė byloje apeliacinį skundą. Apelianto vertinimu, iš esmės jau aplinkybė dėl nuosavybės teise turimo ir, jo teigimu, naudojamo, pastato, jam suteikia teisę į žemės sklypo, reikalingo pastatui eksploatuoti, nuomą, be kita ko pažymėdamas, kad pastatas buvo statomas pagal parengtą projektą ir teisėtai išduotą leidimą statybai. Visgi, su apelianto pozicija nėra pagrindo sutikti.

19. Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-76-684/2018).

20. Bendra valstybinės žemės nuomos taisyklė, įtvirtinta CK 6.551 straipsnio 1 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalyje, yra nuoma aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6–9 dalyse taip pat nustatytos šios taisyklės išimtys, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu. Pagal CK 6.551 straipsnio 2 dalį, valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši nuostata detalizuota ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalyje, taip pat Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse, patvirtintose Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 (Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2011 m. balandžio 27 d. nutarimo Nr. 494 redakcija) (toliau – Taisyklės). Pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatas, valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus ir neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui); valstybinės žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Atitinkamos nuostatos įtvirtintos ir Taisyklių 28 punkte.

21. Aptariamu atveju, ieškovas savo reikalavimą atsakovei be kita ko grindžia būtent jo turima nuosavybės teise į pastatą, kurio eksploatavimui jam ir reikalingas žemės sklypas. Visgi, vien faktinė aplinkybė, kad aptariamame žemės sklype stovi ieškovui nuosavybės teise priklausantis pastatas nėra šiuo atveju pakankama sąlyga valstybinės žemės nuomai lengvatine tvarka. Šios bylos kontekste pirmiausia atkreiptinas dėmesys, kad pastatas yra nebaigtas statyti, ką patvirtina ne tik duomenys iš Nekilnojamojo turto registro, bet ir pastato apžiūrą atlikusi savivaldybės institucija (byloje pateiktame 2021 m. balandžio 29 d. faktinių duomenų patikrinimo vietoje akte yra nurodyta, kad pastatas yra nenaudojamas, statybos darbai nebaigti ir nevykdomi). O dėl nebaigtų statyti statinių savininkų teisės į valstybinės žemės nuomą lengvatine tvarka jau yra pasisakęs ir kasacinis teismas, kuris išaiškino, kad jeigu teisėtai vykdoma (vykdyta) statinio statyba nėra baigta, jis (statinio savininkas) turi turėti teisę vykdyti (tęsti) statybos darbus (turi statybą leidžiantį dokumentą, jeigu jis yra privalomas) ir taip, baigus statybą, įgyti galimybę visa apimtimi įgyvendinti nuosavybės teisę į statinį. Be to, tokio statinio savininkas, pretenduojantis į valstybinės žemės nuomą ne aukciono būdu, taip pat privalo pagrįsti, kad jis ketina įgyvendinti savo nuosavybės teisę į statinį, t. y. ketina imtis atitinkamos veiklos, susijusios su statinio naudojimu, t. y. statinio naudingųjų savybių pritaikymu, ir kad nuosavybės teisei įgyvendinti yra būtina teisė į valstybinės žemės nuomą (pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-134-823/2021).

22. Tokiu būdu, nepaneigiant pastato savininko teisės siekti užbaigti nebaigtą statybą bei išspręsti klausimą dėl pastatui eksploatuoti reikalingo žemės sklypo nuomos, būtina įvertinti šią ieškovo teisę minėtų kasacinio teismo praktikoje akcentuotų aplinkybių kontekste, o atliekant šį vertinimą, pirmiausia būtina atkreipti dėmesį į pastato įsigijimo nuosavybėn aplinkybes.

23. CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms; kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas (CK 6.394 straipsnio 3 dalis).

24. Šiuo atveju, byloje nėra ginčo, kad pastatą ieškovui pardavusi J. M. nebuvo žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, nei savininkė, nei nuomininkė. Negana to, kaip patvirtina bylos duomenys, aptariamas žemės sklypas nuo 2000 m. spalio 26 d. iki 2099 m. spalio 25 d. jau išnuomotas trečiajam asmeniui UAB „JGK statyba“, tarp kurios ir J. M. dar 2010 m. buvo kilęs teisminis ginčas dėl aptariamo pastato nugriovimo ir nuomojamo UAB „JGK statyba“ žemės sklypo atlaisvinimo, tačiau ieškinys Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2010 m. gegužės 24 d. sprendimu buvo atmestas, o Vilniaus apygardos teismas 2011 m. balandžio 11 d. nutartimi išnagrinėjęs bylą apeliacine tvarka, minėtą pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą. Minėtoje byloje teismas vertino pastato statybos aplinkybes ir tuo metu sprendė, jog nėra pagrindo ginčo statybą pripažinti savavališka. Minėtoje byloje be kita ko atkreiptas dėmesys, kad J. M. dar 2003 m. liepos 15 d. kreipėsi į UAB „JGK statyba“ su prašymu išduoti jai dokumentus, kad ji galėtų išsipirkti iš valstybės žemės sklypą Nr. (duomenys neskelbtini), arba turėtų galimybę pasirašyti žemės subnuomos sutartį ir mokėti žemės nuomos mokestį. Visgi, kaip matyti iš viso šios bylos duomenų konteksto, J. M. taip ir neišsprendė klausimo dėl žemės sklypo naudojimosi įteisinimo, ką iš esmės pati patvirtino ir 2021 m. sausio 13 d. sudarydama pastato pirkimo-pardavimo sutartį su ieškovu (sutarties 2.5 punktas), kuriam šios aplinkybės taip pat buvo išaiškintos (žinomos) (sutarties 2.6 punktas). Taigi, minėta pastato pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta nepaisant to, kad pastato savininkė nebuvo išsprendusi žemės sklypo naudojimosi įteisinimo klausimo, ir negana to, negavusi NŽT sutikimo dėl pastato pardavimo (NŽT Vilniaus miesto skyrius 2021 m. sausio 7 d. raštu netenkino J. M. prašymo dėl pastato perleidimo, nurodęs, kad VĮ Registrų centro centrinio duomenų banko išraše nėra duomenų, kad ji būtų sudariusi aptariamo valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį). Tokiu būdu, ieškovas žinodamas aukščiau nurodytas aplinkybes, apie neišspręstą naudojimosi žemės sklypu klausimą, nesiaiškino šio klausimo teisinių galimybių nei dėl J. M. teisių į žemės sklypą, nei apskritai jos turimos teisės į pastato tolesnę statybą, tiesiog sudarydamas pastato pirkimo-pardavimo sutartį, neįvertinęs tokio veiksmo paminėtų aplinkybių (neišspręstų ar neaiškių klausimų) kontekste pasekmių, nors, kaip teisingai atkreipė dėmesį pirmosios instancijos teismas, abejodamas dėl ketinamo atlikti veiksmo teisinės reikšmės ir galimų teisinių padarinių, kiekvienas sąžiningas, protingas, apdairus asmuo turi pasikonsultuoti su kompetentingu asmeniu arba apskritai susilaikyti nuo tokio veiksmo. Taigi, atsižvelgiant į paminėtas aplinkybes, nėra jokio pagrindo sutikti su apelianto argumentu apie neva jam pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu perėjusią teisę išnuomoti arba išpirkti detaliajame plane ieškovui priklausančio gyvenamojo namo statybai suprojektuotą valstybinės žemės sklypą.

25. Kaip jau buvo pasisakyta aukščiau, sprendžiant dėl nebaigtų statyti statinių savininkų teisės į valstybinės žemės nuomą lengvatine tvarka, jeigu teisėtai vykdoma (vykdyta) statinio statyba nėra baigta, statinio savininkas turi turėti teisę vykdyti (tęsti) statybos darbus (turi statybą leidžiantį dokumentą, jeigu jis yra privalomas). Šiuo gi atveju, bylos duomenų visuma tik patvirtina, kad ieškovas, kaip minėta, pirkdamas pastatą nesiaiškino J. M. teisių vykdyti tolesnę pastato statybą apimties, byloje nėra duomenų, kad ieškovui perkant pastatą būtų perduoti tam tikri statinio projektavimo ar statybą leidžiantys dokumentai, o ir bylos nagrinėjimo metu ieškovas negalėjo tiksliai nurodyti (paaiškinti) su pastato statyba susijusių dokumentų, be kita ko, statybą leidžiančio dokumento, egzistavimo aplinkybių, o trečiojo asmens teigimu, statybos leidimas buvo išduotas būtent jo (trečiojo asmens) vardu. Taigi, bylos duomenys neleidžia daryti išvados nei kad J. M. turėjo, nei kad ieškovas turi statybą leidžiantį dokumentą. O apelianto atkreiptas dėmesys į įsiteisėjusiuose teismų sprendimuose, tarp jų ir minėtame Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2010 m. gegužės 24 d., nustatytas aplinkybes, kad pastatas buvo statomas pagal statybos leidimą be esminių nukrypimų nuo suderinto projekto, niekaip neįrodo dabartinio pastato savininko teisės tęsti pastato statybos darbus. Kaip ir statybų tęsimo sąlygų savaime nepatvirtina ir ieškovo akcentuota aplinkybė apie prašomo išnuomoti žemės sklypo dalies pažymėjimą detaliajame plane. Atsižvelgiant į visas aukščiau nurodytas aplinkybes, laikytina, kad šiuo atveju pagrindo įpareigoti atsakovę ieškovui lengvatine tvarka išnuomoti žemės sklypą nėra, kartu atkreipiant dėmesį ir į panašią kasacinio teismo formuojamą praktiką sprendžiant dėl nebaigtų statyti statinių savininkų teisės nuomotis valstybinę žemę lengvatine tvarka (pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. sausio 5 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-45-969/2023). Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime pagrįstai sprendė, kad ieškovo reikalavimas atsakovei Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto pagrindu yra nepagrįstas, kartu sutinkant su teismo pozicija nepagrįstai tokio reikalavimo kontekste atsakove pasirinkus NŽT.

26. Atsižvelgiant į visas aptartas aplinkybes, apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu pagrįstai atmetė ieškovo ieškinį atsakovei dėl įpareigojimo sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį.

Dėl procesinės bylos baigties

27. Remiantis išdėstytais argumentais, apeliacinės instancijos teismas palieka skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

28. Į esminius apeliacinio skundo argumentus atsakyta, dėl kitų šiame skunde nurodytų argumentų (pavyzdžiui, dėl trečiojo asmens nuomojamos valstybinės žemės nuomos teisėtumo ar pagrindo tikslinti jo nuomos sutartį, ir kt.) apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie neturi esminės reikšmės ir nesudaro pagrindo keisti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį (atskirąjį) skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo (nutarties) motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K- 3- 252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K- 3- 107/2010, ir kt.).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

29. Teismo sprendimą palikus nepakeistą, pagrindo perskirstyti bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme nėra (CPK 93 straipsnio 5 dalis).

30. Apeliacinį skundą atmetus, apeliantui nepriteisiamos apeliacinės instancijos teisme jo patirtos bylinėjimosi išlaidos.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

nutaria:

ieškovo R. Č. (R. Č.) apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 9 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Ši teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai Donata KravčenkienėKristina LysionokRamunė Mikonienė