Kauno apygardos teismo sprendimas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gintauto Koriagino (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Algimanto Kukalio ir Rūtos Palubinskaitės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo V. Ž. apeliacinį skundą dėl Kėdainių rajono apylinkės teismo 2016 m. gegužės 13 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-73-188/2016 pagal ieškovo V. Ž. ieškinį atsakovams A. L. ir ŽŪB „A. E.“ dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomininko teisių perkėlimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

Byloje kilo ginčas dėl teisės normų, reglamentuojančių asmens pirmenybės teisę išsinuomoti žemės sklypą ir šios teisės apsaugą aiškinimo ir taikymo.Bylos duomenimis, ieškovas V. Ž. ir atsakovė A. L. 2009 m. vasario 17 d. sudarė penkerių metų terminui (iki 2014 m. vasario 17 d.) privačios žemės sklypo nuomos sutartį Nr. 20, pagal kurią atsakovė išnuomojo ieškovui 17,0900 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), o ieškovas įsipareigojo mokėti atsakovei 230 Lt/ha (66,61 Eur už 1 ha) nuomos mokestį ir vykdyti atsiskaitymus iki einamųjų metų dvylikto mėnesio. Sutartis buvo įregistruota viešame registre. Pasibaigus žemės nuomos terminui, atsakovė A. L. 2015 m. rugsėjo 11 d. sudarė minėto žemės sklypo nuomos sutartį Nr. EIM-15-03 su atsakove ŽŪB „A. E.“, pagal kurią naujoji žemės nuomininkė įsipareigojo mokėti žemės nuomos mokestį po 140 Eur/ha (už visą sklypą – 2364,60 Eur), atsiskaityti iki ateinančių metų vasario 1 d., žemės nuomos mokestį perskaičiuoti kas dvejus metus, naujomis sąlygomis. Sutartis išviešinta. Ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas perkelti jam nuomininko teises ir pareigas pagal 2015 m. rugsėjo 11 d. 17,0900 ha dydžio žemės ūkio paskirties žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), žemės nuomos sutartį Nr. EIM-15-03, sudarytą tarp atsakovų A. L. ir ŽŪB „A. E.“. Jis nurodė, kad pirmoji žemės sklypo nuomos sutartis buvo sudaryta dar 2000 m. rugpjūčio 3 d., kuri pasibaigė 2004 m. birželio 30 d. įregistravus žemės sklypo panaudos sutartį. 2009 m. vasario 17 d. tarp šalys (ieškovas ir atsakovė A. L.) sudarė ir įregistravo viešajame registre naują žemės sklypo nuomos sutartis Nr. 20. Ieškovas pažymėjo, kad jis visą žemės nuomos laikotarpį tinkamai vykdė savo pareigas ir jokių pretenzijų žemės savininkė jam nebuvo pareiškusi. Ginčo žemės sklypu naudojosi iki 2015 metų rudens, rudenį atliko žemės skutimo darbus, deklaravo pasėlius Nacionalinei mokėjimo agentūrai. 2015 m. rugsėjo 16 d. sumokėjo atsakovei A. L. žemės nuomos mokestį ir 2015 m. rugsėjo 21 d. nusiuntė atsakovei pranešimą dėl žemės sklypo nuomos sutarties pratęsimo bei žemės nuomos mokesčio suderinimo, į kurį atsakovė atsakė, kad 2015 m. rugsėjo 11 d. ji sudarė naują žemės sklypo nuomos sutartį su kitu nuomininku – ŽŪB „A. E.“. Pasak ieškovo, įstatymų nustatyta tvarka atsakovė nepranešė jam apie ketinimą išnuomoti žemės sklypą naujajam žemės nuomininkui, tuo pažeisdama ieškovo pirmumo teisę. Atsakovai A. L. ir ŽŪB A. E.“ su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad pasibaigus žemės nuomos sutarčiai atsakovė A. L., nesulaukusi pasiūlymo iš ieškovo, sudarė ginčo žemės nuomos sutartį su kitu asmeniu. Atsakovė pripažino, kad pasibaigus nuomos sutarties terminui ieškovas ir toliau naudojosi jos žemės sklypu, tam atsakovė neprieštaravo, tačiau, anot atsakovės, ieškovas žemę dirbo neteisėtai ir savavališkai. Be to, iš ieškovo elgesio buvo galima spręsti, kad jis ateityje neketina sudaryti žemės nuomos sutarties. Naują žemės nuomos sutartį su ŽŪB „A. E.“ atsakovė sudarė žymiai geresnėmis sąlygomis, praėjus daugiau nei vieneriems metams nuo sutarties, sudarytos su ieškovu, termino pabaigos.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Kėdainių rajono apylinkės teismas 2016 m. gegužės 13 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė atsakovei ŽŪB „A. E.“ iš ieškovo V. Ž. 605 Eur advokato pagalbos išlaidų; sprendimui įsiteisėjus panaikino 2015 m. lapkričio 26 d. nutartimi taikytą laikinąją apsaugos priemonę – draudimą atsakovams A. L. ir ŽŪB „A. E.“ imtis bet kokių veiksmų, susijusių su 2015 m. rugsėjo 11 d. žemės nuomos sutarties Nr. EIM-15-03 dėl 17,0900 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypo, un. Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), modifikavimu ir išregistravimu iš viešojo registro VĮ „Registrų centras“.Teismas nustatė, kad 2009 m. vasario 17 d. šalys (ieškovas V. Ž. ir atsakovė A. L.) penkerių metų terminui sudarė privačios žemės sklypo nuomos sutartis Nr. 20, pagal kurią ieškovas išsinuomojo 17,0900 ha žemės ūkio paskirties sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), pagal kurią ieškovas įsipareigojo nuomotojai mokėti 230 Lt/ha (66,61 Eur už 1 ha) nuomos mokestį iki einamųjų metų 12 mėnesio. Sutarčiai pasibaigus, atsakovai 2015 m. rugsėjo 11 d. sudarė ginčo žemės nuomos sutartį Nr. EIM-15-03, pagal kurią nuomininkas įsipareigojo mokėti žemės nuomos mokestį po 140 Eur/ha (už visą sklypą – 2364,60 Eur), atsiskaityti iki ateinančių metų vasario 1 d., žemės nuomos mokestį perskaičiuoti kas dvejus metus, naujomis sąlygomis. Spręsdamas, ar atsakovė nepažeidė CK 6.566 straipsnio nuostatų, reglamentuojančių asmens (ieškovo) pirmumo teisę sudaryti žemės nuomos sutartį, teismas pažymėjo, kad pagal CK 6.566 straipsnio nuostatas, nuomininkas turi pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį esant šioms sąlygoms: 1) ankstesnės nuomos sutarties terminas turi būti pasibaigęs; 2) su buvusiu nuomininku tokiomis pačiomis sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys; 3) buvęs žemės nuomininkas tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Teismas nustatė, kad nagrinėjamu atveju ieškovo ir atsakovės sudarytos žemės nuomos sutarties terminas buvo pasibaigęs. Sudarydamos sutartį šalys nebuvo numačiusios, kad nuomos terminas gali būti pratęstas. Jokių papildomų susitarimų dėl sutarties pratęsimo tarp ieškovo ir atsakovės pasirašyta nebuvo. Todėl teismas sprendė, jog vien tai, kad ieškovas nuo 2014 m. vasario 17 d. iki 2015 metų rudens naudojosi ginčo sklypu ir atsakovei sumokėjo žemės sklypo nuomos mokestį už 2014-2015 metus, neduoda pagrindo išvadai, kad 2009 m. vasario 17 d. privačios žemės sklypo nuomos sutartis Nr. 20 buvo pratęsta abiejų šalių valia ir sutartis galiojo.Teismas konstatavo, kad nagrinėjamu atveju ieškovas neturėjo pirmumo teisės, nes atsakovė sutartį su ŽŪB „A. E.“ sudarė žymiai palankesnėmis sąlygomis, kadangi atsakovų sudarytoje nuomos sutartyje numatyta didesnė žemės nuomos mokesčio kaina, palankesnė atsiskaitymo tvarka, numatytas didesnis minimalių nuostolių kompensavimo dydis, jeigu nuomininkas laiku nevykdo savo įsipareigojimų. Tuo tarpu ieškovas nebuvo pateikęs atsakovei konkretaus palankesnio pasiūlymo ir tik 2015 m. rugsėjo 21 d. pranešime išreiškė norą atnaujinti žemės nuomos sutartį, sumokėdamas atsakovei 1464,03 Eur žemės nuomos mokestį už visą sklypą. Šį mokestį teismas vertino kaip žemės sklypo nuomos kainos pasiūlymą, nes tokį žemės nuomos mokestį ieškovas buvo nurodęs ir savo pranešime dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomos sutarties pratęsimo. Be to, teismas pažymėjo, kad ieškovas neatliko jokių veiksmų, kurie rodytų jo aktyvų siekį sudaryti nuomos sutartį. Esant aptartoms aplinkybėms, teismas sprendė, kad ieškovo pirmumo teisė sudaryti naują žemės nuomos sutartį nebuvo pažeista, kadangi ieškovas neįrodė, jog ketino sudaryti žemės nuomos sutartį tokiomis pat sąlygomis kaip ŽŪB „A. E.“.Teismas sprendė, kad ieškovas neteko pirmumo teisės sudaryti žemės nuomos sutartį dar ir todėl, kad nuomos mokestį jis mokėjo pavėluotai. Teismas pažymėjo, kad ieškovas, būdamas stambiu ūkininku, žinojo apie savo pareigą laiku mokėti nuomos mokestį ir suprato netinkamo sutarties vykdymo teisines pasekmes. Sutartyje nenustačius, kad atsakovė turėjo pareigą informuoti ieškovą apie netinkamai vykdomus įsipareigojimus, ieškovas, pavėlavęs atsiskaityti du iš penkių kartų, negalėjo tikėtis, kad atsakovę toks sutarties vykdymas tenkins.Atmetęs ieškinį, teismas priteisė iš ieškovo atsakovės ŽŪB „A. E.“ naudai 605 Eur atstovavimo išlaidas.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Apeliaciniu skundu ieškovas V. Ž. prašo panaikinti Kėdainių rajono apylinkės teismo 2016 m. gegužės 13 d. sprendimą ir išspręsti civilinę bylą iš esmės – ieškinį tenkinti ir priteisti iš atsakovų A. L. ir ŽŪB „A. E.“ ieškovo naudai bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais: Pirmosios instancijos teismas, priimdamas sprendimą, neatskleidė bylos esmės, formaliai taikė procesinės teisės normas, reglamentuojančias įrodymų vertinimą, ir materialinės teisės normas, susijusias su ginčo sandoriu, akivaizdžiai nukrypo nuo suformuotos teismų praktikos tokio pobūdžio bylose. Pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino CK 6.566 straipsnio nuostatas, teigdamas, kad ieškovas neturėjo pirmumo teisės išsinuomoti žemės sklypo. Apelianto nuomone, nagrinėjamu atveju egzistavo visos trys sąlygos, numatytos CK 6.566 straipsnyje, kurioms esant ieškovas turėjo pirmumo teisę išsinuomoti ginčo sklypą:

11.2.1. Ankstesnės žemės nuomos sutarties terminas pasibaigė 2014 m. vasario 17 d., tačiau ieškovas dar iki 2015 m. rugsėjo mėnesio vidurio, t. y. iki nuomos sutarties tarp atsakovų sudarymo, dirbo ginčo žemės sklypą. Tokie ieškovo veiksmai patvirtino jo siekį ir toliau nuomotis žemės sklypą (LAT 2014 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3- 474/2014), o atsakovė dėl to nepareiškė jam jokių pretenzijų. Be to, ieškovas sumokėjo už 2015 m. rugsėjo mėnesį nuomos mokestį, kurį atsakovė priėmė. Tokiu būdu, anot ieškovo, tarp šalių susiklostė sutartiniai atlygintiniai nuomos santykiai, kurių teisiškai šalims nepavyko įforminti, nes atsakovė neatvyko, kaip buvo tartasi, pasirašyti paruoštos nuomos sutarties, neinformavusi ieškovo sudarė nuomos sutartį su atsakove ŽŪB „A. E.”. Vien ta aplinkybė, kad nuomos teisiniai santykiai nebuvo teisiškai įforminti nereiškia, kad atsakovei nekilo pareiga informuoti ieškovą apie ketinimą ginčo žemės sklypą išnuomoti kitiems nuomininkams, kitomis sąlygomis.

Ginčo žemės sklypą pretendavo išsinuomoti ir kiti asmenys. Teismas nepagrįstai nurodė, kad atsakovė naują ginčo žemės sklypo sutartį sudarė žymiai palankesnėmis sąlygomis, dėl ko ieškovas neturėjo pirmumo teisės. Pažymi, kad atsakovė nesuteikė ieškovui teisės tartis dėl geresnių nuomos sąlygų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2015 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015). Nepagrįsta teismo išvada, kad 2015 m. rugsėjo 21 d. pranešime, kuriame ieškovas išreiškė norą atnaujinti žemės nuomos sutartį, nurodyta sumokėta 1 464,03 Eur žemės nuomos mokesčio suma už visą sklypą laikytina žemės sklypo nuomos kainos pasiūlymu. Apeliantas pažymi, kad sutarties kainą šalys turėjo tiksliai susiderinti rašytinės sutarties sudarymo metu. Be to, minėtame rašte ieškovas buvo nurodęs, kad yra pasirengęs derėtis ir nustatyti pačias palankiausias atsakovei nuomos sutarties sąlygas. Buvęs žemės nuomininkas tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Atsakovė patvirtino, kad pretenzijų ieškovui dėl nuomos sutarties vykdymo niekada nereiškė. Tuo tarpu ieškovo keliomis dienomis pavėluotas mokėti nuomos mokestį negali būti laikomas netinkamu sutarties vykdymu, jeigu kita šalis nepareiškė dėl to jokių prieštaravimų. Todėl teismas nepagrįstai 11 ir 13 dienų pavėluotą mokėjimą, įvykusį 2009 ir 2010 metais (t. y. prieš 6 ir 5 metus), vertino kaip esminį sutarties pažeidimą, atimantį iš ieškovo pirmumo teisę išsinuomoti ginčo žemės sklypą. Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovai prašo jį atmesti, priteisti iš ieškovo atsakovės UAB „A. E.“ naudai bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais: Nepagrįsti apeliacinio skundo argumentai dėl CK 6.566 straipsnyje numatytos sąlygos egzistavimo, nes byloje nėra jokių rašytinių įrodymų, kurie pagrįstų tarp šalių faktiškai susiklosčiusius sutartinius atlygintinius nuomos santykius. Nors ieškovas teigė, kad po 2013 m. šalių įvykusio susitikimo ieškovo sutuoktinė parengė žemės sklypo nuomos sutarties projektą ir laukė, kaip buvo susitarta, atvykstant atsakovės ir jos sutuoktinio pasirašyti/pasiimti sutarties, šiuos paaiškinimus paneigia atsakovės A. L. ir liudytojo J. L. byloje duoti paaiškinimai, iš kurių matyti, kad vienintelis šalių susitikimas įvyko 2009 m. pasirašant žemės nuomos sutartį. Atsakovė A. L. patvirtino, kad ji 2014 m. ieškovo buvo pareikalavusi atvežti pasirašyti žemės nuomos sutartį, tačiau ieškovas to nepadarė. Todėl žemės sklypo nuomos sutartis laikoma pasibaigusia 2014 m. vasario 17 d. Tokiu būdu ieškovas neteko teisės reikalauti perkelti nuomos teises ir pareigas pagal atsakovų sudarytą nuomos sutartį, kuri yra įregistruota viešame registre (Kauno apygardos teismo 2015 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-809-657/2015). Atsakovų nuomone, vien naudojimasis žemės sklypu, pasibaigus jos sutarties terminui, negali būti vertinamas kaip sutarties pratęsimas. Tam, kad būtų pagrindas taikyti CK 6.481 straipsnio nuostatas, turi būti nustatytos dvi sąlygos: i) asmuo toliau naudojasi daiktu; ii) nuomotojas tam neprieštarauja. Nagrinėjamu atveju nuo 2014 m. vasario 17 d. iki nuomos sutarties su atsakove ŽŪB „A. E.” sudarymo (2015 m. rugsėjo 11 d.) žemės nuomininkė buvo neapibrėžtoje padėtyje, su atsakove ieškovas nebendravo, vengė susitikti. Apeliantas nepagrįstai nesutinka su teismo išvada, kad atsakovė naują žemės sklypo nuomos sutartį sudarė žymiai palankesnėmis sąlygomis. Pirma, atsakovų sudarytoje sutartyje žemės nuomos mokestis buvo du kartus didesnis nei su ieškovu sudarytoje sutartyje. Todėl nuomos kainos dydis yra esminis kriterijus, patvirtinantis, kad naujoji nuomos sutartis buvo sudaryta ne tokiomis pačiomis sąlygomis. Be to, atsakovė niekaip negalėjo žinoti, kad apeliantas ketina mokėti didesnę kainą. Antra, teismas pagrįstai 2015 m. rugsėjo 21 d. ieškovo pateiktą pranešimą dėl žemės nuomos kainos sumokėjimo vertino kaip žemės nuomos kainos pasiūlymą. Trečia, apeliantas nepateikė jokių įrodymų, kad dėjo pastangas sudaryti naują žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį, siūlė padidinti žemės nuomos kainą, atliko kitus veiksmus, kuriuos rūpestingas ir sąžiningas ūkininkas turėtų atlikti tam, kad turėtų galimybę įgyvendinti pirmumo teisę pratęsti žemės nuomos teisinius santykius. Todėl nagrinėjamu atveju nėra antrosios CK 6.566 straipsnyje nurodytos sąlygos (tokiomis pačiomis sąlygomis pretenduoja išsinuomoti ir kiti asmenys) (Šiaulių apygardos teismo 2014 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-69-372/2014). Todėl žemės nuomininkė, pasinaudodama sutarčių laisvės principu, teisėtai sudarė nuomos sutartį su tuo asmeniu, kurio pasiūlytos sąlygos jai suteikė didžiausią ekonominę naudą (Kauno apygardos teismo 2015 m. vasario 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-130-230/2015). Be to, pareigą atsiskaityti su atsakove ieškovas turėjo tik vieną kartą per metus, o iš šešių mokėtinų kartų vėlavo atsiskaityti net 2 kartus, todėl spręstina, kad prievolė buvo vykdoma netinkamai ir ieškovas prarado pirmumo teisę nuomotis žemės sklypą. Nepagrįstas apelianto teiginys, kad teismas privalėjo remtis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 28 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-689/2015. Pažymi, kad nagrinėjamos ir minėtos kasacinio teismo bylos faktinės aplinkybės skiriasi, kadangi nagrinėjamoje byloje nėra nustatyti faktai, kad ieškovas atliko aktyvius veiksmus, siekdamas pratęsti pasibaigusią žemės nuomos sutartį, t. y. neteikė atsakovei pasiūlymų, neparuošė ir nepateikė atsakovei naujos nuomos sutarties ir pan. Todėl minėtoje kasacino teismo nutartyje suformuluotos išvados nagrinėjamu atveju netaikytinos.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

13. Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant faktinę ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar teisingai nustatytoms faktinėms aplinkybėms taikė materialines teisės normas. Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Taip pat apeliacinės instancijos teismas, neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo motyvus bei reikalavimus, ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

14. Bylos duomenimis nustatyta, kad šalys (ieškovas V. Ž. ir atsakovė A. L.) 2009 m. vasario 17 d. penkerių metų terminui (iki 2014 m. vasario 17 d.) sudarė privačios žemės sklypo nuomos sutartį Nr. 20, pagal kurią atsakovė išnuomojo ieškovui 17,0900 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), o ieškovas įsipareigojo iki kiekvienų einamųjų metų dvylikto mėnesio mokėti atsakovei 230 Lt/ha (66,61 Eur už 1 ha) nuomos mokestį. Pasibaigus žemės nuomos terminui, atsakovė A. L. 2015 m. rugsėjo 11 d. sudarė minėto žemės sklypo nuomos sutartį Nr. EIM-15-03 su naujuoju nuomininku – atsakove ŽŪB „A. E.“, pagal kurią pastaroji įsipareigojo mokėti 140 Eur/ha (už visą sklypą – 2364,60 Eur) dydžio žemės nuomos mokestį, perskaičiuojant jį kas dvejus metus, naujomis sąlygomis. Savo elgesį sudaryti žemės nuomos sutartį su naujuoju nuomininku atsakovė grindė iš esmės trimis aplinkybėmis: 1) ekonomine nauda; 2) netinkamu pradinio žemės nuomininko (ieškovo) sutarties vykdymu; 3) žemės nuomotojo (atsakovės) teise laisvai sudaryti žemės nuomos sutartį su trečiaisiais asmenimis, jeigu nuo žemės nuomos termino pabaigos praėjo daugiau kaip vieneri metai (CK 6.482 straipsnio 4 dalis). Pirmosios instancijos teismas, sutikdamas su tokiais atsakovų argumentais, ieškovo ieškinį atmetė.

15. Apeliacinėje byloje keliami materialiosios teisės normų dėl žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį (CK 6.482, 6.566 straipsniai) bei proceso teisės normų, reglamentuojančių įrodymų vertinimą (CPK 185 straipsnis), aiškinimo ir taikymo klausimai.

16. CK 6.566 straipsnis nustato, kad kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Taigi, kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, kad išsiaiškinti, ar nuomininkas turi pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį, būtina nustatyti tris esmines sąlygas: 1) ar ankstesnės nuomos sutarties terminas yra pasibaigęs; 2) ar su buvusiu nuomininku tokiomis pačiomis sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys; 3) ar buvęs žemės nuomininkas tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

17. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2015 m. gruodžio 28 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015, pasisakydamas dėl CK 6.566 straipsnio taikymo, suformulavo tokias šio straipsnio antrosios ir trečiosios sąlygos aiškinimo taisykles. Visų pirma, vertinant nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, turėtų būti laikomasi nuostatų, kad sutarties sąlygos gali būti keičiamos nustatant naujas, bet ankstesnis nuomininkas turi teisę atnaujinti savo pasibaigusią sutartį naujomis sąlygomis, kurios yra tokios pačios, kokios siūlomos naujam nuomininkui. Šiuo atveju sąlygų tapatumas lyginamas tarp naujajam nuomininkui siūlomų nuomos sąlygų ir ankstesniojo nuomininko sutikimo laikytis šių naujų sutarties sąlygų. Jų tapatumas neturėtų būti suprantamas kaip nuomotojo negalėjimas keisti sutarties sąlygų ar nustatyti naujas sutarties sąlygas. Jei su nuomotojo keliamomis naujomis nuomos sąlygomis sutinka naujasis ir ankstesnis nuomininkai, tai pagal CK 6.566 straipsnį pirmenybės teise sudaryti sutartį naudojasi ankstesnis nuomininkas; antra, pasisakydamas dėl trečiosios sąlygos (tvarkingo nuomos sutarties vykdymo), kasacinis teismas pažymėjo, kad sutarties vykdymo principai yra įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, t. y. šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis bei vykdyti sutartį kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu. Taigi visų pirma sutarties šalys turi laikytis teisės aktuose ir sutartyje nustatytų taisyklių. Tam tikri sutarties vykdymo trūkumai, nepažeidžiantys pirmiau išvardytų principų, neturėtų būti laikomi netinkamu sutarties vykdymu, jei kita šalis laiku nepareiškia prieštaravimų.

18. Bylos duomenys patvirtina, kad iki pasibaigiant 2009 m. vasario 17 d. Privačios žemės sklypo nuomos sutarčiai Nr. 20 atsakovė A. L. nepranešė ieškovui apie jo teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui (CK 6.482 straipsnio 2 dalis). 2014 m. vasario 17 d. pasibaigus žemės nuomos terminui ieškovas ir toliau naudojosi žeme, deklaravo pasėlius atitinkamai institucijai, mokėjo žemės savininkui nuomos mokestį, kurį atsakovė priėmė, pretenzijų ieškovui dėl netinkamo sutarties vykdymo per visą sutarties terminą nereiškė ir leistinomis įrodinėjimo priemonėmis neįrodė, kad ieškovas būtų vengęs sudaryti sutartį naujomis sąlygomis (CPK 178 straipsnis). Priešingai, ieškovo 2015 m. rugsėjo 15 d. atliktas 1464,03 Eur mokėjimas už žemės nuomą, padidinus jį nuo 2009 m. vasario 17 d. nuomos sutartimi sutarto 66,61 Eur/ha iki 85,67 Eur/ha, leidžia daugiau tikėti, kad šalys buvo susitarę pratęsti sutartį žemės nuomotojui palankesnėmis sąlygomis (CPK 185 straipsnis). Remiantis aukščiau aptartais motyvais, teisėjų kolegija nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovui du kartus nežymiai pavėlavus sumokėti žemės nuomos mokestį už 2009 ir 2010 metus, galima daryti išvadą, kad ieškovas sutartį vykdė netvarkingai, nes nei pats pažeidimo pobūdis, nei atsakovės elgesys neteikė pagrįsto pagrindo tokiai išvadai.

19. Iš bylos duomenų taipogi matyti, kad iki fakto apie naujos nuomos sutarties sudarymą paviešinimo viešame registre (2015 m. spalio 16 d.) ieškovas 2015 m. rugsėjo 21 d. pareiškimu prašė pratęsti žemės nuomos sutartį naujomis sąlygomis (ieškinio priedas Nr. 6), tačiau, kaip paaiškėjo, atsakovė 2015 m. rugsėjo 11 d. sudarė minėto žemės sklypo nuomos sutartį Nr. EIM-15-03 su kitu nuomininku – atsakove ŽŪB „A. E.“.

20. CK 6.482 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta papildoma garantija buvusiam nuomininkui vienerius metus reikalauti perduoti jam nuomininko teises ir pareigas, jei nuomotojas nepranešęs sudaro to paties daikto nuomos sutartį. Byloje susiklostė situacija, kai pasibaigus žemės nuomos terminui ir žemės nuomotojui nepranešus žemės nuomininkui apie jo teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, žemės nuomininkas ir toliau tvarkingai vykdė nuomos sutartį, pasiūlė jos nuomotojui išsinuomoti žemę naujam terminui, tačiau atsakovė žemė jau buvo išnuomojusi kitam nuomininkui. Įstatymų leidėjas, nustatydamas pirmenybės teisę, visais atvejai siekia tų pačių tikslų užtikrinti tų asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu labiau nei visi kiti tretieji asmenys ir kurių interesams šio turto perdavimas gali turėti tiesioginę įtaką, teisių apsaugą bei galimybę ateityje jas tinkamai įgyvendinti. Tokia pirmenybės teisė yra įstatymo suteikta garantija, suteikianti pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko) teisinių ir ekonominių interesų apsaugą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-230/2014; 2007 m. birželio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2007).

21. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovas žemės sklypą nuomoja nuo 2000 m.; kad esminių sutarties pažeidimų per visą nuomos ir panaudos laikotarpį nebuvo nustatyta; kad sutarčių laisvės principas neturėtų būti suprantama ir kaip besąlyginė sutarties šalies laisvė atsisakyti sutarties (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015); į sutarties vykdymo principus, įtvirtintus CK 6.200 straipsnyje; į prioritetinį (pirmenybės) principą buvusiam nuomininkui išsinuomoti daiktą naujam terminui, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, reguliuojančias ginčo santykį, nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos ir nepagrįstai nekonstatavo ieškovo pirmenybės teisės išsinuomoti žemės sklypą.

22. Civilinėje teisėje galiojant dispozityviškumo principui, asmuo yra laisvas pasirinkti pažeistos teisės gynimo būdą. Nuomininko teisių ir pareigų perkėlimas yra priimtiniausias pažeistos nuomininko pirmenybės teisės gynimo būdas, nes šis gynimo būdas, palyginti su kitais, pvz., sandorio negaliojimo institutu, yra ekonomiškesnis, operatyvesnis ir labiausiai atitinka pirmenybės teisės turėtojo interesus. Todėl, ieškovui pasirinkus minėtą savo teisių gynimo būdą, nepriklausomai nuo CK 6.482 straipsnio 4 dalies nuostatų, toks ieškovo reikalavimas turėjo būti tenkinamas. Todėl pirmosios instancijos teismo sprendimas naikintinas ir byloje priimamas naujas sprendimas – ieškovo ieškinį tenkinti ir perkelti jam nuomininko teises pagal 2015 m. rugsėjo 11 d. 17,0900 ha dydžio žemės ūkio paskirties žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), žemės nuomos sutartį Nr. EIM-15-03, sudarytą tarp atsakovų A. L. ir ŽŪB „A. E.“.

23. Panaikinus pirmosios instancijos teismo sprendimą ir klausimą išnagrinėjus iš esmės – ieškinį tenkinus, perskirstomos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Taigi, tenkinus tiek ieškinį, tiek apeliacinį skundą, ieškovas turi teisę į patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

24. Pirmosios instancijos teisme ieškovas patyrė 1580,22 Eur bylinėjimosi išlaidų (108 Eur žyminis mokestis ir 1472,22 Eur atstovavimo išlaidos), o bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme – 592 Eur bylinėjimosi išlaidų (108 Eur žyminio mokesčio ir 484 Eur atstovavimo išlaidos). Peržiūrėjus pateiktas teismui ieškovo patirtų bylinėjimosi išlaidų ataskaitas ir jose nurodytas išlaidų sumas konkretiems atstovavimo veiksmams atlikti, nustatyta, kad 2016 m. vasario 8 d. ir 2016 m. balandžio 20 d. atskaitose nurodytos bylinėjimosi išlaidų sumos, atitinkamai 250 Eur ir 200 Eur už pasirengimą ir atstovavimą teismo posėdžiuose viršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą 8.19. punkte numatytus maksimalius dydžius, todėl mažintinos atitinkamai iki 220,53 Eur ir 151,38 Eur. Nustačius, kad likę prašomų priteisti bylinėjimosi išlaidų sumos neviršija minėtose rekomendacijose numatytų maksimalių dydžių, nurodytų 8.2, 8.9, 8.16, 8.19 punktuose, atsižvelgus į bylos sudėtingumą, teisinių paslaugų teikimo pastovumą ir pobūdį, sprendžiamų teisinių klausimų naujumą, šalių elgesį proceso metu ir advokato darbo laiko sąnaudas, teismas sprendžia, kad ieškovo patirtos atstovavimo išlaidos yra optimalios, todėl priteistinos iš atsakovų lygiomis dalimis, t. y. iš atsakovų priteistina po 751,07 Eur bylinėjimosi išlaidų, ieškovo patirtų pirmosios instancijos teisme ir po 296 Eur bylinėjimosi išlaidų, ieškovo patirtų apeliacinės instancijos teisme (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis).

Kauno apygardos teismo teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

panaikinti Kėdainių rajono apylinkės teismo 2016 m. gegužės 13 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti.

Perkelti ieškovui V. Ž. nuomininko teises ir pareigas pagal 2015 m. rugsėjo 11 d. 17,0900 ha dydžio žemės ūkio paskirties žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), žemės nuomos sutartį Nr. EIM-15-03, sudarytą tarp atsakovų A. L. ir ŽŪB „A. E.“.

Priteisti ieškovui V. Ž. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovų A. L. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir ŽŪB „A. E.“ (juridinio asmens kodas 175705032) po 751,07 Eur bylinėjimosi išlaidų, ieškovo patirtų pirmosios instancijos teisme, ir po 296 Eur bylinėjimosi išlaidų, ieškovo patirtų apeliacinės instancijos teisme.