- Teismas
- Šiaulių apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2024-12-09
- Bylos Nr.
- e2-108-1003/2024
- Teisminio proceso Nr.
- 2-70-3-01347-2023-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Danas Lisas
- Ieškovas
- E. Ž.
- Atsakovas
- G. Š., D. Š.
Šiaulių apylinkės teismo Šiaulių rūmų teisėjas Danas Lisas, sekretoriaujant Linai Deržinskienei, dalyvaujant ieškovo E. Ž. atstovui advokatui S. Š., atsakovų G. Š., D. Š. atstovui advokatui R. T., nedalyvaujant ieškovui E. Ž., atsakovams G. Š., D. Š., viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka nuotoliniu būdu per ZOOM platformą išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovo E. Ž. ieškinį atsakovams G. Š., D. Š. dėl avanso grąžinimo ir netesybų priteisimo,
Aprašomoji dalis
nustatė:
1. ieškovas E. Ž. pareikštu ieškiniu atsakovams G. Š., D. Š. prašo priteisti solidariai iš atsakovų 10000 Eur sumokėtą avansą, 10000 Eur netesybas, 5 proc. dydžio procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškinyje nurodyta, kad ieškovas ir atsakovai 2022 m. liepos 12 d. sudarė Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 001 (toliau tekste – Sutartis), kuria šalys susitarė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį dėl pastato-salės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo Sutartyje numatytomis sąlygomis ir tvarka. Sutarties 2.1 punktu atsakovas patvirtino, kad nėra jokių nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą apribojimų, šis turtas nėra areštuotas, dėl jo nėra jokių ikiteisminių ar teisminių ginčų, aplinkybių, dėl kurių pagrindinis sandoris būtų neįmanomas. Sutarties šalys susitarė, nekilnojamasis daiktas parduodamas už 104000 Eur kainą, pirkėjas įsipareigoja sumokėti 10000 Eur avansą, o pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2023 m. sausio 1 d., tačiau šalys 2022 m. gruodžio 28 d. susitarė sutarties sudarymo terminą pratęsti iki 2023 m. sausio mėnesio pradžios. Sutarties 6.4 punkte šalys susitarė, kad atskleidė viena kitai visą joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės Sutarties sudarymui ir vykdymui. Prieš sudarydamas Sutartį, ieškovas apžiūrėjo perkamą pastatą bei aplink esantį žemės sklypą, kadangi ketino vykdyti ūkinę komercinę veiklą – teikti kaimo turizmo, apgyvendinimo paslaugas. Su parduodamu turtu susiję dokumentai ieškovui buvo perduoti vėliau po Sutarties pasirašymo. Ieškovo užsakymu UAB (duomenys neskelbtini) 2022 m. liepos 13-14 d. parengė pastato-salės vertinimo ataskaitą, iš kurios paaiškėjo ieškovui nežinomos aplinkybės, t. y. kad pastate atlikta patalpų rekonstrukcija, įrengtas antras aukštas – mansarda, pastatyti papildomi statiniai: terasa, laiptai, lauko virtuvė, įrengta lauko aikštelė, kurie teisiškai neįregistruoti VĮ Registrų centras duomenų bazėje. Tikėtina, kad tai – savavališka statyba, nes ieškovui nebuvo perduoti statybos leidimai, kiti su rekonstrukcija susiję dokumentai. Žemės sklypas, ant kurio stovi pastatas-salė, priklauso valstybei, tačiau sudarant Sutartį atsakovas nurodė netikslias iš valstybės nuomojamo žemės sklypo ribas, taip pat klaidingai nurodė nustatytą servitutinį kelią, kuriuo pirkėjas bei lankytojai galės patekti prie pagrindinio pastato įėjimo, nors vėliau paaiškėjo, kad žemės sklypo ribos yra gerokai mažesnės, servitutiniu keliu naudotis negalima, o neteisėtai pastatyti pastato laiptai nutolę nuo kaimyninio sklypo tik 2 metrų atstumu, jiems reikalingas kaimyno sutikimas, kurio nėra, be to, kaimynas ketina ant sklypo ribos statyti tvorą. Atsakovas patvirtino, kad visi neatitikimai bus pašalinti, pastato rekonstrukcija įregistruota, tačiau iki šiol rekonstrukcija neįregistruota. Pardavėjai nuslėpė, kad parduodamas pastatas yra netvarkingas, jame trūkęs vamzdynas, šiuos trūkumus ieškovas atsitiktinai pamatė, apsilankęs pastate 2023 m. sausio mėnesio pradžioje, kai dalis pastato buvo aplieta vandeniu. Esant aptartiems pastato trūkumams ir apie juos žinodamas, ieškovas nebūtų sudaręs Sutarties, todėl atsakovams kyla pareiga grąžinti ieškovui 10000 Eur avansą ir sumokėti 10000 Eur netesybas, vadovaujantis Sutarties 4.6 punktu.
3. Ieškovo atstovas ir 2024 m. balandžio 15 d. posėdyje nuotoliniu būdu dalyvavęs ieškovas patvirtino ieškinyje išdėstytas aplinkybes, paaiškindami, kad šalys nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sąlygas aptarė žodžiu, žemės sklypo ribos ieškovui buvo parodytos ranka. Pasirašant Sutartį buvo daug dokumentų, tačiau su jais ieškovas nesusipažino, nes pasitikėjo atsakovo paaiškinimais, jog dokumentai yra tvarkingi. Prieš sudarant Sutartį atsakovas paaiškino, jog žemė po pastatu nuomojama iš valstybės. Buvo mansarda, antro aukšto planas, bet nebuvo įteisinta. Trūkumus pamatė, kai po Sutarties sudarymo atvyko turto vertintojas apžiūrėti objektą, jog ieškovui būrų suteikta paskola. Turto vertintojas pastebėjo, kad yra ir daugiau trūkumų, t. y. neatnaujintas statybų planas, yra trūkumų dėl sklypo ribų. Ieškovas susitarė su atsakovu, kad atsakovas sutvarkys visus trūkumus. Pagrindinę sutartį turėjo sudaryti vasarą, bet perkėlė į gruodžio mėnesį, kad sueitų 10 metų terminas, aktualus mokesčių mokėjimui. Vėliau, matininkams parengus pastato-salės vertinimo ataskaitą, paaiškėjo, jog žemės sklypo ribos yra arčiau, ties pastatu esančios aikštelės plotas yra mažesnis, šaligatvis prie įėjimo į pastatą yra įsiterpęs į svetimą žemės sklypą. Pastato rekonstrukcija nebuvo įregistruota, po rekonstrukcijos skyrėsi patalpų plotas, kuris ženkliai padidėjo, nes buvo įrengta mansarda, balkonėlis. Ieškovas pastatu nesinaudojo, tačiau turėjo galimybę pasinaudoti raktu, patekti į pastatą ir pasidėti jame statybines medžiagas. Jis atvežė į pastatą parketą, apsitvarkė aplinką. Atsakovas neprieštaravo, jog ieškovas naudotųsi sodyba. Apie sodybos priežiūrą, valdymą kalbos nebuvo. Po Kalėdų nuvykęs prie pastato, ieškovas pamatė, kad trūko vandentiekio vamzdynas, vanduo užliejo patalpas. Apie vandens tiekimo sistemą ieškovas nieko nežino. Atsakovas atsisakė grąžinti ieškovui sumokėtą 10000 Eur avansą. Prašo tenkinti ieškinį, priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas.
Atsiliepimas
4. Atsiliepime į ieškinį atsakovai su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti, nurodydami, kad Sutarties sudarymo metu atsakovas pateikė ieškovui su pastatu susijusius dokumentus, taip pat su pastatu susiję dokumentai buvo siunčiami ieškovui 2022 m. liepos 1 d. elektroniniu laišku. Pasirašydamas Sutartį, ieškovas apžiūrėjo pastatą ir matė jame padarytus pertvarkymus, ieškovui buvo žinoma aplinkybė, kad pastato rekonstrukcija buvo neįregistruota Nekilnojamojo turto registre. Ieškovas patvirtino atsakovui, jog yra statybininkas, todėl tolimesni pastato pagerinimai ir pertvarkymai jam nesudarys problemų. Ieškovui atsisakius sudaryti pagrindinę nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį, atsakovai nebeteikė registro tarnybai visų būtinų dokumentų skubiam statybos darbų įteisinimui, nes šis veiksmas tapo nebeaktualus. Taigi, pagrindinis sandoris nebuvo sudarytas dėl ieškovo kaltės, dėl ieškovo finansinės situacijos, o ne dėl pastato ar jo teisinės registracijos trūkumų. Ieškovas kreipėsi į turto vertintojus, užsakė turto vertinimo išvadą, skirtą pateikti kredito įstaigai, ši aplinkybė rodo, kad ieškovas neturėjo pakankamai lėšų sumokėti pastato kainą. Ieškovas nepateikė jokių duomenų, jog kreipėsi į kredito įstaigą dėl kredito gavimo ir kaip jo prašymas buvo išspręstas. Šalys bendravo telefonu, elektroniniais laiškais dėl atsakovų veiksmų rengiant projektą atliktiems statybos darbams, atliekant kadastrinius matavimus, jog 2022 m. gruodžio mėnesį atsakovai jau buvo atlikę visus būtinus veiksmus statybos darbų įteisinimui, tačiau ieškovas nei žodžiu, nei raštu nekėlė atsakovams klausimų dėl servituto naudotis privažiavimu prie pastato per gretimą sklypą, dėl neva neteisėtai 2 metrai nuo gretimo sklypo ribos įrengtų laiptų ar trūkusio vandentiekio vamzdžio ir pastato apliejimo. Nekilnojamojo turto registrui pateikta 2022 m. gruodžio 8 d. deklaracija apie statybos užbaigimą/ paskirties pakeitimą patvirtina visų žemės sklype atliktų statybos darbų teisėtumą. Po Sutarties pasirašymo ieškovui buvo perduoti pastato raktai, ieškovas perėmė pastato valdymą ir juo naudojosi, atsivežė apdailines lentas, malkų ir pradėjo vesti ūkinę veiklą. Ieškovas naudojosi pastatu ir esant neigiamai temperatūrai užmiršo užsukti vandentiekio čiaupą bei neįjungė pastato šildymo, kas sąlygojo vandentiekio vamzdžių pažeidimą ir patalpų užliejimą (1 t., b. l. 90-93).
5. Atsakovų atstovas patvirtino atsiliepime nurodytas aplinkybes, paaiškindamas, kad pasirašant Sutartį ieškovui buvo perduoti visi reikalingi dokumentai, visa su pastato įsigijimu susijusi informacija ieškovui buvo žinoma, ieškovas matė pastatą, sklypą, jo ribas. Ieškovo prašymu pagrindinės sutarties pasirašymas buvo nukeltas į kitų metų sausio mėnesio pradžią, šalys sutarė pagrindinę sutartį pasirašyti pirmą sausio savaitę, tačiau vėliau ieškovas atsisakė pasirašyti pagrindinę sutartį. Žemė, ant kurios stovi parduodamas pastatas, priklauso valstybei, įsigijęs pastatą ieškovas turėjo sudaryti susitarimą su Nacionaline žemės tarnyba dėl naudojimosi sklypu. Pastatas pastatytas ant valstybinės žemės tarybiniais laikais, o kaimyninis sklypas suformuotas vėliau. Terasa gali būti demontuota, tai – laikinas statinys. Statybos inspekcija pažeidimų nenustatė. Pastato dokumentų tvarkymas vyko sklandžiai. Sausio mėnesio pradžioje gavo ieškovo atstovo laišką, jog yra apgavimas. Atsakovas skambino ieškovui išsiaiškinti situaciją, tačiau šis neatsiliepė. Dėl ieškovo atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį atsakovas patyrė nuostolius dėl turto nepardavimo, dėl patalpų užpylimo, todėl atsakovas neketina grąžinti ieškovo sumokėto 10000 Eur avanso. Šiuo metu turtas yra pilnai įteisintas ir parduotas kitam pirkėjui. Prašo atmesti ieškinį, priteisti iš ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys netenkintinas.
6.1. Šalys 2022 m. liepos 12 d. sudarė Sutartį (1 t., b. l. 9-11);
6.2. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas patvirtina, kad 0,1095 ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, o pastatas-salė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso G. Š., D. Š. (1 t., b. l. 12-15);
6.3. iš 2014 metų Kadastrinių matavimo bylos matyti žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), kadastro duomenys, nustatytos žemės sklypo ribos, jų ženklinimas, žemės sklypo planas (1 t., b. l. 16-26);
6.4. į bylą pateiktoje 2022 m. liepos 14 d. nekilnojamojo turto – pastato-salės – vertinimo ataskaitoje Nr. 40A0-2207-0067 nurodyta, kad turto vertinimas atliktas 2022 m. liepos 13 d., vertinimo tikslas – rinkos vertės nustatymas įkeitimo tikslu, vertinimo ataskaitą pateikiant kredituojančiai institucijai; 84,39 kv. m bendro ploto pastato-salės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė vertinimo dieną yra 111400 Eur; vertinamas objektas sudaro užbaigtą visumą (kompleksą) ir pardavimo atveju nereikalingas specialus parengimas (1 t., b. l. 27-64);
6.5. 2023 m. sausio 4 d. pranešimu dėl pirkimo-pardavimo sutarties E. Ž. atstovas advokatas S. Š. informavo G. Š., kad pastato-salės, esančio (duomenys neskelbtini), pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma nebus dėl pardavėjo kaltės (1 t., b. l. 65).
7. Civilinių santykių dalyviai, vykstant deryboms dėl tam tikros sutarties sudarymo, fiksuoja per derybas pasiektus susitarimus ir pasirašo įvairius ikisutartinius dokumentus. CK 6.165 straipsnyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pagal preliminariosios sutarties sampratą šalys sutartyje turi susitarti dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų, taip pat turi nustatyti terminą, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, šis susitarimas įforminamas rašytine forma. Pagrindinė preliminariosios sutarties sąlyga, skirianti ją nuo pagrindinės sutarties, – aiškiai išreikštas įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip tos turtinės vertybės, dėl kurios šalys sudaro pagrindinę sutartį. Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.). Be to, preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta ir netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 str.). Kitaip tariant, preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ne tik nuostolių, bet ir netesybų kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika).
8. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika).
9. Kasacinis teismas, aiškindamas įrodinėjimo naštos paskirstymo klausimą bylose, kuriose sprendžiami civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį klausimai, yra nurodęs, kad preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 23 punktas, ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).
10. Iš Sutarties turinio matyti, kad šia sutartimi ieškovas (pirkėjas) ir atsakovai (pardavėjai) susitarė ne vėliau kaip iki 2023 m. sausio 1 d. sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį dėl pastato-salės, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo Sutartyje numatytomis sąlygomis ir tvarka (Sutarties 11.1, 1.2, 4.1 punktai). Pasirašydamas šią Sutartį, pardavėjas patvirtina, kad: šią Sutartimi jis prisiima įsipareigojimą ateityje sudaryti pagrindinę sutartį ir parduoti pirkėjui nekilnojamąjį turtą šioje bei pagrindinėje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir tvarka; nėra jokių nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą apribojimų, šis nekilnojamasis turtas nėra areštuotas, dėl jo nėra jokių ikiteisminių ar teisminių ginčų ir pardavėjas neturi duomenų, kad tokie ginčai galėtų kilti ateityje; jis nėra prisiėmęs jokių įsipareigojimų, kurie kliudytų ar darytų negalimą šios Sutarties pasirašymą ir/ arba įsipareigojimų pagal ją vykdymą, jam nėra žinomos jokios aplinkybės, dėl kurių Sutarties įgyvendinimas būtų neįmanomas; jis įsipareigoja iki pagrindinės sutarties sudarymo neperleisti ar neapsunkinti parduodamo nekilnojamojo turto jokiomis daiktinėmis ar prievolinėmis teisėmis (Sutarties 2.1, 2.1.1 – 2.1.4 punktai). Pasirašydamas šią Sutartį, pirkėjas patvirtina, kad: šią Sutartimi jis prisiima įsipareigojimą ateityje sudaryti pagrindinę sutartį ir nupirkti iš pardavėjo nekilnojamąjį turtą šioje bei pagrindinėje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir tvarka; jis susipažino su nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentais ir nekilnojamojo turto būklė jam žinoma; jis nėra prisiėmęs jokių įsipareigojimų, kurie kliudytų ar darytų negalimą šios Sutarties pasirašymą ir/ arba įsipareigojimų pagal ją vykdymą, jam nėra žinomos jokios aplinkybės, dėl kurių Sutarties įgyvendinimas būtų neįmanomas (Sutarties 2.2, 2.2.1 – 2.2.3 punktai). Sutarties šalys susitarė, kad nekilnojamasis daiktas parduodamas už bendrą 104000 Eur dydžio kainą, nekilnojamojo daikto kainos dalį (avansą), sudarančią 10000 Eur, pirkėjas sumoka pardavėjams šios Sutarties pasirašymo metu, likusi nesumokėta 94000 Eur dydžio suma sumokama pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo metu (Sutarties 3.1, 3.2, 3.2.1, 3.2.2 punktai). Pardavėjai įsipareigoja: atlikti visus veiksmus, būtinus pagrindinei sutarčiai sudaryti; šalių sutartu laiku pasirašyti pagrindinę sutartį (Sutarties 4.2, 4.2.1, 4.2.2 punktai). Pirkėjas įsipareigoja: atlikti visus veiksmus, būtinus pagrindinei sutarčiai sudaryti; pasiruošęs sudaryti pagrindinę sutartį, prieš 7 dienas informuoti apie tai pardavėją; šalių sutartu laiku pasirašyti pagrindinę sutartį; lygiomis dalimis sumokėti notarinio sandorio patvirtinimo mokestį, išskyrus nekilnojamojo turto nuosavybės teisės įregistravimo viešame registre mokesčius (Sutarties 4.3; 4.3.1 – 4.3.4 punktai). Jeigu pardavėjas iki šioje Sutartyje nustatyto termino nesudaro pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties arba kitaip pažeidžia Sutartį, tuo užkirsdamas kelią pagrindinės sutarties sudarymui, pardavėjas privalo per 3 darbo dienas grąžinti pirkėjui visą sumokėtą avansą ir papildomai sumokėti pirkėjui 10000 Eur netesybas (Sutarties 4.6 punktas). Jeigu pirkėjas iki šioje Sutartyje nustatyto termino nesudaro pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties arba kitaip pažeidžia Sutartį, tuo užkirsdamas kelią pagrindinės sutarties sudarymui, jo sumokėtas avansas lieka pardavėjui ir jis privalo per 3 darbo dienas papildomai sumokėti pardavėjui 10000 Eur netesybas (Sutarties 4.7 punktas). Ieškovas įrodinėja, kad dėl atsakovų nesąžiningumo, reikšmingų aplinkybių, susijusiu su nekilnojamuoju daiktu, neatskleidimo ieškovui, jis buvo priverstas atsisakyti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, todėl jam iš atsakovų priteistinos sumos pagal Sutarties 4.6 punktą.
11. Ieškovas įrodinėja, kad atsakovas nuslėpė pagrindinei sutarčiai sudaryti reikšmingą informaciją, ieškovas tik po Sutarties pasirašymo sužinojo, pastate atlikta rekonstrukcija, įrengtas antras aukštas – mansarda, pastatyti papildomi statiniai: terasa, laiptai, lauko virtuvė, įrengta lauko aikštelė, kurie teisiškai neįregistruoti VĮ Registrų centras duomenų bazėje, be to, atsakovas nurodė netikslias iš valstybės nuomojamo žemės sklypo ribas, taip pat klaidingai nurodė nustatytą servitutinį kelią, teismas su šiai ieškovo teiginiais nesutinka.
12. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše nurodyti 84,39 kv. m bendro ploto pastato-salės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), duomenys, t. y. nurodyta, kad minimame pastate-salėje nėra šildymo, vandentiekio, nuotekų šalinimo, dujų, taip pat nurodyta, kad pastatas-salė patenka į vandens tiekimo ir nuotekų, paviršinių nuotekų tvarkymo infrastruktūros apsaugos zoną, valstybinių parkų teritoriją, požeminio vandens vandenviečių apsaugos zoną, elektros tinklų apsaugos zoną (1 t., b. l. 12-15). Analogiška informacija nurodyta ir UAB (duomenys neskelbtini) pateiktoje 2022 m. liepos 14 d. nekilnojamojo turto – pastato-salės – vertinimo ataskaitoje Nr. 40A0-2207-0067 (toliau tekste – Ataskaita), kurios užsakovas yra ieškovas E. Ž. (1 t., b. l. 27-64). Ataskaitoje nurodyta, kad turto vertei nustatyti panaudotos užsakovo pateiktos kadastro duomenų bylos kopijos, žemės sklypo plano kopija, užsakovo pateikta papildoma informacija (Ataskaitos 6, 31 p.; 1 t., b. l. 32, 38). Ataskaitoje nurodyta, kad pastato inžinerinę įrangą sudaro elektra, vietinis vandentiekis, vietinis buitinių nuotekų šalinimas, pastate yra įrengtos sieninės pertvaros, įrengta pirtis, sanitariniai mazgai, dušai, virtuvė, mansardoje yra poilsio patalpos, virtuvė, sanitariniai mazgai ir dušas; atlikta pastato vidaus patalpų rekonstrukcija teisiškai neįregistruota VĮ Registrų centras duomenų bazėje (Ataskaitos 33 p.; 1 t., b. l. 40). Prie Ataskaitos pridėtose nuotraukose matyti teritorijoje šalia pastato-salės esantys statiniai, taip pat pastate įrengta pirtis, sanitariniai mazgai, dušai, virtuvė, mansardoje įrengtos patalpos, sanitariniai mazgai, dušas ir kt. (1 t., b. l. 45-49). Iš Sutarties 2.2.2 punkto matyti, kad pasirašydamas Sutartį ieškovas patvirtino, jog jis susipažino su nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentais ir nekilnojamojo turto būklė jam žinoma (1 t., b. l. 10). Iš ieškovo pateiktų paaiškinimų matyti, kad prieš pasirašydamas Sutartį jis apžiūrėjo tiek pastatą-salę, tiek šalia pastato-salės esančią teritoriją. Ieškovui taip pat buvo žinoma, kad Ataskaitoje nurodyta nekilnojamojo daikto kaina buvo didesnė, nei jis susitarė nusipirkti daiktą iš atsakovų, t. y. pastato-salės rinkos vertė vertinimo dienai buvo 111400 Eur, o Sutartyje nurodyta įsigijimo kaina – 104000 Eur.
13. Spręstina, kad Sutarties pasirašymo momentu ieškovui buvo ar turėjo būti žinomi viešajame registre esantys nekilnojamojo daikto duomenys, jog įregistruotas pastato-salės bendras plotas yra 84,39 kv. m, kad pagal registracijos duomenis pastate-salėje nėra vandentiekio, nuotekų šalinimo, tačiau minimame pastate aiškiai matomos faktiškai įrengtos sieninės pertvaros, įrengta pirtis, sanitariniai mazgai, dušai, virtuvė, mansardoje yra poilsio patalpos, virtuvė, sanitariniai mazgai, dušas, kadangi ieškovas pats patvirtino, kad susipažino su nekilnojamojo daikto būkle, taigi, pastato-salės būklė iš esmės jam tiko ir atitiko jo poreikius. Be to, ieškovui buvo pateiktas ir žemės sklypo planas, jo duomenys, įskaitant duomenis dėl nustatytų servitutų ir žemės sklypo ribų bei priklausomybės nuosavybės teise valstybei. Pasirašydamas Sutartį ieškovas patvirtino, jog jis susipažino su nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentais ir nekilnojamojo turto būklė jam žinoma.
14. Duodamas paaiškinimus teismo posėdyje ieškovas patvirtino, kad pasirašant Sutartį buvo daug dokumentų, tačiau su jais ieškovas nesusipažino, nes pasitikėjo atsakovo paaiškinimais, jog dokumentai yra tvarkingi. Teismo vertinimu, ieškovas, savo noru atsisakydamas susipažinti su sandorio sudarymui reikšmingais dokumentais, turi prisiimti ir atitinkamą riziką bei pasekmes, jog tam tikros informacijos dėl savo aplaidaus požiūrio jis galėjo ir neįvertinti. Būdamas rūpestingas, atidus teisinio santykio dalyvis, ieškovas galėjo kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą, tikslintis duomenis dėl žemės sklypo ribų, su žemės sklypu susijusių nustatytų servitutų, jų apimties, tačiau byloje nėra duomenų apie aptariamų veiksmų atlikimą ar siekimą juos atlikti. Atkreiptinas dėmesys, kad veiksmų, susijusių su valstybei priklausančiu žemės sklypu, atlikimas, įskaitant ir įrenginių statymą, neatsiejamai susijęs ir su atitinkamų valstybės institucijų dalyvavimu, užtikrinant tokių statinių įrengimo teisėtumą. Pats ieškovas pripažino, kad pastate-salėje bei aplink esantį žemės sklypą ketino vykdyti ūkinę komercinę veiklą – teikti kaimo turizmo, apgyvendinimo paslaugas, tad ieškovui, kaip verslininkui, keliami didesni atidumo, rūpestingumo reikalavimai. Taigi, nagrinėjamu atveju nėra pagrindo pripažinti, jog pagrindinei sutarčiai sudaryti reikšmingą informaciją atsakovai nuslėpė nuo ieškovo, jog apie pastato rekonstrukciją ieškovas sužinojo iš Ataskaitos.
15. Kasacinis teismas yra suformavęs praktiką dėl tinkamo sutarties įvykdymo (lūkesčio) intereso gynimo ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose. Kasacinis teismas, apibrėždamas, kokie tai atvejai, nurodė, kad šalies pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta, paprastai gali atsirasti, kai derybos yra pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį. Kitaip tariant, kuo didesnis derybų pažangos laipsnis, tuo didesnis ir šalių tarpusavio pasitikėjimas. Aukštas šalių tarpusavio pasitikėjimo lygis yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį. Taigi teisinės apsaugos apimtį ikisutartiniuose santykiuose lemia pati šių civilinių teisinių santykių prigimtis ir tai, kad tam tikrame derybų etape yra sukuriamas šalių tarpusavio pagrįstas pasitikėjimas, todėl, nesąžiningai šaliai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, nukentėjusiai sutarties šaliai turi būti atlyginami nuostoliai už šalių tarpusavio pagrįsto pasitikėjimo, kuris gali prilygti tinkamą sutarties įvykdymą saugančiam lūkesčio interesui, sužlugdymą. Gana toli pažengę šalių ikisutartiniai santykiai paprastai užfiksuojami rašytinę formą privalančioje turėti preliminariojoje sutartyje. Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Todėl tokioje situacijoje atsakomybės apimtis turėtų skirtis nuo tos, kuri galėtų būti taikoma šalims esant tik pradinėje derybų stadijoje. Jeigu ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę aukščiausią derybų pažangos laipsnį ir dėl to tarp šalių yra atsiradęs pagrįstas šalių tarpusavio pasitikėjimas, kuris iš esmės yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį, o nesąžininga šalis sužlugdė šį pagrįstą tarpusavio pasitikėjimą, taikant nesąžiningos šalies ikisutartinę civilinę atsakomybę galimas ir pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 40–42 punktai).
16. Šalių susirašinėjimas patvirtina, kad ieškovui buvo žinoma apie atsakovo atliekamus veiksmus, reikalingus pagrindinei sutarčiai sudaryti, t. y. atsakovas informavo ieškovą, kad „popieriai yra tvarkomi“, atsakovas kartu su architektu atliks sodyboje matavimus, gaus žemėtvarkos pažymą, kurios užsiprašė VĮ Registrų centras, pats ieškovas paprašė pagrindinio sandorio sudarymą nukelti į kitų metų sausio mėnesio pradžią dėl banko nustatytų sąlygų, o atsakovai termino nukėlimui neprieštaravo. Pažymėtina, kad nors Sutartyje šalys nesitarė dėl pastato-salės perdavimo ieškovui naudotis laikotarpiu nuo Sutarties pasirašymo iki pagrindinės nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, šalys geranoriškai bendradarbiavo, ieškovui buvo sudaryta galimybė naudotis raktais nuo pastato-salės, pasidėti viduje reikalingus daiktus, statybines medžiagas. Ieškovas patvirtino, jog turėjo galimybę pasinaudoti raktu, patekti į pastatą-salę, tad jis atsivežė ir pasidėjo pastate parketą, tvarkėsi aplinką šalia pastato. Aptartas šalių susirašinėjimas, šalių veiksmai patvirtina, kad šalių derybų pažangos laipsnis buvo aukščiausio lygmens, egzistavo abipusis šalių pasitikėjimas, jog Sutarties sąlygos bus tinkamai įvykdytos. Iki 2022 m. gruodžio mėnesio pabaigos šalys geranoriškai bendradarbiavo ir siekė sudaryti pagrindinę nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį, faktinė situacija dėl rekonstrukcijos pastate, žemės sklypo ribų, nustatytų servitutų ieškovui nekėlė abejonių ir trukdžių pagrindinei sutarčiai sudaryti.
16. Sutarties 2.1.2 – 2.1.4 punktuose atsakovai patvirtino, kad dėl parduodamo nekilnojamojo daikto nėra jokių nuosavybės teisės į jį apribojimų, šis nekilnojamasis turtas nėra areštuotas, dėl jo nėra jokių ikiteisminių ar teisminių ginčų, nėra prisiimta jokių įsipareigojimų, kurie kliudytų ar darytų negalimą šios Sutarties pasirašymą ir/ arba įsipareigojimų pagal ją vykdymą, atsakovams nėra žinomos jokios aplinkybės, dėl kurių Sutarties įgyvendinimas būtų neįmanomas. Jog atsakovai įvykdė Sutarties 2.1.2 – 2.1.4 punktų nuostatas, patvirtina aplinkybė, kad pastatas-salė 2023 m. gruodžio 21 d. pirkimo-pardavimo sutartimi buvo parduotas kitiems asmenims.
17. Į byla pateiktas Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos 2023 m. vasario 8 d. faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktas patvirtina, kad objektų, esančių (duomenys neskelbtini), patikrinimo metu nenustatyti faktai apie savavališkai, neturint statybą leidžiančio dokumento, vykdomą naujų ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybą arba šių statinių rekonstravimą (1 t., b. l. 144-149).
18. Įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių civilinio proceso teisės normų (CPK 176, 185 str.) aiškinimo ir taikymo praktika suformuota ir išplėtota daugelyje kasacinio teismo nutarčių. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog bet kokios informacijos įrodomąją vertę teismas nustato pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais. Įrodymų pakankamumas byloje reiškia, kad jie tarpusavyje neprieštarauja vieni kitiems ir jų visuma leidžia padaryti pagrįstą išvadą apie įrodinėjamų faktinių aplinkybių buvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017, 47 p.).
19. Atsižvelgiant į teisinį reglamentavimą, aptartą kasacinio teismo praktiką, byloje nustatytas faktines aplinkybes, darytina išvada, kad priešingai, nei nurodo ieškovas, Sutarties sudarymo metu jam buvo atskleistos (jam žinomos ir suprantamos) visos tuo metu buvusios su ginčo pastato-salės įsigijimu susijusios aplinkybės (duomenys, susiję su rekonstrukcija, žemės sklypo plane esantys duomenys, ribos, servitutai, pastato ir kitų statinių išsidėstymas sklype, atsakovų atliktini rekonstrukcijos įregistravimo VĮ Registrų centre veiksmai). Esant šalių derybų pažangos aukščiausio lygmens laipsniui, ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį, tokiu elgesiu pažeidė teisėtą atsakovų lūkestį parduoti ginčo pastatą-salę už Sutartyje sulygtą kainą, todėl ieškovas turi prisiimti Sutarties 4.7 punkte nustatytus nepatogumus, t. y. atsakovams sumokėto 10000 Eur netekimą, taigi, nėra nei teisinio, nei faktinio pagrindo tenkinti ieškovo ieškinį.
Dėl bylinėjimo išlaidų atlyginimo
20. Atsakovas pateikė rašytinius duomenis, kad byloje patyrė 700 Eur teisinių paslaugų išlaidas, susidedančias iš advokato paslaugų susipažįstant su bylos medžiaga, rengiant ir teikiant teismui procesinius dokumentus, papildomus įrodymus, pasirengiant ir dalyvaujant teismo posėdžiuose (2 t., b. l. 12-16; CPK 88 str. 1 d. 1 p., 6 p.). Vertindamas atsakovo patirtų teisinių paslaugų išlaidų pagrįstumą, teismas atsižvelgia į Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 patvirtintose rekomendacijose „Dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas)“ (toliau tekste – Rekomendacijos) nustatytus maksimalius dydžius. Rekomendacijų 7 punkte nurodyta, kad rekomenduojami priteistini užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami taikant nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Lietuvos statistikos departamento skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių). Pagal Rekomendacijų 8 punkto nuostatas už šias advokato teikiamas teisines paslaugas rekomenduojami priteistini maksimalūs užmokesčio dydžiai yra: už ieškinį, priešieškinį, atsiliepimą į ieškinį ar priešieškinį – 2,5 (8.2 punktas); už kitą dokumentą, kuriame pareikštas prašymas, reikalavimas, atsikirtimai ar paaiškinimai, – 0,4 (8.16 punktas); už kitų, nei nurodyta šių rekomendacijų 8.16 punkte, dokumentų, susijusių su atstovavimu bylų procese, parengimą (išskyrus dokumentus, kuriais šalinami procesinių dokumentų trūkumai) – 0,1 (8.17 punktas); už vieną teisinių konsultacijų, atstovavimo teisme, pasirengimo teismo ar parengiamajam posėdžiui valandą, dalyvavimo derybose dėl taikos sutarties sudarymo valandą ar asmens atstovavimo ikiteisminėse ginčų sprendimo institucijose, jeigu tas pats ginčas vėliau tapo teisminiu, valandą – 0,1 (8.19 punktas); kitų teisinių paslaugų, nenurodytų šių rekomendacijų 8.1–8.19 punktuose, teikimo valandą – 0,1 (8.20 punktas).
21. Įvertinus atsakovo atstovo suteiktų teisinių paslaugų turinį, užimtumą byloje, dalyvavimą teismo posėdžiuose, taip pat į tai, kad buvo teikiami papildomi procesiniai dokumentai ir rašytiniai įrodymai į bylą, spręstina, kad atsakovo patirtos teisinių paslaugų išlaidos nesiekia Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 patvirtintose rekomendacijose „Dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas)“ nustatytų maksimalių dydžių. Atsižvelgiant į tai, kad ieškinys atmestinas, atsakovui priteistinos iš ieškovo 700 Eur teisinių paslaugų išlaidos.
22. Bylos nagrinėjimo metu susidarė 13,28 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidos. Atsižvelgiant į tai, kad ieškinys atmestinas, valstybei priteistinos iš ieškovo 13,28 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidos (CPK 88 str. 1 d. 3 p., 96 str. 1 d.).
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 259 str., 260 str., 263-270 str., 307 str. 1 d., teismas
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
ieškinį atmesti.
Priteisti G. Š., a. k. (duomenys neskelbtini) gyv. (duomenys neskelbtini), iš E. Ž., a. k. (duomenys neskelbtini) gyv. (duomenys neskelbtini), 700 Eur (septynių šimtų eurų) teisinių paslaugų išlaidas.
Priteisti valstybei iš E. Ž., a. k. (duomenys neskelbtini) gyv. (duomenys neskelbtini), 13,28 Eur (trylikos eurų 28 ct) procesinių dokumentų įteikimo išlaidas. Ši suma turi būti įmokėta į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmonės kodas 188659752, įmokų kodas 5662.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Šiaulių apygardos teismui per Šiaulių apylinkės teismo Šiaulių rūmus.