- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2026-02-12
- Bylos Nr.
- e2A-21-516/2026
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-00075-2025-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rasa Gudžiūnienė, Antanas Rudzinskas, Laima Ribokaitė
- Atsakovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Armitana“
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Gedimino prospektas“
- Kategorijos
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Laimos Ribokaitės ir Antano Rudzinsko,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Armitana“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2025 m. rugsėjo 9 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gedimino prospektas“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Armitana“ dėl skolos už patalpų nuomą priteisimo, taip pat atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Armitana“ priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Gedimino prospektas“ dėl sutarties nutraukimo pasekmių.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Gedimino prospektas“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį patikslinusi, prašė iš atsakovės UAB „Armitana“ priteisti 191 984,26 Eur nuomos mokesčio skolą, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad ieškovė ir atsakovė 2021 m. kovo 30 d. sudarė susitarimą dėl 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. 20190402 bei 2020 m. balandžio 27 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. GP/ARMITANA (toliau – nuomos sutartis arba sutartis), kuria susitarė dėl patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) (toliau – patalpos) nuomos sąlygų. Patalpos atsakovei buvo išnuomotos prekybos veiklai vykdyti. Šalys 2023 m. spalio 2 d. sudarė susitarimą dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties GP/ARMITANA (toliau – susitarimas), kuriuo susitarė pakeisti nuomos sutartyje nustatytą patalpų nuomos kainą, nustatant, kad nuo 2024 m. sausio mėnesio nuomos kaina bus apskaičiuota kaip 20 proc. atsakovės parduotuvės, veikiančios patalpose, apyvartos sumos. Patalpose susitarimo pasirašymo metu veikė atsakovės prabangių drabužių parduotuvė „Tops!“ (toliau – parduotuvė). Atsakovė nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio, apie tai neinformavusi ieškovės, nutraukė prekybos veiklą patalpose, uždarė parduotuvę, tačiau patalpų neatlaisvino, ieškovės apie veiklos nutraukimą neinformavo, toliau laikė užėmusi patalpas bei nemokėjo nuomos mokesčio. Ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. informavo atsakovę apie vienašalį sutarties nutraukimą ir pareikalavo atlaisvinti patalpas nuo 2024 m. gruodžio 17 d. (imtinai). Atsakovė patalpas atlaisvino tik 2025 m. sausio 17 d. Iki patalpų atlaisvinimo atsakovė už patalpų nuomą nemokėjo.
3. Patalpos pagal sutarties 2.3 papunktį turėjo būti naudojamos prekybos veiklai vykdyti, atsakovė neturėjo teisės naudoti patalpų kitai, nei prekybos veiklai, paskirčiai, išskyrus atvejus, kai yra gautas išankstinis rašytinis ieškovės sutikimas. Patalpų naudojimo tikslas buvo susijęs su susitarimo 5.1.4 papunktyje nustatyta patalpų nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarka, t. y. 20 proc. atsakovės parduotuvės mėnesio apyvartos. Sutarties 11.3 b papunktis suteikė galimybę ieškovei vienašališkai nutraukti sutartį. Pagal atsakovės 2024 m. spalio 2 d. pažymą dėl apyvartos mokėtinas nuomos mokestis už 2024 m. rugsėjo mėnesį nesiekė 200 Eur, kai patalpų nuomos mėnesinė rinkos kaina maždaug 100 kartų didesnė, nei faktiškai už 2024 m. rugsėjo mėnesį sumokėjo atsakovė. Atsakovė už 2024 m. spalio ir lapkričio mėnesius nuomos mokesčio visiškai nemokėjo, o už 2024 m. gruodžio mėnesį sumokėjo 19,83 Eur, už 2025 m. sausio mėnesį mokesčio nemokėjo.
4. Ieškovė 2024 m. lapkričio 13 d. užfiksavo, kad parduotuvė neveikia ir yra nenaudojama. Ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu informavo atsakovę, kad atsakovei nesumokėjus rinkos kainą atitinkančio nuomos mokesčio ir nepašalinus pažeidimų iki 2024 m. gruodžio 16 d. (imtinai), nuomos sutartis bus laikoma nutraukta dėl atsakovės kaltės nuo 2024 m. gruodžio 17 d. Atsakovės prekybos veiklos patalpose nutraukimas kvalifikuotinas kaip nuomos sutarties 11.3 b papunktyje numatytas vienašalis nuomos sutarties dėl atsakovės kaltės nutraukimo pagrindas, t. y. atsakovė patalpas naudojo ne pagal paskirtį, taip pat pagal 11.3 g papunktį, t. y. atsakovė tyčia vengė įsipareigojimo mokėti nuomos mokestį ir jo nemokėjo nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio. Atsakovės mokėjimai, atlikti už 2024 m. rugsėjo ir gruodžio mėnesius, vertintini kaip mažareikšmiai ir neatitinkantys realios patalpų nuomos kainos.
Šalies argumentai
5. Ieškovė, patikslinusi ieškinio reikalavimus, nurodė, kad prašoma priteisti nesumokėto nuomos mokesčio suma, atsižvelgiant į specialisto išvadą, yra 72 934,56 Eur. Ši 72 934,56 Eur suma apskaičiuojama vadovaujantis nuomos sutarties 8.21 papunkčio nuostatomis, pagal kurias nuomos mokestis turi būti mokamas iki faktinio patalpų grąžinimo ieškovei, t. y. iki 2025 m. sausio 17 d. Už laikotarpį nuo 2024 m. rugsėjo 1 d. iki 2025 m. sausio 17 d. (138 dienos) apskaičiuojamas nuomos mokestis už naudojimąsi patalpomis yra 73 140 Eur (138 x 530). Iš nurodytos nuomos mokesčio skolos atėmus atsakovės už 2024 m. rugsėjo ir gruodžio mėnesius sumokėtus 185,61 Eur ir 19,83 Eur nuomos mokesčio, iš atsakovės ieškovei priteistina bendra 72 934,56 Eur nuomos mokesčio skola. Atsižvelgiant į tai, kad nuomos sutartis buvo nutraukta dėl atsakovės kaltės, vadovaujantis nuomos sutarties 11.8 papunkčio nuostatomis, atsakovė taip pat privalo sumokėti numatytą 80 000 Eur baudą, grąžinti atsakovei suteiktą 39 049,70 Eur + pridėtinės vertės mokestis (toliau – PVM) (47 250,14 Eur) nuolaidų sumą. Atitinkamai, patikslino bendrą ieškinio reikalavimų sumą – vietoje pirmiau nurodytų 236 449,72 Eur į 191 984,26 Eur.
6. Atsakovė pareiškė priešieškinį, kurį patikslinusi prašė pripažinti ieškovės atliktą 2021 m. kovo 30 d. susitarimo dėl 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. 20190402 bei 2020 m. balandžio 27 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. GP/ARMITANA nutraukimą nuo 2024 m. gruodžio 17 d. dėl nuomininko kaltės neteisėtu, laikant, kad nuomos sutartis yra nutraukta nuo 2025 m. sausio 17 d. šios sutarties 11.4 b ir c papunkčių pagrindu, priteisti atsakovei iš ieškovės 80 000 Eur baudą, taip pat priteisti atsakovei iš ieškovės 9 839,30 Eur užstatą bei 6 proc. metines palūkanas.
Šalies argumentai
7. Priešieškinyje atsakovė nurodė, kad nuomos sutartis nutraukta nepagrįstai. Ieškovė nesirėmė tariamu patalpų naudojimu ne pagal paskirtį kaip sutarties nutraukimo pagrindu, nors tai nurodo ieškinyje. 2024 m. lapkričio 14 d. pranešime ieškovė prašė sumokėti nuomos mokestį, bet nereiškė reikalavimo pašalinti nurodytą patalpų naudojimo pažeidimą, nenustatė termino jam pašalinti, nenurodė, kad to nepadarius, sutartis bus nutraukta. Ieškovė nesilaikė sutarties nutraukimo tvarkos, nustatytos jos 11.7 papunktyje. Atsakovė nepadarė nuomos sutarties 11.3 b papunktyje nurodyto pažeidimo. Nuomos sutartis nenustatė prekių asortimento, reikalavimų veiklos vykdymui ir pan., todėl nėra aišku, kokiais kriterijais vadovaujantis buvo nustatyta, kad patalpos naudojamos ne pagal paskirtį. Atsakovė 2024 m. gruodžio 5 d. pranešimu paaiškino, kad parduotuvė nėra nutraukusi veiklos, atliekami asortimento pakeitimai. Dėl patiriamų nuomos ir su patalpų išlaikymu susijusių išlaidų, atsakovė nutarė pakeisti prekių asortimentą. Asortimento pakeitimas užtruko ilgiau nei planuota, tačiau tai nereiškia, kad turtas buvo naudojamas ne pagal paskirtį. 2024 m. gruodžio 13 d. pranešimu ieškovė buvo informuota apie prekybą avalyne ir dėl to pretenzijų nereiškė.
8. Priešieškinyje atsakovė akcento, kad šalys nebuvo susitarusios dėl minimalaus nuomos mokesčio. Ieškovė sumokėti nuomos mokestį pirmą kartą pareikalavo tik 2024 m. lapkričio 14 d. pranešime, nustatydama terminą iki 2024 m. gruodžio 16 d. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovė pažeidė nuomos sutarties 11.4 b ir c papunkčius, atsakovė laikydamasi nuomos sutarties 11.7 papunkčio reikalavimų pateikė ieškovei reikalavimą per 30 dienų pašalinti sutarties vykdymo pažeidimus, ieškovė atsisakė laikytis sutarties ir nurodytų pažeidimų per nustatytą terminą nepašalino, todėl, vadovaujantis nuomos sutarties 11.7 papunkčiu, nuomos sutartis laikoma nutraukta nuo 2025 m. sausio 17 d. sutarties 11.4 b ir c papunkčiuose numatytais pagrindais. Patalpomis buvo ne tik naudojamasi, bet ir jos gerinamos, taip pat perkama įranga, reikalinga prekybai. Atsakovė negali atgauti savo investuotų lėšų ir naudotis patalpomis dėl nutrauktos sutarties. Nutraukus sutartį dėl ieškovės kaltės, turėjo būti grąžintas užstatas kaip tai nustatyta sutarties 6 punkte. Atsakovė atliktu įskaitymu sumokėjo ieškovei paskutines sumas, kurias privalėjo sumokėti pagal nuomos sutartį, ir tuo pačiu įgijo teisę atgauti užstatą.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
9. Vilniaus apygardos teismas 2025 m. rugsėjo 9 d. sprendimu ieškovės UAB „Gedimino prospektas“ ieškinį atmetė; atsakovės UAB ,,Armitana“ priešieškinį patenkino iš dalies; priteisė iš ieškovės UAB „Gedimino prospektas“ atsakovei UAB ,,Armitana“ 9 839,30 Eur užstatą; priteisė atsakovei UAB ,,Armitana“ 6 proc. metines palūkanas nuo 2025 m. birželio 2 d. iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.
10. Vilniaus apygardos teismas 2025 m. rugsėjo 22 d. papildomu sprendimu priteisė atsakovei UAB „Armitana“ iš ieškovės UAB „Gedimino prospektas“ 1 010,73 Eur bylinėjimosi išlaidų.
11. Teismas nustatė, kad byloje nėra ginčo dėl patalpų buvimo prestižinėje vietoje bei dėl to, kad parduotuvės veikla nebuvo sėkminga, todėl atsakovė 2022 m. lapkričio 17 d. pateikė pranešimą ieškovei apie sutarties nutraukimą nuo 2023 m. lapkričio 19 d. Šalys 2023 m. spalio 2 d. susitarė pakeisti nuomos kainos skaičiavimą ir nustatė, kad patalpų nuomos mokesčio dydis nuo 2023 m. spalio mėn. yra: už 2023 m. spalio mėn. – 24 000 Eur plius PVM; už 2023 m. lapkričio mėn. – 20 000 Eur plius PVM; už 2023 m. gruodžio mėn. – 18 000 Eur plius PVM; nuo 2024 m. sausio mėn. – 20 proc. apskaičiuoti nuo apyvartos be PVM., t. y. nuomos sutartimi šalys nesusitarė dėl minimalaus nuompinigių dydžio ar minimalios atsakovės prekybinės veiklos ginčo patalpose apyvartos. Taip pat ginčo tarp šalių nėra dėl aplinkybės, kad patalpose iš esmės nuomos laikotarpiu veikė parduotuvė. Šios parduotuvės apyvarta mažėjo, todėl atsakovė priėmė sprendimą pakeisti parduotuvės asortimentą ir prekiauti avalyne, 2024 m. rugsėjo mėn. buvo pradėti patalpų pertvarkymo darbai, patalpas pritaikant šiai prekybai.
12. Ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. pranešime ir 2024 m. gruodžio 16 d. pranešime atsakovei nereiškė reikalavimų, susijusių su patalpų naudojimu ne pagal paskirtį ir nesivadovavo nuomos sutarties nuostatomis, susijusiomis su patalpų naudojimu ne pagal paskirtį, t. y. 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu ieškovė tik pareikalavo sumokėti nuomos mokestį (84 035,44 Eur) ir įspėjo apie nuomos sutarties nutraukimą jei šis ieškovės reikalavimas nebus nurodytu terminu įvykdytas. Taigi, ieškovė siekė, kad teismas pripažintų, jog atsakovė patalpomis naudojosi ne pagal paskirtį, jomis nesinaudojo, nors pati minėtu pranešimu nurodė, jog nuomos sutarties nutraukimo pagrindas – skola. Visgi ieškovė procesiniuose dokumentuose bei paaiškinimuose teismo posėdžių metu nurodė, kad sutartis buvo nutraukta ir pagal nuomos sutarties 11.3 b papunktį, teigiant, jog atsakovė naudojosi patalpomis ne pagal paskirtį.
13. Teismas nurodė, kad šalys, 2023 m. spalio 2 d. susitarimu pakeitusios nuomos kainos skaičiavimą, nuomos sutartimi nesusitarė nei dėl minimalaus nuompinigių dydžio, nei dėl minimalios atsakovės prekybinės veiklos ginčo patalpose apyvartos. Nors derybų metu dėl nuomos kainos ieškovė siekė susitarti dėl minimalaus privalomo mokėti nuomos mokesčio, nepriklausančio nuo prekybos apyvartos, atsakovė nesutiko mokėti fiksuoto dydžio nuompinigių, jei prekybos apyvartos ginčo patalpose nebūtų. Ieškovė sutiko su 2023 m. spalio 2 d. susitarime užfiksuotomis sąlygomis. Todėl ieškovė nuo 2024 m. sausio mėn. prisiėmė riziką, kad, nesant prekybinės veiklos apyvartos ginčo patalpose, nuomos mokestis gali būti nemokamas, o atsakovė suprato riziką, jog gali patirti tik išlaidas, numatytas nuomos sutarties 5.9 papunktyje. Šalys detaliai nesusitarė dėl atsakovės prekybinės veiklos, kaip ta veikla bus vykdoma. Prekybinė veikla apima daug plačiau nei tik fizinis pirkimas–pardavimas – ji gali veikti tiek fizinės parduotuvės forma, tiek internetinės parduotuvės veiklos forma, patalpos galėjo būti naudojamos kaip sandėlis, prekybinė veikla galėjo vykti mažmeninės ar didmeninės prekybos forma, galėjo būti susijusi su prekių srautais, jų užsakymu ir tiekimu, ir pan., t. y. ginčo patalpos galėjo būti naudojamos bet kokiai prekybos veiklai, kaip tai numatyta nuomos sutarties 2.3 papunktyje.
Atsiliepimas
14. Atsakovė 2024 m. gruodžio 5 d. pranešimu paaiškino ieškovei, kad veiklos nėra nutraukusi, prekyba drabužiais keičiama į prekybą avalyne ir atliekami su tuo susiję parengiamieji darbai. 2024 m. gruodžio 13 d. pranešimu ieškovė informuota apie vykdomą prekybos avalyne veiklą patalpose. Vadovaujantis nuomos sutarties 11.7 papunkčiu, sutartis nutraukiama kitą dieną po pranešime nurodyto termino pažeidimui pašalinti pasibaigimo, jei per minėtą terminą sutartį pažeidusi šalis pažeidimo neištaiso ar neįvykdo jame nurodytos prievolės, tačiau nagrinėjamu atveju akivaizdu, jog 2024 m. gruodžio 13 d. atsakovė vykdė prekybinę veiklą patalpose. Šias aplinkybes patvirtino atsakovės darbuotojų 2024 m. rugsėjo–lapkričio mėnesiais dirbusių parduotuvėje ir atsakovės administracijoje darbo grafikai ir darbo laiko apskaitos žiniaraščiai bei teisme išklausyti liudytojai, patvirtinę, jog patalpos buvo uždarytos, nes tuo metu ten vyko prekių asortimento keitimas iš prabangos prekių į prekybą į kasdiene avalyne žemesnėmis kainomis. Apie tai, kad prekybinei veiklai patalpos buvo pritaikytos, patvirtina MB ,,Ledutis“ atlikti darbai ir už juos atsakovei pateikta sąskaita faktūra. Prekių vežimo važtaraščiai rodo vykusį prekių judėjimą patalpose nuo 2024 m. gruodžio 10 d. iki 2025 m. sausio 16 d. Pinigų priėmimo kvitas patvirtina avalynės pardavimo faktą ir pagrindžia 2024 m. gruodžio mėn. prekybos apyvartos skaičiavimą bei prastus prekybinės veiklos komercinius rezultatus. Atsakovės darbuotojų 2024 m. gruodžio ir 2025 m. sausio mėnesių darbo grafikai ir darbo laiko apskaitos žiniaraščiai patvirtina, kad po asortimento atnaujinimo 2024 m. gruodžio ir 2025 m. sausio mėnesiais prekybinę veiklą atsakovė tęsė ir fizinės parduotuvės forma – tuo metu patalpose dirbęs liudytojas M. M. patvirtino, kad parduotuvėje buvo mažas klientų srautas, taip pat paaiškino batų pardavimo aplinkybes.
Žemesnės instancijos teismas
15. Teismas sutiko, kad atsakovei nenaudojant kasos aparato gali kilti abejonių dėl jos vykdomos veiklos, tačiau jos veiklą patvirtino kiti minėti byloje esantys įrodymai bei aplinkybės. Teismas sutiko su atsakovės paaiškinimu, kad asortimento keitimo metu kasos aparatas nebuvo naudojamas, o kasos aparatui neveikiant ilgiau kaip 30 dienų, jo būsena turėjo būti pakeista į ,,sustabdyta“, ieškovei 2024 m. gruodžio 16 d. pranešimu pareikalavus išsikraustyti iš patalpų, atsakovė visą dėmesį skyrė išsikraustymui. Kasos aparato nenaudojimas nebuvo pagrindas pripažinti, kad patalpos nebuvo naudojamos pagal paskirtį.
16. Teismas nustatė, kad atsakovė buvo nurodžiusi ieškovei, jog, jei ieškovei tinka toks susitarimas, atsakovė galėtų nuomotis patalpas, kol atsakovė susiras kitą nuomininką. Abi šalys buvo aktyvios derėdamosi dėl susitarimo sąlygų, abi šalys suprato tokio susitarimo priežastis bei galimas pasekmes. Ieškovė kurį laiką neprieštaravo nuomos mokesčio mažėjimui. Todėl, teismo vertinimu, jei ieškovė manė, kad susitarime užfiksuoti nuomos mokesčio apskaičiavimo pakeitimai neatitinka jos lūkesčių, turėjo inicijuoti sutarties pakeitimą įstatymų numatyta tvarka.
17. Teismas nurodė, kad nuomos sutarties nutraukimo tvarka dėl nesumokėto nuomos mokesčio šalių sutarta nuomos sutarties 11.3 g papunktyje, kuris nuomos sutarties nutraukimą sieja su ieškovės pateiktų atsakovei nuompinigių PVM sąskaitų faktūrų nemokėjimu, tačiau nė viena sąskaita dėl nuomos mokesčio (ar kitokio mokesčio) nebuvo pateikta atsakovei, todėl tai dar vienas pagrindas ieškovės reikalavimą dėl nuomos mokesčio sumokėjimo pripažinti neteisėtu. Didesnį nei sutartyje numatytą nuompinigių dydį ieškovė atsakovei pirmą kartą nurodė tik 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu kartu nepateikdama sąskaitos, kaip tai susitarta nuomos sutartyje; šiuo pranešimu atsakovė taip pat nurodė ir terminą – iki 2024 m. gruodžio 16 d. Iš šio pranešimo turinio akivaizdu, jog ieškovė nesiekė įpareigoti atsakovę pašalinti pažeidimą iki 2024 m. gruodžio 16 d., bet nustatė terminą sumokėti nuomos mokestį. Atsižvelgiant į nuomos sutarties 11.7 papunktį, sutarties aiškinimo taisykles, net jei toks reikalavimas būtų teisėtas, tai jo neįvykdymas būtų laikomas tik mokėjimo termino pažeidimu. Esant mokėjimo termino pažeidimui, ieškovė, norėdama nutraukti nuomos sutartį, privalėjo įspėti atsakovę apie nuomos sutarties nutraukimą ir nustatyti dar nemažiau 30 d. terminą pažeidimui pašalinti – sumokėti reikalavime ir pateiktoje sąskaitoje nurodytą nuomos kainą. Todėl laikant, kad ieškovės reikalavimas buvo pagrįstas, jo neįvykdymas iki 2024 m. gruodžio 16 d. negalėjo sudaryti teisėto pagrindo nutraukti nuomos sutartį 2024 m. gruodžio 17 d., kaip tai nurodo ieškovė. Teismas nusprendė, kad ieškinyje nurodytas pagrindas skolai priteisti yra neįrodytas, todėl dėl skolos dydžio nepasisakė.
18. Teismas nustatė, kad atsakovė, žinodama, jog jos mokamas nuomos mokestis už patalpas priklauso nuo patalpose veikusios parduotuvės apyvartos, nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio netinkamai mokėjo kitus su patalpų naudojimu susijusius mokesčius ir neslėpė, kad iš anksto suplanavo parduotuvės pertvarkymą siekiant pakeisti jos asortimentą, ir fizinė parduotuvė tuo metu neveikė, tačiau apie tai neinformavo ieškovės ir toliau naudojosi prestižinėje vietoje esančiomis patalpomis, neinformuodama ieškovės, kuri, žinodama apie visiškai nepelningą atsakovės prekybinę veiklą, galimai būtų svarsčiusi nuomos sutarties nutraukimo klausimą. Tokie atsakovės veiksmai ne visai atitiko Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.5 straipsnyje nustatytus teisingumo, protingumo, bei sąžiningumo principus. Atsakovės veiksmai ir elgesys, t. y. sutarties nutraukimas ir reikalavimas iš ieškovės baudos už tai, kad ši neva trukdė atsakovei, be kita ko, nesant jokio šalių susitarimo dėl asortimento keitimo termino, vykdyti tokią prekybinę veiklą patalpose, kuri, akivaizdu, niekada neatneš atsakovei jokių pajamų, nuo kurios, pagal šalių susitarimą, galėtų būti apskaičiuojamas mokėtinas nuomos mokestis, yra nesuderinamas su bendraisiais elgesio principais, įtvirtintais CK 1.137 straipsnio 2 ir 3 dalyse. Patalpų naudojimas prekybinei veiklai svarbus dėl to, kad šalys susitarimo 5.1.4 papunkčiu susitarė, jog nuo 2024 m. už patalpų nuomą nuomos mokestis bus skaičiuojamas nuo patalpose veikiančios parduotuvės apyvartos. Prekybos veiklą iš aktyvaus pardavimo pakeitus į asortimento keitimą, patalpose nebelieka pagrindinio nuomos sutarties tikslo iš ieškovės pusės – atlygintinumo. Atsakovė turėjo pareigą informuoti ieškovę, kad keičiant asortimentą pajamų nebus, todėl nebus mokamas nuomos mokestis, sudarant ieškovei galimybę planuoti savo veiksmus ar net sudaryti galimybę iš naujo derėtis ir susitarti dėl atitinkamų nuomos sutarties punktų.
19. Teismas atkreipė dėmesį, kad atsakovė savo teisę nutraukti nuomos sutartį grindė nuomos sutarties 11.4 b ir c papunkčių nuostatomis, tačiau neįrodė, jog ieškovė kliudė jai naudotis patalpomis, kuriomis atsakovė nuo 2024 m. rugsėjo mėn. naudojosi taip, kaip norėjo – keitė asortimentą, atliko darbus, sustabdė kasos aparato veiklą ir pan. Net pakeitus prekes, buvo atliktas tik vienas batų poros pardavimas nuo 2024 m. gruodžio 13 d. iki 2025 m. sausio 17 d., t. y. daugiau negu per vieną mėnesį, kuris parduotas pačią pirmą prekybos nauju asortimentu dieną, t. y. 2024 m. gruodžio 13 d. Teismas sutiko su ieškovės teiginiu, kad jos raštas, kuriuo reikalaujama mokėti nuomą, nepriklausomai nuo jo teisėtumo, negali būti laikomas trukdymu atsakovei vykdyti nuomos sutartyje aptartą veiklą. Atsižvelgęs į tai, teismas nusprendė, kad nėra pagrindo tenkinti priešieškinio dalies dėl baudos priteisimo.
20. Netenkinus ieškinio, atsakovė, įskaičius paskutines sumas, kurias privalėjo sumokėti ieškovei pagal nuomos sutartį, įgijo teisę atgauti užstatą. Teismas, įvertinęs tai, kad šiuo atveju priešieškinio reikalavimas, susijęs su užstato grąžinimu, galėjo būti savarankiškas reikalavimas ir teisme pareikštas tik 2025 m. birželio 2 d., o pagrindas reikšti šį reikalavimą atsirado tik 2025 m. balandžio 29 d., procesines palūkanas priteisė ne nuo bylos iškėlimo teisme dienos, bet nuo konkretaus priešieškinio reikalavimo gavimo teisme dienos, t. y. nuo 2025 m. birželio 2 d.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
21. Atsakovė UAB ,,Armitana“ apeliaciniu skundu prašo: 1) Vilniaus apygardos teismo 2025 m. rugsėjo 9 d. sprendimą pakeisti ir papildyti rezoliucinę dalį – pripažinti ieškovės UAB „Gedimino prospektas“ atliktą 2021 m. kovo 30 d. nuomos sutarties nutraukimą nuo 2024 m. gruodžio 17 d. dėl atsakovės UAB ,,Armitana“ kaltės neteisėtu, laikant, kad nuomos sutartis nutraukta nuo 2025 m. sausio 17 d. sutarties 11.4 b ir c papunkčių pagrindu; priteisti iš ieškovės UAB „Gedimino prospektas“ atsakovei UAB ,,Armitana“ 80 000 Eur baudą; 2) Vilniaus apygardos teismo 2025 m. rugsėjo 9 d. sprendimo motyvuojamąją dalį pakeisti, pašalinant motyvus, kuriais teismas konstatavo atsakovės UAB ,,Armitana“ elgesį ne visai atitinkančiu teisingumo, protingumo bei sąžiningumo principus, pripažino atsakovės UAB ,,Armitana“ elgesį ir veiksmus nesuderinamais su bendraisiais elgesio principais, įtvirtintais CK 1.137 straipsnio 2 ir 3 dalyje; 3) paskirstyti bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme, proporcingai patenkintų reikalavimų daliai, t. y. skundo tenkinimo atveju, priteisti iš ieškovės UAB „Gedimino prospektas“ 7 429,40 Eur bylinėjimosi išlaidas ir 1 801 Eur žyminio mokesčio kompensaciją; 4) priteisti bylinėjimosi išlaidas patirtas apeliacinės instancijos teisme. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
Žemesnės instancijos teismas
21.1. Pirmosios instancijos teismas skundžiamo sprendimo 55 punkte iš esmės pripažino, kad ieškovė neteisėtai nutraukė sutartį, tačiau rezoliucinėje dalyje dėl to nepasisakė. Skundžiamo sprendimo 46, 48, 52, 54, 55 punktų motyvuose pirmosios instancijos teismas įvertino pirmąjį priešieškinio reikalavimą, pripažindamas ieškovės veiksmus šiuo aspektu neteisėtais, tačiau skundžiamo sprendimo rezoliucine dalimi šio reikalavimo neišsprendė.
21.2. Teismas netinkamai įvertino ieškovės padarytą esminį sutarties pažeidimą, t. y. kliudymą naudotis patalpomis pagal paskirtį, todėl nepagrįstai nepriteisė iš ieškovės 80 000 Eur baudos už neteisėtą sutarties nutraukimą. Egzistavo nuomos sutarties 11.9 papunktyje nurodyti pagrindai priteisti baudą, nes buvo 11.4 b ir c papunkčiuose numatytos aplinkybės, suteikiančios teisę nutraukti sutartį. Pirmosios instancijos teismas skundžiamo sprendimo 54 ir 55 punktuose pripažino, kad ieškovė neteisėtai nutraukė sutartį ir neteisėtai reikalavo vienašališkai apskaičiuoto nuomos mokesčio, todėl ieškovė pažeidė sutarties 11.4 b ir c papunkčiuose numatytas sąlygas. Atsakovė prarado galimybę naudotis patalpomis nuomos sutartyje šalių sulygtomis sąlygomis, t. y. mokėdama už patalpas nuomos mokestį susitarimo 5.1.4 papunkčio pagrindu. Sutarties sąlygos, nustatančios nuomos mokesčio dydžio dydį, atsakovei turėjo esminę reikšmę dar ir dėl to, kad šalys dėl tos sąlygos aktyviai derėjosi iki ją suderinant, nes atsakovė jau buvo pradėjusi šalių santykių nutraukimo procesą ir tik šios sąlygos turinio pakeitimas šalių santykius leido išsaugoti.
21.3. Atsakovė trukdymą naudotis patalpomis įrodinėjo platesniu aspektu, t. y. ieškovė 2024 m. gruodžio 17 d. savavališkai atsisakė vykdyti šalių sutartį ir pareikalavo, kad atsakovė išsikraustytų iš patalpų, jas grąžintų ieškovei, sutartį vienašališkai nutraukė. Taip ieškovė pažeidė patalpų nuomos sutarties 2.4 papunktyje įtvirtintą atsakovės teisę nevaržomai naudotis patalpomis ir sukūrė pagrindą sutartį nutraukti 11.4 b papunkčio pagrindu. Šie atsakovės teisės nutraukti sutartį pagrindai pirmosios instancijos teismo nebuvo aptarti. Pirmosios instancijos teismas pažeidė sutarčių aiškinimo (CK 6.193 straipsnis) ir įrodymų vertinimo taisykles (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 185 straipsnis), nes vertino tik, ar ieškovė fiziškai trukdė atsakovei vykdyti prekybinę veiklą, neatsižvelgdamas į kitus atsakovės argumentus ir pateiktus įrodymus. Ieškovei neteisėtai nutraukus sutartį, atsakovė įgijo teisę gauti dėl to kilusių nuostolių atlyginimą. Atsakovė investavo į patalpas, pateikė įrodymus, bet šios jos lėšos liko neatlygintos, o patalpomis naudotis nebegali. Atsakovė teisėtai nuomos sutartį nutraukė dėl ieškovės kaltės, todėl ieškovė privalo sumokėti atsakovei baudą.
21.4. Pirmosios instancijos teismas tokios kategorijos bylose nėra aktyvus, negali savo iniciatyva aktyviai veikti vienos iš šalių interesais, spręsti apie tai, dėl ko proceso dalyviai nekelia ginčo. Pirmosios instancijos teismas skundžiamo sprendimo 58 punkte nepagrįstai konstatavo, kad atsakovė nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio netinkamai mokėjo kitus su patalpų naudojimu susijusius mokesčius, nes šių mokesčių mokėjimas nebuvo šios bylos ginčo dalykas. Šios skolos egzistavimas pirmą kartą buvo nurodytas tik ieškovės atsiliepime į priešieškinį. Įvykdžius įskaitymą į atsakovės ieškovei sumokėtą užstatą bei priešieškiniu pareikalavus ieškovės grąžinti likusią 9 839,30 Eur užstato dalį, aptariamos skolos buvo sumokėtos. Tai paneigia, kad atsakovė netinkamai mokėjo kitus su patalpų naudojimu susijusius mokesčius, ir rodo ieškovės piktnaudžiavimą nuomotojos teisėmis bei nesąžiningumą.
21.5. Nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovė elgėsi nesąžiningai iš anksto nepranešusi ieškovei apie planuotą asortimento keitimą. Ši išvada klaidinga, nes ji neatitinka šalių nuomos sutarties sąlygų, pirmosios instancijos teismo konstatuotų šalių prisiimtų rizikų turinio, todėl prieštarauja paties pirmosios instancijos teismo konstatuotoms aplinkybėms. Šalys susitarė, kad nėra nustatomi fiksuoti nors minimalaus dydžio nuompinigiai, ir ieškovė suprato ir sutiko su rizika, jog nuompinigių gali ir nebūti, bet atsakovė prisiėmė kompensuoti patalpų nuomos sutarties 5.9 papunktyje nurodytas ieškovės išlaidas. Todėl su šių sąlygų vykdymu pirmosios instancijos teismas negalėjo sieti atsakovės kaltės. Pirmosios instancijos teismas nevertino ieškovės elgesio, kai ji, atsitiktinai sužinojusi apie parduotuvės pokyčius, šių aplinkybių su atsakove nesiaiškino, o ruošėsi kreiptis į teismą. Taip pat neįvertino, kad ieškovė yra daugelio verslo sričių profesionali verslininkė, todėl šalių sąžiningumas turėjo būti vertinamas jų sudarytų sutarčių ir susitarimų sąlygų vykdymo kontekste, vadovaujantis specialiosiomis sutarčių teisės normomis (pavyzdžiui CK 6.158, 6.193, 6.200 straipsniais), o ne bendraisiais teisės principais. Kita vertus, net ir konstatavus atsakovės elgesį kaip ne visai atitinkantį teisingumo, protingumo bei sąžiningumo principus, tai negali turėti įtakos ieškovės veiksmų neteisėtai nutraukiant sutartį konstatavimui rezoliucinėje sprendimo dalyje, ieškovės esminio sutarties pažeidimo sutarties neteisėto nutraukimo aspektu vertinimui ir sutartyje nustatytų pasekmių taikymui.
Atsiliepimas
22. Ieškovė UAB „Gedimino prospektas“ atsiliepime į atsakovės UAB ,,Armitana“ apeliacinį skundą prašo Vilniaus apygardos teismo 2025 m. rugsėjo 9 d. sprendimą palikti nepakeistą ir atsakovės UAB ,,Armitana“ apeliacinį skundą atmesti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
22.1. Atsakovė iš anksto suplanavo parduotuvės uždarymą, ją uždarė, prekybinę veiklą nutraukė apie tai neinformavusi ieškovės ir laikė užėmusi brangias prestižinėje vietoje esančias patalpas, kuriomis pati nesinaudojo ir neleido naudotis savininkei. Atsakovė nutraukusi sutartį pareikalavo iš ieškovės baudos už tai, kad ji trukdė atsakovei be jokio tikslo laikyti užimtas patalpas ir už jas nemokėti nuomos mokesčio bei kitų privalomų mokėjimų, tokie atsakovės veiksmai vertintini kaip piktnaudžiavimas. Byloje nebėra ginčo dėl neapmokėtų išlaidų už komunalines išlaidas bei nekilnojamojo turto ir žemės mokesčio už 2024 m. IV ketvirtį bei 2025 m. sausio mėn. Atsakovės patalpų negrąžinimas 2024 m. gruodžio mėn. mažiausiai turėjo sukelti 1 884,84 Eur nuostolį. Atsakovė dar iki 2023 m. spalio 7 d. susitarimo pasirašymo pati buvo nusprendusi nutraukti nuomos sutartį ir pripažino, kad patalpose bus laikinai, todėl atsakovės teiginiai apie nuostolius ir žalą vertinti kaip nesuderinami tiek su nuomos santykių esme, tiek su netesybų esme, CK 1.5 straipsnyje nustatytais teisingumo, protingumo, bei sąžiningumo teisiniais principais.
22.2. Nuomos sutartyje patalpų naudojimas būtent sutartyje numatytam tikslui, t. y. prekybos veiklai vykdyti, yra svarbus dar ir dėl to, kad šalys susitarimo 5.1.4 papunkčiu susitarė, jog nuo 2024 m. už patalpų nuomą nuomos mokestis bus skaičiuojamas nuo patalpose veikiančios parduotuvės apyvartos. Todėl nutraukus prekybos veiklą patalpose išnyksta sutarties tikslas naudoti komercines patalpas nuomininko komercinei veiklai, nebelieka atlygintinumo. Sutarties aiškinimas, kuriuo remiantis atsakovė turi teisę nemokamai naudotis patalpomis, jeigu ji patalpose nevykdo veiklos, vertintinas kaip bandymas nesąžiningai pasinaudoti sutarties spraga ir piktnaudžiauti subjektinėmis teisėmis. Atsakovė neinformavo ieškovės apie planuojamą nutraukti veiklą, tyčia laikė užimtas patalpas, didindama ieškovės nuostolius dėl negaunamų pajamų už nuomą. Ieškovė negavo oficialaus atsakovės pranešimo apie planuojamą uždaryti parduotuvę, apie tai tik atsitiktinai sužinojo iš atsakovės darbuotojų. Atsakovei nemokant nuomos mokesčio, ieškovė vis tiek turėjo mokėti turto mokestį. Iš anksto neinformuodama ieškovės apie prekybos nutraukimą, atsakovė atėmė galimybę imtis veiksmų, kad būtų sumažinti dėl sutarties nutraukimo kylantys nuostoliai. Atsakovės prekyba batais buvo komercinės veiklos imitavimas, atliekant vos vieną pardavimą. Atsakovei nebuvo trukdoma naudotis patalpomis, ji pati nustatė išsikraustymo datą. Atsakovės sutikimas laikinai pabūti parduotuvėje, kol bus rastas kitas nuomininkas, tik patvirtina, kad jai nebuvo reikalingos patalpos, o atsisakydama išsikraustyti, atsakovė tik siekė padidinti ieškovės nuostolius.
22.3. Atsakovės reikalavimas pripažinti sutartį nutraukta nuo 2025 m. sausio 17 d. yra beprasmis, kadangi atsakovė de facto (faktiškai) nutraukė naudojimąsi patalpomis nuo 2024 m. rugsėjo 7 d., o patalpas atlaisvino tik 2025 m. sausio 17 d. Ginčo dėl to, kad atsakovė faktiškai patalpas grąžino ieškovei tik 2025 m. sausio 17 d., nėra. Toks reikalavimas negali būti nagrinėjamos bylos dalyku ir negali būti tenkinamas. Patalpos nebuvo naudojamos atsakovei uždarius parduotuvę 2024 m. rugsėjo 7 d., jokia nauja parduotuvė nebuvo atidaryta ir veiklos nevykdė, o atsakovės atliktas vienos batų poros pardavimas, jeigu toks ir buvo atliktas, vertintinas kaip imitacinė veikla. Ieškovės 2024 m. lapkričio 14 d. raštas nėra trukdymas ar neteisėtas veiksmas sutarties prasme. Toks reikalavimas negalėjo sukelti atsakovei neigiamų padarinių ir nuostolių. Atsakovė negalėjo tikėtis, kad jai bus leidžiama laikyti užėmus patalpas ir nemokėti už jas nuomos mokesčio ir kitų mokėjimų. Atsakovė taip pat nemokėjo kitų mokėjimų ir iki šiol nėra atsiskaičiusi už komunalinius mokesčius bei padengusi nekilnojamojo turto mokesčio ir žemės mokesčio išlaidų.
22.4. Atsakovė negali reikalauti baudos iš ieškovės, nes dėl nuomos teisinių santykių pasibaigimo ir nuomos sutarties nutraukimo kalta ji pati. Atsakovė dar 2023 m. spalio mėn. norėjo nutraukti nuomos sutartį, tačiau sutiko palaukti kol bus surastas naujas nuomininkas, ji neturėjo intereso tęsti nuomos santykius, sutarties nutraukimas buvo planuotas, ji neketino tęsti veiklos. Šis atsakovės reikalavimas prieštarauja ne tik nuomos teisinių santykių atlygintinumo principui, bet ir protingumo, teisingumo ir sąžiningumo teisiniams principams. Atsakovė prašo baudos už tai, kad ieškovė pareikalavo pradėti mokėti nuomos mokestį už laikomas užimtas patalpas. Patalpose neliko jokios atsakovės įrangos, naudojimąsi patalpomis atsakovė nutraukė pati. Prarasta galimybė nemokamai laikyti užimtas patalpas nelaikytina atsakovės nuostoliais, sutartis negali būti aiškinama tokiu būdu, o toks lūkestis yra piktnaudžiavimas teise ir negali būti ginamas. Prašoma priteisti bauda iš esmės yra atsakovės reikalavimas pačiam patalpų savininkui susimokėti už tai, kad atsakovė 132 dienas laikė užėmusi ieškovės patalpas ir nemokėjo nuomos mokesčio bei kitų mokėjimų.
23. Atsakovė UAB ,,Armitana“ pateikė rašytinius paaiškinimus, kuriuose papildomai nurodė aplinkybes, susijusias su Vilniaus apygardos teismo 2025 m. spalio 30 d. nutartimi netenkintu prašymu priimti papildomą sprendimą, taip pat aplinkybes, papildančias pateiktą apeliacinį skundą bei argumentus, kuriais siekiama paneigti ieškovės atsiliepime į atsakovės apeliacinį skundą nurodomas aplinkybes.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
24. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs bylą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė (CPK 320 straipsnio 2 dalis).
Dėl rašytinių paaiškinimų
25. Lietuvos apeliaciniame teisme 2026 m. sausio 8 d. gauti apeliantės rašytiniai paaiškinimai, kuriuose nurodomos aplinkybės, susijusios su Vilniaus apygardos teismo 2025 m. spalio 30 d. nutartimi netenkintu prašymu priimti papildomą sprendimą, taip pat nurodomi nesutikimo su ieškovės pateikto atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai, papildant apeliacinio skundo argumentus. Pažymėtina, kad apeliantė nesuformulavo prašymo priimti rašytinius paaiškinimus, tačiau vadovaujasi CPK 42 straipsnio 1 dalimi, numatančia proceso šalių teisę duoti teismui paaiškinimus raštu.
26. CPK 42 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta byloje dalyvaujančių asmenų teisė teikti rašytinius paaiškinimus visais bylos nagrinėjimo metu kylančiais klausimais. Vis dėlto įstatymų leidėjas CPK XVI skyriuje nustatė, kad apeliacinės instancijos teisme byloje dalyvaujantys asmenys gali pateikti teismui tokius procesinius dokumentus: apeliacinį skundą, atsisakymą nuo apeliacinio skundo, prisidėjimą prie apeliacinio skundo, atsiliepimą į apeliacinį skundą (CPK 305, 306, 308, 309, 318 straipsniai). Apeliacinės instancijos teisme visi byloje dalyvaujantys asmenys turi teisę pateikti duomenis, pagrindžiančius jų patirtas bylinėjimosi išlaidas iki bylos nagrinėjimo iš esmės pabaigos (CPK 98 straipsnio 1 dalis).
27. Taigi, minėtos CPK nuostatos lemia aiškinimą, kad šalies rašytiniai paaiškinimai, kuriuose nurodomi papildomi nesutikimo su skundžiamu pirmosios instancijos teismo procesiniu sprendimu argumentai ar kuriuose nurodomi papildomi apeliantės atsikirtimai į ieškovės atsiliepimą į apeliacinį skundą, negali būti priimami dėl nenumatytos galimybės apeliaciniame procese teikti tokio pobūdžio rašytinius paaiškinimus. Analogišką išvadą dėl rašytinių paaiškinimų, kuriuose dėstomi atsikirtimai į priešingos šalies atsiliepimą, kaip nenumatytų kasaciniame procese, nepriėmimo yra padaręs ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017, 67 punktas). Atsižvelgiant į tai, apeliantės pateiktus rašytinius paaiškinimus atsisakoma priimti.
Dėl esminių byloje nustatytų faktinių aplinkybių ir ginčo esmės
28. Nustatyta, kad ieškovė ir apeliantė sudarė nuomos sutartį su pakeitimais, pagal kurios 2.3 papunktį ieškovė apeliantei išnuomojo patalpas prekybos veiklai vykdyti.
29. Ieškovė ir apeliantė 2023 m. spalio 2 d. sudarė susitarimą, pagal kurį buvo pakeista patalpų nuomos kaina. Susitarimu pakeistas sutarties 5.1 papunktis ir patalpų nuomos mokesčio dydis nustatytas: 5.1.1 papunkčiu – spalio mėnesio nuomos mokestis – 24 000 Eur plius PVM; 5.1.2 papunkčiu – lapkričio mėnesio nuomos mokestis – 20 000 Eur plius PVM; 5.1.3 papunkčiu – gruodžio mėnesio nuomos mokestis – 18 000 Eur plius PVM; 5.1.4 papunkčiu – nuo 2024 m. sausio mėnesio – 20 proc. apskaičiuoti nuo apyvartos be PVM.
30. Apeliantė pateikė ieškovei 2024 m. spalio 2 d. pažymą dėl apyvartos, kurioje nurodyta, kad 2024 m. rugsėjo mėnesio apyvarta buvo 928,05 Eur. (el. bylos 1 t., b. l. 38). Nuo šios sumos sumokėjo 185,61 Eur nuomos mokesčio.
31. Ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu informavo apeliantę, kad nustatė, jog atsakovė patalpose veiklos nevykdo, nemoka nuomos mokesčio, todėl pareikalavo apeliantės iki 2024 m. gruodžio 16 d. sumokėti nuomos mokesčius ir nurodė, kad 2024 m. gruodžio 16 d. bus paskutinė nuomos sutarties galiojimo diena, todėl apeliantė 2024 m. gruodžio 17 d. privalo atlaisvinti patalpas. Patalpų nustatytu terminu neatlaisvinus, bus skaičiuojamas nuomos mokestis. Nesumokėjus nuomos mokesčių ir nuomos sutartį nutraukus dėl apeliantės kaltės, apeliantė turės sumokėti sutarties 11.8 punkte numatytą 80 000 Eur baudą, bei grąžinti suteiktą 39 049,70 Eur + PVM (47 250,14 Eur) nuolaidų sumą. Pavėlavus atsiskaityti, bus skaičiuojami delspinigiai.
32. Apeliantė 2024 m. gruodžio 5 d. pateikė ieškovei atsakymą į pranešimą, kuriame nurodė apie atliekamus asortimento keitimo darbus (iš prekybos prabangiais drabužiais į prekybą avalyne), taip pat informavo, kad nauja parduotuvė patalpose pradės veikti 2024 m. gruodžio 10 d. 2024 m. gruodžio 13 d. apeliantė pranešė ieškovei, kad patalpose pradėjo vykdyti prekybą avalyne.
33. Ieškovė 2024 m. gruodžio 16 d. pranešimu pareikalavo apeliantės atlaisvinti patalpas, nurodė, kad nuomos sutartis nutraukta 2024 m. gruodžio 16 d.
34. Apeliantė ieškovei patalpas grąžino 2025 m. sausio 17 d.
35. Ginčas nagrinėjamoje byloje kilo dėl to, kad atsakovė nuo 2024 m. rugsėjo 7 d. nevykdė patalpose prekybos ir nuo tada nemokėjo ieškovei nuomos mokesčio. Pasak ieškovės, toks prekybos veiklos nutraukimas, neinformavus apie tai nuomotojos, vertintinas kaip turto naudojimas ne pagal nuomos sutartyje numatytą paskirtį. Savo ruožtu atsakovė laikosi pozicijos, kad nuomos sutartyje nebuvo numatyta, kokio pobūdžio prekybos veikla turi būti vykdoma patalpose, todėl, keisdama prekių asortimentą iš prabangių rūbų į avalynę bei šio keitimo metu nemokėdama nuomos mokesčio, nesant prekybos apyvartos ir nesant pagrindo skaičiuoti nuomos mokestį, ji sutarties nepažeidė. Tuo tarpu ieškovė, nesant sutarties pažeidimo iš atsakovės pusės, pranešdama apie sutarties vienašalį nutraukimą ir pareikalaudama atlaisvinti patalpas, trukdė atsakovei naudotis išsinuomotu turtu, todėl pažeidė sutartį ir turi sumokėti sutartyje numatytas netesybas (baudą).
Žemesnės instancijos teismas
36. Pirmosios instancijos teismas, skundžiamame sprendime konstatavęs, kad ieškovė, pareikalaudama sumokėti nuomos mokestį, apskaičiuotą ne pagal sutarties nuostatas, be to, nenustačiusi termino pažeidimui dėl nuomos mokesčio nemokėjimo pašalinti, neturėjo teisėto pagrindo nutraukti sutartį, tačiau konstatavo ir tai, kad atsakovės elgesys, kuomet ji neinformavo ieškovės apie planuojamus asortimento keitimo darbus, nutraukė prekybą ir dėl to nemokėjo nuomos mokesčio, neatitiko sąžiningumo, teisingumo bei protingumo principų.
Dėl nuomos sutarties nutraukimo pagrindo ir kaltosios šalies
37. Apeliantės teigimu, pirmosios instancijos teismas skundžiamo sprendimo motyvuojamoje dalyje pripažinęs, kad ieškovė neteisėtai nutraukė nuomos sutartį, dėl šio apeliantės priešieškinio reikalavimo rezoliucinėje sprendimo dalyje nepasisakė. Pasak apeliantės, teismo sprendimo rezoliucinėje dalyje turėjo būti nurodyta, kad nuomos sutartį nuo 2024 m. gruodžio 16 d. ieškovė nutraukė neteisėtai, bei pripažinta, jog nuomos sutartis nutraukta atsakovės iniciatyva nuo 2025 m. sausio 17 d. dėl to, kad būtent ieškovė pažeidė nuomos sutartį.
38. Teisėjų kolegijos vertinimu, šis apeliantės argumentas yra nepagrįstas. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad ieškovės nurodytą sutarties vienašalio nutraukimo dieną – 2024 m. gruodžio 16 d. atsakovė patalpų neatlaisvino. Patalpos nuomotojai buvo perduotos 2025 m. sausio 17 d., ginčo dėl šios aplinkybės nėra. Taigi nuomos sutartis yra pasibaigusi. Sutarčiai esant pasibaigusiai ir pirmosios instancijos teismui atmetus ieškovės reikalavimą dėl nuomos mokesčio priteisimo iki patalpų jai grąžinimo, sutarties nutraukimo data realių teisinių pasekmių ginčo šalims nesukuria. Ginčas tarp šalių kilo dėl to, kuri iš šalių yra kalta dėl sutarties pabaigos. Vis tik apeliantė remiasi argumentu, kad dėl sutarties nutraukimo datos ir kaltosios dėl sutarties nutraukimo šalies turėjo būti pasisakyta teismo sprendimo rezoliucinėje dalyje.
39. Kasacinio teismo praktikoje yra pasisakyta, kad materialiųjų teisinių padarinių nesukeliantis reikalavimas negali būti savarankiškas bylos nagrinėjimo dalykas, nes jo nagrinėjimas ir patenkinimas nėra teisės į teisminę gynybą įgyvendinimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-353-823/2020, 30–31 punktai, 2025 m. gruodžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-163-933/2025, 25 punktas). Taigi, savarankišku ieškinio reikalavimu (ieškinio dalyku) gali būti toks reikalavimas, kuris ginčo šalims sukuria materialiuosius teisinius padarinius (t. y. sukuria, panaikina ar pakeičia jų materialiąsias civilines teises bei pareigas).
40. Ieškovės ieškinio reikalavimas priteisti nuomos mokesčio skolą buvo grindžiamas tuo, kad atsakovė pažeidė sutartį, nemokėjo nuomos mokesčio, patalpas naudojo ne pagal paskirtį (t. y. jų nenaudojo tai paskirčiai, kuri buvo nurodyta nuomos sutartyje). Dėl to pranešusi apie vienašalį sutarties nutraukimą ji reikalavo priteisti ne tik nuomos mokestį, bet ir taikyti atsakovei kitas dėl sutarties pažeidimo kylančias pasekmes – priteisti sutartines netesybas (baudą). Taigi, sutarties nutraukimas buvo ne savitikslis veiksmas, bet siekis susigrąžinti nuomos objektą ir taikyti sutartį pažeidusiai šaliai (atsakovei) sutartyje numatytas pasekmes. Atsakovei ginantis nuo tokio reikalavimo ir įrodinėjant, kad nuomos sutartį ieškovė nutraukė neteisėtai, kad būtent ji, o ne atsakovė, pažeidė sutartį ir dėl to būtent jai (ieškovei) turėtų būti taikomos sutartyje numatytos sankcijos, materialiuosius teisinius padarinius šalims būtent ir sukelia reikalavimai, kuriais prašoma ne faktų, kaip tokių, pripažinimo, bet kuriais siekiama, jog vienai iš kitos būtų priteistos tam tikros kompensacijos (ieškovės atveju – nuomos mokestis ir sutartyje numatyta bauda, atsakovės atveju – grąžintas sumokėtas užstatas bei priteista sutartyje numatyta bauda). Reikalavimai pripažinti sutarties nutraukimą neteisėtu, sutartį laikyti nutraukta nuo tam tikro momento, konstatavimas, dėl kurios iš sutarties šalių kaltės sutartis nutraukta, vertintini ne kaip savarankiški ieškinio (priešieškinio) reikalavimai (šiuo atveju – kaip priešieškinio dalykas), o kaip faktinį reikalavimo pagrindą sudarančios aplinkybės (priešieškinio pagrindas).
41. Nors pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime neakcentavo, kad aptariamus atsakovės priešieškinio reikalavimus vertina ne kaip savarankišką civilinių teisių gynimo būdą, bet kaip faktinį priešieškinio pagrindą, sprendime (jo motyvuojamojoje dalyje) dėl šių faktinių aplinkybių įvertinimo teismas gana detaliai pasisakė. Teisėjų kolegijai konstatavus, kad nurodyti atsakovės priešieškinio reikalavimai nėra savarankiškas jos civilinių teisių gynimo būdas, teismo sprendimo rezoliucinėje dalyje nenurodžius dėl tokių reikalavimų patenkinimo ar atmetimo, tai negali būti vertinama kaip teismo sprendimo neteisėtumas ar nepagrįstumas ir, atitinkamai, nebūtų teisinio pagrindo atsakovės apeliacinio skundo patenkinimo atveju, apeliantės prašomu būdu pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą, papildant jo rezoliucinę dalį išvadomis dėl nuomos sutarties nutraukimo momento ir kaltosios dėl sutarties nutraukimo šalies.
42. Konstatavusi, kad aptariami atsakovės priešieškinio reikalavimai, kaip sudarantys faktinį jos priešieškinio pagrindą, teismo sprendime buvo aptarti bei įvertinti, teisėjų kolegija, atsižvelgdama į atsakovės apeliaciniame skunde ir ieškovės atsiliepime į jį nurodomus argumentus, toliau pasisako, ar šis pirmosios instancijos teismo atliktas vertiniams atitinka byloje nustatytas aplinkybes, ar teismo išvados dėl sutartį pažeidusios šalies, pagrindo priteisti sutartines netesybas nebuvimo yra pagrįstos.
43. Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK 6.477 straipsnio 1 dalis). Taigi, vienas iš esminių skiriamųjų nuomos sutarties požymių yra jos atlygintinumas. Tai ypač aktualu esant komercinės nuomos teisiniams santykiams, kurie ir buvo susiklostę tarp šalių nagrinėjamo ginčo atveju.
44. Nagrinėjamoje byloje nustatyta ir dėl to ginčo nėra, kad šalys, sudariusios nuomos sutartį su pakeitimais, 2023 m. spalio 2 d. sudarė susitarimą, kurio pagrindu buvo pakeista patalpų nuomos kaina, be kita ko, nustatant, jog nuo 2024 m. sausio mėn. bus mokamas nuomos mokestis 20 proc. apskaičiuotų nuo apyvartos, t. y. šalys, kaip pagrįstai konstatavo pirmosios instancijos teismas, nenustatė minimalaus nuomos mokesčio dydžio. Kita vertus, šalių nuomos sutartimi nebuvo susitarta, kad atsakovė turi teisę naudotis patalpomis neatlygintinai, išsinuomotose patalpose savo nuožiūra nevykdyti prekybos veiklos, negeneruoti apyvartos ir dėl to išvengti nuomos mokesčio mokėjimo nuomotojai.
45. Pagal nuomos sutarties 2.3 papunktį, patalpos turėjo būti naudojamos prekybos veiklai vykdyti. Pasisakydamas dėl patalpų naudojimo ne pagal paskirtį pirmosios instancijos teismas pritarė atsakovės argumentui, kad jos galėjo būti naudojamos bet kokiai prekybos veiklai, t. y. fizinei ar internetinei parduotuvei, kaip sandėlis, prekybinė veikla galėjo vykti mažmeninės ar didmeninės prekybos forma ir pan. Šį argumentą pagrįstu pripažįsta ir apeliacinės instancijos teismas, nes nuomos sutarties 2.3 papunktyje iš tiesų nebuvo apibrėžtas konkretus prekybos veiklos pobūdis. Tačiau teisėjų kolegija pažymi, kad susitarimas dėl prekybos veiklos patalpose vykdymo reiškia tai, jog visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį atsakovė turėjo pareigą patalpose vykdyti atitinkamą veiklą, t. y. jose prekiauti (bet kokiu jai priimtinu būdu, bet kokiomis prekėmis), generuoti iš tos veiklos apyvartą, o nuo jos mokėti sutartyje nustatyto dydžio nuomos mokestį.
46. Todėl nepripažįstamas pagrįstu atsakovės argumentas, kad ji, uždariusi parduotuvę 2024 m. rugsėjo 7 d. ir nuo tos dienos nutraukusi patalpose prekybos veiklą, sutarties pažeidimo nepadarė. Nors atsakovė prekybos veiklos nutraukimą mėgina pateisinti tuo, kad patalpos buvo uždarytos dėl asortimento keitimo darbų, o jį pakeitus, esą 2024 m. gruodžio 13 d. prekyba parduotuvėje buvo atnaujinta, tai nepaneigia fakto, jog patalpose daugiau kaip tris mėnesius nebuvo vykdoma sutartyje numatyta veikla – prekyba. Patalpų nenaudojimas pagal sutartyje numatytą paskirtį savo esme atitinka jų naudojimą ne pagal paskirtį, ypač įvertinant šalių susitarimą nuomos mokestį skaičiuoti nuo prekybos apyvartos. Nevykdant prekybos, apyvarta negeneruojama, o tai lemia situaciją, kuomet nėra rodiklio, nuo kurio skaičiuotinas nuomos mokestis. Tai paneigia nuomos sutarties atlygintinį pobūdį, nes asortimento keitimo darbai, vykdomi atsakovės nuožiūra, jos pačios pasirinktu būdu ir pačios nusistatytą laiką, lėmė apyvartos nebuvimą. Tokio pobūdžio veikla sutartyje nebuvo numatyta.
47. Pagal nuomos sutarties 13.3 g papunktį, nuomotojas turi teisę vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, nutraukti šią sutartį, jeigu nuomininkas padaro esminį sutarties pažeidimą, kuriuo laikomas sisteminis, t. y. ne mažiau kaip 3 (tris) kartus iš eilės (vienas paskui kitą) įvykęs vėlavimas daugiau negu 30 dienų apmokėti nuomotojo pateiktas sąskaitas, skaičiuojant vėlavimą atskirai kiekvienam sąskaitų tipui. Nors ieškovė pirmosios instancijos teismo sprendimo nėra apskundusi, t. y. neginčija, kad, nutraukdama sutartį 11.3 g papunkčio pagrindu, ji pažeidė nuomos sutartyje numatytą tvarką (t. y. sutartyje nesant nustatyto minimalaus nuomos mokesčio dydžio, atsakovei nemokant šio mokesčio, pati savo nuožiūra jį nustatė, sąskaitos faktūros jam sumokėti neišrašė, o pareikalavo nedelsiant sumokėti, nenustatydama termino pažeidimui pašalinti), tai savaime nereiškia, jog sutartis teismo sprendimu turėjo būti pripažinta nutraukta neteisėtai dėl ieškovės kaltės. Sutarties nutraukimo tvarkos nesilaikymas (pažeidimas) tiesiogiai nelemia išvados, kad neegzistavo ir faktinis pagrindas sutartį nutraukti.
48. Atsakovė, kvestionuodama pirmosios instancijos teismo argumentus, kuriais teismas pripažino, kad jos elgesys vykdant sutartį neatitiko bendrųjų, universalių civilinės teisės principų – protingumo, teisingumo bei sąžiningumo, siekia įrodyti, jog ji nepažeidė savo sutartinių įsipareigojimų, prašo atitinkamus teismo motyvus iš sprendimo pašalinti ir kartu pripažinti, kad būtent ji turėjo pagrindą sutartį nutraukti dėl ieškovės kaltės, šiai esą trukdant naudotis patalpomis. Taigi, atsakovės veiksmų teisėtumo, naudojantis patalpomis, kai jose nebuvo vykdoma prekybos veikla, vertinimas, patenka į bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas ir dėl jo pasisakoma tiek atsižvelgiant į atsakovės apeliacinio skundo, tiek į ieškovės atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentus, kadangi nuo šio vertinimo priklauso, ar yra pagrindas konstatuoti sutarties nutraukimą dėl ieškovės kaltės bei atitinkamai priteisti iš jos atsakovei netesybas (baudą).
49. Pirmiau minėta, kad atsakovė patalpose prekybos veiklą nutraukė 2024 m. rugsėjo 7 d., apie tai ieškovė nebuvo informuota, nors akivaizdu, jog, nuomos mokesčio skaičiavimą šalims susiejus su parduotuvėje vykdytos prekybos apyvarta, apie patalpų nenaudojimą tiesiogiai tai veiklai, kuri buvo numatyta sutartyje (prekybai) bei naudojimą kitai veiklai (atsakovės nurodomam pasirengimui keisti prekių asortimentą bei jo keitimui) nuomotoja privalėjo būti informuota. Toks informavimas nebūtų reikalingas tokiu atveju, jeigu atsakovė, nenutraukdama prekybos vienomis prekėmis, būtų pakeitusi jų asortimentą kitomis, taip išvengdama situacijos, kai prekyba parduotuvėje ilgą laiką iš viso nevyksta ir negeneruojama apyvarta jokia apimtimi.
50. Teisėjų kolegija pastebi, kad nors atsakovė tvirtina, jog prekyba prabangiais rūbais jai tapo nuostolinga ir dėl to ji nusprendė keisti prekių asortimentą, iki prekybos nutraukimo 2024 m. rugsėjo mėnesį, ankstesniais 2024 m. mėnesiais pardavimai buvo vykdomi, apyvarta buvo generuojama ir nuo jos mokamas nuomos mokestis. Tai patvirtina nuomos mokesčio PVM sąskaitos faktūros už 2024 m. sausio–rugpjūčio mėnesius (el. bylos 1 t., b. l. 85–93). Akcentuotina, kad, tariamai pakeitusi prekių asortimentą ir ėmusi prekiauti avalyne, atsakovė per visą mėnesį (nuo 2024 m. gruodžio 13 d. iki 2025 m. sausio 17 d.) įrodinėja pardavusi vos vieną porą batų už 119,99 Eur. Taigi, pati atsakovė byloje siekia įrodyti, kad pakankamai nuostolingą, kaip ji nurodo, prekybą prabangiais rūbais pakeitė dar nuostolingesne, iš esmės jokios apyvartos negeneruojančia prekyba avalyne.
51. Įvertinusi aptariamus atsakovės argumentus, byloje esančius įrodymus, taip pat ieškovės argumentus, kad atsakovė, nutraukusi prekybą patalpose, apie tai neinformuodama ieškovės, neperduodama jai patalpų, piktnaudžiavo savo, kaip nuomininkės teisėmis, o prekybą avalyne tik imitavo, siekdama pateisinti savo veiksmus, teisėjų kolegija iš esmės pritaria tokiai ieškovės pozicijai.
52. Nors pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime nurodė, kad po asortimento pakeitimo darbų patalpos buvo naudojamos kitai prekybos veiklai (prekybai avalyne), tačiau abejotina, jog asortimento pakeitimo darbai, kurie, pagal apeliantę truko tris mėnesius (nuo 2024 m. rugsėjo 7 d. iki 2024 m. gruodžio 13 d.), iš tiesų galėjo užtrukti tokį ilgą laiką. Apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį, kad iš byloje pateiktų fotonuotraukų (el. bylos 2 t., b l. 147–153, 177–180) matyti, jog patalpose veikusioje parduotuvėje iki jos uždarymo atsakovė prekiavo ne tik rūbais, bet ir avalyne. Šią aplinkybę patvirtino ir kaip liudytoja apklausta atsakovės buhalterė R. K. (2025 m. liepos 22 d. teismo posėdžio garso įrašas 00:13:45) Atsakovė nenurodė argumentų, kodėl parduotuvėje, kuri buvo bent iš dalies pritaikyta prekybai avalyne, prekių asortimentas negalėjo būti pakeistas palaipsniui, neįrodinėjo, kad išvežti prabangius rūbus bei avalynę ir juos pakeisti kito asortimento avalyne reikėjo net trijų mėnesių. Taigi, duomenų, kurie pagrįstų poreikį patalpas laikyti uždarytas tris mėnesius dėl asortimento keitimo, atsakovė nepateikė.
53. Pažymima ir tai, kad remiantis apeliantės pateiktais 2024 m. gruodžio 10 d. ir 2025 m. sausio 16 d. prekių gabenimo važtaraščiais (el. bylos 3 t., b. l 103-109) ji batus į parduotuvę atvežė, o po to ir išvežė per vieną dieną. Visa avalynė buvo atvežta iš pačios atsakovės sandėlio (duomenys neskelbtini), o po to ten pat ir išvežta, išskyrus 4 poras batų. Įvertinant tai, kad avalyne atsakovė prekiauja ir kitose vietose (duomenys neskelbtini) mieste (tai patvirtina 2025 m. sausio 16 d. krovinio važtaraštis Nr. PR35893 dėl nurodytų keturių porų batų išvežimo į parduotuvę Žygio batai V5 (duomenys neskelbtini) (el. bylos 3 t., b. l. 106), liudytojo M. M. parodymai), parduotuvės uždarymas trims mėnesiams, avalynės atvežimas ne palaipsniui pakeičiant rūbus ir parduotuvėje buvusią avalynę kita, o tik 2024 m. gruodžio mėnesį, prieštarauja elementariai verslo logikai.
54. Abejones, kad nuo 2024 m. rugsėjo iki gruodžio mėnesio parduotuvė buvo uždaryta būtent dėl asortimento keitimo joje, sustiprina ir tai, jog net neva atnaujinusi prekybą atsakovė neatnaujino kasos aparato veiklos. Pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. rugpjūčio 13 d. nutarimu Nr. 1283 patvirtinto Atsiskaitymų už prekes ir paslaugas duomenų fiksavimo tvarkos aprašo 4 punktą, ūkio subjektai privalo Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (toliau – VMI) nustatyta tvarka naudoti Lietuvos Respublikoje leidžiamų naudoti kasos aparatų ir prekybos (paslaugų teikimo) automatų modelių sąraše, patvirtintame VMI viršininko, nurodytų modelių kasos aparatus, išskyrus aprašo IV skyriuje nurodytus atvejus, kai nereikalaujama naudoti kasos aparatų. VMI pateiktais duomenimis (el. bylos 3 t., b. l. 69), patalpose buvusio kasos aparato būsena iš ,,užregistruota“ į ,,sustabdyta“ buvo pakeista nuo 2024 m. rugsėjo 18 d. ir jo veikla iki 2025 m. sausio 17 d. nebuvo atnaujinta, nors kasos aparato naudojimas vykdant prekybos veiklą šiuo atveju buvo privalomas. Minėta batų pora buvo parduota išrašant pirkėjai pinigų priėmimo kvitą (el. bylos 2 t., b. l. 83). Nors pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime pasisakė, kad kasos aparato nenaudojimas nevertintinas kaip pagrindas pripažinti, jog patalpos nebuvo naudojamos pagal paskirtį, šis faktas, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, liudija, kad atsakovė neketino patalpose atnaujinti prekybos, kaip pati teigia, o tik siekė pateisinti savo poziciją, esą ji ne nutraukė parduotuvės veiklą, bet tik keitė prekių asortimentą. Šias abejones pagrindžia ir tai, kad pardavėjas M. M. į patalpose veikusią parduotuvę iš nuolatinės savo darbo vietos buvo perkeltas tik laikinai, maždaug mėnesiui laiko (tai jis patvirtino apklaustas byloje kaip liudytojas – 2025 m. rugpjūčio 5 d. teismo posėdžio garso įrašas nuo 00:04:04 iki 00:04:42).
55. Nors skundžiamame sprendime pirmosios instancijos teismas nurodė, kad ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. pranešime ir 2024 m. gruodžio 16 d. pranešime atsakovei nereiškė reikalavimų, susijusių su patalpų naudojimu ne pagal paskirtį, o tik pareikalavo sumokėti nuomos mokestį bei įspėjo apie nuomos sutarties nutraukimą, jei šis ieškovės reikalavimas nebus nurodytu terminu įvykdytas, ši teismo išvada nėra pagrįsta. 2024 m. lapkričio 14 d. ieškovės pranešime atsakovei aiškiai nurodyta, kad nuomininko veiksmai (vienašališkas prekybos veiklos patalpose nutraukimas) kvalifikuotini kaip nuomos sutarties 11.3 b papunktyje nurodytas vienašalis nuomos sutarties nutraukimo dėl nuomininko kaltės pagrindas – nuomininkas patalpas naudoja ne pagal paskirtį (el. bylos 1 t. b. l. 34–36). Šioje nutartyje pripažinus, kad prekybos veiklos nevykdymas patalpose ilgą laiką vertintinas kaip patalpų naudojimas ne pagal nuomos sutartyje numatytą paskirtį, tačiau ieškovei neapskundus teismo sprendimo, o aptariamus argumentus nurodžius tik atsiliepime į atsakovės apeliacinį skundą, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismo sprendime buvo pagrįstai konstatuotas apeliantės elgesio, vykdant sutartį, prieštaravimas CK 1.5 straipsnyje nustatytiems teisingumo, protingumo bei sąžiningumo principams bei nesuderinamumas su bendraisiais elgesio principais, įtvirtintais CK 1.137 straipsnio 2 ir 3 dalyse. Tai lemia, kad apeliantės skundo dalis, kuria prašoma iš teismo sprendimo motyvuojamosios dalies pašalinti paminėtus argumentus, yra nepagrįsta.
56. Pasisakydama dėl apeliantės argumentų, susijusių su teismo sprendimo dalimi, kuria teismas netenkino priešieškinio reikalavimo priteisti iš ieškovės 80 000 Eur baudą, teismui konstatavus, kad ieškovė nuomos sutarties nepažeidė, t. y. netrukdė atsakovei naudotis išsinuomotomis patalpomis, teisėjų kolegija juos taip pat vertina kaip deklaratyvius, nepagrįstus faktinėmis aplinkybėmis.
57. Sutartis gali būti nutraukiama arba dėl esminio pažeidimo (CK 6.217 str. 1 d.), arba pačioje sutartyje nurodytais pagrindais (CK 6.217 str. 5 d.). Kai sutartis nutraukiama joje numatytu pagrindu, nereikia įrodinėti, kad pažeidimas esminis, t. y. nereikia CK 6.217 str. 2 d. požymių.
58. Pagal nuomos sutarties 11.4 b papunktį, nuomininkas turi teisę vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, nutraukti šią sutartį, jeigu nuomotojas kliudo nuomininkui naudotis turtu pagal nuomos paskirtį ir šios sutarties sąlygas ir dėl to nuomininkas iš esmės negali naudotis turtu. Pagal nuomos sutarties 11.4 c papunktį, nuomininkas turi teisę vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, nutraukti šią sutartį, jeigu nuomotojas padaro esminį sutarties pažeidimą.
59. Taigi, šiuo atveju šalių sudarytoje sutartyje buvo sulygta, kad nuomininkas vienašališkai gali nutraukti sutartį, jeigu nuomotojas kliudo naudotis turtu. Todėl nuomininkas turėjo įrodyti faktines aplinkybes, patvirtinančias nuomos sutarties 11.4 b papunktyje numatytų sąlygų buvimą, t. y. kad jam nuomotojas kliudo naudotis patalpomis ir dėl to jis iš esmės neturi galimybės jomis naudotis (CK 6.217 str.5 d.).
60. Kaip trukdymą naudotis išsinuomotomis patalpomis atsakovė traktuoja ieškovės 2024 m. lapkričio 14 d. įspėjimą dėl nuomos sutarties nutraukimo, kuriame buvo išdėstytas reikalavimas 2024 m. gruodžio 16 d. atlaisvinti patalpas, bei 2024 m. gruodžio 16 d. raštą, kuriame pastarasis reikalavimas buvo išdėstytas pakartotinai.
61. Apeliacinės instancijos teismas jau pasisakė, kad atsakovė pati nusprendė nutraukti naudojimąsi patalpomis, nuo 2024 m. rugsėjo 7 d. parduotuvėje nevykdė veiklos, kuri buvo numatyta nuomos sutartyje, ir, pagal faktines bylos aplinkybes, neturėjo realių ketinimų atnaujinti šią veiklą. Byloje nėra duomenų, kad iki 2024 m. rugsėjo 7 d. ieškovė būtų atlikusi kokius nors veiksmus, kuriais būtų trukdžiusi atsakovei vykdyti prekybą, nėra duomenų netgi apie tai, jog, nuosekliai mažėjant atsakovės apyvartai ir dėl to mažėjant mokamam nuomos mokesčiui, ieškovė būtų reiškusi dėl to kokias nors pretenzijas ar reikalavusi dėl to atlaisvinti patalpas. Tik iš atsakovės buhalterės R. K. elektroninio laiško (el. bylos 1 t., b. l. 130), kuriame ši atsakė, kad parduotuvė buvo uždaryta ir prekės pakuojamos išvežimui, sužinojusi, jog atsakovė parduotuvėje veiklos nevykdo, ieškovė ėmėsi veiksmų, reikalaudama grąžinti jai nenaudojamas patalpas. Teisėjų kolegijai konstatavus, kad atsakovės veiksmai, atvežant į parduotuvę batus ir siekiant sudaryti veiklos atnaujinimo regimybę, atlikti po to, kuomet ieškovė pareikalavo grąžinti jai patalpas, negali būti vertinami kaip realus ketinimas vykdyti patalpose veiklą, numatytą nuomos sutartyje, nėra teisinio pagrindo pripažinti, jog ieškovė pažeidė sutartį, trukdydama atsakovei naudotis išsinuomotomis patalpomis, ir kad tai galėtų būti pagrindu pripažinti, jog sutartis turėtų būti laikoma nutraukta dėl ieškovės kaltės. Atitinkamai, nėra pagrindo taikyti ieškovei sutartyje numatytą sankciją – priteisti baudą.
62. Apeliantė taip pat nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendime nurodytu argumentu, esą ji nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio nemokėjo kitų su patalpų naudojimu susijusių mokesčių (už komunalines paslaugas, nekilnojamojo turto mokesčio). Teisėjų kolegijos vertinimu, šie apeliacinio skundo argumentai įtakos pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui neturi.
63. Bylos nagrinėjimo metu nebeliko ginčo dėl to, kad apeliantė nebuvo atsiskaičiusi ieškovei pagal nuomos sutarties 5.9 ir 5.10 papunkčius už 2024 m. gruodžio mėn. komunalines paslaugas, nekilnojamojo turto ir žemės mokesčius už 2024 m. IV ketvirtį ir 2025 m. sausio mėn. Šias sumas, iš viso 6 113,45 Eur, apeliantė 2025 m. balandžio 23 d. pranešimu (el. bylos 1 t., b. l. 149) įskaitė į ieškovės negrąžintą 15 952,75 Eur užstatą, todėl liko 9 839,30 Eur dalis negrąžinto užstato, kurį teismas skundžiamu sprendimu priteisė apeliantei iš ieškovės.
64. Ta aplinkybė, kad pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime aptariamų mokesčių nesumokėjimą įvertino kaip atsakovės veiksmus, sudariusius pagrindą konstatuoti atsakovės elgesio neatitiktį bendriesiems civilinės teisės principams, nesudaro pagrindo pripažinti, jog pirmosios instancijos teismas peržengė ieškinio ar priešieškinio ribas. Teismo atliktas faktinių bylos aplinkybių įvertinimas, kai šalys dėl jų pasisakė, teikė savo argumentus, nesudaro pagrindo įvertinti, kad buvo pažeistas dispozityvumo principas.
Dėl bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimo
65. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, pripažinęs, jog ieškovė netinkamai įgyvendino savo teisę nutraukti sutartį (pažeidė sutarties nutraukimo tvarką) bei konstatavęs atsakovės netinkamą elgesį vykdant nuomos sutartį, iš esmės teisingai išsprendė ginčą, pagrįstai nenustatė pagrindo priteisti nuomos mokesčio skolą ir baudą tiek ieškovei iš atsakovės, tiek atsakovei iš ieškovės. Nors kai kurių faktinių bylos aplinkybių teisinis įvertinimas, atliktas apeliacinės instancijos teismo, skiriasi nuo pirmosios instancijos teismo išvadų, galutiniam bylos rezultatui įtakos tai neturi, todėl kitoks šių aplinkybių vertinimas nesudaro pagrindo panaikinti ar pakeisti skundžiamą teismo sprendimą.
66. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.
67. Apeliantė kvestionuoja pirmosios instancijos teismo atliktą bylinėjimosi išlaidų paskirstymą, tačiau, atsižvelgiant į tai, kad apeliantės apeliacinis skundas nėra tenkinamas, nėra pagrindo pakeisti pirmosios instancijos teismo atliktą bylinėjimosi išlaidų paskirstymą.
68. Apeliantė taip pat prašė atlyginti bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme, tačiau apeliantės apeliacinį skundą atmetus apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos.
69. Ieškovė pateiktame atsiliepime į apeliacinį skundą prašė atlyginti bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme, tačiau nepateikė jas pagrindžiančių įrodymų iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos, todėl šis prašymas nesprendžiamas (CPK 98 straipsnio 1 dalis).
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2025 m. rugsėjo 9 d. sprendimą palikti nepakeistą.