- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2021-03-02
- Bylos Nr.
- e2A-592-577/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-35440-2019-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rūta Burdulienė, Jadvyga Mardosevič, Neringa Švedienė
- Ieškovas
- V. M.
- Atsakovas
- J. K., A. K.
- Kategorijos
- 2.6.2.1Netesybos
- 2.6.8.4Preliminarioji sutartis
- 3.2.4.11Įrodymų vertinimas
- 3.3.1.18.1Pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos teisėjų Rūtos Burdulienės, Jadvygos Mardosevič (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Neringos Švedienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. M. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 24 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo V. M. ieškinį atsakovams J. K. ir A. K. dėl baudos priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas V. M. kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė priteisti solidariai iš atsakovų J. K. ir A. K. 2 000 Eur netesybas (baudą), 27,20 Eur delspinigių, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė, kad 2019 m. spalio 5 d. su J. K. sudarė preliminariąją sutartį dėl atsakovams bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausančio buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo. Preliminariojoje sutartyje nurodyta, kad parduodamas 42,26 kv. m ploto butas, tačiau, kai 2019 m. lapkričio 8 d. jam buvo pateiktas nekilnojamojo turto registro išrašas, buvo pastebėta, jog tikroji buto kvadratūra - 38,35 kv. m. 2019 m. lapkričio 11 d. ieškovas pranešė atsakovams, kad dėl jų kaltės sandoris neįvyks, nes jis negali įgyti preliminariojoje sutartyje numatyto 42,26 kv. m buto; pareikalavo grąžinti avansą ir sumokėti 2 000 Eur baudą, numatytą preliminariojoje sutartyje. Pažymėjo, jog atsakovai nesąžiningai nutylėjo, kad nuo bendrojo naudojimo patalpų ploto yra skaičiuojami visi komunaliniai ir kiti mokesčiai, kurie yra įprastai skaičiuojami tik nuo gyvenamojo ploto. Buto pardavimo skelbime buvo nurodyta neteisinga informacija apie butą ir jam priskirtus priklausinius. Atsakovai nurodė, kad parduodamas butas turi 12 kv. m sandėliuką, tačiau realiai yra 4 kv. m sandėliukas, kuris, be to, valdomas ir naudojamas bendrosios dalinės nuosavybės teise. Atsakovai pasielgė nesąžiningai, apgaulės būdu siekė parduoti jiems nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą. Atsakovai avansą grąžino tik tada, kai gavo teismo įsakymą, tačiau nesutiko sumokėti preliminariojoje sutartyje numatytų netesybų.
Atsiliepimas
2. Atsakovai J. K. ir A. K. su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Atsiliepime pažymėjo, kad Preliminarios sutarties sudarymo metu tikslus buto plotas nebuvo žinomas, joje nurodytas tik preliminariai, nes parduodamas butas buvo sudarytas iš dviejų butų. Prieš pasirašant preliminarią sutartį ieškovui buvo parodyta sena buto byla, kurioje nurodytas 38 kv. m bendras plotas; be to, jam buvo paaiškinta ir parodyti dokumentai, kad prie bendro ploto priklauso ir dalis bendrų patalpų, t. y. iš 12 kv. m ploto bendros virtuvės 2 kv. m ir 2 kv. m atsakovai buvo išpirkę iš kaimynų; likusi virtuvės dalis priklauso Vilniaus miesto savivaldybei. Ieškovui buvo paaiškinta, kad bus atliktas abiejų butų sujungimas į vieną objektą, kurio plotas iš esmės nesiskirs nuo preliminarioje sutartyje nurodyto buto ploto. Ieškovas su tuo sutiko. Naujai suformuotas butas Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruotas adresu (duomenys neskelbtini), su vienu unikaliu numeriu ir nurodytas bendras plotas 38.35 kv. m. Ieškovui buvo paaiškinta, kad dar priklauso ir 4 kv. m virtuvės, kuri negali būti įregistruota atsakovų vardu, kol nėra sutvarkyti nauji virtuvės įregistravimo Nekilnojamojo turto registre dokumentai. Teigia, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės. Atsakovai dėjo maksimalias pastangas įvykdyti savo prisiimtus įsipareigojimus pagal preliminariąją sutartį ikisutartiniuose santykiuose elgėsi sąžiningai, todėl nėra pagrindo jiems taikyti civilinę atsakomybę.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
3. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2020 m. lapkričio 24 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovo V. M. atsakovei J. K. 200 Eur ir A. K. - 300 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti, taip pat iš ieškovo į valstybės biudžetą priteisė 19,37 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu.
4. Teismas sprendė, kad tarp šalių buvo sudarytas sąlyginis sandoris. Tokią išvadą teismas grindė Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2015 m. liepos 3 d. išrašų duomenimis, kad atsakovei J. K. nuosavybės teise priklausė butas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), ir butas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), tačiau būsimo buto, kaip atskiro nekilnojamojo turto vieneto Sutarties pasirašymo metu dar nebuvo; 2019 m. lapkričio 7 d. išrašo duomenimis butas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), suformuotas sujungimo būdu.
5. Teismas kaip nepagrįstus atmetė ieškovo argumentus, jog pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo pasirašyta dėl atsakovų kaltės. Pažymėjo, kad buto pardavimas vyko tarpininkaujant brokeriui; atsakovai faktiškai minėtame procese nedalyvavo ir su ieškovu nebendravo; skelbimą internetinėje svetainėje apie parduodamą butą patalpino brokeris. Teismo vertinimu, skelbime pateikiama visa reikšminga, esminė informacija apie parduodamą nekilnojamąjį turtą. Teismas atmetė ieškovo argumentus, kad jis buvo apgautas dėl skelbime buvusios informacijos. Teismas padarė išvadą, kad ne skelbimas, o buto apžiūra turėjo įtaką jo apsisprendimui pirkti siūlomą turtą. Pažymėjo, kad liudytoju apklaustas D. P. nurodė, jog būtent ieškovas po buto apžiūros labai skubėjo kuo greičiau sudaryti Sutartį, nes parduodamas daiktas jam tiko, o norinčių pirkti šį turtą buvo daug. Teismas pažymėjo, kad iš labai aktyvaus ieškovo ir liudytojo D. P. elektroninio susirašinėjimo matyti, kad ieškovas žinojo, jog yra tvarkomi dokumentai dėl dviejų butų sujungimo; apie dokumentų rengimo eigą ir visą procesą ieškovas buvo nuolat informuojamas, pats aktyviai domėjosi procesu, nes butą jis ketino pirkti, imdamas paskolą iš banko, jam kuo greičiau reikėjo dokumentų. Kadangi būtent ieškovas 2019 m. lapkričio 11 d. el. laišku informavo, kad nepirks Buto, teismas padarė išvadą, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl ieškovo priimto sprendimo atsisakyti sandorio. Konstatavęs, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta ne dėl atsakovų kaltės, o pačiam ieškovui atsisakius sandorio, teismas sprendė, kad sutartinė atsakomybė dėl netesybų (baudos) taikymo atsakovams neturi būti taikoma. Teismas pabrėžė, jog avanso grąžinimas ieškovui neįrodo atsakovų kaltės pripažinimo.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
6. Ieškovas V. M. apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 24 d. sprendimą, priimti naują sprendimą ir tenkinti apelianto ieškinio reikalavimus – priteisti iš atsakovų solidariai 2 000 Eur netesybas (baudą), 27,20 Eur delspinigių, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
6.1. Teismas pažeidė įrodymų vertinimo taisykles, dalies įrodymų nevertino, nenurodė, kokiu pagrindu juos atmetė, neteisingai taikė materialines ir proceso teisės normas, nesivadovavo Lietuvos A. T. praktika.
6.2. Šalys preliminariąja sutartimi sulygo, kad teises ir pareigas įgis nuo sutarties sudarymo, t. y. nuo avanso sumokėjimo ir įskaitymo, bet ne nuo kitų sąlygų atsiradimo momento, todėl nėra teisinio pagrindo tokią sutartį vertinti kaip sąlyginį sandorį su atidedamąja sąlyga. Iš liudytojo parodymų buvo aišku, kad kambariai tikrai bus sujungti į vieną butą, ir buvo žinoma, per kiek laiko tai bus atlikta. Atsakovų atstovas preliminarioje sutartyje numatė pagrindinės sutarties sudarymo tikslią datą, nesusietą su jokia aplinkybe; joje nėra nuorodos, kad buto plotas gali keistis, priklausomai nuo VĮ Registrų centro pažymos; be to, nuo šios įmonės galėjo priklausyti, kada bus atliktas kambarių sujungimas, bet ne jų plotas.
6.3. Teismas nevertino J. K. paaiškinimų, kuriais ji pripažino, jog neatskleidė apeliantui visų turto ypatybių, kad butas buvo bendrabučio tipo name, komunaliniai mokesčiai mokami ir nuo bendrojo dalinio turto ploto ir kt. Tai rodo, kad ji buvo nesąžininga ir preliminarioji sutartis buvo sudaryta dėl apgaulės. Atsakovai melavo apeliantui, kad kambarių sujungimo metu atskirs bendrąja daline nuosavybe priklausantį koridorių, todėl nerašė jo į preliminariąją sutartį.
6.4. Teismas nevertino, kad atsakovai savo interesų realizavimui buvo pasitelkę nekilnojamojo turto profesionalą, o apeliantas šiuose santykiuose tokios pagalbos neturėjo.
6.5. Teismas nevertino brokerio pripažinimo, kad prie buto patalpų priskaičiavo bendro naudojimo patalpų plotą, tokiu būdu apgaulingai padidino buto plotą; brokeris pripažino, kad skelbime įdėtos klaidinančios nuotraukos, kurios sudarė įspūdį, jog butas yra erdvesnis. Konstatavimas, kad apeliantas vizualiai apžiūrėdamas patalpas privalėjo suprasti, kokio ploto yra butas, koks atsakovų nuosavybės statusas, yra paviršutiniškas, nepagrįstas jokiais įrodymais.
6.6. Teismas neteisingai konstatavo, kad apeliantas susipažinimui gavo visus buto dokumentus. Byloje nėra įrodymų, kad atsakovai supažindino ieškovą su patalpų byla, planu; atsakovai jų nepateikė ir į bylą. Atsakovui buvo pateikta tik dalies plano kopija. Teismas netinkamai tyrė ir vertino byloje esančius įrodymus.
6.7. Teismas neteisingai taikė sutarties aiškinimo taisykles. Atsakovai suprato, kad jie suklaidino (apgavo) apeliantą, nebandė spręsti kilusio ginčo dėl buto ploto derybų būdu; brokeris nebendravo ginčo klausimu ir nedavė atsakovų kontaktų, todėl apeliantas negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties. Avanso grąžinimas taip pat rodo, kad jie pripažino kaltę dėl suklaidinimo.
6.8. Teismas neteisingai aiškino preliminariosios sutarties turinį, esmines sąlygas, nevertino atsakovų į sutartį įrašyto gyvenamųjų patalpų ploto ir kainos santykio. Teigia, jog šalys nesitarė dėl apytikslio ploto. Objekto kaina buvo nustatoma nuo asmeninės nuosavybės teise turimų patalpų ploto; kainos pokytis sudarė 5 000 Eur, o tai ryškus neatitikimas. Dėl šios priežasties apeliantas siekė derybų. Būtent atsakovai dėl nesąžiningumo ir neatsakingumo negalėjo parduoti preliminarioje sutartyje nurodyto objekto.
6.9. Sutarties 4.1.1.2 punkto sąlyga, kad pagrindinėje sutartyje apeliantas turės patvirtinti, jog gavo iš pardavėjo visus reikalingus dokumentus, patvirtina, kad ieškovui nebuvo pateikti visi reikalingi dokumentai preliminariosios sutarties pasirašymo metu. Atsakovai įsipareigojo parduoti 42,26 kv. m butą be bendrojo naudojimo patalpų. Būtent jie pažeidė preliminarios sutarties sąlygas, negalėdami įvykdyti įsipareigojimų, nes tokio buto neturėjo. Apeliantas nebūtų sudaręs preliminarios sutarties, jei būtų žinojęs, kad bendrojo naudojimo patalpos turi būti perkamos su butu.
6.10. Teismas nepriteisė bylinėjimosi išlaidų dėl teismo įsakymo išdavimo, kurį atsakovai iš dalies įvykdė (50 proc.).
Atsiliepimas
7. Atsakovai J. K. ir A. K. atsiliepime prašo ieškovo apeliacinį skundą atmesti ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 24 d. sprendimą, priteisti iš apelianto bylinėjimosi išlaidas.
7.1. Atsakovai atsiliepime į ieškinį nurodė, jog visiškai nesutinka su ieškiniu ir jame nurodytais argumentais, kad jam buvo neatskleista visa esminė informacija apie parduodamą objektą. Teismo posėdžių garso įrašai įrodo, kad atsakovė J. K. nepripažino, jog apeliantui nebuvo atskleistos esminės parduodamo buto ypatybės; ji paaiškino, kad apeliantui buvo aprodytos visos buto ir butui priklausančios patalpos, sena buto byla, kita svarbi informacija.
7.2. Posėdžio garso įrašas patvirtina, kad nekilnojamojo turto brokeris nurodė kitas aplinkybes, negu tvirtina apeliantas, t. y. jis nurodė, kad patalpos apeliantui buvo aprodytos kelis kartus, parodyti nesujungtų dviejų butų išrašai iš registro, nurodytos patalpos, išaiškinta, kad prie bendro buto ploto priklauso 4 kv. m bendros virtuvės, kurią buvo įsigiję atsakovai. Tie 4 kv. m. nebuvo laikomi buto bendrojo naudojimo patalpomis, o atsakovams priklausė asmeninės nuosavybės teise. Brokeris patvirtino, kad jokios klaidinančios informacijos apie parduodamą butą į skelbimą neįdėjo.
7.3. Atsakovai įrodė, kad apeliantui buvo pateikę visą esminę buto pardavimo informaciją; šios aplinkybės buvo patvirtintos ne tik atsakovės J. K. paaiškinimais bei liudytojo parodymais. Teismas konstatavo esminę aplinkybę, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta ne dėl atsakovų kaltės, o pačiam ieškovui atsisakius sandorio, todėl sutartinė atsakomybė atsakovams neturi būti taikoma. Teismo sprendimas teisėtas ir pagrįstas; teismas nepažeidė jokių procesinės ar materialinės teisės normų, įrodymus tyrė bei vertino ne tik laikydamasis įstatymo normų, bet ir plačiai šiais klausimais taikoma teismų praktika.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
8. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1, 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
9. Apeliacijos objektą sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo atmestas ieškovo reikalavimas dėl atsakovų atsakomybės pagal Preliminariąją buto pirkimo – pardavimo sutartį taikymo (netesybų (baudos) priteisimo), teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
10. Byloje nustatyta, kad ieškovas V. M. ir atsakovė J. K. 2019 m. spalio 5 d. sudarė Preliminariąją buto pirkimo pardavimo sutartį, pagal kurią susitarė iki 2019 m. lapkričio mėn. 15 d. (Sutarties 3.1 punktas) sudaryti Pagrindinę buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 42,26 kv. m, pirkimo-pardavimo sutartį (Sutarties 1.1 punktas). Sutarties 5.1 punkte nustatyta, kad jeigu Pagrindinė sutartis nėra sudaroma Sutartyje nustatytomis sąlygomis ir/ar per Sutarties 3.1 punkte nustatytą terminą dėl pirkėjo kaltės, Sutartis laikoma nutrūkusi ir Pardavėjui, kaip nuostolių atlyginimas, lieka sumokėtas avansas; jeigu Pagrindinė sutartis nėra sudaroma Sutartyje nustatytomis sąlygomis ir/ar per Sutarties 3.1 punkte nustatytą terminą dėl pardavėjo kaltės, Sutartis laikoma nutrūkusi ir Pardavėjas privalo grąžinti Pirkėjui avansą bei sumokėti avanso dydžio baudą. Sutarties 4.1.1.1 punkte nustatyta avanso suma – 2 000 Eur. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2019 m. lapkričio 7 d. išrašo duomenimis, buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuris suformuotas sujungimo būdu, priklausančio atsakovams A. K. ir J. K. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise, bendras plotas yra 38,35 kv. m. Butas yra su bendro naudojimo patalpomis (jų bendras plotas - 14.92 kv. m). Ieškovas V. M. 2019 m. lapkričio 11 d. el. laiške Nekilnojamojo turto agentūros „Capital realti“ brokeriui D. P. informavo, kad nepirks Buto, nes Buto plotas mažesnis nei 2019 m. spalio 5 d. preliminariojoje sutartyje nurodyto Buto plotas; ieškovas laiko, jog preliminarioji sutartis nutrūko dėl pardavėjo kaltės ir prašė grąžinti sumokėtą avansą bei sumokėti 2 000 Eur baudą. Po teismo įsakymo išdavimo atsakovams grąžinus avansą, ieškovas ieškinį pareiškė tik dėl netesybų (baudos ir delspinigių) priteisimo. Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė. Ieškovas pateikė apeliacinį skundą.
11. Visų pirma, apeliantas nesutinka su teismo išvada, kad tarp šalių buvo sudarytas sąlyginis sandoris.
12. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 1.66 straipsnio 1 dalį, teisių arba pareigų atsiradimą, pasikeitimą ar pabaigą sandoris gali padaryti priklausomus nuo tam tikrų sąlygų buvimo ar nebuvimo. Sandoris laikomas sudarytu su atidedamąja sąlyga, jeigu šalys sandoriu nustatomų teisių ir pareigų atsiradimą padarė priklausomą nuo tokios aplinkybės, kurios buvimas ar nebuvimas nežinomas (CK 1.66 straipsnio 2 dalis).
13. Nagrinėjamu atveju apeliacinės instancijos teismas pritaria apelianto pozicijai, kad teisinio pagrindo šalių pasirašytą preliminarią sutartį vertinti kaip sąlyginį sandorį, nebuvo. Pirmosios instancijos teismas, nors ir išdėstė faktines aplinkybes apie buto teisinio statuso pasikeitimą (dviejų butų sujungimą į vieną) po preliminariosios sutarties pasirašymo, šio fakto su konkrečiomis sutarties sąlygomis (vienos ar abiejų sutarties šalių atitinkamų teisių atsiradimu, pasibaigimu ar pan.) nesusiejo. Tačiau iš skundžiamo sprendimo turinio matyti, kad toks šalių teisinių santykių kvalifikavimas nelėmė pirmosios instancijos teismo išvadų, reikšmingų šio ginčo išsprendimui.
14. Pažymėtina, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).
15. Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis).
16. Kasacinis teismas yra nurodęs, jog civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Teisėjų kolegija apibendrindama konstatuoja, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos A. T. 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).
17. Preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie preliminariosios sutarties nutraukimą laikytinas atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį (žr. Lietuvos A. T. 2016 m. sausio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 23–24 punktus). <...>Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių. Pvz., kasacinio teismo praktikoje yra pažymėta, kad preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti (Lietuvos A. T. 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-226-695/2017, 23 punktas). Apibendrindama nurodytą kasacinio teismo praktiką, teisėjų kolegija konstatuoja, kad preliminariosios sutarties organizacinis pobūdis leidžia daryti išvadą, jog pirkėjas iki pagrindinės sutarties sudarymo turi teisę tikrinti parduodamo daikto kokybę, jo būklę, kad įsitikintų, ar nėra paslėptų daikto trūkumų ar kitų neatitikimų, apie kuriuos pardavėjas jo neinformavo ir kuriems esant jis tokiomis sąlygomis preliminariosios sutarties nebūtų sudaręs (Lietuvos A. T. 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020).
18. Nagrinėjamu atveju ginčo dėl to, kad sudaryti pagrindinę sutartį atsisakė būtent ieškovas, nėra. Aplinkybės dėl parduodamo daikto būklės, apelianto nurodomų neatitikimų preliminarioje sutartyje nurodytiems buto parametrams, savaime neįrodo atsakovų kaltės CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme.
19. Ieškovas teigia, kad atsakovai įsipareigojo parduoti 42,26 kv. m butą be bendrojo naudojimo patalpų, ir būtent jie pažeidė preliminarios sutarties sąlygas, negalėdami įvykdyti įsipareigojimų, nes tokio buto neturėjo. Pasisakydama dėl šio argumento, teisėjų kolegija, visų pirma, pažymi, kad nors dėl būsimo pirkimo-pardavimo objekto preliminarioje sutartyje turi būti susitarta, šiuo atveju, pirmosios instancijos teismas pagrįstai atsižvelgė į tai, kad ieškovas žinojo, jog yra tvarkomi dokumentai dėl dviejų butų sujungimo į vieną. Išklausius 2020 m. lapkričio 4 d. teismo posėdžio garso įrašą, nustatyta, kad ieškovas nurodė, jog iki preliminariosios sutarties pasirašymo jam buvo parodyti du VĮ Registrų centro išrašai, kuriuose buvo du atskiri kambariai. Byloje esantys 2015 m. liepos 3 d. nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai patvirtina, kad butai Nr. (duomenys neskelbtini) (12,15 kv. m ploto) ir (duomenys neskelbtini) (18,81 kv. m ploto), esantys (duomenys neskelbtini) name, buvo su bendro naudojimo patalpomis; šių patalpų bendras plotas siekė 21,14 kv. m. Iš ieškovo susirašinėjimo su nekilnojamojo turto agentūros „Capital realty“ brokeriu D. P. matyti, kad ieškovas jau po preliminarios sutarties pasirašymo (2019 m. spalio 7 d.) klausė, ar yra galimybė, kai tvarkys į vieną butą, kad sutvarkytų koridoriaus patalpą, jog butui nepriklausytų; 2019 m. spalio 23 d. jis pakartotinai klausė, ar sutvarkys, kad koridorius būtų atskirtas nuo buto. Šių aplinkybių visuma paneigia apelianto teiginius, jog buvo susitarta parduoti butą be bendro naudojimo patalpų. Atitinkami derinimai/susitarimai po preliminariosios sutarties pasirašymo negalėjo daryti įtakos ieškovo apsisprendimui ją pasirašyti, todėl apeliacinio skundo argumentai, kad atsakovai melavo, jog kambarių sujungimo metu atskirs bendrąja daline nuosavybe priklausantį koridorių, atmestini.
20. Ieškovas nenurodė, kad klausė atsakovų dėl komunalinių mokesčių mokėjimo ypatumų, esant bendrojo naudojimo objektų, todėl teiginiai, jog J. K. neatskleidė, jog butas buvo bendrabučio tipo name, kad mokesčiai mokami ir nuo bendrojo dalinio turto ploto, ypač įvertinus tai, kad ieškovui buvo parodyti nekilnojamojo turto registro išrašai, priešingai, nei teigia apeliantas, neįrodo jos nesąžiningumo bei siekio apgauti apeliantą.
21. Aplinkybė, kad atsakovai buto pardavimo klausimus spręsti pavedė nekilnojamojo turto pardavimo brokeriui taip pat nekeičia faktinių aplinkybių vertinimo, kadangi ieškovui nekilnojamojo turto įsigijimo procese nebuvo apribota galimybė pasitelkti šios srities profesionalą ar kitą reikalingų žinių turintį asmenį.
22. Apeliacinės instancijos teismas atmeta apeliacinio skundo argumentus dėl skelbime patalpintų nuotraukų reikšmės ginčo išsprendimui, kadangi, kaip pagrįstai nurodyta skundžiamame sprendime, ieškovas du kartus apžiūrėjo parduodamą butą. Akivaizdu, jog apžiūros metu ieškovas galėjo nustatyti, ar faktinis buto vaizdas (dėl erdvės) atitinka nuotraukose užfiksuotą būklę, ir apsispręsti dėl turto įsigijimo.
23. Ieškovas taip pat nurodo, kad atsakovai suprato, kad jie suklaidino apeliantą, nebandė spręsti kilusio ginčo dėl buto ploto derybų būdu, brokeris nedavė atsakovų kontaktų, todėl apeliantas negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties. Pažymėtina, kad 2019 m. lapkričio 11 d. el. laiške brokeriui ieškovas aiškiai nurodė, jog mažesnio buto, nei nurodyta preliminarioje sutartyje, jis nepirks, reikalavo ne tik J. K. kontaktų, tačiau prašė informuoti ją apie sutarties nutraukimą, reikalavimą grąžinti avansą bei sumokėti baudą. Duomenų apie ketinimą derėtis ieškovas neatskleidė, todėl nėra jokio pagrindo spręsti apie atsakovų kaltę nesudarius pagrindinės sutarties dėl šios priežasties.
24. Motyvas, kad avanso grąžinimas įrodo, jog atsakovai pripažino kaltę dėl ieškovo suklaidinimo, taip pat stokoja pagrįstumo. Iš Preliminariosios sutarties turinio matyti, kad avansas šiuo atveju atliko ir prievolės užtikrinimo funkciją, tačiau apsisprendimas nereikalauti netesybų, ypač įvertinus šioje byloje susiklosčiusias dėl buto pertvarkymo (apie kurį ieškovui buvo žinoma) atsiradusio ploto pasikeitimo aplinkybes, savaime nelaikytinas atsakovų kaltės pripažinimu.
25. Nurodęs, kad teismas neteisingai aiškino preliminariosios sutarties turinį, nevertino, kad objekto kaina buvo nustatoma nuo asmeninės nuosavybės teise turimų patalpų ploto, atsakovų į sutartį įrašyto gyvenamųjų patalpų ploto ir kainos santykio, jos pokyčio, apeliantas jokiais objektyviais duomenimis nepagrindė faktinių kainos nustatymo kriterijų.
26. Teisėjų kolegija neturi pagrindo pritarti apeliacinio skundo argumentui, kad pirmosios instancijos teismas pažeidė įrodymų vertinimo taisykles, nukrypo nuo Lietuvos A. T. praktikos. Iš skundžiamo sprendimo turinio matyti, kad teismas rėmėsi įrodymų visuma, t. y. tiek rašytiniais įrodymais, šalių paaiškinimais, liudytojo parodymais. Vien tai, kad teismas, įvertinęs byloje surinktus įrodymus, padarė kitokias išvadas, nei nurodo apeliantas, savaime nereiškia, kad buvo pažeistos įrodymų vertinimo taisyklės.
27. Apelianto pozicija, kad teismas nepagrįstai nepriteisė bylinėjimosi išlaidų dėl teismo įsakymo išdavimo, kurį atsakovai iš dalies įvykdė (50 proc.), taip pat nelaikytina teisinga.
28. Bylos duomenimis, ieškovas, pateikdamas pareiškimą dėl teismo įsakymo dėl 2 000 Eur avanso, 2 000 Eur baudos bei 10,40 Eur delspinigių priteisimo, sumokėjo 23 Eur žyminio mokesčio, ir ši bylinėjimosi išlaidų suma 2019 m. lapkričio 27 d. teismo įsakymu jam iš atsakovų buvo priteista. Atsakovams pateikus prieštaravimus dėl dalies teismo įsakymo, taip pat įrodymus, kad 2019 m. gruodžio 11 d. jie grąžino ieškovui 2 000 Eur avansą, ieškovas pateikė ieškinį dėl 2 000 Eur baudos, 27,20 Eur delspinigių priteisimo. Teismo įsakymas buvo panaikintas. Pažymėtina, kad už 2 027,20 Eur sumos ieškinį mokėtinas 46 Eur žyminis mokestis (CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 7 dalis). Ieškovas, nors ir nurodo, kad už teismo įsakymu patenkintų reikalavimų dalį bylinėjimosi išlaidas jam turi atlyginti atsakovai, už ieškinį primokėjo tik 23 Eur, t. y. į mokėtiną sumą įskaitė visą (ir už 2 000 Eur avanso priteisimą) sumokėtą žyminio mokesčio sumą. Tokiu atveju nėra pagrindo spręsti, kad, atmetus ieškinį, ieškovui turėjo būti priteistos bylinėjimosi išlaidos (jų dalis), patirtos už teismo įsakymo išdavimą.
29. Kiti apeliacinio skundo argumentai nėra teisiškai reikšmingi ir neturi įtakos skundžiamo teismo sprendimo teisėtumui bei pagrįstumui, todėl teisėjų kolegija atskirai dėl jų nepasisako. Taip pat pažymėtina, kad pagal kasacinio teismo praktiką įstatyminė teismo pareiga tinkamai motyvuoti priimtą teismo sprendimą (nutartį) neturi būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną šalių byloje išsakytą ar pateiktą argumentą (Lietuvos A. T. 2009 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje Nr. 3K-3-219/2009; 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287/2010 ir kt.). Tokia teismo sprendimo (nutarties) motyvavimo pareigos tinkamo įvykdymo samprata pateikiama ne vien kasacinio teismo, bet ir Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje (Van de Hurk v. the Netherlands, judgement of 19 April 1994, par. 61).
30. Apibendrinusi išdėstytą, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, jį naikinti ieškovo apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas ( CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
31. Atmetus ieškovo apeliacinį skundą, iš jo atsakovams priteistinos 500 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme (CPK 93 straipsnio 1 dalis).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 24 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo V. M. atsakovams J. K. ir A. K. 500 Eur (penkis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.