- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2025-09-09
- Bylos Nr.
- e2-1551-967/2025
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-00075-2025-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Sigita Zubavičiūtė-Montvilienė
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Gedimino prospektas“
- Atsakovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Armitana“
- Advokatai
- Ugnis Pėdnyčia, Povilas Gruodis
sekretoriaujant Olgai Fadejevai, Renatai Anderson, Daivai Vasiliauskei ir Audingai Petrauskienei,
dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gedimino prospektas“ atstovui advokatui Povilui Gruodžiui,
viešame teismo posėdyje, naudojant nuotolinių konferencijų Zoom programinę įrangą, žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gedimino prospektas“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Armitana“ dėl skolos už patalpų nuomą priteisimo, taip pat atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Armitana“ priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Gedimino prospektas“ dėl sutarties nutraukimo pasekmių.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Gedimino prospektas“ (toliau – ieškovė) kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei UAB „Armitana“ (toliau – atsakovė), kurį patikslino, prašydama iš atsakovės priteisti 191 984,26 Eur nuomos mokesčio skolą, 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė nurodė, kad ieškovė ir atsakovė 2021 m. kovo 30 d. sudarė Susitarimą dėl 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. 20190402 bei 2020 m. balandžio 27 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. GP/ARMITANA (toliau – Nuomos sutartis, Sutartis), kuria susitarė dėl patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (toliau – Patalpos) nuomos sąlygų. Patalpos atsakovei buvo išnuomotos prekybos veiklai vykdyti. Šalys 2023 m. spalio 2 d. sudarė Susitarimą dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties GP/ARMITANA (toliau – Susitarimas), kurio pagrindu susitarė pakeisti Nuomos sutartyje nustatytą Patalpų nuomos kainą, nustatant, kad nuo 2024 m. sausio mėnesio nuomos kaina bus apskaičiuota kaip 20 proc. atsakovės parduotuvės, veikiančios Patalpose, apyvartos sumos. Patalpose Susitarimo pasirašymo metu veikė atsakovės prabangių drabužių parduotuvė „Tops!“ (toliau – Parduotuvė). Atsakovė nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio, apie tai neinformavusi ieškovės, nutraukė prekybinę veiklą Patalpose, uždarė Parduotuvę, tačiau Patalpų neatlaisvino, ieškovės apie veiklos nutraukimą neinformavo, toliau laikė užėmusi patalpas bei nemokėjo nuomos mokesčio. Ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. informavo atsakovę apie vienašalį Sutarties nutraukimą ir pareikalavo atlaisvinti patalpas nuo 2024 m. gruodžio 17 d. (imtinai). Atsakovė patalpas atlaisvino tik 2025 m. sausio 17 d. Iki Patalpų atlaisvinimo atsakovė už Patalpų nuomą nemokėjo.
3. Ieškovė pažymėjo, kad Sutarties 2.3 punkto pagrindu šalys susitarė, jog Patalpos turi būti naudojamos tikslinei veiklai, t. y. prekybos veiklai vykdyti. Šalys expressis verbis Sutarties 2.3 punkte nurodė, kad Nuomininkas (atsakovė) neturi teisės naudoti Patalpų kitai paskirčiai nei prekybos veiklai, išskyrus atvejus, kai yra gautas išankstinis rašytinis Nuomotojo (ieškovės) sutikimas. Šalių susitarimas dėl Patalpų naudojimo tikslo buvo susijęs su Susitarimo 5.1.4 punkte nustatyta Patalpų nuomos kainos apskaičiavimo tvarka – patalpų nuomos kaina apskaičiuojama kaip 20 proc. atsakovės Parduotuvės mėnesinės apyvartos. Sutarties 11.3 punkto b papunktis suteikia galimybę ieškovei ginant savo pažeistus interesus vienašališkai, nesikreipiant į teismą, nutraukti Sutartį, jeigu atsakovė naudojasi Patalpomis ne pagal paskirtį, sistemingai nemoka nuomos mokesčio ir dėl kitų su atsakovės neteisėtais veiksmais susijusių aplinkybių. Atsakovė, neinformavusi ieškovės, nutraukė prekybinę veiklą Patalpose nuo 2024 m. rugsėjo 7 d. ir uždarė Parduotuvę. Nors atsakovė uždarė Parduotuvę nuo 2024 m. rugsėjo 7 d., apie tai atsakovė tyčia ir piktybiškai neinformavo ieškovės, toliau laikė užėmusi itin vertingas prekybines patalpas (duomenys neskelbtini).
4. Ieškovė nurodė, kad atsakovė 2024 m. spalio 2 d. atsiuntė ieškovei pažymą dėl apyvartos 2024/10, iš kurios matyti, kad Parduotuvė 2024 m. rugsėjo mėnesį neveikė, jokios veiklos nebevykdė. Remdamasi atsakovės 2024 m. spalio 2 d. pažyma, atsakovė nurodė, kad jos mokėtinas nuomos mokestis už naudojimąsi 1 062,48 kv. m. prabangiomis ir prestižinėje vietoje esančiomis parduotuvės Patalpomis 2024 m. rugsėjo mėnesį nesiekia 200 Eur, kai tuo tarpu Patalpų nuomos mėnesinė rinkos kaina, remiantis turto vertinimo pažyma, yra nuo 21 815,10 Eur iki 25 664,83 Eur, t. y. maždaug 100 kartų didesnė, nei faktiškai už 2024 m. rugsėjo mėnesį sumokėjo atsakovė. Atsakovė už 2024 m. spalio ir lapkričio mėnesį nuomos mokesčio visiškai nemokėjo, o už 2024 m. gruodžio mėnesį sumokėjo 19,83 Eur nuomos mokesčio, t. y. daugiau nei 1 000 kartų mažiau nei Patalpų nuomos rinkos kaina. Atsakovė už 2025 m. sausio mėnesį nuomos mokesčio taip pat nemokėjo.
5. Ieškovė pažymėjo, kad ji 2024 m. lapkričio 13 d. nuvyko prie Patalpų ir užfiksavo, kad Parduotuvėje darbo dienos metu (12 val. 46 min.) yra išjungtos šviesos, Parduotuvės durys užrakintos, pašalinta visa reklama ir prekės, sukrautos lentynos – Parduotuvė neveikia ir yra akivaizdžiai nenaudojama (uždaryta). Ši aplinkybė užfiksuota vaizdo ir foto medžiagoje. Reaguodama į tokius atsakovės veiksmus, ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu informavo atsakovę, kad atsakovei nesumokėjus rinkos kainą atitinkančio nuomos mokesčio ir nepašalinus pažeidimų iki 2024 m. gruodžio 16 d. (imtinai), Nuomos sutartis bus laikoma nutraukta dėl atsakovės kaltės nuo 2024 m. gruodžio 17 d.
6. Ieškovės teigimu, atsakovės veiksmai (vienašališkas prekybos veiklos Patalpose nutraukimas) kvalifikuotini kaip Nuomos sutarties 11.3 punkto b papunktyje nurodytas vienašalis Nuomos sutarties nutraukimo dėl atsakovės kaltės pagrindas – atsakovė Patalpas naudojo ne pagal paskirtį. Atsakovės veiksmai taip pat vertintini ir kaip esminis Nuomos sutarties pažeidimas pagal Nuomos sutarties 11.3 punkto g papunktį, t. y. atsakovė tyčia vengė įsipareigojimo mokėti nuomos mokestį ir nemokėjo Nuomos mokesčio nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio. Atsakovė nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio nutraukė prekybinę veiklą Patalpose ir faktiškai nemoka nuomos mokesčio (už 2024 m. rugsėjo mėnesį atliktas 185,61 Eur mokėjimas ir už 2024 m. gruodžio mėnesį atliktas 19,83 Eur mokėjimas vertintini kaip mažareikšmiai ir neatitinkantys realios Patalpų nuomos kainos). Tokiu būdu pažeidžiama esminė atlygintinos nuomos sutarties sąlyga – už nuomojamą turtą privaloma mokėti nuomos mokestį. Ši pareiga kyla iš įstatymo ir iš naudojimosi nuosavybe fakto.
7. Ieškovės manymu, rinkos sąlygas atitinkantis Patalpų nuomos mokestis nustatytinas atsižvelgiant į turto vertintojų nurodytą atitinkamų patalpų rinkos nuomos kainą. Patalpų nuomos rinkos kaina šiuo atveju apskaičiuotina pagal Newsec pateiktą 2024 m. lapkričio 13 d. pažymą dėl Patalpų rinkos nuomos kainos. Remiantis nurodyta pažyma, Patalpų rinkos nuomos kaina šiuo metu yra nuo 17 iki 20 Eur + PVM už vieną patalpų kvadratinį metrą per mėnesį. Atsižvelgiant į nurodytą išvadą, apskaičiuotinas nuomos mokesčio kainos vidurkis: 18,5 Eur + PVM už 1 kv. metrą patalpų per mėnesį, kas bendrai nuo viso Patalpų ploto sudaro 19 655,88 Eur + PVM arba 23 783,61 Eur per mėnesį (792,79 Eur per dieną). Atsakovė privalo mokėti rinkos sąlygas atitinkantį Nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio 1 d. iki Nuomos sutarties pabaigos (Patalpų atlaisvinimo dienos). Vadovaujantis Nuomos sutarties 8.21 punkto nuostatomis, nuomos mokestis turi būti mokamas iki faktinio Patalpų grąžinimo ieškovei, t. y. iki 2025 m. sausio 17 d. Atitinkamai už laikotarpį nuo 2024 m. rugsėjo 1 d. iki 2025 m. sausio 17 d. (138 dienos) apskaičiuojamas nuomos mokestis už naudojimąsi Patalpomis yra lygus 109 405,02 Eur. Iš nurodytos nuomos mokesčio skolos išskaičiuotinos atsakovės už 2024 m. rugsėjo mėnesį sumokėtos 185,61 Eur ir 19,83 Eur nuomos mokesčio sumos, todėl iš atsakovės priteistina bendra 109 199,58 Eur nuomos mokesčio skola. Atsižvelgiant į tai, kad Nuomos sutartis buvo nutraukta dėl atsakovės kaltės, vadovaujantis Nuomos sutarties 11.8 punkto nuostatomis, atsakovė taip pat privalo sumokėti numatytą 80 000 Eur baudą, grąžinti atsakovei suteiktą 39 049,70 Eur + PVM (47 250,14 Eur) nuolaidų sumą. Ieškovės teigimu, bendrai iš atsakovės priteistina 236 449,72 Eur skola pagal Nuomos sutartį (109 199,58 + 47 250,14 + 80 000).
Šalies argumentai
8. Ieškovė, patikslinusi ieškinio reikalavimus, nurodė, kad prašoma priteisti nesumokėto nuomos mokesčio suma turi būti pakeista, atsižvelgiant į specialisto išvadą, nustatant, jog prašoma priteisti nesumokėto nuomos mokesčio dalis yra ne 109 405,02 Eur, o 72 934,56 Eur. Ieškovės teigimu, 72 934,56 Eur suma apskaičiuojama vadovaujantis Nuomos sutarties 8.21 punkto nuostatomis, pagal kurias nuomos mokestis turi būti mokamas iki faktinio Patalpų grąžinimo ieškovei, t. y. iki 2025 m. sausio 17 d. Atitinkamai už laikotarpį nuo 2024 m. rugsėjo 1 d. iki 2025 m. sausio 17 d. (138 dienos) apskaičiuojamas nuomos mokestis už naudojimąsi Patalpomis yra lygus 73 140 Eur (138 x 530). Iš nurodytos nuomos mokesčio skolos išskaičiuotinos atsakovės už 2024 m. rugsėjo mėnesį sumokėtos 185,61 Eur ir 19,83 Eur nuomos mokesčio sumos, todėl iš atsakovės ieškovei priteistina bendra 72 934,56 Eur nuomos mokesčio skola. Atitinkamai tikslintina ir bendra ieškinio reikalavimo suma iš 236 449,72 Eur į 191 984,26 Eur (72 934,56 + 47 250,14 + 80 000).
Atsiliepimas
9. Atsakovė UAB „Armitana“ pateikė atsiliepimą į ieškinį (ir patikslintą ieškinį), prašydama ieškovės reikalavimus atmesti ir priteisti atsakovei iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas.
10. Atsakovė nurodė, kad Parduotuvės, veikusios Patalpose, veikla nebuvo pakankamai sėkminga (nepaisant prestižinės miesto vietos, pirkėjų srautai nebuvo pakankami, kad užtikrintų pakankamą pardavimų lygį), todėl atsakovė pateikė pranešimą ieškovei apie Nuomos sutarties nutraukimą nuo 2023 m. lapkričio 19 d. Artėjant Sutarties nutraukimo terminui, šalys visgi nutarė pabandyt išsaugoti sutartinius santykius ir 2023 m. spalio 2 d. sudarė Susitarimą dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. GP/ARMITANA, kurio pagrindu susitarė pakeisti Nuomos sutartyje nustatytą Patalpų nuomos kainą, nustatant, kad nuo 2024 m. sausio mėnesio Patalpų nuomos kaina bus apskaičiuota 20 proc. nuo Patalpose veikiančios atsakovės parduotuvės mėnesio apyvartos be PVM (Susitarimo 5.1.4 punktas). Minimalus nuomos mokestis ar minimali apyvartos riba, nuo kurios taikomas apskaičiavimas, nebuvo nustatytas. Atsakovė Patalpose prekiavo drabužiais. Atsakovė gavo ieškovės 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimą, kuriuo atsakovė buvo kaltinama Patalpų naudojimu ne pagal paskirtį bei vengimu mokėti nuomos mokestį. Iš atsakovės buvo pareikalauta sumokėti 84 035,44 Eur nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2024 m. rugsėjo 1 d. iki 2024 m. gruodžio 16 d. Ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. pranešime įspėjo, kad iki 2024 m. gruodžio 16 d. (imtinai) yra nesumokėjus 23 783,61 Eur nuomos mokesčio už rugsėjo mėnesį, 24 576,40 Eur nuomos mokesčio už spalio mėn., 23 783,61 Eur už lapkričio mėnesį bei 12 684,59 Eur nuomos mokesčio už laikotarpį nuo 2024 m. gruodžio 1 d. iki 2024 m. gruodžio 16 d., 2024 m. gruodžio 16 d. bus laikoma paskutinė Nuomos sutarties galiojimo diena. 2024 m. gruodžio 5 d. pranešimu atsakovė paaiškino, kad ji nepadarė ieškovės nurodytų pažeidimų, kadangi prekybinės veiklos Patalpose nenutraukė, tėra atliekami asortimento pakeitimai (prekyba drabužiais keičiama į prekybą avalyne), dėl to atliekami pasirengimo darbai. Atsakovė nurodė, kad šalys susitarė nuomos mokestį skaičiuoti, įvertinus apyvartą Parduotuvėje, t. y. nesitarė dėl minimalaus dydžio, nesitarė užtikrinti kokį nors apyvartos lygį ar kitų panašių sąlygų; šalys, sudarydamos Sutartį, įvertino verslo riziką. 2024 m. gruodžio 13 d. atskiru pranešimu ieškovė buvo informuota apie vykdomą prekybos avalyne veiklą Patalpose. 2024 m. gruodžio 16 d. atsakovė gavo ieškovės reikalavimą atlaisvinti Patalpas.
11. Atsakovės teigimu, ieškovė neturi teisėto pagrindo nutraukti Nuomos sutartį, o ieškovės veiksmais siekiama apriboti atsakovės teisę naudotis Patalpomis. Atsižvelgdama į tai, atsakovė pateikė ieškovei 2024 m. gruodžio 16 d. reikalavimą nutraukti pažeidimą sudarančius veiksmus – atsisakymą vykdyti Nuomos sutartį joje nustatytomis sąlygomis ir kliudymą atsakovei naudotis Patalpomis. 2024 m. gruodžio 17 d. ieškovė pateikė atsakovei pakartotinį reikalavimą atlaisvinti Patalpas. 2025 m. sausio 7 d. atsakovė kreipėsi į ieškovę, siūlydama aptarti kylančius Sutarties tolimesnio vykdymo klausimus, tačiau iš ieškovės gautas 2025 m. sausio 9 d. atsakymas, kad ieškovė neketina su atsakove bendradarbiauti, be to, ieškovė grasino viešai skleisti tikrovės neatitinkančią informaciją, siekdama pakenkti atsakovės dalykinei reputacijai (apie atsakovės neva taikomas sukčiavimo elementų turinčias schemas bei nemokumo tendencijas). Kadangi ieškovė 2025 m. sausio 9 d. el. laišku patvirtino, kad neketina atsisakyti savo ankstesnio sprendimo, kurį atsakovė vertina kaip atsisakymą vykdyti Sutartį joje nustatytomis sąlygomis ir kliudymą atsakovei naudotis Patalpomis.
12. Atsakovės teigimu, ieškovės reikalavimas priteisti nesumokėto nuomos mokesčio skolą yra nepagrįstas, kadangi atsakovė nėra skolinga ieškovei. Ieškovės teisė reikalauti vienašališkai nusistatyto nuompinigių dydžio ir atitinkama atsakovės mokėjimo pareiga negali kilti. Parduotuvės, veikusios Patalpose, veikla nebuvo pakankamai sėkminga (nepaisant prestižinės miesto vietos, pirkėjų srautai nebuvo pakankami, kad užtikrintų pakankamą pardavimų lygį; atsakovė be nuomos mokesčio turėjo apmokėti už komunalines paslaugas, kompensuoti nekilnojamojo turto mokestį, mokėti darbo užmokestį parduotuvės personalui), todėl atsakovė dar 2022 m. lapkričio 17 d. pateikė pranešimą ieškovei apie Sutarties nutraukimą nuo 2023 m. lapkričio 19 d. Artėjant Sutarties nutraukimo terminui, šalys visgi nutarė pabandyt išsaugoti sutartinius santykius ir 2023 m. spalio 2 d. susitarė pakeisti nuomos kainos skaičiavimą ir nustatyti, kad Patalpų nuomos mokesčio dydis nuo 2023 m. spalio mėn. yra: už 2023 m. spalio mėn. – 24 000 Eur plius PVM; už 2023 m. lapkričio mėn. – 20 000 Eur plius PVM; už 2023 m. gruodžio mėn. – 18 000 Eur plius PVM; nuo 2024 m. sausio mėn. – 20 proc. apskaičiuoti nuo apyvartos be PVM. Šalys yra verslininkai, ir ieškovė, sudarydama Sutartį ir jos pakeitimą, įvertino ir prisiėmė visas rizikas, sietinas su tokios sąlygos galiojimu ir taikymu.
13. Atsakovė taip pat nurodė, kad 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu ieškovė apkaltino atsakovę tuo, kad ji tariamai nutraukė Patalpose veikusios parduotuvės veiklą ir tariamai tyčia vengia įsipareigojimo mokėti nuomos mokestį ir jo nemoka nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio. Pranešimu ieškovė pareiškė, kad atsakovė turi mokėti nuomos mokestį ne apskaičiuotą vadovaujantis Nuomos sutartimi, o ieškovės vienašališkai apsiskaičiuotą pagal jos gautą nekilojamojo turto brokerio rekomendaciją dėl galimų nuomos sąlygų, ir pareikalavo sumokėti net 84 035,44 Eur nuomos mokesčio už laikotarpį nuo 2024 m. rugsėjo 1 d. iki 2024 m. gruodžio 16 d. Nei Nuomos sutartyje, nei Susitarime nebuvo susitarta dėl tokio nuomos mokesčio apskaičiavimo, šalys nesitarė ir nenustatė jokio minimalaus nuomos mokesčio lygio, taip pat nesutarė ir nenustatė minimalios apyvartos, nuo kurios turėtų būti skaičiuojamas nuomos mokestis, lygio. Paminėtame 2024 m. lapkričio 14 d. pranešime ieškovė nereiškė jokio reikalavimo pašalinti nurodomo pažeidimo per ieškovės nustatomą terminą, kuris turėtų būti ne trumpesnis nei 30 dienų, atitinkamai, pranešime nenurodė, kad to nepadarius, Sutartis bus laikoma nutraukta ir šiuo pagrindu. Tokiu būdu ieškovė nesilaikė Sutarties nutraukimo tvarkos. Atsakovei nepadarius Sutarties pažeidimo, ieškovės kaltinimai atsakovei yra nepagrįsti. Be to, iš ieškovės elgesio spręstina, kad ieškovė net nesiekė, jog prekybos veikla būtų atnaujinta, nebuvo suinteresuota nei Patalpų tolimesniu naudojimu, nei tęsti nuomos santykių, o priešingai – tik siekė preteksto Sutarčiai nutraukti, todėl ieškovės elgesys laikytinas nesąžiningu.
14. Atsakovė pažymėjo, kad, vadovaujantis Nuomos sutarties 11.3 punktu, ieškovė turi teisę vienašališkai, nesikreipdama į teismą nutraukti Sutartį, jei: „<..> (g) Nuomininkas padaro esminį Sutarties pažeidimą, kuriuo laikomas Sisteminis, t. y. ne mažiau kaip 3(tris) kartus iš eilės įvykęs vėlavimas daugiau negu 30 dienų apmokėti Nuomotojo pateiktas sąskaitas, skaičiuojant vėlavimą atskirai kiekvienam sąskaitos tipui“. Nagrinėjamu atveju reikalaujamas sumas ieškovė apskaičiavo ir pirmą kartą jas mokėti pareikalavo tik minėtame 2024 m. lapkričio 14 d. pranešime, nustatydama terminą apmokėti iki 2024 m. gruodžio 16 d. Ieškovei pirmą kartą pareikalavus atitinkamų sumų mokėjimo ir nustačius apmokėjimo terminą iki 2024 m. gruodžio 16 d., nei 2024 m. lapkričio 14 d., nei 2024 m. gruodžio 16 d. objektyviai negalėjo egzistuoti „vėlavimas“ šias sumas sumokėti, juolav trunkantis daugiau nei 30 dienų. Atsakovės teigimu, jei ieškovė turėtų teisėtą pagrindą apskaičiuoti nuomos mokestį tokia tvarka, kokia nurodyta 2024 m. lapkričio 14 d. pranešime, ji įgytų teisę į sutarties nutraukimą tik jei „vėlavimas“ po 2024 m. gruodžio 16 d. truktų ilgiau nei 30 d. (t. y. bent jau po 2025 m. sausio 15 d.), ir papildomai po šios datos pareiškus reikalavimą pašalinti Sutarties nutraukimo pagrindu (tariamai) esantį pažeidimą, nustatant dar mažiausiai 30 dienų terminą prievolei įvykdyti (Sutarties 11.7 punktas), per šį terminą pažeidimas nebūtų buvęs pašalintu. Taigi, laikantis Sutarties nutraukimo procedūrų, Sutartis dėl šios priežasties nebūtų galėjusi būti nutraukta anksčiau nei 2025 m. vasario 16 d.
Šalies argumentai
15. Atsakovė pateikė priešieškinį, kurį patikslino, prašydama pripažinti ieškovės atliktą 2021 m. kovo 30 d. Susitarimo dėl 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. 20190402 bei 2020 m. balandžio 27 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. GP/ARMITANA nutraukimą nuo 2024 m. gruodžio 17 d. dėl Nuomininko kaltės neteisėtu, laikant, kad Nuomos sutartis yra nutraukta nuo 2025 m. sausio 17 d. sutarties 11.4 (b) ir (c) punktų pagrindu, priteisti iš ieškovės atsakovei 80 000 Eur baudą, negrąžintą 9 839,30 Eur dydžio užstatą, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas nuo reikalavimo sumos nuo bylos iškėlimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
Atsiliepimas
16. Atsakovė priešieškinyje nurodė, kad ieškovė Nuomos sutartį nutraukė neteisėtai, nesant faktinio ir teisinio pagrindo, nesilaikydama Nuomos sutartimi nustatytos tvarkos. Ieškovė deklaratyviai nurodo, kokie pagrindai, jos vertinimu, egzistavo Nuomos sutarties nutraukimui, tačiau vengia aiškiai įvardinti, kokiu konkrečiai pagrindu ji nutraukė Nuomos sutartį. Ieškinyje ieškovė teigia buvus du pagrindus nutraukti sutartį: Nuomos sutarties 11.3 punkto b papunktis – atsakovė Patalpas naudojo ne pagal paskirtį, ir Nuomos sutarties 11.3 punkto g papunktis – atsakovė tariamai tyčia vengė įsipareigojimo mokėti nuomos mokestį ir nemokėjo nuomos mokesčio nuo 2024 m. rugsėjo mėn. Vadovaujantis Nuomos sutarties 11.7 punktu, šalys turi teisę Sutarties 11.3 ar 11.14 punktuose nustatytais pagrindais vienašališkai ne teismo tvarka nutraukti Sutartį anksčiau laiko tik po to, kai nusiuntė Sutartį pažeidusiai šaliai rašytinį reikalavimą pašalinti Sutarties pažeidimą ar įvykdyti prievolę per protingą terminą, kuris negali būti trumpesnis kaip 30 kalendorinių dienų, tačiau šalis, gavusi tokį reikalavimą, per jame nurodytą terminą pažeidimo nepašalino. Sutartis laikoma nutraukta kitą dieną po minėtame pranešime nurodyto termino pasibaigimo, jei per minėtą terminą Sutartį pažeidusi šalis (Nuomininkas ar Nuomotojas) neištaiso Sutarties pažeidimo ar neįvykdo jame nurodytos prievolės. Ieškovė, inicijuodama Sutarties nutraukimą, net nesirėmė tariamu Patalpų naudojimu ne pagal paskirtį.
17. Atsakovės teigimu, pagal Nuomos sutarties 2.3 punktą ji įsipareigojo naudoti Patalpas prekybos veiklai vykdyti. Nuomos sutartis nustatė tik prekybinės veiklos paskirtį, tačiau nereglamentavo konkretaus asortimento, prekių ženklo ir pan. aspektų, nenustatė jokių reikalavimų dėl to, kaip atsakovė turi vykdyti prekybos veiklą, pavyzdžiui, dėl darbo laiko, nepertraukiamo darbo, minimalios apyvartos ir pan. Todėl nėra aišku, kokiais kriterijais ieškovė remiasi, vertindama, kad Patalpos buvo naudojamos ne pagal paskirtį.
18. Atsakovės teigimu, Patalpose nuomos laikotarpiu veikė drabužių parduotuvė „Tops!“, kurios apyvarta sistemingai mažėjo. Nors nuomos mokesčio dydis priklausė nuo pasiektos apyvartos, tačiau be nuomos kainos išlaidų nuomininkas nuolat patyrė ir kitų su Parduotuvės ir Patalpų išlaikymu susijusių išlaidų, pavyzdžiui, personalo darbo užmokestis, komunalinės paslaugos, nekilnojamojo turto mokestis, kurį nuomininkė kompensuodavo nuomotojai, ir kt. Atsakovė buvo suinteresuota, kad Parduotuvė veiktų ir generuotų pakankamas pajamas ne tik išlaidoms padengti, bet ir uždirbtų pelną. Dėl netenkinančių prekybos rezultatų atsakovė ieškojo sprendimų situacijai pagerinti. Vienas iš sprendimų, kurį svarstė ir nutarė realizuoti atsakovė, buvo pakeisti Parduotuvės asortimentą (iš prekybos drabužiais į prekybą avalyne). Taigi Parduotuvės veikla nebuvo nutraukta, o tik buvo realizuojamas sprendimas pakeisti nepasiteisinusią prekybą prabangiais drabužiais į prekybą avalynę.
19. Atsakovės teigimu, ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu apkaltino atsakovę tariamu vengimu mokėti nuomos mokestį, pareikalavo, kad atsakovė sumokėtų net 84 035,44 Eur nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2024 m. rugsėjo 1 d. iki 2024 m. gruodžio 16 d., nors, kaip atskleista atsakovės atsiliepime į ieškinį, toks reikalavimas yra neteisėtas, nėra pagrįstas Nuomos sutartimi, todėl atsisakymas vykdyti neteisėtą ieškovės reikalavimą negali reikšti neteisėtų veiksmų ir pagrindo Sutarčiai nutraukti. Jokia Sutarties nuostata nesuteikė teisės ieškovei vienašališkai keisti Sutarties sąlygas, ja fiksuotą nuomos mokesčio dydį, jo skaičiavimo tvarką. Jei ieškovė manė, kad Sutartimi ir Susitarimu nustatyta nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarka yra netinkama, ji turėjo teisę inicijuoti sutarties pakeitimą Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau – CK) numatyta imperatyvia tvarka. Kadangi nei 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimo pateikimo metu, nei 2024 m. gruodžio 17 d. (ieškovės nurodomo Nuomos sutarties nutraukimo metu) „vėlavimo“ įvykdyti prievolę, apie kurią atsakovė buvo informuota tik 2024 m. lapkričio 14 d., trunkančio daugiau nei 30 dienų, neegzistavo, Sutarties nutraukimo pagrindas, numatytas Nuomos sutarties 11.3 (g) punkte, neegzistavo. Nuomos sutarties 11.3 (d) punktas Nuomos sutarties nutraukimą sieja su pateiktų sąskaitų neapmokėjimu, tuo tarpu nei viena sąskaita ieškovei nebuvo pateikta. Nuomos sutartis ieškovės sprendimu nutraukta ne tik nesant tam pagrindo, bet ir pažeidus esmines procedūras, todėl toks nutraukimas yra neteisėtas.
20. Atsakovė pažymėjo, kad 2024 m. gruodžio 16 d. ji gavo ieškovės reikalavimą atlaisvinti Patalpas, grindžiamą tuo, kad atsakovė neįvykdė neteisėto reikalavimo sumokėti ieškovės reikalaujamas sumas. Ieškovė, be kita ko, pagrasino riboti įėjimą į Patalpas ir komunalinių patarnavimų tiekimą bei trukdyti prekybos veiklą, klaidinant pirkėjus apie tariamą neteisėtą naudojimąsi Patalpomis. Atsakovė tokius ieškovės veiksmus vertino kaip esminį sutarties pažeidimą – atsisakymą laikytis šalių sudarytos Sutarties joje nustatytomis sąlygomis bei tyčinį kliudymą atsakovei naudotis turtu pagal paskirtį. Atsakovė, vadovaudamasi Nuomos sutarties 11.7 punktu, pateikė 2024 m. gruodžio 16 d. reikalavimą ne vėliau kaip per 30 dienų nutraukti pažeidimą sudarančius veiksmus – atsisakymą vykdyti Nuomos sutartį joje nustatytomis sąlygomis ir kliudymą atsakovei naudotis Patalpomis pagal Nuomos sutartyje nustatytas sąlygas, įspėdama, kad jei per pranešime nurodytą terminą ieškovė nenutrauks pažeidimą sudarančių veiksmų, Nuomos sutartis bus laikoma nutraukta dėl ieškovės kaltės (Nuomos sutarties 11.4 punktas) kitą dieną po pranešime nurodyto termino pasibaigimo, t. y. nuo 2025 m. sausio 17 d.
21. Atsakovė pažymėjo, kad ieškovė nuo 2024 m. gruodžio 17 d., remdamasi neteisėtai ir nepagrįstai inicijuotu Nuomos sutarties nutraukimu, savavališkai atsisakė vykdyti Nuomos sutartį ir be teisėto pagrindo reikalavo atlaisvinti Patalpas, be to, buvo siekta apriboti atsakovės iš Nuomos sutarties kylančias teises naudotis Patalpomis. Be minėtų veiksmų ieškovė grasino pakenkti atsakovės veiklai ir reputacijai: 2025 m. sausio 9 d. elektroniniame laiške ieškovė nurodė, kad apie skolos išieškojimo procesą ir iškeldinimo iš Patalpų procesą, tariamą atsakovės netinkamą verslo etiką, sukčiavimo elementų turinčias schemas bei nemokumo tendencijas informuos žiniasklaidą, tam, kad kiti potencialūs arba esami nuomotojai susidarytų klaidingą įspūdį. Taip pat grasinimai buvo išreikšti ir 2024 m. gruodžio 16 d. ir 2024 m. gruodžio 17 d. siųstuose reikalavimuose, nurodant, kad įėjimas į Patalpas gali būti ribojamas, taip pat gali būti ribojamas ir komunalinių patarnavimų tiekimas.
22. Atsakovės teigimu, šiuo atveju Sutarties neįvykdymu laikomas Susitarimo 5.1.4 punkte įtvirtinto nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarkos nesilaikymas taikant vienašališkai nustatytą 23 783,61 Eur mėnesinį nuomos mokestį (792,79 Eur per dieną). Sutarties pažadėtu vykdymu laikoma Susitarimo 5.1.4 punkte įtvirtinto nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarkos taikymas. Šioje situacijoje atotrūkio dydis tarp Sutarties neįvykdymo (23 783,61 Eur mėnesiui) ir pažadėto vykdymo (20 procentų nuo parduotuvės apyvartos, kas netaikant PVM per mėnesį vidutiniškai buvo 3 448,98 Eur vidutinė mėnesio nuomos mokesčio suma, skaičiuojant nuo 2024 m. sausio mėnesio iki 2024 m. rugsėjo mėnesio), leidžia pripažinti ieškovės veiksmus esminiu Sutarties pažeidimu. Ieškovės reikalavimo mokėti vienašališkai apskaičiuotą nuomos mokestį nepagrįstumą taip pat patvirtina ir į bylą pateikta išvada bei 2025 m. gegužės 23 d. ieškinio reikalavimo sumos patikslinimas, padarytas, vadovaujantis minėta išvada. Išvadoje nurodyta, kad ginčo patalpų mėnesinė rinkos kaina buvo 15 900 Eur per mėnesį arba 530 Eur už dieną. Kaip matyti, ieškovė reikalavo vos ne 8 000 Eur (7 883,61 Eur) daugiau mokėti už nuomą per mėnesį nei Patalpos buvo vertos. Šį faktą pripažino ir pati ieškovė, atsisakydama dalies ieškinio reikalavimo.
23. Atsakovė pažymėjo, kad, vadovaujantis Nuomos sutarties 11.9 punktu., „jeigu Sutartis nutraukiama Sutarties 11.4. punkte nurodytais pagrindais, Nuomotojas Sutarties nutraukimo momentu įsipareigoja sumokėti Nuomininkui 80 000 Eur dydžio baudą, kuri pripažįstama pilna ir galutine bet kokių Nuomininko patirtų nuostolių atlyginimo suma (ribota civilinė atsakomybė)“. Baudos priteisimas atitiktų savo paskirtį ir leistų iš dalies kompensuoti atsakovės patirtus nuostolius, nes Patalpomis buvo ne tik naudojamasi, bet ir jos gerinamos, taip pat perkama įranga, reikalinga prekybai. Atsakovė įrodymus apie atliktas investicijas į Patalpas pateikė 2025 m. balandžio 24 d. parengiamajame teismo posėdyje, pateikdama sąskaitas faktūras, išrašytas atsakovei už atliktus darbus Patalpų pagerinimui. Kita dalis įrodymų buvo pateikta kartu su 2025 m. gegužės 30 d. prašymais prie bylos pridėti įrodymus.
24. Atsakovė taip pat nurodė, kad, nutraukus Nuomos sutartį dėl ieškovės kaltės, pastaroji privalėjo grąžinti ieškovei 15 952,75 Eur dydžio užstatą, nes užstato nepanaudojo, kaip tai buvo šalių sutarta Nuomos sutarties 6 punkte. Apie užstato egzistavimą ieškovė nežinojo ir 2025 m. balandžio 24 d. vykusiame parengiamajame teismo posėdyje nurodė, kad patikrins informaciją buhalteriniuose duomenyse. Ieškovė atsiliepime į priešieškinį buvo nurodžiusi, kad atsakovė skolinga komunalinių paslaugų ginčo patalpose 2024 m. gruodžio kainos kompensaciją bei nėra sumokėjusi 2024 m. IV ketvirčio ir 2025 m. sausio mėnesio nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių. Atsakovė, siekdama atsiskaityti su ieškove, 2025 m. balandžio 23 d. atliko įskaitymą iš ieškovės negrąžinto 15 952,75 Eur užstato. Po šio įskaitymo liko 9 839,30 Eur negrąžinto užstato dalis, kurią atsakovė pareikalavo ieškovę grąžinti per 7 dienas. 2025 m. balandžio 29 d. pranešimu dėl nepanaudoto užstato dalies sulaikymo ieškovė pranešė, kad užstato negrąžins. Atsakovė yra visiškai atsiskaičiusi su ieškove pagal Nuomos sutartį, Patalpoms nėra padaryta žala, todėl ieškovė neturi teisės pasilikti užstatą.
25. Ieškovė pateikė atsiliepimą į patikslintą priešieškinį, prašydama priešieškinį atmesti ir priteisti ieškovei iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
26. Ieškovės teigimu, atsakovė, įgyvendindama savo teises, kylančias iš Nuomos sutarties, tyčia piktnaudžiavo subjektinėmis teisėmis. Atsakovės elgesys ir veiksmai yra nesuderinami su bendraisiais elgesio principais, įtvirtintais CK 1.137 straipsnio 2 ir 3 dalyse, kurie draudžia savo subjektinės teises įgyvendinti taip, kad kitiems asmenims tyčia ir be jokios logiškai paaiškinamos teisėtos priežasties būtų daroma kaip įmanoma didesnė žala. Atsakovė savo subjektines teises įgyvendino jomis piktnaudžiaudama ir prieš šių teisių paskirtį, todėl yra pagrindas taikyti CK 1.137 straipsnio 3 dalį ir taikyti atsakovei civilinę atsakomybę už tyčiniais veiksmais ieškovei sukeltą žalą bei atsisakyti ginti priešieškiniu prašomas ginti atsakovės teises, kurias ji įgyvendino piktnaudžiaudama.
27. Ieškovės teigimu, jai pareikalavus arba susimokėti už betikslį Patalpų laikymą, arba iš jų išsikraustyti, atsakovė pajuto, kad ieškovė pažeidė jos, kaip nuomininkės, teises, todėl atsakovė nusprendė nutraukti sutartį ir pareikalauti iš ieškovės baudos už tai, kad trukdė atsakovei be jokio tikslo laikyti užimtas ieškovės Patalpas ir už jas nemokėti nuomos mokesčio bei kitų privalomų mokėjimų. Savo teisių pažeidimą atsakovė grindžia tarp šalių sudaryto 2023 m. spalio 2 d. Susitarimo dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nuostatų aiškinimu, kurios, atsakovės nuomone, suteikė jai lūkestį, kad svetimas komercines patalpas galima laikyti užimtas ir nemokėti nuomos mokesčio. Atsakovė iki 2025 m. balandžio 23 d. nebuvo atsiskaičiusi už komunalines išlaidas ginčo Patalpose už 2024 m. gruodžio mėnesį, nebuvo sumokėjusi pagal Nuomos sutartį privalomo sumokėti nekilnojamojo turto ir žemės mokesčio už 2024 m. IV ketvirtį ir 2025 m. sausio mėnesį. Atsakovė paprasčiausiai nieko nemokėjo už laikomas užimtas svetimas Patalpas, kurių nuo rugsėjo mėnesio nebenaudojo pagal Nuomos sutartį sutartu tikslu.
28. Ieškovės manymu, atsakovės reikalavimas jai priteisti baudą už Nuomos sutarties nutraukimą atrodo dar keisčiau, kai atsakovė patikslintą priešieškinį grindžia teiginiu, kad atsakovė dar iki 2023 m. spalio 7 d. Susitarimo pasirašymo jau buvo nusprendusi nutraukti Nuomos sutartį ir pripažino, kad ginčo patalpose sutiko „laikinai pabūti, iki kol bus surastas kitas nuomininkas“. Dėl šios priežasties atsakovės teiginiai apie nuostolius ir žalą, kuria patyrė dėl Nuomos sutarties nutraukimo, nors ginčo Patalpomis nustojo naudotis pagal paskirtį ir nustojo mokėti nuomos bei kitus mokesčius dar 2024 m. rugsėjo mėnesį, vertinti kaip nesuderinami su netesybų esme, CK 1.5 straipsnyje nustatytais teisingumo, protingumo, bei sąžiningumo teisiniais principais.
29. Šalys Susitarimo 5.1.4 punktu susitarė, kad nuo 2024 m. už Patalpų nuomą nuomos mokestis bus skaičiuojamas nuo Patalpose veikiančios Parduotuvės apyvartos. Šiuo atveju nutraukus prekybos veiklą Patalpose, išnyksta pagrindinis Nuomos sutarties tikslas – naudoti komercines Patalpas nuomininkės komercinei veiklai, taip pat ir nebelieka kitos esminės nuomos teisinių santykių sąlygos – atlygintinumo. Atsakovės priešieškinyje pateiktas Sutarties aiškinimas, pagal kurį atsakovė turi teisę nemokamai naudotis ieškovei priklausančiomis komercinėmis Patalpomis, jeigu atsakovė Patalpose nevykdo veiklos, vertintinas kaip bandymas nesąžiningai pasinaudoti Sutarties spraga ir piktnaudžiauti subjektinėmis teisėmis.
Šalies argumentai
30. Ieškovės teigimu, atsakovė nemokėjo nuomos mokesčio nuo 2024 m. rugsėjo 7 d. Atsakovė nevykdė jokios veiklos ir nesinaudojo Patalpomis, bei nemokėjo nuomos mokesčio nei 2024 m. spalio, nei 2024 m. lapkričio mėnesį. 2024 m. lapkričio 14 d. ieškovė tik iš išorės galėjo užfiksuoti patalpas, nes jos buvo užrakintos, iškraustytos. 2024 m. lapkričio mėnesį ieškovei informavus atsakovę apie tai, kad ketina nutraukti Sutartį, atsakovė, siekdama formaliai išsisukti nuo padaryto Sutarties pažeidimo, 2024 m. gruodžio 5 d. pranešė, kad „planuoja atnaujinti veiklą“. „Veiklos atnaujinimas“ pasireiškė komercinės veiklos imitavimu, t. y. 1 062,48 kv. m prestižinėje vietoje esančioje Parduotuvėje 2024 m. gruodžio 13 d. buvo ant palangės padėta iškaba apie tai, kad neva „bus prekiaujama“ batais, ir, remiantis atsakovės pateikta pažyma dėl apyvartos nuo 2024 m. gruodžio 13 d. iki 2025 m. sausio 17 d., t. y. per daugiau nei 1 mėnesį laiko, demonstratyviai buvo tariamai atliktas tik vienas pardavimas už tariamą 99,17 Eur sumą, bei už 2024 m. gruodžio mėnesį sumokėtas 19,83 Eur nuomos mokestis. Vadovaujantis pačios atsakovės 2025 m. sausio 13 d. pažyma, Patalpose neveikė jokia „batų parduotuvė“, o 99,17 Eur apyvarta yra susijusi su 2024 m. rugsėjo 7 d. veiklą nutraukusia „Tops!“ parduotuve, kuri, atsakovės teigimu, buvo uždaryta nepasiteisinus veiklai.
31. Ieškovės manymu, jos priimtas sprendimas po įspėjimo nutraukti Sutartį buvo vienintelė priemonė, kurios pagalba galima buvo išprašyti iš ginčo Patalpų piktybiškai nuomos mokesčio nemokančią ir Patalpomis realiai Sutarties tikslais nesinaudojančią atsakovę. Ieškovė pažymėjo, kad šiuo atveju visa sutarčių teisės doktrina, kuri skirta išsaugoti sutartiniams teisiniams santykiams, kuria bando remtis atsakovė, šiai situacijai negali būti taikoma – negalima saugoti sutartinių teisinių santykių, jeigu šalis, kuri nori išsaugoti sutartį, savo veiksmais parodo, kad jai ta sutartis nėra reikalinga ir toks sutarties išsaugojimas prieštarautų pačios sutarties tikslui.
Šalies argumentai
32. Ieškovės teigimu, sunkiai paaiškinamas ir atsakovės reikalavimas pripažinti Sutartį nutraukta ne nuo 2024 m. gruodžio 17 d., bet nuo 2025 m. sausio 17 d. Ieškovės nuomone, nurodytas reikalavimas yra beprasmiškas. Atsakovė de facto nutraukė naudojimąsi Patalpomis dar nuo 2024 m. rugsėjo 7 d., o Patalpas atlaisvino tik 2025 m. sausio 17 d. Akivaizdu, kad atsakovei svarbi Sutarties nutraukimo data tik dėl to, kad atsakovė tikisi, jog iki atsakovės nurodytos Sutarties nutraukimo dienos atsakovei nereikės mokėti nuomos mokesčio, t. y. teismas tokiu būdu patvirtins atsakovei, kad atsakovės neatlygintinas Patalpų laikymas nemokant nuomos mokesčio (ir kitų mokėjimų) nuo 2024 m. rugsėjo iki 2025 m. sausio 17 d., yra teisėtas elgesys ir normali verslo praktika. Ginčo dėl to, kad atsakovė faktiškai Patalpas grąžino ieškovei tik 2025 m. sausio 17 d., nėra. Vadovaujantis Nuomos sutarties 8.21 punkto nuostatomis, nuomos mokestis turi būti mokamas iki faktinio Patalpų grąžinimo ieškovei.
33. Ieškovė pažymėjo, kad jos raštas, kuriuo reikalaujama mokėti nuomą ir įspėjama dėl veiksmų, kurių bus imtasi atsakovei gražiuoju neatlaisvinus Patalpų, nėra joks „trukdymas“ atsakovei. Pasibaigus ieškovės nustatytam terminui, atsakovė toliau sėkmingai laikė užėmusi Patalpas ir jas atlaisvino tik 2025 m. sausio 17 d. Šiuo atveju nėra nei atsakovės teisėto „naudojimosi Patalpomis“ aplinkybės nei „trukdymo jomis naudotis“ aplinkybės, nes atsakovė Patalpas naudoti tikslui, kuriam Patalpos buvo išnuomotos, nustojo dar 2024 m. rugsėjo 7 d., o Patalpas atlaisvino tik tada, kai pati sugalvojo.
34. Ieškovė pažymėjo, kad patikslintu priešieškiniu reikalaujama grąžinti po atsakovės 2025 m. balandžio 23 d. atlikto vienašalio įskaitymo likusią dalį užstato. Ieškovė su šiuo reikalavimu nesutinka, kadangi atsakovė netinkamai vykdė iš Nuomos sutarties kylančias pareigas, nemokėjo nuomos mokesčio, laiku neatlaisvino patalpų, nevykdė kitų mokėjimo prievolių pagal Nuomos sutartį, Nuomos sutartyje užstatas yra apibrėžiamas kaip atsakovės įmoka, skirta užtikrinti tinkamą atsakovės Nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų įvykdymą.
Žemesnės instancijos teismas
35. Teismo posėdžio metu ginčo šalys palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją.
Šalies argumentai
36. Ieškovės atstovas teismo posėdžio metu paaiškino, kad jokie nuomos teisiniai santykiai ieškovės nurodytu laikotarpiu nebeegzistavo, nes Patalpos nebuvo naudojamos nuomos veiklai, nebuvo mokamas nuomos mokestis, jos nebuvo perduotos savininkui. Šios aplinkybės sudarė pagrindą nutraukti Nuomos sutartį ir taikyti Nuomos sutarties nutraukimo pasekmes. Patalpų nuomos rinkos kaina buvo apskaičiuota specialisto išvadoje. Aplinkybė, kad atsakovė atliko vieną pardavimą 2024 m. gruodžio mėn., nereiškia veiklos vykdymo, vyko tik veiklos imitavimas. Atsakovės kasos aparato veikimas buvo sustabdytas, jo veikla nebuvo atnaujinta, nebuvo galima priimti atsiskaitymo iš klientų kortele. Atsakovės elgesio tikslas buvo kuo didesnių nuostolių ieškovei sukėlimas. Sisteminį Nuomos sutarties pažeidimą atskleidžia tai, kad nebuvo mokamas ne tik nuomos mokestis, bet ir kiti susiję mokesčiai. Atsakovė nepatyrė jokių nuostolių dėl Sutarties nutraukimo.
Atsiliepimas
37. Atsakovės atstovas teismo posėdžio metu paaiškino, kad šiuo atveju buvo sudaryta pakankamai detali Sutartis. Ieškovė ginčo šalių sudarytą Sutartį ignoruoja, bando savo poziciją grįsti teismine praktika, kuri nėra susijusi su šios bylos dalyku. Ieškovė sugalvojo kitokį nuomos dydį nei numatė Sutartis. Savo reikalavimui pareikšti ieškovė turėjo išrašyti PVM sąskaitą faktūrą, tačiau ieškovė to nepadarė, apskaičiavo nuomos mokestį ir pareikalavo atsakovės jį sumokėti. Dėl nurodytų priežasčių atsakovei nebuvo kilusi pareiga sumokėti nuomos mokestį. Net jei sąskaita ir būtų išrašyta, net jei ji būtų privaloma, Sutarties sąlygos nurodė, kad pareiškus reikalavimą ir suėjus reikalavimo įvykdymo terminui, turėjo būti pateikiamas įspėjimas ir nustatomas terminas prievolės įvykdymo termino pažeidimui ištaisyti, tik tuomet galėjo būti nutraukta Sutartis. Be to, Sutarties sąlygose kalbama apie esminį Sutarties pažeidimą, kuris pasireiškia sistemingumu, t. y. ne mažiau kaip tris kartus iš eilės sąskaita neapmokėta. Nuompinigių ieškovė pareikalavo vieną kartą. Ieškovė pažeidė teisėtumo principą, nutraukdama Sutartį. Netiesa, kad Patalpos buvo naudojamos ne pagal paskirtį. Ieškovė nereiškė reikalavimo Patalpas naudoti pagal paskirtį, nenustatė termino pažeidimui pašalinti. Ieškovė turėjo kitų tikslų – siekė gauti didesnį nuomos mokestį nei buvo nustatyta Sutartyje. Iš neteisėto Sutarties nutraukimo negali atsakovei kilti ieškovės nurodytos pasekmės – pareiga mokėti baudą ir kt. Nesutiktina su ieškovės argumentais, kad susiklostę teisiniai santykiai tapo neatlygintiniai – dėl atlyginimo apskaičiavimo šalys sutarė Sutartyje, ieškovė, būdama verslininkė, dėl to prisiėmė riziką. Susitarimas dėl atlygintinumo, susijusio su apyvarta, panašus į susitarimą dėl sėkmės mokesčio. Ieškovė galėjo inicijuoti Sutarties pakeitimą, jeigu atitinkamos Sutarties sąlygos jos netenkino. Be to, Sutartyje numatytas ir užstatas, ieškovė turėjo jį naudoti ieškinyje nurodytiems mokėjimams. Byla nėra sudėtinga, bet ji yra tokia padaryta ieškovės pastangomis. Ieškovės prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos yra pernelyg didelės, siekiama pasipelnyti atsakovės sąskaita.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
II. Byloje nustatytos teisei taikyti reikšmingos faktinės aplinkybės, jų teisinis vertinimas ir teismo išvados
38. Iš byloje esančių duomenų nustatyta, kad ieškovė ir atsakovė 2021 m. kovo 30 d. sudarė Susitarimą dėl 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. 20190402 bei 2020 m. balandžio 27 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. GP/ARMITANA (toliau – Nuomos sutartis, Sutartis), kuria susitarė dėl patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (toliau – Patalpos) nuomos sąlygų.
39. Pagal Nuomos sutarties 2.3 punktą atsakovė įsipareigojo naudoti tik Patalpas prekybos veiklai vykdyti, t. y. šalys aiškiai susitarė, kad atsakovė neturi teisės naudoti Patalpų kitai paskirčiai, nebent tam būtų gautas išankstinis ieškovės sutikimas.
40. Ginčo tarp šalių nėra dėl aplinkybės, jog Patalpos yra prestižinėje vietoje, tačiau taip pat nėra ginčo ir dėl to, jog nepaisant prestižinės miesto vietos Parduotuvės, veikusios Patalpose, veikla nebuvo sėkminga, todėl atsakovė 2022 m. lapkričio 17 d. pateikė pranešimą ieškovei apie Sutarties nutraukimą nuo 2023 m. lapkričio 19 d. Nepaisant to, šalys nutarė pabandyt išsaugoti sutartinius santykius ir 2023 m. spalio 2 d. susitarė pakeisti nuomos kainos skaičiavimą ir nustatyti, kad Patalpų nuomos mokesčio dydis nuo 2023 m. spalio mėn. yra: už 2023 m. spalio mėn. – 24 000 Eur plius PVM; už 2023 m. lapkričio mėn. – 20 000 Eur plius PVM; už 2023 m. gruodžio mėn. – 18 000 Eur plius PVM; nuo 2024 m. sausio mėn. – 20 proc. apskaičiuoti nuo apyvartos be PVM., t. y. nuomos sutartimi šalys nesusitarė dėl jokio minimalaus nuompinigių dydžio ar minimalios atsakovės prekybinės veiklos ginčo patalpose apyvartos.
41. Taip pat ginčo tarp šalių nėra dėl aplinkybės, jog Patalpose iš esmės nuomos laikotarpiu veikė drabužių parduotuvė „Tops!“. Šios parduotuvės apyvarta mažėjo, todėl atsakovė, būdama suinteresuota, kad Parduotuvė veiktų ir generuotų pakankamas pajamas ne tik išlaidoms padengti, bet ir uždirbtų pelną, priėmė sprendimą pakeisti Parduotuvės asortimentą ir prekiauti ne prabangiais drabužiais, o avalyne. Atsakovės teigimu, dėl šios priežasties 2024 m. rugsėjo mėn. buvo pradėti Patalpų pertvarkymo darbai, pritaikant Patalpas prekyba avalyne.
42. Ieškovės teigimu, atsakovė nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio, apie tai neinformavusi ieškovės, nutraukė prekybinę veiklą Patalpose, uždarė Parduotuvę, tačiau Patalpų neatlaisvino, ieškovės apie veiklos nutraukimą neinformavo, toliau laikė užėmusi patalpas bei nemokėjo nuomos mokesčio. Dėl šios priežasties ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. informavo atsakovę apie vienašalį Sutarties nutraukimą ir pareikalavo atlaisvinti patalpas nuo 2024 m. gruodžio 17 d. (imtinai).
43. Atsakovė 2024 m. gruodžio 16 d. pateikė reikalavimą ieškovei ne vėliau kaip per 30 dienų nutraukti pažeidimą sudarančius veiksmus – atsisakymą vykdyti Nuomos sutartį joje nustatytomis sąlygomis ir kliudymą atsakovei naudotis Patalpomis pagal Nuomos sutartyje nustatytas sąlygas, įspėdama, kad jei per pranešime nurodytą terminą ieškovė nenutrauks pažeidimą sudarančių veiksmų, Nuomos sutartis bus laikoma nutraukta dėl ieškovės kaltės (Nuomos sutarties 11.4 punktas) kitą dieną po pranešime nurodyto termino pasibaigimo, t. y. nuo 2025 m. sausio 17 d.
Dėl ieškinio reikalavimų
44. Ieškovė 2024 m. lapkričio 13 d. nuvyko prie Patalpų ir užfiksavo, kad Parduotuvėje darbo dienos metu (12 val. 46 min.) yra išjungtos šviesos, Parduotuvės durys užrakintos, pašalinta visa reklama ir prekės, sukrautos lentynos – Parduotuvė neveikia ir yra akivaizdžiai nenaudojama (uždaryta). Ši aplinkybė užfiksuota vaizdo ir foto medžiagoje. Reaguodama į tokius atsakovės veiksmus, ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu informavo atsakovę, kad atsakovei nesumokėjus rinkos kainą atitinkančio nuomos mokesčio ir nepašalinus pažeidimų iki 2024 m. gruodžio 16 d. (imtinai), Nuomos sutartis bus laikoma nutraukta dėl atsakovės kaltės nuo 2024 m. gruodžio 17 d. Ieškovės teigimu, atsakovės veiksmai (vienašališkas prekybos veiklos Patalpose nutraukimas) kvalifikuotini kaip Nuomos sutarties 11.3 punkto b papunktyje nurodytas vienašalis Nuomos sutarties nutraukimo dėl atsakovės kaltės pagrindas – atsakovė Patalpas naudojo ne pagal paskirtį. Atsakovės veiksmai taip pat vertintini ir kaip esminis Nuomos sutarties pažeidimas pagal Nuomos sutarties 11.3 punkto g papunktį, t. y. atsakovė tyčia vengė įsipareigojimo mokėti nuomos mokestį ir nemokėjo Nuomos mokesčio nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio – t. y. atsakovė nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio nutraukė prekybinę veiklą Patalpose ir faktiškai nemoka nuomos mokesčio (atsakovės nuomone, už 2024 m. rugsėjo mėnesį atliktas 185,61 Eur mokėjimas ir už 2024 m. gruodžio mėnesį atliktas 19,83 Eur mokėjimas vertintini kaip mažareikšmiai ir neatitinkantys realios Patalpų nuomos kainos). Ieškovės manymu, rinkos sąlygas atitinkantis Patalpų nuomos mokestis nustatytinas atsižvelgiant į turto vertintojų nurodytą atitinkamų patalpų rinkos nuomos kainą, todėl ieškovė iš atsakovės prašo priteisti 191 984,26 Eur nuomos mokesčio skolą.
45. Iš ieškovės procesinių dokumentų turinio matyti, jog ji ieškinį grindžia iš esmės dviem pagrindais - Nuomos sutarties 11.3 punkto b papunktyje nurodytu vienašaliu Nuomos sutarties nutraukimo dėl atsakovės kaltės pagrindu, kadangi atsakovė Patalpas naudojo ne pagal paskirtį bei esminiu Nuomos sutarties pažeidimu pagal Nuomos sutarties 11.3 punkto g papunktį, t. y. kad atsakovė tyčia vengė įsipareigojimo mokėti nuomos mokestį ir nemokėjo Nuomos mokesčio nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio.
46. Pasisakant Nuomos sutarties 11.3 punkto b papunktyje nurodyto pagrindo pažymėtina, jog ieškovė 2024 m. lapkričio 14 d. pranešime ir 2024 m. gruodžio 16 d. pranešime atsakovei nereiškė reikalavimų, susijusių su Patalpų naudojimu ne pagal paskirtį ir nesivadovavo Nuomos sutarties nuostatomis, susijusiomis su Patalpų naudojimu ne pagal paskirtį - 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu ieškovė tik pareikalavo sumokėti nuomos mokestį (84 035,44 Eur) ir įspėjo apie Nuomos sutarties nutraukimą jei šis ieškovės reikalavimas nebus nurodytu terminu įvykdytas. Taigi, ieškovė siekia, kad teismas pripažintų, jog atsakovas Patalpomis naudojosi ne pagal paskirtį, jomis nesinaudojo, nors pats minėtu pranešimu nurodė, kad Nuomos sutarties nutraukimo pagrindas – skola. Visgi ieškovė procesiniuose dokumentuose bei paaiškinimuose teismo posėdžių metu ieškovė nurodė, kad sutartis buvo nutraukta ir pagal Nuomos sutarties 11.3 (b) punktą, teigiant, kad atsakovas naudojosi Patalpomis ne pagal paskirtį, o tai sudaro pagrindą teismui pasisakyti dėl šio ieškinyje nurodyto pagrindo.
47. Teismas vertina, jog nagrinėjamu atveju svarbu atskleisti šalių elgesį iki sudarant sutartis (susitarimus) ir šalių siektus tikslus, ketinimus. Kaip jau minėta, 2023 m. spalio 2 d. šalys susitarė pakeisti nuomos kainos skaičiavimą ir nustatyti, kad Patalpų nuomos mokesčio dydis nuo 2023 m. spalio mėn. yra: už 2023 m. spalio mėn. – 24 000 Eur plius PVM; už 2023 m. lapkričio mėn. – 20 000 Eur plius PVM; už 2023 m. gruodžio mėn. – 18 000 Eur plius PVM; nuo 2024 m. sausio mėn. – 20 proc. apskaičiuoti nuo apyvartos be PVM., t. y. nuomos sutartimi šalys nesusitarė dėl jokio minimalaus nuompinigių dydžio ar minimalios atsakovės prekybinės veiklos ginčo patalpose apyvartos. Ir iš bylos medžiagos akivaizdu (Į bylą pateiktas šalių susirašinėjimas, kuriuo vykdytos Susitarimo sudarymo derybos, patvirtina minėtas aplinkybes (2025 m. gegužės 30 d. atsakovo prašymo DOK-20337 priedai), jog, nors derybų metu dėl nuomos kainos ieškovas siekė susitarti minimalų privalomai mokėtiną nuomos kainos dydį, nepriklausomą nuo prekybos apyvartos, bet atsakovas, jau turėdamas prekybos veiklos patirties Patalpose, nesutiko mokėti jokio fiksuoto dydžio nuompinigių jei prekybos apyvartos ginčo patalpose nebūtų ir galiausiai ieškovas sutiko su 2023 m. spalio 2 d. Susitarime užfiksuotomis sąlygomis.
48. Atsižvelgiant į šias aplinkybes teismas sprendžia, kad ieškovė nuo 2024 m. sausio mėn. prisiėmė riziką, kad, nesant prekybinės veiklos apyvartos ginčo patalpose, nuomos mokestis gali būti nemokamas, o atsakovė suprato riziką, kad gali patirti tik išlaidas, pavyzdžiui, komunalinių mokesčių, administravimo, nekilnojamojo turto mokesčio ir kitas išlaidas, numatytas Nuomos sutarties 5.9 punkte. Atkreiptinas dėmesys, jog šalys, susitardamos dėl prekybinės atsakovo veiklos, detaliai nesusitarė, kaip ta veikla bus vykdoma. Ir šiuo atveju nėra pagrindo nesutikti su teismo posėdžio metu išdėstyta atsakovo atstovo pozicija, jog prekybinė veikla apima daug plačiau nei tik fizinis pirkimas-pardavimas - ji gali veikti tiek fizinės parduotuvės forma, tiek internetinės parduotuvės veiklos forma, Patalpos galėjo būti naudojamos kaip sandėlis, prekybinė veikla galėjo vykti kaip mažmeninės ar didmeninės prekybos forma, galėjo būti susijusi su prekių srautais, jų užsakymu ir tiekimu, ir pan., t. y. ginčo patalpos galėjo būti naudojamos bet kokiai prekybos veiklai, kaip tai numatyta Nuomos sutarties 2.3 punkte.
49. Iš atsiliepimo į ieškinį priedų matyti, jog 2024 m. gruodžio 5 d. pranešimu atsakovė paaiškino ieškovei, kad atsakovė veiklos nėra nutraukusi, tėra atliekami asortimento pakeitimai - prekyba drabužiais keičiama į prekybą avalyne ir atliekami su tuo susiję parengiamieji darbai, o 2024 m. gruodžio 13 d. pranešimu ieškovė informuota apie vykdomą prekybos avalyne veiklą Patalpose, Vadovaujantis Nuomos sutarties 11.7 punktu, sutartis nutraukiama kitą dieną po pranešime nurodyto termino pažeidimui pašalinti pasibaigimo, jei per minėtą terminą sutartį pažeidusi šalis pažeidimo neištaiso ar neįvykdo jame nurodytos prievolės, tačiau nagrinėjamu atveju akivaizdu, jog 2024 m. gruodžio 13 d. atsakovė vykdė prekybinę veiklą Patalpose. Šias aplinkybes patvirtino atsakovo darbuotojų 2024 m. rugsėjo - lapkričio mėnesiais dirbusių parduotuvėje ir UAB ,,Armitana“ administracijoje darbo grafikai ir darbo laiko apskaitos žiniaraščiai bei teisme išklausyti liudytojai, patvirtinę, jog Patalpos buvo uždarytos, nes tuo metu ten vyko prekių asortimento keitimas iš prabangos prekių į prekybą į kasdienės avalynės prekybą žemesnėmis kainomis. Apie tai, kad prekybinei veiklai Patalpos buvo pritaikytos, patvirtina MB ,,Ledutis“ atlikti darbai ir už juos atsakovei patekta sąskaita faktūra. Be to, Prekių vežimo važtaraščiai rodo vykusį prekių judėjimą Patalpose nuo 2024 m. gruodžio 10 d. iki 2025 m. sausio 16 d. Pinigų priėmimo kvitas patvirtina avalynės pardavimo faktą ir pagrindžia 2024 m. gruodžio prekybos apyvartos skaičiavimą bei prastus prekybinės veiklos komercinius rezultatus.
50. Pažymėtina, kad atsakovo darbuotojų 2024 m. gruodžio ir 2025 m. sausio darbo grafikai ir darbo laiko apskaitos žiniaraščiai patvirtina, kad po asortimento atnaujinimo 2024 m. gruodžio ir 2025 m. sausio mėnesiais prekybinę veiklą atsakovė tęsė ir fizinės parduotuvės forma - tuo metu Patalpose dirbęs liudytojas M. M. patvirtino, kad parduotuvėje buvo mažas klientų srautas, taip pat paaiškino batų pardavimo aplinkybes.
51. Ieškovė į bylą pateikė įrodymą, jog atsakovė ginčo laikotarpiu Patalpose vykdomai prekybos veikalai nenaudojo kasos aparato. Teismas sutinka, kad ši aplinkybė gali sukelti abejonių dėl atsakovės vykdomos veiklos, tačiau nagrinėjamu atveju Patalpose atsakovės vykdomą prekybinę veiklą patvirtina kiti, anksčiau paminėti byloje esantys įrodymai bei aplinkybės. Be to, nėra pagrindo nesutikti su atsakovės paaiškinimu, jog dėl suprantamų priežasčių asortimento keitimo metu kasos aparatas nebuvo naudojamas, o kasos aparatui neveikiant ilgiau kaip 30 dienų, jo būsena turėjo būti pakeista į ,,sustabdyta“, o ieškovei 2024 m. gruodžio 16 d. pranešimu pareikalavus išsikraustyti iš Patalpų, atsakovė visą dėmesį skyrė išsikraustymui. Taigi, kasos aparato nenaudojimas nėra pagrindu pripažinti, kad Patalpos nebuvo naudojamos pagal paskirtį.
52. Iš minėto šalių susirašinėjimo (DOK-20337 priedai) matyti, kad atsakovė net nurodė ieškovei, kad, jei ieškovei tinka toks susitarimas, atsakovė galėtų nuomotis Patalpas, kol atsakovė susiras kitą nuomininką. Esant tokioms susitarimo sudarymo aplinkybėms, teismas laiko, kad abi šalys buvo aktyvios derėdamosi dėl susitarimo sąlygų, abi šalys suprato tokio susitarimo priežastis bei galimas pasekmes. Kaip matyti iš atsiliepimo į priešieškinį, ieškovė nurodė, jog kurį laiką neprieštaravo nuomos mokesčio mažėjimui. Todėl, teismo vertinimu, jei ieškovė manė, kad susitarime užfiksuoti nuomos mokesčio apskaičiavimo pakeitimai visgi neatitinka ieškovės lūkesčių, ji turėjo inicijuoti sutarties pakeitimą įstatymų numatyta tvarka.
53. Nuomos sutarties nutraukimo tvarka dėl nesumokėto nuomos mokesčio šalių sutarta Nuomos sutarties 11.3 punkte g papunktyje. Pagal šį punktą, ieškovas turėjo teisę vienašališkai, nesikreipiant į teismą, nutraukti Nuomos sutartį, jei Nuomininkas padaro esminį Sutarties pažeidimą - ne mažiau kaip 3 (tris) kartus iš eilės įvykęs vėlavimas daugiau negu 30 dienų sumokėti Nuomotojo pateiktas sąskaitas, skaičiuojant vėlavimą atskirai kiekvienam sąskaitos tipui.
54. Taigi Nuomos sutarties 11.3 (g) punktas Nuomos sutarties nutraukimą sieja su ieškovo pateiktų atsakovui nuompinigių PVM sąskaitų faktūrų nemokėjimu, tačiau, kaip minėta, nei viena sąskaita dėl nuomos mokesčio (ar kitokio mokesčio) nebuvo pateikta atsakovui, todėl tai laikytina dar vienu savarankišku pagrindu ieškovės reikalavimą dėl nuomos mokesčio sumokėjimo pripažinti neteisėtu.
55. Iš bylos medžiagos matyti, jog didesnį nei sutartyje numatytą nuompinigių dydį ieškovė atsakovei pirmą kartą nurodė tik 2024 m. lapkričio 14 d. pranešimu kartu nepateikdama jokios sąskaitos, kaip tai susitarta Nuomos sutartyje; šiuo pranešimu atsakovė taip pat nurodė ir terminą - iki 2024 m. gruodžio 16 d.. Taigi iš minėto pranešimo turinio akivaizdu, jog ieškovė nesiekė įpareigoti atsakovę pašalinti pažeidimą iki 2024 m. gruodžio 16 d., bet nustatė terminą sumokėti nuomos mokestį. Atsižvelgiant į Nuomos sutarties 11.7 punktą, sutarties aiškinimo taisykles, net jei toks reikalavimas būtų teisėtas, tai, kaip matyti iš Nuomos sutarties bei susitarimų turinio, jo neįvykdymas būtų laikomas tik mokėjimo termino pažeidimu. Esant mokėjimo termino pažeidimui, ieškovė, norėdama nutraukti Nuomos sutartį, privalo įspėti atsakovą apie Nuomos sutarties nutraukimą ir nustatyti dar nemažiau 30 d. terminą pažeidimui likviduoti – sumokėti reikalavime ir siųstinoje, pateiktinoje sąskaitoje nurodytą nuomos kainą. Taigi, net jei laikytume, kad ieškovo reikalavimas buvo pagrįstas, jo neįvykdymas iki 2024 m. gruodžio 16 d. negalėjo sudaryti teisėto pagrindo nutraukti Nuomos sutartį 2024 m. gruodžio 17 d., kaip tai nurodo ieškovė.
56. Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta, teismas sprendžia, kad ieškinyje nurodytas pagrindas skolai priteisti yra neįrodytas, todėl dėl skolos dydžio nepasisako.
Dėl priešieškinio reikalavimų
57. Atsakovė patikslintu priešieškiniu prašo pripažinti ieškovės atliktą 2021 m. kovo 30 d Susitarimo dėl 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. 20190402 bei 2020 m. balandžio 27 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. GP/ARMITANA nutraukimą nuo 2024 m. gruodžio 17 d. dėl Nuomininko kaltės neteisėtu, laikant, kad Nuomos sutartis yra nutraukta nuo 2025 m. sausio 17 d. šios sutarties 11.4 (b) ir (c) punktų pagrindu, priteisti atsakovei iš ieškovės 80 000 Eur baudą, taip pat priteisti atsakovei iš ieškovės 9 839,30 Eur dydžio užstatą.
58. Bylos medžiaga atskleidžia, jog atsakovė, žinodama, kad jos mokamas nuomos mokestis už patalpas priklauso nuo patalpose veikusios parduotuvės apyvartos, nuo 2024 m. rugsėjo mėnesio netinkamai mokėjo kitus su patalpų naudojimu susijusius mokesčius ir neslėpė, kad iš anksto suplanavo parduotuvės pertvarkymą siekiant pakeisti jos asortimentą ir fizinė parduotuvė tuo metu neveikė (ginčo byloje nėra, kad fizinė parduotuvė neveikė beveik tris mėnesius), ir, nors procesiniuose savo dokumentuose teigė, kad prekybinės veiklos sąvoka išeina iš fizinės parduotuvės veiklos ribų (su kuo teismas, be kita ko, sutiko), tačiau apie tai neinformavo ieškovės ir toliau naudojosi prestižinėje vietoje esančias Patalpas, neinformuodamas ieškovės, kuri, žinodama apie visiškai nepelningą atsakovės prekybinę veiklą, galimai būtų svarsčiusi Nuomos sutarties nutraukimo klausimą.
59. Teismo vertinimu, atsakovės veiksmai ne visai atitiko CK 1.5 straipsnyje nustatytus teisingumo, protingumo, bei sąžiningumo principus. Pagal atsakovės priešieškinio logiką, atsakovė nusprendė nutraukti sutartį ir pareikalauti iš ieškovės baudos už tai, kad ši neva trukdė atsakovei, be kita ko, nesant jokio šalių susitarimo dėl asortimento keitimo termino, vykdyti tokią prekybinę veiklą Patalpose, kuri, akivaizdu, niekada neatneš atsakovei jokių pajamų, nuo kurios, pagal šalių susitarimą, galėtų būti paskaičiuojamas mokėtinas nuomos mokestis. Pasisakant dėl tokių atsakovės veiksmų vėlgi ne mažiau svarbūs Nuomos sutarties šalių tikslai ir ketinimai, iš kurių pagrindinis ieškovės tikslas – gauti nuomos mokestį už dideles prestižinėje miesto dalyje esančias patalpas. Teismo įsitikinimu, toks atsakovės elgesys ir veiksmai yra nesuderinami su bendraisiais elgesio principais, įtvirtintais CK 1.137 straipsnio 2 ir 3 dalyje. Tarp šalių sudarytoje Nuomos sutartyje Patalpų naudojimas prekybinei veiklai, kuri sudaro pagrindą atsakovės prekių realiems pardavimams, svarbi dėl to, kad šalys Susitarimo 5.1.4 punktu susitarė, kad nuo 2024 m. už patalpų nuomą nuomos mokestis bus skaičiuojamas nuo patalpose veikiančios parduotuvės apyvartos. Šiuo atveju prekybos veiklą iš aktyvaus pardavimo į asortimento keitimą, Patalpose nebelieka pagrindinio Nuomos sutarties tikslo iš ieškovės pusės – atlygintinumo.
60. Būdama sąžininga ir rūpestinga sutartinių santykių dalyvė, atsakovė turėjo pareigą informuoti ieškovę, kad tuo metu, kai parduotuvės asortimentas bus keičiamas iš prabangių rūbų į kasdienio vartojimo avalynės, atsakovė iš vykdomos Patalpose veiklos pajamų neturės (nebus apyvartos) ir nuomos mokestis nebus mokamas ir tokiu būdu sudaryti galimybę ieškovei planuoti savo veiksmus ar net sudaryti galimybę iš naujo derėtis ir susitarti dėl atitinkamų Nuomos sutarties punktų.
61. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad atsakovė savo teisę nutraukti Nuomos sutartį grindžia Nuomos sutarties 11.4 punkto b ir c punktų nuostatomis, t. y. nuomininkas turi teisę vienašališkai, nesikreipiant į teismą, nutraukti šią Sutartį, jeigu: (b) Nuomotojas kliudo nuomininkui naudotis turtu pagal nuomos paskirtį ir šios sutarties sąlygas ir dėl to nuomininkas iš esmės negali naudotis turtu; (c) Nuomotojas padaro esminį sutarties pažeidimą. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad esminio sutarties pažeidimo faktą turi įrodyti šalis, kuri nori pasinaudoti vienašališko sutarties nutraukimo teise (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010). Teismas atkreipia dėmesį, jog atsakovė neįrodė, kad ieškovė kliudė jai naudotis Patalpomis, kuriomis atsakovė nuo 2024 m. rugsėjo mėn. naudojosi taip, kaip norėjo – keitė asortimentą, atkilo darbus, sustabdė kasos aparato veiklą ir pan. Atkreiptinas dėmesys, jog net pakeitus prekes, kuriomis buvo prekiaujama fizinėje parduotuvėje, buvo atliktas tik vienas batų poros pardavimas nuo 2024 m. gruodžio 13 d. iki 2025 m. sausio 17 d., t. y. daugiau negu per vieną mėnesį, atkreiptinas dėmesys, jog minėta batų pora buvo parduota pačią pirmą prekybos nauju asortimentu dieną, t. y. 2024 m. gruodžio 13 d. Taigi, nėra pagrindo nesutikti su ieškovės teiginiu, kad ieškovo raštas, kuriuo reikalaujama mokėti nuomą, nepriklausomai nuo jo teisėtumo, negali būti laikoma trukdymu atsakovei vykdyti Nuomos sutartyje aptartą veiklą.
62. Remiantis tuo, kas išdėstyta, priešieškinio dalyje dėl baudos priteisimo tenkinti nėra pagrindo.
63. Pasisakant dėl užstato grąžinimo, pažymėtina, jog priešieškiniu reikalaujama grąžinti po atsakovės 2025 m. balandžio 23 d. atlikto vienašalio įskaitymo likusią dalį užstato. Ieškovė su šiuo reikalavimu nesutiko, nurodydama, jog atsakovė iki 2025 m. balandžio 23 d. nebuvo atsiskaičiusi Nuomos sutartį ir nebuvo sumokėjusi privalomų mokėjimų už komunalines paslaugas, nekilnojamojo turto ir žemės mokesčius. Atsakovei atlikus vienašalį įskaitymą ir pagal Nuomos sutartį sumokėtos užstato sumos, t. y. 6 113,45 Eur, likusią dalį užstato 9 839,30 Eur ieškovė nesutinka grąžinti, kadangi, ieškovės teigimu, atsakovė netinkamai vykdė iš Nuomos sutarties kylančias pareigas, nemokėjo nuomos mokesčio, laiku neatlaisvino patalpų, nevykdė kitų mokėjimo prievolių pagal Nuomos sutartį, o Nuomos sutartyje užstatas yra apibrėžiamas kaip atsakovės įmoka, skirta užtikrinti tinkamą atsakovės Nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų įvykdymą.
64. Pagal CK 6.222 straipsnį šalis gali reikalauti grąžinti jai viską, ką ji yra perdavusi kitai šaliai vykdydama sutartį, jeigu ji tuo pat metu grąžina kitai šaliai visa tai, ką buvo iš pastarosios gavusi. Netenkinus ieškinio, teismo vertinimu, atsakovė, įskaičius paskutines sumas, kurias privalėjo sumokėti ieškovei pagal Nuomos sutartį, įgijo teisę atgauti užstatą.
65. CK 6.37 straipsnio 2 dalis numato, kad nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo kreditorius turi teisę reikalauti priteisti įstatymo nustatyto dydžio palūkanas, vadinamąsias procesines palūkanas, kurių tikslas – kompensuoti minimalius kreditoriaus nuostolius, patiriamus dėl prievolės neįvykdymo per laikotarpį nuo civilinės bylos iškėlimo iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.
66. Teismas, įvertinęs tai, kad šiuo atveju priešieškinio reikalavimas, susijęs su užstato grąžinimu galėjo būti savarankiškas reikalavimas ir teisme pareikštas tik 2025 m. birželio 2 d., o pagrindas reikšti šį reikalavimą atsirado tik 2025 m. balandžio 29 d., procesines palūkanas priteisia ne nuo bylos iškėlimo teisme bylos, bet nuo konkretaus priešieškinio reikalavimo gavimo teisme dienos, t. y. nuo 2025 m. birželio 2 d.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 261, 268–270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
Ieškinį atmesti.
Priešieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Gedimino prospektas“ į. k. 304153352, atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Armitana“, į. k. 151182221, 9 839,30 Eur (devynis tūkstančius aštuonis šimtus trisdešimt devynis eurus 30 centų) užstato.
Priteisti atsakovei 6 procentus metinių palūkanų nuo 2025 m. birželio 2 d. iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.