Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo nutartis

Žemesnės instancijos teismas

4.2. Nagrinėjamu atveju neegzistavo Garbės teismo nuostatų, patvirtintų 2012 m. gegužės 17 d. Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymu Nr. 1K-192 (toliau – Nuostatai) 23 ir 26 punktuose nurodytos aplinkybės, kai Garbės teismo sprendimo priėmimas gali būti atidėtas. Nei Įstatymas nei Metodika nenustato galimybės sustabdyti bylos nagrinėjimą, kol teismai priims sprendimą dėl Patikrinimo akto teisėtumo. Be to, Garbės teismas turi priimti sprendimą per ne ilgiau kaip 60 dienų nuo drausmės bylos turto arba verslo vertintojui iškėlimo dienos, kitu atveju nepriėmus sprendimo vertintojo drausmės byla laikoma nutraukta.

4.3. Pagal Paklausimų nagrinėjimo taisyklių, patvirtintų 2016 m. rugsėjo 5 d. AVNT direktoriaus įsakymu Nr. V1-349 (toliau – Taisyklės) 15 punktą jeigu išnagrinėjus paklausime ar teismo įpareigojime nurodytą ataskaitą nustatoma, kad padaryta Įstatymo 22 straipsnyje nustatytų pažeidimų, kurie nėra šių Taisyklių 16 punkte nurodyti kaip mažareikšmiai pažeidimai, per 10 darbo dienų nuo patikrinimo akto pasirašymo dienos Garbės teismui siunčiamas teikimas dėl drausmės bylos iškėlimo. Šiuo atveju AVNT kreipėsi į Garbės teismą ne dėl patikrinimo akte konstatuotų mažareikšmių pažeidimų, o dėl konstatuotų Įstatymo ir Metodikos pažeidimų, kurie turi įtakos Ataskaitos 2 teisingumui, t. y. dėl kurių Ataskaita 2 buvo pripažinta neatitinkanti Įstatymo reikalavimų. Garbės teismas konstatavo, kad šie pažeidimai, dėl kurių Ataskaita 2 buvo pripažinta neatitinkanti Įstatymo reikalavimų, pasitvirtino ir būtent už šiuos pažeidimus pareiškėjui paskirta Nuobauda, o ne kartu ir už mažareikšmius pažeidimus, taip, kaip bando įtikinti pareiškėjas.

4.4. Vertinimo užsakovo patvirtinimas apie Ataskaitos 2 atitiktį susitarimui neturi įtakos nei AVNT atliekamoms patikrinimo procedūroms, nei Garbės teismo veiksmams nagrinėjant drausmės bylą, nes tiek AVNT procedūros, tiek Garbės teismo veiksmai bei išvados negali būti pagrįstos asmenų patvirtinimais. Be to, Užsakovui nesuteikta teisė atlikti Ataskaitos 2 atitikties Įstatymo reikalavimams vertinimą. Taip pat vertinimo sutartimi ir technine užduotimi galima vadovautis tik tiek, kiek tai neprieštarauja Įstatymui. Kartu atsakovas nurodė, kad nei AVNT, nei Garbės teismas nenustatė trūkumų dėl Ataskaitoje 2 taikomos specialiosios prielaidos taikymo ir jos apimties bei užsakovo informavimo apie tai, kad turto vertinimo metu apžiūra nebus atliekama.

4.5. Ne visos vertinimo ataskaitos klaidos gali būti tikslinamos parengiant vertinimo ataskaitos tikslinimo priedą. Tokios klaidos, kurios pripažįstamos vertinimo ataskaitos Įstatymo 22 straipsnio neatitiktimi, negali būti taisomos pagal Metodikos 51 punktą. Šiuo atveju skaičiavimo klaida turėjo įtakos nustatytos vertės dydžiui, todėl ji laikoma reikšminga, kuri negali būti taisoma parengiant Ataskaitos 2 tikslinimo priedą (Metodikos 50–52 p.).

4.6. Vertintojas negali kliautis vien užsakovo pateikta informacija, nes ataskaitos rengėjas yra vertintojas, o ne užsakovas. Vertintojas turi apžiūrėti turtą ir ataskaitoje pagrįsti, kad vertinamo turto charakteristikos yra faktiškai pasikeitusios, o rėmimasis tik Užsakovo pateikta informacija šiuo klausimu nėra tinkamas Metodikos 31.1 ir 44 punktų įgyvendinimo būdas. Toks vertintojo sprendimas ataskaitoje turi būti motyvuotas ir pagrįstas. Vertintojas negali teigti, kad charakteristikos yra pasikeitusios, kol neįvertina esamos turto būklės vertinimo atlikimo metu ir nepalygina jos su buvusia turto būkle.

4.7. Ataskaitoje 2 turto neapžiūrėjimas grindžiamas pasikeitusiomis turto charakteristikomis, kurių Vertintojui nepavyko pagrįsti. Užsakovo pateiktose sklypo nuotraukose nėra matoma sklypo dalis, kurioje vykdomi kasinėjimai, t. y. iš šių duomenų nematyti, kad kasinėjimai atsirado tarp pirmų ir antrų nuotraukų padarymo datų. Todėl nėra pagrindo teigti, kad vertinamo turto charakteristikų pasikeitimas įvyko tarp turto vertės nustatymo datos ir vertinimo datos. Vertintojo pateikiamos www.maps.lt ir www.regia.lt nuotraukos taip pat nepatvirtina minėtų aplinkybių, nes www.maps.lt nuotraukos padarytos ne laikotarpiu tarp pirmų ir antrų nuotraukų, o iki jų, t. y 2018–2020 metais. O www.regia.lt nuotrauka, nors nenurodyta kada ji padaryta, tačiau ji yra identiška www.maps.lt nuotraukai.

4.8. Siekiant nustatyti archeologinių kasinėjimų atsiradimo laiką, AVNT atliko viešai prieinamą paiešką archeologinių kasinėjimų duomenų bazėje www.atl.lt. ir nustatė, kad vertinamame sklype kasinėjimai buvo vykdomi 2006, 2019 ir 2020 metais. Todėl pareiškėjo informacija, kad archeologiniai kasinėjimai atsirado laikotarpiu nuo 2021 m. vasario 5 d. iki 2022 m. balandžio 11 d., yra nepagrįsti ir neteisingi. Taip pat nėra kvestionuojamos pareiškėjo nuotraukose pateikiamos aplinkybės, tačiau skunde nurodyti argumentai, kad www.regia.lt ar www.maps.lt nuotraukose matomi žali medžiai, o antstolio nuotraukose toje vietoje matomi kasinėjimai yra pagrindas teigti apie tai, kad šios charakteristikos pasikeitė minėtu laikotarpiu, yra nepagrįsti.

4.9. Ataskaitoje 2 tik pateikta informacija, kad charakteristikos yra pasikeitusios. Kokios konkrečiai charakteristikos pasikeitusios, pareiškėjas nurodė tik paaiškinimuose. Be to, ši paaiškinimuose pateikta informacija nepagrindžia pareiškėjo teiginių, kad charakteristikos pasikeitė laikotarpiu tarp 2021 m. vasario 5 d. – 2022 m. balandžio 11 d. Pareiškėjo paaiškinimai nėra AVNT atliekamo patikrinimo objektas, be to, teisės aktai nustato reikalavimus Ataskaitos 2, o ne paaiškinimų turiniui.

4.10. Pareiškėjo minėtoje duomenų bazėje duomenys pateikiami nuo 2006 metų, pasitelkdama šioje bazėje esančius duomenis AVNT nenustato naujo pažeidimo, ir nepakeičia nustatyto pažeidimo fakto, tačiau papildomai patvirtina Ataskaitoje 2 nustatyto trūkumo aplinkybes. Pareiškėjas, rengdamas Ataskaitą 2, neprivalėjo remtis šioje duomenų bazėje nurodyta informacija, todėl jos egzistavimas negalėjo sutrukdyti kokybiškai ir tinkamai atlikti vertinimą.

4.11. Kaip ir konstatavo Garbės teismas, AVNT nustatytas trūkumas dėl turto apžiūros, pasitvirtino. Tai, kad Garbės teismas pasiūlė AVNT pateikti vertintojams rekomendaciją dėl turto apžiūros, nepaneigia nei to, kad pažeidimas buvo padarytas, nei to, kad pažeidimas buvo konstatuotas nepagrįstai. Skundo argumentai nepaneigia AVNT konstatuoto ir Garbės teismo pripažinto padarytu Metodikos 31.1 papunkčio pažeidimo dėl neatliktos vertinamo turto apžiūros.

4.12. Pareiškėjo argumentai apie padarytos klaidos palyginimą su pradinės prielaidos minimalia korekcija ir derybų nuolaidas neturi prasmės ir nepaneigia konstatuoto pažeidimo, nes minėta korekcija ir derybų nuolaidos yra atskiri vertinimo veiksmai, dėl kurių taikymo ataskaitose vertintojai priima sprendimą kiekvienu individualiu atveju. Korekcijos ir derybų nuolaidos taikymas yra vertės dydžio nustatymo dalis, kuri nėra susijusi su Ataskaitoje 2 padarytos klaidos dydžiu.. Pareiškėjas taip pat klaidingai nurodė, kad Garbės teismas pripažino, kad šis Ataskaitos2 trūkumas neturėjo įtakos vertės nustatymui, o aritmetinė klaida nebuvo reikšminga. Garbės teismas laikė, kad įtakos vertės nustatymui neturėjo trūkumas, kad ataskaitoje trūksta skaičiavimo sekos dalies, kaip pareiškėjas gavo galutinį skaičių, o ne trūkumas, kad pareiškėjas padarė aritmetinę klaidą. Be to, Garbės teismas, nurodydamas, kad aritmetinė klaida nebuvo reikšminga, nelaikė, jog aritmetinės klaidos padarymas yra mažareikšmis trūkumas ir tai patvirtina Garbės teismo sprendimo turinio dalis, kad aritmetinė skaičiavimo klaida turėjo nedidelę įtaką nustatytai galutinei vertei. Taip pat Ataskaita 2 buvo pripažinta neatitinkanti Įstatymo 22 straipsnio reikalavimų ne vien šios klaidos pagrindu.

4.13. Nekvestionuojama UAB „Ober-Haus“ turimų duomenų apimtis ir jų kokybė, tačiau patikrinimo akte išdėstyti aspektai yra susiję ne su pačiais duomenimis, o su pareiškėjo pasirinktu būdu juos taikyti Ataskaitoje 2, kurio tinkamumo ir pagrįstumo pareiškėjas nepagrindė.

4.14. AVNT sutinka ir nekvestionuoja, kad teisės aktai nesuteikia įgaliojimų AVNT atlikti savarankišką turto vertinimą, tačiau teisės aktai įpareigoja AVNT patikrinti ataskaitos atitiktį Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams. Todėl AVNT turi teisę patikrinti ataskaitoje pateikiamą informaciją, duomenis, atliktus skaičiavimus ir pagrindimus. Gavus sandorių duomenis jokie vertinimo veiksmai AVNT nebuvo atlikti, o buvo atlikta elementari sandorių kainų analizė (matematiniai sudėties ir dalybos veiksmai) ir jos apibendrinimas. AVNT neatliko savarankiško vertės nustatymo ar sudėtingų, vertintojo kvalifikacijos reikalaujančių skaičiavimų, o tik patikrino Ataskaitą 2 ir joje pateiktus duomenis bei palygino juos su oficialiuose šaltiniuose registruotais duomenimis. Kita vertus, Ataskaitoje 2 buvo pateikta prieštaringa informacija dėl sandorių egzistavimo, todėl AVNT privalėjo patikrinti, ar buvo tinkamų registruotų sandorių ir jei buvo – kokie tai sandoriai ir jų duomenys.

4.15. Pareiškėjo pasirinktas turto vertinimo kriterijus VĮ Registrų centre (80 proc. baigtumas) neatitinka ekonominės logikos. AVNT formulavo platesnės sandorio tipo imties paiešką užklausoje, siekiant išsiaiškinti rinkoje vykstančias tendencijas, su tikslu visus kitus nei „pirkimas“ sandorius analizuoti atskirai. Tačiau, nebuvo gauta sandorių su kitokiu sandorio tipu nei „pirkimas“. Pareiškėjo teiginiai dėl per didelio sandorių kiekio, taip pat dėl Ataskaitoje 2 apskaičiuotų vidutinių kainų, yra nepagrįsti. Pareiškėjo teiginiai, kad jis nesivadovavo nei mažiausiomis, nei didžiausiomis kainomis yra klaidinantys ir neteisingi, nes pareiškėjas visgi vadovavosi UAB „Ober-Haus“ apžvalgose pateiktomis žemiausiomis ir aukščiausiomis kainomis. Be kita ko ir skundo argumentai dėl AVNT naudotų sąvokų „gali būti“, „duomenų vidurkis“, „visiškai kitoks“ yra nepagrįsti, nes minėtos sąvokos buvo panaudotos tinkamai. Pareiškėjo pasirinktu metodu apskaičiuotas vidurkis iš UAB „Ober-Haus“ nurodytų kainų „nuo“ „iki“ negali būti laikomas tinkamu duomeniu, kuris parodytų toje verčių zonoje ar vietoje esančią rinkos kainą, kuri iš esmės ir yra visų ten vykusių sandorių kainų vidurkis.

4.16. Pareiškėjas nepaneigė AVNT konstatuoto ir Garbės teismo pripažinto padarytu Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir Metodikos 83.5 papunkčio pažeidimo dėl pareiškėjo pasirinkto kainų vidurkio nustatymo būdo, kuris neatspindi rinkos kainų vidurkio.

6. Regionų administracinis teismas 2024 m. birželio 11 d. sprendimu pareiškėjo skundą atmetė.

7. Teismas nustatė, be kita ko, šias faktines aplinkybes:

7.1. 2022 m. rugsėjo 1 d. AVNT gautas UAB „Cedruso projektai“ atstovo advokato 2022 m. rugpjūčio 31 d. prašymas pateikti išvadą dėl UAB „Giantus vertinimas“ turto vertinimo ataskaitos Nr. (duomenys neskelbtini) (Ataskaita 1) ir išvadą dėl UAB „Super Status“ (toliau – Vertinimo įmonė) turto vertinimo ataskaitos Nr. (duomenys neskelbtini) (Ataskaita 2), teisėtumo.

7.2. AVNT 2022 m. rugsėjo 27 d. raštu kreipėsi į UAB „Cedruso projektai“ atstovą ir pateikė informaciją dėl rinkliavos sumokėjimo; 2022 m. spalio 14 d. gavo UAB „Cedruso projektai“ atstovo advokato patikslintą prašymą pateikti išvadą dėl Ataskaitos 2. AVNT šio prašymo pagrindu pradėjo Ataskaitos 2 atitikties vertinimą Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams.

7.3. 2022 m. lapkričio 16 AVNT raštu kreipėsi į Vertinimo įmonę ir pareiškėją su prašymu pateikti informaciją ir paaiškinimus dėl Ataskaitos 2, 2022 m. lapkričio 16 d. AVNT teikimu pratęstas paklausimo nagrinėjimo terminas. 2022 m. lapkričio 28 d. AVNT gavo Vertinimo įmonės ir pareiškėjo paaiškinimus. 2022 m. gruodžio 23 d. AVNT gavo papildomus Vertinimo įmonės ir pareiškėjo paaiškinimus.

7.4. AVNT 2023 m. sausio 3 d. raštu Vertinimo įmonei ir pareiškėjui pateikė AVNT patikrinimo akto projektą ir nurodė, kad jie turi teisę pateikti paaiškinimus ir informaciją dėl nustatytų pažeidimų. AVNT 2023 m. sausio 18 d. gavo Vertinimo įmonės ir pareiškėjo paaiškinimus.

7.5. 2023 m. sausio 25 d. patvirtintas tikrinimo kontrolinis klausimynas Nr. GT5-3.; 2023 m. sausio 25 d. patvirtintas Patikrinimo aktas; 2023 m. sausio 27 d. AVNT raštu UAB „Cedruso projektai“ atstovui, Vertinimo įmonei ir pareiškėjui pateikė Patikrinimo akto nuorašą.

Žemesnės instancijos teismas

8. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad nagrinėjamu atveju Nuostatų 23 ir 26 punktuose nurodytos aplinkybės, kai gali būti atidėtas Garbės teismo drausmės bylos nagrinėjimas / sprendimo priėmimas, neegzistavo. Nei Įstatymas nei Metodika nenustato galimybės sustabdyti bylos nagrinėjimą, kol teismai priims sprendimą dėl Patikrinimo akto teisėtumo. Be to, Garbės teismas turi priimti sprendimą per ne ilgiau kaip 60 dienų nuo drausmės bylos turto arba verslo vertintojui iškėlimo dienos, kitu atveju nepriėmus sprendimo vertintojo drausmės byla laikoma nutraukta. Todėl teismas atmetė priešingus pareiškėjo argumentus, kurie, teismo teigimu, nepaneigia Garbės teismo veiksmų teisėtumo.

9. Teismas pažymėjo, kad AVNT kreipėsi į Garbės teismą ne dėl Patikrinimo akte konstatuotų mažareikšmių pažeidimų, o dėl Įstatymo ir Metodikos pažeidimų, kurie turi įtakos Ataskaitos 2 teisingumui, t. y. dėl kurių Ataskaita 2 buvo pripažinta neatitinkanti Įstatymo reikalavimų. Garbės teismas konstatavo, kad šie pažeidimai pasitvirtino ir už juos pareiškėjui Garbės teismas skyrė Nuobaudą, o ne kartu ir už mažareikšmius pažeidimus, taip kaip skunde bando įrodyti pareiškėjas.

10. Teismo vertinimu, tiek AVNT, tiek Garbės teismo veiksmai yra aiškiai apibrėžti teisės aktų nuostatose, kuriose nenustatyta galimybė formuoti išvadas vadovaujantis Užsakovo patvirtinimu apie Ataskaitos 2 atitiktį susitarimui. Be kita ko vertinimo užsakovui nesuteikta teisė atlikti Ataskaitos 2 atitikties Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams vertinimą, todėl jo patvirtinimai negali pakeisti Patikrinimo akte nustatytų trūkumų, taip pat neturi įtakos Garbės teismo išvadoms (ir (ar) jų paneigti). Teismas nurodė, kad vertinimo sutartimi ir technine užduotimi galima vadovautis tik tiek, kiek tai neprieštarauja Įstatymui. Teismas pažymėjo, kad nei AVNT, nei Garbės teismas nenustatė trūkumų dėl Ataskaitoje 2 taikomos specialiosios prielaidos taikymo ir jos apimties bei užsakovo informavimo apie tai, kad turto vertinimo metu apžiūra nebus atliekama. Už turto apžiūrą yra atsakingas Vertintojas, jis turi vadovautis Įstatyme ir Metodikoje įtvirtintais reikalavimais ir tik jis, o ne Užsakovas, gali nuspręsti, kaip apžiūra turi būti atlikta ir kada ji gali būti neatlikta. Todėl teismas nurodė, kad Užsakovo patvirtinimas nepakeičia konstatuoto pažeidimo dėl turto apžiūros. Kartu teismas nurodė, kad ne visos vertinimo ataskaitos klaidos gali būti tikslinamos parengiant vertinimo ataskaitos tikslinimo priedą – klaidos, pripažįstamos vertinimo ataskaitos Įstatymo 22 straipsnio neatitiktimi, negali būti taisomos pagal Metodikos 51 punktą. Šiuo atveju skaičiavimo klaida turėjo įtakos nustatytos vertės dydžiui, todėl ji laikoma reikšminga klaida, kuri negali būti taisoma parengiant Ataskaitos 2 tikslinimo priedą.

11. Teismas sutiko su AVNT vertinimu, kad užsakovo pateikta informacija yra naudinga ir reikalinga vertintojui, tačiau ataskaitoje vertintojas negali kliautis vien užsakovo pateikta informacija, nes ataskaitos rengėjas yra vertintojas, o ne užsakovas. Vertintojas yra atsakingas už ataskaitos, atitinkančios Įstatymo ir Metodikos reikalavimus, parengimą. Vertintojas turi apžiūrėti turtą ir ataskaitoje pagrįsti, kad vertinamo turto charakteristikos yra faktiškai pasikeitusios, o vadovavimais išimtinai užsakovo pateikta informacija šiuo klausimu nėra tinkamas Metodikos 31.1 ir 44 punktų įgyvendinimo būdas. Teismo teigimu, vertintojas negali teigti, kad charakteristikos yra pasikeitusios, kol neįvertina esamos turto būklės vertinimo atlikimo metu ir nepalygina jos su buvusia turto būkle. Ataskaitoje 2 turto neapžiūrėjimas grindžiamas pasikeitusiomis turto charakteristikomis, kurių Vertintojui nepavyko pagrįsti nei Ataskaitoje 2, nei paaiškinimuose. Teismas pažymėjo, kad Užsakovo pateiktose sklypo nuotraukose nėra matoma ta dalis, kurioje vykdomi kasinėjimai. Todėl su tuo susiję pareiškėjo argumentai nepagrindžia pasikeitusių charakteristikų atsiradimo laiko, t. y. iš šių duomenų nematyti, kad kasinėjimai atsirado tarp pirmų ir antrų nuotraukų padarymo datų. Todėl teismas nenustatė pagrindo konstatuoti, kad vertinamo turto charakteristikų pasikeitimas įvyko tarp turto vertės nustatymo datos ir vertinimo datos. Teismo teigimu, www.maps.lt ir www.regia.lt nuotraukos taip pat nepatvirtina minėtų aplinkybių, nes www.maps.lt nuotraukos padarytos ne laikotarpiu tarp pirmų ir antrų nuotraukų. Dėl www.regia.lt nuotraukos – nors nenurodyta jos data, tačiau ji yra identiška www.maps.lt nuotraukai. Todėl šios nuotraukos padarymo laikas yra tas pats, kaip ir www.maps.lt nuotraukos. Atsižvelgęs į tai teismas sprendė, kad pareiškėjo pateikiama informacija, jog archeologiniai kasinėjimai atsirado laikotarpiu nuo 2021 m. vasario 5 d. iki 2022 m. balandžio 11 d., yra nepagrįsti ir neteisingi, kadangi matoma, jog kasinėjimai buvo vykdomi dar 2006, 2019 ir 2020 metais. Teismas akcentavo, kad nėra kvestionuojamos pareiškėjo nuotraukose pateikiamos aplinkybės, tačiau argumentai, kad minėtose nuotraukose matomi žali medžiai, o antstolio nuotraukose toje vietoje matomi kasinėjimai yra pagrindas teigti apie tai, kad šios charakteristikos pasikeitė minėtu laikotarpiu, yra nepagrįsti.

12. Teismas pažymėjo, kad duomenys pareiškėjo akcentuojamoje duomenų bazėje pateikiami nuo 2006 metų. Pareiškėjo minėtos 2021 metų archeologinio registro nebeturi įtakos. Pasitelkdama minėtoje duomenų bazėje esančius duomenis AVNT nenustato naujo pažeidimo, ir nepakeičia nustatyto pažeidimo fakto, tačiau papildomai patvirtina Ataskaitoje 2 nustatyto trūkumo aplinkybes. Vadovaujantis joje esančiais duomenimis matyti, kad pareiškėjo teiginiai yra klaidinantys ir neteisingi. Pareiškėjas, rengdamas Ataskaitą 2, neprivalėjo remtis šioje duomenų bazėje nurodyta informacija, todėl jos egzistavimas negalėjo sutrukdyti kokybiškai ir tinkamai atlikti vertinimą. Kaip ir konstatavo Garbės teismas, AVNT nustatytas trūkumas dėl turto apžiūros, pasitvirtino. Tai, kad Garbės teismas pasiūlė AVNT pateikti vertintojams rekomendaciją dėl turto apžiūros, nepaneigia nei to, kad pažeidimas buvo padarytas, nei to, kad jis buvo konstatuotas nepagrįstai. Todėl teismas konstatavo, kad skundo argumentai nepaneigia AVNT konstatuoto ir Garbės teismo pripažinto padarytu Metodikos 31.1 papunkčio pažeidimo dėl neatliktos vertinamo turto apžiūros.

13. Teismo vertinimu, pareiškėjo argumentai apie padarytos klaidos palyginimą su pradinės prielaidos minimalia korekcija ir derybų nuolaidas neturi prasmės ir nepaneigia konstatuoto pažeidimo, nes minėta korekcija ir derybų nuolaidos yra atskiri vertinimo veiksmai, dėl kurių taikymo ataskaitose vertintojai priima sprendimą kiekvienu individualiu atveju. Korekcijos ir derybų nuolaidos taikymas yra vertės dydžio nustatymo dalis, kuri nėra susijusi su Ataskaitoje 2 padarytos klaidos dydžiu. Todėl teismas nesutiko su šiais pareiškėjo argumentais, kadangi jie nepanaikina fakto apie padarytą klaidą. Pareiškėjas klaidingai skunde nurodė, kad Garbės teismas pripažino, kad šis Ataskaitos 2 trūkumas neturėjo įtakos vertės nustatymui, o aritmetinė klaida nebuvo reikšminga. Teismas, lingvistiškai vertindamas šias Garbės teismo išvadas priėjo išvados, kad Garbės teismas laikė, jog įtakos vertės nustatymui neturėjo trūkumas, kad ataskaitoje trūksta skaičiavimo sekos dalies, kaip pareiškėjas gavo galutinį skaičių, o ne trūkumas, kad pareiškėjas padarė aritmetinę klaidą. Be to, Garbės teismas nurodydamas, kad aritmetinė klaida nebuvo reikšminga, nelaikė, jog aritmetinės klaidos padarymas yra mažareikšmis trūkumas ir tai patvirtina Garbės teismo sprendimo turinio dalis, kurioje nurodoma, kad aritmetinė skaičiavimo klaida turėjo nedidelę įtaką nustatytai galutinei vertei. Be to, Ataskaita 2 buvo pripažinta neatitinkanti Įstatymo 22 straipsnio reikalavimų ne vien šios klaidos pagrindu, o buvo konstatuoti ir kiti trūkumai, kurių visuma lėmė Ataskaitos 2 neatitiktį Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams, todėl minėtas skundo teiginys yra klaidingas ir nepagrįstas. Todėl skundo argumentai nepaneigia AVNT konstatuoto ir Garbės teismo pripažinto padarytu Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto pažeidimo.

14. Teismas nurodė, kad nekvestionuojama UAB „Ober-Haus“ duomenų apimtis ir jų kokybė, tačiau Patikrinimo akte išdėstyti aspektai yra susiję ne su pačiais duomenimis, o su pareiškėjo pasirinktu būdu juos taikyti Ataskaitoje 2, kurio tinkamumo ir pagrįstumo pareiškėjas nepagrindė nei ataskaitoje, nei paaiškinimuose. Teismas šiuo aspektu sutiko su AVNT vertinimu, ir, cituodamas AVNT nustatytas aplinkybes ir argumentus, priešingus pareiškėjo argumentus (be kita ko, dėl paieškos kriterijų, parkavimo vietų, verčių zonų, kainų vidurkio nustatymo būdo), atmetė.

15. Atsižvelgęs į ginčo aplinkybes, aktualius teisės aktus, ginčo šalių procesiniuose dokumentuose pateiktas aplinkybes ir argumentus, teismas darė išvadą, kad AVNT iš esmės teisingai taikė teisės normas, išsamiai išnagrinėjo faktines bylos aplinkybes, priėmė pagrįstą ir teisėtą sprendimą, todėl AVNT sprendimas dėl pažeidimo nustatymo yra pagrįstas ir teisėtas.

Žemesnės instancijos teismas

17.1. Pirmosios instancijos teismas tik pakartojo AVNT poziciją, nepateikdamas savarankiško vertinimo. Pareiškėjas skunde taip pat teikė prašymą sujungti bylą su kita Regionų administracinio teismo administracine byla Nr. eI2-5513-1161/2023 (kuri nėra išnagrinėta). Pastaroji byla nagrinėjama pagal vertinimo Užsakovo UAB „Cedruso projektai“ skundą, kuriuo prašoma panaikinti tą patį AVNT Patikrinimo aktą ir įpareigoti AVNT atlikti naują patikrinimą. Teismas šį prašymą formaliai atmetė žodinio posėdžio metu, nepateikdamas argumentų. Išnagrinėjus itin susijusias dvi administracines bylas atskirai susiklostė neteisėta situacija, kai kita Regionų administracinio teismo administracinėje byloje vėliau priimtas sprendimas gali būti priešingas, nei skundžiamas.

17.2. Teismas neatskleidė Vertintojui ir vertinimo ataskaitai taikomo teisinio reguliavimo. Rengiant turto vertinimo ataskaitą buvo laikomasi šiam klausimui aktualių reikalavimų ir standartų, kurie, be kita ko, nenustato jokių ataskaitos išsamumo kriterijų. Priešingi tiek teismo, tiek atsakovo argumentai yra nepragrįsti, subjektyvaus pobūdžio.

17.3. Rengiant turto vertinimo ataskaitą turto apžiūra galėjo būti neatliekama / negalėjo būti atlikta, kadangi retrospektyviai vertinto turto fizinės charakteristikos vertinimo metu buvo pasikeitusios ir turto buvo neįmanoma apžiūrėti tokios būklės, koks jis buvo vertinimo datai. Vertintojas rėmėsi ne tik Užsakovo informacija, tačiau ir pats atliko aktyvius veiksmus vertindamas turto charakteristiką, taip pat antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuotą vertinto objekto būklę.

17.4. Metodikos 31.1 punkte nustatyta, kad turto vertintojas privalo apžiūrėti vertinamą turtą, nebent yra aplinkybių, nurodytų Metodikos 44 punkte. Nustačius vieną iš nurodytų aplinkybių, vertinamo materialaus turto apžiūra nėra atliekama ir gali būti remiamasi duomenimis, kurie konkrečiai įvardinti Metodikos 44 punkte. Metodikos 31.1. punkte nėra aptarti ar išskirti konkretūs Metodikos 44 straipsnyje minimi atvejai, kuriems gali būti taikoma / netaikoma tokia nuostata. Atsižvelgdamas į konkrečias faktines aplinkybes bei teisės aktų nurodymus, susijusius su egzistuojančiomis faktinėmis aplinkybėmis, Vertintojas konstatavo, kad kvalifikuota vertinamo turto apžiūra – neaktuali (Metodikos 31 (31.1) bei 44 p.). Vertintojas atskleidė visas aplinkybės, kodėl vertinamo turto apžiūra nebuvo atlikta ir kokiais teisės aktais buvo vadovaujamasi bei kokią įtaką vertinamo turto neapžiūrėjimas gali turėti rinkos vertės nustatymui. Taip pat vertinamo turto charakteristikų pasikeitimas Ataskaitoje 2 yra tinkamai atskleistas. Nei Vertintojui, nei Užsakovui informacija apie sklypo fizines charakteristikas abejonių nekėlė. AVNT pritaikytas kriterijus „neturi kelti abejonių“ savaime nėra objektyvus, nes kiekvienas asmuo jį gali suprasti ir taikyti skirtingai.

17.5. AVNT teiginys, kad Vertintojas nepateikė informacijos apie pasikeitusias vertinamo žemės sklypo fizines charakteristikas yra klaidingas ir neatitinka tikrovės. Teismas remiasi AVNT pozicija, kuri neatitinka Vertintojo teiktų paaiškinimų turinio.

17.6. Teismas neįvertino, kad AVNT, atlikdama patikrinimą dėl turto vertinimo ataskaitos, negali remtis duomenimis, kurie nebuvo prieinami Vertintojui ataskaitos rengimo metu. Vertintojas negalėjo remtis informacija, kuri buvo parengta vėliau, po ataskaitos parengimo. Vertintojui nei ataskaitos rengimo metu, nei vėliau negalėjo būti žinoma informacija, kurią sužinojo AVNT, rengdama Patikrinimo aktą.

17.7. Dėl 2 proc. netikslumo apskaičiuojant rinkos vertę – padaryta smulki aritmetinė klaida, apskaičiuojant vertinamo objekto rinkos vertę yra mažareikšmė (formali) ir nenulemia atlikto turto vertinimo nepagrįstumo – tą pagrįstai pripažino ir Garbės teismas.

17.8. UAB „Ober – haus“ rinkos apžvalgose pateikiama informacija yra patikima, objektyvi ir atitiko 2021 m. vasario 25 d. būtų bei komercinių patalpų rinkos konjunktūrą. Pasirinkdamas naudoti „Ober-Haus Nekilnojamasis turtas“ (o ne požeminio parkavimo sandorių) duomenis, Vertintojas vadovavosi Įstatymo ir Metodikos, taip pat Tarptautinių vertinimo standartų reikalavimais, o Patikrinimo akte atsakovo pateikti iš VĮ „Registrų centras“ sandorių duomenys neatitinka ekonominės logikos. Teismas neįvertino argumentų, kad kaip visiškai teisingas ir atitinkančias vertinimo datai UAB „Ober-haus“ pateiktose apžvalgose nurodytas kainas, patvirtina ir kita viena didžiausių įmonių UAB „INREAL“, nekilnojamojo turto rinkos tyrimus ir analizes; Vertintojas įsitikino turto vertinimo ataskaitoje naudojamų šaltinių pateiktų duomenų pagrįstumu, o atsakovo pateikta informacija neatitinkana nei Ataskaitoje 2 prognozuojamo parduoti konkretaus turto, nei tokio turto buvusių kainų, prieštarauja teisės aktams bei negali būti pagrindu priimant sprendimą ir dėl UAB „Ober-haus“ rinkos apžvalgose pateiktų kainų bei Vertintojo apskaičiuotų vidutinių prognozuojamo realizuoti projekte turto segmentų pardavimo kainų.

17.9. AVNT klaidingai nurodė, kad Vertintojas nepateikė skaičiavimų, taip pat AVNT naudojo abstrakčias ir subjektyvias sąvokas „gali būti“, „duomenų vidurkis“, „visiškai kitoks“, savo argumentus grindė spėjimais. Teismas nepasisakė dėl nepagrįstų atsakovo argumentų, kad Vertintojas prognozuojamas pajamas prilygino vidutinei rinkos kainai. Taip pat AVNT neturėtų (neturi kompetencijos) vertinti teisės aktuose nenurodytų klausimų ar kriterijų, tokių kaip realios turto vertės nustatymas, turto vertę pagrindžiantys skaičiavimai ir pan.